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2006年02月の記事
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『安かろう』＝『悪かろう』ではない
『谷口法務コンサルタント』の主要業務の一つでもある「マンション管理サポート業務」。その中の一つに『管理費削減サポートサービス』というものがあります。これは簡単に言うと、マンション管理を委託している管理会社に支払う管理委託費の見直しを行い、不要な管理費の削減を図り、その余剰金を修繕積立金に回していこうというもの。しかし、管理組合の皆さんからよくご質問を受けるのが、「管理費が安くなるということは、管理の質も落ちるんじゃないですか？」ということ。いわゆる『安かろう』＝『悪かろう』というやつですね。これは、マンション問題の専門家と呼ばれる方が、セミナーなんかでよく口にするフレーズで、「管理費を削減すると、必ず管理の質が落ちるから、管理費は下げるものではない！」と断定的にお話になられているのを耳にします。果たして、必ずしもそうなのでしょうか？確かに、究極的に管理費を削減していけば、最終的には質を落とさざるを得なくなるでしょう。しかし、そのマンションにとって“不要なもの”“過剰なもの”を見直すだけでも管理費の削減は十分に行えますし、その削減分の費用を修繕積立金に回せれば、大規模修繕工事の時の一時金などの住人負担も減らせて一石二鳥なわけですよね。多くのマンションは、分譲時から既に決まっている管理会社のいい値の管理費なわけですから、その妥当性を見直す機会があってもイイのではないでしょうか。マンションとはいっても、十棟十色。何でも同じマニュアルに当てはめられるものではなく、そのマンションの態様に合った形の管理内容を模索していくことが、一番重要なことなんです。ですから、必ずしも『安かろう』＝『悪かろう』ではないという事ですね。我々マンション住人の理想は、あくまでも『安かろう』＝『良かろう』でしょうから、『谷口法務コンサルタント』としては、可能な限り、その理想に近づいていけるようなお手伝いができればと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。皆さんのワンクリックを！↓↓↓↓↓
February 27, 2006
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運命の再会？
今年のお正月に、あるお知り合い方と久々に再会した。10年ぶりぐらいだろうか？家族連れで食事に来られてたようで、特に変わった様子もなく、「また会いましょう」なんて言いながら、連絡先を交換して帰りました。それから約１ヵ月｡｡｡先日、その方から電話がありました。てっきり「ご飯でも」と思いきや･･･知り合い：『谷口くん（行政書士）って、離婚協議書とか作れる人？』ボク：『そうですよ』知り合い：『ふーん･･･ ･･･実は頼もうと思うねんけど』ボク：『お知り合いの方が離婚されるんですか？』知り合い：『いや、俺やねん』ボク：『え～っ!?こないだご家族で仲良くご飯食べてたじゃないですかー』知り合い：『谷口くんと再会して名刺もらった時は、ビックリしたわ。 こりゃ別れろってことやなと思って。』喜ばしい再会だったはずが･･･これもある意味"運命の再会"なんでしょうか？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■最近あまり日記の更新ができていないにも関わらず、多くのアクセスありがとうございます！皆様のブログランキングへのご協力のおかげで、ブログアクセス数も順調に増えてきています。（最近順位は下降気味ですが･･･）今後もより多くの皆様に読んで頂けるような読みやすく、わかり易いブログを書いていきたいと思いますので、引き続きブログランキングへのご協力をよろしくお願い致します。↓↓↓↓↓
February 23, 2006
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勉強熱心な精鋭達
今日は、月一恒例の早朝勉強会。早いもので、この勉強会も始まって一年が経ちました。今回のテーマは、２月１４日の日記でも書いたとおり「新会社法」。『新・会社法１００問』という課題本を勉強し、１００問の中で各々担当を割りふり、担当分を説明していくという方法で行いましたが、所定の９０分では到底終わらず、早朝勉強会始まって以来の延長戦へ。ボクは、残念ながらお客さんとの約束があった為、延長戦には参加できませんでしたが、後で話を聞くとナント１１時まで続いたそうな･･･勉強会は７時半から開始なんで、その時間約３時間半！？まさに勉強熱心な精鋭達です。*********************************************************************【マンション関連ニュース】２月１７日の日記でも書きましたが、ようやく新築マンションや新築戸建て住宅の構造欠陥や、売主側が経営破たんした場合に備えた賠償保険の加入が義務付けられる方針のようです。売主側の保険加入が義務化されることで、分譲コスト面でのはね返りはあるかも知れませんが、今回のような事件（耐震偽造問題）が起きた場合の住人の金銭的負担を考えると、多少のコストアップもそれこそ"万が一のための保険"ではないでしょうか？http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20060221hg01.htm*********************************************************************■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■目指せ！まずは２５位圏内！ブログランキングにご協力を！↓↓↓↓↓
February 21, 2006
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こんな制度ご存知でしたか？
最近、マンションだけに限らず、不動産関連のトラブルについてのご相談が非常に多いです。今日も、新築住宅を建設中の施工会社が突然倒産（夜逃げ？）してしまったようで、まったく連絡もつかず困っているという内容の電話相談を受けました。相談者にしてみれば、すでに着手金も支払っているようなので、その内のいくらかでも取り返せないものかというお気持ちのようです。来週早速会って、事の詳細を聞くつもりですが、正直言うと、残念ながらこういったケースで、既に支払ったお金を全額取り返せるという事は、ほとんどありません。お金を貰うだけ貰って逃げる会社なわけですから、明らかにお金に困っているか、最初から詐欺目的の会社なわけです。まだ、夜逃げをしてても会社の実体がある場合や、倒産したといっても破産手続きが終わっていないような会社であれば、その会社所有の財産を先に差し押さえにいく等の方策もありますが、既に破産手続が終わっていれば、回収できたとしても清算分の配当程度のものです。「じゃあ、泣き寝入りなの？」決してそうではありません。このような万が一の時に備えての保証制度がちゃんとあるんです。『住宅完成保証制度』この制度は、住宅建設業者の倒産等により、工事が中止した場合に、"財団法人 住宅保証機構"が代わりの建設業者を探してくれて、発注者（消費者）の追加負担を最小限に抑えて住宅を完成させることをできるように保証する制度です。この場合、機構は当初工事請負契約金額以上に要した費用の実費の負担や前払金の返還債務不履行による損害（当初の住宅建設業者に支払った代金と出来高との差額）が発注者に生じたときに、保証契約の範囲内において保証金を支払ってくれます。ただし、この制度を利用するには建設業者が、この機構の登録業者でなければなりません。なので未登録業者の場合は、工事請負契約までに登録をしてもらうようにしなければなりません。もっと言えば、消費者である皆さんは、建設業者を選定する際に、この機構の登録業者であるかどうかを基準に選定すればイイわけです。消費者保護の観点から言っても、こんなイイ制度があるというのに、「この機構に登録している業者がどれだけいるのかというと･･･」「この制度を知っている消費者がどれだけいるかというと･･･」これが現実です（悲）少なくとも、ボクのブログを読んで下さっている皆さんが住宅を建てる時には、今日の日記の内容を思い出して下さいね。=====================================================================余談ですが、今耐震偽造問題で話題のヒューザーにマンション住人から破産手続の申立を行っていますが、これはヒューザーの資産総額が莫大なので、早い段階（ヒューザーの資産があるうちに）で破産手続きをさせて、残ったお金を少しでも住人側の補償に充てたいということで、行っているものです。＜関連記事＞http://megalodon.jp/fish.php?url=http://headlines.yahoo.co.jp/hl%3fa%3d20060131-00000003-yom-soci&date=20060130150625=====================================================================■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■目指せ！まずは２５位圏内！ブログランキングにご協力を！↓↓↓↓↓
February 17, 2006
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『よく学び、よく学ぶ』
今日は、朝から兵庫県行政書士会主催の研修会に参加してきました。みっちり４時間半！よく学んできました！午前中は、税理士の先生を招いて『相続税と贈与税』についての講義。配偶者が取得した相続財産が1億6,000万円以下、又は法定相続分相当額の範囲内であれば、相続税は一切かからない事や、生前贈与をうまく利用することで節税対策になる事など知っているのといないのでは大違い！行政書士として相続手続の業務をするにあたっても、こういった税金面の肌理の細かいアドバイスができるというのは強みですからね。そして午後からは、『交通事故における損害賠償算定』について。保険会社の出す損害賠償算定基準と裁判事例での損害賠償算定基準の隔たりにビックリ。（保険会社の算定額＜裁判基準での算定額）よく『もうこれ以上保険金は出ません』と保険会社の人間に言われて結局泣き寝入りをしたという話を聞きます。しかし、ちゃんとした算定根拠を基に賠償額を算出し、保険会社と交渉ができれば、決して泣き寝入りする必要はないわけで、そのお手伝いをするのが、我々行政書士なわけです。今日の研修で学んだことを明日の業務で活かし、そして明日の業務で学んだことを明後日の業務でさらに活かし･･･日々"よく学び、よく学ぶ"ですね。でも"遊び心"も忘れずに｡｡｡■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日、神戸空港が開港しましたね。前途多難のようですが、今後の繁栄を祈願して、まずはお祝いのクリックを！↓↓↓↓↓
February 16, 2006
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『新会社法』
最近皆さんもよく耳にする言葉ではないでしょうか？今春施行予定の「新会社法」は、ボク達行政書士の業務にとって大きな影響を及ぼす法改正となりそうです。最近企業でも、「新会社法」についての勉強会などが活発に行われているようですね。『谷口法務コンサルタント』でも、今後の業務拡大と今月の早朝勉強会（今月のテーマが「新会社法」なんです）に向けて、現在「新会社法」を猛!?勉強中です。春の施行の頃には、"新会社法のことなら･･･『谷口法務コンサルタント』"と言えるようになっておきますので、今しばらくのお待ちを･･･（ついにＥＴＣを搭載しました！今はキャンペーン期間中らしく、台数限定 で割引適用があるそうですよ。搭載予定の方は急いで！）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は義理チョコでお腹がいっぱいだ！？という方はクリックを！↓↓↓↓↓
February 14, 2006
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ルール作りの大切さ
ボク達人間は、常にルールの中で生きています。（って少し硬い入りですが･･･）日常生活でのルールに当たるものは『法律』です。また、私的な決め事や企業間の取り決めなんかは、『覚書』や『契約書』といったものが、それに当たります。このルール作りを疎かにしていると、これが往々にしてトラブルの原因となってしまいます。では、これをマンションに当てはめてみると、どうでしょう？"マンション"という「共有社会」の中で、複数の人々が生活していくには、やはりルールというものが必要になってくるわけで、それが『管理規約』になります。マンション住人の皆さんは、『"管理規約"がマンション内の"ルール"だ！』という認識は持っていますが、「それがどのような内容なのか？」「今のマンション管理運営上、その規約は有効なものなのか？」ということになると、そこまで管理規約について理解していないマンション住人が大半です。すると、日々変化していく時代の中で、"マンションの態様" "生活スタイル" "周辺環境"といったものだけが一人歩きをしていき、無関心に放置されたルール（管理規約）とのギャップが生じていくことで、トラブルというものが必然的に発生してしまうわけです。『ペット問題』なんかは、これの最たる例ですよね。時代の変化に対応した『管理規約』作りが、何よりも適正なマンション管理運営を行う上での第一歩であり、それを作り上げていくのは、紛れもなく「管理組合」である事は、言うまでもありませんよね。『谷口法務コンサルタント』では、この大切なルール作りをサポートすべく、・管理規約作成サポートサービスを行っております。皆さんのマンションも適正なルール作りで、安心して暮らせるマンションライフを。（久々の青空に思わず･･･のワンショットです）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス ・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は何位か？人気ブログランキングにご協力を！↓↓↓↓↓
February 13, 2006
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『マンション化率』１０％突破
ある機関の調査によると、全国の世帯数に占めるマンション戸数の割合を示す『マンション化率』が、１０％を超えたそうです。簡単に言えば、今の時代、"１０世帯に１世帯はマンション暮らし"ということですね。都道府県別では、 １位 東京都 ２２％ ２位 神奈川 ２０％ ３位 兵庫 １７％ ４位 大阪 １６％だそうです。都市部だけではなく地方でも、この『マンション化率』は、加速的に上がってきてるようです。最近紙面を賑わす、数々のマンショントラブルとは裏腹に、マンションの供給戸数は年々増加の一途をたどっています。逆に言えば、この『マンション化』の加速が、数々のマンショントラブルを生んでいる要因とも言えるかもしれません。時代の流れに、建設業界も行政も付いて行けなくなってきているからです。「マンション化が悪いわけではありません」「検査機関を民間に委託することが悪いことではありません」一番大切なことは、「消費者保護の観点で物事を見ているかという事」『谷口法務コンサルタント』は、いつでもそしていつまでもこの"一番大切なこと"を忘れずにいたいと思います！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■寒い日が続きますねー。朝布団から出るのが辛いです｡｡｡「同じく！」という方はクリックを！↓↓↓↓↓
February 10, 2006
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今日の・・・
神戸新聞の地域経済欄に、昨年１２月７日に受けた取材の記事が掲載されるようです。ボクもどんな記事になっているか楽しみです。神戸地域にお住まいの皆さん、是非見てやって下さいね。感想のコメントもよろしくです！取り急ぎお知らせまで*********************************************************************本日２回目の日記です。こんな感じです｡｡｡いかがでしょうか？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『新聞見たよ！』という方は、コメントと共にワンクリックを！（と言いつつ、見てない方もワンクリックにご協力を･･･）↓↓↓↓↓
February 9, 2006
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勘違い!?
『谷口さんって行政書士業務してましたっけ？』と聞いてきたのは、異業種交流会でお世話になっている社労士さん。お客様からの契約書作成の依頼をボクの方にお願いしたいということで、お電話を頂いたものの、以前お会いした時にボクが、「ゼネコン出身で、マンショントラブル法務に特化しているんで、あんまり行政書士って感じじゃないですよね」みたいな話をしていたのを聞いて、どうやら「谷口さんは、行政書士業務はしてないんだ」と思っていたようです。とんでもない！このブログでは、マンショントラブル法務についての話題を内容を中心に書いていますが、もちろん行政書士業務も行っています。会社設立、各種行政への許認可申請、契約書作成、離婚、相続･･･etcお困りの時には、『谷口法務コンサルタント』へ皆さん、誤解なきように･･･（笑）私事ながら、今日はボクの３３回目の誕生日でした！バスケットボール仲間に、手作りの"キャベツ入り!?ケーキ"で盛大に？お祝いしてもらいました。やっぱり持つべきものは、仲間ですね。この場を借りて、改めてありがとう！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■皆さん、誕生祝いのクリックを！↓↓↓↓↓
February 6, 2006
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祝☆合格！
ＦＢＣからの帰りの車内で生徒の一人が、『受かりましたー！』と携帯メールを見ながら一言。そう、このブログでもたびたび登場している彼が、ついに学科試験もパスし、念願の高校へ進学を決めました。（詳しくは、１２月４日の日記、１０月１６日の日記、８月２７日の日記をご覧下さい）練習が終わって、駅まで送っている途中に親御さんからのメールがあったようで、ホントに嬉しそうでした。親御さんもご心配されていたでしょうから、喜びも一入でしょうね。春から彼は、親元を離れて新潟での生活がスタートします。新潟での彼の新たなチャレンジ、ボクも心から応援したいと思います。一回りも二回りも大きくなって帰ってくる彼の姿を想像して｡｡｡頑張れよー！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■彼の合格を祝って、皆さん、祝福のクリックを！↓↓↓↓↓
February 4, 2006
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ランニングコスト0.6％の法則!?
ある調査機関が、面白い調査結果を公表してました。マンションのランニングコスト（管理費＋修繕積立金）地域にかかわらず、分譲価格で決まり、35年間（これは住宅ローンの最長期間）での負担額は、物件価格の20％となったというものです。これは年額だとマンション分譲価格の0.6％だそうです。この結果の妥当性は別として、マンション分譲価格の0.6％＝（管理費＋修繕積）×１２ヵ月になっていれば、ランニングコストとしては相場だということですね。あくまでも妥当性は別としてですけど｡｡｡皆さんのマンションはいかがでしょうか？少し時間のある時に、また電卓でもはじいてみて下さい。ランニングコストが相場より高かった！という方は、一度こちらをご覧下さい■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。 ・マンション管理サポートサービス ・管理費削減サポートサービス ・大規模修繕工事サポートサービス ・マンション購入サポートサービス ・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■インフルエンザが流行してるようですね。「○○は風邪ひかない」に当てはまる！という方はクリックを！（まさにボクです!?）↓↓↓↓↓
February 2, 2006
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- 運気をアップするには？
- オーラのパワーアップ体験で宇宙人と…
- (2026-05-24 23:15:10)
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- 日記を短歌で綴ろう
- ▲▼猫を中心に１０首詠む
- (2026-05-25 11:31:17)
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- コストコ行こうよ～♪
- コストコ購入品レポです（好みなシン…
- (2026-05-23 10:56:33)
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