よく読まれている記事一覧 | 不動産投資マイスター

ウソとホントが入り混じる不動産投資で生き抜く…

2月11日のセミナーコンテンツの中から抜粋しました。-----------私たち不動産業は昭和の時代までは「千三つ屋」と揶揄されていました。最近では、購入する側も多くの知識を持つようになり、いとも簡単に千三つ屋の口車に乗せられることは減ったようですが、それでも正に「絵に描いた餅」の様な話にのってしまう方が未だに後を絶ちません。特に最近では、不動産特定共同事業法、いわゆる不特法に基づいた小口化商品が多く出回っており、不動産の知識の少ない方々が投資しているようですが、中にはかなり悪質でいわゆるポンジスキームを思わせる商品も存在します。ポンジスキームの例：安愚楽牧場、オレンジ共済、令和納豆不動産特定共同事業法に基づく事業では、当然に様々なコストが掛かってきます。事業計画時からスタートまでのコスト、販売コスト、行政や出資者への報告コスト、運営コスト、運営者の利益等々、思いの外、大きなコストなのです。それらを差し引いた後に〇％の配当なんて、正に絵に描いた餅としか言いようがありません。更に高額な地上波ＣＭと打つなんて・・・一口の額が比較的小さく（孫への）暦年贈与になる範囲内であることから不動産の知識の浅い高齢者を中心に購入しているようですが・・・

ウィズコロナの入居促進きっとこうなる（かな？）

コロナ禍が始まった頃は、その後=アフターコロナに付いて色々と考えていたが、最近になり、どうもそれらが見込み違いだったことがハッキリしてきました。新型コロナ感染症は終わらない（無くならない）、なのでアフターコロナではなくウィズコロナが正しいのですね。と、なると大家さん業のこれからにもコロナがついて回る、なので、ウィズコロナの大家さん業を考えておく必要があります。特に、我々大家さんにとっての最大の関心事の一つ「入居促進」に付いては、今までのセオリーをひとまずクリアし、新しい視点で考え直す必要があるのではないでしょうか？まず、立地。これに付いては、新しい動きが出ています。東京一極集中から生活環境と自然環境が整った郊外や地方に移動する動きが確認できました。ただ、よく見てみると、必ずしも転居という形ではなく、お金に余裕のある層の方々がセカンドハウス的に活用しているケースや元々が多拠点生活をしていた方々が東京から離れたケースも少なくなかったのです。しかし、それらを踏まえても東京から１時間台で移動可能なエリアにとっては追風であったことは間違いなく、これは賃貸にとっても同様でした。今後に付いては、まだ予想し辛い部分もありますが、コロナ禍前よりも入居状況を上げられるエリアが増えたことは間違いないでしょう。とくかく、今回のコロナ禍は生活の「場所、考え方、住まい方」を大きく変えようとしています。まず、リモートワークが広まったことで「職住近接」の必要性が薄まり、代わりに自宅にリモート部屋（コーナー）を求める方が増え、他の家族との間に一定の距離を置く必要も生じ、どうしても面積的な余裕が要求される様になってきました。これらと併せてネット環境の充実はマストになり、自宅にいる時間が長くなることから照明や色使い、水回りのセンスや空調のレベルにも配慮する必要があります。すいません。時間切れです。続きは次号で。

やっぱり悪夢の再現になりそうだ　障がい者グループホームフランチャイズ

今年の3月に「障がい者グループホーム」のフランチャイズに付いてこんな記事を書きました。-参考URL-https://plaza.rakuten.co.jp/ishiwatari28083/diary/202003090000/この時は、気になる情報を2、３件ほど耳にしたことで警鐘を鳴らすつもりで書いたのですが、残念ながら、現実になってきたようです。3月の時点で、既に大手フランチャイザーに対して複数の訴訟が起きているとは聞いていたのですが、今回（先週）入ってきた情報では一都三県内のどうやら新築のグループホームらしいのですが、開所から早々に業績が上がらず、結局、クローズしてしまったそうなのです。情報源は金融機関筋なので、信憑性は高いでしょう。最近は、ネットを見ていると（障がい者グループホームの）フランチャイズの広告を目にする機会が増えています。上述のトラブルを起こしたフランチャイズの他、最近では新参者も多くなってきているので、同様のトラブルが増えていくのは間違いなく、完全に一昔前のデイサービスの時と同じ図式になってきました。ただ、デイサービスでのトラブルの時同様に障がい者グループホームでのトラブルでもフランチャイザーへの責任の追及自体、困難でしょう。そもそも、フランチャイズ契約は「開業」や「運営」のサポート契約で、計画との間に（マイナスの）差が生じ、最悪、経営破綻することになっても、その責任がフランチャイザーに及ぶとはうたわれていないでしょうから。彼らのセミナーや説明会に参加した方の話を伺ってみると、このビジネス（障がい者グループホーム）を、「社会貢献できる。未経験・異業種から参入が90％超、更に安定収益」と、かなり甘い話で参加者の興味を誘っている様です。確かに、決まったことをしっかりこなし、やるべきことを確実にやっていけば、大きくはないものの、それなりの利益を上げることが出来るビジネスですが、1軒目の開業から安定経営まではかなり手間と時間が掛かりますし、これを乗り切らないと、まず失敗します。なので失敗事例の殆どは、1軒目です。弊社の系列企業でも「開業支援」の協力会システムは持っていますが、足下をしっかりと見極めながら慎重に進める努力を怠らない様にしています。障がい者グループホームに付いて、お問い合わせやご要望がある方は、個別相談にお申し込みください。このビジネスの勘どころも、勿体ぶらずにお話します。⇒「通販大家さん」お問い合わせフォーム