減らないお財布を持ってフィナンシャル・インディペンデンスをめざす仲間のコミュニティー

　だから安心して少しずつ買い増しを続けていますが、いろいろな投資戦略も策定していて、その作戦に基づいた投資行動もとっています＾＾；

　ただ買いたい銘柄が多すぎて、資金繰りに苦労はしています。

『本業のほかに含み益の大きな賃貸不動産を大量に持って賃貸事業も行っている配当利回り４％以上の銘柄を、賃貸不動産の代替として所有するという作戦』をメルマガ用に少し整理してみました＾＾；

　私が株式投資や賃貸不動産投資を行っている現在の最大の目的は、自分の労働を提供して生活費を稼ぐのではなく、資産に生活費を安定的に稼いでもらって、自分の時間は自分の好きなことに使うためです。特に公的年金や私設年金がもらえるようになる６０歳までは、より確実に、より安定的にインカム・ゲインの流入があることを重視しています。

　したがって、過去に株式投資で大きく稼げたときは、安定的な家賃収入が期待できる１００万人以上の人口のある大都市や地方の中核都市の中心部近くで、特に大きな大学の通学圏に立地するワンルームマンションに、好んで投資をしてきました。

　株価上昇による大きな資産の増殖よりも、安定的な収入の確保を重視したことになります。

　しかし２０年以上賃貸不動産事業を実行してきて実践で学んで理解したことの中に、賃貸不動産投資の運用利回りは高いようで、設備の更新やテナントの入れ替わりごとの修繕や固定資産税などの税金や、空き室リスク、売却時の売買手数料などを総合的に考えると、表面利回りほど高くないということがあります。

　アメリカにおいてもリーマン・ショック前から賃貸事業が厳しくなって、不動賃貸事業だけでは生活費に不安が出てサラリーマンに復帰した方もいるようですが、日本でも空き室が増えたり、家賃の滞納が増えたり、不動産管理会社の手数料が値上げされたりで、賃貸不動産事業も従来よりは大変厳しくなりました。もちろん株式投資ほどの急激で大きな悪化ではありません。

　過去にこのブログでも書いてたことがあるように、継続は力なりで、投資した不動産の賃貸料を累積し、一室だけ売却した海外不動産の売却益を加えると、賃貸不動産を取得するために投資した元本と借りたローンの支払い金利の合計をすでに回収し終わって、現在の不動産収入は、投資元本ゼロ円で確保している状況になります。

　しかし、いま現在もワンルームマンションを増やす気持ちがあるかという質問があれば、まったく投資として魅力が無い現在の賃貸不動産に投資するつもりは無いという答えになります。

　それでは、株式投資もリスクが高く、賃貸不動産投資も行う投資環境に無いなら、どうやって安定したインカム・ゲインを増やしていったらよいのか。そのように考え続けてきて、今年から実行しているのが、今日のエントリーの題となった『本業のほかに含み益の大きな賃貸不動産を大量に持って賃貸事業も行っている配当利回り４％以上の銘柄を、賃貸不動産の代替として所有するという作戦』です。

　直ぐ換金できる手軽さや、１件の不動産投資に必要な資金の大きさと比べるなら、とても小額で投資時期を分散して購入のできるテクニック上の利点まで考えて総合的に評価すると、配当利回りが４％や５％程度あれば表面利回り１０％程度の賃貸不動産などより、よほど有利な投資だと私は判断しました。

　特にサラリーマンを辞めて、安定的な給与収入などがない人間に大きな額の融資をする金融機関はありませんし、空き室リスク、家賃滞納リスクが高まっている賃貸環境の中で、ローンを利用した賃貸不動産投資など愚の骨頂だと考えています。現金で購入するのもリスクの高さは同じです。

　また、どんなときでも普通の人間が賃貸不動産を購入しようとするならば、現在の不動産の時価＋手数料＋税金で買うしかないのが、当たり前の状況です。

　しかし賃貸不動産を大量に持っている企業の株価が下がって低ＰＥＲかつ低ＰＢＲに暴落したとき投資すると、含み益の膨大な良質の賃貸不動産を間接的に所有するチャンスがあります。

　小型の財務内容が良く、確実に稼げる本業を別に持ち、バランス・シートに過去の利益から現・預金や投資有価証券など金融資産を大量に蓄積している、実質無借金で安定的な配当をしている企業の株価を事前にしっかり調査してターゲットそして観察銘柄にしておきます。（最後にあとで具体例として過去の研究銘柄から２銘柄ほどターゲットにふさわしい企業をあげたいと思います。）

　このような銘柄が投資環境の悪化で既存の株主の投売りにより配当利回りが４％以上になるまで投げ売りされて下落してきたとき、満を持して投資をスタートするようにしています。

　（その２に続く）