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平成 30 年 1 月 1 日から「空き家対策特別措置法」が施行されました。不動産業者を通じて取引をした場合、売買金額が 400 万円以下の物件の取引に伴う仲介手数料が改正になっています。特に 200 万円以下の物件については、従来の倍近くの手数料になるケースもありますので、注意が必要です。高齢化に伴い、空き家、空き地が全国的に増加していることもあり、興味もあった件でもありいろいろと調べてみました。

( 投稿者撮影 )

※上記写真は空き家のイメージで 400 万円以下の物件ということではありません。

＜空き家対策特別措置法とは＞

（国土交通省告示第 1155 号　平成 30 年 1 月 1 日施行）

全国で放置空き家が問題視される中、国会では「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）が平成 26 年 11 月に成立しました。この法律では、次のことが定められています。

◾ 空き家の実態調査
◾ 空き家の所有者へ適切な管理の指導
◾ 空き家の跡地についての活用促進
◾ 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
◾ 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
◾ 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる

＜空き家の定義＞

そもそも「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します（空家等対策の推進に関する特別措置法 2 条より抜粋）。具体的には、 1 年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、「空家等対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務者の名簿）の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得しやすくなりました。

＜適正管理の助言→指導→勧告→命令とは？＞

空き家を適正管理する義務は所有者にあります。建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなどの場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「 空家等対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました

行政からの連絡は主に郵送で行われますが、管理状況に改善が見られなかったり、行政への連絡がなかったりした場合、行政職員が直接訪問するケースも多くあります。役所から所有している空き家の管理について、助言、指導、勧告、命令があった場合、直ちに役所の担当者へ連絡し、改善を行うという意思を伝える必要があります。

( 投稿者撮影、雑草が伸びた空き地 )

問題は、 400 万円以下の空き家等の「売り主」の仲介手数料の変更です。

＜空家売買の媒介報酬＞

全日本不動産協会 https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E7%A9%BA%E5%AE%B6%E5%A3%B2%E8%B2%B7%E3%81%AE%E5%AA%92%E4%BB%8B%E5%A0%B1%E9%85%AC/

[ 空き家を取引する際の仲介手数料が変更になりました ]

空き家を含む不動産を売却する場合、不動産会社にお願いをして販売活動を行うのが一般的です。そして、売却できた際には仲介手数料を不動産会社に支払うことになります。 以前は、仲介手数料の上限は売却された金額によって以下のように決まっていました。

例えば空き家を 100 万円で売却した場合、不動産会社が得る仲介手数料はわずか 5 万円でした。不動産取引は役所での調査や現地への案内、書類作成など人件費や交通費が多くかかります。そのため、売上が少ない低価格の空き家は赤字になってしまうと、不動産会社が販売活動をしてくれないという問題が起きていました。

そこで、低価格の空き家等を売却する場合に限り、仲介手数料の上限が変更になりました。

※ 低廉な空き家等の売買などで通常と比べて現地調査などの費用が発生する場合、空き家の売り主または交換をする者から受け取れる仲介手数料は、上記の上限額と現地調査などの費用を合計した額（ただし、上限は 18 万円＋消費税）までとなります。仲介手数料については、 事前に両者間で合意する必要 があります。

[ 低価格の空き家等を売却する際の仲介手数料 ]

仲介手数料の上限が変更されたのは 400 万円以下の空き家等の取引について。 400 万円以下の空き家等の売却では、 従来の仲介手数料の他に、調査費用などの必要経費を上乗せできるようになったのです（売主のみ） 。仲介手数料＋調査費用等の上限は以下の通りです。

[ 所有者にとっては負担が増える！ ]

低価格の空き家に対する仲介手数料等の上限が増えたということは、 空き家を所有する方の売却に係る費用負担が増える ということでもあります。例えば空き家を 50 万円で売却した場合、仲介手数料と調査費用等で 14 万円もかかってしまい、手元に残るのは 36 万円のみになってしまいます。

※筆者はここの、金額算定がよくわかりませんが、最大で18万円の仲介手数料;調査費用がかかりうると理解しています。

[ 注意すべき不動産会社 ]

仲介手数料に関して、次のような 不適切な協議を行う不動産会社には注意 しましょう。何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。

額を超える手数料条件を提示する

〇上限額を あたかも 法律により一律で設定された手数料であるとの説明を 行う

〇仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する

仲介手数料に関する法規制の詳細は割愛しております。

＜不動産業者が最大１８万円の仲介手数料を受け取るための要件＞

仲介手数料に関しては、原則、今までどおりの報酬額です。そこに、現地調査に要した調査費用や交通費などの費用を上乗せして受け取ることができるのですが、売主側に対し あらかじめ説明を行い、両者間で合意 を得たうえでなければ請求することはできません。この点は注意が必要です。また、今回の売買価格４００万円以下の仲介手数料の改正は売主側だけです。買主側には変更はありません。

なお、媒介契約の形態によって本適用が変わることはありません。（関連記事：３つの媒介契約とは（一般・専任・専属専任））

参考：公共社団法人　全日本不動産協会・不動産保証協会より

低廉な空き家※などの売買、交換の媒介などに際し、中小の売買の媒介などと比較して現地調査などの費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査などに要する費用相当額を合計した金額１８万円（消費税相当額を含まない。）を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査などに要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家などの売主などである依頼者に対して説明し、 両者間で合意する必要がある とされております。

※低廉な空き家とは、価格が安い空き家のことです。この場合、４００万円以下の空き家と考えてください。

～あとがき～

高齢化や大震災、ハザードマップの公表などもあり、空き家や空き地が全国的に増大しているようです。特に、立地条件にもよりますが古い空き家や津波やがけ崩れ、地盤軟弱、水害被害想定地域など被害が想定されるところの地価は信じられないくらいに値下がりしているところもあるようです。そこで、そのような地域に空き家や空き地などを保有する方々は、低価格にもかかわらず売れなかったり、中には不動産業者が仲介をしてもらえないような状況もあるようです。幸いにも売れたとしても、従来から比べると低価格でしかも仲介手数料は上限とはいいながらも、実際は一律で改定されたような説明する不動産業者もあるようで、しっかりした事前説明と上限になる費用等の確認の上、合意することが求められています。以上