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すっかりご無沙汰してしまいました
約１ヶ月ぶりの更新。お盆休みも関係なく、連日の猛暑の中、フル回転で本業に勤しんでいたら流石にバテ気味でブログを書く気力がなくなってしまいました。いかんです。隣家の件は先月末に無事決済も終わり、晴れて妻の実家のものになりました。旧家は取り壊し予定らしく、有効活用のアイデアを求められています。中野の区分所有は相変わらず空室のままですっかり放置プレイ状態です。２ヶ月空いてしまったので早く埋めねばと思っていますが、如何せん本業が忙しくて手が回りませんでした。追加投資に関しても物件探しは休止状態で、 本業が落ち着くまでこの状態です。本業の方では、今週末は琵琶湖で天然うなぎ漁体験イベントがありhttp://pks.panasonic.co.jp/event/detail.php?eventid=16、来週末は六本木ヒルズにゴルフ練習場を作ってＮＥＷクラブの試打イベントを実施します。http://www.honmagolf.co.jp/athport_cp/top/top.html両方とも結構気合の入ったイベントなんで楽しみです。ヒルズのほうは構造計算等が大変で、とにかく強風が吹かないこととこの猛暑が収まってくれることを祈るばかりです。
August 20, 2007
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隣家購入と中野のワンルームとフローター
相変わらず鬼のような繁忙の日々。自席でＰＣをゆっくり操作するのも久しぶりな感じです。 以前から交渉していた隣家の件は結局我家は購入せず、妻の実家が購入することに。鑑定士さんの評価が約１、２００万円のところを現状引渡し６００万円＋諸経費で交渉は成立し、３１日に決済です。 中野のワンルームは入居者様募集中ですが、オフシーズンなのと家賃設定が高めな成果反響が少ないようです。相場よりも３，０００円程高めで募集していましたが、相場並みに下げて再度客付け業者様にお願いする予定です。 忙しい時ってストレスのせいか、食欲や物欲が増してしまいます。先日勢いあまって釣用の浮き輪「フローター」を購入してしまいました。リバレイ社のポンツーンタイプで浮き輪というよりは筏に近いものです。これから青森に出張し、明日の晩帰宅しますので、その後軽く仮眠を取り河口湖で入水式をやる予定です。でもその後出社なのがツライところです。
July 20, 2007
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鬼のような繁忙とリフォーム完了と「１９７６年のアントニオ猪木」
落ち着いていた本業の業務が突然鬼のような繁忙状態に。先々週がプレゼン３本、先週がプレゼン２本。その間出張が２回。睡眠時間と休日を削りなんとか乗り切りました。今日は久しぶりの休日ですが台風直撃。友人の結婚式でこれから横浜に出かけなくてはいけないのですが、横浜方面には大雨洪水警報が出ています。 先週末に中野の区分所有のリフォームが完了。白い木目調のクッションフロアに張替え、エアコンを新調したので部屋に入った瞬間の印象はガラリと変わり、とても明るくなりました。合計約２０万円かかりましたが、前入居者様の敷金から約１０万円ご負担いただいたので、かかった費用は約１０万円。入居者様を決めてくれた客付け業者様に家賃１ヶ月分の報奨金を出す予定ですので、あわせて約１８万円。これに空室期間の遺失家賃を加えて空室損が確定します。なんとか今月中に決めたいものです。 文芸春秋社刊、元ナンバー編集者の柳澤氏著による「１９７６年のアントニオ猪木」を読みました。「中田英寿 誇り」とは違い、緻密な取材と確かな文章力のおかげでとても読み応えのある１冊でした。今では当たり前になっていますが、プロレスが筋書きのあるショーであること、そんな業界慣習の中でアントニオ猪木が１９７６年に行った３試合のガチンコ試合について、そしてその後の日本格闘技界のうねりが淡々と書かれています。エンターテイメント小説と並んでスポーツ・ノンフィクションものも大好きなジャンルですが、久々のヒット作です。
July 15, 2007
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エアコン取替えと「中田英寿 誇り」
室内クリーニング＆リフォーム中の中野のワンルーム。工事は７／５（木）に完了予定。これにあわせもとから付いていた１９８４年製のエアコンも取り替えることにしました。ビックカメラで一番安いもので見積もったところ・本体（室外機込み） ４７，０００円（ポイント１０％）、基本工事費込み・旧機引取り ３，１５０円・旧機取り外し ６，０００円～・新機設置 １７，０００円～とのこと。設置方法が天井から吊り下げタイプのため旧機取り外しと新機取り付けの追加工事費が最低でも２３，０００円かかるらしい。加えて工何時に訪問してくれるかも工事日当日にしかわからないらしい。これならリフォームをお願いしているＣＦネッツさん経由の方が安いし都合もいいので、ＣＦネッツさんに追加でお願いしました。７／７（土）には全て完了するので、７／８（日）からはキレイな内装で内見してもらえます。物件周辺の生活便利ＭＡＰは作成済み。物件裏にある「中野ブロードウェイ」の雑誌記事もコピー済み。中央線特集の雑誌バックナンバーも数誌手配済み。スリッパ、巻尺、アメニティキットも用意済み。早く入居者様が決まることを願っています。 中田英寿のヨーロッパ移籍からＷ杯ドイツ大会までを取材したノンフィクション「中田英寿 誇り」を購入。中田はチームスポーツには不向きであることがとてもよく判ります。本人も自覚しています。いい悪いではなく、リーダーには慣れない人ですね。残念です。
July 2, 2007
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入居者様探し対策と「影絵の騎士」
中野のワンルームの入居者様探しについて、管理をお願いしているＣＦネッツさんと打ち合わせを実施。まず近隣の仲介業者様のヒヤリング結果から、家賃が相場よりも３，０００円前後高いとのこと。家賃を下げるか、大幅リフォームによる価値向上が必要とのアドバイスをいただきました。次に退去後の室内の状況からカーペットの交換は必な様子。カーペットだとアレルギー体質の方が嫌がることがあるとのことなので、クッションフロアに変更することにしました。早速見積もりをお願いしたところ、・既存カーペット撤去処分費 １３，０００円・クッションフロア仕上げ（下地ケレン込み） ５８，５００円・ソフト巾木交換 １３，２００円・室内クリーニング ２３，０００円 で計１０７，７００円というお見積もり。前入居者様の敷金から原状回復として約９５，０００円いただけますので、差し引き１２，７００円の追加投資です。これは大至急実施することにします。その他水道の蛇口、シャワーノズル等の水周り、スイッチカバー等自分で変更出来るところは自分でやるつもりです。さらに内見者アップ対策として仲介業者様へインセンティブを提供することにします。当面こんな感じで様子を見ようと思います。 大沢在昌氏の最新著を購入。書名：「影絵の騎士」版元：集英社価格：１，８９０円日本で一番好きな先生の最新著が読めて寝不足気味です。
June 27, 2007
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退去
中野の区分所有の入居者様が先週末で退去された。中年の男性。物件の近所でマッサージ関係のお店をやられていたが、そのお店をたたむらしい。不満点を聞いたところ「洗濯機置き場が室内にないのが不便だった」とのこと。早速リフォームの見積もりを管理会社にお願いしました。入居者様探しの対策としては・賃料を下げる・フリーレント等入居者様向けのインセンティブを付ける・仲介業者様に広告費という名目でインセンティブをつける・リフォームによって価値をあげる等で募集時の広告やインターネット上でのアピールポイントを増やし、内見の数を上げることがまずは重要だと思います。その上で内見された人の反応を見て、その他細かい部分に手を入れていこうと思います。もちろん・スリッパを置く・アメニティキットを置く・物件近隣の生活施設案内資料を作る等すぐにできることはやろうと思います。なるべく早く次の入居者様が見つかるといいですが、これを機に入居者様探しについて学ぼうと思います。
June 25, 2007
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玉砕とナマズ釣り
３３０万円の売値に対し、昨日１５０万円で買い付けを入れた所沢市の区分所有。あえなく玉砕しました。２５０万円でどうかと返事がきましたが、それでは面白くないので転進です。この物件、図面では４０，０００円でサブリース中と書いてありましたが、実はここ３年空室らしい。近隣の賃料相場を調べたところ、３５，０００円前後なんですが、担当の営業マンは「５５，０００～６０，０００円はいける立地です」なんて言っていました。ちなみにこの物件の近所にあるＨ１８年１０月築のワンルームアパートは全１２戸中１０戸が空室。で、募集賃料は５５，０００円前後。嘘つきなのか不勉強なのかはわかりませんが、こんな営業マンはお断りですね。次の物件を探します。 今日は珍しく朝から雨。多摩川も少し増水しているハズ。こんなときはサカナくん達の活性があがります。当然ナマズくんも活発になります。日没直後くらいに釣りに出かけようと思います。
June 24, 2007
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物件探しとＣＣＲとナマズ釣り
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の処女作「激安アパート経営」を３回ほど読破し、気合を入れなおして物件探しを始めました。今検討しているのは埼玉県所沢市のとある区分所有。鉄骨造築２３年、ワンルーム、サブリース中で家賃収入は月額４万円、管理費等を差し引いてネット収入が月額２．９万円。売値は３３０万円。シュミレーションした結果、これから１５０万円で買い付けを入れる予定。この値段なら空室損、家賃下落、追加出費を多めに勘案しても、初期投資額を約７年で回収できます。７年後に１００万円で売却できれば期間平均利回りが約９％。「激安アパート経営」でも述べられている通り、不動産投資においては入口で充分な利回りを確保することが重要であることがよくわかります。投資した資金をできるだけいい利回りで運用することで、回収スピードも速く、その分リスクも軽減できます。 ちなみに今私が所有しているワンルーム３戸を購入するのに投下した自己資金は約４３０万円。年間のキャッシュフローが約７５万円。ＣＣＲ（キャッシュ・オン・キャッシュリターン）約１７％で運用中です。 それから最近はまっているのが、近所の多摩川で実施するナマズ釣り。日の出前にトップウォーター（水面から沈まない）のルアーを岸際や流れ込みに投げ、スローリトリーブすると突然「ボゴッ！」という音とともに強烈な引き。７０ｃｍ前後のナマズくんが釣れます。これが面白くて前にも増して早起きしています。
June 23, 2007
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「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」
「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」著者：加藤ひろゆき氏版元：ダイヤモンド社定価：１，５００円＋税 忙しさにかまけてブログ更新をすっかり怠ってしまいました。これから不動産も本格的に再始動しようと自分に活を入れるために、尊敬するＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の処女作「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」を昨日購入。通勤時に読破しました。スポーツでもビジネスでも学問でも、どの業界でも大成する方の共通点は・自分のやりたいことを見つける・見つけたら疑わない・成功の法則を見つける・その法則は実は当たり前で誰でも出来ることが多い・その当たり前のことを繰り返し続けられるだなぁと改めて認識しました。当たり前のことを繰り返し続けられることが実は才能なんですね。頑張らなくてはと気持ちが引き締められました。ちなみにこのブログを書いている今、Ｊ－ＷＡＶＥからマドンナの「ＶＯＧＵＥ」がかかっています。マドンナの乳首はそんなに黒かったのか．．．と一人ほくそ笑んでいます。何故マドンナの乳首が黒いことを知っているかも、「ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営」に記されています。
June 19, 2007
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宅地建物取引主任者証
本日めでたく「宅地建物取引主任者証」の交付を受けました。４月に東京都に登録申請をし、５月末に登録完了の通知を受け、本日交付という流れです。昨年の１０月に受験してからやっとゴールにたどり着きました。何故ゴールかというと、今すぐこの資格を使って何かをする予定がないからです。不動産投資を始めたので、勢いで宅建でも取ろうと思ったのがキッカケです。そのくせ約１０万円近くかかりました。独学なのにですよ。資格って国の大事なビジネスなんだと改めて思いました。まぁゴルフ５回分です。 隣家購入の件で、再び市の建築指導課を来訪。やはり単体では再建築できない土地のようです。どうしようか悩んでいます。
June 4, 2007
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知床日帰り出張
一昨日ですが、知床に日帰りで行ってきました。空路にて羽田空港から女満別空港、女満別からバスで網走、網走から電車で知床斜里というルートで、復路はその反対のルートで往復してきました。いけちゃうものですね。網走や知床にもアパートがありました。どんな人がどんな目的でアパートを借りるのか興味がわきましたが調査する時間がありませんでした。賃料相場はどれくらいなんですかね。明日から名古屋、来週は淡路島にいってきます。 本業の繁忙状態が来週で一段落します。隣家購入の件を含め、来月は不動産に注力しようと思います。
May 24, 2007
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「中古マンション投資の極意」
「サラリーマン大家さんが本音で語る 中古マンション投資の極意」著者：芦沢 晃版元：筑摩書房価格：１，５００円＋税 沢孝史さんが主催されるお宝不動産セミナーからの出版。私と同じくサラリーマンで中古マンション投資を１０年以上実践され、年間のＣＦが１，０００万円を超えるという方の体験と考えがまとめられています。不動産投資は本業やプライベートを充実させるためのもの位置づけ、破壊的に進めるのではなく、コツコツと、なるべく手間がかからず、リスクも少なく、というスタンスに共感がもてます。良質なワンルームを見つけ、それを現金で買っていくという進め方でＣＦ１，０００万円を実現されています。総投資額約１．２億円のうち、９，０００万円が預貯金を紙の資産で運用したものだそうです。なので誰もができる手法ではありませんよね。私にはそんな現金がありませんので、やはりレバレッジをかけて進めていきます。 久しぶりに自宅のＰＣに通電しました。ここのところ１日の自宅滞在時間が平均約６時間です。出張も多く、国内を飛び回っています。今月はすでに大阪、函館と行っていまして、これから甲府、知床、名古屋、淡路島に行く予定です。不動産投資はしばらく休業状態です。
May 17, 2007
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隣地の鑑定評価
隣地の所有者からの連絡はまだなし。その間に土地の鑑定評価を実施。まだ残業中なので詳細は後日にしますが、約１，１００万円と出ました。５００万円以下なら買おうと思います。問題はその土地を担保に銀行からお金を引っ張れるか否か。投資規模を拡大したいので担保にできないとちょっとツライ。その辺を調べています。
May 9, 2007
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築４０年の隣家を購入するか否か
我が家の隣家である、木造築４０年・平屋戸建の貸家のハナシ。４月２２日（日）に予定通り賃借人は退去。時間をやりくりして法務局へ赴き、登記事項証明やら公図その他を取得。併せてＣＦネッツの担当コンサルの方に相談。一方で自宅を建てたときにお世話になった地元の建築士の方にも相談。建築士の方を通じて市役所の建築課にかなりつっこんだ聞き込みも実施。結論からするとその物件を購入して価値があるのは、我が家を含み隣接している３軒のみ。接道の関係で、自宅の増築というカタチでしか建て換えは不可。単体の土地としては銀行の担保評価も期待できず。そのまま賃貸に出して期待できる年間賃料は８０万円前後。ということで売主からの連絡を待ち、「鬼のような指値」を実施する予定。値段等詳しくは次回で。
May 1, 2007
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ブラックバス釣り
息子と一緒にブラックバス釣りを始めました。それぞれスピニング・タックルを一式と、ルアーは簡単さを優先しワーム中心で必要最小限揃えました。４月３０日（月）に早速河口湖へ。前日にネットで調べておいたポイントにＡＭ４：００に到着。あたりはまだ真っ暗で、気温は３度。クルマの中で妻が作ってくれたお弁当を食べながら明るくなるのを待ちます。ＡＭ５：００ごろから朝日が顔を出し、辺りが明るくなりだしました。すると眼前に広がる見事な富士山＆逆さ富士が見る見るうちに赤く染まっていきます。息子も思わず「絶景！」と叫んでいました。そしていよいよ釣りスタート。今年は暖冬のせいか雪が少なかったため、かなり減水しているようです。よっていつもなら水位が１ｍくらいある浅瀬が足首くらいまでしかありません。それでもこの時期は小魚が産卵で浅瀬に出てくるので、ブラックバスもそれを追って浅瀬に出始めるので、浅瀬に生えているアシの際にワームを投げ込んでいきます。すると開始して１５分くらいで私のロッドにいきなり強烈なアタリ。ワームの着水と同時にブラックバスがアタックしてきました。無事引き上げると４４ｃｍの大物。コレを見た息子も俄然やる気を出して頑張りますが、如何せん初心者のためライントラブルは多いは、ルアーの付け替えに時間がかかるはでうまくいきません。その後ＡＭ９：００ごろまで続けましたが、二人ともアタリすらなし。前日が寝不足だったのであまり粘らず引き上げてきました。 息子と一緒に行った初めてのブラックバス釣り。釣果は二人で一匹でしたが、とてもいい思い出になりました。次回は何処に行こうか二人で計画中です。
April 30, 2007
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「食い逃げされてもバイトは雇うな 上」
すっかり更新を怠ってしまいました。ここ一月で読んだ本を列挙します。「食い逃げされてもバイトは雇うな 上」著者：山田真哉版元：光文社（新書）価格：７００円＋税 「９９．９％は仮説 思い込みで判断しないための考え方」著者：竹内薫版元：光文社（新書）価格：７００円＋税 「氷上の光と影 知られざるフィギュアスケート」著者：田村明子版元：新潮社価格：１，４００円＋税 「２０１１年 金利敗戦」著者：森木亮版元：光文社価格：１，０００円
April 30, 2007
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家族内レバレッジ
隣家購入の件。ネットで全部事項証明を取り確認したところ、土地面積は約２７坪。木造平屋建てで築４０年。価格交渉はまだですが、いずれにしてもお金を用意する必要があります。再建築不可のため金融機関からの融資は見込めません。そこで事業を営んでいる姉に金策を打診。先ほど快諾いただき購入資金は目処が立ちました。ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の提唱される「家族内レバレッジ」です。今週末に賃借人さんが退去されるので、そこから正式に交渉開始です。
April 18, 2007
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ただいま残業中
ＫＩＲＩＮのアミノサプリのＣＭではありませんが、昨日から引き続き残業中です。久々に会社のソファーで寝ました。いい天気ですね。さてもうひと頑張りです。広告業が忙しいため、不動産投資やプライベートのやることが全く進行していません。が、先ほど隣家の大家さんから入電アリとのこと。売却以降で、我家に買って欲しいらしい。築は40年で、10年間大家さんが自宅として住み、その後の30年間は今の住人に貸してきたそうで、退去すななんて寝耳に水で困っているそうです。84歳のおばあさんで、おじいさんが生きていた頃は売却するつもりはなかったそうなんですが、おじいさんも亡くなり、子供達にもそれぞれ資産を残したらしいので、売却したいそうです。どれくらいで買えるか。もちろん「鬼のような指値」を実施する予定ですが、なんせ隣家なんで、へんな住人に入られても困るんで知らない人に買われるのもイヤなんです、特に妻が。とにかく早く買値をはじき出しておきたいところです。
April 14, 2007
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隣家が引越し
私の自宅は東西の公道の真ん中位に位置し、それぞれの公道に私道で接道しています（舌カミそうです）。その東側の私道を隣家が借用している状態で（囲繞地通行権ってやつです）、隣家は北西側を我家、東側と南側をそれぞれ別のお宅に接している、いわゆる「袋地」です。現在お住まいの方は賃借人ですが、今月末で引越しされるそうです。建物は平屋の戸建で推定築４０年以上、敷地は１５～２０坪程度です。当然のことながら再建築不可物件。以前も一度あったそうなんですが、地主さんから我家を含む周囲の家々に購入の打診がありそうです。とりあえず現状の資産価値と、そのまま賃貸に出した場合の需要や予想賃料を調べてみようと思います。で、もしも購入の打診があった場合は、「鬼のような指値」の出番です。このところ不動産投資の方はひたすら自己資金を貯める日々が続いていたので、楽しみが増えてうれしいです。
April 10, 2007
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バンコクより
たまっていた振替休日を消化するために、思い切って月曜日からタイに家族旅行に来ました。バンコクに３泊のショートトリップです。タイは初めてですが、ものすごく暑い！今はちょうど暑期らしく、今日も昼間はＯＶＥＲ４０℃でした。そんな中世界遺産として有名なアユタヤ観光に行ってきました。５００年から６００年前の寺院や仏像を見てきましたが、経年変化が激しく、また戦争や略奪もありかなりのダメージでした。タイは地震が少ないらしく、耐震強度はかなり低いらしいです。我々が滞在しているバンコクは、高層ビルや有名ホテルが立ち並び、高速道路やモノレール・地下鉄が街中を走り、まるで六本木のような町並みです。また交通渋滞がヒドイ！タイではクルマは高価なため車検はナシ。ガソリンは１Ｌ８円程度とのこと。気になる不動産事情はまだ調査できていませんが、駐在外国人向けの高級賃貸不動産なんかはかなり需要がありそうな感じです。現地の言葉はとても難解でまったく理解できませんが、人々は総じて愛想がよく、すごしやすい街です。
April 3, 2007
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さくら広場
ただいま大阪・門真市の「さくら広場」にてイベント実施中。昨日は同じイベントを幕張の「さくら広場」でやりました。ちなみに「さくら広場」とは、松下電器が建築家・安藤忠雄氏の設計により自社の敷地内に作った公園です。
April 1, 2007
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「３時間台で完走するマラソン まずはウォーキングから」
「３時間台で完走するマラソン まずはウォーキングから」著者：金 哲彦版元：光文社（光文社新書）価格：７８０円＋税先日走った荒川市民マラソンの直前に、台湾に出張にいった際に読みました。ちなみに４時間を切ることを”サブフォー”、３時間を切ることを”サブスリー”と言うそうです。２００４年のホノルルマラソンで、”サブフォー”の割合は９．６４％、”サブスリー”の割合はなんと０．５８％だったそうです。サブフォーならゴルフではシングルプレイヤー、サブスリーならハンデ５以下ですね。頑張ってサブスリーを目指します。住宅ローンの金利ですが、地元の信用金庫の副支店長さんから連絡があり、５年固定にして現状の変動よりも０．４２５％優遇してもらえることになりました。毎月の返済額が５０００円程度下がります。手数料も５，２５０円で済みそうです。ラッキー。
March 29, 2007
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住宅ローンの金利見直し
住宅ローンを組んで自宅を購入してはや５年。うっかり５年の固定期間が過ぎていることにきずかず、変動金利に切り替わっており、毎月の返済額がなんと９千円もあがってしまった。しかも金利上昇リスクもある。まずはストレートに融資担当者に金利タイプの変更をお願いしたが案の定お断り。すかさずいろんなコネを利用し、副支店長に会えることになり、事情を説明し、金利タイプの変更と金利の引き下げをお願いしてきました。私の場合、地元の信用金庫で住宅ローンを借りています。なんで地元の有力中小企業の紹介が効くだろうと思い、地元の商工会議所の副会頭を父に持つ、中学校時代の友達を使い、副支店長にたどり着きました。 今でも仲のいい友達のツテが使えてラッキーでした。 不動産投資の方に気をとられうっかりしていました。希望が通ればいいですが、通らなければ他行に乗り換えるつもりです。
March 28, 2007
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「編集者という病い」
タイトル：「編集者という病い」著者：見城 徹（幻冬舎社長）版元：太田出版価格：１，６００円＋税日本一のミリオンセラー・メーカーである編集者・見城氏の自伝。石原慎太郎や村上龍といった作家達、尾崎豊や坂本龍一といったミュージシャン達といかに関係を”切り結び”著作を作り上げていくかが書かれています。特に尾崎豊との馴れ初めはスゴイの一言です。 台湾→函館→岡山と出張が続き、年度末の繁忙も重なり不動産投資どころではなくなっています。まぁ不動産投資についてできることといえば、今は自己資金を貯めることぐらいですので、節約するしかないんですが。先月受講した、宅建の登録実務講習の修了通知が来ました。修了試験に合格したので、これで２年間の実務経験と同等の資格を得ましたので、受験地である東京都の宅建合格者として登録できます。早速手続きに入り、主任者証をもらおうと思います。
March 28, 2007
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荒川市民マラソンと先輩の死
今日は第10回荒川市民マラソンの本番。朝４：００に起床し、いつもより炭水化物多めの朝食を摂り、自宅を５：２０に出発。電車を乗り継ぎ都営三田線蓮根駅に到着したのが７：００。スタート地点まで１５分ほど歩き、受付を済ませウォーミングアップ開始。この時点でかなりの緊張度。９：００のスタートまでそわそわしっぱなし。こんな緊張は初めて味わいました。ウォーミングアップを切り上げ、スタート地点に向かったのが８：４５。かなり後方に並びスタートの合図を待つ。ものすごい高揚感。９：００いよいよスタート。結局スタート板を通過したのが９：１５。長旅の始まり。荒川沿いを下流に向かい２１ｋｍ地点で折り返し。あいにく今日は気温が低く、風が強い。往路は追い風だが復路は向かい風。ハーフまでは順調でしたが、折り返し後は向かい風で進まないし、寒い。３０ｋｍを超えてからは根性勝負。結局４時間４０分でＧＯＡＬ。ものすごい達成感。マラソン、はまりました。今度は４時間を切れるように精進します。 そんなマラソンの最中に大学の同級生から着信。「○○先輩が昨晩亡くなりました」との伝言。奇跡を信じていましたが、結局かないませんでした。 月並みですが、健康であることの大事さを痛感した１日でした。
March 18, 2007
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繁忙期
年度末につき、繁忙状態が続いています。今年度末はなぜか出張が多く、先週：名古屋今週：台湾来週：岡山再来週：大阪と続きます。１５年間今の会社に勤め、やっと自分がやりたいことを、やりたいように出来るようになってきました。こんな幸せな状態はそんなに長く続かないかもしれないので、今を精一杯頑張っていこうと思います。もちろん不動産投資も頑張ります。 いよいよ今週末はフルマラソンです。膝が完治しませんが、騙し騙し走ってこようと思います。 マラソンの次は何を目標に頑張ろうか、今から楽しみです。
March 12, 2007
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繰り上げ返済という選択肢
昨年の今頃も検討しましたが、金利上昇トレンドの中改めて繰り上げ返済という選択肢を検討してみる。先日参加したＣＦネッツさん主催の購入検討会で出ていた、私が購入しようと考えている都内近郊のワンルーム区分所有物件の場合、・経費含めた初期自己資金は１００万円～２００万円程度必要・ＣＣＲ（≒自己資金回収率）は１０％～２０％程度が平均だったのでなので、税引き前のキャッシュフローが年間１０万円～２０万円の計算です。それに対し、３戸所有している区分所有のうち、２戸は５年固定にしていますが１戸は変動のままですので、この変動の繰上げ返済ぶんに上記自己資金を充当すると・１００万円で月額約４０００円返済額減・２００万円で月額約１００００万円返済額減になります。これも金利が上昇すれば金利が増えますのでなんともいえませんが、現状の物件状況からすると、購入するよりも繰り上げ返済がトクかもと思えてきました。物件を増やすか、借り入れ元金を減らすか、現金を貯めるか。お金があると使ってしまう正確の私にとっては、貯金以外の選択肢が良さそうです。
March 5, 2007
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「嶋浩一郎のアイデアの作り方」
タイトル：「嶋浩一郎のアイデアの作り方」版元：ディスカヴァー・トゥウェンティワン価格：１０００円 仕事仲間の本です。とても面白い方で、昔から自分の周囲にある”情報”に対してとても敏感でマメな人間でした。とにかく気になった情報はマメにメモしておいて、後でそれらを見返して整理する。たったそれだけのことことを１０年くらい続けているそうです。気がつけば彼は関連会社の社長になっていました。私もたまたま３年前から気になった情報やコトバを手帳に書き記すようにしていますが、アイデア云々はともかく、それだけで結構楽しいんです。いいアイデアが作れるかどうかはわかりませんが、人生を楽しくするための方法としてはオススメです。
March 4, 2007
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「不動心」 松井秀喜
「不動心」著者：松井秀喜 ＮＹヤンキース版元：新潮社価格：６８０円（本体） 新潮新書の１冊。途中まで読みましたが、著者の性格通りまじめな内容。面白みに欠けますが、ボリュームが少ないので一応最後まで読むつもりです。
March 1, 2007
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賃貸マンション倍増 三井不動産
本日付の日経新聞によると、三井不動産は２０１０年度末までに賃貸マンションの累計供給数を現状のほぼ２倍になる１万戸に引き上げると発表。今後都心部で世帯数の増加に拍車がかかるとの判断。今年の３月にも「パークアクシス青山一丁目タワー」（３７９戸）「芝浦アイランド・エアタワー」（８７１戸）「東京ミッドタウン・レジデンス」（１６６戸）等の大型物件が相次いで完成する。都心部は人口流入が続き、単身世帯や夫婦２人世帯が増える見通し。２５～５４歳の持ち家比率は低下傾向で、同社は今後も供給を続けるとしている。 まぁ都心部への人口流入という流れは変わらないと私も思います。それに伴い上記のようにライバル物件も増えるわけですが、上記のような高級賃貸物件だけでなく、安い賃料の物件に対する需要も上がるでしょうから・上記のような開発の余地が少ない地域を探して投資対象地域にし・投資対象地域の流通物件と平均賃料をよく調べる・投資対象地域の住人の平均年収や家族構成を見極める・その上でライバル物件の少なくかつ需要が見込めそうな賃料価格の物件を収益還元から購入価格を決めて買うようにしていこうと思います。
February 28, 2007
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結婚記念日
今日は１２回目の結婚日です。近所のイタリア料理店で家族で食事してきました。最近フルマラソンに備え禁酒していたので、久々のお酒はおいしかった！ちなみに、ワインのコルクの長さが３．４ｃｍだといいワインらしいです。理由はよくわかりません。 ｅ－ｔａｘで申告しました。その後何も言ってきません。不安になります。でもやましいことも無いので、これで終了なんだと思います。違う意味で、納税意識が薄れます。やっぱり来年からは税務署に行こうと思います。
February 25, 2007
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近所の土地
先日、とある知り合いの地主さんから、土地を購入してくれないかとの打診を受けました。約７０坪あり、取引事例では坪単価約１００万円で取引されています。しかも値上がり傾向にある場所です。当然のように坪１００万円で打診されました。立地はいいのですが、土地代に７０００万円払い、そこに新築でアパートを建てたら軽く１億円を超えてしまいます。しかも土地の形状的に、７０坪の割には部屋数を稼げない感じです。ここぞとばかりＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１師匠の教えを思い出し、坪５０万円で指値をしてみたところ、軽く一蹴されました。しょうがありません。でもちょっと悔しかったので昨晩は一人焼肉に行き、特上タン塩を２人前食べてしまいました。散在して気分が良くなりました。 住宅ローンの金利があがりそうなので、繰上げ＆借り換えを真剣に検討します。
February 22, 2007
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不動産投資物件購入会
昨日は午前中フルマラソンに向けた走り込み（約２５ｋｍ）の後会社へ。今日は午前中会社へ行った後に、ＣＦネッツの「不動産投資物件購入会」に参加。ぼちぼちワンルームをもう１件追加購入しようと考えているんですが、あまりいい物件はありませんでしたので今回は買い付けを入れずに帰宅しました。現在の私の購入基準は、１、乗降客数５万人以上の駅から徒歩５分圏内（ターミナル駅なら１０分）２、総戸数５０戸以上３、商業系の用途地域で、その上で４、修繕積立金の残高、修繕履歴５、階数は４Ｆ以上でエレベーターあり（建物の周囲が開けていればこだわらず）６、築年数をチェックして決めるというものです。つまり・立地・管理状況・物件の担保評価が良いものを購入したいと考えています。いい駅の徒歩５分圏内はほとんど再開発の余地がないので、周囲にライバル物件が建設される可能性が低く、物件の価値が暴落したり、売却に困ることがあまりないと考えています。もちろん賃貸需要は申し分ありません。修繕積立金がきちんと積み立てられていたり、大規模修繕直後の物件であれば、そのまま積立金や修繕後の物件を引き継げるのでお得ですよね。大型物件であれば１戸あたりの負担額も少なくて済みます。商業系の用途地域ですと土地の利用価値が高く、一概には言えないのでしょうが、担保評価も出やすいようです（所有している３戸は全て商業地域で担保評価は高かったです）。担保評価が高ければ、次に購入する方も少ない自己資金で購入できるので売却しやすいですよね。てなことを考えてこれからまた物件探しにリキを入れていこうと思います。 マラソンの方ですが、３週続けて２０ｋｍ以上走りこんだら、案の定ヒザが悲鳴を上げてきました。フルマラソン本番まで１ヶ月をきりましたので、これからは走り込みは控え、休養と食事制限で体重を軽くしたりとコンディション調整に入ろうと思います。
February 18, 2007
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いつものように
幕が開き...ではなく、いつものように深夜帰宅です。最近本業のほうが超忙しいんですが、超楽しんです。１５年経って本当に楽しくなってきました。一つは子供向けの企画が社内で自然に私に集約されてきた気がします。大袈裟ですが、日本の将来のために子供達の好奇心をビンビン刺激するような企画をやっていくつもりです。また、ＴＶとラジオの番組の企画をそれぞれの局の制作スタッフとつめています。正直私の方が面白い企画を出し続けています（ちょっと自慢です）。ラジオは４月から、ＴＶは１０月からスタートする予定です。今の会社に入って、１５年経って、本当に良かったと思います。 で、これに不動産収入が毎月約８万円（ネット）で入ってきます。不動産に費やせる時間や気持ちが少ない割には、いい稼ぎだと思います。 ではおやすみなさい。ちなみに、明日も明後日も仕事です。家族と遊べないのはさみしいですが、楽しみです。
February 16, 2007
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ただいま確定申告完了
国税庁が推奨する「ｅ－ｔａｘ」を利用して、ただいま電子申告により申告書の提出を完了しました。あとは源泉徴収票を郵便で送付すればＯＫです。いつでも申告できるのはやはり便利ですね。でも昨年税務署に提出したときも、そんなに時間がかからなかったので画期的とは思えないですね。特に申告書の作成等については、私のように経験が浅い場合はやはり有人の対面対応で進めるのが安心です。ｅ－ｔａｘを考えた税務署の職員さん？や税理士さん？は慣れているので、「自宅でオンラインで申告できれば皆こぞって利用するだろう」と考えたのかもしれませんが、有人・対面対応のニーズは以外に高いと思います。ｅ－ｔａｘの利用が進まない一因なのかもしれません。まぁ事前準備の面倒くささが一番でしょうが。
February 16, 2007
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納付税額３３，０００円
週末に確定申告の書類を、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」で仕上げました。このデータを電子申告の私のデータベースに送信し、住基カードで電子署名を施してオンライン申告する段取りです。もろもろ計算・記入した結果、納付税額は３３，０００円でした。この金額をもって昨年度のキャッシュフロー計算書を作成する予定です。 １０日にフルマラソン対策として、３時間のＬＳＤ（ロング・スロー・ディスタンス）を実施。１ｋｍあたり７分ペースで約２５ｋｍ走りました。２０ｋｍすぎから両膝の腱が痛みはじめました。本当に歩かず完走できるかとても不安です。
February 13, 2007
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右膝を痛めました
登録実務講習の２日目である水曜日。余裕を持って自宅を出発したのに、案の定中央線・総武線が急病人のため遅れ。高田馬場駅に着いたら講義開始時間が迫っていました。あわてて駅の階段を一段抜かしで駆け上がっていたら右膝が「ピキッ」と。その時はそんなに痛くなかったのですが、講義中だんだん痛んできました。おかげで昨日・今日とジョギングを休止。明日からの３連休は最後の走り込み日と想定していましたが、具合を見て判断します。 ｅ－ｔａｘの設定が完了しました。これで自宅から確定申告できます。 それから、登記情報センターが提供している登記情報提供サービスに登録を済ませました。これで法務局に行かなくても、自宅から登記事項証明書が閲覧・出力できるようになりました。そんなに使うことはないでしょうが、登録は無料なのでオススメです。
February 9, 2007
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登録実務講習
宅地建物取引主任者試験に合格してから主任者証をもらうまでの長い？道のりは以前紹介しましたが、本日と明日の２日間はその過程の１つであるスクーリングです。先ほど受講し、その足で出社しました。これは「登録実務講習」というステップの総仕上げにあたり、スクーリングまでにＤＶＤで１２時間通信講座を受講し、その後２日間スクーリングを受講、最後に修了試験を受験します。この試験に合格すると２年間の実務経験と同等の知識があると認められ、受験地の都道府県に合格者として登録できるようになります。９：３０から１７：３０まで初日は６．５時間、明日は９：３０から１６：３０まで５．５時間の計１２時間講義を受けます。講師の先生は本業の宅地建物取引主任者の方が務められ、講義内容も宅建試験で得た知識を実務上で生かす場合のポイントや、ケーススタディを沢山教えてくれるのでとても面白い内容でした。「アンコ屋」「アカ下水」など業界用語も教えてもらいました。もちろん修了試験のポイントも教えてくれます。さすが海千山千の不動産業界で活躍されている方ですので話術も巧みです。眠くなることも無く楽しく受講できました。ちなみに受講地は去年買った区分所有のそばの高田馬場を選択。お昼はその物件の１Ｆにあるラーメン屋さんでいただきました。
February 6, 2007
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第10回東京・荒川市民マラソンinITABASHI
来る３月１８日（日）「第10回東京・荒川市民マラソンinITABASHI」に挑戦します。フルマラソンは初挑戦です。昨日はトレーニングのため約２０ｋｍを２時間かけてゆっくり走りましたが、あと２時間以上続けて走ると考えるとかなりキツイ。今日はヒザ？が筋肉痛です。フルマラソンに備え「ＡＴＨＬＥＴＥ ＣＬＵＢ」というランニングシューズ専門店で新しいランニングシューズとインソールを購入。昨日は筆卸でした。ここは足型、荷重、足首の稼動域等を計測し、走るのに理想的な荷重になるようにインソールを調整してくれます。実は年始に右足首を痛めていたのですが、この原因が実は私の足首稼動域の小ささとそれに起因する不自然な荷重にあったらしく、「ウチの靴を履けば一発で直るよ」と店のご主人から言われていました。昨日は約１ヶ月ぶりのアスファルトの上を長時間走りましたが、気にしていた足首通は再発しませんでした。また自然と前方に重心が移り、コレまで以上の足の指で地面を蹴っている感覚になりました。新シューズの効果はかなり見込めそうです。とにかく初のフルマラソンなので制限時間内で完走できるように、無理せず頑張ります。
February 5, 2007
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18万円也
昨年度の不動産投資における税引き前利益です。ここから青色申告控除の10万円を引いた８万円が課税所得になります。昨日ｅ－ｔａｘの設定も全て完了させ、カードリーダーもセッティングしました。あとは２／１５が来たら、以前取得した個人認証カードをカードリーダーに挿して自宅から確定申告できます。添付書類に関しては、先日税務署から添付用紙と封筒が送られてきましたのでそれで送付します。私の場合は会社の源泉徴収票のみを送ることになります。 わずかですが黒字になりました。今年も区分所有を１戸ないし２戸買い足したいなぁと思っていますが、物件価格がかなり上がっています。所有する中野の区分所有は２年前購入したときより２００万円高い値段で売りに出ていました。最近都内の物件ではキャップレートが６％以下になっているそうです。これではちょっと買えませんよね。今月１８日にＣＦネッツの物件購入会に参加します。いい物件にめぐり合えることを祈ってます。
February 4, 2007
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「瀕死のライオン」
「瀕死のライオン」著者：麻生 幾版元：幻冬舎価格：上巻 １，７８５円 下巻 １，８９０円 沖縄出張の供として購入。往復で一機に読破してしまいました。他に「宣戦布告」や「ｚｅｒｏ」といったミステリー、あるいは「 消されかけたファイル昭和・平成裏面史の光芒」といったノンフィクションで有名な著者が昨年夏に書き下ろした作品。ちょうど宅建勉強中で読書を封印していたので読めなかったので楽しみにしていました。もともと週刊誌記者だったようで、警察・自衛隊関係のネットワークが豊富で、その分野に関連した作品が多い。本作品は日本の諜報機関である内閣情報調査室と自衛隊"特殊作戦部隊"について書かれており、５年間にわたる徹底取材によって書き下ろされた作品だそうです。 沖縄はやはり暖かかったです。暖かいっていいですね。
January 30, 2007
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沖縄
今日から日曜日まで沖縄出張です。「日本一早い春のお便り」ということで、沖縄の子供達と花見をし、その様子をＷＥＢサイトにアップロードするというイベントです。沖縄では明日、なんと桜祭りが開催されるんです。桜の種類は本土のものとは違い「ヒガンザクラ」という種類だそうですが、それでももう花見のシーズンだそうです。日本の国土がいかに南北に長く位置しているかを象徴していると思いませんか？ちなみにこのイベント企画の最後は５月ごろ函館で開催する予定です。１月から５月まで桜の開花が北上することをきっかけに、日本の国土の特徴を子供達に覚えてもらおうという目論みです。
January 26, 2007
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約２０００円
本日は給与支給日。話題の所得税減税を自分の明細でチェックしてみました。 約２，０００円の減税。たった２，０００円でした。６月から住民税が上がるらしいので結局増税になりそうです。所得を増やすのは難しい時代ですね。ちなみに弊社は２０００年からホワイトカラー・エグゼンプション、つまり裁量労働制です。その結果ここ３年ほど年間の年俸支給額は変化ナシ。３年連続で一定以上の査定を得られないと年俸があがりません。私の場合、今年度がその３年目にあたります。あと２ヶ月しかありませんが、なんとかいい査定を得られるようラストスパートです。
January 25, 2007
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「やっぱり不動産投資が一番！」
「やっぱり不動産投資が一番！」著者：倉橋隆行（不動産コンサルタント）版元：週刊住宅新聞社価格：１，５７５円（税込）お世話になってる「ＣＦネッツ」の社長、倉橋さんの最新刊です。２０歳の時から不動産投資を始め、バブル経済を乗り越えてすでに６億円以上の資産を築いた倉橋さん自身の体験をもとに、ＨＯＷ ＴＯというよりは、投資に対する心構えや考え方の重要性が記されています。実はあまり難しいことが記されているわけではなく、収入が支出を上回るような生活を心がけ、貯まった自己資金を元に始めは小額の投資からはじめ、長い年月をかけて資産を築いていくというとてもシンプルな方法が書かれています。私は現在、本業のほうがとても楽しく充実した社会人生活を送らせてもらっており、ただ将来への備えとして、貯めた資金と余った少ない時間でできる投資として不動産を選びました。そんな私にとって、この著書に書かれていることはとても共感でき、また自分の選択に少し自身がもてるようになりました。今の業界でできるだけ長く現場の最前線で活躍できるために、安心して本業に全力投球できるように、不動産投資もコツコツ続けていこうと思います。
January 22, 2007
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お見舞い
大学の先輩のお見舞いに、同級生らと行ってきました。変わり果てた姿にコトバが出ませんでした。数年前に脳腫瘍を患い、数回手術を行なったそうですがうまくいかず、余命数ヶ月と診断されているそうです。健康であることを当たり前のように思い毎日過ごしていますが、改めて健康であることの大切さを認識させられました。と同時に、もしもの時に備え、健康なうちに準備しておくことも大事だと感じました。住宅ローン、アパートローンともに契約時に団体信用生命保険に加入しています。もしものときはこの保険で残債が相殺され、残された家族に借入金なしの状態で不動産物件を残せます。 先輩のベッドの横に、お子さんの写真が貼ってありました。先輩のことはもちろん、同じ親として、残される家族のことも心配になりました。奇跡が起きることを願っています。
January 21, 2007
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新年会
昨晩はお世話になっているＣＦネッツさんの新年会に参加しました。東京駅から観光バスに乗り込み、高尾の「うかい鳥山」へ。バスの中で「シメイ」というベルギービールで乾杯。うかい鳥山では竹酒をいただきました。いろんな会員の方とお話をし、ＤＯＭＢＥ先輩にもご挨拶できました。不動産投資仲間どうしで話ができる機会ってなかなか無いので、今年はこういう会合にできるだけ参加しようと思います。楽しい新年会でした。
January 21, 2007
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「徴税権力 国税庁の研究」
「徴税権力 国税庁の研究」著者：落合博実版元：文藝春秋価格：１，５００円（税込み） 久しぶりに不動産投資関連以外の本を購入。著者は元朝日新聞社の記者で、税金の徴収という権力を持つ国税庁の内実を実体験を基に書き記してあるそうです。確定申告の近いこの時期にはピッタリ？です。
January 19, 2007
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【宅建】登録実務講習
昨年合格した宅建。資格を取るための道のりはまだまだ長いのですが、実務経験が無い人が資格をもらうための講習である「登録実務講習」の教材が年末に送られてきていましたのを思い出し開梱。分厚いテキスト１冊、同じく分厚い資料２冊、ＤＶＤ４枚からなる通信教材。ＤＶＤを見ながらテキストを読み、１２時間で一応完了しるらしい。そして２月初旬に２日間の通学講習を受講。そして試験を受けて合格すれば３月下旬には講習の終了証がもらえるようです。ここまでで〆て４０，０００円。そこから東京都に登録をし、主任者証の発行申請をすれば６月ごろには主任者証がもらえるようです。そこでも当然かなりの費用がかかりそうです。せっかくなので主任者証まで発行しようと思いますが、資格って本当にお金がかかりますね。ちなみに今勉強しているＦＰの試験日が今月末なんですが、なんと出張が重なり受験を延期せざるを得なくなりました。まぁ沖縄出張なので、試験よりはうれしいですけど。次のチャンスは５月なので、それまでのんびり勉強しようと思います。
January 12, 2007
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仕訳完了
2006年度から複式簿記で記帳することにしました。そのため昨日・今日で１年分の取引を全て仕訳しなおしました。簿記２級をかつて取得したこともあり、会計ソフトは使わず、敢えてＥＸＣＥＬで手作業で記帳しました。仕訳はそんなに大変ではないのですが、仕訳日記帳から総勘定元帳への転記が大変で、途中で断念しました。来週末完了させるつもりです。ただし、総勘定元帳ができればその先の、残高試算表→貸借対照表・損益計算書作成はすぐなのでもうひと頑張りです。今年からはまめに記帳することにします。
January 8, 2007
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「会計士がこっそり明かす マンション投資実践虎の巻」
書籍名：「会計士がこっそり明かす マンション投資実践虎の巻」著者：中山豊（公認会計士）版元：新風舎価格：１，６００円＋税 年末に購入していましたがバタバタ続きでなかなか読めませんでしたが、仕事が始まり通勤時間が出来てよめました。以外に通勤時間って貴重ですね。この書籍は新築のマンション投資ついてかかれたもので、投資に関する内容は著者自身の経験に基づいたよくあるものですが、特筆すべきは帳簿記帳から確定申告までの手続きが細かく記載されている点です。さすが公認会計士さんらしく、とてもわかりやすく具体的に帳簿の記帳方法から確定申告書の記入方法までを説明されています。この本をもとに、年末から伸び伸びになってしまった複式簿記での記帳と決算書作成を週末やろうと思います。かなり使える本です。
January 6, 2007
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