[競売] カテゴリの記事
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横浜地裁小田原支部開札
横浜地裁小田原支部の競売に札を入れてましたが、今日はその開札です。はい！落札できませんでした！！かなり頑張った金額だったのですが、１００万円以上高く落札されてましたね。率にすると１５％以上も高い。まあ、その金額でも利益は出ますが．．．競売の方は、まったくの空振り続きですので、ほかの２つのビジネスがうまく行くよう頑張るしかないです。ビジネスで稼いで不動産に変換するのが、今のところの目標です。←不動産はこちらです不動産投資の健美家
2010.09.15
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入札だよー
およそ1ヶ月ぶりの競売入札です。今回も、神奈川県の区分を狙ってます。市場調査をしっかりやって、リフォームや明け渡し費用もギリギリのラインで計算するようにしました。まあ、当然、予定している利益も含めて計算はしていますが、想定外の事が発生した場合は利益が減るだけです．．．登録免許税や不動産取得税は、路線価と新築建物価格認定基準表＆建物経過年数修正率表でおおよその計算ができます。火災保険も構造がわかれば大体計算できます。強制執行も床面積と荷物などの状況から計算したり、リフォームも状況に応じて単価を使い分けて計算してます。利益についても、色々と調べたり計算してます。まあ、何かと計算事が多いので、全部エクセルシートにしてます。計算用の表もエクセルシートに貼り付けてあるので、3点セットと市場調査結果、路線価があればすぐに計算可能です。これだけやってますが、まだ落札したことはありません！（笑）でも、だいぶ近づいてきた気がするので、今回はいけるかな．．．←競売デビューなるか？不動産投資の健美家
2010.09.02
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お盆明けの競売
お盆休みも終わったので、気持ちを入れ替えて競売物件を見てきました。今回のは、神奈川県の特例市にあるマンション。バス便ですが、周囲にはスーパー、ドラッグストアー、本屋、レンタル、総合ショッピングセンターがあって、とても住みやすそうです。バスの本数も多いので、駅まで出るのも便利ですね。建物は、総タイル張りで中の設備もお金がかかってる。いい時期に作られたマンションです。周囲にはゴミ１つ落ちてませんし、ホコリまみれのところもない。管理人のおばあちゃんがせっせと掃除してるようです。それなりに田舎ですが、近隣には大きな工場がいくつもあるので需要はありそうです。後は、間違えないように入札するだけ．．．さあ、どうなるかな。←余裕ナシナシ？不動産投資の健美家
2010.08.19
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東京地裁本庁開札
今日は、東京地裁本庁で競売の開札がありました。入札はしてないのですが、ワンルームマンションがどのくらいの価格で落札されるのかウォッチしてました。事前に３点セットで調べて、取得費、運用費、相場賃料などから実質利回りが計算できるエクセルシートで分析してました。結果として、空室率０％、リフォームなし、強制執行なし、予備費なし、相場賃料で実質利回り７．５％～９％で落札されてましたね。空室率５％、リフォームあり、強制執行あり、予備費あり、相場賃料だと６．５％～７．５％くらいです。一番厳しい条件でも８．５％くらいになるなら入札してみようかと思ってましたが、ちょっと高い．．．それでも落札されてるって、どうなんでしょう．．．無理やり相場よりも高い賃料で入れて転売するんでしょうか。同じ利回り１０％でも賃料を１万円高くすれば、１２０万円高く売れますもんね。もうしばらくウォッチしてみます。←今も昔も不動産投資の健美家
2010.07.27
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開札日だよ！
バブリーな頃に建てられたマンションに入札してます。今日は、その開札日！んー．．．落札できず．．．かなり気合いを入れた数字で出したのですが、ダメでした．．．占有者関連の難易度は低い物件だったので、結構な高値になりました。落札価格でも十分利益は出せそうですが、そんなにおいしくない。次は河岸を変えて頑張ってみましょう。←こっちも猛暑日？不動産投資の健美家
2010.07.21
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東京地裁本庁
競売は、今まで専ら、横須賀支部を除く横浜地裁と東京地裁立川支部を見てきました。最近は地方だけじゃなく、都心にも目を向けて物件を見ています。さすが、都心だけあって、路線価は高いし、交通の便もいい。でも、コンビニはあるけど、スーパーがないのは不便ですね。まあ、朝はパン、昼は職場で、夜は外食なら、なくてもいいか。都心でも、ちょっと裏にはいると、昔ながらの商店が並んでたりもします。（これって再開発されなかっただけ？）物件の入札価格もお宝不動産鑑定ツールを大改造したので、簡単に計算できるようになりました。購入諸費用、取得後にかかる費用、運営費やＮＯＩ、ＡＤＳ、Ｋ％、ＦＣＲ、ＣＣＲ、ＤＣＲなどがすぐに出せるようになってます。とりあえず、入札書がないと話にならないので、東京地裁民事執行センターにお取り寄せの手紙を出しました。←私たちの未来へ不動産投資の健美家
2010.07.12
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汗だく物件調査
横浜へ行ったついでに、競売物件を見てきました。駅から徒歩１５分くらいのマンションで、エントランスに御影石のベンチがあったりと、ちょっとバブルの面影がありました。これと言った特徴はないのですが、近隣の空き地に新築マンションが建ち始めているので活気は感じられます。駅前の商店街も思ったより賑わっていて、底堅い雰囲気です。それにしても暑い日でしたね。湿度が高くて、じっとしているだけで汗が出てきます。まるで東南アジアな陽気でした。←今日から始めてみよう！ 不動産投資の健美家
2010.06.29
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競売だらけマンション
今日もぼちぼち競売の検索。おや？見覚えのある住所が．．．以前、私が入札して僅差で破れたマンションです。このマンション、私が入札した隣の部屋も競売になって、今度はその上の階が競売です（笑）たった２６戸しかないのに、３戸が競売って．．．どうなんでしょう？？しかも、管理費や修繕積立金を１０年も滞納してるし！！見た感じでは、そんなに管理は悪くなかったんだけどなぁ．．．自主管理なんで理事さんが頑張ってるから綺麗だったのかなぁ．．．低層マンションだったから、修繕費が不足してもなんとかなってるんでしょうね。これが、高層だったら大変だったかも。ちゃんと１０年分の滞納管理費を払ってくれる人が落札してくれるといいですね。もう１つ、変なマンション。室内でイタチを５匹飼ってる！！執行官もたまりませんね！←これ自作なんです不動産投資の健美家
2010.06.24
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そういえば開札
不動産競売の開札の日でした。今回は、意中の物件があったのですが、ちょっと高値が予想されたので入札しませんでした。さて、開札の結果．．．．．．．．ああ！！やっぱり高値でした。予想価格の１割～２割くらい高い。全部、転売屋さんかな？ま、こんなもんでしょ。次に期待！！←もう飽きました？不動産投資の健美家
2010.06.23
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競売が変わりつつある？
さて、横浜地裁の新しい競売物件の閲覧が始まりました。最近、不動産競売物件情報サイト（BIT)がリニューアルしたのですが、ちょっと使いにくくなりましたね。以前は、複数の期間と特別売却をチェックして、一度に閲覧できたのですが、新しくなってから１つの期間しか選べなくなりました。まあ、いいんですねけどね。物件を閲覧して気になる物件を見に行きました。財閥系の不動産会社が建てたマンションで、物はよさそうです。駅からちょっと遠いですが、道は平坦で徒歩圏です。特徴らしき物はないのですが、比較的室内がきれいなのと、滞納管理費等が少ないので、落札しても負担が少ないかなと思ってます。諸々の経費を考慮すると売却基準価額が高めのような気がするので、もしかしたら入札本数が少なくて案外ぽろっと落札できるかもしれません。期待しないで待ってます！順位が上がると気分が盛り上がります！不動産投資の健美家
2010.05.22
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一棟の建物の概要
競売の３点セットには、不動産鑑定士が作成した評価書があります。その評価書には、「一棟の建物の概要」や「対象建物の概況及び利用状況等」と言った項目が出てきます。ここで私が注目しているのは、「建物の品等」「管理の状況」です。大抵は、建物の品等使用資材：普通、施工：普通管理の状況：普通となっています。これが「普通」じゃないのが出てきます。やや劣るやや不良低位なんて言葉が出てくると、ちょっと？？？です。マンションなどで管理が「やや劣る」ってなら、ポストの周りにチラシが散乱してるとか通路に物が置かれてる、放置自転車がある、外壁のクラック、爆裂、エフロなどかなぁと推測します。使用資材や施工が「やや劣る」ってなってると．．．どうなんでしょう（笑）不動産鑑定人は、何を見て判断したのでしょうね。古いからって「やや劣る」になったりはしないみたいです。やっぱり、何か「普通」じゃないところがあるような気がします。私は、「普通」以上じゃない物件は、入札しないことにしてます。ホントは、人の裏を行くと実りが多いのかもしれませんが．．．←競売系大家さん増えてます不動産投資の健美家
2010.05.09
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なんでこうなる？競売物件
とある競売物件の登記を見てました。ちょっと時系列が変な感じがします。昭和６３年：Ａ氏 所有権保存昭和６３年：Ａ氏 抵当権設定（住宅金融公庫）平成３年：Ａ氏 根抵当権設定（消費者金融）平成１９年１２月：相続発生平成２１年６月４日：Ｂ氏 所有権移転登記（原因：相続）平成２１年６月４日：根抵当権抹消（原因：６月３日解除 消費者金融）平成２１年１２月：差押（住宅金融支援機構）Ｂ氏に所有権が移って、その半年後に差押えって．．．マンションの管理費の滞納が始まったのが、Ａ氏が亡くなる少し前。Ａ氏は、それと同じ頃には住宅ローンも払えなくなってたと思います。Ｂ氏は、Ａ氏に負債があるのを承知で相続したのでしょうか．．．消費者金融の根抵当を解除するのに、多額のお金を支払ったためローンが払えなくなったのでしょうか．．．それとも．．．計画的に競売に持ち込んだ？？？マンション自体は、建物も管理もいいのですが．．．ちょっと入札をためらいました。皆さんは、どう思われますか？←さあ！再開だ不動産投資の健美家
2010.05.08
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お役所、銀行、郵便局、物件調査
ＧＷも終わりましたね。やっと平日が来たので、次男の出生届、出産育児一時金の証明、子ども手当、医療費助成の手続きに役所へ行ってきました。銀行は、ＧＷ明けでめちゃ込み．．．固定資産税の支払い、通帳の記帳そのほか、ダイソーへ行ったり、ヨドバシカメラでエコポイントをＪＣＢギフトカードで受け取ったりしました。その後、ようやく競売物件の調査。今回は、横浜地裁相模原支部の物件です。畑と戸建てが立ち並ぶところにある、何の変哲もないマンション。中は、ちょっと荒れてるが、クロス、洗面台、キッチンを交換すれば、結構きれいになると思う。ダメ元で入れてみます。←GW的進行中．．．不動産投資の健美家
2010.05.06
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基礎が大陥没してる物件
また、競売物件のネタです。横浜地方裁判所本庁：平成21年（ケ）第304号京急の井土ヶ谷駅徒歩１５分の４ＬＤＫの戸建て。土地は道路に接していませんが、公道に接する土地を無償で使用する承諾書はあります。たぶん、この承諾書で建築確認を下ろしたのだと思います。さて、３点セットを読み進めていくと．．．境界紛争の可能性あり！雨漏り！基礎、大陥没！特に基礎の大陥没は、前回落札した人が代金納付前に任意で引き渡しを受け、その際に床の傾きに気づいたようです。そのため、床板を剥がしてみたところ、床全体が深さ５０ｃｍほど陥没していたそうです。造成した際の盛り土がちゃんとされていなくて、地盤沈下を起こしたみたいです。当初の陳述には、増築部分の雨漏りと床に若干の傾きがあると書かれていました。新築から住んでいると、徐々に傾いても慣れてしまって、そんなに大事とは思わないのでしょうね。地盤沈下してるなら、実際に現地調査をすることで、何かしらのサインは見えると思います。でも、最初から傾きがあると陳述されてる物件は、最初から避けた方が無難ですが。←GWは物件調査？ 不動産投資の健美家
2010.04.29
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占有者が亡くなった
いつものように、競売物件をbitで見てました。横浜地方裁判所 : 平成20年（ケ）第1805号横浜市営地下鉄の阪東橋駅から徒歩２分のマンション。立地もいいし、２ＤＫ＋納戸とファミリーもOKの間取り。なかなかいいなぁと思って、３点セットを読み進めていくと．．．事故物件でした。最後に執行官が占有者に会ってから亡くなったようです。死因は病死ですが、亡くなってから日数が経過したため異臭がするそうです。競売ってのは、様々なことが起こりますね。心してかかりたいと思います。←GWは物件調査？ 不動産投資の健美家
2010.04.28
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落札できませんでした！
はい！タイトル通りです（笑）不動産競売で入札した物件は落札できませんでした．．．管財物件だったので明け渡しの心配も少なく、境界も道路付けも問題なかったので、高額で落札されました。落札金額は、基準価額の１．７倍くらいでした。私が入れたのは１．３倍程度．．．札も１４本も入っていて、１，２を争う人気物件でしたね。また、次回がんばりましょ。←競売大家さんはダブルランカー不動産投資の健美家
2010.04.21
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不動産競売物件情報サイトが変わった
不動産競売物件情報サイトのデザインが変わりましたね。ちょっと使いやすくなったかなって程度ですが、新しい機能（かな？）が追加されてました。売却物件情報および売却結果情報を携帯電話で見ることができるようになりました。http://bit.sikkou.jp/k/私は、パケット代がもったいないので、携帯電話でサイトを見ないことにしてます．．．ですので、どこまで使えるかわかりません。まあ、PDFの３点セットが見られないと、あんまり意味がないと思いますが、何かいい使い方があるのかもしれません（笑）使ってみて便利だったら、教えてくださいね！←日進月歩 不動産投資の健美家
2010.04.18
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登録免許税と不動産取得税を調べる
固定資産税額がわかれば、おおよその登録免許税と不動産取得税を計算することができます。（計算が間違ってたら、ずばっと指摘してくださいね！）とある物件の例です。土地の面積：85.40平米土地と建物の固定資産税額の合計：29,512円全国地価マップで土地の固定資産税の路線価を調べます。固定資産税路線価：91,000円／平米土地の固定資産税評価額：85.40平米 x 91,000円 ＝ 約７７７万円（正確には、固定資産税路線価に奥行、間口、形状などを考慮して求めますが、そこまではわからないので、おおよそです）土地は200平米以下の小規模宅地ですので、評価額の６分の１が課税標準額となります。土地の課税標準額：７７７万円／６＝約１３０万円固定資産税の税率は、１．４％ですので、課税標準額に掛けると土地の固定資産税額：18,200円土地と建物の固定資産税額の合計：29,512円から土地の固定資産税額：18,200円を引くと建物の固定資産税額が出ます。建物の固定資産税額：11,312円建物の固定資産税額がわかると、税率１．４％で割り戻せば評価額もわかります。建物の固定資産税評価額：11,312円÷０．０１４＝約８０万円これで欲しい数字が出てきました。土地の固定資産税評価額：約７７７万円建物の固定資産税評価額：約８０万円登録免許税所有権の移転登記は、平成18年4月1日から平成23年3月31日までは、1,000分の10の税率です。土地の登録免許税：７７７万円ｘ０．０１＝77,700円建物の登録免許税：８０万円ｘ０．０１＝8,000円不動産取得税平成24年3月31日までに宅地を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2が課税標準額となります。平成18年4月1日から平成24年3月31日までに住宅又は土地を取得した場合の税率は3％です。土地の不動産取得税：７７７万円÷２ｘ０．０３＝116,550円建物の不動産取得税：８０万円ｘ０．０３＝24,000円と言うことで、おおよそ、登録免許税が85,700円、不動産取得税が140,550円かかることがわかります。不動産屋さんが仲介する物件の場合は、評価証明を取ってますので数字はバッチリ出てきますが、競売となると３点セットの最初に固定資産税額しか載ってません。なので、面倒な計算が必要になります。←愛と友情の不動産投資 不動産投資の健美家
2010.04.10
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どがちゃが競売
海が近い戸建の競売に入札しました。いくらで入札するか．．．物件の市場価値からコストと収益を引いて計算してましたが、計算の結果が売却基準価額以下ってこともありました。同じ物件でも、見方によって価格は変わります。・自分で住むために自分で落札・自分で住むために業者に落札を依頼・業者が再販するために落札・業者や個人が賃貸するために落札・物件所有者の関係者が落札物件の取得コストってのは誰が落札しても同じですから、その他の明け渡しのコストや修繕のコスト、維持運営コストなどによって差が出てきます。あとは、どれくらい利益を得る予定なのか．．．ここも難しいですね。利益は多いに越したことはないのですが、欲張ると落札できない．．．結局、どがちゃがして、「ここまでなら出してもいい！」と思える金額に落ち着きます。まあ、年に何件も買うわけじゃないので、「あたり」が出るまで気長にやってみます。←答えは... 不動産投資の健美家
2010.04.08
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競売物件調査
競売の物件を調査してきました。電車に揺られて１時間。降り立った街は、１０年ほど前、ラリーアートのイベント見学で来たことがあるところでした。その頃から全然風景か変わってませんが．．．今回の物件は、戸建て。まだお住まい中のやつ。３点セットによると、室内で犬を飼ってるらしい。ケージからすると小型犬ですね。現地で見る限り、犬がいる様子は見えませんでした。外観は、それなりにくたびれてますが、外壁塗装でよみがえるでしょう。小さい庭は、フェンスを取り払えば、もうちょっとすっきり見える。景色が言い訳じゃないが、遠くに海が見える．．．はずの距離。すぐ近くにお墓がありますが、５，６基だけなので、昔からあるやつですね。近隣に、ピカピカにリフォームされた売り物件が出てたので、ついでに写真撮影。境界、接道、埋設管など、特に問題になりそうなところはありませんでした。欲張らない程度の価格で入札してみます。←やっと調子が出てきた不動産投資の健美家
2010.04.03
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東京地裁立川支部競売閲覧
３月３日から東京地裁立川支部の競売３点セットの閲覧が始まっています。平成５年築のアパートが出てましたね。５０平米くらいの２ＤＫが４つ。土地が一低で１００坪。基準価額は、約５２００万円。相場家賃は高くても月額１０万円なので、年の家賃は４８０万円ってとこですね。単純に利回りを出すと、９．２％です。うーん...土地が１００坪もあるから高いんだろうなぁ...土地だけで考えても土地が坪５２万円ってのは安すぎ。いやー難しいですね。←暑寒い？不動産投資の健美家
2010.03.05
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雨漏りで売却取り消し
今日も競売物件をBITで見ていました。横浜地裁相模原支部の競売物件で、以前買い受けがあったものの、雨漏りが発見され売却が取り消された物件がありました。横浜地裁相模原支部 平成２０年（ケ）２２６号最初の買い受けがあったときの３点セットに「１年以上前に上階から水漏れが洋室天井にあったが、それ１回きりで、現在は漏ってない」とありました。ですが、実は和室と脱衣所にも雨漏りがあり、それが理由で売却が取り消しになりました。この雨漏りって、どの段階でわかったのでしょうね。売却許可決定前であれば「売却不許可の申出」、売却許可決定後で代金納付前であれば「売却許可決定の取消し申立」をすることができます。推測ですが、たぶん売却許可決定後に所有者のところへ話し合いに行ったのだと思われます。で、３点セットに「洋室天井への雨漏り」があったので、「今はどうですか？」と聞いてみたら、実は「和室も、脱衣場にも雨漏りしてます」って話が出たんじゃないかな。で、執行官に相談して「売却許可決定の取消し申立」をしたんだと思います。代金を納付してしまったら取り消すことが困難になりますので、代金納付前までには所有者や居住者にしっかとり聞き取り調査をしたいですね。この物件ですが、マンションの管理会社が目地の打ち替えや壁の防水処理をしたそうです。その後、一度雨が降りましたが、雨漏りはなかったそうです。でも、競売物件の隣のお宅も雨漏りしてるらしいんですよね。こんなマンションは、いくら安くても手を出さない方がよさそうです。ちなみに、現在の所有者は、管理費も修繕積立金も滞納してますが、管理会社はちゃんと修繕してくれるんですね。←いつもありがとうございます！ 不動産投資の健美家
2010.02.19
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隣の競売物件
いつものようにBITで競売の３点セットを見てたら．．．あれ？この地番見たことがあるぞ！先日入札して、惜しくも落札できなかった物件と同じ地番だ！資料を読み進めると．．．なんと入札した隣の部屋が競売になってました。現地調査した時に、隣の部屋が気になってたんですよねぇ。なにやら、荷物が満載の雰囲気で窓の周りも黒カビだらけで．．．賃貸に出してたけど、店子が夜逃げしちゃって放置されてるのかなぁと思ってましたが。前回は、入札した上のお部屋が競売に。今回は、入札した隣のお部屋が競売に。類は友を呼ぶってのは、このことでしょうかね。←競売大家さんノリノリですね不動産投資の健美家
2010.02.12
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競売の入札用紙がいっぱい
地裁に競売の入札に使う用紙を送ってもらいました。240円の切手を貼った封筒に、10セットの期間入札用紙と特別売却が1セット5つの地裁、支部に送ったので、全部で50セットです（笑）用紙を取り寄せてみてわかったこと．．．横浜地裁、小田原支部、川崎支部、相模原支部の口座は、横浜銀行東京地裁立川支部は、みずほ銀行地元の駅前には、横浜銀行と郵便局があって、振り込んですぐに郵便局から簡易書留で地裁に送っています。横浜銀行から横浜銀行への振り込みなら、窓口の場合、525円です。隣の隣の駅まで行けば、みずほ銀行があるので、525円で振り込みできますが、近くに郵便局がない．．．まあ、お金は横浜銀行に入ってるので、払い戻しして現金持ってみずほ銀行に行くよりも、他行振り込みの840円の手数料を払って、横浜銀行の窓口から振り込んだ方がいいですけどね。神奈川県で競売を検討されてる方 銀行口座は横浜銀行ですよ！←東京築古組・募集終了不動産投資の健美家
2010.02.03
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入札用紙取り寄せ
競売の期間入札に使う入札書や振込用紙のセットを取り寄せました。・期間入札書・入札書在中封筒・振込依頼書・入札保証金振込証明書がセットになって、地裁の執行官室においてあります。地裁に行った際にもらってきてたのですが、在庫がなくなりました。今回は、行くのも面倒なので、返信用封筒を用意して送ってもらいます。せっかくなんで、東京地裁立川支部、横浜地裁、横浜地裁川崎支部、横浜地裁相模原支部、横浜地裁小田原支部の用紙を取り寄せることにしました。東京地裁は、私の資金では買えそうもないのでやめておきます．．．競争相手も多いですし。←お力添えを．．．不動産投資の健美家
2010.01.30
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競売物件の調査に出かける
電車とバスに揺られて、競売物件の調査に行ってきました。田舎ですが、コンビニはあるしショッピングセンターも近くにある。バスもそれなりに走ってますので、生活はできますね。さて、物件に近づくとゴミ置き場を掃除してるおばちゃんを発見。「管理人さん？」と声を掛けると、まさしく管理人さんでした。このマンションに住み込みで管理してるおばちゃんで、「競売になってる物件を見に来た」と話すと、すんなりオートロックを開けて、案内してくれました。・競売物件に住んでる方の生活状況・駐車場の契約・最近の売買・競売物件を見に来た業者・リフォームして転売してる業者など競売になってる部屋の前で立ち話してたら、ドアが開きました！！出てきたのは、娘さん。家族は別の所に住んでると聞いてたのですが、たまに娘さんが来ているそうです。とっさに、通りかかった風を装って、「ごめんなさい」と一声掛けてゆっくりと立ち去りました．．．そのあとから、これまたゆっくりと管理人さんが歩いてくる。角を曲がったところで、二人顔を見合わせ．．．「びっくりしたねぇ」（笑）おばちゃんの管理がいいので、入札することにしました。常駐してるので、何かあった時は相談に乗ってもらえますし。競合もいるので、落とせるかはわかりませんが．．．←マンションは管理が重要不動産投資の健美家
2010.01.29
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不動産競売落札！
できませんでした．．．今回も２５万円ほど高値を付けられました．．．でも何となく相場が見えてきた感じ。売れ残ったら、特別売却で買おうと思ってた物件もお一人の方がそっと落札されてました。しょぼん．．．別の異音の話は明日に順延です。←失敗．．．不動産投資の健美家
2010.01.20
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お宝競売物件
どうにもならない競売物件もありますが、もちろんお宝の物件もありますよ。崖っぷち競売物件と似たような立地ですが、価値はあります。平成１４年築の３ＬＤＫマンション。これが市場価格の半額近い８００万円管理費等の滞納も５０万円くらいです。リフォームをして諸々の諸経費を８０万円としても９３０万円。どのくらいで落札されるのか検討はつきませんが、自分で住むならお宝物件ですね。自宅として使って次の物件が見つかったら、売却して住み替え。この繰り返しをすると、わらしべ長者になれます。税金も優遇されてますし。欠点は、その都度引越したり住所変更するのが大変なところですか。お子さんがいたらちょっと無理かもしれません。←さらりと書いてみました 不動産投資の健美家
2010.01.15
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崖っぷち競売物件
崖っぷちに建ってる物件じゃないです。３度目の競売になってる物件です。競売は、通常３回売りに出してみて買い手がつかなかったらおしまいです。４度目はありません。今回は、その３度目の物件。場所は、人口８万人の都市。横浜まで３０分、新宿までは６０分。駅からはバスで１０分くらい。平成５年築。約５０平米の３ＤＫ区分。売却基準価額１回目：４３０万円２回目：３００万円３回目：１００万円値付けがやけっぱちですね（笑）なんでここまで落札されなかったのか。市場価格が低いんです．．．しかも、１８０万円ほど管理費、修繕積立金の滞納がある。１００万円で落札しても、なんだかんだで３５０万円くらいになりますね。で、綺麗にリフォームしようと思ったら、さらに５０万円はかかるでしょう。７万くらいで貸せそうなので、管理費、積立金、固定資産税、保険などを除くと手残りは年間で５３万円。総投資額が４００万円なので、実質利回り１３％です。やっぱり美味しくないですね！ところでこのまま競売が終了してしまったらどうなるんでしょうね。債権放棄して終わり？管理組合も今までもこれからも、管理費と修繕積立金を滞納されたまま？リセットもできない物件って怖いですね．．．←ようこそ！不動産投資の健美家
2010.01.14
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新春・初入札
さあ、今年最初の競売入札です。BITで３点セットを確認し、登記簿謄本も見て、現地調査にも行ってきたマンションです。駅周辺は、とても賑やかですが、そこからバスで１０分くらい行ったのどかのところ。建物は、手入れが行き届いており、低層のＲＣの為、修繕積立金も安い。敷地内駐車場に若干空きがあるし、周辺にも月極が多くある。車での生活になるでしょうから、駐車場の有無は大切ですね。入札書を用意していたら、資格証明書が古い！法人の全部事項証明書の発行日が去年の９月だ！資格証明書となる、住民票や全部事項証明書などは発行から３ヶ月以内のじゃないとダメです。法務局は、朝８時半からやってるので、全部事項証明書をとってから銀行に行って郵便局へ行けば、勤め人の仕事には間に合いそうです。ちゃんとチェックしないとだめですね．．．←初物はいかに？不動産投資の健美家
2010.01.07
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来年の競売物件
ぼちぼち来年の競売物件の調査を始めます。噂によると、競売件数は増えてますが、競売物件を仕入れようとする業者さんも増えてきていて、競争が激化しているようです。特に、人気のあるエリアの物件は、落札価額が売却基準価額の２，３倍になることも珍しくありません。私が狙ってるところは、かなり田舎なので競争も激しくないですね。とりあえず、来年１月に入札する物件は目星をつけたので、もうちょい調査して入札の準備をしておきます。←来年の話。鬼が笑うのはいつまで？？不動産投資の健美家
2009.12.20
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競売情報
来年に向けて、競売物件を見ています。落札結果を見ると、ちょっと一頃の過熱感は薄らいできたかな？思いかけず高値になったり、安値で落札されたりと、様々な結果ですが、「これってどんな物件だったっけ？」と思うことがあります。３点セットの閲覧は期限が決まっていて、落札結果を見てる時点では閲覧は終了しています。期間中に全部の３点セットをダウンロードしておけばいいのですが、そこまでするのも大変です。ホントはやった方がいいのでしょうが．．．概要だけなら、こちらの不動産競売格付けセンター ９８１．ｊｐで確認することができます。事件番号を入力すると、外観写真、専有面積、権利、築年数などを見ることができます。「３点セットのダウンロード」ってボタンもありますが、これは不動産競売物件情報へリンクしてるだけで、裁判所の閲覧期間が終了すると見られません。しかし、ちょっと３点セットを見ないでいたら、感覚が薄れた気がします。やっぱり、継続的に見てないといけませんね。－今日のツチイナゴ－ブロッコリーの葉っぱをあげてみました。姿は見えませんでしたが、１ｃｍｘ１ｃｍくらい食べてましたね。←さらに寒いっす！ 不動産投資の健美家
2009.12.08
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開札結果！
狙ってた競売物件ですが、僅差で破れました．．．その差１３万円。落札価格の３％です．．．残念！更に残念なことに、このところの相場でしくじりまして、くりっく３５６で稼いだ利益がなくなってしまいました．．．（涙）まあ、その分より真剣に勉強することになったので、よかれとしますか。負けるようなことがないと、努力しようって気にならないですからね。明日は一の酉、行ってみるかは天気次第ですね。←これ、すなわち不動産投資の健美家
2009.11.11
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やっぱり競売（笑）
今年は、もう競売に札を入れないつもりでしたが、１物件忘れてました。特別売却でも不売になったやつで、これが再度出てきました。神奈川県のローカルな街でバス便のところですが、今回の入札予定価格ならいけるんじゃないかと思ってます。まあ、これがダメでも、じつはこの物件の上階の物件も不売になったので、今回と同様な価格で出てきます。今回の入札がダメでも、次回の入札価格の参考になるので、ちょっと頑張ってみます。これが本当の今年最後の入札です。←ちょっといいですか？不動産投資の健美家
2009.10.15
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横浜地裁＆東京地裁立川支部開札結果
東京地裁立川支部と横浜地裁本庁の開札がありました。結果は．．．やっぱり落札できず。立川支部のは私の２倍、横浜地裁は私の３倍の価額で落札されてました。こんなに高い価格で落札しちゃった人は、どんな目的で買ったのでしょうね。１ＤＫの単身向けマンションなので、自分で住むことは考えにくいですが．．．まあ、競売の方は、かなり過熱気味だと言うことがわかりました。物件の見方やアドバイスをくださる方も見つかったので、それだけでも成果がありました。さて、古物の方もそろそろ許可が下りる頃です。今年もあと２ヶ月ですが、ちょっと古物に力を入れてみたいので、今年の競売はこれで終了にします。状況を見つつ、タイミングを見計らって改めて参入します。←台風の備えは大丈夫ですか？ 不動産投資の健美家
2009.10.07
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ねむdododoさん２号物件訪問
伝説の「ねむdododo」さんにお会いしてきました！この日の日記の最後に出てくるのが私です。８月から物件を拝見させて頂きたいと思っていたのですが、私の都合がつかなくて、９月になってようやく実現しました。お手伝いできたのは、換気扇の交換とキッチンの据え付け。キッチンは、うまく収まらないぞー！って焦りましたが、手直ししてうまく設置できました。しかし、家の中の壁の８０％は漆喰を塗っていて、一部は天井も漆喰。苦労されたようです。でも、漆喰の乱塗り？は築古の家にはピッタリですね。レトロモダンであり、ちょっと洒落た装飾を加えることでシチリアの白い家風にすることも、エスニックな雰囲気にすることもできる。そのほか、畳からＣＦへの変更、クロス、木部塗装、キッチン交換、洗面台交換など、ほぼ一人でこなすなんて、ねむdododoさんてすごいエネルギッシュです。とても私には真似できません。リフォームのほかにも競売について色々教えて頂いて、お手伝いよりも話してる方が長かったです．．．申し訳ない。ありがとうございました。そうそう、意外にもねむdododoさんと私は同年代でした。こっちもびっくり。←都市伝説じゃなかったですね 不動産投資の健美家
2009.09.21
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競売現地調査
風邪も良くなったので、競売物件の現地調査に行ってきました。まずは、横浜地裁の物件。駅から近い！ホームから見える。修繕はきちんとされている。日当たりも良く、角部屋。ちょっと古いがものはいいですよ。次は、東京地裁立川支部の競売物件京王線で行ったのですが、ちょっと乗り継ぎがよくない。たぶん、京王電鉄のダイヤが悪いんだと思う。物件までの道のり。賃貸物件は結構ある。競争は激しそう。建物の管理は、まあまあかな。部屋は、道路の反対側にあって騒音はない。日当たりも良好。内部には残置物があるが、それほど問題にはならない。欠点は、キッチン。コンロがめちゃめちゃ使いにくそう。これは、やめとこう。雰囲気が良くない。夜は、宴会。場所は、銀座・博品館の側。近くに中国人観光客のバスが停まってて、携帯電話で話す人が「アイヤー！」．．．その隣では、ゲルマニウムローラーをしながら電話をする中国人。さすが銀座は違いますね！５時間の大宴会となりました。最後の急行でなんとか帰宅。各駅停車はしんどいですから．．．←アイヤー！ 不動産投資の健美家
2009.09.19
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横浜地裁開札結果＆インフルエンザ
本日は、横浜地裁の開札がありました。注目の結果は．．．落札ならず。今回も２倍近い価額で落札されてました。入札数も２０本以上入ってたし。この価額で買ってどうするんでしょうねぇ．．．転売、賃貸にしても採算が合わないだろうし。自己使用での入札代行ですかね。入札数も１物件あたり平均で１０本以上札が入ってるし、プロがしのぎを削ってる世界では、私の採算ラインだと落札は難しいなぁ．．．それでもいい物件を見つけると入札したくなるので、修行だと思って頑張ります（笑）話題は変わって新型インフルエンザのお話。二酸化塩素がウイルスをやっつける大幸薬品のクレベリンＧと言うのがあります。置いておくだけで、二酸化塩素が発散してウイルスに取り付き破壊してくれる。クレベリンＧは６０ｇですが、同じような製品で１００ｇってのがありました。量も多いし、こっちがお得かも？と思って、我が家では１０個購入しました。さらに、今日見た記事ダイキン、独自技術で「新型インフルエンザウイルス」を100%分解・除去これはなかなかいいかも？kakaku.comで調べると最新型で４万円近くする．．．高い。でも、２年前に発売になったモデルACM65TG-Wだと12,263円と結構安い。定価は65,100円。ダイキンの製品情報はこちらリビングと寝室用に２台購入。色々と揃えましたが、インフルエンザ対策はやっぱりうがいと手洗いが一番効果的みたいですね。あとは、ワクチンの予防接種。大人は１回の接種で十分抗体ができるらしいので、１回接種にするなら２回接種の時よりも多くの人にワクチンを打てる。蔓延する前に、予防接種が始まって欲しいですね。←行ってみますか？ 不動産投資の健美家
2009.09.16
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東京地裁立川支部開札結果
今日は東京地裁立川支部の開札がありました。横浜地裁に入札したい物件があったので、立川支部の物件は入札しませんでした。それで、一応目星を付けてあった物件があるので、開札の結果を見ると．．．３５０万円くらいなら買いたいなぁと思ってた物件は、５００万円で落札されてました。運用するにはちょっと高い気がしますが、自己使用だったら安いです。来週は横浜地裁の開札があります。私も１本入れてます。今度はうまく行くかな。まあ、ダメでも次の物件は見繕ってあるので、すぐ入札です。追伸ブログ開設日数が１０００日になりました。←お祝いにポチっとお願いします！ 不動産投資の健美家
2009.09.08
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横浜地裁入札
保証金を振り込んで、入札書を簡易書留で執行官室宛に郵送しました。今回のは．．．そんなに高値にはならないと思いますが、そこは入札。どうなるかはわかりません。そうそう、古物商の許可をもらうために必要な「登記されていないことの証明書」ですが、法務省のオンラインで無事申請できました。５回連続で間違うと電子証明書がロックされてしまうのですが、最後の１回で通りました！送料込みで３３０円と格安です。郵送や法務局で申請すると４００円かかります。郵送だと登記印紙を送らないといけませんが、４００円の登記印紙って大きめの郵便局でも置いてなかったりします。私が宅建主任者の申請をした時は、近くの質屋で５００円の登記印紙を買いました。ま、登記印紙も２０１１年３月３１日で廃止になって、収入印紙と統合されますが。オリンパス ペンEEDの露出用電池に補聴器用の空気電池を使ったので、その調子を確認するのに撮影したフィルムが出てきました。出てきたって、現像してからずーっと暗室につるしたままになってたのですがね．．．猫横浜レゲエ祭都庁目玉スキャナーで取り込んでるので露出がアンダーでもphotoshopで簡単に修正できて楽ですね。印画紙に焼くと大変です。←ちょっと押してもらえるとうれしいです不動産投資の健美家
2009.09.03
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横浜地裁開札結果！
今日は、横浜地裁の開札日。私が入札した物件はどうなったのか？１０時過ぎにBITで確認したら．．．取下！！！横からかっさらわれたようです．．．残念！！さ、次の物件に札を入れてこよう。←ブログランキング応援してね！不動産投資の健美家
2009.09.02
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入札保証金の組戻し
不動産競売では、入札する際に保証金を預けないといけません。保証金を預ける方法は、横浜地裁の場合、専用の振込用紙を使い銀行振込するやりかたなどがあります。この保証金を振り込む前に、入札予定の物件が取下や延期になっていないか、確認しておくと安心です。振込をして、入札に行ったら「取下られていますので、入札は受け付けられません」と言われてしまったら．．．組戻しです。振込しちゃったけど、やっぱり返してとやるわけです。横浜地裁の場合、まず出納課保管金係に行って振込金返還請求書を提出します。そして、振込した銀行に行って組戻しの依頼をします。地裁と銀行に行かないといけないので、組戻しって面倒。なので、取下になっていないか確認してから振込して、その日のうちに入札した方がいいわけです。では、入札後に取下になった場合。これは、裁判所が保証金を振り込んでくれますので、特に手続きをする必要はありません。さて、今日も横浜地裁に１本入札してきました。開札は１週間後の９月２日（水）です。今回は、ちょっといけそうな気がする．．．かもしれない。←応援お願いします 不動産投資の健美家
2009.08.26
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保証金振込通知書
地裁から「保証金振込通知書」が送られてきました。保証金が返ってくるのは、開札から１０日後くらいと聞いていたのですが、４，５日で振り込まれるんですね。保証金の振り込みって、地裁の指定の用紙で行うのですが、手数料がかかります。横浜地裁の場合、指定口座は横浜銀行本店で、神奈川県庁の横浜銀行で現金振込したら５２５円かかりました。他行からだともっと高くなるんでしょうね。幸い、地元にも横浜銀行がありますので、今度から振込はそっちから行います。←どうぞお願いします 不動産投資の健美家
2009.08.23
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不動産競売物件現地調査
競売の物件巡りをしてきました。まずは、地裁へ。BITで目星を付けたのをダウンロードしてありますが、所有者などの個人名が黒塗りされています。地裁の閲覧室にあるファイルには、ちゃんと書いてあるので転記します。持参した登記簿謄本と転記した所有者の氏名が同じであることを確認。執行官室に寄って期間入札の用紙を頂く。さて、ここからが現地調査です。まずは、外観の確認。窓やベランダの様子、周囲の様子を写真に撮る。ポストのチェック。ポストの名前や郵便物があふれてないか確認。そのほか、空室や他の入居者の名前をざっと見る。オートロックの為、中には入りませんでした。管理人が常駐してるのですが、ナイーブな私は、「競売物件を見に来ました」とは言い出せず退散。その次の物件は、オートロックじゃなかったので、そのまま玄関先まで突入。玄関廻りの状況を撮影。３点セット、登記、玄関の表札の氏名は一致。掲示板やエレベーターの掲示なども見る。ここは集合ポストではなく、戸別のポストになってました。ここにも管理人さんがいましたが、声を掛けることはできず．．．こんなとき妻が入れば。いやいや、次回はズバーっと切り出して見せますよ！建物の外観とベランダを撮影して終了。最後の物件は、ちょっと下町にあって駅への道でこんなのを見かけました。庚申信仰の庚申塔です。下には「見ざる、言わざる、聞かざる」がいます。工業地帯のすぐそばですが、その昔はすぐ海岸で街道があったようです。この庚申塔も街道にあったのかな。←ポチッがうれしい！ 不動産投資の健美家
2009.08.21
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開札結果！
落札ならず．．．「とってもいいやつ」は、やっぱりとってもよかったようで、私が入れた価額の倍以上で落札されてました。「ちょっといいやつ」は、売却基準価額をちょっと上回った価額で落札されてましたね。次も入札しますよ！←こちらもお願いします。不動産投資の健美家
2009.08.19
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開札前日
いよいよ明日は、初めて入札した不動産競売の結果が発表されます！開札の結果は、「不動産競売物件情報サイト」に当日の午後３時頃に掲載されるようです。まあ、次と次の入札予定の物件はすでに見つけてあるので、これが落札できなかったら、すぐに現地調査に入って入札すべきかを検討します。登記はすでに「登記情報提供サービス」で調べてあります。一時利用と登録しての個人利用は、情報料はクレジットカードで。登録しての法人利用は、銀行口座からの引落で支払ます。全部事項なら４８０円、所有者情報だけなら１７０円です。PC画面で情報を見ることができますが、印刷もＯＫです。私は、印刷先をＰＤＦにしてそのまま残すようにしています。競売については、「不動産競売物件いろんな話」と「裁判所の不動産競売物件購入の為の実践知識・知恵と物件情報」を毎日のように見て勉強しています。大変参考になります。←私のもついでに押してくださいね。不動産投資の健美家
2009.08.18
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競売の事故物件
宅建業者が仲介する不動産取引は、事故物件だったり心理的瑕疵がある場合は、重要事項説明書にその旨が記載されます。不動産競売の場合、室内での自殺、他殺、自然死などの事件があったかまでは調査する義務はありません。万が一、落札した物件が事故物件だったら．．．民事執行法75条1項が類推適用した例があります。（不動産が損傷した場合の売却の不許可の申出等）第75条 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。２ 前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。３ 前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。裁判事例競売物件での所有者の夫の自殺札幌地裁決定 平成10年8月27日（判例タイムズ 1009号 272頁）《要旨》 競落許可決定後、競売の対象となった居宅でその所有者の夫が1年前に自殺していたことが判明し、民事執行法75条1項が類推適用され、売却許可決定を取消せるとされた事例(１) 事案の概要 Ｘは、平成10年6月、競売手続（最低売却価額1,160万円）において、札幌市内の土地建物を1,426万円で買い受ける旨の申し出を行い、裁判所は売却許可決定を行った。 本件物件については、平成9年6月、所有者の夫が本件建物の2階和室において自殺をしていたが、現況調査報告書、評価書等にその記載がなく、Ｘは、平成10年7月、代金納付前にこの事実を知った。 そこで、Ｘは、売却許可許可取消しの申し立てをした。(２) 決定の要旨 １．民事執行法75条1項は、「買受けの申出をした後」に不動産が損傷した場合について規定しているが、買受け申出をする前に不動産が損傷した場合でも、最低価額の決定及び物件明細書の記載に考慮されておらず、買受申出人が買受申出前にその事実を知らないときは、買受申出人にとって買受申出後に損傷した場合となんら異なるところはないから、同条が類推適用される。また、物理的損傷以外で不動産の交換価値が著しく損なわれた場合も、同条が類推適用される。 ２．本件物件において所有者の夫が自殺したのは、買受申出のわずか1年前の出来事であり、本件物件に居住した場合、自殺のあった物件に居住しているとの話題や指摘が人々によって繰り返され、これが居住者の耳に届く状態や奇異な様子を示されたりする状態が続くであろうことは容易に推測できるところであり、本件物件については、一般人において住み心地のよさを欠くと感じることに合理性があると判断される事情があり、交換価値の減少があるということは否定できない。 ３．したがって、Ｘは、民事執行法188条、75条1項を類推適用して、売却許可決定取消しの申立てをなし得るのであり、本件売却許可決定を取り消す。(３) まとめ 競売物件で自殺が最低価額決定等の手続に反映されていないときは、売却許可決定前であれば、売却不許可の申出により、売却不許可決定がなされる（民事執行法71条5号、福岡地判平成2年10月2日 判例タイムズ737号239頁）。売却許可決定後、代金納付前であれば、本件決定のように75条1項を類推適用することになる。代金納付後については、民事執行法53条にいう「不動産の滅失」に比肩すべき重大な事由があるということはできないとして、売却許可決定取消しの申立てを却下したものがある（東京高判平成8年8月7日金融法務事情1484号78頁）。 （不動産トラブル事例データーベースより）つまり、「天災等により不動産が損傷した」というのを自殺まで拡大解釈した例です。この適用は、代金納付前であることが条件のようですので、遅くとも納付前までには現地での聞き取り調査が必ず必要ですね。←大波？小波？ 不動産投資の健美家
2009.08.16
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上下で競売
私が競売で狙ってるのは、東京と神奈川です。東京は・東京地方裁判所・東京地方裁判所立川支部神奈川は・横浜地方裁判所・横浜地方裁判所川崎支部・横浜地方裁判所横須賀支部・横浜地方裁判所小田原支部・横浜地方裁判所相模原支部こんだけあると、毎日のように新しい期間入札の閲覧開始がある。今日も調査をしていたら．．．あれ？この前入札を見送った物件がもう出てる！？不売だったのに価格が変わってない？？？よく３点セットを見ると．．．見送った物件の真上の部屋でした！！登記を見てないので断定はできませんが、所有者は別人らしい。現地調査に行ったときに、上の部屋も空き家なんだーと思ってましたが、まさか競売にかかってるとは。しかも、同時期に。こんなこともあるんですね。競売について知りたい方は、〈マンガ図解〉不動産競売なら1千万円は安く家が買える！！が参考になりますよ。←お盆休みはいかがお過ごしですか？ 不動産投資の健美家
2009.08.13
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消費税還付
前年度に法人で区分を買いました。その消費税が還付された！前年度に区分を買ったので、支払消費税が受取消費税を超えた。高額じゃないけど、お金が戻ってくるってうれしい！消費税ですが、実は競売にも消費税がかかります。国税不服審判所の裁決事例（平15.11.21裁決 裁決事例集No.66-322頁「適法な競売手続により落札された競落代金は、裁判所が評価した最低競売価額より相当高額になったとしても、課税資産の譲渡等の対価の額として相当であるとした事例」）これは、法人が所有する不動産を競売に掛けられて落札された場合の消費税の支払額を争った例です。ここでは、落札代金を譲渡の対価として、裁判所の評価書にある評価額で按分するようにしています。評価書では、だいたい建物が高く評価される傾向にあるので、消費税も多くなります。今回作った合同会社も、本則課税で消費税課税事業者選択届出書を出してあります。うまく落札できたら、消費税を還付してもらおう！←１日１回ポチッと元気！ 不動産投資の健美家
2009.08.11
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初めての不動産競売入札
地裁へ行ってきました。ちょうどお昼時だったので、地裁の食堂で昼食。カレーライスが安くてなかなかおいしかった。更に、自動販売機。安いです！しかも、１台の自販機にアサヒ、サントリー、キリン、ＵＣＣ、ポッカ、カゴメ、カルピス、ＪＴ．．．と色々入ってる。ベンダーは八洋でした。閲覧室に５，６歳の女の子を連れた女性がいました。入札の準備をしていたらしく、お母さんが「当たるといいねぇ」と娘に説明してました。ちょっと、ほほえましい。さて入札ですが、執行官室で用紙をもらってロビーで記入。近くの銀行で振り込み。入札保証金振込証明書に銀行の証明書を貼り付けて、入札書を封筒に入れて封をする。執行官室に提出すると、こんな入札受取証がもらえます。是非とも落札したい！でも、予想落札価額は売却基準価額の倍くらいになりそう．．．あとは神頼みです。←夏バテ防止にポチッと！ 不動産投資の健美家
2009.08.10
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