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2009.11.29
カテゴリ： カテゴリ未分類
３号物件について、
【物件概要】
２００６年新築、1ＬＤＫ×２戸の小さなアパート。 45平米、駐車各戸２台可能姉妹。（最大３台）
入居ターゲットは独身者又は新婚。
現状入居者は独身者の個人と法人。
【管理形態】
サブリース。但し清掃契約は未契約なので、拙者が時々現地に赴いて実施。
【建設に至った経緯】
カミサンの親から相続時精算課税制度を利用して古家付き土地を譲渡して貰った。
しかし、周囲には競合駐車場が多く、敷地も間口6ｍしかないので3～４台程度しか駐車できない。
そこで、アパート建設を思い立ち、武蔵ハウス、積木ハウス、幸之助ホーム（いずれも仮名）の３社に土地の概要を伝えてアパート建設が可能かどうかを問い合わせた。
なお、レオ宮殿や大東亜建托（いずれも仮名）には連絡しなかった。
各社の対応は、
1.武蔵ハウス：１ヶ月以上経過して忘れた頃に、アパート紹介の図面集にマーカーで印を付けたものを送付して来た。 1Ｋ×4～6戸。 駐車場は合計２台分。 敷地一杯に建てるようなプラン。
2.積木ハウス：「敷地の図面を送ってもらえればプレゼンします。」と自社カタログと簡単な手紙を送ってきた。
3.幸之助ホーム：「物件所在地を教えて下さい」と連絡あり。 教えると２～３週間後に営業マンが自宅にやって来て、プレゼンを実施。1ＬＤＫ×2戸。 駐車場は合計４台（最大６台）分。
表紙に「イヌビワ様邸」と印刷された図面集、経営シミュレーション、それにミニチュアの模型まで持参。
話によると、住所を聞いて現地視察を行い、役所で地籍図を閲覧し、それを元に図面を作成したそうだ。
これには恐れ入った。
実は、この時、２号物件（１号物件近所の区分所有）の購入の話を進めていて、２正面作戦は避けたかったので、アパートは一旦中止も考えていた。
第二次大戦でも、初期にはポーランドが、後でナチスドイツが失敗しましたね。
しかし、幸之助ホームの営業マンは決して強引には進めず、しかし、質問には確実に答えて着実に進めて行った。
結局、２号物件とほぼ同時期に完成。
【完成後のトラブル】
エアコン配管の破損により修理費２万円のみ。
【長所】
・ サブリースなので空家の心配が無く、遠隔地なので助かる。
・ 周囲の清掃以外は手間がかからない。
・ 駐車場は各戸２台、最大３台可能。
・ 外壁色を薄茶としたので、汚れが目立ちにくい。
【短所】
・ 物件周囲の清掃管理は契約に含まれていないので、年に数回拙者が行って実施。しかし、これも物件のチェックができるので短所には相当しない？
・ 田舎なので１戸当たり４.５万円にしかならない。
・ 土地が細長いので２戸しか建設できなかった。（正方形なら4～6戸は可能）
【総括】
この３号物件は、大儲けができる物件ではナイが、現金購入なので、確実な収入源となっている。故郷との繋がりを維持しておくという点では存在理由があると思う。
又、間取りに関して、建設当時、周囲は1Ｋばかりで、1ＬＤKは殆ど無かったが、最近増えている。 武蔵ハウスの提案した1Ｋ×６戸より、満室時の表面利回りは悪いものの、1ＬＤＫは間違いではなかったと思う。
時々、帝都東京に行って物件視察を行うと痛切に感じられるが、東京の数年遅れで狭島（仮名）、更に数年遅れで３号物件のある太陽大野田市（仮名）、更に遅れて７号９号物件のある荻市（仮名）というふうにトレンドが伝わっているように思える。
トレンドに関して、やはり幸之助ホームのような大手は、デザインや設備面でトレンドを掴んでいるので、間違いは無いと思う。
（該当する町の原住民の皆様、ゴメンナサイ）
９号物件のナウでヤングな入居者様が、田舎の物件に辟易していた気持ちが解るような気がする。
因みに、太陽大野田市（仮名）付近で流通している1Ｋには、今でも「６畳和室＋３点セット」も結構多い。
本日の猫様
マイ雑巾、モトイ、埋蔵金は何処？
【物件概要】
２００６年新築、1ＬＤＫ×２戸の小さなアパート。 45平米、駐車各戸２台可能姉妹。（最大３台）
入居ターゲットは独身者又は新婚。
現状入居者は独身者の個人と法人。
【管理形態】
サブリース。但し清掃契約は未契約なので、拙者が時々現地に赴いて実施。
【建設に至った経緯】
カミサンの親から相続時精算課税制度を利用して古家付き土地を譲渡して貰った。
しかし、周囲には競合駐車場が多く、敷地も間口6ｍしかないので3～４台程度しか駐車できない。
そこで、アパート建設を思い立ち、武蔵ハウス、積木ハウス、幸之助ホーム（いずれも仮名）の３社に土地の概要を伝えてアパート建設が可能かどうかを問い合わせた。
なお、レオ宮殿や大東亜建托（いずれも仮名）には連絡しなかった。
各社の対応は、
1.武蔵ハウス：１ヶ月以上経過して忘れた頃に、アパート紹介の図面集にマーカーで印を付けたものを送付して来た。 1Ｋ×4～6戸。 駐車場は合計２台分。 敷地一杯に建てるようなプラン。
2.積木ハウス：「敷地の図面を送ってもらえればプレゼンします。」と自社カタログと簡単な手紙を送ってきた。
3.幸之助ホーム：「物件所在地を教えて下さい」と連絡あり。 教えると２～３週間後に営業マンが自宅にやって来て、プレゼンを実施。1ＬＤＫ×2戸。 駐車場は合計４台（最大６台）分。
表紙に「イヌビワ様邸」と印刷された図面集、経営シミュレーション、それにミニチュアの模型まで持参。
話によると、住所を聞いて現地視察を行い、役所で地籍図を閲覧し、それを元に図面を作成したそうだ。
これには恐れ入った。
実は、この時、２号物件（１号物件近所の区分所有）の購入の話を進めていて、２正面作戦は避けたかったので、アパートは一旦中止も考えていた。
第二次大戦でも、初期にはポーランドが、後でナチスドイツが失敗しましたね。
しかし、幸之助ホームの営業マンは決して強引には進めず、しかし、質問には確実に答えて着実に進めて行った。
結局、２号物件とほぼ同時期に完成。
【完成後のトラブル】
エアコン配管の破損により修理費２万円のみ。
【長所】
・ サブリースなので空家の心配が無く、遠隔地なので助かる。
・ 周囲の清掃以外は手間がかからない。
・ 駐車場は各戸２台、最大３台可能。
・ 外壁色を薄茶としたので、汚れが目立ちにくい。
【短所】
・ 物件周囲の清掃管理は契約に含まれていないので、年に数回拙者が行って実施。しかし、これも物件のチェックができるので短所には相当しない？
・ 田舎なので１戸当たり４.５万円にしかならない。
・ 土地が細長いので２戸しか建設できなかった。（正方形なら4～6戸は可能）
【総括】
この３号物件は、大儲けができる物件ではナイが、現金購入なので、確実な収入源となっている。故郷との繋がりを維持しておくという点では存在理由があると思う。
又、間取りに関して、建設当時、周囲は1Ｋばかりで、1ＬＤKは殆ど無かったが、最近増えている。 武蔵ハウスの提案した1Ｋ×６戸より、満室時の表面利回りは悪いものの、1ＬＤＫは間違いではなかったと思う。
時々、帝都東京に行って物件視察を行うと痛切に感じられるが、東京の数年遅れで狭島（仮名）、更に数年遅れで３号物件のある太陽大野田市（仮名）、更に遅れて７号９号物件のある荻市（仮名）というふうにトレンドが伝わっているように思える。
トレンドに関して、やはり幸之助ホームのような大手は、デザインや設備面でトレンドを掴んでいるので、間違いは無いと思う。
（該当する町の原住民の皆様、ゴメンナサイ）
９号物件のナウでヤングな入居者様が、田舎の物件に辟易していた気持ちが解るような気がする。
因みに、太陽大野田市（仮名）付近で流通している1Ｋには、今でも「６畳和室＋３点セット」も結構多い。
本日の猫様
マイ雑巾、モトイ、埋蔵金は何処？
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