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サイド自由欄
相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
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カテゴリ： 不動産投資を学ぶ
お金を稼ぐ２
の続きですが、何だか壮大な展開になりそうです．．．
不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．
考えてみたことはありますか？
実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）
いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。
・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用
物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）
利回り１０％（４００万円）
自己資金３割（１２００万円）
借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定
空室率０％
購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）
年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）
青色６５万円控除適用
所得税等の税率３０％
初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。
でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？
１３年後です。
自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。
その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。
さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。
でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。
１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。
現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。
年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。
さて、上記の条件をちょっといじってみました。
・空室率５％
なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！
じゃあ、途中で売ったらどうなるか？
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
３８００万円－３５６５万円＝２３５万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高２６４０万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円
１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。
ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。
１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。
長くなりました。次回に続きます。
←更にお願いします！
不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．
考えてみたことはありますか？
実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）
いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。
・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用
物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）
利回り１０％（４００万円）
自己資金３割（１２００万円）
借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定
空室率０％
購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）
年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）
青色６５万円控除適用
所得税等の税率３０％
初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。
でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？
１３年後です。
自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。
その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。
さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。
でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。
１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。
現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。
年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。
さて、上記の条件をちょっといじってみました。
・空室率５％
なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！
じゃあ、途中で売ったらどうなるか？
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
３８００万円－３５６５万円＝２３５万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高２６４０万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円
１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。
ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。
１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。
長くなりました。次回に続きます。
←更にお願いします！
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不動産投資
挫折したレーサー
さん
細かい費用や空室率、家賃下落率を
現実的に計算すればするほど、
あまり大きくは儲からない商売
である事が分かってきますね。
普通の収入のサラリーマンが、
ドカっとフルローンを組んでしまう
気持ちが良く分かります。
ビジネスで得たある程度の資金を元手に、
融資を5割以外でやるのがいいのでは無いか、
と最近考えています。
(2010.09.13 22:45:39)
現実的に計算すればするほど、
あまり大きくは儲からない商売
である事が分かってきますね。
普通の収入のサラリーマンが、
ドカっとフルローンを組んでしまう
気持ちが良く分かります。
ビジネスで得たある程度の資金を元手に、
融資を5割以外でやるのがいいのでは無いか、
と最近考えています。
(2010.09.13 22:45:39)
Re:不動産投資(09/11)
挫折したレーサーさん
こんばんは。
おっしゃるとおり、ほかで稼いで現金を不動産に変えるってのがいいようです。オール現金じゃなくて、ある程度借りておくのがミソですね。
この続きでは、複数棟やローン割合でも検討します。
＞細かい費用や空室率、家賃下落率を
＞現実的に計算すればするほど、
＞あまり大きくは儲からない商売
＞である事が分かってきますね。
＞
＞普通の収入のサラリーマンが、
＞ドカっとフルローンを組んでしまう
＞気持ちが良く分かります。
＞
＞ビジネスで得たある程度の資金を元手に、
＞融資を5割以外でやるのがいいのでは無いか、
＞と最近考えています。
-----
(2010.09.13 23:13:23)
こんばんは。
おっしゃるとおり、ほかで稼いで現金を不動産に変えるってのがいいようです。オール現金じゃなくて、ある程度借りておくのがミソですね。
この続きでは、複数棟やローン割合でも検討します。
＞細かい費用や空室率、家賃下落率を
＞現実的に計算すればするほど、
＞あまり大きくは儲からない商売
＞である事が分かってきますね。
＞
＞普通の収入のサラリーマンが、
＞ドカっとフルローンを組んでしまう
＞気持ちが良く分かります。
＞
＞ビジネスで得たある程度の資金を元手に、
＞融資を5割以外でやるのがいいのでは無いか、
＞と最近考えています。
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(2010.09.13 23:13:23)
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