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January 20, 2008

利回り２０％の１０戸アパート調査

(6)

カテゴリ：不動産投資

（その１）
　築４０年　２ＤＫ２戸　３００万円

　競売直前のかなり古いアパート
　現状１戸空きで、満室時の想定 利回り３０％ 前後

　部屋の損傷が激しくリフォームに４０万円ほど必要

　ひとまず保留とした

（その２）
　築１０年　１ＤＫ１０戸　３４００万円

　現状 利回り１５％ 程度だが、指し値によっては１８％近く狙える

　土地は１５０坪以上と広く、駐車場も戸数分確保できる

　実は１０年前に基礎を残して 増改築 されたため、

　築年数は ４０年扱い らしい。。 銀行融資 は難しいかも

　審査が通ったとして、金利６％１５年で返済額は２５万円/月

　家賃４万円なら１０戸で４０万円/月

　空室率３０％では２８万円/月となり ちょっと危険な気が 。。

　返済比率６０％なら許容範囲か？

　築年数の関係で、 減価償却期間が４年 になると、

　税金による収益減も懸念される。

　何か良い打開策はないだろうか。。

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Last updated January 20, 2008 09:44:57 PM
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■コメント

返済率は

極東船長さん

50％以下、できれば40％くらいが望ましいです
60％はきついっす。国金で１０年固定２．３％くらいです (January 21, 2008 08:12:25 AM)

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Re:返済率は(01/20)

黒ごま＋さん

極東船長さん

どうもありがとうございます！
やはり４０％くらいが理想ですか。了解です。

国金は金利２．３％ですか低いですね！
築年数のことが心配ですが、ちょっと相談してみます。

(January 21, 2008 07:50:04 PM)

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償却期間

3939+ さん

相変わらず精力的に動いていますね。
２棟目の物件、古い物件購入後に大幅な増改築したようですが、逆に４年償却可能でしょうかねえ？
基礎部分を残した大幅な改修工事で、使用期間が大幅に増加した事から、単純に経過年数４０年としての簡易計算は適用にならないと思われます。チョイと面倒な計算が必要かと思います。
でも銀行の評価は別になるのでしょうかね？ (January 23, 2008 03:09:03 PM)

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Re:償却期間(01/20)

黒ごま＋さん

3939+さん

減価償却期間についてはおそらく4年ではなくて
増改築部分毎の償却期間になるんだと思います。

銀行の評価ですが、あらためて確認したところ
すくなくとも北海道銀行は築10年ではなく40年となり
ローンが組めないようでした。

(January 23, 2008 08:59:31 PM)

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Re[1]:償却期間(01/20)

3939+ さん

黒ごま＋さん

道銀厳しいですね。
築年数古いと、ＤＣＦ法での評価もして頂けないのでしょうかねえ。
信金あたりだと対応違うような気もしますが･･･。

＞3939+さん
＞
＞減価償却期間についてはおそらく4年ではなくて
＞増改築部分毎の償却期間になるんだと思います。
＞
＞銀行の評価ですが、あらためて確認したところ
＞すくなくとも北海道銀行は築10年ではなく40年となり
＞ローンが組めないようでした。
-----
(January 23, 2008 09:27:49 PM)

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Re[2]:償却期間(01/20)

黒ごま＋さん

3939+さん

道銀結構厳しいですねー。
信金と国金に相談してみようかと思ってます。
アドバイスありがとうございました。

(January 24, 2008 07:45:24 AM)

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