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一戸建て注文住宅の弱電設計（電話・有LAN線・テレビ 2026.03.01）
こんにちは キー太先生です。一戸建ての弱電設計です。 2024年08月22日 の改訂版です。強電とは100Ｖ以上のコンセント・照明ですが、弱電とは情報・制御系を指します。一戸建て住宅では、次の弱電設備があります。（1)電話設備（2)有線LAN設備 （3)テレビ共聴設備 （4)インターホン設備（5)防犯設備等計画がおろそかですと、露出線により見栄えが悪くなったり、外壁に穴をあけることになりますので事前の検討が大切です。（1）電話設備 かつては固定電話の保有率が１００％でしたが、年々減少しております。 総務省によれば、２０２５年の保有率が約５５％とのことです。 特に２０代若年層の世帯では保有率が数％を低く、 近い将来は家電（家電話）がなくなる可能性がありそうです。 一般的に使われている電話回線は次の３種類です。 ➀アナログ回線 電話はアナログ回線（加入電話）は停電時に使える、障害に強いというメリットが ありますが、２０３５年までに廃止される方針です。 高齢者に電話が使えなくなるという詐欺が横行しましたので注意しましょう。 ➁デジタル回線 デジタル回線（ISDN）は２０２８年までに完全終了です。光回線への切り替えが必要です。 一般家庭で使用しているケースは少ないです。 ➂光電話/IP電話 どちらもインターネット回線を利用します。 光電話はアナログ電話の番号を引き継くことが出来きて、通話品質が高いことがメリットです。 IP電話は050から始まる電話番号で110番、119番にかけられないのがデメリットですが、 光電話より利用料金が安いです。 アナログ電話回線は１０年以内オワコンです。 電話はインターネット回線（LAN・テレビ・電話）の一体計画がポイントになります。 （2）インターネット（LAN）設備 ➀情報分電盤、情報配線箱（フリーボックス） 情報線を集約することが大切です。 情報分電盤（予めユニット化）または情報配線箱（機器を入れる空箱）を室内に設置すれば、 ボックスの中にONUやルータなどをオールインワンで収納でき、 居間や書斎の配線をすっきりできます。 情報分電盤は、光回線かCATV回線にするのか？ スカパーを使用するのか？などでユニットが違います。 収納の中などであれば安価な空箱の情報配線箱（フリーボックス）でも構いません。 設置場所は、無線LANのルーターからの電波が届きやすいようなるべく家の中心に計画します。 屋外から光回線を情報分電盤等に通信事業者（NTT、KDDIなど）が引き込みます。 住宅メーカーが引き込めるようにCD配管（空配管）を壁内に設置します。 CD管は16ｍｍ、22ｍｍが標準です。 材料差額が小さい（100円/ｍ程度）ことから将来を見据えてCD管22ｍｍをお勧めします。 ＜情報分電盤と宅内配線イメージ＞ ➁宅内配線 無線LANの場合、各部屋までの距離や環境により、速度や確実性が低下する場合があります。 オンラインゲームなど宅内LAN（有線）端子があれば、どの部屋でもタイムラグなく プレイできたり、ネットワーク家電に対応しやすくなります。 宅内LAN配線は壁の中を通して行うため、建てる前にしっかり考えることが重要です。 情報分電盤等から各部屋までCD配管とLANケーブルを配線します。 こちらもCD管22ｍｍをお勧めします。 住宅メーカーではLANケーブルはCat6（カテゴリー6）が標準です。 価格は倍になりますが、今なら10ギガ対応のCat6Aをお勧めします。 すべての部屋にLAN配線を必要としないキー太先生はコスト抑制のため 次の配線で計画しております。 ・情報分電盤等～リビングTV（実装）⇒CD管22ｍｍ＋Cat6A ・情報分電盤等～個室 （空配管）⇒CD管22ｍｍ＋呼び線 ➂情報コンセント（コンセント・電話・ＴＶ・ＬＡＮ） 各部屋にはインターネットとテレビの配線をまとめてできる 「マルチメディアコンセント」（情報コンセント）を設置するのが一般的です。 ➁の空配管の端子はブランクチップ（めくらプレート）で塞ぎます。 （3)テレビ共聴設備 ２０代若年層の３割がテレビを持たない（見ない）と言わております。 テレビの視聴方法は次の３種類です。 ➀アンテナ（地上デジタル放送用、衛星放送用） 一般的な視聴方法です。 アンテナは設置費がかかりますが、月額料金がかからないのがメリットです。 また、アンテナは地上デジタル放送用、衛星アンテナ（BS/CSパラボラ）があります。 地上デジタル放送用は八木アンテナ、デザインアンテナ、ユニコーンアンテナがあり、 外観を重視するのであれば、デザインアンテナや室内・屋根裏設置などを検討するのが よいでしょう。 東京の場合、アンテナの向きは東京スカイツリーですが、近所の家を見ればアンテナの 向きが想像できます。 衛星アンテナ（BS/CSパラボラ）の向きは南西もしくは南南西になります。 キー太先生の場合、一般的な➀で視聴しています。 住宅メーカーにアンテナ工事を依頼すると割高になりがちです。 キー太先生はコスト抑制のため 住宅メーカーには屋外の入線口（入線カバー）から室内のTV端子まで CD配管22ｍｍ＋アンテナ線（同軸ケーブル）を敷設してもらいます。 なお、同軸ケーブルは4K・8K対応とします。 アンテナ設置・調整はネットのアンテナ設置会社に依頼します。 ➁光回線テレビ 光回線でテレビを視聴します。 アンテナ設置は不要ですが、月額料金がかかります。 テレビオプション、ひかりTVの２つのパターンがあります。 テレビオプションは地デジとBSが見られればよければ、専用チューナーが不要で 月々の料金が安い（１０００円程度）のがメリットです。 ただし、アンテナ工事費程度の初期費用が掛かります。 ひかりTVは、工事費が掛からないことが多いですが、専用チューナーが必要で 月々の料金が１２００円程度です。 ➂ケーブルテレビ（CATV） ＜J-comについて＞ キー太先生はJ-comでインターネット・TV・電話に加入していましたが、 ➀のアンテナ設置に切り替えました。 ・子供が大きくなり、キッズチャンネルを見なくなった。 ・落雷によるインターネットの障害が少なからずあった。 キー太先生は、J-comにNHK受信料を合わせて払っておりました。 J-comはNHK団体割引きサービスによりNHK契約を誘導しており、 NHKからJ-comに受信料徴収の感謝状が出ております。 また、J-comの契約書にはしらッにNHKと情報共有するという文言入れておりますので、 J-comを解約するとNHKの訪問が再開されます。 ＜NHKについて＞ NHKから国民を守る党（NHK党）は尋常ではありませんが、 NHK番組・報道の価値に対して受信料が適正かというのも疑念があります。 徴収方法も電波をバラまき見ただろ！受信料を払え！というのはヤクザです。 J-comを解約後にNHKは確認もせずに衛星テレビ料金分を含めた請求を家に送って きましたので無視しておりました。 NHKは、番組制作料は受信料で賄い、副産物のキャラクターライセンスは関連会社の子会社の エンタープライズに委託し、エンタープライズがパテント料を使用する企業から得ています。 NHKは利益団体でないため直接的な営利事業ができないというのが表向きの理由です。 かつて、国土交通省が高速道路の料金収入では赤字であるが、運営子会社が サービスエリア店舗のテナント料で儲けていたのと同じ構図のように思えます。 キー太先生は、ケーブルテレビもNHKもオワコンと思いますが、 簡単に無くならないようです。 コストを抑えてよい家づくりを。
2026.03.01
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外壁の選びに失敗しないためのブログ
こんにちは。キー太先生です「外壁の選びに失敗しないためのブログ」についてです。外壁材は家の外観の印象をつくる主要な部位です。サイディングやモルタル吹付、金属など特にサイディングは種類の多さから結構悩まれるのではないでしょうか。どのように選んでいけばいいのか、選び方のヒントを紹介いたします。（1）色を選ぶ 色には➀色相、➁彩度、➂明度があります。 ➀色相とは、赤、黄、緑といった色味のカテゴリーのことです。 黒、白、灰は色味がない無彩色になります。 外壁色の場合、ポピュラーな色相は、白、茶、クレー、黒です。 灰色（グレー）系はクールな都会的な印象、 茶色（ベージュ）系は温かみのある優しい印象になります。 街並みや自分の好みから外壁の色相を絞っていきます。 ➁彩度とは色の鮮やかさのことです。 外壁色の場合、ポピュラーな彩度は、彩度が比較的低い色です。 彩度が高い色は派手で目立ちますが、汚れの目立ちますので 一般的には敬遠されます。 ➂明度とは明るさの度合いのことです。 黒は低く、白が高い色です。 明度が高くても低くても、汚れが目立ちますので、 明度が中間的な灰色、ベージュ系がポピュラーです。 重厚感を求めるなら低い色、明る感じを求めるなら高い色をベースにします。 （2）配色を考える ➀コントラストの強弱 一般的にコントラストというと明暗、明暗差を指します。 つまり、白から黒の明るさの対比となります。 外壁材を２種類以上使用する場合や窓サッシ色などでコントラストを 上げるか下げるかでイメージが変わってきます。 下の写真のように外壁色と窓サッシ色のコントラストの違いでも印象が変わります。 コントラストを下げる（左）と優しい、上げる（右）とシャープな印象になります。 （YKK apより） パース（左） パース（右） 例えば、ひと昔のヘーベルハウスは外壁色は白、窓サッシ色は黒の配色ですが、 一般的に外壁色と近いサッシ色を選んで落ち着いた印象とします。 グレーの外壁にはアルミ色、茶（ベージュ）の外壁にはブロンズ色 の窓サッシ色を選ぶことが無難な選択と言われています。 外壁、窓サッシ、玄関扉等の色全体でコントラストに段階を付けると まとまった印象になります。 ➁配色比率を考える 外壁を２種類で張り分けする場合は、70～80％と20～30％の比率にします。 多くても3種類にしないと印象にまとまりのなく、まとめることが難しくなります。 白黒灰色（無彩色）の隣は色味を美しく見せるので、扉の色などが アクセント色として映えます。アクセント色は数パーセントの比率です。 下の写真は２例とも白黒の外壁色です。 写真（左）は配色比率が上下50：50のため一般的によくないと言われております。 色が半分に分かれしまい印象が定まらないからです。 それに対して写真（右）は外壁の配色比率が30：70程度の事例です。 2階に大きな窓があり、白の窓モールで上下が分かれないよう配色しています。 また、 一般的に写真（左）のようには明度が低い色は下、高い色は上に配置して、 安定感と落ち着いた印象とするようにします。 写真（右）はあえてそうしないで配色していることにデザイン性の高さを感じます。 写真（左）の配色は、パトカーか流行遅れのツートンカラーの自動車を彷彿させます。 写真（左） 写真（右） ➂張り分け 写真（左）は縦方向・左右80：20の比率で配色しており、セオリーどおりです。 建売り住宅等で見受けられるデザインです。 張り分けはバルコニーや凸凹の造形に対して配色することで 奥行感や意図が出てきます。 例えば、写真（右）は明るい色は手前に出て見えてくるので、 バルコニーと外壁とに奥行が感じられ、張り分け効果が活きています。 対して、写真（左）は白の張り分けが縦方向を強調したいデザインと思いますが、 同じ面を突き合わせで張り分け、その意図が窓のしつらえからも感じません。 写真（左） 写真（右） ➃テクスチャーを選ぶ外壁材は材料、素材があるので近似色でも印象が変わります。サイディングには主に次のテクスチャーがあります。1）タイル調 2）モルタル・塗り壁調3）石目・石積み調 4）レンガ調 5）木目調 7）コンクリート調 7）メタル・金属 ＜ポイント＞ ・柄 一般的に大きな面は大きな柄、小さな面は小さな柄を選びます。 たとえば、大きな面に細い石積みデザインのマッチングがよくありません。 ・リアル感 サイディングは近年の印刷技術の進歩によりリアル感を増しています。 しかしながら、ショールームで大きな実物を見ないとリアル感の程度がわからないです。 たとえは、本物の板やレンガと比べていかにも偽物と感じるものがあります。 アプローチ廻りや手を触れられるような近い壁にリアル感の低いテクスチャーを 選ぶと偽物チープ感を感じやすくなりますので注意しましょう。 なお。サイディングでテクスチャーを模倣しやすいのはタイル張りや コンクリート打ち放しと思います。 本物のタイル張りと違い安価で脱落の心配がないのがメリットです。 ・彩度、明度 サンプルより大きい面積、太陽光ではより鮮やか、より明るく見えます。 ショールームで大きな実物を見ることをお勧めします。 ・メンテナンス性 トップコートの耐久性や退色しにくいサイディング商品が販売されておりますが、 住宅長寿命化に伴い外壁の張替えか塗りつぶし塗装が必要な時期が来ることが 避けられません。 キー太先生は、汚れが目立ちにくい色や柄を選んで、 その時はその時で塗装すればいいテクスチャーを選ぶと割り切っています。 8) モルタル、リシン吹付等 住友林業などの高級住宅メーカーでは吹付が標準の場合があります。 住友林業ではサイディングのほうが吹付より安くなる価格設定ですが、 サイディングも高価なものから廉価なものがありますので、モルタル吹付の方が 高いとは言えません。 また、モルタル吹付にすれば家に高級感が出るかというとそうでもありません。 吹付は汚れやコケが付きやすく、クラックが入る場合があるのが欠点ですが、 美観を維持するためには、塗り替えが必要であることはサイディングと同じです。 ＜まとめ＞ キー太先生はシンプルイズベストですので、大きくない一戸建ての場合 無理に外壁を張り分けません。 都心ではほぼ道路面の外壁しか見えなく、勝負顔が限定されており、 張り分けすることにより建物がより小さく見えるためです。 1.都会的でクールなグレー系か温かみがあるベージュ系か色味を決める 2.カタログから色味が近い何種類かをピックアップする 3.玄関扉、サッシの色、張り分け（バルコニー等）の配色を決める 4.モデルルームで外壁材の実物を確認する 色味やコントラストのセオリーに基づき整えていけば 外壁選びに失敗することはないでしょう。
2026.02.11
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後悔しないための駐車場計画
こんにちは。キー太先生です。今回は「後悔しないための駐車場計画」についてです。1950年代の高度成長期には、白黒テレビ・洗濯機・冷蔵庫の3品目が「三種の神器」とされました。 1960年代のいざなぎ景気の時代には、カラーテレビ・クーラー・自動車の3種類の消費財が「新・三種の神器」として喧伝されました。＜台数＞地方では家族分の台数が必要の場合があります。日本全体での世帯保有率は約8割程度で頭打ちとなっています。人口一人当たりの乗用車台数が多いのは群馬・茨城、少ないのは東京・大阪です。 敷地面積北関東の一戸建て貸家では駐車場が1台分しかなく、賃貸募集で苦戦。旧実家は東京郊外ですが、親が運転免許を持っていないからと駐車場を作りませんでした。道路からあと１ｍ家を下げておけばよかったと後悔をしております。地方の家では2台、３台当たり前です。自己使用の観点だけでなく、売却、賃貸時を考えて適正な駐車台数の確保しましょう。＜配置＞駐車方法には「並列（直角）駐車」と「縦列駐車」があります。並列駐車は停めやすく、いたずらされにくいのがメリットです。縦列駐車は敷地が狭い場合に適しています。 自動車に乗らないので駐車場を物置や盆栽の置場に使っている高齢者の家を見かけます。 駐車場を庭と分離して第三者に貸せるような配置計画にしておくと駐車場収入になります。 また、EV用コンセントがあると電気料金込みで貸せるなど付加価値があります。 キー太先生は家の駐輪スペースを電動キックボード（LUUP）に貸しております。 1台月額1,000円で小遣い程度ですが、1,000万円の預金金利より多く 懸念したデメリットも感じておりません。 縦列駐車 ＜駐車場舗装の種類＞駐車場の舗装は仕上げ材と下地に費用がかかります。主な種類は以下の通りです。①砕石敷き長所：安価（1台分で数万円程度）。短所：見栄えが劣る、砂利が道路に散らばる、靴が汚れる。靴や車のフロアマットが汚れる。雑草が生える。一般的に締め固めRC-40を使用する。地中埋設管の復旧も容易。 キー太先生はトラックで砂利を運んでもらい、自分で均したため1台分で約1万円でした。業者に依頼すると㎡あたり3,000円程度。砂利が道路に散らばるので掃除が面倒です。②アスファルト長所：安価（施工面積が広い場合）、施工が早い。面積が約50㎡以上になるとコンクリートより安価。業者依頼で㎡あたり約10,000円。車輪痕が目立ちにくい。短所：道路のようで味気ない。キー太先生は住宅メーカーにアスファルトを所望しましたが、施工できる業者がいないと断られました。都心では施工してくれる土木系の業者が少ないです。③コンクリート系土間コンクリートコテ仕上げ コンクリート表面をコテで均した仕上げ長所：一戸建て駐車場で最もポピュラー。数台未満ならアスファルトより安価。 ㎡あたり約10,000円 1台分で約20万円。 短所：タイヤ痕やコケ、黒ずみが目立つ。数年で薄汚れてくる。 滑りやすい。土間コンクリート刷毛引き 表面を毛羽立たせた仕上げ長所：コテ仕上げより滑りにくい。 短所：コテ仕上げよりタイヤ痕やコケ、黒ずみが出やすい。 価格はコテ仕上げと同じか若干高い。（玉砂利）洗い出し仕上げ 種石を混ぜたモルタルを水で洗い流し、石の頭を出す伝統的工法。 長所：自然石の風合いがあり、和風住宅に合う。砂利の種類によってパリエーションが豊富。短所：施工難易度も高く、㎡あたり約20,000円と若干高い。スタンプ仕上げ 型押しと着色で自然石やレンガ風に仕上げる工法。長所：デザインが豊富で、タイヤ痕が目立ちにくい。短所：テーマパークの舗装のようなチープ感や経年による退色 ㎡あたり約20,000円と若干高い。面積が少ないと割高になる。④インターロッキング系 長所：歩道舗装としてポピュラー。 短所：透水性があっても泥や砂で目詰まりしやすく、汚れやすい。 車の重量で凸凹になるので、土間コン下地とする場合が多く 透水性のメリットが薄れる。明るい色は経年で汚れが目立つ。 土間コンクリート＋インターロッキングで㎡あたり約20,000円。 ⑤天然石貼り・タイル仕上げ 自然石やタイルによる仕上げ 長所：高級感のある定番。 短所：価格が高い。ピンコロ石は㎡あたり30,000円～。 ⑥コンクリート系・インターロッキング・平板仕上げ 天然石調のコンクリート製品。 長所：天然石ほど高価ではなく、高級感とコストパフォーマンスに優れる。 短所：㎡あたり約20,000円と若干高い。製造会社が少ない。 ⑦緑化ブロック 緑化できるブロック製品。 長所：エコの印象が強く、緑がある。 短所：車の下では植物が育ちにくく、緑の維持が難しい。臨時駐車場に多い。 ＜色調＞素材のカラーはグレー系かベージュ系が基調となります。グレー系：道路のアスファルトと馴染みやすく、汚れが目立ちにくい。広く感じられます。ベージュ系：華やかでイメージがよい。道路と敷地が分離してしまうのが短所。＜デザイン＞舗装仕上げと目地を組み合わせてデザインします。周囲の植栽と合わせて計画します。＜目地＞コンクリートの場合、クラック防止のため３ｍ程度で目地を切る必要があります。目地は、砂利目地、ピンコロ石や植栽（タマリュウ）、エキスパンダイ、などを使います。＜おすすめ＞ ・コスト優先なら、コンクリートコテ仕上げまたは刷毛引き、 コテ仕上げは滑りやすいので、刷毛仕上げが無難。・予算に余裕があるなら、コストパフォーマンスからコンクリート系インターロッキングを選択・さらに余裕があるなら、自然石・天然石の高級感がある駐車場を・目地は砂利目地・タマリュウは掃除や維持、雑草対策が難しいのでエキスパンダイが無難。 キー太先生は、コンクリート仕上げとエキスパンダイの駐車場はシンプルすぎて 物足りないので単調な目地割りにせずに、また見えない部分をコテ仕上げ、 見える部分を洗い出しのデザインを考えております。 また、コンクリート仕上げは経年で黒ずみなどの汚れが目立ちますので、 防止策としてコンクリート撥水材をDIY塗布を考えております。 給排水管（給水、汚水・雑排水、雨排水）のルートを検討します。 これらの地中埋設配管が駐車場床下を通過すると、配管の老朽化や地震の際に 駐車場床を壊さなければなります。 配管を迂回させるのが理想ですが、計画上難しい場合は目地で縁を切るなどして、 床を斫る範囲をなるべく減らすように考慮します。 後悔しない駐車場をつくりましょう。
2025.12.26
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2026年 このご時世に家を建てるべきか その５（見積額）
こんにちは、キー太先生です。2026年、このご時世に家を建てるべきか――。現在、建売（戸建て分譲事業）が主な売上であり、注文住宅などの請負工事事業は全体の約２割程度にとどまります。したがって、同社にとっては副次的な事業と言えるでしょう。見積の内訳は積み上げ方式ではなく、標準仕様を増減させる構成となっているため、詳細は不明です。25年ほど前までは、本体坪単価は各社ほぼ同水準で、付帯工事費の差が建設費の差につながっていました。しかし現在は、建築工事一式の価格差が大きく影響しています。見積価格の傾向としては、東栄住宅 ＞ 他の建売系ハウスビルダー となっており、東栄住宅は７％の値引きを受けてもなお、比較的高額でした。さて、このご時世に家を建てるべきかという点ですが――。2025年４月の建築基準法改正により、省エネ基準の適合義務化が導入されました。その直前には「駆け込み需要」が発生し、４月以降は反動で着工数が急減しました。その後は、受注を維持・増加させた住宅メーカーとそうでないメーカーが半々に分かれています。特にタマホームは受注減が顕著で、３万円分のクオカードを配布するキャンペーンを行っても苦戦しています。各社がキャンペーンを展開していること自体、受注が好調ではない証拠とも言えます。その意味では、競争が激しくなる今こそ「建て時」と考えることもできます。また、過去の消費税増税時の駆け込み需要の反動や景気循環を踏まえると、今後数年ほどかけて建築費が徐々に下がる可能性も感じられます。今回の入札では、飯田産業グループの一社を除き、他社が辞退するという事態が発生しました。その不自然さから、グループ内で情報共有が行われていた可能性が考えられます。もっとも、個人情報を除いたグループ内の情報共有や価格調整は談合には当たらないため、異議を唱えることは難しいでしょう。したがって、飯田産業グループ以外からも必ず見積を取得することを強くお勧めします
2025.11.28
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2026年 このご時世に家を建てるべきか その4（各社の特徴）
こんにちは、キー太先生です。2026年、このご時世に家を建てるべきかどうか――。一建設、東栄住宅、タクトホーム、タマホーム、アイダ設計の5社から見積もりを取得した結果、私の個人的な感想をまとめます。建売系ハウスビルダーのメリットは、注文住宅と比べてコストが低いことです。一方でデメリットは、家づくりの相談やデザイン提案をあまり期待できないことにあります。営業マンが基本的にワンオペで対応しているため、仕方のない部分でしょう。また、標準仕様の種類を絞ることでコストを抑えているため、標準外の仕様を選ぶと追加費用が大きく加算され、見積もりが非常に高額になる傾向があります。特にアイダ設計は標準仕様の見積もりが安い分、その差が顕著に表れます。以前、同業他社の営業マンから「アイダ設計の標準仕様価格に対抗できる住宅メーカーはいない」と聞いたこともあります。アイダ設計の標準仕様には華美な特徴や派手な売りポイントはありませんが、過不足のない仕様設定だと私は感じます。家に対する思い入れは施主それぞれであり、「あれが欲しい。こうしたい」を否定するものではありません。Z世代はコストパフォーマンスを重視するといわれていますが、高級グレードの注文住宅を建てるよりも、標準仕様の建売系ハウスビルダーで家を建てて、実際に住んでみてから必要に応じて設備を交換・改装する方が、結果的にコストパフォーマンスが高いのではないか――そのような価格差が存在すると考えます。
2025.11.22
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マンション人気の背景と留意すべきこと
こんにちは キー太先生です。不動産経済研究所の調査によると、2025年上半期の首都圏の新築マンションの平均価格は8,958万円で、過去最高となりました。マスゴミの報道は、コメ高騰の報道と同じように価格高騰を煽ります。しかしながら、売り出されたマンションは、23区の厳選された立地です。また、2004年から2023年までの20年間、首都圏で供給されたタワマンは21万9478戸（696棟）、この間の新築マンション供給戸数は91万9005戸で新築マンションの23.9％が建設費の高いタワマンです。新築マンション価格が高騰しているのは、立地が良くて地価が高く、タワーマンションのため建築費が高いので平均価格が上がっていると考えれます。また、都心の影響を受けて郊外の好立地のマンション価格も高騰しています。マスゴミはタワーマンション人気ばかり報道しますが、本質は立地志向です。なぜなら、若い世代は共働きが一般的です。専業主婦でいられる女性は、旦那の稼ぎがよいなど経済的に恵まれた人と言えるでしょう。共稼ぎには、通勤時間短縮、子供を預ける保育施設の充実、家事軽減が重要です。Ｚ世代はタイパ・コスパを重視します。昭和の時代はマンションはあくま仮住まいで、最終的には郊外の駅から遠くても一戸建て住宅を買うのが大衆の夢でした。令和の時代は理想の一戸建てを注文する時間の余裕のある専業主婦や若者が少なく、Z世代は家をつくるのではなく、マンションや建売り住宅のモデルルームを見て選ぶ志向ですので、注文住宅の受注が低迷しています。 キー太先生マンションは買うのは楽ですが、修繕・維持管理、建替えは区分所有者が共同で行わなければなりません。マンション管理組合の役員にならざるを得なかったり、近所付き合いは一戸建てより、必然的に濃くなります。よく、「マンションは管理を買え」と言われますが、マンションもまた高級住宅地のようにコミュニティを買うのです。いずれ建物も居住者も古くなり、居住者も入れ替わっていきますが、コミュニティの質が下がると認知症の老人や文句ばかり言う迷惑住人らが、管理組合を機能不全にして、住人の質が下がる⇔建物の質が落ちる の悪循環に陥るというのは聞く話です。
2025.09.09
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2026年 このご時世に家を建てるべきか その３
こんにちはキー太先生です。キー太先生は建設費高騰のご時世に不動産投資をすることはない考えておりましたが、都内の築古一戸建て貸家の入居者が退去するため、建替え検討を始めざるを得なくなりました。その過程を、本ブログでご紹介できればと思います。初めて家を建てる人は概算見積（お見合い写真）をもらってその住宅メーカーにほれ込んだり、概算見積の額にがっかりしたり、安堵するかもしれません。概算見積はお見合い写真のようなもので、お互いの意思確認のようなものです。概算見積ではコスト比較が出来ないので住宅メーカーを選定できません。仕様や条件を統一して、正式に見積依頼することが大切です。一般的に合い見積もりすると車一台分の見積もり差額が出ると言われております。今回の下見積も過去5回の合い見積もりと同じように最低値と最高値は20％以上の価格差がありました（キー太先生の下見積もりは仕様を統一しています）。本見積は、高い仕様を落としたり、別途工事にするなどの修正見積依頼になります。キー太先生 建築費は需要と供給のバランスです。 つまり、家を建てる人が少なく、家を売りたい会社（施工者）が多いときに 安く買うことが出来ますが、合い見積もりをしないで建築費を抑制することは出来ません。 あくまで、マクロ的な動向、平均として見積レンジを推察するために 次のようなデータを参考にします。＜需要予測＞➀新設住宅着工予測 新設住宅着工戸数は、2024年度の82万戸から、2030年度には80万戸、2040年度には 61万戸と減少。2024年度比25％減となると予測。 最近では改正建築物省エネ法や改正建築基準法の施行前に起こった「駆け込み着工」 による反動で2025年3月の着工戸数は前年同月比39.1％増でしたが、25年4月は 前年同月比26.6％減となりました。 買える人は2024年に「駆け込み」で買ってしまったという感じです。➁住宅展示場来場者数 住宅展示場協議会等が来場者数を公表しています。 需要の高さを推察できますが、地域によりばらつきがあることと 個別の住宅メーカーの違いや、大手住宅メーカーの需要であることに 留意しなければなりません。＜供給予測＞➀住宅メーカーの受注速報 大手住宅メーカーでは毎月受注速報を開示しております。 まとめサイト、記事もありますので検索ください。 受注が伸びている会社、そうでない会社 供給側の個別のおなかの好き具合を推察できます。➁建設業の倒産動向 帝国データバンクの調べによると2025年上半期の建設業の倒産は986件発生し 同年同期（917件）を上回り4年連続で増加。年上半期としては過去10年で最多を更新。 地方や中小零細規模の建設業の倒産が増えています。 原因は物価高倒産、後継者難倒産、人手不足倒産の順となります。キー太先生 いつ家を建てるのが安いかを予測するのは、いつ株を買ったらもうかるかと同じで 予測するのは困難です。 キー太先生としては、老朽化により建替えざるを得ないのが建て替えの理由ですが、 ローン金利が上昇して需要が下がるとか、円高になって資材費が下がるとか アメリカ景気がトランプによって低迷し、木材等の材料費が下がるとか の影響で建築費が若干安くなったら助かります。 注意頂きたいのは、建設業の倒産リスクが高まっていますので、 安い見積に飛びつかず、その会社が「完成保証制度」に登録（加入）しているか、 保証の限度額はどうなのかを確認することをお勧めします。 見積が安くても倒産、工事中止になってしまったらシャレになりません。
2025.08.23
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2026年 このご時世に家を建てるべきか？その２
こんにちはキー太先生です。キー太先生は建設費高騰のご時世に不動産投資をすることはない考えておりましたが、区内の築古一戸建て貸家の入居者が退去するため、建替え検討を始めざるを得なくなりました。その過程を、本ブログでご紹介できればと思います。建替え物件が賃貸住宅用であり、特別な要望や仕様を求めず、建替え施工者の選定先はパワービルダー系、ローコスト住宅メーカーに絞りました。ネットの「〇〇ハウス やばい」書き込みは、 ・「施工不良」 ・「希望と出来上がった要望・イメージが違う」 ・「アフターケア」というものですが、パワービルダー系、ローコスト住宅メーカーは原則、建売り仕様です。希望も夢も叶えてくれるであろうを期待する施主は、積水〇〇や住友〇〇高級注文住宅メーカーや設計事務所に依頼しましょう。一般的に建設費は2割程度高い感じです。前回に続き➀一建設、➁飯田産業、➂東栄住宅、➃タクトホーム、➄アイダ設計、⑥タマホームに見積を依頼しました。➄アイダ設計 キー太先生 連棟長屋の貸家建設に対応・お見積りを頂くことは可能ですか？ 営業 弊社は賃貸住宅の商品もありますので問題ありません。 キー太先生 そうですね。 （懸念も不安もない優秀な営業マンと感じました） ⑥タマホーム キー太先生 連棟長屋の貸家建設に対応・お見積りを頂くことは可能ですか？ 営業 たぶん可能です。 この規模だ建設費は〇〇円程度になると思いますが、 大丈夫ですか？ キー太先生 はい。 実際はどれくらいになるか比較検討のため （裏付けの）お見積りが欲しいです。 営業 材料、施工費が高騰しており、〇月に価格改定がありますので その後に見積提出いたします。 （営業さん大丈夫かな？自社の仕様しかわかっていない。 見積が出てくるかな？期待が出来ない） キー太先生 承知いたしました。 営業 こちらがご予約ご来店のクオカード３万円分です。 キー太先生 ありがとうございます。 （期待できなさそうだが、3万円もらったのでヨシとします） キー太先生（営業マンに求めるもの） キー太先生は予め仕様書・平面等の見積図を作成して見積依頼をします。 初回からそのような施主はあまりいませんので、 ➃タクトホーム⑥タマホームでは営業マンの戸惑いを感じました。 ➃⑥は一戸建てが専門ですし、社内の設計担当と一緒でないと対応出来ませんと いう感じです。 キー太先生は、建築費（コスト）比較をして、安いところに発注することが 前提ですので、営業マンに期待することはコストです。 施主が優秀と感じる営業マンは会社にとっても優秀ですし、 受注が取れないダメダメの新人営業マンのために上司の支店長が特別値引きを与え 売上を立て上げるという親心ケースもありますので何とも言えません。 では、次回は見積額について
2025.08.17
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中国人オーナーの賃貸物件
こんにちは キー太先生です。2025年３月29日の記事で借りていたマンションのオーナーが中国人に変わり突然、家賃を7万円から19万円に値上げするという通知を受けて困惑している入居者の記事がありました。ご存じのとおり、日本は借地借家法があるので家賃合意できないと家賃の値上げも入居者を追い出すことも出来ません。オーナーの中国人はエレベーターを止める、修繕をしないなどの嫌がらせをして追い出しを図ったそうです。ご存じのとおり、日本は貸主に修繕義務がありますので義務違反です。近年の外国人富裕層による投機的な不動産投資により、今や東京のファミリー向けの住宅不動産価格は一億円を超え、一般の人は買えなくなってしまいました。日本人は中国の不動産を買うことが出来ないが、中国人は日本の不動産を買うことができます。考え方、外交・通商関係において、相手国の自国に対する待遇と同等の待遇を当て得ようとする相互主義が原則ですが、この不平等を黙認しているのが公明党、自民党などの親中議員です。親中派の自民党の元幹事長の二階俊博氏（和歌山3区）の失脚とパンダ返還とは無関係とは誰も思わないでしょう。また、岩屋毅外相（大分3区）が、スパイ防止法に消極的なのは、親中派であるためと言われています。不動産業者や総合型リゾート施設の事業にめぐる汚職事件では元自民党の秋元司元氏※が中国企業から７５０万円相当の賄賂を受けとり、懲役４年の実刑判決を受けました。ニュージーランド政府は、住宅価格の高騰が国民の住宅購入を困難にしていると判断して、 原則、国民または永住権保持者以外の人が、中古住宅を購入するのことを禁止しています。日本では、そういう話すら出ないのが、親中派、狂った人権主義者、マスゴミに問題と言わざるを得ません。キー太先生 キー太先生は、外国人差別をするつもりはありませんが、 論理的に誰にでも住みやすいという地域は存在しません。 なぜなら、心地よい、住みやすい地域には、排他的なコミュニティが前提になります。 例えば、日本人が日本を住みやすいと感じるのは、日本の世の習い、 常識という共通の価値観、ルールを共有しているからです。 一体誰のための国土と不動産なのか？ 誰のため、何のためにタワーマンションを造っているか？ 外国免許切り替えが容易なのは誰のためなのか？ 「郷に入りては郷に従え」は中国の諺ですが、そうはいかないようです。 強制力、実行力のない日本の法律を改善しようとしない 日本の親中政治家や眠たい人権派の法曹家を信用できるのでしょうか。 ※訂正 秋本真利→秋元司元 秋本真利氏は、洋上風力発電事業をめぐり、事業者側から賄賂約７２００万円を 受け取ったなど、受託収賄と詐欺の罪に問われている方でした。 同じ元自民党なので間違えてしまいました。訂正させて頂きます。
2025.07.02
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2026年 このご時世に家を建てるべきか
こんにちはキー太先生です。キー太先生は建設費高騰のご時世に不動産投資をすることはない考えておりましたが、区内の築古一戸建て貸家の入居者が退去するため、建替え検討を始めざるを得なくなりました。その過程を、本ブログでご紹介できればと思います。＜対応の選択肢＞➀売却➁リニューアル➂建替え通常は、➀➁➂の収支シミュレーション計算をして比較検討しますが、➀➁はキー太先生の意向ではないので、➂です。➂は建替え前の家賃収入から建て替え後の家賃収入が２倍程度以上であれば、建替えた方がよいというのが一般的な目安です。➂は建替え中はその家賃収入が無い、建設投資（資金）が必要であることがネックです。建替え施工者の選定先は建替え物件が賃貸住宅用であり、特別な要望や仕様を求めず、パワービルダー系、ローコスト住宅メーカーに絞りました。具体的には、➀一建設、➁飯田産業、➂東栄住宅、➃タクトホーム、➄アイダ設計、⑥タマホーム、に見積を依頼しました。飯田産業グループには➀一建設、➁飯田産業、➂東栄住宅、➃タクトホーム➄アーネストワン、⑥アイディホーム、があります。どの会社にアプローチすればよいのかわからなかったので、ネットで調べたところ、いずれも注文住宅事業を手掛けております。しかしながら、戸建て分譲（建売）住宅が主事業ですので、規格型注文住宅、自由設計注文住宅は得意とは言えないが実態です。また、キー太先生の案件は一戸建てではなく連棟長屋の賃貸住宅ですので、対応できるかどうかのリサーチが必要でした。＜飯田産業グループ＞➀一建設 キー太先生 連棟長屋の貸家建設に対応・お見積りを頂くことは可能ですか？ 営業1 出来ると思いますが、確認します。 キー太先生 確認お願いします。カタログ送付お願いします。 （営業1さん大丈夫かな？期待が出来ない） 営業2 一建設アセットソリューション事業部が対応します。 キー太先生 それでは、案件の見積用資料をお送りしますね。 （懸念も不安もない優秀な営業マンと感じました） ➁飯田産業 キー太先生 見積先の選定対象外。 戸建て分譲（建売）がメインのようです。 １０年前に一戸建て貸家の建設で見積依頼をしようと声掛けした際の やる気なしの印象が強すぎです。➂東栄住宅 キー太先生 連棟長屋の貸家建設に対応・お見積りを頂くことは可能ですか？ 営業 可能です。 キー太先生 懸念も不安もない優秀な営業マンと感じました。 飯田産業グループの中では、注文住宅の対応力が一番高く、 モデルハウスがある注文住宅メーカーと比較しても遜色ないと 感じました。➃タクトホーム キー太先生 連棟長屋の貸家建設に対応・お見積りを頂くことは可能ですか？ 営業 たぶん可能です。 キー太先生 （営業さん大丈夫かな？自社の仕様しかわかっていない。 見積が出てくるかな？期待が出来ない）➄アーネストワン キー太先生 見積先の選定対象外。 １０年前に一戸建て貸家の建設で見積依頼をしようと声掛けした際に 規格住宅しか対応出来なさそうの記憶が鮮明。 西東京市まで遠かったな～。 折角行ったのにやる気なしがガッカリでした。⑥アイディホーム キー太先生 よくわからなかったので、見積先の選定対象外。キー太先生 キー太先生は一級建築士なので、予め仕様書・平面等の見積図を作成して 見積依頼をしてしまいます。 ※ブログの「家づくりの準備」「発注まで」を参考してください。 住宅にこだわりがある施主さんにとっては、 パワービルダー系、ローコスト系の住宅メーカーの対応は、 物足りなく感じると思います。 しかしながら、大量発注の「建売仕様の家」、営業マンが対応が最小限 だから安い出来るのです。 近年の建売り住宅は昔のような「安普請」ではありません。 各社の見積金額が楽しみです。 次回は、「アイダ設計、タマホーム」です。
2025.05.30
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2025年の不動産価格はどうなるでしょう
こんにちは キー太先生です。2025年の不動産価格はどうなるでしょうです。来年のことを言うと鬼が笑う。2025年を予測してみます。この2年ほどの建築費の高騰では1.3～1.5倍になっています。住宅販売価格の上昇とそれに伴う住宅取得マインドの低下という影響があり、注文住宅市場は低迷を続けているようですが、それでも住宅建設会社は、材料費や労務費の価格転嫁することで利益を確保している会社が多いです。注文住宅は苦戦していますが、分譲住宅が堅調なため建売住宅にシフトすることによって、2025年も現状維持（増収、増益）を予測しています。バブル並みの不動産価格高騰で住宅供給が、郊外にシフトしていくことでしょう。また、高額価格帯の住宅メーカーでは高くて家を買えないため、飯田産業、アイダ設計、タマホームなどの建売り、ローコスト系のパワービルダーに購入者がシフトしていくと思われます。また、住宅メーカーは設備メーカーとの仕入れ値について一定の価格交渉力がありますが、工務店にとっては厳しい競争となります。さらに、2025年4月に予定されている新築住宅の省エネ基準への適合義務化への対応などは後継者や人的資源が不足している工務店の廃業・倒産が増えるでしょう。そのような中で少子化により購買層も減少するため新築住宅着工戸数は2023年度の80万戸から2030年度の77万戸、2040年度には58万戸と減少していく見込みです。新築住宅着工戸数も減少しますが、建築業の労働人口も減少しますので縮小均衡が図られると見ています。縮小していく日本市場から、大手住宅メーカーは海外事業に活路を開こうとしています。キー太先生 専門家は、2025年以降も建築費の上昇は続き、高止まりしたままと言っておりますが、 誌面の専門家や供給側が言うことは大抵は外れると思っています。 それに対しては単なる経験則です。 キー太先生は、 ・ローン金利が上がり需要、景気が落ち込み価格競争が起こる。 ・ウクライナ・ロシア戦争が終わればエネルギー価格が下落する。 ・建設の景気循環（周期）が終わる。 ・コロナ禍により停滞した建物供給不足が解消される。 ・時間外労働規制によって減少した労働力が年金不安や定年延長によって緩和される。 ・アメリカの景気とインフレが減退し円高になる。 自動車メーカーがスケールメリットがないと生き残るのが難しいように これから住宅メーカーや工務店についても淘汰、合併が進むでしょう。 建設費、不動産金額は金利や物価に連動しながら、実質の取得コストは 相対的に下降していくと思います。 長い間ブログをご覧になられた方、今までありがとうございました。 よいお年を(保護ネコのキー太より）。
2024.12.29
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日本の住宅価格は高いのか
こんにちは、キー太先生です。日本の住宅価格は高いのかです。多くの人にとって住宅は一生で一番高い買い物になります。誰でも失敗しなくない。安く買いたいと思います。しかしながら、すべての国の人がそうだとは限りません。一般的に都市化、人口密度が増えると不動産価格が上昇します。マイホーム世帯の年所得に対する住宅価格倍数（PIR＝Price Income Ratio）年収の何年分で取得できるかの比較があります。 ３ 住宅価格と所得の乖離（３）住宅価格の年収倍率（欧米主要国）国名年単位新築住宅価格（Ａ）世帯年収（Ｂ）（Ａ／Ｂ） 倍アメリカ2021ドル410,00069,7175.88イギリス2021ポンド274,71248,7235.64フランス2019ユーロ278,22945,3206.14日本2022万円5,1217686.67国土交通省（2022年）キー太先生少し古いデータがですが、日本の住宅価格は他国と比較しても、そんなに高くないという統計データです（政府の意図がありますが）。最も高い都市は香港で21倍で断トツ１位です、2～10位は10倍前後です（2019年）。韓国のソウルでPIRは15倍（2022年）ですので円安の現在は外国人にとって東京の不動産を普通に安いと感じるのでしょう。生活に余裕を求めるためには4倍以下が理想です。欧米諸国は不動産評価（課税対象資産）は建物・土地は一体です。スクラップアンドビルド、新築住宅建設は経済的負担から容易に出来ない時代とその世代がまもなく、やってきます。子供や次の世代に残してあげたいと思うのであれば、自分の欲求ではなく、土地を活かすこと、使う人、直す人のことをよく考えておくべきです。MUFG資産形成研究所調査（2020年）によると相続財産の平均値3,372万円、中央値は1,600万円だそうです。金融広報中央委員会の調査によると子供に財産を残したい人が約1/3、自分たちの人生を楽しみたいの使い切りたい人が約1/3だそうです。なお、年収1000万円以上の人では子供に財産を残したい人が約1/2となります。日本の次の世代は自分たちの人生を楽しみたいので、使い切りたい人が増え家を引き継ぐもの（持つもの）と持たざるものの格差が広がると思われます。どんなに安くて建物半額であっても建築寿命が半分ならコストパフォーマンスは同じです。物理的な耐用年数の話だけでなく、更新工事費や維持費が安く、誰でも長く住める家を建てる、買うことが後世の財産となり、安い買い物になると思います。 次回は「2025年の不動産価格はどうなるでしょう」です。
2024.12.26
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世田谷の分譲マンションの施工不良
こんにちは キー太先生です。世田谷の分譲マンションの施工不良です。世田谷区の分譲マンションで複数の施工不良が見つかり、事業主の東急不動産が住民に買い取りを提案しているとの報道がありました。1998年に完成したRC造8階建て49戸のマンションですが設計・施工は東急建設（業界16位）です。「東急ドエル・アルス世田谷フロレスタ」過去には68㎡で価格は5000～6200万円程度で売買されていたようです。建て替えを希望する住民もおりますが、東急不動産は、建替えずに買い取って解体することを管理組合に提案しています。キー太先生 2018年以降、1階でカビが発生する問題が起き、 組合がコンサルタント会社と調査したのが発端です。 もしかすると管理会社が東急グループ会社なのでラチがあかず、 管理組合が第三者のコンサルタント会社に依頼したのかもしれません。 コンサルタント会社を入れたことは正解だったと思います。 それでも事業主が資力のある東急不動産（業界7位）であったのが不幸中の幸いです。 姉歯一級建築士を採用していたマンションデベロッパーのヒューザーは倒産し、 マンションの購入者が自費で建て替えざるを得ないマンション管理組合もありました。 マンションデベロッパーの倒産は、（キー太先生の記憶で）有名どころでは ・「ライオンズマンション」の㈱大京 ・「香川県高松市の名門ゼネコン」の㈱穴吹工務店 ・「DINKs向けで成長した」㈱ダイナシティ ・「収益不動産開発」の㈱ジョイント・コーポレーション ・「タウンハウス」のセボン㈱ ・「外断熱マンション」の康和地所㈱ ・「デザイン力」の㈱モリモト などがありましたね（買収されたり、復活したりしている会社もあります）。 今は「住宅瑕疵担保責任履行法」によって少なくとも10年間までは安心できますが、 事業主の不動産やゼネコンが存続していなければ購入者は １００％泣き寝入りになる可能性が高いです。 マンションデベロッパーは参入障壁が低いので多くの会社が生まれ、倒産していきます。 倒産した会社の元役員が新たな会社を立ち上げたりします。 たとえが良くありませんが、詐欺グループの生き残りがノウハウを承継して また組織を作るという感じです。 マンション用地の仕入れと販売が好調の時はよいのですが、自転車操業的なところがあり 高値掴みをして在庫を抱えてしまい倒産するパターンです。 マンションを買う時は、事業主の不動産会社と施工のゼネコンのネームバリューは 無視できないと考えます。 次回は「日本の住宅価格は高いのか」です。
2024.12.23
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コインランドリーによる土地活用
こんにちは キー太先生です。コインランドリーによる土地活用です。近年コンランドリーは増加を続けてきました。コインランドリーは1996年度は１万200店であった店舗数は、2013年度には１万6690店に増加、2021年度は２万3000店と増加しております。日本の利用率は6％と推定されており、アメリカの利用率は20％以上ですので需要があるとFC会社は言っております（アメリカと比較するのは適当か疑わしいですが）。コインランドリーはスニーカーや寝具など一般的な家庭の洗濯機では取り扱えないものを洗濯できるというニーズや共働きの世帯の増加が出店の追い風になっております。一方でクリーニング店は減少しています。クリーニング店は2012年度は11万8000店あった店舗数が、2022年度は７万6300店と35％減少しています。クリーニング店が減少した要因としてコロナ禍・テレワークなどにより、スーツやワイシャツといったビジネス着で働く人が減少し、形状記憶ワイシャツや水洗いできるスーツが出てきたことも逆風です。キー太先生 コインランドリー投資は初期投資が4000万円以上と高額です。 しかしながら、初期費用の約70％を即時償却できることから 数千万円の利益を出している企業等にとっては節税効果のある投資先でした。 また、小規模宅地等の特例が適用できるため、相続税対策として活用できます。 ところが、2023年度の税制改正で ・主たる事業がコインランドリー事業であること。 ・副業である場合には、管理のおおむね全てを外注に委託しないこと。 が即時償却の条件となったため、節税目当ての異業種参入が抑制される見込みです。 節税効果が期待できなくなった以上、コインランドリー事業は単体で利益を出せなければ 投資家はまる損です。 直営店、FC店の出店数が減少している会社もあります。 コインランドリー市場は差別化が難しいため、出店数も立地も絞られるようになるでしょう。 また、町場のクリーリング店は閉店、売却されるケースが今後も続くでしょう。 水質汚濁防止法の特定施設に該当するドライクリーニング店舗は要注意です。 特定施設とは土壌汚染対策法に定められる特定有害物質を製造・使用し、または処理するもの です。土壌汚染は主に工場跡地などで問題となりますが、 ドライクリーニングしていたクリーニング屋の敷地や工場の跡地では、 土壌汚染の可能性があることは、業界の常識です。 そのような土地の売買は、調査し、協議しておかないと後に（瑕疵）訴訟や汚染除去の問題に なりかねませんので、専門家に相談することをお勧めします。 次回は「世田谷の分譲マンションの施工不良」です。
2024.12.20
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住宅展示場に行ってみた（トレンド編）
こんにちは キー太先生です。住宅展示場に行ってみた（トレンド編）です。住宅メーカーはどのような商品に力を入れているか展示場に行ってみました。全国の総合住宅展示場は３５２か所あり、月平均来客者数２６万人組程度です。このように家を建てようと思い立って住宅展示場を見に行く人は少なからずおります。住宅展示場の繁忙期は１～３月である理由は、お正月に家族が集まるので、家を建て替えようか！などの話が出やすいからです。ろくに考えずに住宅展示場に家族で行くのは、「鴨ネギ」ですのでお勧めはできません。営業マンに主導権を取られることなく、ビジネストークを楽しむ、聞き流すくらいの余裕が欲しいところです。キー太先生：１０数年振りの住宅展示場です。 早くても再来年の話ですが、建て替えを考え始めており、勉強に来ました。営業マン ：もう建替えるのですか？キー太先生：いいえ。自宅ではなく貸家です。営業マン ：再来年なのはなぜですか？キー太先生：入居者がいるので定期借家契約の終期があります。営業マン ：そうですか。弊社はアパート建設もやっていますのでご協力できると思います。キー太先生：今、御社の住宅トレンド、モデルハウスはどんなものがありますか？営業マン ➀共働き世帯が多いのですので、家事がしやすい家を提案しています。 ➁子供部屋は寝るだけの広さにして、リビングなどを広々とさせています。 ③テレワークスペースがあります。 ④土地を有効活用するため （面積算入されない）ロフト、収納を作り面積を広くしています。 ⑤断熱・機密性能の高い住宅です。 ⑥外壁がタイルなのでメンテナンスコストが抑制できます。キー太先生 モデルルームはその広さと豪華さにワクワクします。 多くの人はこのようなモデルルームのような豪邸が建つ敷地も予算もあるわけでないので 自宅建築の参考や想像するのが難しいくらいです。 住宅メーカーのモデルルームは数年したら建替えたり、改装したりするので、 年間２０００万円以上の維持費が掛かります。 そのため、コロナ禍で集客が減り、住宅展示場のモデルルームは、 高級・高価格の住宅メーカーが大半になってしまった感じです。 積水ハイムはモデルルームの移築販売するとか、 へーベルハウスではモデルルームとして使用し、その後建売りとするとか 試みておりましたが、なかなか難しそうです。 次回は「インランドリーによる土地活用」です。
2024.12.17
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住宅展示場に行ってみた（建築費編）
こんにちは キー太先生です。住宅展示場に行ってみた（建築費編）です。キー太先生はそろそろ貸家の建て替えを考えております。定期借家契約の終期があるので、早くても再来年２０２６年の話になります。近年、建設費の高騰していることはご存じかと思いますが、住宅メーカーの営業マンに生の相場感を聞きたくて、１０年ぶりに展示場訪問しました。１２月の日曜日なので客足マバラで、営業マンが対応してくれました。住宅展示場の繁忙期は１～３月、９月です。キー太先生：30坪一戸建ての総費用坪単価の相場はどれくらいですか？営業マン ：はい。弊社の場合 木造系 110万円/坪～ 鉄骨系 150万円/坪～ RC 系 160万円/坪～営業マン ：住宅展示場にモデルハウスを構える大手住宅メーカーの 30坪の一戸建ての建設費は3000万円程度～になります。キー太先生：木造で坪100万円超えですか。高くなりましたね。営業マン ：すみません。この数年の値上がりはすごいです。 当初はアイアンショック、ウッドショックがありましたが そこまでの値上がりではありませんでした。 国が労務費を上げる方針なので、職人の労務費が上がり、 設備メーカーも便乗値上げではないかというくらい値上げしました。キー太先生：誰が家を買っているのですか？営業マン ：日本語を話せる中国人経営者が渋谷の土地に買って数億する家を 注文頂いたケースもあります。 中国経済が景気低迷しており、習近平は中国の富裕層への課税と 資金の海外流出を監視しています。 そのような理由から銀行支払いでなく、支払いは億単位の現金です。キー太先生：（日本人の場合）今年契約された方はどんな方なのでしょうか？営業マン ：施主は30歳前後のファミリーから50，60歳代の方など様々です。 土地から買う方は1億円以上するので、若い方は共稼ぎローンです。 世帯収入1200万円以上ないと１億円のローンは審査を通るのが厳しく、 もはや年収の9倍です。キー太先生：バブル期並みですね。 そんなに需要は続くのでしょうか。来年2025年の売上予測はどうですか？営業マン ：2025年の売上予測は今年2024年並みです。 ローン金利も上がる恐れもありますし、ファミリー層など 買わざるを得ないので買われる方がいらっしゃると思います。 キー太先生：御社は東京都の太陽光パネル設置義務業者に該当するのと思いますが、 2025年4月からの影響はどうですか？営業マン ：まだ会社から、具体的な話が下りてきていないのです。キー太先生住宅ローンはサラリーマンは最強です。しなしななら、日銀が政策金利の利上げあれば、住宅変動金利ローン負債者の可処分所得が減ります。賃上げが追い付かないと家計が厳しくなりますので、バブル崩壊後のように住宅ローン破綻者が多数発生するかもしれません。借入される方は返済見込みの検討が大切です。貸家については、バブルを教訓にすれば、ダレ得？の恐れがあります。不動産投資は、買った時点、建てた時点でほぼ収益は決まってしまい取返しがつきません。投資は我慢も大事。注視したいと思います。 次回は「住宅展示場に行ってみた（トレンド編）」です。
2024.12.14
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建物耐震性能と地震リスク
こんにちは キー太先生です。建物耐震性能と地震リスクです。能登半島の地震被害は甚大でしたが、そろそろ大都市で大地震が発生するかもしれません。念願の家を建てたり、買ったりしたのに地震により家が倒壊してしまい二重ローンに苦しむなんて考えたくもないですよね。能登半島地震の被害分析資料がありましたのでご紹介いたいます。地震の発生確率(1)南海トラフ地震の発生確率 マグニチュード８～９クラスの地震の発生確率 →30年以内70～80%（2020.12.4時点）(2)首都直下地震 マグニチュード８～９クラスの地震の発生確率 →30年以内70%程度（2020.12.4時点） 東京都の湾岸、東部の震度７を予測出典：国土交通白書2020能登半島地震での建築物の被害状況調査のデータです。データによると建築時期により、被害状況の差がみられました。 ＜建築時期＞ ➀～1981年5月・・・旧耐震 ➁1981年6月～・・・新耐震 ➂2000年6月～・・・新耐震（耐震基準を厳しく改定）これから家を建てられる方は、③に該当しますので、➂についての被害状況を見てみましょう。 建築時期➂ 木造608棟の内訳（抜粋） 無被害 398（65.5％） 軽微・小破・中破 198（32.6％） 大破 8（1.3％） 倒壊・崩壊 4（0.7％） S造、RC造はサンプルが木造より少ないが、大破、倒壊・崩壊は０でした。 また、旧耐震木造の大破、倒壊・崩壊は19.4%です。出典：令和６年能登半島地震の建築物構造被害について 001843018.pdfつまり、65％が無被害でしたが、大破および倒壊・崩壊が2％になります。１％程度は施工不良があったと大破、倒壊・崩壊の被害確率は1％程度ではないでしょうか。家を建てたり、買われるかたは1/100を引き当てないために最低限の留意が大切です。 次回は「住宅展示場に行ってみた（建築費編）」です。
2024.12.11
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年金と不動産
こんにちは キー太先生です。年金と不動産です。自民党が大敗した先般の衆議院議員選挙では、２０数年前を想起させれました。２００１年小泉純一郎内閣の「構造改革なくして回復（成長）なし」、「官から民へ」「中央から地方へ」「抵抗勢力」「自民党をぶっ壊す」約５年半に及んだ「小泉劇場」も大見得を切る小道具に過ぎなかったのですが、マスゴミもそれを面白おかしく、報道ネタにしていました。「１００年安心年金」も自民党に騙された感があります。小泉純一郎元首相が自信満々に語った１００年安心年金とは２００４年から公的年金の改革に着手し、約２０年間にわたって給付を減額し、保険料率を引き上げました。２０２３年に完了し、所得代替率が５０％を下回らない年金を継続できるというのが政府の公約です。しかしながら、早くも政府は公約を反故に屁理屈を考案中です。将来のためとか若者のためと言い自民党や財務省が国民を欺くのは常套手段です。たとえば、国民年金の納付を60歳からを65歳まで延長等を考え始めているようです。厚生年金保険の基金も数十年後の存続が危ぶまれており、１０３万円の壁をネタに厚生年金加入者数の引き上げて延命を図り、国民年金との一本化など従来のごまかし制度改革が繰りかえすでしょう。政治家は数十年先は自分は死んでしまっており、自民党も原発事故のように政権交代して後始末をリベラル政党に押し付ければいいと思っているのでしょう。政治家は「経世済民」を託された人たちですが、財産、権力、社会的地位を持つ者は責任を伴う意識、社会の規範となるように振舞うべきという意識（ノブレス・オブリージュ）を持っていない裏金議員もそれを選ぶ有権者も残念です。政治や金融の世界は信頼・信用性が損なわれると崩壊や暴落が始まります。誰もが現物を信用します。例えば、不動産・金です。老後２０００万円問題は、居住用の不動産を所有している前提です。家賃も遅行性がありますが、上昇していく可能性があります。しかしなら、不動産購入を考えている方にとって不動産価格が頭打ちなのかこれからも上昇していくのか、予測が難しい時代になりました。 次回は「建物耐震性能と地震リスク」です。
2024.12.08
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ＥＶ車によるセカンドハウスの将来性
こんにちは キー太先生です。ＥＶ車とセカンドハウスの可能性です。キー太先生は、日本中の地方を観光したいと思っています。ホテルのほうが安上がりのような気もしますが、最近はインバウンド需要でどこのホテル宿泊料金が高いのが残念です。コロナ禍にきっかけにキャンプブームもあり、車中泊が人気があるようです。しかしながら、車中泊はエンジンを掛かないとエアコンが使えないため、夏は熱中症、冬は凍死してしまいそうなのが懸念です。RVパークの数や立地が増えればいいのですが、観光地というよりリゾート地の立地なので観光には少し不向きです。EV車ならエアコンが使えるのではと思い調べてみるとどのEV車も一晩ならは十分に使えるようです。EV車の価格が高いのが難点ですが将来性を感じています。V2HはEV車への充電機能だけでなく、自動車のバッテリィに貯められた電気を家へ流す給電機能も搭載されています。自動車のバッテリィは直流ですが、交流へ変換して家電に使用できます。EV車の給電機能は電気の通っていない僻地の小屋にも活用できそうです。もう一つの課題はトイレです。トイレがあれば住居。トイレがないと小屋になります。トイレさえ確保できれば僻地の小屋の可能性がさらに高まります。上水道・下水道がない僻地はコンポストトイレを置くことで解決できます。コンポストトイレはバイオトイレと呼び微生物の働きによって排泄物を分解し堆肥にするトイレです。電気を使わないモデルもありますが、乾燥させるためにヒーターの電気を使います。乾燥してしまうと匂いがでなくなるのは、道端のカラカラの犬の糞が臭くないのと同じです。30万円程度と若干高いですが、山小屋の別荘などに使われています。出典コンポストトイレの〈庭仕事ひろば〉テントやキャンプはハードルが高いという人で自宅の近郊や僻地（都市計画区域外）のただのように安い土地を買ってDIYで太陽光パネル付きの小屋を建て週末や老後の遊び場、家庭菜園の拠点できたら面白そうです。 次回は「年金と不動産」です。
2024.12.05
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コンパクトハウスの工夫
こんにちは キー太先生です。コンパクトハウスの工夫です。注文住宅の延床面積は１２４㎡、建売住宅１０１㎡（全国）ですが、首都圏の平均延床面積は ・東京都 64.48㎡（約21.5坪） ・神奈川県 76.62㎡（約23.2坪） ・千葉県 86.40㎡（約27.1坪） ・埼玉県 86.58㎡（約26.2坪）国土交通省の定める最低居住面積は４人世帯で50㎡（約15坪）、誘導居住面積は95㎡（約28坪）です。床面積の小さいコンパクトハウスに住むためにはどうしたらよいのでしょうか。物理的な面積はどうにもなりませんので、狭くても上手に住む工夫になります。1.広く感じる工夫をする。 間仕切をなくす。天井を高くするなど。2.収納を減らす。 家具、荷物、道具を減らす。断捨離して必要な最低限なものをおく。3.フレキシブルな間取りとする。 引戸など可動間仕切、可動家具を取り入れる。4.デッドスペースを減らす。 廊下を減らし、スケルトン階段にするなど。 キー太先生 昔の日本家屋は、天井も高く、襖や障子で間仕切ることによってフレキブルに使っていました。 用途も朝はちゃぶ台を出して居間として使い、夜は寝具である布団を敷いて寝室にします。 明治時代に日本に来た外国人は、日本はベットもない未開な国でなく、 フレキシブルな生活様式に関心をしめしたそうです。 また、日本の家には家具はあまり置かれずに、シンブルな生活様式が新鮮だったようです。 反対に日本の縁側や中廊下などが特異な空間に思えたらしいです。 家具が少なく見えたのは、蔵という収納スペースや押し入れがあったためですが、 スペースの有効活用という点で参考にしたい工夫です。 究極のコンパクトハウスは間仕切壁が一切無く、大空間で 可動壁と家具だけで間仕切られるのがプランが理想です。 次回は「ＥＶ車によるセカンドハウスの将来性」です。
2024.12.02
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コンパクト住宅の魅力
こんにちは キー太先生です。コンパクトハウスの魅力です。建設費と地価の高騰により、流行りそうなのがコンパクトハウスです。注文住宅の延床面積は１２４㎡、建売住宅１０１㎡（全国）ですが、首都圏の平均延床面積は ・東京都 64.48㎡（約21.5坪） ・神奈川県 76.62㎡（約23.2坪） ・千葉県 86.40㎡（約27.1坪） ・埼玉県 86.58㎡（約26.2坪）国土交通省の定める最低居住面積は４人世帯で50㎡（約15坪）、誘導居住面積は95㎡（約28坪）です。コンパクトハウスの定義はありませんが、一人暮らし、ミニマリスト、シニアにはコンパクトハウスは興味深いです。家を建てたり、購入するきっかけは子供の就学や子供部屋を与えたいなどがありますが、子供が親と暮らすのは意外と短いなと感じます。生まれてから高校卒業まで１８年、進学して家から通勤しても４年で計２２年です。その後は子供部屋は空き部屋か納戸状態です。子供部屋が必要なのは中学生～進学までの１０年程度です。子供部屋や個室のスタンダードの広さは６畳程度ですが、子供部屋で勉強せずに塾や学校で勉強することが多いのでベットと机が置ければ機能は果たせます。あまり居心地がよいと「子供部屋おじさん」「子供部屋おばさん」になるかもしれません。１０数年のために３LDK、４LDKの家を建てるのは不経済とも言えます。キー太先生 最近、近所や実家周辺でも少し広い敷地は分割されて建売りなっています。 もともと住んでいた人は敷地を売却して、２分割や３分割した一区画に コンパクトハウスと限りませんが新たに建てて住むなどしています。 住宅は広いに越したことはないと思っていましたが、 掃除は大変になるし、固定資産税や光熱費も高くなるし、 住宅も車の同じようにジャストサイズがあると感じる今日この頃です。 ｎＬＤＫという枠に縛られないコンパクトな住宅を考えてみたらいかがでしょうか。 次回は「コンパクトハウスの工夫」です。
2024.11.29
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不動産、マンション価格の上昇は続くのか
こんにちは キー太先生です。不動産、マンション価格の上昇は続くのかです。皆さんも物価上昇を感じられていると思います。結論から言えば不動産、マンション価格の上昇が当面続くと思われます。しかしながら、タワーマンション価格について 中国人による不動産の買いあさりが原因の一つです。 ご存じ通り中国は長期化する不動産不況、不良債権により景気に不透明感が増しています。 社会保障制度が未発達な中国では、取り残された貧困層の不満が高まっていますので 中国政府は反日無罪を煽りつつ、コントロールしようとしています。 また、習近平は中国の富裕層に対して税金を重くしていく方針です。 これに対して中国の富裕層は海外資産に替えて租税を回避するため、 日本を含む海外の不動産を購入、移住しています。 なお、円安により中国だけでなく欧米諸国も日本に投資しやすくなったことも原因です。 中国が日本の主要な貿易相手国であったのは、中国を経由してアメリカへの輸出していたため ですが、トランプ氏の中国包囲網と中国不況等により比重は低下していくと思われます。 日経新聞や政府などが企業に対して中国への進出、投資を促していましたが、 今となっては足かせとリスクであり、マスごみと政府は信用できないことがわかります。 自民党衆議院議員の林芳正氏（山口３区）は、、父の林義郎の日中友好議連会長を引き継ぎ 外交畑を歩いた人物なら、林親子が親中葉ということを知らぬ者はいないそうです。 彼らのような親中派が政府の中核にいる限りは、タワーマンションのような 富裕層向けの不動産価格上昇の要因は解消されないでしょう。 なお、アメリカの対中強硬策により中国はアメリカ以外の国々に対して融和を求める 可能性がありその場合は表面上は友好な感じとなるでしょうが、本質は変わりません。建築費については、 建築費は材料費と労務費で構成されていますが、ともに高騰したことが原因です。 材料費は円安、労務費はそのインフレと時間外労務の上限規制などが原因の一つです。 RC造の建築費は10年前は坪100万円程度の感覚でしたが、現在坪180万円程度の感覚です。 大型オフィスビルの再開発や大阪万博のために職人の取り合いになっておりました。 「建築計画のお知らせ」に施工者未定のマンション用地が多く見受けられます。 ゼネコンも労務費の高騰による下請けの突き上げで、各社の利益に明暗が出ました。 2024年3月営業利益では清水建設は△５０１億円、鹿島建設は９５０億円となり、 ゼネコンは受注する案件を選別しております。 木造については材料費が安定していますが、設備メーカーの値上げなどもあったため 木造住宅の建築費も上昇しましたがRC造ほどの価格上昇はしておりません。キー太先生 建築費が坪180万円、土地価格が一種あたり150万円とすると合計坪330万円になりますので 30坪のマンションでは1億円以上の価格にならざるを得ません。 住宅価格は年収の４～５倍が目安と言われていたのが、バブル期には９倍になった後、 バブルは崩壊しました。現在東京ではほぼバブル価格水準です。 ローン金利も夫婦共稼ぎ化などバブルの頃と違いますので、世帯収入で見れば 購入できる世帯も一定数存在するのでしょう。 原因の原因は日米の金利差による円安ですが、日本の政策金利が上がると住宅ローン負担が 増加すると困る人が多く出てきます。 したがって、当面は政策金利の引き上げをとどめようとするでしょう。 インフレに伴い不動産価格は上昇していきますが、日本の人口減少は必至であることから、 新規住宅建設が減少していくという確実な将来があります。 皆が不動産価格が上昇するから早く買わなければ、必要なので買わなければと考えれば、 不動産価格は上昇する可能性もあります。 しかしながら、買えないものは買えない。所有に拘らなければ住む所はどこかに あるだろうと考えれば気が楽です。 マンションは一般購入者が購入可能である神奈川、埼玉、千葉にシフトし、 専用部床面積を縮小すると考えられます。次回は「コンパクトハウスの魅力」です
2024.11.26
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トランプ大統領再選で不動産価格はどうなるか
こんにちは キー太先生です。トランプ大統領再選についてです。１１月６日に開票された米大統領選挙はトランプ氏再選という結果でした。もしトラ、が現実となりました。マスごみは円安になればそのデメリットを円高になればそのデメリットをネガティブに報道するだけなので困ったものです。どこまで実行するかわかりませんが、中国や日欧からの製品への関税率上げるでしょう。 ・米国の産業を強くしたい→関税率上げる →ドル安にしたい ・景気を良したい。 →金利を下げたい。しかしながら、関税率の引き上げにより米国の物価が上昇し、米国民の所得上昇が物価上昇に追い付かず実質所得の低下に苦しむ可能性があります。キー太先生トランプ大統領は強いアメリカを取り戻すと言っていますが、本当に世界が認める強いアメリカになれるのでしょうか？ ・ドル安志向 →強いドルの放棄であり、諸説ありますが強い通貨は国力を表すことに矛盾する ・同盟国への防衛費負担増の求め →相対的に米国の軍事力低下を招く ・化石エネルギーによるエネルギーコストの軽減 →あからさまな自国優先主義が環境問題を放棄し、世界のリーダーの地位を失う。トランプ大統領の志向は日本にどんな影響を与えるのでしょうか。次回は「不動産、マンション価格の上昇は続くのか」です。
2024.11.23
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町会費を払うべきか
こんにちは キー太先生です。町会費についてです。皆さんは町会費を払っているでしょうか。キー太先生は払っています。町内会は、地域の住民が自主的に組織する団体で、自治会とも呼ばれています。町会費は一体何に使われているのでしょうか？＜町会費の使い道（例）＞ ・防災訓練、防災備品購入など ・清掃活動、清掃用具購入費用 ・防犯活動、防犯カメラの設置、防犯灯の設置 ・地域施設の維持管理、公民館の備品等 ・子供会、老人会 ・ラジオ体操、盆踊りなどのお祭り、運動会、バザー、クリスマスのイベント ・回覧板、町会掲示板などの広報活動＜町会費の相場＞ キー太先生（東京）は月１００円（年１２００円）です。 東京では１０００円～５０００円/年が相場だそうです。 地方の方が伝統的行事などで町会費が高い傾向があり、 ３０，０００円、５０，０００円/年の地域もあるそうです。 町会長や地縁や信頼関係がないとそうですかという金額ではなりません。 キー太先生キー太先生は貸し家の建物賃貸借契約に町会費を明記しています。しかしながら、町会は任意加入ですし、借主の判断に任せています。町内会はGHQにより国家体制に組み込まれた地域社会を構成する中心組織とみなされ廃止されました。隣組という銃後組織に町内会を活用したことから、左派の方は否定的かと思いますが、そうでもないようです。キー太先生は外国人や未加入者が増えると町会が成り立たなくなりますので今のままでは続けることが難しくなるではないでしょうか。・自治を重んじて町会を存続させる工夫をする。・ただ乗りの不平等を解消するためにお上（行政）に委ねる。かの選択が求められることになるでしょう。村八分という言葉がありますが、火事と葬式以外は絶交という仲間外れの私的制裁ですが、そもそも都市では地縁が低いです。また、少子高齢化も町内会システムの維持を難しくしています。「子はかすがい」と言いますが夫婦だけの話ではなく、子供は地域の交流の要となっています。税金でも町会費でも見える形で有効に使ってもらい、その有用性を実感できれば、NHKのような問題もなくなるですが、皆さんの町内会はどうでしょうか。次回は「トランプ大統領再選で不動産価格はどうなるか」です。
2024.11.20
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強気で不動産を積極的に買う企業
こんにちは キー太先生です。強気で不動産を積極的に買う企業です。近年、不動産を積極的に買っているところはどこでしょう。マンション用地をマンションデベロッパーを買い求めています。オフィスビルはVortex（ボルテックス）の名前が上がります。Vortex（ボルテックス）は、区分所有オフィス販売業者ですが、俳優の安田顕さんのＴＶＣＭ「ちょっとの勇気」の（勇気出したら出来た！）を見たことがあるのではないでしょうか。Vortex（ボルテックス）は不動産を高値で競り落としているで、インカムゲイン（投資利回り）は期待できそうにありません。それでも、高値で買えて、高値で売れるのは、相続税や事業承継対策で購入するキャッシュリッチな富裕層をターゲットにしているからです。つまり、富裕層は（事業承継等のための）相続税をさげるのが目的なので一般の方は注意しましょう。インカムゲインを見極めて投資することが大切です。キー太先生１５年前はマンション用地を購入しようとしても、高級老人ホームや介護施設などに競り負けて、マンション用地が買えないとマンションデベロッパーがボヤいていました。今はマンション販売物件が品薄なこともあり、比較的好調なので強気な金額で買っていますが、いずれ郊外物件から始まる価格調整を避けられないと思います。次回は「町会費を払うべきか」です。
2024.11.17
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新感覚な外構アイテム（ガビオン）
こんにちは キー太先生です。新感覚な外構アイテムのガビオン（蛇篭）についてです。「ガビオン」とはメッシュ状の格子パネルに、その中に自然石を入れたもののことです。「ガビオン」はイタリア語のカゴから由来した洒落た呼び名ですが、日本語では蛇篭（じゃかご）、じゃこ、石籠(せきろう）と呼んでいます。キー太先生も河、海の護岸で使っている大規模な蛇篭を見たことがありますが、最近、建物外構で使用されているのが見受けられるようになりました。江戸時代は円筒形の竹の篭に石を入れた治水構造物として、川辺にいる蛇の形から蛇篭と呼ばれるようになったとも言われています。外構の施工例ガビオン通販専門店「Gabion Garden」 Powered by Shopify庭のリフォーム・DIYで使う粋でおしゃれな石の専門店・揖斐川庭石センターBLOG ©蛇篭の河川の施工例キー太先生コンクリートブロックのチープさは見るに堪えられませんが、コンクリートブロックの安っぽさを改良したデザインブロック商品も発売されています。万年塀は論外です。中学校の万年塀に落書きをされている「相州連合」を思い出します。写真左は、ガビオン、写真右（白）は、デザインブロック（エスビック ブリエ）ガビオン ＜メリット＞ ・入れる石などによって、好みのオリジナルの壁、植栽が作れる。 ・施工例のような自然なデザイン外構を作れる ・DIYができる ＜デメリット＞ ・施工費が高い（石材にもよる） ・適切な転倒対策が必要ガビオンはメッシュが複層になったタイプもあります。複層メッシュの間に石を入れ、ふたを付けて賃貸マンションの集合ゴミ箱にしたり、防草シートのような繊維不織布を中に敷いて土を入れて、大きな鉢植えの代わりとして使用しているのを見たことがあります。業者に頼むと高いですが、高さの低いガビオンであればＤＩＹで作れます。外構デザインを豊かにするアイテムとして「ガビオン」に注目しています。次回は「強気で不動産を積極的に買う企業」です。
2024.11.14
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水素住宅
こんにちは キー太先生です。水素住宅のことです。積水ハウス㈱は、太陽光発電による再生可能エネルギーの電力を用い、自宅で水素をつくり、住宅内の電力を自給自足する住宅メーカー初の「水素住宅」を２０２５年夏の実用化を目指し、実証実験をおこなっているそうです。東京都は、エネルギーの安定供給の確保や脱炭素化に向けた取り組みとして都内における水素エネルギーの需要拡大・早期社会実装化を目指しています。空港臨海部において、パイプラインの施設等を行う大規模な水素利用や供給の実現可能性調査等を都と共同で㈱エヌ・ティ・ティ・データ経営研究所、日本空港ビルデング㈱と実施することが決まっています。キー太先生水素社会は到来するでしょうが、そのためのコストや技術などクリアしなければならない課題があり、早くても２０５０年以降になるようです。積水ハウス㈱の「水素住宅」は構築された水素インフラからではなく再生可能エネルギーの電力を用い、自宅で水素をつくり、水素を水素吸蔵合金のタンクで貯蔵し、適宜燃料電池で発電するという完結型ですが、家庭の電気を水素で貯め自給自足というゼロカーボン化の実現を期待されています。水素社会は世界の潮流です。資源のない日本は乗り遅れると国として未来の展望に関わるとのことです。エジソンがウォール街で電灯を照らした1882年以来、電気を貯めるという蓄電技術の進展が待ちどうしいです。次回は「新感覚な外構アイテム（ガビオン）」です。
2024.11.11
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壁紙のこと
こんにちは キー太先生です。壁紙のことです。日本ではビニールクロス、壁紙と呼んでいますが、英語ではwallpaperと呼びます。クロスはcloth（布）になります。①壁紙会社：サンゲツ、リリカラ、東リがメジャーですが、 川島織物、シンコール、トキワ、ルノンなど②区 分：壁紙は材料区分により「紙系壁紙」「繊維系壁紙」「塩化ビニル樹脂系壁紙」「プラスチック系壁紙」「無機質系壁紙」「その他」に分類されます。 1.紙系壁紙 紙（普通紙、難燃紙、紙布）を主素材とする壁紙。 ただし表面化粧層にプラスチックを20g/m 2以上使用したものを除く。 2.繊維系壁紙 有機質の繊維を主素材とする壁紙。 植物性繊維またはレーヨン等のセルロース系再生繊維を主素材とするもの （化学繊維との混紡・ 交織などを含む）。 化学繊維（アクリル、ポリエステル等）を主素材とするもの。 動物性繊維織物を主素材とする壁紙。 3.塩化ビニル樹脂系壁紙 塩化ビニル樹脂を主素材とするか、または表面化粧層に20g/m2以上 塩化ビニル樹脂を使用している壁紙。 裏打ち材には普通紙、難燃紙、無機質紙、織布などが用いられることがある。 4.プラスチック系壁紙 塩化ビニル樹脂を除くプラスチックを主素材とするか、 または表面化粧層に20g/m2以上プラスチックを使用している壁紙。 裏打ち材には普通紙、難燃紙、無機質紙、織布などが用いられることがある。 5.無機質系壁紙 無機質紙・無機質骨材・ガラス繊維など無機質を主素材とする壁紙。 ただし、表面化粧層にプラスチックを20g/m 2以上使用したものを除く。 6.その他 特有の施工法による壁紙。その他上記の5種類に該当しないもの。 出典：一般社団法人 日本壁装協会より③防火性能： 防火性能は下地と仕上げ（壁紙）の組み合わせで決まりますが、 一戸建て住宅の場合は。あまり気にしなくていいでしょう。④環境： 商品によってはホルムアルデヒドや廃棄物処理などの問題があります。⑤機能 防水、撥水、防カビなど必要な機能製品を選びましょう。キー太先生壁紙は、比較的安価でイメージチェンジができます。不動産投資家が中古賃貸物件をリニューアルして、個性的な海外壁紙でイメージアップしたブログを見ましたが、好き嫌いはありそうですが個性的で大変センスがよかったです。キー太先生の賃貸住宅は、好き嫌いにより入居者の限定してしまうデメリットを嫌い廉価版クロスから、ベースとアクセントを選んでクロス業者に頼んでいます。実家が築２５年近く経て汚れてきましたので、キー太先生がDIYをしてあげました。手を抜いて壁も床も剝がさずに既存の上に貼っています。壁紙：既存クロスの上、のり付きクロス張り床材：既存ＣＦシートの上、ＣＦシート・ソフト巾木張替え（両面テープ張り）DIY前 DIY後手前ミソですが、トイレが明るく華やかになりました。写真ではわかりませんが、壁紙の柄（ツル）の合わせが上手くなかったり、素人感があります。（壁紙は無地（リピート柄なし）であれば全く難しくない）ＣＦシートは新聞紙で型紙を作り、トイレ便座部分をくり抜いておいてから貼るのですが難しくはありませんでした。接着剤を使わず両面テープで貼っております。材料はネットで注文できてしまい、やり方もユーチューブで説明してくれる親切な方が多い便利な世の中になりました。材料代だけなので高くもありませんし、上手くいかなかったらプロに頼むつもりでトライされては如何でしょうか。次回は「水素住宅」です。
2024.11.08
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新築マンションが高すぎて買えなくなるのか
こんにちは キー太先生です。新築マンション市場価格のことです。今年初め、２０２３年の新築マンションの平均価格が大幅に上場し、とりわけ東京２３区内は１億１４８３万円と１億円を超える過去最高値を更新し、ニュースなどでも大きく取り上げられました。新築マンションは高収入の家庭しか手に入らなくなってしまう、早く買わないと買えなくなってしまうのではと心配になってしまいます。キー太先生２０２４年８月（株式会社不動産経済研究所）のデータでは、一都三県では前年同月比で販売は５０．４％減、２３区では５９．８％減平均価格は９５３２万円（㎡単価１４６.８万円）やはり、２３区のマンションは１億円以上するのでしょうか？平均販売価格でなく、㎡単価を見てみましょう。渋谷、港区、中央区の平均㎡単価は３００万円近くします。よって平均販売価格は２億円前後です。一方、葛飾区の㎡単価は８９．８万円です。足立区、墨田区、江戸川区でも１００万円前後です。２３区以外を見てみましょう。 東京都（都下） ８１．５万円 （平均価格５４２７万円） 神奈川県 ９３．２万円 （平均価格６０６９万円） 埼玉県 ７６．７万円 （平均価格４８７０万円） 埼玉県 ７０．２万円 （平均価格４７８６万円） ㈱ＬＩＦＵＬＬ 調べ１㎡単価からも２３区のトップ１０区の新築マンションの価格は、億円以上が相場になっています。しかしながら、マンションは大きな敷地がないと供給できないので平均値は時期や供給物件で大きく変動します。例えば、単価上昇ランキングで北区が１位になったのは、供給が少ない中でタワーマンションが建ったためと思われます。注目すべき数値は契約率です。契約率は 契約率＝契約が成立した件数÷商談の数×１００で計算されます。初月契約率とも呼ばれ、新築マンション市場の好不調を判断するバロメーターの一つです。一般的には、契約率が７０％を超えればマンション販売は好調といわれています。首都圏で販売されたマンションの契約率が、２０２４年９月では、６５．５％（２か月連続で６０％代）で７０％を割り込んでいます。２３区のタワーマンションの購入者は、日本人が７割程度と言われていますが、日本人購入者の限界を超えつつあります。マンション用地の適地も減少し、供給物件数も減少しますが、息切れするでしょう。需要と供給で成約価格が決まりますので、一般的なファミリー層は、現実的に購入できる郊外の新築マンションにシフトしてきています。かつては、住宅の価格は年収の５倍程度が目安といわれていました。バブル期の１９９０年時は９．３４倍、現在は１０倍になっています。可処分所得が大幅に増えたり、株式の高騰、金利が下がるなどがあれば別ですが、買えない物件を無理して買うと将来の価格調整で痛い目をあうかもしれません。次回は「壁紙のこと」です。
2024.11.05
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埼玉県川口市のどこがいい？
こんにちは キー太先生です。埼玉県川口市のことです。なぜ、川口市か？前回「プロパンガス」のブログを書いていて、2024年7月18日に埼玉県川口市の中国籍会社員がマンションで自殺を図り、通行人など男女８人がけがをした事件が気になりました。昔のマンガでは「死んでやる」とガス中毒で自殺する描写がありましたが、１９７２（昭和４７）年から都市ガス（東京ガス）は大気汚染問題の解決から石炭・石油原料から天然ガスへの転換を進めましたので、空気より軽く一酸化炭素を含まない都市ガスでのガス中毒自殺は不可能です。中国籍会社員は複数ライターを持っていたらしく、まったく迷惑な中国人です。キー太先生川口市は「本当に住みたい街大賞」で２０２０年と２０２１年の２年連続で１位を取りました。川口市といえば「キューポラのある街」です。「キューポラのある街」は貧困問題、在日朝鮮人の北朝鮮帰国運動など当時の社会情勢を知ることができる映画ですが、今は再開発によって鋳物工場の街の面影がないそうです。１９９８年に竣工した川口市にあるエルザタワー５５は当時、日本一高い超高層住宅でした。その後も東京のベットタウンとして川口市の人口は約６０万人に増加し、埼玉県で県内第２位の都市になっています。一方、中国人が多く、人口のうち２万人が中国人です。川口市で飲酒運転をし、一方通行の道を１００キロ以上の速度で逆走し、別の車と衝突して男性が死亡した事件もまた１８歳の中国籍の男です。地方を中心に労働力不足対策のため、ナシ崩しに永住許可を与えている自民党政府はいかがなものでしょう。移民も帰化も一世は優秀で善良ですが、二世になるとそうにはなりません。在日朝鮮人と同じ轍を踏まないよう厳しく制限を掛けていくべきです。労働力不足は、機械化できることは機械化して、時短を進めなければ豊な社会になりません。偽装保険証で不正受診する中国人、外国人が問題になっていますが、偽装保険証は1枚２０万円でつくれるそうです。その損害は多くの日本人の健康保険料で穴埋めされていることから、偽造防止にもマイナンバー一本化が合理的であり不可避なことだと思います。マイナンバーカードの一本化に反対して団体は共産党、医師、弁護士などで、国民の総意であったとは思えませんが、マスごみが不安ばかり煽っていました。手間と時間を掛けて再開発した川口も「悪貨は良貨を駆逐する」可能性もあります。安全保障、治安の面でも地方自治は大切ですので、外国人に地方参政権を与えることに賛成としている政党、政治家は国政を担う資質がありません。 ・反対は自民、維新 ・賛成は公明、共産、れいわ、社民 ・その他、どちらともいえない。 です。次回は「新築マンションが高すぎて買えなくなるのか」です。
2024.11.02
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プロパンガス代が高い訳
こんにちは キー太先生です。プロパンガスのことです。皆様のご家庭は「都市ガス」ですか？「プロパンガス」ですか？都市ガスはガス導管をひかなければならないので都心では普及率が高く、国土の約6％に配管されています。都道府県別の都市ガス普及率をみると全国平均では71.6％ ワースト５位は30％未満です。よって、大阪府民、東京都民、神奈川県民はプロパンガスにご縁がありません。 １位 大阪府 100.4 ％ ２位 東京都 98.6 3 位 神奈川県 97.5 ４位 愛知県 90.6 ５位 千葉県 89.7 43位 福井県 26.1 44位 岩手県 25.7 45位 島根県 25.6 46位 山梨県 25.2 47位 徳島県 22.9 全国 71.6 出典： 都市ガス普及率（都道府県データランキング） (uub.jp)都市ガスはメタンを中心とした液化天然ガス（LNG）、プロパンガスはブタンを中心とした液化石油ガス（LPG）です。LPガスとも表記されます。プロパンガスは高いという印象があるのではないでしょうか。データもプロパンガス代は都市ガスより3,500円/月程度高いです。 出典：プロパンガスと都市ガスの料金比較 | プロパンガス料金消費者協会キー太先生ガスボンベの輸送コストが掛かるためプロパンガス代が高くなるのは否めません。しかしながら、プロパンガス料金が高い理由はそれだけではありません。プロパンガスの料金は自由料金であるためです。本来は競争によりプロパンガスの料金が下がることやサービス向上が期待できるはずですが、前述のとおり、プロパンガスは都心部以外の地方や僻地のため、プロパンガス販売会社も限られているためです。よって地方にありがちな談合、数少ない供給先を取り合う競争により高くなりがちです。数少ない供給先を取り合う競争とは、地方では大口顧客になる賃貸住宅の獲得競争です。キー太先生も北関東のアパートを購入するまでは、その慣例を知らなかったのですが、発注者・建設会社はアパートを建設する時にプロパンガス販売会社を指定するかわりにガス設備工事を負担させておりました（売買時に承継契約があったので知りました）。また、数年前に別のプロパンガス販売会社からアパートにエアコンを無償で付けるのでこちらに変更して欲しいと不動産屋会社経由で打診・提案がありました。不動産投資家の間では「プロパンガススキーム」と呼ばれているそうでガス会社から便宜を受け、設備やリフォーム代を浮かせることです。うがった見方をすると競争のための企業努力でなく、貸主（家主）を囲いこみ借主（入居者）がガス料金に上乗せされて支払うスキームとなりえるので問題視されています。それまでキー太先生も借主が払っているプロパンガス代がいくらなのか気にしたことがありませんでした。既存のガス会社の料金体系がいくらのか、提案してきたガス会社の料金体系がいくらなのかその地域の料金相場がいくらなのか 精査した結果、提案をお断りしました。プロパンガスの一戸建てを建てる方、住んでいる方、キー太先生のようにプロパンガスを公共料金と思っていた方は、見積を取られるなどの確認されたほうがよいでしょう。また、都市ガスは自由料金でありませんでしたが、２０１７年４月から大口需要家だけでなく一般家庭や商店に対して自由化されました。よって、東京も東京ガスから別のガス会社に変更することは可能ですが、電力との抱き合わせ料金体系が複雑だったり、金額差が小さいの残念です。（一財）日本エネルギー経済研究所 石油情報センター 一般小売価格 LP（プロパン）ガス 確報次回は「埼玉県川口市のどこがいい？」です。
2024.10.30
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不動産投資は何をすればよいか
こんにちは キー太先生です。「不動産投資は何をすればよいか」にはです。キー太先生は不動産投資を２００５年から始めていますので約２０年になります。当時、宅地建物取引士、一級建築士、管理技術者などの資格を持っていましたが不動産会社に勤務しているにも関わらず、不動産投資の勉強する機会がありませんでした。国家試験ではありませんが「不動産証券化マスター」や「ビル経営管理士」もありますが、若干専門的な試験なので不動産投資を始めようとしている一般個人の方にとっては学習効率が悪いと感じます。しかしながら、ブログや投資ノウハウ本を読んでも部分的すぎたり、不動産事業は裾のが広く情報が多ですが、それでも理解・実行できる人は勉強熱心が頭がよろしいではないでしょうか。不動産投資は何をすればよいか？不動産投資は普通はは「怪しげでリスキー」と感じるでしょう。それでも始めるにはキッカケ、目標や動機が必要です。また、仮に目標があったとしても抽象的すぎて、まず何から取り組めばいいのかという具体的なイメージを持てないでしょう。そこで、「マンダラチャート」とご存じでしょうか。目標を達成する９マスの思考法です。大谷翔平選手が、高校生の時に「ドラフトでプロ野球８球団から１位指名を受ける」という目標のため作成したと言われている「マンダラチャート」が有名になりました。（下段の真ん中の運のマスのところにゴミ拾いなどが面白いですね。）「ドラフトでプロ野球８球団から１位指名を受ける」大谷翔平選手キー太先生「マンダラチャート」は難しいことをわかりやすく多くの人に伝えるための「曼荼羅」が起源です。「マンダラチャート」を使って「不動産投資」を表現してみました。 目標設定「不労所得＞勤労所得」キー太先生「不動産投資」に関わる事項を「マンダラシート」に入れてみました。不動産投資の全体的なイメージが伝われば幸いです。全て自身がやる必要はありませんし、自身がやっても構いません。例えは、キー先生は「建物管理」を「管理会社」や「青色申告」を「税理士」に委託していません。 なお、「不労所得＞勤労所得」を目標しましたが、それも人それぞれです。夫婦二人の老後の最低日常生活費に必要と考えられる金額は月額２３万２０００円です。対して、月額年金（国民年金＋厚生年金）の平均受給額２２万円９０００円です。不動産収入をゆとりある生活のための＋アルファを目標額とするいう考え方もあります。次回は「プロパンガス代が高い訳」です。
2024.10.27
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空き家をリノベして賃貸に
こんにちは キー太先生です。「空き家をリノベして賃貸に」です。空き家をリフォームやリノベーションをして、賃貸に出すといった選択肢は、経済合理的にはあまりよい結果を生みません、たいていの場合、割に合わないからと、あるコンサルタントが言っています。＜要旨＞ ・リフォーム代が高額である。 ・空き家が増加することが確実で、賃貸や売り物件のライバルの増加も必死 ・競合が増加する前にできるだけ早く売却するのが、最も理にかなった選択キー太先生コンサルタントがどこのどんな空き家を指して言っているのかよくわかりませんが、リフォームして賃貸にできるかどうかは需要と条件次第です。少なくともは賃貸化が難しい僻地の不動産は売却も難しいと思いますが、空き家に多額のリフォームをして、賃貸化するのはリスクが高いと言いたいのであれば、そのとおりでしょう。コンサルタントに言われるまでもなく、地方出身の人たちは地元に残った相続人がいればその人（子）に、いなければ相続人兄弟で実家のあった空き家を売却するケースが多いようです。自らリスクを負っている投資家の話とリスク負わないをコンサルタントの話では重みが違いますが、リフォーム業者が言うより当たらずしも遠からずと言った感じです。不動産を安く借りるか、買取り、賃貸化して収益を得ているビジネスがあります。また、空き家を所有者から借り受けて、所有者の自己負担0円（建物の状況などによって負担が発生する場合もある）でリノベーション工事を行い、一定期間転貸するサービスなどを提供する「アキサポ」や「カリアゲ」という会社や空き家を買い取る「カイアゲ」という会社があります。空き家の活用も、売買も。「アキサポ」にまるっとご相談！お勧めするわけではありませんが、とりあえず手に余っている方は検討してもいいかもしれません。実際、タダ同然で買った空き家をリフォームして収益を得ているＤＩＹ投資家もおりますし、キー太先生も空き家を購入して投資を回収しているので空き家かどうかでなく物件次第です。投資額も小さいですが、家賃も安いのでリターンも小さいのが欠点です。次回は「不動産投資は何をすればよいか」です。
2024.10.24
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窓ガラス（防犯・耐風）のこと
こんにちは キー太先生です。窓ガラス「窓ガラス（防犯・耐風）」のことです。現在の新築住宅窓の多くは複層ガラスです。ＬＯＷ－Ｅ複層ガラスは一般複層ガラスと防犯性能は同じです。（防音性能も単層ガラス程度と思った方がよいでしょう。）空き巣は無施錠窓も含めて多くは、玄関、窓から侵入します。施錠していても、次の方法で窓を破壊して侵入されます。＜窓ガラスの破壊方法＞ ・トンカチなどでガラスをたたき割る ・ドライバーなどで突きつけて割り、手を入れてクレセントを回す。 ・バーナーでガラスを割る（破壊音が小さい） ・アイスピックをガラスに突き当ててアイスピックでクレセントを回す。＜窓からの侵入防止対策＞ ・防犯フィルムを張る。（熱割れを起こすことがあるので注意） ・防犯ガラス（ガラスにフィルムを挟んだ合わせガラス）にする。 ・補助錠を使う。 ・窓用防犯ブザーを取り付ける。 ・窓格子を付ける。シャッター・雨戸を閉める。 ・侵入できない小さい窓・スリット窓にする。キー太先生空き巣だけでなく、闇バイトの押し込み強盗がある物騒な世の中なので対策しておくことが大切です近年、マンションや一戸建てでもシャッター・雨戸のない住宅は多く見受けられます。ガラスの破壊といえば、人的行為だけでなく、竜巻・突風なので自然災害がありますが、都道府県別では、秋田県、高知県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県で発生確認数が多くなっています。関東でも竜巻以外にダウンバーストまたはガスとフロントと呼ばれる突風が発生しております。地域・隣地周辺環境を考慮して、適切な窓ガラスと暴風への対策が大切です。窓ガラスが飛散しますと思わぬ怪我をしますので、窓から離れ万一、家が竜巻に襲われた場合は風呂の浴槽、トイレに避難するのがよいとのことです。次回は「空き家をリノベして賃貸に」です。
2024.10.21
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窓ガラス（遮熱・断熱）のこと
こんにちは キー太先生です。窓ガラス（遮熱・断熱）のことです。ガラスの主な原料は「珪砂（けいしゃ）、シリカとも呼ぶ」という砂で、珪砂を1700℃以上の高温で溶かしてつくります。ガラスの歴史は紀元前と古く、日本では古来はインド・中国を経て伝わった「瑠璃（るり）」や「玻璃（はり）」と呼び、16世紀にはポルトガル語「Vidro(ビードロ）」オランダ語「Diamant（ギヤマン）」と呼びようになりました。明治初期になると英語・ドイツ語を語源とする「硝子（ガラス）」と呼ばれるようになります。＜ガラスの特性＞ ・透明で光を通す ・化学的に安定 ・気体や液体を通しにくい ・常温では永久に変形しないガラスは脆く壊れやすいことから、わずかな負荷で破損するのもののたとえに使われますが、ガラスは防弾ガラスのように鋼鉄の硬さがあります。現在の板ガラスの代表的な製造方法は1952年にイギリスのピルキントン社が開発した「フロート方式」ですが、ゆがみの少ない透明なガラスを安価で大量生産できるようになり、ガラスは、現在建築に不可欠な材料となっています。なお、ピルキントン社は2006年に日本板硝子㈱に買収されております。キー太先生道を歩いているとき、新築住宅の窓がグリーンに見える時があります。初めて見たときには、昔のコーラビンようなグリーン色は意匠かと思いました。現在の新築住宅窓の多くは複層ガラスです。グリーンに見えるのは窓ガラスにグリーンのＬＯＷ－Ｅ膜（特殊金属膜）がコーテイングされているためです。ＬＯＷ－Ｅ膜（特殊金属膜）はクリア色（透明）とグリーン色がありますが、大きな違いはクリア色は日射熱を42%カットするのに対して、グリーン色は61%カットしてくれる違いあります。グリーンは夏の日射熱をカットする反面、冬の日射熱もカットしてしまいます。＜クリアかグリーンの選定の考え方＞ ・南向きの窓には冬場の日差しを取り込むためクリア色 ・北・東・西向きの窓には遮熱・断熱を重視しグリーン色 を選びます。また、室内側のガラスにＬＯＷ－Ｅ膜がコーティングされている「断熱タイプ」室外側のガラスにＬＯＷ－Ｅ膜がコーティングされている「遮熱タイプ」があります。地域、方角や日当たりを勘案して設計者、業者が選定してもらうことになります。次回は「窓ガラス（防犯・耐風）」です。
2024.10.18
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平屋建ての住宅
こんにちは キー太先生です。平屋建ての住宅です。2024年9月より、一建設㈱は神奈川県平塚市に平屋の分譲住宅を開始しました。 ・立 地：平塚駅よりバス8分 ・土 地：約209㎡ ・建 物：約95㎡ ・間取り：２LDK ・構 造：木造平屋建て ・駐車場：2台分一建設㈱は飯田グループホールディングスの中核会社です。神奈川県下で年間590棟の分譲戸建て住宅を供給しているそうですが、神奈川県内での平屋の分譲住宅は初めてだそうです。キー太先生世帯当たりの少人数化、高齢化に伴い、家事動線の利便性（バリアフリー）や冷暖房の効率の良さ（光熱費抑制、ヒートショック軽減）の観点から平屋のメリットが再評価され、平屋回帰と呼ばれています。平屋のデメリットは建築費が高く、土地の面積が必要となることです。単純に建築費は総二階建てに対して坪単価は1.2倍、土地の費用（建蔽率）は2倍になります。都心の平屋建ては贅沢な物件になりますので、普及は難しいでしょう。郊外に住んでいて子供が独立した老夫婦には、自宅を平屋建てに建て替える一定のニーズがあると思います。ヒットアニメ「葬送のフリーレン」でエルフのフリーレンにドワーフのアイゼンが「人生ってのは衰えてからの方が案外長いもんさ」と言うセリフがあります。平屋回帰は注視していきたい動向です。次回は「窓ガラス（遮熱・断熱）のこと」です。
2024.10.15
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マンション管理組合（理事の役割）
こんにちは キー太先生です。マンション管理組合（理事の役割）です。多くの人が忌憚するマンション組合の理事長とは？一体何をするのでしょう。何が大変なのでしょうか。理事長は区分所有法で定めている管理者になりますが、管理組合を代表して業務を統括します。理事長が全てを判断して決めるのではなく（決めれませんので）、理事会・総会の話し合いで決めていきます。理事会（役員）には以下の職位と役割があります。理事・監事を選出して理事長を互選で決めるとする規約の管理組合が多いです。＜役員＞ 理事長 管理組合を代表、理事長として定められた職務を遂行する。 副理事長 理事長の補佐し、理事長に何かあったときは代理で職務を遂行する。 会計担当理事 管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行う。 担当理事 その他（広報、総務、工事など）業務 監事 管理組合の業務執行および財政状況を監査し、総会で報告する。 理事等の業務の執行に不正があると認めるときは臨時総会を招集する。 理事会での議決権は無い。 その他修繕委員会（理事会以外） 大規模修繕の実施には、2年前、遅くとも1年前から準備を進める必要があります。 多くのマンションでは、「修繕委員会」を立ち上げます。 修繕委員会で検討した修繕内容を理事会に報告します。＜理事長の主な仕事＞ ・区分所有法、管理規約、総会決議で定められた業務を、理事会の決議を経て執行する。 ・通常総会で前年会計度の業務執行についての報告をおこなう。 ・他の理事に職務の一部を委任することができる。 ・管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は代表権を有しない。＜管理組合の具体的な業務＞ ●総会（前年会計度年1回）・理事会の招集および議長 ●通常総会での事務報告 ●収支予算、収支決算の素案（管理会社作成）の確認 ●規約等の変更、ルール見直しの起案 ●会計帳簿等の整備状況の確認 ●管理会社等の業務の履行確認 ●工事業者等の業務の履行確認 ●契約行為 （損害保険契約、業務委託、請負契約、預金口座開設、銀行借入れ、 駐車場使用契約等の締結） ●損害保険契約の保険金の請求および受領 （共用部に生じた損害賠償金等の請求および受領） ●職員の採用または解雇（理事会の承認） ●規約原本、総会議事録、その他帳簿類の保管、閲覧 ● 〃 保管場所の掲示 ●組合員等からの各種届出の受理・処理 （議決権行使者の届出、代理証明書、意見陳述権行使、入退去、専用部貸与に関する誓約書、 リフォーム工事申請等） ●未収管理費等の徴収に関わる理事会または総会への報告 ●未収管理費等の請求、法的措置の追行 ●法令、管理規約、使用細則等の違反に対する勧告・指示・警告等 ●総会・理事会の資料作成 ●組合員等からの意見・相談の対応キー太先生通常、理事会は代理出席が認められていませんので、２か月～1か月に一回の理事会の出席、年1回の総会の出席はほぼ必須です。。 ・その問題を管理組合が対応・処理すべきことなのか。 ・その問題は管理会社がどこまで対応・処理してくれるのか。 ・誰が問題を解決できるのか。理事長はリーダーシップでとりながら、諸問題に対応・対処していかなければなりません。リフォーム工事申請の可否判断ですら、ある程度の専門知識の理解が必要です。理事長の個人のスキル・経験だけではまとめ切れないことも多く、「担当理事」「マンション管理士」「管理会社」を上手に使う、活用することが大切です。次回は「平屋建ての住宅」です。
2024.10.12
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マンション管理組合（理事の選任）
こんにちは キー太先生です。マンション管理組合（理事の選任）です。お祭りの役員や担ぎ手、奉納集めの人手不足で困っている地域が多いと聞きます。キー太先生が手伝っているお祭りの睦会は、貧乏なので、役員自らが大口の奉納金と労働力を提供してお祭りが実行できているのが現実です。マンションの居住人口は1500万人、約1割の人がマンションに住んでいますが、マンションの区分所有者は管理組合の加入が義務づけられています。管理費、修繕積立金を強制的に徴収できる仕組みです。理事や監事を選任する場合、総会で立候補制や輪番制で選任者を決めていますが、立候補する組合員はほどんどおらず、輪番制で廻ってきても「仕事が忙しい」「子どもが小さい」「高齢で出来ない」「親の介護で忙しい」やひどい人は「マンション管理に興味が無い」との理由で辞退する人が多いそうです。理事、役員は義務ではありませんので断ることはできますが、誰かがやらないと管理運営に支障があるので何年も同じ人が仕方なく理事を引き受けている場合もあれば、何年もやって私物化する理事もいるそうです。キー太先生キー太先生の大学の時、集合住宅設計の研究室でしたが、今や自宅も投資も区分所有物件（マンション）を避けるのがポリシーです。お祭りの役員もマンション管理組合の理事も半ばボランティアです。前述のただ乗りの組合員により、不公平を緩和するためにマンション理事らに数千円～1万円/月とかの報酬を払うマンション組合もあるそうです。キー太先生も子どもが小さい時や仕事が忙しい時には、理事をやるのは辛いと思います。また、数千円～1万円/月を貰えてもやりたいとは思いませんが、それでモチベーションが上がり、管理組合が機能するのであれば、報酬制度もアリと思います。（報酬を受けているので仕事しろと文句を言う組合員がいるから困ったものです）管理組合の長である理事長はマンションの価値に影響を与える重要な役職ですので、「輪番制のいるだけ理事」や「やりたがりの老害理事」や「私物化する素人理事」に任せてしまうのも問題があります。多くの人が忌憚するマンション組合の理事長とは？一体何をするのでしょう。何が大変なのでしょうか？次回は「マンション管理組合（理事の役割）」です。
2024.10.09
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石破ショックと不動産価格
こんにちは キー太先生です。石破ショックと不動産価格です。2024年9月27日の自民党総裁選挙の決選投票で、石破氏が高市氏を破り新総裁に決まりました。金融市場は大きく反応し、直前の１ドル146円が１ドル143円へ円高、日経平均先物株価指数は2,000円近くの大幅下落でした。石破ショックと呼んでましたが、一時的なものと思います。なぜなら、石破総裁は、財務省寄りの政策志向でありますが、増税メガネの岸田政権ほど財務省寄りではないと思われるからです。10月27日に予定されている総選挙が終わらないと見えてきません。キー太先生石破新総裁は、安全保障・軍事にも精通していると見受けられますので、期待したいと思います。しかしながら、近年は物理的な攻撃を伴わない国家間の争いが増加しております。経済戦争、貿易戦争、情報スパイ戦などです。よって、首相に求められる資質は判断・政策は経済ではないでしょうか。例えば、ロシアのプーチン大統領、トルコのエルドアン大統領、イスラエルのネタニヤフ首相、中国の習近平国家主席などは安全保障・軍事に偏った前世代的な国家元首のように見受けられます。国民の人気はある程度ありますが、経済音痴なところが共通しています。原則、不動産価格は遅行性がありますが、株価に連動していきます。特に投資用マンションはその相関性が顕著ですが、一戸建て住宅は偏移が緩やかです。不動産価格の底値を知りたいのは、株価の底値を知りたいことと同じです。2036年の世界からやって来たタイムトラベラーのジョン・タイターに会えればキー太先生も知りたいくらいです。マスゴミや共産党による「お米が大変！」に煽られ、お米を買いだめした人は、注意したほうが方がよいでしょう。次回は「マンション管理組合（理事の選任）」です。
2024.10.06
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老後の住まい。終の棲家。
こんにちは キー太先生です。65歳以上の者について、住宅所有の状況を見ると、・持家（一戸建て）」が76.2％、「・持家 （分譲マンション等の集合住宅）」が8.3％となっており、持家が8割以上となっています。令和6年版高齢社会白書（全体版）（PDF版） - 内閣府 (cao.go.jp)現在の平均寿命は男性81歳、女性87歳ですが、65歳の平均余命は、男性19.55年、女性24.38年で「平均寿命-年齢」より2～3年長くなるそうです。同様に現在の健康寿命※は男性72.68歳、女性75.38歳ですが、65歳の人の健康余命は、男性14.09歳、女性16.15歳で「健康寿命-年齢」より長くなります。したがって、65歳の人は平均するとあと健康な期間は男性14.09年、女性16.15年不健康な期間は男性5.46年、女性8.23年となります。個人差はありますが、平均寿命と健康寿命に差があることから、高齢者にとって現在の家が終の棲家にならない可能性があります。※健康寿命は、健康上の問題で日常生活が制限されることなく生活できる期間キー太先生 高齢者の棲家のパターンは次のとおりです。 ①自宅で最期まで過ごす ➁元気なうちに一戸建てから便利なマンションに転居→要介護で介護型施設に移る ➂元気なうちに自立型施設に入居→要介護で介護型施設に移る ④要介護で介護型施設に入居終の棲家（最後に安住するところ）は、介護型施設になるかもしれません。介護型施設に入居したら、自宅はどうなるのでしょう。相続時の小規模宅地等の特例を使うために「空家」にしておきますか？減額率は下がりますが（貸付事業用宅地）、「貸家」にしておきますか？家の終活も少し考えておいたほうがよいかもしれません。次回は「石破ショックと不動産価格」です。
2024.10.03
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トイレは２つ必要か
こんにちは キー太先生です。トイレは２つ必要かを考えてみました。マションや賃貸住宅ではトイレは家に１つというのが一般的ですが、一戸建てや高級マンションだとトイレを２つ設置することが多いです。実際にトイレは２つ必要なのでしょうか。キー太先生の家はトイレが２つありますが、キー子さんに「誰が掃除するのよ！」と言われました。米国の広い家ではトイレが２つ以上あるのが当たり前ですが、米国ではバスルームなので、バスルーム2か所とトイレ1か所の場合はバスルーム2.5と表記するそうです。イエマガ「サポーター一発クチコミ」が実施したアンケート（2015.5.28）の結果では現在の住まいのトイレは2か所が多数派（70人中59人 84％）でした。キー太先生メリットは割愛しますが、トイレが2つ以上のデメリットは、次のとおりです。 ・設置・更新費用が掛かる ・掃除が増える ・スペースを取られる1フロア（平屋・マンション）、2～3人住まいであれば、トイレが1つでもさほどの不便もないでしょう。子どもがいる4人以上のファミリー世帯や寝室が2階にある高齢者住まい世帯では出来ればトイレが２つ欲しいところです。一戸建て貸家を退去される方に後学のために住み心地の良し悪しをお聞きしていますが、トイレが２つあることが良かった点の一つでした。一戸建て住宅の場合、売るにも貸すにもトイレの数はメリットにもネックになる可能性があります。住宅の規模や居住者数によりますが、悩むなら２つ設置することをお勧めいたします。＜トイレ設置コストの抑制＞ ・トイレの位置を1階と2階で重ねるようプランニングして 給排水配管ルートを短くする。 ・脱衣所とトイレを一室にする。 ・サブのトイレを洗浄便座でなく暖房便座にする。次回は「老後の住まい。終の棲家。」です。
2024.09.30
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民法233条の改正（竹林の越境）
こんにちは キー太先生です。2023年4月1日に民法233条が改正されました。<民法233条>【改正前】1.隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者にその枝を切除さえることが できる。2.陳地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。宅地建物取引士の試験勉強で「隣地の竹から伸びてきたタケノコは勝手に取っても良いが、隣地の柿の木から伸びてきた枝になった柿は勝手に取ってはいけない」と覚えた人は多いでしょう。改正後は次の項目が追加されました。【改正後】3.次のいずれかの場合には、枝を自ら切り取ることができることとする。 ① 竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが、 竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき ② 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき ③ 急迫の事情があるとき ※ 道路を所有する国や地方公共団体も、隣接地の竹木が道路に越境してきたときは、 新たな規律に よって枝を切り取ることが可能。 ※ ①の場合に共有物である竹木の枝を切り取るに当たっては、 基本的に、竹木の共有者全員に枝を切除するよう催告する必要がある。 もっとも、 一部の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないときには、 その者との関係では②の場合に該当し、催告は不要。 ※ ①の「相当の期間」とは、枝を切除するために必要な時間的猶予を与える趣旨であり、 事案によるが、基本的には２週間程度と考えられる。 ※ 越境された土地所有者が自ら枝を切り取る場合の費用については、 枝が越境して土地所有権を侵害していることや、土地所有者が枝を切り取ることにより 竹木の所有者が本来負っている枝の切除義務を免れることを踏まえ、 基本的には、竹木の所有者に請求できると考えられる（民法703・709）。キー太先生これまでは、民法によって、たとえ枝1本であろうとも、所有者でない者が勝手に切除することができませんでした。竹木の所有者（共有者の全員）が応じないときは「枝の切除訴求訴訟」を提起する必要があり、切除を命じる判決を得て強制執行の手続きを取るという、バカみたいな話になります。したがって、越境された土地所有者：「枝が伸びてきているのでこっちで切っていいですか？」竹木の所有者（隣地）：「すいません。切っておきます」または「すみません。構いません」ということになります。しかしながら、近年は空家で居住していなかったり、ゴミ屋敷の住人が応じなかったり問題が顕在化してきました。また、道路に越境した枝によって信号機が見えずらくなる。電線に接触しているなどインフラへの危険性が高まり、隣家だけの問題ではなくなってきました。また、現行（改正前）では自力救済を誘発しかねないので、権利の濫用を鑑み今回の改正内容までとなったようです（管理不全土地の管理措置の導入は見送られました）。道路法の車両の高さ制限は基本的に3.8m（高さ指定道路は4.1ｍ）ですが、自動車や歩行者の安全な通行を確保するために、電柱・信号機・樹木等が路上に入っていけない空間を定めた「建築限界」があります。車道の場合は4.5m、歩道の場合は2.5ｍの高さ範囲に通行の障害になるもの（樹木・看板など）は置いてはならないと規定されています。＜建築限界の範囲＞建築限界の範囲にある自宅の木の枝や近所の商店の庇や看板に心当たりはありませんか？（道路法第30条および道路構造令第12条）車が傷ついた、怪我をしたなどの事故・クレームがないよう留意して管理しましょう。次回は「トイレは２つ必要か」です。
2024.09.27
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建物外観と窓
こんにちは キー太先生です。キー太先生が最後まで悩むのも失敗したと感じるのも「窓」です。窓は①意匠性（デザイン）②構造性（耐震）③断熱性（省エネ）④建築費（コスト）に影響します。①～④のせめぎあいなのですが、皆さんは何を重視されますか。①意匠性（デザイン）を重視なら、 大きな開放的な窓や連窓を多用したり、縦辷り、上げ下げ窓、デザイン窓を多用する。 しかしながら、④が不利になります。②構造性（耐震）を重視するなら 窓数を減らし、外壁四隅の出隅、入隅に窓を配置することを避ける。 しかしながら、居室の有効採光窓面積や風通し、換気のための最低限の窓は必要となります。③断熱性（省エネ）を重視するなら 窓の面積を減らす。 夏は約7割が窓（開口部）から熱が入り込み、冬は約5割が窓（開口部）から熱が逃げます。 しかしながら、居室の有効採光窓面積や風通し、換気のための最低限の窓は必要となります。④建築費（コスト）を重視するなら 引き違い窓やFIX窓を多用して、窓数を減らす。 上げ下げ窓、縦辷り窓、横辷り窓などは価格が高いです（引き違い窓の2倍～）。 ＜引き違い窓のメリット・欠点＞ 日本の窓は引き違い窓が圧倒的に多いです。 引き違い窓が多いのは概ね以下のメリットからです。 メリット ・価格が安い ・網戸を取り付けやすい ・窓にシャッター・雨戸を付けられる（防犯、暴風対策） ・格子が付けられる（防犯） ・窓を網入りガラスでなく透明ガラスに出来る（シャッター付にする） 欠点 ・デザイン性が低い ・断熱性、気密性、遮音性が低い ・網戸が外付けなので網戸が汚れやすい ・溝の掃除が面倒であるキー太先生吉田兼好の徒然草（上）第55段「家の作りやうは、夏をむねとすべし。」とあるように家の風通しは非常に大切でした（現在も大切ですが）。40年前はエアコン（クーラー）も普及しておらず、日本の住宅には網戸が必需品でした。欧州（特に北方）は虫も少なくて網戸がある家が少ないそうですが、日本は台風に対する雨戸設置、虫が入ってこないよう網戸設置の観点から引き違い窓が合理的なのでしょう。庇を深く取り、夏の日差しを遮りつつ、窓が大きく開放的な家や美しい風景を眺めたり美しい外観の一部となる窓の家に憧れはするものの、都内の狭い敷地の住宅では物理的にも叶えようもありません。住宅設計屋さんが「勝負顔」と呼んでいる外観があります。左右は隣家が近くでよく見えませんので、道路から見える外観が「勝負顔」になります。勝負顔の窓を含めて、チェックポイントを紹介します。＜キー太先生の窓計画チェックポイント＞ □勝負顔の外観（窓を含む）はカッコいいか？ □位置がベット、机、テレビ等の家具に干渉しないか？ □安全性は大丈夫か（腰窓の高さH＝800、H=1000）？ □ブライバシーは大丈夫か（隣家の窓と見合いにならないか）？ □防犯性は大丈夫か（1階窓はスリット窓、格子）？ □風通しがよい配置か？ □エアコン室内機、冷媒管が窓に干渉しないか？ □ガラスを透明か型板（くもり）にするか？ □カーテン、ロールスクリーン、ブラインドを付けるのか？引き違い窓だけで、勝負顔がカッコいい家をデザインするのは難しいと感じています。（普通と言えば普通なのですが、面白味もなく、単調な外観になりがちです）家を建てられる方は、勝負顔がカッコいい家にしたいですね。次回は「民法233条の改正（竹林の越境）」です。
2024.09.24
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土地と神社
こんにちは キー太先生です。今回は土地と神社です。商店は廃業、お年寄りは亡くなってしまってお祭りへの奉納金が年々減っているのでお祭りの会計は毎年赤字です。また、氏子にあらずの氏子も多いです。お祭りが終わると奉納返しに氏子に神札（おふだ）を渡しています。神札（おふだ） 神棚に祀るお神札（おふだ）は神さまの御霊が宿る御璽（みしるし）です。 神棚に祀る神札は3枚あり、 1.伊勢の神宮に祀られる日本の総氏神「天照大御神」（あまてらすおおみかみ）の 神宮大麻（じんぐうたいま） 2.各神社で頒布（はんぶ）されているお神札（おふだ） 3.そして自分が崇敬する崇敬神社のお神札（おふだ）があります。神社にも闇があります。全国の神社の約95％にあたる７万8000社が神社本庁（神道系包括宗教法人）に属しております。その神社本庁（東京都渋谷区）から有名神社の離脱が続いています。例えば、 ・日光東照宮（栃木県日光市 1986年離脱） ・明治神宮（東京都渋谷区 2004年離脱 2010年復帰） ・富岡八幡宮（東京都江東区 2017年離脱） ・こんぴらさんの愛称で知られる金刀比羅宮（香川県 2020年）離脱の原因は、本庁は宮司の任命権を握っており、神社と本庁側との対立です。神社側は本庁による人事や運営への介入と主張していますが、神社側と本庁との利権争いでもあります。神社本庁・神社の体質を暗示させる事件をご紹介いたします。＜富岡八幡宮（東京都江東区）の元宮司による殺人事件（2017年）＞ 元宮司（弟）が姉を日本刀で斬殺した事件です。 加害者（弟）は宮司になってからは毎晩銀座を飲み歩き、月に100万円、200万円使い込んで 女性にもだらしなく、複数回離婚していたそうです。 富岡八幡宮は散財する元宮司を追放。元宮司は2001年に辞めさせられています。 富岡八幡宮は2010年から姉を宮司にするように神社本庁に具申していましたが、 認められることなく対立していました。 富岡八幡宮はマンションなども保有して羽振りが非常によく、 加害者（弟）は散財できる宮司に戻りたくての逆恨み犯行でした。 ＜神社本庁による不動産売買の疑惑＞ 神社本庁は2015年10月に川崎市の社員寮を都内のA不動産に1億8400万円で売却しました。 その翌月にA不動産からB不動産へ2億1240万円で転売されました。 さらにその半年後B不動産からC不動産に3億500万円で転売されました。 これに対して、神社本庁の総合研究部長、教化広報部長が、神社本庁総長の田中恒清（つねきよ） や神社本庁の政治団体（神道政治連盟※）の内田文博会長らをA不動産と癒着した背任行為が あったなどとする文書を作成して内部告発する。 これに対して神社本庁は、2017年8月に懲戒解雇、懲戒降格。 これを不服とした3年半の裁判が続く。 神道政治連盟※ 皇室と日本の伝統文化を尊重し、自国の文化に誇りを持てる社会づくりをめさします。という団体神道政治連盟の理念に賛同する国家議員により構成される議員連盟（神道政治連盟国会議員懇談会）は、263名中、数名以外は自由民主党議員。現在の会長は中曽根弘文（前任は故安倍晋三元首相）＜東京地裁 2021.3の判決＞ ・2人の懲戒処分を無効とし、神社本庁に賃金相当額の支払いを命じる（神社本庁の全面敗訴） ・背任行為があったとまでは認定はできないが、 背任行為がったと信じるに足りる相当の理由があった。 ・公益通報者保護法の趣旨から内部告発に違法性はなく、懲戒すべき理由とは言えない。キー太先生 田中恒清総長（京都府神社庁長・石清が役員会で過半数）は理事の役員会で 過半数の支持を受けて総長を続投しています。 神社本庁のゴタゴタも田中体制とか公益通報者保護法とか、 日本大学理事、兵庫県知事の話と同じです。 また、自民党の票田であることは、統一教会と構造が変わりません。 「廃仏毀釈（はいぶつきしゃく）」という事件がありました。 1868年（明治元年）明治新政府の「神仏分離」政策を契機に突然勃発し、 完全に終息するのは1876（明治3年）頃です。 教科書には日本中の寺院や仏像を破却する仏教文化の破壊活動と書かれていますが、 「廃仏毀釈（はいぶつきしゃく）」は明治政府の命令ではなく民衆の破壊活動です。 「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」という言葉がありますが、 江戸幕府によって始められた「寺請制度」が言葉の起源とするという説があります。 「寺請制度」はすべての人々がいずれかの寺院の檀家になることを強制させられ、 寺院から「寺請証文」という身分証を受け取らなければならない制度です。 寺院の贅沢に対して檀家はお布施を収めなければならなく、庶民は積年の不満がありました。 仏教文化が憎いのではなく、庶民から寺院に対する報復、憂さ晴らしの結果が「廃仏毀釈」です。 吉川英治の「宮本武蔵」では吉岡一門との決戦前に武蔵は八大神社で 「我、神仏を尊びて、神仏を頼らず」と祈願しています。 尊ばれなくなったら神社信仰は滅びますね。神社本庁は日本大学のように自浄できません。 同じ穴のムジナの自民党も自浄できないでしょうね。 次回は「建物外観と窓」です。
2024.09.21
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土地と氏神様
こんにちは キー太先生です。今回のテーマは土地と氏神様です。秋はお祭りシーズンです。ご縁で氏神神社のお祭りと氏子からの奉納集めを手伝っています。現在では氏族と関係なく、住んでいるところの祭祀圏内である神社を氏神神社としています。つまり、住んでいるところで自動的に氏神神社が決まっています。氏神神社の氏神様とは、自分が住む土地を守る神様のことです。もともとは氏姓を同じくする氏族の間で祀った神で、一族の守護神であり祖先神でもありましたが、血縁より地縁の関係が強くなり、氏神の周辺に住む人を氏子と呼ぶようになりました。キー太先生 キー太先生の都内の近所も大きな敷地の屋敷が更地になり、 建売住宅やマンションに建て替えられています。 新たに転入して来られた方などに奉納集めにいくと 「宗教はお断り」と言われたり、「セールス」のように奉納を拒否されることもあります。 また、氏神神社を知っていて快く奉納される方もおります。 神道も確かに宗教ですが、神社や寺院は、信仰というより習慣、慣例に近いものでは ないでしょうか。 例えばお宮参り、七五三、地鎮祭、厄除け、初詣など神社にお世話になったことがあるのでは ないでしょうか。 奉納（初穂料）の金額は気持ちなのでほとんど1,000円です。 キー太先生がお祭りと奉納集めを手伝っているのは、息子らが小さいときに お祭りの子供神輿や山車でお世話になったので、同じように今の子供たちの経験のためです。 奉納（初穂料）は氏子神社のためのボランティアなのですが、非常に失礼な氏子もいます。 特に、貸家を持っていたり、商売を営んでいるの氏子は氏子にあらずです。 氏神様（土地を守る神様）のご加護はないでしょう。 次回は「土地と神社」です。
2024.09.18
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抜き行為の誘いと囲い込みの罠
こんにちは キー太先生です。抜き行為とは、不動産を売却したいと考えている売主や貸主が不動産会社との間で②③の仲介契約を結んでいるにも関わらす、他の不動産業者が横取りする行為です。売主や貸主は不動産業者に仲介を依頼する場合、仲介契約を結びます。仲介契約（媒介契約）は3種類の契約があります。 ①一般媒介契約 ➁専属媒介契約 ➂専属専任媒介契約（賃貸でなく）売主の場合、①～➂種類の違い 自己発見取引 ①できる ➁できる ➂できない 不動産業者 ①複数可 ➁１社のみ ➂１社のみ 契約の有効期限 ①指定なし ➁３か月まで ➂３か月まで レインズの登録 ①任意 ➁締結日の翌日から７営業日以内 ➂ 〃 5営業日以内 売主への報告義務 ①任意 ➁２週間に１回以上 ➂１週間に１回以上➂専属専任媒介契約は売主は自己発見取引も出来ない契約です。自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてきて、売主・買主の個人間で取引することをいいます。例えば、親戚や友人・隣地など知人、インターネットで買主を見つける場合です。➁専属媒介契約と➂専属専任媒介契約では、売主はその不動産会社（１社）以外には仲介を頼めません。その代わりに売主の報告義務やレインズ（※）の登録義務が不動産業者に課せられいます。 （※）宅建業者（不動産業者）は「レインズ（Real Estate Information Network System）」 を使っております。 レインズは宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構が 運営している不動産ポータルサイトです。 レインズは会員（全国約１４万社）の宅建業者（不動産業者）のみが閲覧できる 仕組みなので一般の人は閲覧できません。抜き行為を目論む他の不動産業者は、レインズ登録情報などから売主を特定し、売主に直接、買主を紹介する。手数料を割引する。という甘言で誘ってきます。キー太先生抜き行為をする不動産業者は信頼に値しないと考えたほうがよいでしょう。キー太先生にも売却や賃貸で見ず知らずの不動産から買主・借主がいますので連絡くださいという文面でよくお手紙が届きますが、無視しております。「抜き行為」は売主の不誠実な行為ですが、「囲い込み」という仲介業者の不意実な行為があります。「囲い込み」とは、専属媒介契約を締結していることをよいことに他社の仲介業者（買主）から問い合わせがあっても（売主には知らせずに）他社の仲介業者（買主）に対して無視したりウソをついて断る行為です。そうすることで、自社またはグループ会社で買主も独占し、売主・買主双方からの報酬（両手仲介）に誘導します。実際は「囲い込み」を検索で調べて頂ければわかるようにと大手不動産でも横行しています。売主にとっては、買主を握りつぶされるので売却時期が遅くなったり、売値の値下げに誘導されたりの不利益が生じます。日本の場合は、売主の仲介と買主の仲介を兼ねることを認められていますが、海外の場合は、両手仲介（売主の仲介と買主の仲介を兼ねて双方から報酬を受け取ること）を禁止している国もあります。執拗に②③を勧めてくる不動産業者は信頼に値しないと考えたほうがよいでしょう。次回は「土地と氏神様」です。
2024.09.15
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土地の時効取得とNHK短波ラジオ
こんにちは キー太先生です。8月19日 NHK短波ラジオなどの国際放送で中国籍の40代男性外部スタップがニュース原稿になく、日本政府の公式見解と異なる発言していた問題で、ＮＨＫは26日、午後５時50分から５分間の謝罪番組を放送したそうです。＜発言内容＞釣魚島と付属の島は古来から中国の領土です。NHKの歴史修正主義宣伝とプロフェッショナルでない業務に抗議します（中国語）南京大虐殺を忘れるな。慰安婦を忘れるな。彼女らは戦時の性奴隷だった。731部隊を忘れるな（英語）キー太先生ＮＨＫはプロフェッショナルでない業務についての抗議についてはご指摘のとおりでです。ＮＨＫは総務省系「マスごみ」の一つです。ＮＨＫの歴史修正主義宣伝については、お前が言うな。と言いたいです。さて、北方領土や竹島にしても、日本政府の見解は「日本固有の領土」です。「日本固有の領土」はキー太先生など冷戦時代に育った世代はよく聞かされていたフレーズです。日本固有種（特定の国や地域にしか生息・生育・繁殖しない生物学上の種）のように言いますが、固有の領土などは言葉遊びの主張です。ヨーロッパなどの国境線は戦争と時代で変わりますし、固有の領土はどの国家にも存在しません。ロシアの主張する戦争の結果のほうが理解できます。日ソ中立条約の一年前破棄通告を無視して宣戦布告してきたロシアも如何なものかと思いますが、現在におても信用に値しないロシア政府をあてにした日本政府の失策でしなかありません。故安部元首相が頑張っていた「日ロ平和条約」などはそもそも意味がなく、取り返す権利を放棄することはありません。ロシアが弱体化したとき取り戻しましょう（笑）。契約や条約は（守るであろうと信用がある）相手に対して行う行為です。土地や不動産を長期所有している場合、本来の所有権を持っていなくても、所有権を主張できる時効取得という制度があります。長期間にわたって他人の土地を占有していた場合、所有権を取得できる民法上のルールです。土地の占有期間が10年または20年以上続いた場合、登記名義人よりも占有者が優先されるため一定要件を満たすと占有者の土地になる場合があります。＜一定の条件＞ ・所有の意思をもっていること ・他人の物を、平穏かつ公然に占有していること平穏とは、占有の取得や保持につき、暴行・脅迫などの違法行為を用いていないことをいい、公然とは、隠し事がない状態であることをいいます。近年、法や正義を無視してでも力を行使してある領土を占有し支配する事実上の状態またはそれを狙う行為を実効支配というようになりました。法律の世界には「権利の上にあぐらをかくものを救済しない」という法理があるそうです。中国も尖閣諸島、韓国も竹島の管理が及んでいなかったので、近代の法の考え方では彼らの領土ではありません。月は俺のものだと言っているようなものです。＜自己の不動産管理の注意点＞・自分の土地を管理せず長年放置していると第三者に時効取得される可能性がある。・隣地の建物が増築工事を行い、自分側の敷地にはみ出している場合、 はみ出している部分を撤去させずに黙認すると時効取得される可能性がある。自己の不動産はしっかりと管理しなければなりません。次回は「抜き行為の誘いと囲い込みの罠」です。
2024.09.12
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隣の土地は倍出しても買え
こんにちは キー太先生です。地方の土地を買いました。７年ぶりの不動産取引きになりました。きっかけは、所有しているアパートに貼っている不動産屋の連絡先を見て、隣地の所有者が更地（駐車場）を売りたいと不動産屋に連絡があったためです。売主さんの希望価格は300万円ですが、550万円で当該土地を取得（1995年）したそうなので約半値の250万円の損切です。高齢の売主さんが終活処分されたいとのことでした。＜概要＞ 価 格：300万円（6万円/坪） 住 所：北関東 某市 交 通：駅から３Km 敷 地：約50坪 道 路：公道 幅員4.5ｍ 水 道：上下水道 現 況：駐車場3台分（昭和50年代に宅地開発された一区画が75坪程度の住宅地内） 隣 地：所有地（アパート２K×４戸 敷地58坪）昔から ・「隣の土地は倍出しても買え」 ・「隣の家は借金してでも買え」という格言がありますが、本当でしょうか？キー太先生そんな田舎の土地はいらない！地方は人口が減るし地価はまだ下がる！と家族からは反対意見、あなたが死ぬまでに処分してね！と言われました。地方の地価はどこまで下がるのでしょうか？土地には住宅適地もありますし、田舎といっても適地が無限にあるわけではありません。素地から新たな宅地造成には費用が掛かります。宅地造成費の目安は以下の資料があります。令和4年度の宅地造成費（出典 東京都 宅地造成費の金額表＞令和４年分 財産評価基準書 東京都 宅地造成費の金額表｜国税庁 (nta.go.jp)整 地 費 整地を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 800 円伐採・抜根費 伐採・抜根を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 1,000 円地盤改良費 地盤改良を必要とする面積１平方ﾒｰﾄﾙ当たり 1,600 円土 盛 費 他から土砂を搬入して土盛りを必要とする場合の 土盛り体積１立方ﾒｰﾄﾙ当たり 7,200 円土 止 費 土止めを必要とする場合の擁壁の面積１平方ﾒｰﾄﾙ 当たり 76,600 円規模や条件によりますが、土盛費、土止費を除いて3,400円/㎡（11,000円/坪）ですので、素地が０円としても開発許可、道路造成の金額から勘案すると新たな住宅用地造成（素地に近い別荘地を除く）は数万円/坪以上の費用が必要となります。また、当該住宅地内をストリートビューで見ると空き家も見受けられます。50坪の敷地に建っている35坪の古家を解体する場合、解体費用は100～200万円になります。解体費用をかけて更地にしても土地200万円-解体費用200万円＝０円になりますので50坪の土地を200万円で売るインセンティブがありません。近隣の更地の類似地でも坪4万円が相場でした。つまり、当該住宅地で200万円以下の土地が販売されることは期待できません。交渉の末、1.25倍の250万円（5万円/坪）で妥結、購入しました。「隣の土地は倍出しても買え」というのはありえません。隣地を市場価格より高く買うメリットは次のとおりです。 ・所有地のめくら地や旗竿地が解消される。 ・敷地が広くなることで建築制限をクリアしやすくなり土地の有効利用できる。 ・より大きな建物を建てることが可能になりスケールメリットを期待できる。 ・自己使用のメリットがある。メリットに見合う価格が上限です。当該土地の収益（月極駐車場の利回り）は２％強しかなく、投資を回収するには40～50年も掛かるので投資不適格でしょう（キー太先生は死んでます）。しかしながら、アパートの近くに所有している一戸建て貸家の居住者がその土地を駐車場として賃借しております。地方では自家用車が一人一台なので、駐車場台数が賃貸時のネックになりますので、追加投資（買い抑え）せざるを得なかったのがキー太先生の事情でした。次回は「土地の時効取得とNHK短波ラジオ」です。
2024.09.09
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定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）
こんにちは キー太先生です。茨城県境町の定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）についてです。定住促進とは定住人口の増加を図るため、自治体が他の地域からの転入者や地域の若年層を支援する制度です。前回ブログは、茨城県旧大洋村がサラリーマンの夢の週末別荘から生活困窮者の終焉の家になっていることを紹介いたしましたが、茨木県猿島郡境町（人口24,000人）ではマハロタウンⅡという定住促進住宅を提供しています。＜マハロタウンⅡの概要＞ 住所：茨城県猿島郡境町2249番地1ほか 建物：木造2階建て約100㎡（約30坪） 敷地：敷地約165坪（約50坪） 家賃：84,000円（64,000円）/月 （所得・世帯条件による減額） 時期：2025年2月末頃（予定） 21棟これだけでは、よくある地方都市の一戸建て貸家と変わりませんが、この物件は25年住み続けたら、土地と建物が無償譲渡されます。交通（抜粋）キー太先生マハロタウンの第１弾（2024年3月）の22棟は満室です。マハロタウンⅡでも選考委員会での入居審査があり、定住促進住宅によって子育て世帯など若年層を取り込む思惑でしょう。「消滅可能性自治体」マップでは境町は消滅可能性自治体ではないものの境町の人口は2020年24,201人に対して2050年は18,102人への減少が予測されています。土地と建物の無償譲渡は、お得？税金のバラまき？＜25年間の家賃合計＞ 84,000円（64,000円）×12×25＝2,520万円（1,920万円）＜土地・建物の推察＞ 土地 5×50坪＝250万円 建物 60×30坪＝1800万円住宅ローン≒家賃なのでそこまでお得とは言えなそうです。しかしながら、おもしろい取り組みなのでどんな町長なのかと調べてみましたら、芝浦工業大学工学部建築工学科卒の1975年生まれの町長さんでした。キー太先生は、知恵を絞って考えることが出来ない首長の地方自治体は消滅するであろうと思っています。境町は教育、子育て支援などに尽力しているように見受けられ、境町に将来性や希望を感じて移住される方が増えることに期待したいと思います。次回は「隣の土地は倍出しても買え」です。
2024.09.06
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別荘・セカンドハウスの罠（大洋村）
こんにちは キー太先生です。別荘・セカンドハウスの罠（大洋村）についてです。関東の3大別荘地とは、軽井沢、伊豆・箱根、那須です。かつて「大洋村」という別荘地がありました。現在は茨城県鉾田市と合併していますので、大洋村はありません。（鉾田市の人口は約5万人）大洋村は太平洋に面しており、気候が温暖な地域です。サラリーマンでも手頃に買える別荘地として、毎週のように新聞に折り込みチラシが入っていたと記憶しております。Xユーザーの吉川 祐介さん: 「大洋村の物件を買った知人の方より、前所有者さんが保管していたという「オーシャンロッジ（春日井産業）」の折り込みチラシのデータを頂いた。昭和６３年。 これ、土地建物の価格なのか、それとも建物だけの価格なのかよくわからないな。 https://t.co/xOSzkfRr2z」 / X車で2時間で菜園付きの謳い文句でしたが、別荘地といっても、計画性がなく複数の不動産業者がバラバラに開発し、1万戸以上分譲されました。家の面積も小さく、別荘というよりロシアのダ―チャに近い感じです。駅は、鹿島臨海鉄道（大洋駅）という無人駅がありますが、自家用車がないと生活できないでしょう。現在は、倒産・撤退してしまった開発業者によるミニ開発のため、私道やインフラの維持管理が出来ず、また家も1970年代、80年代の資材の悪い時代の建物のため限界集落、廃墟化してしまっております。今は10～100万円で買うことできる、一応住めそうな狭小中古別荘が残っているようですが、新たな購入者、移住者は首都圏からの年金が暮らしの高齢者が多いそうです。サラリーマンの夢の週末別荘が生活困窮者の終焉の家になっていることは皮肉なことです。別荘・セカンドハウスの購入を考えている方（お勧めはしませんが）は、同じ轍を踏まないよう不動産を選びましょう。次回は「定住促進住宅（アイレットハウス マハロタウン）」です。
2024.09.03
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