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リフォーム産業新聞の一面に掲載されました
おかげさまで、取材を受けた業界向け全国紙「リフォーム産業新聞」の裏一面に、大きく取り上げて頂きました。ブログの記事ありがとうございます。ブログ http://ameblo.jp/slowl/スロウルHP http://slowl.jp
November 26, 2009
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リノベーション戸建て、完成見学会のご案内です
北海道スタイルのリノベーション戸建て「百合が原公園の家」の完成見学会のご案内です。10月24日(土)・25日(日)の2日間、開催いたします。新築を超えるリノベーション戸建てにご興味がおありの方は、ぜひ見学にお越しください。アメブロ http://ameblo.jp/slowl/
October 8, 2009
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リノベーション戸建てが完成！
大変ご無沙汰しております。これまで約１年もの期間にわたって、札幌でリノベーション戸建てを作るプロジェクトを進めてきました。いよいよ完成しましたので、読者のみなさまにご報告します。新築の4割引程で、本物のこだわり住宅を提供することを目指しました。札幌のリノベーション戸建て専門の会社としては、デザイン完成度や手頃な価格で間違いなくNo.1だと思います。アメブロ http://ameblo.jp/slowl/みなさまのブログ記事からも、ぜひリンクを張って応援して頂けると幸いです。うっちゃんのりのべ塾に始まり、本当に多くの方々の温かい協力に恵まれながら作り上げることが出来ました。これからも、一生勉強を肝に銘じて精進しますので、よろしくお願いします。
September 29, 2009
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150万円の物件情報を入手！
懇意にしている不動産業者から、世に出ていない上流の物件情報を入手した。バス停からほど近くてロケーションも悪くない場所に、150万円の戸建がでたらしい。さっそく高速を飛ばして、期待に胸を脹らませながら現地に向かった。しかし、物件の前について一瞬で「こりゃぁダメかな」という気分になった。４LDKで床面積は８０平米くらい、築４０年を超える一戸建。駐車場無しで、外壁は斜めのヒビが複数クロスするように入っている。建物はそこそこ大きいが、土地いっぱいに建っているような昔ながらの作り。気を取り直して玄関から中にはいると、カビくさい。。少なくとも３箇所から雨漏りしているのを確認した。畳は一部腐っている。そして、お風呂はバランス釜でオールタイルのお風呂。トイレは一応水洗のようだった。キッチンは、作りつけで撤去費用が嵩みそう。まぁ、家賃は４万円は無理かなぁーという感じで、１００万円かけて修繕する気にもなれず、今回は謹んで辞退させて頂いた。でも、物件情報をくれたことには深く感謝して、また良い家が出たら教えて下さい、と伝え現地を後にした。
July 6, 2009
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りのべ塾のセミナー、無事終了
セミナー、全てを出して力尽きました。。。みなさん喜んで頂けて良かったです!!以下、このっちさんのブログ引用第１３回りのべ塾「平均利回り50％！ 黒ごまの 戸建て不動産投資法 in りのべ塾」が無事終了しました。ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。長時間にわたり、お疲れさまでした。講師の黒ごまさんは、とても初めての講師とは思えないほど、しっかりと準備をされていて、本当ーに気前よく、包み隠さずこっそりと、ご自身の経験とノウハウを披露してくださいました。あまりにもお得な内容に、私なんぞは始終ダンボ耳全開☆で頭から湯気がでそうなほど、聞き入っておりました。黒ごまさん、本当にどうもありがとうございました＾＾教えを無駄にせぬようがんばります！うっちゃんの人選もさすがですね。ありがとうございました☆りのべ塾のみなさん、頑張って下さいね！
June 30, 2009
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うっちゃんのリノベ塾でセミナーを開きます！
つ、ついに、東京でセミナーの講師をやる事になりました・・！うっちゃんからは、当初1時間半の予定だと伺っていたのですが、フタを開けてビックリ！なんと、３時間もあるではないですか～～～！！ドキドキたぶん、私の知っている事全てを、骨の髄まで暴露してしまう事になるでしょう・・・。 第１３回 ひだまりりのべ塾「平均利回り50％！黒ごまの 戸建て不動産投資法 in りのべ塾」【日時】2009年6月27日(土) 13：00～16：00【場所】代々木駅周辺【人数】８名限定http://u-hidamari-2.seesaa.net/article/121064980.html・貯金ゼロだった私が、たった１年で戸建を現金購入した方法・その後3年間で、戸建５棟を取得して事業的規模にできた秘密・８０万円の指し値で戸建を購入できた価格交渉術について・利回り５０％なら全てのリスクが回避できるという話・エリア戦略と差別化について考える「人の行く裏に道あり花の山」・人脈って何だろう、勉強会に垣間見えるひととなりについて・右脳と左脳を使った独自の勉強方法などなど、うっちゃんのリノベ塾のみなさま限定でコッソリとお教えしようと思っています。入会されていない方は、ぜひこの機会にどうぞ！毎月勉強会に無料で参加できるのでお得ですよ～！東京に限らず、遠方から参加されている方もいらっしゃいます。特に今回は、なぜ不動産投資だったのか？ 何のために投資するのか？ という根本的な部分も見つめ直すヒントになれば幸いです。お楽しみに♪
June 10, 2009
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賃貸物件で漏水発生！
さきほど、所有物件のある町の役場から電話が入った。水道部の担当者で、「おたくの物件で漏水が発生しているようだ」とのこと。なんでも、普段は月２５トン(25,000リットル)くらいの使用量なのに、今回は２４００トンも使っているため、水道料金が１２０万円を超える請求額になるらしいーーー！１２０万円・・？？一瞬、目の前が真っ暗になった・・・この地区の水道料金は１立方メートル＝１８０円、さらに下水使用量が１立方メートル＝３４０円ほど加わる。２，４００トン＝２，４００立方メートル＝２，４００，０００リットル！水道料 １８０×２４００＝４３２，０００円下水料 ３４０×２４００＝８１６，０００円合計 １，２４８，０００円何と、この物件の取得金額(80万円)の1．5倍！！その後、水道部の担当者と話をすると、どうもこの町では減額措置があるようで、過去３ヶ月の使用量の平均額の２倍までしか請求しないことになっているらしい！この入居者の平均は２５トン/月なので、上限は２倍の５０トンで26,000円だ。ホッとした。。。また、全ての物件で施設賠償責任保険に入っていたため、漏水事故もカバーしてくれるようだ。・・さらにホッとした。保証額３００万円の場合で年額1,500円程なので、絶対に入っておいた方が良いと思う。保険会社によっては、漏水で発生した被害（例えば家具が濡れてダメになったとか？）のみ補償の対象となるようだが、私の入っていた東京海上の保険は水道料金や調査費用などもカバーしているようだった。入居者と連絡を取り、本日すぐに業者を向かわせるよう手配した事を伝えた。
June 4, 2009
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今週末はリノベ塾参加で上京します
日曜日にうっちゃんのリノベ物件完成見学会に参加するため、土曜から東京入りします。３室のリノベーションを見せてもらえるようで、楽しみです。http://hidamari-r-blog.seesaa.net/article/112611327.html私は、今札幌でリノベーション対象の物件を探しています。これまでの賃貸向け物件と違った基準で検討する必要があるので、また初心にかえって勉強させてもらっています。インテリアや雑貨、物件売買などの勉強も楽しいですね。充実しています！
January 14, 2009
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うっちゃんのリノベ塾に参加
先週土曜日に、うっちゃんに会うために東京のリノベ塾に参加しました。塾には10名ほどが参加し、これから不動産投資を始めたいという方がほとんどで、自宅をリノベーションしたいという方も来られていました。僕が聞きたかったことは・東京以外の地方でもリノベーション住宅の需要はあるか？・デザイナーや工務店に支払う費用はどの程度か？・ビンテージではない戸建でもリノベーションできるか？という３点でした。まず、地方の需要という部分では、うっちゃんの感覚では住宅がほしいと思っている人の2割くらいの需要があるのでは？という印象らしいです。そして、デザイナーへの費用は、工務店を取りまとめてくれる場合は工事費総額のおよそ1割ほど。最後に、ビンテージではない普通の中古住宅でも、きれいに作り直すので問題ないということでした。ある程度行けそうだということが判断できたので、まずは札幌で１軒、挑戦してみようと思っています。それにしてもリノベ塾の会員の方は、とても熱心に勉強されているようですね。北海道という遠方から来た僕には、戸建て賃貸についての質問が殺到し、一時は僕のセミナーのようになってしまいました。さて、リノベ塾が終わった後、東京の女性投資家が発見した売り店舗物件をいっしょに視察してきました。かなり傷んでいて、壁の中の鉄骨の柱がさびて膨張し、壁が剥がれそうになっていました。こんな建物でも1,000万円で売られているのだから、東京ってすごいなぁー。おみやげにもらった「ひだまり不動産クッキー」を手に、札幌に帰りました。うっちゃんありがとうございました！ひだまり不動産 どっとあーる通信
December 17, 2008
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任売の売りビル情報が入った！
ある大手不動産業者の役員の方と知り合いとなったのが縁で、地方都市の売りビル情報が入った。市役所の近くに建っていて、築35年のＲＣ７階建で土地が100坪売値はおおよそ路線価に等しい１，０００万円とのことだが、まだまだ交渉できるとおもう。不動産屋の師匠に相談したが、やはり地方のオフィスビルは難しそうだ。平気で追加投資1,000万や2,000万が必要になるので、それに耐えられるだけの体力がないと扱えないかもしれない。
December 17, 2008
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５件目の戸建について
報告が遅れましたが、４ヶ月ほど前に５件目の戸建を購入しました。街の中心部にほど近く、駐車場が１台分ついた築３０年の４ＬＤＫの戸建です。売値２２０万円に対してまず１５０万円で指し値をして、その後、押し返されて１８５万で決済しました。価格交渉の際に主張したポイントは次の３つ、１．外壁が傷んでいるため、数年後に張り替え無ければならない２．浴室に脱衣所がないので新設する必要がある３．２階の３つの窓の位置が低く、子供の転落防止用柵が必要実際には、脱衣所の新設に１５万円、柵に４万円ほどで押さえました。購入の３ヶ月後に、家賃６万５千円で入居が決まりましたので、購入価格に対する表面利回りは４２％となります。ただ、この物件は外壁の痛みが早そうなので、３年後には７０万円程かけて修繕する必要がありそうです。。古い物件はメンテナンス費用も嵩むので、高利回りによりリスク回避することが鉄則だと思います。
November 29, 2008
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ひさしぶりに、うっちゃんに連絡
黒ごまです。みなさん、ご無沙汰しておりました。うっちゃん、２冊目の本を出版されたのですねー。ちょうど１週間ほど前に、リノベーション戸建をやりたい！と思い立ち、うっちゃんのブログを見に行きました。そして出版記念という記事を見つけたのです。もともと僕がリノベーションをやりたいと思ったのも、以前うっちゃんから伝授されたリフォームや、うっちゃんから聞いたリノベーションに端を発します。ですから、私にとってリノベーションといえば「うっちゃん」だったんです。今回のうっちゃんの出版は、まるで僕の背中をリノベーションの世界に押しているように感じました。さて、うっちゃんは毎月東京で「ひだまりりのべ塾」を開催されているようですね。来月は僕も参加しようと、早速申し込みました。またお会いできるのを楽しみにしています。
November 28, 2008
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四件目の入居者決定ー！
めでたく４件目の戸建に入居者が決まった！！中学生のお子さん二人の４人家族。綺麗に張り替えたフローリングと陽当たりの良さが気に入ってくれたようです。手取りのフリーキャッシュフローがようやく年２５０万円を超える。初めての物件を購入してはや２年、思えば本当に色々な事があった。。決済直前に夜逃げされ破談になったり、値切りすぎて売り主と連絡が取れなくなったりと、失敗の連続。そんな経験を積みながら、４件目は初のフルローンでめでたく購入し入居者がきまった。まだ気が早いかもしれないが、とても感慨深い。。。中期目標は２００９年にフリーキャッシュフロー年５００万円を達成すること！！この気持ちを維持して頑張ろう。
April 12, 2008
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80万円の戸建物件リフォーム完了
今年に入って購入した８０万円の戸建のリフォームが完了した。数社の仲介業者に営業まわりして募集を開始したところ、その１時間後、早くも内覧希望者がやってきた！かなり気に入ってくれたようで、仲介業者の話では８０％の確率で決定だろうとのこと。（あとの２０％は何なんだ～） なかなか幸先が良さそう。。 ●Before 洗面所 ･･･ 普通これ見たら買わないですよね。。○After 洗面所 ･･･ 女性受けする色に●Before リビングダイニング○After リビングダイニング ･･･ キッチン交換、フローリングとクロス張り替え、暖房設備など●Before トイレ ･･･ 必殺汲み取り式！！○After トイレ ･･･ 今風な水洗トイレ（ウオシュレット付）水回りは何かとお金が掛かりますが、やはり入居者が一番気にするところでもあります。気持ちよく住んでもらえるよう、頑張ります！
March 2, 2008
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マイナス１０度の寒さで水道管凍結！
２月１日から入居者が決まった３件目の戸建物件これまで空き家となっていたため水道管が凍結してしまった。さらに運の悪いことに、ボイラーの中まで凍ってしまった。。。５、０００円で買った中古のボイラーだったのが不幸中の幸いだった。至急、中古のボイラーを１万円で見つけたので取り替える手配をした。今年の北海道の冬は厳しく、水道管の凍結が頻発している模様。北国の大家さん！水洗トイレなど、水のたまる場所には凍結防止剤をお忘れ無く。。
January 23, 2008
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利回り２０％の１０戸アパート調査
本日、売りアパート２棟を調査してきた。（その１） 築４０年 ２ＤＫ２戸 ３００万円 競売直前のかなり古いアパート 現状１戸空きで、満室時の想定利回り３０％前後 部屋の損傷が激しくリフォームに４０万円ほど必要 ひとまず保留とした（その２） 築１０年 １ＤＫ１０戸 ３４００万円 現状利回り１５％程度だが、指し値によっては１８％近く狙える 土地は１５０坪以上と広く、駐車場も戸数分確保できる 実は１０年前に基礎を残して増改築されたため、 築年数は４０年扱いらしい。。銀行融資は難しいかも 審査が通ったとして、金利６％１５年で返済額は２５万円/月 家賃４万円なら１０戸で４０万円/月 空室率３０％では２８万円/月となりちょっと危険な気が。。 返済比率６０％なら許容範囲か？ 築年数の関係で、減価償却期間が４年になると、 税金による収益減も懸念される。 何か良い打開策はないだろうか。。
January 20, 2008
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３件目の戸建に入居申し込み！
３件目の１５０万円の戸建に入居申し込みがあった。小さいお子さんお二人と小型犬のいる４人家族で２月１日から入居したいとのこと。募集家賃は６万円なので、物件価格利回り４８％だが、駐車場工事やクロス張り替えなど色々掛かっているので利回り４０％くらい。思えばこの物件、男子限定ルームシェアの申し込みから始まり別の方の入居契約が完了したにもかかわらず、ドタキャン今住んでいる家を出なければいけなくなり契約となったが状況が変わり住み続けられることになったそうだ。。（契約時の礼金＆前家賃はそのまま納めてくれたので損失は最小限）さらに、男子ルームシェアの別の人からの再申し込み（なかなかシブトイ、調査のすえ発覚したのでお断りした。。）。。。春まで決まらないだろうと観念していたので今回の申し込みは非常に嬉しいさあ、４件目の戸建に集中して頑張ろう！
January 19, 2008
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4件目！80万円の戸建決済が終わった
本日、４件目となる８０万円の戸建決済が完了しました。●築３６年 ４ＬＤＫ 駐車場あり 物件価格 ８０万円 トイレの水洗化 ４５万円 その他修繕 ４０万円－－－－－－－－－－－－－－ 合計 １６５万円全額フルローンで、固定金利２．６％の１０年返済です。この金額で１０年返済、ちょっと笑ってしまいますが、同じ要領で１０件購入すると、１６００万円ですのでこの返済期間でよいと思っています。想定家賃は４万円前後と少々低め。物件価格に対する利回り --> ６０％総額に対する利回り --> ２９％今回は銀行の実績作りを最優先に考えました。この利回りで十分だと思います。この物件、ここまで来るのに約半年。。不動産業者との交渉決裂などを経て、やっとここまで来ました。本当に長引きました。初めての住宅ローンによる物件購入。これまでの現金一括払いによる購入から、ワンランク経験値が増えた気がします。銀行とも関係作りができ、今後も賃貸物件と分かった上で、引き続き融資してくれるそうです。頑張ります！
January 17, 2008
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想定利回り３８％の下宿物件
利回り３８％の下宿物件を見に行ってきた。不動産屋の都合が悪かったため、外観だけでも見ようと物件の周りをウロチョロしていると、偶然にも所有者と対面！物件の空気の入れ換えに来ていたらしい。事情を話すと、こころよく部屋に案内してくれた。70歳のおばあちゃんに連れられて、下宿部屋を隅々チェック。手入れが行き届いて、きれいな部屋だ。しかし、色々と聞き込みをしていくうちに次のことが分かった。・最初の売値８００万円から現在４８０万円まで下げている・築２８年ではなく築４２年・外壁と屋根は数年前にリフォーム済み（アルミサイディング）・断熱材も入れたので温かい・2階の6部屋は2年前から空いている（募集していない）・各部屋にはFFストーブが付いている・共同トイレは和式だが水洗になっている・1階は４LDKで1世帯に5万5千円で契約したばかり（駐車場1台込み）・近所の銭湯は廃業したらしいとても親切なおばあちゃんで、色々と教えてくれた。そして、前々回に続いて再び売り主直接対決の価格交渉となった。風呂がないので工事にお金がかかること下宿スタイルは人気が落ちており、埋まるかどうか分からないといった理由で、思い切って３５０万円にならないかと申し出た。そんなに安くは譲れない。。４００万円を切ることはない。とのこと。。。じゃあ、４００万円なら売ってもいい？と念押しすると、まぁそうねーと言う。ひとまず価格交渉はここまでとして、後日返事することにした。やはり、所有者との直接対決での価格交渉は、こちらが場慣れしているだけに楽だ。○○万円以下にはできないということは、裏を返せばその値段でなら売って良いという心の声を口にしてしまった事に気づかない人が多い。優しいおばあちゃんとはいえ、すでに全額回収している売り主とこれから回収できるかどうか分からない買い主とではリスクが違う。不動産投資は単なるマネーゲームとは違う、人と人とのビジネスだ。常に真剣勝負で挑もう。
December 25, 2007
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明日は３８％物件の視察です
明日は想定利回り３８％のもと下宿物件の視察にいく。約半年ぶりの物件視察。。わくわくする。トイレ共同、風呂無しに加えて、玄関も共同、駐輪場無しという悪条件が徐々に浮かび上がってきた。。（まさに下宿物件）しかし築年数は28年くらいとのこと。(僕にとっては築浅！)ちなみに、北海道銀行のアパートローンでは築25年以下という基準をオーバーしているため融資対象外らしい。あとは、別の銀行か信用金庫が頼りだが、まぁそれは明日物件を見てから考えよう。。
December 21, 2007
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利回り３８．６％のアパート！
黒ごまです、ご無沙汰してました。。不動産経営、ちゃんとやってましたが、ブログは本当に久しぶりです。本日、売値４５０万円、満室時利回り３８．６６％の売アパート情報が入った。懇意にしている不動産社長からの電話。物件は、大学のすぐそばにあり、以前は下宿として使用していたらしい。１階は１世帯、２階は１Ｒ６世帯でなかなかのボリューム。しかし問題なのは、２階の１Ｒがトイレ共同で風呂無しだという。（近所に銭湯あり）家賃を低めに抑えても、利回り３８％狙えるのはかなり魅力的後日、さっそく内覧するアポを取った。
December 15, 2007
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男子ルームシェア申し込みの結末は・・？
先日申し込みのあった男子ルームシェア希望の方に電話しました。黒ごま 「いやぁ～、実は大家さんがですね～、 ファミリーの入居者を希望しておりましてー。。」お客様 「そ、そうなんですかぁ。。。」黒ごま 「この他にも、海の見える戸建て？なんてのもありますけど、 いかがでしょう」お客様 「じゃあ、詳しく聞かせてください！」ということで、インチキ管理会社を演じるワタクシ黒ごまの迫真？の電話により、急場を凌いだのでした。。。つくづく、ワンクッション置いた方が話しやすいと実感しました。会話の中に登場した海の見える戸建て、例の８０万円の物件です。一応、募集家賃は５万４千円という設定にさせて頂きましたが、お客様の希望の場所からだいぶ離れているので、契約には至らないと思います。さて、今回お断りした理由ですが、、みなさまからの書き込みと師匠の不動産社長からのアドバイスをもとにじっくり時間をかけて判断しました。●判断ポイント・家賃を値切り、礼金まで分割で払いたいと要求してきた（払う気がない）・友達同士の場合、一人抜け二人抜けてまもなく解約に至るケースが多いらしい （男性に限らず女性の場合も）・駐車場や騒音などでご近所に迷惑が掛かるかもしれない・なじみの仲介業者が、９月になれば決まると太鼓判を押してくれた今回は、目先の利益よりも長い目で見た利益を優先したいと思います。暖かい読者の皆様、アドバイスありがとうございましたー！
August 22, 2007
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水洗トイレ工事の見積りが届いた！
８０万円の戸建のリフォームのお話 先日手配した水洗トイレ工事の見積りが２社から届いた。Ａ社 ５４万８千円Ｂ社 ５３万７千円思っていたよりも高ーい！実は、トイレ工事とはいえ、トイレ・風呂・キッチン・洗面所などの生活排水すべての下水工事となるのです。配管工事の金額はどこもあまり変わらないとは聞いてはいましたが、２社の金額を見ると確かにその通り。■見積り明細（Ａ社）塩ビ管・継手・塩ビ桝 ３万５千円洋式便器一式 ５万円管布設工事 ６万円根切埋戻 ５万４千円便層処理 ５万円トイレ内装工事（床、壁） ７万円電気工事 ３万円水道工事 ７万円雑費(内容省略) １２万９千円--------------------------------------------合計 ５４万８千円内装は、コンパネとクッションフロア、ボードとクロス張り。自分でできるかな水道工事７万円もちょっと高いな～。これからキッチリ交渉して、不要部分をカットすれば数万円は安くなるとおもう。。ちなみに、この物件での家賃相場は４万５千円前後。汲み取りトイレのままなら、生活保護者層を意識して３万７千円に設定する。それでも、物件価格に対しての表面利回りは５５．５％となる。水洗トイレ工事５０万円に対しての設備投資の利回りは２０％程。物件価格と工事費を合計すると、表面利回りは４１．５％にダウンするが、汲み取りトイレの物件は長く空室になることが多く、その分の損失も大きいのでここは思い切って水洗トイレにした方がよいと考えている。※実際には、その他のリフォームもあるので利回りはもう少し下がる。まぁそれを見込んだ上での オニサシ＆レバレッジ だ、覚悟を決めよう！
August 20, 2007
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４件目の戸建物件、売買契約を締結しました。
４件目の戸建の売買契約が完了しました！築３６年の４ＬＤＫで駐車場２台可オーシャンビューで日当たり良好な物件です。金額は８０万円！値段の安さもオンボロ度もＮｏ．１です。ここまで来ると、値段の感覚がマヒしてきましたー！今後、必要書類を揃えて正式に銀行への融資申し込みを行い、資金が調達できた後に、決済と所有権移転となります。銀行への提出書類(1) ローン申込書 → 銀行で用意(2) 団体信用生命保険申込書 → 銀行で用意(3) 団体信用生命保険確認書 → 銀行で用意(4) 同意書 → 銀行で用意(5) 公的所得証明書(6) 納税証明書 (その１・２・３) → 税務署(7) 売買契約書(8) 重要事項説明書(9) 謄本（土地と建物）(10) 固定資産税評価証明書(11) 地積測量図(12) 公図(13) 建物図面(14) 接道証明書 → 市役所建設課(15) リフォーム工事請負契約書(16) リフォームの見積書今回の売買契約では、(7)～(14)が揃いました。契約後すぐに現地に向かい、業者とのリフォーム打合せです。毎度の事ながら、遠隔地のため分刻みのスケジュールをこなします。リフォーム内容・洗面所リフォーム（床張替え、給湯機・洗面台設置など）・キッチン流し台交換・汲み取り式トイレを水洗トイレに交換（配管工事含む）・リビングのフローリング張替え・灯油タンクの設置全部実施すると、費用は８０万円以上になりそうですが、中古資材を調達するなどで、何とか６０万円以内に抑えたところ。さて問題なのは、銀行に提出するためのリフォーム工事請負契約書！普段は口約束で発注するため受け取ったことがありません。付き合いのある業者なので、多めの金額を書いてもらうこともできます。そのほうが、リフォームの詳細を詰めるまでの時間のロスが抑えられ、迅速な融資申し込み手続きと融資→決済ができるのではないかと思ってます。
August 19, 2007
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３戸満室達成！？ 男子限定ルームシェアの申し込みー！
先々月決済した３件目の戸建に申し込みが入りました！会社での仕事中に、入居希望者からの直通電話です。実は、先週 手作りの貸家カンバン を見て電話してくれた方で、まだ物件の外観しか見ていないが、とても気に入ったので家賃や間取りについて教えてほしいとのことでした。家賃は、６万５千円で募集していることを伝え、外観だけでも何なので、念のため 玄関に設置しているキーボックスの開け方を伝えてセルフサービスで内覧してもらうことにしていました。しかし、その後しばらく電話は無く、あきらめていたところでした。突然の入居申し込みに喜んだのも束の間、電話の向こうから ちょっと変わったオファー を提示してきました。。・男友達４人で共同生活したいと思ってます！（男子限定）・ちゃんと代表者が契約して支払います、住人も入れ替わりません・車は３～４台とめたいと思っています（２台分のスペースに！？）・長く住みたいので、できれば６万円にまけてほしい（オニサシ！）・初期費用を抑えたいので礼金は分割払いで（４人なのにお金がない？）そうなんです！ 憧れ？の「男子限定ルームシェア」です！！ここは動揺を隠し、ひとまず検討させてもらうことにしました。。困った！ 大丈夫なのか～～～っ！
August 8, 2007
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鬼指の８０万円戸建、融資のＯＫがでた！
築３６年の４ＬＤＫ戸建。物件を買いすぎて貯金ゼロの状態だったが鬼の指し値（略してオニサシ）の８０万円が通ってしまった。そこで、急いで銀行の融資窓口で申し込みを行い、１週間後の本日、担当者から電話があった。「黒ごまさん、審査ＯＫでましたよ！」初めてのレバレッジ、幸先の良いスタートをきれたようだ。金利２．６％、１０年固定、１０年返済、１６０万円（フルローン）物件価格８０万円のほかに、諸費用やリフォーム資金も全て融資してもらうことができた。来週、まず売買契約のみ行い、リフォーム見積りや接道証明などの書類を揃えて、後日、決済を行うこととなる。これまでの現金決済戦法から一転、ロバート・アレンの「Nothing Down」(頭金無しで不動産を買う)を実践することができた。３年前、藤山さんの本を読んで決意して５カ年計画を立てた通り、節約勉強現金購入リフォーム確定申告銀行融資と段階的に進めているのではないかと思う。これからも 「あわてず・あせらず・あきらめず」 頑張っていこう。
July 21, 2007
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鬼の指し値で５５．５％の値引きー！
しばらく前に連絡した不動産屋から電話が入った。なんでも、安い戸建があるので買ってもらえないかとのこと。築３６年の４ＬＤＫで、土地５０坪、建物２５坪だ。当初、１５０万で購入してリフォームし１８０万円で売り出したらしい。しかし、なかなか買い手が付かなかったようだ。交渉次第ではかなり安くなる予感がしたので、急遽、会社を休んで物件を見に行くことにした。築年数にふさわしく外壁は痛んでいるものの、和室は繊維壁からクロスにリフォームされ、内装はまぁまぁ良い。しかし、お風呂は昔ながらのてんとう虫タイルで、朽ち果てた風呂釜が横たわっている。そして、脱衣所の床は剥がされたままで、コンクリートがむき出し状態。。新たにボイラーか給湯器を設置する必要がありそうだ。一番の問題がトイレ洋式便座のフタをあけると大きな口があいている。汲み取り式だ。。ひとまず、この日は買い付けを入れず、マイナス項目をそれとなく伝えて物件を後にした。後日、取引先の業者に問い合わせて、汲み取り式トイレを水洗に変更するのにおおよそ３０～４０万円必要であるということが分かった。あらためて不動産業者に電話して、「例の物件、６０～７０万円なら買っても良いんだけどー」と伝えた。しばらく沈黙が続いた後、「わかりました、８０万円でもうギリギリです」とオファーされた。もういくらでも良いから売り払いたいという雰囲気で、一儲けすることはあきらめたようだ。しかし、さすがにこれ以上値下げ交渉すると決裂する可能性があると判断し、この８０万円で買い付けを入れることにした。先月２件買ったばかりで資金が全くない！どうやら初めてレバレッジを使う時がきたようだ何事も経験！ 行動あるのみ～！！
July 12, 2007
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１７０万円戸建に入居者決定！
先々月購入した１７０万円の戸建に入居者が決まりましたー。家賃は５万３千円で契約し、表面利回りは３７．４％で確定です。リフォームはすべて自分でやったため、３部屋分の壁紙代などでおよそ２万円しか掛かりませんでした。実はこの入居者、私がリフォームしている最中に内覧に来られた方で、私自身が直接売り込みできたのが良かったと思います。子供が３人おり、今のアパートが手狭になってきたのが引っ越しの理由で、特に、お年頃の長女から「自分の部屋がほし～い！」とせがまれたのが大きかったようです。この戸建は４ＬＤＫなので一人一部屋確保できると思います。さぁ！ ３件目の物件に集中でーす。
July 11, 2007
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本日、３件目の決済です
本日、１５０万円の戸建物件の決済です。築３１年の４ＬＤＫで、ショッピングセンターにもほど近く便利な立地です。外観はアルミサイディングでリフォームしており古さを感じさせません。ただ、内装には少々手間をかける必要があると思います。具体的には。。・浴槽の交換・和室壁の漆喰塗り・キッチン壁の塗り直し・ウオシュレット取り付け等々をＤＩＹで実施することになると思います。本日決済が終わったら、早速現地でリフォーム計画をたてたいと思います。ではでは
June 27, 2007
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壁紙張り替えてみました
２日間でのリフォームは、・壁紙張り替え(１部屋)・キッチンにシングルレバー取り付け・部屋のドアノブ取り付け・カーテンレール取り替え(５カ所)以上でタイムアップ。●壁紙張り替え必要な道具(ぜんぶで約５千円、これに壁紙１部屋分で４千円)◆ビフォー◆アフター初めてだったのですが、何事も経験です！しかし、和室６畳の部屋で１２時間もかかってしまいました。。特に、こびりついた古い壁紙を剥がすのには苦労しました～。
May 20, 2007
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物件リフォームのはじまりです
火曜日に170万円の戸建の決済が無事完了しました。明日から物件リフォームを始めます。今回は結構やることがあるのですが、資金もタイトなため一人で頑張ることになりそうです。◆リフォーム内容（優先順）・壁紙張り替え(２部屋)・天井塗装(２部屋)・洗面台交換 ※業者・洗濯機用の水道設置 ※業者・窓ガラスとサッシの掃除・キッチンをシングルレバーに交換・フローリングへのニス塗装とワックス・ドアノブの交換(２個)・駐車場拡張作業(庭の畑を移動)・塀塗装・玄関にクッションフロアを張る・カーテンレール交換(４カ所)２日で全部は無理なので、今回は壁紙と天井塗装を終わらせたいと思います。
May 18, 2007
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貸家のカンバン作ってみました
今日は、貸家のカンバンを作ってみました。そうです手作りです！ 結構イケテルと思いませんか！？●材料・木杭 ８４円・合板 ７０円（加工費５０円）・ペンキ白 ２００円程・ラミネート加工 ３００円・木ねじ １２６円（錆びにくいステンレス製）・強力接着剤 ４５０円（水にも強いタイプ）以上、材料費は合計１２８０円となりました。◆作り方１．まず「貸家 TEL●●●-●●●●」をＡ４用紙に印刷する できれば光沢紙の方が見栄えがよい２．キンコーズ等に行ってラミネート加工してもらう３．ホームセンターで木杭と合板を購入する この時、お店で合板をＡ４サイズにカットしてもらう４．木杭と合板にペンキを塗る（耐久性アップのため）５．ペンキが乾いたら木杭と合板を木ねじで留める（２カ所）６．合板に接着剤を塗り広げて、Ａ４のカンバンを貼り付けて完成！明日は１７０万円の戸建物件の契約。決済は、後日売り主さんが引っ越ししてからとなります。その後は、待ちに待った入居者募集とリフォームの始まり。入居者募集はスピード勝負！！ゴールデンウィークが終わってしまうと、ちょっと厳しくなるけど、なんとか７月までにがんばって決めるぞ～。
May 5, 2007
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師匠である不動産社長にアドバイスをもらった
破産宣告をする売り主から物件を買う上での注意点について師匠である不動産業者の社長にアドバイスをもらうため電話をした。ちょうど今、社長自ら競売で落札した戸建物件の清掃を朝の５時からやっているそうだ。なんでも30代の頃から、会社に出社する前の朝４時頃から物件の掃除などをやるのが日課だとのこと。人が働いていないときに働くことを生き甲斐にしているらしい。見習わなければ。。。社長からのアドバイスは、こういう売り主は、人の債権をかぶるようなお人好しなところがあるので、今後もまたトラブルに巻き込まれる可能性が高い。家賃保証会社と契約するか、しっかりした身内の保証人をつける必要があるとのこと。家賃３万７千円はちょっと安すぎると思うが、まぁこれも人助けだと思えば良いね、と言ってくれた。この家賃設定でも利回り３４％で運用できるので十分やっていけると思う。さぁ！ あしたは１３０万円の物件の決済だ。みんなが遊んでいるゴールデンウィークに収益物件を買うことに満足感を感じている僕も、けっこう社長に似てきたのかな？と思った。
April 30, 2007
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本日、戸建を２軒買ってきました
まだ決済前なので詳しくは書けないが、本日一日で戸建て２軒の購入を決めてきた。１つ目は、築２７年の４ＬＤＫで駐車場は２台確保可能。売値は２２０万円だったが、ほぼ路線価の１５０万円で指し値して、１７０万円に押し返されたところで決めた。想定家賃は４万５千円なので、利回り３１．８％の予定。２つ目は、築２９年の５ＬＤＫ。この物件は道路に面しておらず、共有の階段を上ったところに建っている。駐車場が無いのは減点だが、物件は手入れされていてとても良い。実はこの売り主、破産宣告をすることになったため、あわてて水面下で所有権を移転した、いわく付き物件なのだ。そのため、かなり売り急いでいるという事情があり、１３０万円という思い切った指し値をしたにもかかわらずこれがすんなり通ってしまった。もう少し安く指し値すればよかったかなと思ったが、物件の価値から考えると、かなり破格なので十分だと思う。売り主は売却後もこの家に賃貸で住み続けたいとのことなので、家賃３万７千円でなら契約してもよいと提案した。これで決まれば、リフォームも募集も無しで利回り３４．２％を確保できるので、とてもよい取引だと思う。なお、契約と決済は３日後に行う予定。どちらの物件も、売り主との直接交渉だったので、かなり疲れた。。不動産の購入は、いろいろな不安がある中でも、経験と度胸でスパッと決断できないとチャンスを逃す。今回はチャンスをものにできて、本当によかったと思う。
April 28, 2007
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オンボロ戸建に１００万円の指値！
先日調査した、ある１５０万円の戸建物件。街中に立ち、病院に近くかなりの好立地。ただ駐車場は無く、建物は築３５年と古い。外壁の金属サイディングからはサビが浮いてきている。まさにオンボロ戸建だ。。。今回の作戦１．仲介業者経由で塗装業者の見積もりをとる２．その金額にあわせて思い切った指値をするそして本日、見積り額が出た、３度塗りでキッチリ塗装すると６５万円。壁の面積がおおよそ１５０ｍ２なので、単価は４千円/ｍ２程になる。身内の塗装屋ということで、大分安くしてくれている模様だが。。。しかしワタシにとっては。。。高い。簡単な塗装は４０万円で済むが、３年後に再塗装することになるらしい。実はこの塗装職人、かなり腕の立つ方で町一番と名高い。妥協した仕事で評判を落としたくないらしい。そういう意味では簡単な塗装を発注しても、期待以上にキチンと仕上げてくれるのではないかと思われる。判断が難しいところだが、物件価格とあわせて１５０万以内に抑えたいので、修繕に５０万円かかると考え、１００万円で指値土地値の約半額となる。本来ならばこの立地では難しいが。。。仲介業者は、塗装にかなり費用がかかる事を承知しているため、売値から３０％引きの指値でも了承してくれた。あとは、売主がどう反応するか。。。
March 24, 2007
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150万円の戸建物件がでてきたー
先日調査した坂の上にある１００万円の平屋の件で業者に連絡をとった。外観の確認しかできなかったので、次回はぜひ中も見てみたい。気になる点は、・便所が汲み取り式・急な坂の上にある・過疎地域である以上の３つ。建物自体にさほど問題はなさそうだが、ここは思い切って ６０万円 という指値を入れさせてもらった。これなら家賃設定を３万円にしても、表面利回り５０％以上はいけそうだ。業者は「うーん、半額近いね。まぁ伝えてみるけど。。」とのこと。まずは売主の反応を見てみたい。・・・その物件の話が一通り終わると、「じつはもっと良い立地に戸建物件がでるんだ。もちろん車庫付ね。 １５０万円くらいで考えてるんだけど、こっちはどうかな？」まだ広告には載っていない物件ぜひ買いたい。。。物件を実際に見てみないと何とも言えないが、少なくとも坂の上よりは家賃は高く設定できるし客付けも良い。業者には大分無理も聞いてもらえるようになった。以前は、事務的な対応をされてパッタリ連絡が来なかったこともあった。。なにより、上流の情報をキャッチすることができるようになった。業者とコンタクトを密にして仲良くなったお陰かもしれない。
March 22, 2007
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札幌で「不動産投資セミナー」開催！
５月９日に札幌で「ファイナンシャルアカデミーの不動産投資セミナー」が開催されるというメールが届いた。初心者向けの内容のようだ。。。参加料は２，０００円。。。あーっ、あの泉社長も来るらしい。ぜひお会いしたい！これは参加しなければ。平日の１９時。。。定時ダッシュでススキのへ向かいまーす！不動産投資家 養成講座【体験学習会】【限定20名のみ】
March 19, 2007
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利回り３７％のアパート調査
今週は、３２０万円アパートの現地調査に行ってきた。この物件のエリアは、駅から８００ｍほどの距離にあるが近隣の商店街はシャッター街と化しており、人口流出地域であり、おまけに土砂災害危険区域に指定されている。事前に聞いた別の不動産業者からの情報では、地域の住人はお年寄りばかりで、若い人は住みたがらないそうだ。。。物件自体は、１０年ほど前にサイディングが施工されており悪くない。昨年までは大家さんが住んでいたようで、管理が行き届いている印象。しかし、６戸のうち３戸が空室。空いている３部屋には、風呂がない。。。近所にあった銭湯は廃業となっており、この部屋への客付けは無理だろう。設備投資をしても、家賃相場が低く回収するのに時間がかかりそう。内覧の際に業者から「この部屋は物置として使ってますから土足でどうぞ」と言われた。これまで１００件ほど調査したが、初めての経験。。今は自社物件のため成せる業なのか、これから購入しようかという人の身にもなって欲しい。。。。最近入った一室は、募集家賃５万円を一気に３万４千円にまで下げて決めており、しかも業者の知人からの紹介だそうだ。。。この部屋はまだ入居前だったので中を見せてもらったが、日当たりの悪いせいかカビの臭い。。 不健康住宅だ。。。客付けにかなり苦労したのではないかと思われる。利回りは魅力的だが。。 焦っても仕方ない、ひとまず保留にしよう。。。
March 19, 2007
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サラリーマン大家の青色申告 ～実践編その２～
はじめての確定申告。 やっと終わりました。。まず最初に、ワタクシ大きな誤解をしておりました。サラリーマンとして、すでに会社で源泉徴収と年末調整が終わっていたため、今回の確定申告は、不動産所得のみ申告すればよいと思っておりました。しかーし！そうではなく、今回の確定申告では「もう一度最初からすべて申告し直す」ということだったのです～とても基本的な事が分かっていなかったようです。そのおかげで猛吹雪の中、税務署と自宅を２往復しました。具体的に、確定申告書Ｂのどこを間違っていたかと言うと、・サラリーマンの給与・社会保険料控除・生命保険料控除以上３点を記入しておりませんでした。そのため、不動産の所得だけでは大赤字なためサラリーマンとして支払った所得税（源泉徴収税）が全額返ってくる計算になっていたのです。てっきり、不動産の経費を多く計上しすぎたのだと思い込み、前日にあわてて固定資産の減価償却費を削ったのでした。しかし、税務署で指摘され、その場で計算しなおすと、なんと、還付金が一気に半分になってしまいました。大慌てで自宅に戻り、還付金を最大にする＝所得金額を減らす＝経費を増やすために、固定資産の償却方法を耐用年数による定額法から即時償却に修正しました。■修正前石油ボイラー 150,000円 定額償却（耐用年数15年） 今期償却費 4,500円 計算式： 150,000 × 90％ ＝ 135,000 135,000 ÷ 15年 ＝ 9,000 9,000 × (6/12カ月) ＝ 4,500円 ※開業日が6月のため■修正後石油ボイラー 150,000円 即時償却 今期償却費 150,000円この即時償却とは、平成15年4月1日～平成20年3月31日に購入した30万円未満の減価償却資産を一度に全額償却しても良いという特例です。つまり、通常は耐用年数で分割して少しずつ経費に計上するものを、今年度中に全額計上できるということなのです。小額減価償却資産の損金算入の特例というわけで、ほとんどすべての固定資産を即時償却として、めでたく源泉徴収税をほぼ全額還付してもらうことにしました。還付金が入金されるのは１～２ヵ月後なので、ドキドキしながら待ちたいと思います。初めての青色申告を独学でやるのって大変ですね。３９３９さん、電話サポートありがとうございましたー！
March 14, 2007
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サラリーマン大家の青色申告 ～実践編その１～
青色申告の複式簿記に必要な作業は、・預金出納帳・現金出納帳どうやらこの２つを作れば何とかなるみたい。預金出納帳については、所有する銀行口座の入出金内容をそのまま書き写せばよいらしい。ワタシの場合、個人用の口座と家賃入金用の口座の２つがある。両方の預金出納帳を作る場合、給与の入金や生活費の出金などなど洗いざらいすべて入力しなければいけない事になってしまうー大パニックになって、３９３９さんに相談したところ、そんな無駄な作業はしなくても、事業から見た場合には、個人用の口座は無いものとして家賃の口座だけを事業用口座として登録すればよいらしい。。そして、不動産購入資金などの経費はサラリーマンの収入から捻出したので、事業主借として直前に入金すれば良いようだ。(帳簿上の見せ掛けの処理)ワタクシ黒ごまは、事業主と個人の二面性をもっているため、事業主借とは、帳簿から見ると事業主が個人から借りたという意味。つまり、サラリーマンの収入を事業のために使った場合は事業主借となる。逆に、不動産収入を個人の生活のために使うと事業主貸となるようだ。先日ご紹介した書籍 「フリーのための確定申告ガイド」 の内容はワタシのようなサラリーマン大家（初心者）には当てはまらない部分が多いようだ。たとえば、戸建物件一戸ではまだ事業的規模とは言えないので、自宅兼オフィスの家賃を経費に計上するのは難しい。なぜなら、平日はほとんど会社に出社しており、帰宅して自宅で不動産の仕事をしたとしても時間が少なく、さらにオフィス部分の面積を全体の延べ床面積での按分となる。。。たとえば、全体の面積が７０ｍ2でオフィスが１０ｍ2の場合、１０÷７０＝１４％ となり、これに加えて、毎日の不動産の仕事時間を４時間とすると１４％×（４時間÷２４時間）＝ (たったの)２．３％ つまり、家賃６万円の場合に経費にできるのは６万円×２．３％＝１，４４０円 （ホント？）こんなわずかな額を計上して、税務署に目をつけられるのもちょっと。。。さぁさぁ、この週末で片付けるぞ～～。・・・つづく。
March 9, 2007
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もうひとつの家賃滞納問題。。。
本日、ワタクシの住む賃貸マンションの管理会社から電話が入った。「黒ごま様、 あのー。。。今月の家賃がまだ入金されていないようですが。」「・・・・・・？？？」「あーっ！すみません！ 今からすぐ入金しますー！」物件の滞納に気をとられて、ワタクシ自身が滞納しておりました。その後、恐る恐る 戸建物件の通帳記入を行うと。。。家賃が入金されていた。 よかった。。。これで、心置きなく青色申告に専念できる。
March 9, 2007
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戸建物件、はやくも家賃滞納・・・か？
もう期限を３日過ぎているが、家賃の入金が無いいつもは数日前に入金されるのに、何やら様子がおかしい。。。思い切って入居者に電話してみよう。まずは御主人の携帯に。。。。ベルは鳴るが。。。出ない。気を取り直し、奥様に連絡。。。。 コノデンワハ オキャクサマノ ツゴウニヨリ ツウワガ デキナイ ジョウタイニ・・・・。。。とても嫌な予感
March 7, 2007
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レバレッジ・リーディング １００倍の利益を稼ぎ出すビジネス書「多読」のすすめ
ワタクシ黒ごま、こう見えても自(他?)共に認める読書家なのですが、この本を読んで読書の価値観がガラリと変わってしまった。読み始めはフォトリーディングに近い考え方だと感じたが、より洗練され無駄を省いた手法になっている。 奇を衒っていない。・読書を投資活動として捕らえる・本には他人の数十年分の経験や知識が詰まっている・読む目的をはっきりと意識し、緩急をつけて読む・ポイントには線を引き、感じたことはどんどん書き込む・読書後、線を引いた箇所をメモする・メモを常に持ち歩き、繰り返し読み実践するそもそも、自分にとって本を読むとはどういうことなのか考えさせられ、あれほど本を読んできながら、漠然としていたことにも気づかされた。自分にとって読書とは、・知識をつける・疑似体験する・自己啓発すると言うことだったが、実践で生かす意識が全く足りなかった。不動産投資の勉強を始めてはや３年。今の私にとって読書とは、とにかく実践に役立つ知識の獲得が目的。実践で生かすにはどうすればよいか？多くの本を効率よく読むにはどうすればよいか？といったことを学ぶことができた。それにしても、１０１さんはこれとそっくりな読書法を実践しており、よく私に本に線を引いた箇所を見せてくれたものだ。もちろん、この本が出版されるもっと前からである。。。すばらしい。。
March 6, 2007
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所有する戸建物件のチェック
先日、入居者が住み始めてから初めての物件のチェックを行った。物件チェックといっても、外から不審者のようにジロジロ眺めるだけ。。玄関を見ると、木製の立派な表札が飾られていた。そして、１０１さんやみゆきさんと一緒にペンキを塗ったガレージには奥様の軽自動車がスッポリと納まっており、その横の物置台には子供達のスキー道具が山積になっていた。自分の持ち家のように住んでくれているんだなーと思うと、なんだかとても嬉しい気持ちになった。。。。 また頑張って、夏までにはもう一件取得したい。
March 3, 2007
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サラリーマン大家の青色申告 ～準備編～
今年も、あっと言う間に３月に入ってしまいましたね。さぁ、あと２週間ですよーっ。 確定申告の提出期限 ワタクシ黒ごまも、やっと終わりました。。。確定申告。。。のお勉強。。。そーーなんですっ！ これから確定申告の作業なのです！！間に合うのかぁ～！ いやっ、間に合わせる～～！！▼まずはこの本で青色申告の概要は分かったような。。。まだ、戸建１戸しか所有していない私ですが、はじめての確定申告は、青色申告ですっ。●青色申告にした理由１．サラリーマン所得と損益通算する２．物件購入による初年度の赤字を３年間繰り延べる３．何より事業として頑張る意思表示がしたい！（意味不明）※関連する過去の記事今日で基礎勉強は一通り終わり、明日からは決算書の作成に入ります。強い見方の会計ソフトは入手したものの、そう簡単にはいかない予感。 まぁ、何事も勉強です！！あっ、このサイトも参考になりました。「会社員必見 副業マニュアル」実践編につづく。。。
March 1, 2007
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150万円のアパート。現状利回りは驚異の65％！
現在、あるアパートの価格交渉を進めている。入居者は４戸中３戸で、家賃収入は月９万円。恐ろしいことに、売値に対する表面利回りは６５％！！アパートでこんな利回り聞いたこと無い。。。まかり間違って満室にでもなれば、利回りは８５％となる。以前、この記事で書いた超下降トレンドエリアの物件で、交渉を再開した。じつは、土地が借地のため地代を年１０万円払う必要があるのだが、交渉を進めていくうちに新たな問題が・・・。最近になって、土地の所有者がもう土地を売却したいと言い出した。借地権あっての利回りだったのに～。。。気を取り直して、土地の値段を確認してもらっているが、土地値が１００万円ならば現状４３％でまだまだ十分魅力的だが、もし２００万円ならば３１％まで下がってしまう。この地域ではリスクが大きい。まずは不動産屋からの良い連絡を待とう。。。
February 28, 2007
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ひさしぶりの物件調査です！
半年ぶりに札幌から１５０ｋｍのあの街にやってきました。昨年購入した１４０万円の戸建に入居者がきまってからというものずーっと来ていなかった、私にとって第２のふるさと！？です。今回の目的は、１００万円の戸建の現地調査です！さっそく不動産屋とコンタクトを取り、現地で合流しました。すごーーーい坂です！！ スキーのジャンプ台くらい急です！！登って登って登りきったところにその物件がありました。建物は、推定築35年の平屋建てで思っていたよりキレイ。そして、なにより駐車場がある格安の物件には、なかなかないんですよねー、駐車場。さっそく物件の中を見せてもらおうと思ったら、なっなんと、この不動産屋さんを持っていなーーい！！（先に言ってよ）仕方がないので、隣の塀によじ登ってパシャ！ハシゴで物置の屋根に登ってパシャ！ひとまず建物の調査は完了しました。分かったことは、１．トイレは汲み取り式である２．建物はタイル張りの外壁で見栄えが良い３．庭の植木も整っている立地はなのですが、建物はのようです。向こうの方で不動産屋と近所のおじさんが立ち話をしていたので、ワタクシ黒ごまも急接近して情報収集です。近所のおじさんの話によると、向かいの家は水洗トイレを設置しており、下水管はすぐ近くまで伸びてきているらしい。そして、物件の面する道路は市の道路ではなく私道とのこと。しかもただの私道ではなく チョウセン道路？ だと話している。。。私は思わず「調整道路ですか？」と聞き返しました。おじさんと不動産屋は口をそろえて「朝鮮道路だよっ」と答えた。「なっ、なんですかー？ 朝鮮道路って・・」朝鮮道路とは、むかし朝鮮人を労働力として強制的につれてきた際に割り当てた土地で、今でも所有者は朝鮮人のままとなっているのだそうだ。。今でもあるのですね。。。知りませんでした。。。道路の登記がそんな状況なので、この道をまたいで物件まで下水管を引く工事の許可を取るのは難しいらしい。役所はそういう厄介な問題は避けるのだそうだ。そして、工事をする場合は無許可で強行するしかなく、そんな仕事を引き受けてくれる業者も探せばいるそうだが。。。よくよく考えると、無許可で工事できるものなのか、下水処理料金はどうなるのか、謎だらけです・・・。今日は、とても貴重な経験ができた一日でした。
February 25, 2007
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不動産投資家パワーで解決！
本日、解約トラブルに終止符が。。。前回のお話・・・ワタクシ黒ごまの引越し先が決まったため、今の賃貸契約を解除しようとしたところ、なっなんと、もう1ヶ月の家賃を払え～との通知が届き、びっくり仰天。。。そして本日・・・・・管理会社のエイブル本部に電話しました。黒ごま「えっーと、解約通知の受領書には あと1ヶ月の家賃を支払うようにと書かれてあったのですが・・。」担当者「はい。契約通り通知受領日が退去日まで1ヶ月を切っている場合は 1ヶ月の家賃満額を支払っていただく必要がありまして。」 ※あっ、よく見ると契約書と重説の内容が違ってるー！！ でも「契約の解除」に関しては重説の記載事項が優先のはずっ黒ごま「なるほど、しかしエイブルさんの解約通知書では 通知書を1ヶ月前までにポストに投函してくださいと書かれてあったもので。。。」担当者「えー、しかし契約書の方が優先されますので・・。」 黒ごま「通知書に書かれてある通りにしたんですよ～。何とかなりません？」※一旦、大家さんに確認してくれることになりホッとしたのも束の間。担当者「大家さんがですね、 入居者さんは家賃を値下げした方ですよねっ！ 半年前に値下げしたばかりなのに、もう退去なんて話が違う。 せめて契約書通りに支払ってもらうよう伝えてください！ とのことで・・・」黒ごま「なるほど、、、確かに家賃を値下げしてもらって今後も長く住むつもりだったのですが、 やむをえない事情が発生してしまいまして。。」※ここから何かしら黒ごまのスイッチが入ってしまいました・・・。黒ごま「エイブルさんの解約通知書の通りにしてるのに、なぜダメなんですか！ 家賃値下げしてもらっても、やむにを得ない事情があるんだから仕方ないんでしょー！ 6年間滞納も無くお支払いしてるのですから、気持ちよく退去したいんです。 小額訴訟なんて面倒なことしたくないですしー！」※とうとう言ってしまいました最後の手段・・・。 またまた大家さんと協議してもらうことに。。。数分後・・・。担当者「了解しました、それでは。。 家賃は１１月分までで結構ですので。。。」おーーっ、さよなら逆転で勝訴ですーーー！何とか予定通り引越しできそうでよかった。応援してくださった方、どうもありがとうございましたー！
November 9, 2006
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解約時のトラブル発生～！！
めでたく引越し先が決まりましたので、今の賃貸契約を解除する手続きを行っています。この物件は最近エイブルが管理することになっていたのでエイブルに解約通知書を送付しました。退去日は12月2日です。エイブルの解約通知書には「1ヶ月前までに投函してください」と書かれてあったので、ギリギリ11月1日に投函しました。そして、本日「解約通知受領書」が届いたのですが、そこには何と。。。「解約通知書は11月4日に受領しました。受領日から退去日(12月2日)まで30日未満のため、12月分の賃料1か月分をお支払いください・・・。」と書かれているではありませんかー言うとおりに、1ヶ月前には投函してるのに、何で～～！同じ札幌市内に送ったのに、何で受領まで3日もかかってるんだ～！？しかも、1か月分を支払うなんて聞いてないよ～！！入居時に契約した契約書には。。。予告期間が1ヶ月に満たない場合は、・15日間までなら半月分・30日間までなら1ヶ月と書かれておりますーっ！エイブルの言い分はどこから来たの～～～！？もう完全にパニックでーすっ。。。明日、抗議の電話をしなければ。。。うぉ～～～！！
November 7, 2006
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青色申告の準備
さぁ、今年も残すところ２ヶ月をきりましたー。来年は始めての確定申告！ふと気づくと、たまりに溜まった領収書が無造作に袋の中に詰め込まれております。。。年が明けてからドタバタしないように、そろそろ準備をしなければ。複式簿記で申告する場合に、何から手をつけて良いのやら・・・会計ソフトを買って領収書の金額をどんどん打ち込んでいけば、何とかなる！？そこで、安くて使いやすいソフトがないか調べてみることにしました。やよいの青色申告０６ このソフトなら定価￥１２，６００とお手ごろで、価格.comなら￥９，０００前後で買えそうです！ただし、個人事業のみで法人には対応していない模様です。２年以内に法人化するとしたら不便なのかもしれません？あとは、コロコロ変わる税制や法律に対応するためには、毎年有償でアップグレードしなければならないようですー！ （お金かかる～）先輩大家さんは、こういう会計ソフトを使ってるのかなぁ・・・。
November 3, 2006
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