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サイド自由欄
相良利満(さらりみつる）改め 相良利修(さらりおさむ）
元技術系サラリーマン
第二種電気工事士、工事担任者(デジタル１種）、ガス可とう管接続工事監督者、丙種危険物取扱者、宅建主任者、古物商、電話級アマチュア無線技士、FP技能検定3級、公認ホームインスペクター
2006年 中古AP1棟10室
2008年 都心区分
2010年 全物件処分、ネット通販開始
2014年 不動産でサラリーマンを卒業するはずが、
ネット通販で卒業しちゃいました
2016年 再投資スタート
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カテゴリ： 不動産投資を学ぶ
お金を稼ぐ３
新築の木造アパートを下記の条件で保有した場合
物件価格４０００万円（建物３０００万円＋土地１０００万円）
利回り１０％（４００万円）
自己資金３割（１２００万円）
借入３１２０万円 ２５年 ２．５％固定
家賃は年１％下落
空室率０％
購入諸経費は物件の８％（全額資産計上）
年間運営費は物件の３％（諸税・管理・大規模修繕含む）
所得税等の税率３０％
ってのを前回考えてみましたが、今回は．．．
・融資期間が２２年だったら
減価償却の期間よりローンの方が長いと、申告所得の額が跳ね上がります。
ローンの元金の返済は経費じゃないですから当然ですね。
じゃあ、減価償却の期間とローンの期間を同じにすればいいじゃないか！
結果は．．．
自己資金を回収するのに２２年かかります！
翌年からは税引き後１６０万円得ることができます。
空室率が５％なら、自己資金の回収は２４年で税引き後約１５０万円の収入です。
・自己資金が１割の４００万円だったら
４０００万円の物件に１２００万円も自己資金を入れたくない！って思いますよね。
自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年でやってみました。
１４年間貯めたキャッシュフローでその後の赤字を埋め続けると、ローン完済の２５年後にようやくＣＦがプラスになり、年１４０万円くらいのお金を手にすることができます。
自己資金が回収できるのは２７年後ですね。
じゃあ、自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年で５年後、１０年後に売却したらどうなるか．．．
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高３１８７万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に４４０万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が１９８万円ありますので、全部で６３８万円
４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き２３８万円の利益です。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
売却後に手元に残るのは、５９７万円
５年間のCFの累計が３０５万円ありますので、全部で９０２万円
４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き５０２万円の利益です。
やっぱり、自己資金が少ない物件ほど、レバレッジが効いてますね。
ただ、自己資金が少ないと長期保有は非常に不安定です。
ある程度期間を区切って運用した方がよさそうですね。
まだ続けますよ。次回は、中古物件を考えてみます。
←上昇中！
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利回り１０％（４００万円）
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所得税等の税率３０％
ってのを前回考えてみましたが、今回は．．．
・融資期間が２２年だったら
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ローンの元金の返済は経費じゃないですから当然ですね。
じゃあ、減価償却の期間とローンの期間を同じにすればいいじゃないか！
結果は．．．
自己資金を回収するのに２２年かかります！
翌年からは税引き後１６０万円得ることができます。
空室率が５％なら、自己資金の回収は２４年で税引き後約１５０万円の収入です。
・自己資金が１割の４００万円だったら
４０００万円の物件に１２００万円も自己資金を入れたくない！って思いますよね。
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１４年間貯めたキャッシュフローでその後の赤字を埋め続けると、ローン完済の２５年後にようやくＣＦがプラスになり、年１４０万円くらいのお金を手にすることができます。
自己資金が回収できるのは２７年後ですね。
じゃあ、自己資金１割、空室率５％、借入期間２５年で５年後、１０年後に売却したらどうなるか．．．
・５年後に利回り１０％３８００万円で売却
年１５１万円償却したので、５年で７５５万円
簿価は、建物２５６５万円、土地１０００万円
２３５万円の２０％で譲渡益の税額は４７万円
借入残高３１８７万円
仲介手数料１２６万円
ざっと引くと手元に４４０万円のお金が残ります。
５年間のCFの累計が１９８万円ありますので、全部で６３８万円
４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き２３８万円の利益です。
・１０年後に利回り１１％３２９０万円で売却
売却後に手元に残るのは、５９７万円
５年間のCFの累計が３０５万円ありますので、全部で９０２万円
４００万円の自己資金を入れてるので、差し引き５０２万円の利益です。
やっぱり、自己資金が少ない物件ほど、レバレッジが効いてますね。
ただ、自己資金が少ないと長期保有は非常に不安定です。
ある程度期間を区切って運用した方がよさそうですね。
まだ続けますよ。次回は、中古物件を考えてみます。
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