PR
サイド自由欄
相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
ブログリンク
近藤利一さん
狼旅団さん
必殺大家人さん
チェリーのコスプレ屋さん
メールはこちらへ
メールフォーム
1級建築士スーパー記…
ミカオ建築館さん
5月9日 ゴールデン… さくら1013さん
AIに愛を～そして博… 小場 三代さん
貝の化石、3000万年… イヌビワさん
日経平均が６万円オ… ねむdododoさん
アパート経営<NSXア… ｊｍ48222さん
不動産経営 勉強記 … GOHMAさん
キートスファミリー… キートスファミリーさん
３代目大家の家元日… 大シマさん
ドラゴンシャイの一日 ドラゴンシャイさん
5月9日 ゴールデン… さくら1013さん
AIに愛を～そして博… 小場 三代さん
貝の化石、3000万年… イヌビワさん
日経平均が６万円オ… ねむdododoさん
アパート経営<NSXア… ｊｍ48222さん
不動産経営 勉強記 … GOHMAさん
キートスファミリー… キートスファミリーさん
３代目大家の家元日… 大シマさん
ドラゴンシャイの一日 ドラゴンシャイさん
コメント新着
2026.05
2026.04
2026.03
2026.02
2026.01
2026.04
2026.03
2026.02
2026.01
2025.12
2025.11
2025.10
2025.09
2025.08
2025.11
2025.10
2025.09
2025.08
2010.09.11
カテゴリ： 不動産投資を学ぶ
お金を稼ぐ２
不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．
考えてみたことはありますか？
実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）
いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。
・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用
物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）
利回り１０％（４００万円）
自己資金３割（１２００万円）
借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定
空室率０％
購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）
年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）
青色６５万円控除適用
所得税等の税率３０％
初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。
でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？
１３年後です。
自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。
その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。
さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。
でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。
１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。
現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。
年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。
さて、上記の条件をちょっといじってみました。
・空室率５％
なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！
じゃあ、途中で売ったらどうなるか？
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
３８００万円－３５６５万円＝２３５万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高２６４０万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円
１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。
ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。
１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。
長くなりました。次回に続きます。
←更にお願いします！
不動産投資で稼ぐってことですが、実際に不動産投資を始めて、その後どうなるのか．．．
考えてみたことはありますか？
実は、私もちゃんと考えたことがありません（笑）
いい機会なので、ちゃんと考えてみることにします。
・新築木造アパート１棟を売らずにずーっと運用
物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）
利回り１０％（４００万円）
自己資金３割（１２００万円）
借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定
空室率０％
購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）
年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）
青色６５万円控除適用
所得税等の税率３０％
初年度の税引き後CFは、１１１万円出ます。
でも、自己資金を１２００万円入れてますね。自己資金が回収できるまでは、儲けになってないので、いつ回収できるのか？
１３年後です。
自己資金を回収した年の税引き後CFは、６２万円。
その９年後には、減価償却が切れるので６万円の赤字。
さらにその３年後にはローンを完済！CFの積立が５００万円貯まってます。
でも、１５０万円のお金が入るようになるのは２５年後ですね。
１０年ごとの大規模修繕を計算に入れてますが、木造なら築４０年までが運用の限界かな。
現在４０歳の方なら、６５歳から５００万円の貯金と年１５０万円の定期収入が８０歳まで受け取れるようになります。
年金が月１２．５万円増えると考えたら、これも悪くないですね。
さて、上記の条件をちょっといじってみました。
・空室率５％
なんと、自己資金を回収するのに２５年かかります！
じゃあ、途中で売ったらどうなるか？
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
３８００万円－３５６５万円＝２３５万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高２６４０万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に９８７万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が５１５万円ありますので、全部で１５０２万円
１２００万円の自己資金を入れてるので、差し引き３０２万円の利益です。
ざくっと計算すると、１２００万円を１年複利５％で５年間運用した感じになります。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
これも同じような結果で１０年間で７１８万円儲かった計算になりました。
１２００万円を１年複利５％で１０年間運用した感じになります。
長くなりました。次回に続きます。
←更にお願いします！
お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
[不動産投資を学ぶ] カテゴリの最新記事
-
不動産賃貸業の税金が分かる本 2019.04.22
-
親族に貸す場合の火災保険 2018.10.29
-
サンデー毎日倶楽部氷見祭2016春 2016.04.25
【毎日開催】
15記事にいいね！で1ポイント
© Rakuten Group, Inc.
