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おかげ様で2月24日セミナーの申し込みが入ってます
来年2月24日開催のふんどし王子・メルカリポール・防人1号三人のコラボセミナー70名の募集枠におかげ様で40人の申し込みが入っていますあと30人ほど枠がございます。時間が都合つかなければセミナーのみ・懇親会のみどちらもOKです参加表明は以下のメールアドレスまでセミナーと懇親会の参加表明と連絡先を記入の上よろしくお願いします。また、セミナー講師へ質問があればメールに添付してください。転送します。harmony-estate@amail.plala.or.jp折り返しメールで会場をお知らせいたします
Nov 28, 2017
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2018年2月24日のフン様セミナーは順調に申し込みいただいてます
たびたび告知させていただきますが現在は70名の席に対して20名の申し込みをいただいています。来年の春のセミナーですが おそらく年内には満席になるかと思います。フン様、ポール氏が活躍する富山はけして大きな都市ではありません、北海道で言えば釧路とか小樽などと変わらない程度でしょう。ですから、田舎の地方都市で不動産投資をしている方やこれから、不動産投資を考えている人たちに大変参考になるセミナーになります。できれば、20代30代40代の方達に是非参加してほしいです。当然、オイラが聞いても参考になるセミナーですので年齢が高くても参加は大丈夫です(笑)また、福岡の防人1号さんは 中古をメインに8億の資産を手に入れたイケメンです。福岡はご存知のように札幌と規模が同じような都市です。こちらも、参考になることが多々あるセミナー内容と思います。最近、オイラも日本を歩いていいて札幌や北海道だけでない都市や地本での賃貸業を参考にして札幌の賃貸業に生かしています。参加表明は以下のメールアドレスまでセミナーと懇親会の参加表明と連絡先を記入の上よろしくお願いします。また、質問があればメールに添付してください。転送します。harmony-estate@amail.plala.or.jp折り返し会場をお知らせいたします
Nov 25, 2017
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2月24日のセミナーにビックなゲストが・・
来年2月24日のセミナーですが ふんどし王子と防人1号の名付け親加藤ひろゆきさんが顔を見せに来てくれることになりましたただし、バブの機嫌次第なので確定ではありません(笑)ただ、二人のハンドルネームをつけた手前ゲルマン式の挨拶をしに来ることは間違いないです。2018年2月24日 午後1時スタート午後6時までの長丁場セミナー代5千円・懇親会5千円 合計1万円です会場キャパは70名 先着70名までです。彼らからのクレージーマインドを聞くと出来ないことは無いと理解できるセミナーになると思います。以下のメールアドレスまでセミナー・懇親会の参加表明をお願いしますharmony-estate@amail.plala.or.jp折り返し会場をお知らせいたします
Nov 23, 2017
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ふんどし王子・クレージーマインドボール・防人1号
２０１８年2月24日 午後1時から6時まで（予定）札幌北口徒歩5分のセミナー会場にて健美家コラム・楽天ブログでおなじみの「ふんどし王子・メルカリポール・防人1号」上記三人がコラボするセミナーを開催します！！一人持ち時間90分程度お話しと質疑をしてもらい夜は赤フンで舞を踊るかどうかは分かりませんが寒い札幌で熱い不動産論議をする懇親会を計画していますセミナー代5千円・懇親会5千円 合計1万円です会場キャパは70名 先着70名までです。彼らからのクレージーマインドを聞くと出来ないことは無いと理解できるセミナーになると思います。以下のメールアドレスまで参加表明をお願いしますharmony-estate@amail.plala.or.jp折り返し会場をお知らせいたします
Nov 22, 2017
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面白い企画
来年の２月２４日午後１時から札幌駅北口でこの健美家コラムでご存知の「ふんどし王子」と「メルカリ大家ポール」そして「防人１号」の三人コラボのセミナーをオイラが企画しました。低俗性・クレイジーマインド・格安中古物件 それぞれで成功しているマインドを北海道の皆さんにお届けしようと思います。最大で７０名ほど入る会場です、３人の生の声を聴きたい方は以下のメルアドまで連絡ください。ある程度の人数になりそうでしたら暇をみて返信します５０人くらい集まれば会場費と三人の旅費と宿泊費程度は５千円の会費程度でペイしそうです。夜はふんどしの舞が見れるかも？？と懇親会を予定しています会費５千円・懇親会費５千円を予定していますのでセミナーのみの方、両方参加の方 参加意思を示して以下に連絡くださいharmony-estate※amail.plala.or.jp※を＠にしてメールください
Nov 21, 2017
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コラム情報の持ち歩きについてのお願い
今月のコラムで書いた 個人からの現物出資同等による法人成りの方法についてのお願いです。私の実名を使って金融機関に法人なりとして同じことが出来ないか相談をされている方が現れたとの情報が入りました。コラムに書いているように自己責任で自分の税理士さんと相談の上金融機関ともご相談ください。オイラが出来たことが皆さんができるとは限りませんくれぐれもオイラの個人名等を使っての金融機関持ち込みはおやめください。今後はコラムも中身の薄いものしか書けなくなりますのでご理解ください。
Mar 27, 2017
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備忘録
今回の世界1周の旅行で回った国での現地ガイドさんから聞いた話を備忘録でドバイ 日本人ガイドさんで４年住んでる人4年前と今では町の景色が変わってるほど建物が多く建っている日本からも不動産投資家がツアーを組んでやってきていてその頃は物件価格も高騰していたが現在は物件価格は少し下がっているしかし家賃はむしろ上がっている南アフリカケープタウンアイルランド系のガイドさん（旦那さんが日本人）アフリカ中から人が入ってくるので国の人口はまったく不明なのだとか・・アパルトヘイト政策が終了後に不良入居者が入ってきて治安の悪かったエリアをユダヤ人がブロック全体を買い上げ不良入居者を立ち退きさせて価値を高めて売却したそう町中では物件セールの張り紙が結構張られていた2階建ての家はケープタウンでは高級住宅ばかりなので現地ガイドさんが日本に行った時は日本では2階建てばかりなので皆さんがお金持ちばかりと思ったが土地が狭くて二階建てになったのが後から分かったロケーションの良い広い戸建てはこの何年かで10倍になったものもあるお金持ちは治安の良い場所へ移動しているしそういう場所は価格も総じて高いブラジルリオデジャネイロ現地に３０年以上住んでいる日本人（奥さんがブラジル人）コカパパーナの海岸に面しているのはほとんどアパートでホテルは少ないその中に自分のアパートがありBRIC,Sブームで価格は１０倍になったがレアルが半分になったので現在は日本円換算では５倍ただし、その１０倍になった価格での売却物件が多いがさっぱり売れないとの事お金持ちはどんどん治安の良い場所へ移っているそうでコカパパーナの海岸では何も持たなければ襲われないが鞄やカメラを持ってると暗がりで襲われるそう高級マンションの入り口はセキュリティを高める為フェンスで囲っているのが多いリオにくると仕事やご飯にありつけると農村部から出て来る人が多いそして住むところが無いので勝手に住宅を建てて勝手に電気水道を引いて使っているその分をお金を払える人が負担しているしかし、国民性の違いか鬱で自殺する人は皆無らしロスアンゼルス２０年以上現地で働いているて米国籍取得した日本人ガイドさんロスではビルの見えるところや海の見える場所は住居としては人気が無い日本と違い中心部に近く治安が悪いのでファミリー層は郊外郊外と住居を移している郊外に出ると土地はいくらでもあるから静かなところに住みたがるただし現在は行政主導で中心部の倉庫やオフィスビルの再開発を進めていて最近はオシャレな若者が中心部に移ってきている治安の悪いエリアの築４０年の木造住宅でもものすごく高い売買価格は５千万～７千万治安の良い場所なら１億以上古い物件で治安が悪いエリアでも家賃は高いが大抵は何人もでお金を出し合いシェアで住んでいるこの国では仕事に対して正社員でなければならないとの意識は無いみんな時給で働くのが当たり前と思っている日本がこちらから見たらおかしく見えるとも言っていた西海岸は６００キロ離れたフーバーダムから水を引いて砂漠に水を撒きながら造った町だが人口が増えすぎたのとダムの水位が年々下がっていることから自宅の芝生をロックガーデンに変更するのに補助金を出して行政が推奨しているそうで新築は芝生は張れないとも言っていたあと５０年も経過するとダムの水が無くなる可能性があるが公には発表されてない？？とも言っていた
Jul 18, 2016
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人をもてなす事への拘り
現在は7月2日から15日まで 取引先の理事長主催で 西回りで世界一周の 旅に出ているところです 羽田をででタイ経由で ドバイ中心部観光と 世界一高いブルジュ・ハリファの展望台に登り アブダビフェラーリmuseumで 世界一早いジェットコースター体験をして 翌日エチオピアのAddis Abebaを経由して 南アフリカケープタウンの喜望峰を観光 昨日からはケープタウンから ヨハネスブルグを経由し ブラジルサンパウロ経由で 世界三大滝の一つ イグアスの滝を見る事が出来ました あまりにも壮大な滝に感激しました 連日２日に一度の10時間前後の 移動で疲れも出てきましたが 疲れを吹き飛ばす 感動を味わう事が出来ました。 これでまだスケジュール半分です（笑） 強行なスケジュールですが 強力なリーダシップで総勢20人近くを 率いてくれる理事長には頭が下がります。 そんな理事長の人をもてなす事に 対する強い拘りを見る場面が有りました。 シチェーションを細かくは 書けないのですが、、、 言葉も通じない現地の人を相手に 前日の打ち合わせと違う事に対して 日本語で堂々と身振り手振りと 時には強い言葉もって 動向し引率している皆さんの為に 現地のセッティングの やり直し要求をしてくれました その思いは動向している皆さんに ひしひしと伝わりました 旅行では沢山の感動や勉強もありますが この理事長からは人としての 学びが多々あります。 そういう事を学べる場が この理事長の主催した旅行でも有ります。 普段は決して話せないような大物とも 気さくに話せる場も提供してくれたりします。 人として、まだまだ足りない自分を 確認する為の旅行でも有ります。 二週間あまりの旅行は相当な覚悟と気合 更には家族の理解理解と協力が無ければ 行くのは難しいですが しかし、そんな理事長や大物とも 一緒に旅行に行くからこそ そこから学べる事が有ります。 それを、理由を付けて学びを放棄しては 人としての成長は望めません。 リアルな場面でしか学べない事も 多くあるという事です。
Jul 8, 2016
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ハワイのコンドミニアム購入
１週間ハワイに行ってましたが当たり前なんですがハワイでは毎日綺麗な青空毎日コバルトブルーの海毎日サンセット通り雨さえ天の恵みに感じますまさにオイラの天国の国のイメージです一方極東の地と言えばこの時期は日中晴れても朝晩霧がかかり綺麗な夕焼けは１週間に１度あるか・・ないか海の色は鈍色の海だからこそ 青空がありがたいし暖かい日が嬉しかったりもしますが・・そんな極東とは全く違う天国の地でairbnbをやってみようと思ってコンドミニアムを購入してみましたサポートしてもらったエバンさんのおかげですが毎日ハワイ不動産を見せてもらい刺激的有意義な１週間を過ごせました。この１週間で一時１０円近くも円高になったりして決済時には３ヶ月前からみると総額で１００万以上は支払が少なくなったのではと思いますドル建てで不動産を持つことで現在の円建て１００％の不動産に対する自己バイアスが多少緩和された感じがあります今はハワイ効果で日本の不動産投資に対しては心がスローダウンしていますあまり欲しくなくなるというか・・面白い自分の心の変化を感じます。
Jun 29, 2016
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ブログは暫くお休みモード
ケンビヤさんでコラムに追われる日々になりました不定期でもOKと言うことで書き始めたところ盟友の赤ちゃんからも言われました「あまりピッチを上げると続かないよ～～」ピッチも上げてないのにもう息切れしそう （笑）暫くはコラムに集中してブログはお休みします！！そもそも、最近は書くことも無いんですがね・・・11日にのケンビヤさんのパーティで合いましょう。
Jun 9, 2016
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地震列島の不動産
札幌には地震が無いという話しがあったがそんなものは アテにはならない日本全国地震がどこでも起きることがこの何年かで証明されている借金をして不動産投資をするならその覚悟も必要だろう津波も地震も地球時計で見たら必ず起きることだし自分だけが例外などない今は たまたま 上手く行っているだけ。。そんな程度のものだと思う。震災は他人事ではなく自分事だとして心の中でシュミレーションしている。そして、被災地に心を運ぶようにしたい。
Apr 16, 2016
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ドル建て資産
先週はエバンさんに会いに ハワイに行って来ました実に２７年ぶりのハワイでしたがワイキキ界隈は高層の建物も増えた感じです高速道路は全米三番目の混みようだそうで朝はクルマクルマクルマって感じです物件も何件か視察してきましたが利回りでは買えるようなものはありません。同じ利回りなら東京の２３区の山手線内区分も楽に買えますね(笑）またランニングコストも高いですね。。それでも、出口が取れる物件なら節税とドル建資産としてなら検討できるものもありそうです。日本の円が最近強いので丁度良いタイミングで視察できましたがそれでもレストランは高い！！日本のデフレがもたらした外食業環境は凄く恵まれてると感じましたともかく日本一寒かろうが・・我が極東の普通のご飯が一番美味しいことは帰ってきて実感します。４年前にドイツ・イギリスを回った際にユーロ･ポンドが安くてこれは！！ チャンス？ポンドは買いと思いましたがロンドンの不動産は買えませんでしたたらレバで あの時買っていれば・・でしょうが生活感での比較は結構あてになるのかもしれません。そういう意味では ハワイは高い！！米国リセッションの時にロケーションが良い場所を購入するのが王道でしょうがだからと言って試し玉を持たない事にはリセッションの判断もつきませんから・・試し玉程度には仕込みたいところです。帰りの上海直行便はにぎわっていましたから某国からの観光客も増える傾向ははっきりしてるし高値安定がハワイの不動産なんだろうぁ
Apr 8, 2016
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全額損金に落とせる保険の謎！！
期末までに支払うと全額損金に落とせる生命保険がある5年かけ続けると返戻金が１００に対して８０％ほどになるそうだ保険会社の説明はこうだ・・もし毎年1千万かけると350万の税金が浮く 実際の手出しは650万でしょ？？それが最後に4000万になるので実際の負担率が650万×5年で3250万に対しては１２０％の実質返礼率になると言う事らしいが4000万の返戻金に対して３５％の税金がかかることが説明には載ってない (笑)その返戻金に対する支払い税金まで含めると５０００万支払って４５００万戻ってくるので１０％損をするのだが・・・・・なぜか、、、 この保険が売れるらしい人間の心理を突いた保険商品なのだろう目先の税金を支払うことよりも将来の１０％の損を許容する心理だ。それでも将来返戻金をもらう時に損金を発生さえることが出来れば支払い税金先送り出来ることでやる意味がある場合もあるのだが。。少しでも利益を多く積み上げて税金を多く払うようなマインドの方が健全だと思われる。
Mar 29, 2016
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株の評価減
不動産賃貸業は先々の損益シュミレーションが立てやすい稀に見る業種だだから、事業継承も計画的にやりやすいしかし、売却益の圧縮となると単発なので方法は限られている。キャッシュアウトを伴う節税方法はそれなりにあるがレバレッジを絡めた節税方法は限られている太陽光もお祭りは終わった車は所詮はたいして意味のある節税にはならないキャッシュアウトしても節税に意味がある場合はそうするべきだろう。オイラの場合のとりあえず意味としては株の相続評価減か・・・・株の評価を落としておいて子供たちに株の譲渡をしておくそれはまあ それなりに意味がある事だろう。
Mar 21, 2016
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提供価値の対価としての家賃なのかを自問しよう
家賃はオイラが提供した価値の対価として入居者様から頂いていると考えている新築の家賃設定を自分でやっているのも自分で提供した価値を確かめる為でもし募集の反響が悪いとしたら価値以上の家賃設定をしたことになる募集反響が悪い場合も全部自分の責任だ！！価値（家賃）は募集シーズンでも変化するだろうし一律ではないが。。もし、設定した家賃で入ってもらえばそれは自分が考える価値と入居者様の考える価値がバランスしたことになるもし、家賃を下げなければならないなら価値以上の価格設定をしたことになる当たり前のことだが単純に近隣事例家賃で捉えるか提供する価値の対価と捉えるかで手にとると同じお金ではあるがその価値には違いが生ずると思う。出来るならお客様が価格以上の価値を感じてくれるものを提供したいそうすることで多少ではあるがオイラは世の中の為になること出来るおかげさまで今年の１月竣工新築２棟合計５２室募集の残りがあと２部屋になった この分だと３月末まで満室になるだろう現在の部屋数３３０室で現在空室が確か７部屋（申し込み分を除く）現在の退去予告が確か７部屋ほど昨年の新築１棟３０部屋で一年間で６部屋退去があったのは想定外だったがここは空いても割合とすぐに決まるので賃貸ニーズがある良い場所だったと思う全体でこのペースの空室数なら年間稼働率は９８％近くいくのだろう分母が増えることで稼働率は安定する賃貸業を安定させるには稼働率の観点からも場所や間取りも違うものを１０棟１００室くらい持てるのが一つの理想だと思うが緻密な戦略と共に大胆な行動をしないと短時間でそこに至るのは難しいだろう。しかし焦ることはない。。焦って失敗したらそれこそ元も子もないからね
Mar 11, 2016
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いかにして縮小していくか
膨らませた借金は いつかは返さなけれならない「借りた金は返すな」と言うタイトルの本もあるが・・所詮借金は借金だ自分が未来永劫コントロール出来る訳でもないオイラは６０歳になったら７５歳まで時間をかけて徐々に縮小するつもりでいるその時の経済環境がどうであろうがたとえ市況で売却損がでようが縮小均衡に向けてやることは決めているどの時点で絶命したとしても資産＞負債 となるようにバランスはとっておくそれが家庭人としての努めだ。
Mar 8, 2016
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地道に長期スパンで考える
某メガ大家さんの話しのなかで不動産は勉強をすることで「たとえ大成功はしなくても大きく失敗するリスクは非常に少ない」と言っていたが確かにその通りとうなずいた実際オイラのも２０棟以上の１棟物件と２戸の区分を持ってみて思うが確かに２戸の区分では損をしたが１棟物件はトントンでの売却が１棟だけであとはそれなりに利益を得て売却を出来ているし現在の市況であればかなりの含み益を内包している。漁業を経営してた経験からも言えるのだが不動産賃貸業ほどぬるい仕事は無いこの賃貸業で失敗をするなら他の仕事で成功するのは難しいのではと思う現在の市況でも新築をやっているし今後もやり続けるつもりだが現在はオイラ自身は踊り場だとも思っているしニュートラルで考えるように意識はしているが欲が絡むと間違った判断をしてしまうだろう。
Mar 6, 2016
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男の約束
男どうしの約束男として生まれた以上男どうしの約束をしたら何をさておいてもはたさなければなららいそれが男の約束その約束を果たすときには妻は黙って支えるのが当たり前男は女房子供を言い訳にしない本当の男の女房ならだまって、送り出すだろう最近 男＝漢が少なくなってきてる金○マがついているのに男じゃない奴が増えていると思うのはオイラだけか？？自分が悪かったと心から思えたらどんなことをしても謝るだろうし心を伝える努力をするだろう少なくてもオイラはそうしてきたし今後もそうして生きていきたい今日は酔ってるので親父の戯言だと思ってもらっていい
Mar 1, 2016
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メガ大家は最高の経営者
昨夜は岡山のメガ大家さんでもあり 不動産界の巨匠のセミナーを受講しました さすがとしか言いようのない 経営をされてます まさに、王道の経営者です。 不動産投資と言う言葉は 嫌いらしいです（笑） あくまで不動産経営と拘る その姿勢は見習うこと大です。 オイラは自分よりも年下でも 尊敬できる人は 兄貴！！って呼ばせてもらいます（笑） 兄貴！極東で秋刀魚の美味しい季節は 声をかけさせて頂きます。
Feb 29, 2016
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今年は妻名義でアパートを新築予定
今年１月に新築２棟が竣工したのですが昨年から探してましたが法人用の手ごろな案件が見つからず法人での取得は暫くお休みになりそうです現在はまだまだ、満室には程遠い状態ですが家賃設定や募集の条件を見直しながら３月末満室に向けて力を入れますが満室になれば、やることは少なくなりますでも、何もしないのも退屈なので妻名義で小ぶりな木造アパートを今年の秋までに一棟建築予定ですなぜ妻名義か？まあ、オイラの個人物件が２棟あるのでバランスをとる為ですかね・・一昨年にとある放送局に売却した妻名義の中古ＭＳの売却益も８００万ほど残っていますので丁度８００万の土地が昨年暮れに見つかりましたので丁度良いかなってところです(笑)土地は現金で来月決済予定ですが土地の仲介業者さんとは信頼関係で契約と決済を同日でいかがとの事で買い付けも入れてませんし契約も結んでません。この土地は特別良い立地ではありませんが将来売却するには土地建物で売りやすい価格帯に収まるであろうと想像しますのでそこそこリスクは低いでしょう。これが竣工して稼働したら夫婦二人で合計４棟５０室からの家賃は３千万ちょっとで税引き前の手残りが１千万程度なりますこれで将来は自分の会社から役員報酬を取らなくてもある程度の生活出来るようにしておくととちょっとだけ良いことにも応用できます。 色々な手法を組み合わせてリスクを減らしながら変化し続けることが生き残りに必要だと考えています「強いものが生き残るのではない変化に対応できるものが生き残る」誰かが言ってましたね・・だんだんと老化で固くなった脳みそは あえて環境を変える事で一度潰してから寄せ集めて固めるのが良いのかもしれません。
Feb 24, 2016
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高層ＭＳと低層ＭＳの違い
今年新築は５階建てを２棟建設したうち１棟の方の決まりが悪い１月末竣工なのにまだ半分も決まってないどうも家賃設定を間違えたようだがこの何年間１０層ばかりやっていたので低層ＭＳの家賃設定を間違えてしまったようだ同じスペースを貸し出すならばグレード感のある高層マンションに分がある場所は良いのでもう少し様子を見るが立地の良い場所での１０層はやはり強いと感じる今年から暫く低層ＭＳを建てるだろうからこの失敗を次に生かそう
Feb 23, 2016
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北海道でも広告費無しで決まる町もある
マクロとミクロの視点でみると北海道の衰退地方都市はマクロ的にはドンドン土地値も下がり不動産としての魅力は無くなるしかし、ミクロ的には融資も付きにくく（金融機関事態がネガティブなので）新築の供給が需要より少ない（物件数自体は余っているが優良な物件が少ない）未だに広告費無しでも 満室になる地方がある将来的には価値はドンドン減っていっても最終的には太陽光発電と同じで期待利回りが市場のコンセンサスとバランスしたところが価値となり価格が付く不動産投資の世界に身を置いてなければ次の波も見えないだろうだから、常に身を置くべきと思っている。しかし、こんなに利回りが下がっている札幌であえて勝負することもないと思っている。こんな時は、金融緩和も不動産バブルもリーマンショックも関係しない地方都市でミクロの観点で投資額を絞って参加するに限るじりじりと衰退はするが 計算も出来る儲けも多くは無いが損も少ない所有期間中にしっかりとキャッシュフローがあればいい。。最悪、出口でトントン、トータルで損さえしなければ良いその代わり、異常な不動産投資加熱の波にのまれないですむ。波には高いところと低いところがあるがそれに加え 海には波とは違う「うねり」があるうねりとリンクすると波を更に高く押し上げうねりは波をすり鉢の底のようにする今は「うねり」の無い 水深の浅い入り江に避難しながら次の追い風と波にのるチャンスを伺う時期かもしれない。
Feb 8, 2016
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体が寒さに慣れてきたが・・
大寒の頃は北海道では場所によっては最低気温がマイナス３０度にもなっているこの地は三方を海に囲まれている関係で内陸部ほど気温が下がらないがそれでも、日中の最高気温がマイナス７度だったりする日もある外にでると１２月頃のマイナス３度よりも寒くなく感じるのは体が寒さに慣れてきた為だろう人の感覚は 実際と結構違ったりするから厄介だ建築費が安かった頃にはこれからもまだ建築費が下がると感じると様子見をして買えない中古物件の利回りが高くて格安の土地が売れ残っていた頃はまだ、下がるのではと感じて買えないしかし、土地も建物も中古物件も価格が上がっているのに慣れてしまうとこれからも、まだ上がるとの感覚が染みつきいつの間にか高値掴みを平気でするようになる気温と同じように数値で把握しておかないと何時か来た道に行ってしまうかもしれない。
Feb 3, 2016
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文章って大変ですね
今年からコラムを書くことになりましたが文章を書き続けるって大変なことですね毎日ブログを書いてるブロガーさんって凄いって思っちゃいますでも、「アウトプット無くしてインプット無し」ですから自分の頭が空っぽになるようにコラムで吐き出しますそうすることでまた、新しいものが入ってくるでしょう。しょせん、バンドマン崩れの漁師あがり(笑)気負わずに ダサい言葉でも自分の言葉で書いて行こうと思ってます。
Jan 31, 2016
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内覧会ご盛況
本日の内覧会は大変盛況だったと聞いた皆さんに見てもらってオイラは少し気恥ずかしいが明日も開催しているようなので時間があったらジョルジオ・小林プレジデントに合いに行くとプレジデントはとっても喜ぶだろう不動産は本当に人の縁で成り立っている仕事だ。売主様土地仲介様ジョルジオ・小林氏建築現場の皆様それに絡む出入り業者様賃貸仲介様管理会社様ご入居者様！！（大好き）そして、今回モデルルーム作成で頑張ってくれたフリースタイルのコジロー夫妻と社員コジローの成長を感じたコーディネートだったもし、時代にマッチした部屋を造りたいならリフォーマーコジローに相談することをお勧めする。彼は新しいビジネスの会社も初めたのでとっても忙しいの事前のアポを忘れないように！！たくさんの人のお世話になりながらオイラの夢が形になる。。明日、時間が思いがけず出来たならオイラのジュリエッタ姫を見てやってくれ
Jan 23, 2016
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最初で最後の完成内覧会のお知らせ
基本、オイラは自分の物件を投資家さんに向けて内覧会はしないが今回は特別にお世話になっているジョルジオ・小林社長の為に投資家さん向けの内覧会に開放することにしましたおそらくオープンな内覧会は最初で最後になる予定これも苦楽を共にしたジョルジオ・小林社長の為だ！！今月１５日に引き渡しになった物件だ１ＬＤＫ３４戸 エレベーター付きの５階建てペット可能なシャレオツな物件だ（と思う）タッグを組んでいるジョルジオ・小林社長は内装のセンスが良い！！若干夜のオイニー（１０１加藤さんから拝借 匂い）がするがたぶん、みんなにも許容範囲だ（と思う）エントランスや共用部内装に関しては何時もお任せしているがただし、基本になるコンセプトはオイラが決めるし間取りに関してはオイラの拘りには トコトン付き合ってもらって何度も図面は書き直してもらっているどうせ、内覧会に参加されるなら以下のオイラの質問に自分の頭で考えてほしい答えをジョルジオに聞くのは簡単だがそれなら、スキルはアップしないぞ今回は本来なら１０層で建てるべき商業地で８０％・４００％の容積の土地に壁式５層で容積を３２０％程度しか使ってない実際に坪１００万と高い土地だったのだがすごく勿体ない使い方をしている。しかし、現地の土地の形を見てほしいそこに、どうしてオイラが５階建てにしたかの理由がある（くれぐれもジョルジオ・小林社長に聞かないで自分で考える事）そして、５層なのにオイラの物件から１００メーターも離れてない大手が昨年夏に建築したデザインナーズ１０層マンションよりも高い平米単価の家賃設定でも（管理会社の副社長は無理だと言った単価だ）バンバン入居申し込みを頂いている現状があるそれには色々な仕掛けをしているが見ていただいて何個気が付くだろうか？？そこの仕掛けを考えるのが、オイラの一番の仕事だここに至る人脈と経験と想像力を働かせてコンセプトを練り上げるコンセプトが固まれば あとはオイラが考えたことを形にするのがジョルジオ・小林社長の仕事だ彼はそのコンセプトを最小コストで最大パフォーマンスに仕上げるプロである。さあ、みんな こぞって夜のオイニーのするジョルジオ・小林社長に会いに行こう！！オイラが完成内覧会をするのはくどいようだが 最初で最後だ見学した際にその仕掛けが見えたらオイラにそのアンサーメールをくれれば暇を見つけて返信することにしよう。それが参加された方々への今年のお年玉だ。。
Jan 22, 2016
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チャンスの窓は一瞬
気づいている人もいるだろうがサラリーマンがレバレッジをかけた不動産投資で儲ける為のチャンスの窓はもうすで閉じてきている今はすでに十分にレバレッジを利かせた人は守りに入る時期だろうしこれからレバレッジを利かせようと思っていた人達は暫くは次にくる波に備えての準備期間と割り切り自分の価値を高める努力を重ねる時期だろう焦ることはない 次のチャンスは必ず準備をしていた人のところへ来るのだから
Dec 12, 2015
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来年１月竣工物件でまたも・・トラブル
もう少しで竣工という時期に隣の地主から建築に係わるある件でクレームが入ったと建設会社の現場監督から連絡があったもともと、隣の地主が 超がつく変人だった私の土地は道路に面しているが隣の変人地主は接道がなくて別な地主の１ｍの通路を使ってる状態だ私が土地の購入しなければもう、無接道の土地になってしまうしかし、この地主地方に住んでいるため連絡が取れないたまに、連絡が取れたとしても売却価格にに強気な上におまけに最後には連絡も取れず こちらも２年近く待ったが待ちきれず建設を始めたそして、案の定たまに帰ってきたと思ったらクレームを入れてきたオイラも建築現場では近隣に恵まれない事が続いているのでなれっこになってきたのか訴訟でもなんでも起こしてもらったほうがやりやすいとも思っている。すっきりとした建築現場がやはり良いですね。
Dec 4, 2015
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セミナー講師をさせていただきました
過日ですが「札幌の新築RCを検討するポイント」と称してセミナー講師をさせていただきました過去セミナーは３度ほどしか講師をしたことが無いのでまったくの素人講師なのですがそれでも良いとのオファーを受けたので久しぶりに資料も作成いたしました９０分で話せることは限られてますが出来るだけポイントを絞って話しをさせていただきました１ヶ月ほどかけて資料を作成し無駄な部分を削除してはまた、加筆するの繰り返しでしたが人にポイントを伝えることで自分で過去２０年を総括できるのがセミナー講師を引き受ける最大のメリットです自分が現在やっていることが間違ってないのか？自らのリスクは許容できるのか？そんな事も精査できるのが良いですねおかげさまで次の２０年に向けて心を新たにしてスタートとすることが出来そうです。
Oct 20, 2015
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台風の被害だ・・
先週末フルマラソンをなんとか走りきったが・・風邪気味を押して参加したため翌日から風邪が悪化し声が出ない状態が２日ほど続いた今日もまだ頭痛が残っているがかなり回復したようだ。今年は極東の地に２回も台風と台風崩れの爆弾低気圧がやってきた隣町に建てた木造APの物置が突風で倒れ 隣地にもたれたため応急処置で直してもらったりと、、建物を持つという事は常に色々なリスクをはらんでいると具現してくれた小さな事故なのでそれほどの被害ではなかったけれど。。また、保険である程度対応可能なのでリスクはヘッジできてる今は新規で不動産賃貸業に参入するには難しいと思われているようだが２０年前から比べたら現在の利回りでも投資天国な状態だ！！２０年前からみても調達金利と表面金利の差が（イールドギャップって言うんだっけ？）まだまだ、開いているしこの５年～１０年くらいで参入した人は今は売り時と思っているかもしれないがもしかしたら今後５年後は参入がもっと難しくなっているかも・・歴史は繰り返すので金利が上がったらたぶん、その時はフルとかで融資を受けては買えないだろうね。土地の値段は下がるかもしれないけど札幌では建築費が下がる要素はあまり無い中古の利回りは上がるけども それ以上に金利が上がる可能性もあるまあ、何時だって投資は難しいって事だよね
Oct 10, 2015
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リーマンショックもギリシャショックもチャイナショックも・・・
２０年以上不動産賃貸業をやってきて同時に株式もちょぼちょぼとやってきたその間 世界同時株安を何度か経験したが不動産賃貸業には 殆ど影響がなかった（長期的なトレンドでは影響を受けるが）日経が３日で２千円下落したとしてもNYダウが１日で１０００ドル下落しても当たり前の事だが家賃は退去がない限り賃貸借契約書どおりの金額だ。不動産投資は投資というよりも住空間を提供する事業だから事業マインドにも変化は無い最近は不動産に投資としての妙味が少なくなってきたので株式の勉強を改めてしたいと思い株の本をとりあえず１０冊ほど購入し過去の本なども含め読み出したところだった。そこでのこの暴落・・・・今までなら この暴落の渦中にいたであろうが本を読んで勉強してから参加しよういうマインドが良かったのだろうか？？？けしてオイラが聡明になれたとも思っていないが現在は銀行のお付き合い程度の投資信託くらいのポジションしか殆ど持っていないのでニュートラルな気持ちでマーケットを見ていられる今は１０年スパンと長期トレンド世界の中で何処に歪みがあるのかを推理小説を読み解く気持ちで眺めています。
Aug 25, 2015
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本屋さんの平積み投資本
普段本はアマゾンで購入しているが３ヶ月に一度くらいは町の本屋さんで平積みの本を実際に見ながら購入もしている。当然、自分の興味のある本が目に留まりやすいしその辺でバイアスがかかっているのだが都会の本屋さんと違って極東の小さな町の本屋さんでは田舎でも売れる（売れそうな）本だけが平積みになっている（はず）そういう観点から見ると今週見たビジネス関連の平積みは不動産投資関連の本は殆ど見られないし株の本も殆どないコーナーの一角で株も不動産もFXもネットビジネス系もそれなりのバランスで縦に収められているがどれかのジャンルが突出している感は無い一般社会的には株も不動産も興味対象からは外れている時期なのだろうか・・翻って 先日のメガ大家祭りなどには３００人からの聴講者が集まっているし札幌の街では 相変わらず賃貸マンションがあちこちで建っているし買いたい人々が鈴なり状態だと聞いてる。中古収益物件の取り扱いも 低価格帯を中心に活発だとデーターからも分かる一昔前の「〇年で３億儲けた」系の株の本は影を潜めているが実際には 本など出さないでも株で３億以上儲けた人も ざらにいる時代だと株をやっている人からリアルで聞いている。出版数で言ったら 間違いなくこの何年かは （現在もだが）不動産投資本が圧倒的に多いと感じるが過去にITバブル時代は株式投資本が不動産投資本より多かったカリスマ株式投資家さんが沢山居たが現在はあまり表には出てこないように感じる一般的には不動産投資はそろそろピークアウトし別な投資環境へ（感覚的な話で申し訳ないが）シフトが始まっているような気がしてならない（そのために別なジャンルの本を読んでいるが）と言えども不動産投資は今後も投資尺度に合うものは積極的に取り組むつもりだしその方がオイラに限っていえば確立的にも 利益に結びつくだろうと思われる。
Aug 24, 2015
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札幌の不動産市況予測
先日 某社の無料不動産セミナーに登壇されたS先生の講演が非常に為になったS先生は 膨大データーを駆使し札幌の不動産市況等を 過去15年程度から現在まで教えていただいた所謂不動産会社さん主催の無料のセミナーでしたがオイラには1万払っても価値のある内容だった残念ながら 真剣に聞いていたのは2割くらいの人？分譲マンション価格でいえば 平均を取ったグラフ上では２００１年からずーっと値上がりしているすでに１０年以上前から 坪単価は上昇していたデフレから インフレになっていたのだがデフレマインドが20年もあったためにそう思えないのが人間のあいまいな記憶のなせる業か経済と記憶はずれるものらしいS先生がいつも そのことを聴衆に理解させるのに使うのがバブルの象徴ジュリアナ東京の記憶だという確かに バブルの絶頂期とリンクするイメージだがジュリアナ東京開業2年前に バブルは崩壊しているオイラには そういうデーターを元に緻密に計画する思慮深さが まったく 足りない・・・・S先生に 顧問になってもらうのが良いかな？？
Aug 10, 2015
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築古の木造物件購入します
来月 築古木造物件を購入します指値無しでの満額購入ですグーグルマップで確認をしてから実際に現地を見ないで買い付け入れましたオイラみたいに 遠隔地に住んでるため物件の現地を見れなくてもグーグルマップである程度は確認出来るので今は ありがたい時代ですが半面 当然競争も激化しますねまあ、最近知り合った仲介業者さんも言ってましたが「最近は現地見ないでの買い付けがバンバン入ります(笑)」となる訳ですね。購入物件のスペックは 大したもんではありません築32年の木造 利回り12%程度あまり人気の駅ではありませんが地下鉄徒歩2分が一番の売りです今回は非課税の個人からの取得で交渉により土地建物比率が私の希望の契約になりましたので取得価格の半分を4年で償却出来ますこれもメリットがあるので指値をすることはしませんでしたオイラにしてみると 償却の早い太陽光みたいなものですそんな感覚での購入です実際に何年使えるかは 不明ですがうまく使うと10年近く使えるかもしれません最近は新築RCばかりでしたが木造もけして 嫌いではありません。今みたいに物件が買えないときには財務内容を強化することが一番だと思いますし今は売り時と皆さん言ってる時期ではありますがオイラのスタンスとしては売り1 に対して 買い2 1棟売って売却益が出るならそれを自己資金として使って 2棟取得を目指すという感じですね。実際には その比率で買えてませんが(笑)
Jul 29, 2015
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楽しみなセミナー
8月2日に 真夏の「メガ大家祭り」が投資家けーちゃんの 不動産投資エンカレッジ主催で開催されるチケットも残り少ないらしいがセミナー講師の一人 札幌で一度お会いした木下ジャイアン君の話を聞きにオイラも行ってきます会場の空気に触れることが 大切なんだよね
Jul 24, 2015
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新規案件取得はどれもこれも不調
今年手がけている新築は すべて昨年に仕込んだ土地に建築していますが今年は まだ 新規の土地の取得が出来ていません。土地取得どころか買い付けさえ出来ない状況です。基準も大幅に下げていますが、まったく探せていません。こういう時はオイラには不動産の神様が「汝の努力が足りないと」と言ってるように感じます。今まで新築用の土地を見つけたときは偶然というより必然だったタイミングでの取得でした元地主さんが騙されて取得したが使い道が無くなって売却された土地何十年も使われない雑木林だった土地相続で何年も売れ残っていた土地融資流れで突然回ってきた土地民主党時代の政策のおかげで出てきた土地など不思議なタイミングでそれぞれ取得出来てきた最近 取得できないのは おそらく自分に慢心があるからだと思う。そんな驕ったオイラを不動産の神様がじーっと見ているんだろうな。汝得たものを世の為に使うべしと・・（笑)
Jul 13, 2015
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リアルで株で成功されてる人達
あるセミナーで 株でミリオンの利益を出している人にお会いできた人柄も良く ガツガツしたところもない爽やかな人でした実際に 株で利益を上げてミリオンを築いている人は相当な少数派だと思うがその方のブログを読ませていただくと自分の形をしっかりと持って投資をされていたやはり、自分が勝てる土俵というか形だったり 技や スタイルや 色んな呼びかたができるが投資だけではなく仕事でもビジネスでも実績を上げる人に共通するものがあるオイラにも たまには 相談ごとをされる人がいるが成功している人に共通するものは自分の勝てる土俵があるってことだと思うしのめりこんで勉強できる分野だと思うそういう土俵･分野を探しなさいとしかアドバイスはできないそもそも、不動産でも株式投資でもビジネスでもその世界で活躍や成功している人はモチベーション維持に特別な事をしなくても勝手に燃え上がって進む人達ばかりだと思う。もし、不動産投資にかける時間も無いしモチベーションが上がらないなどと 言葉が出てくるなら・・・・・もっと集中できる別な何かを探したほうがいいと思う。
Jul 9, 2015
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億万長者指数が高い
お金の稼ぎ方がよく分からなかった頃は 億のお金を持っている人には あまり会う機会が無かった 実際には、 町の名士と言われる資産家の方とは 子供にも頃には合った事があるが 合ったと言うだけで 話しをした事も無いし 成人になった以降も 自分と同じ位の世代では ほとんど会う事が無かった しかし、最近セミナーで出会う人や 不動産投資をしている友人達は 億の資産を持っている人が多い それもオイラよりもかなり 若い人達ばかりだ ロバートキヨサキ氏が言っていたように 今の時代はミリオネアに成るのは 簡単な時代なのだろうと思う。 まさに、時代は変化しているのだ 昔のやり方に固執すると たちまち置いて行かれる だからと言って ハイテクだけが良い訳でも無く ローテクがダメになったわけでも無いが テレックスからファクスへ ファクスからメールやLINEになったように 太古より現代まで人類の歴史は 恒常的にルールが変化しているという事だろう ルールの変化を捉えられる人が より資産家になっているのは 間違いなさそうだ。
Jul 6, 2015
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２棟目着工しました
今年２棟目が着工しました１LDK３４戸 南西角地５階建てエレベーター付き完成は来年１月初旬予定デザイナーズマンションです現在 館名を 模索中・・・土地が高かったので利回りは出ませんが１０年後も心配のない立地ゆえある程度の自己資金を入れて進めていますコンセプトは 一人暮らしの女性がペットと共に過ごせるお洒落なマンションです入居審査はオイラが写真を見て判断する予定です（赤ちゃんに教えてもらったオーナー特権です）一昨日中古の情報をもらい買付けを入れましたこちらは チョット不人気の駅なのですが徒歩２分なので良いかなと・・・築30年の木造なので５年くらい使って建替用地として確保予定ですが買付けが通るかは不明・・来月はもう一棟の着工予定なので月末は金消契約がありますその他・・ 面白そうなスキームがあり出口確定の上で出来そうな案件が出てきましたかなりハードル高いのですがチャレンジしたいと思っています。
Jun 25, 2015
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隣国の法案が この地域を衰退へ・・
極東の地域の将来に影を落とす法案が隣国の下院で通過したさらに上院を通過して大統領が署名したなら来年以降はほぼ不可能になる漁法に関する法案だこれまでも何度もあった国策変更の大波旧炭鉱や遠洋漁業は日本が戦前戦後貧しかった時代国策の名の元でエネルギーと食料難を解消するため北海道は重要なポジションを勤めてきた今でも食料基地として役割は日本の中では重要ではあるが時代の流れは止まることが無いので旧態依然とした考え方では淘汰される。Ｑエイカン先生は「人間には２本の足があるのだから食べられなくなった場所や仕事には固執しないで広い世界に居場所を求めよ」と上記のような事を仰っていたが年を取ると人は変化を嫌うために同じ仕事・同じ場所に拘ってしまうのだろうが若い人がチャンスを求めて国外に出ることは自然だろうし貧しい国の人たちが国外から入ってくることも自然の流れだオイラも足りない頭なりに一生懸命脳みそに汗をかいて時代を生き残る事を考えなければ即！！淘汰されていくだろう。
Jun 14, 2015
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税金を支払う心の壁
投資で拡大路線を取る際にネックになることは色々とあるが中でも多額の税金を納める事に対する心の抵抗をなくす事はかなり難しかった税金を多く収めるほどの稼ぎがかなり長い期間が無かったオイラは所得を増やし多くの税金を支払う事に潜在意識が知らずにブレーキをかけてる場合がある所得が多く発生した場合の節税の対処方法は限られていて１・税率を下げる所得分散２・税金の支払いを先送りと繰り延べ３・特例を利用した控除を利用するこれくらいしか思いつかないしいずれは何らかの形で支払う事は代わりない昨日も税理士と打ち合わせながら個人・法人合わせを行ないながら資金の効率運用を多面的に考えていたが税理士の彼曰く「こんな事言っては社長さんに不謹慎ですが」「今年の収める税金は笑っちゃうくらいの金額ですね」となっている一昨年前以上から 古くからの投資家の友人と「笑って多額の税金を納める平常心」を鍛えるため月に１度は温泉につかりながら修行を続けたおかげもあり多少は その領域に近付けたがまだ、心から笑えてない自分も居る（苦笑）しかし、常日ごろ節税ばかりを考えていると「思考は実現する」のであるから税金を収めない程度の事業にしかならないし「笑って税金を沢山納める」ことを考えていると今年のようになったことも「思考は実現する」したことだと思われる。不動産もお金（紙幣・通貨）も 所詮は国から一時借用して税金や通貨価値の下落という使用料を払って使っているようなものなので自分のものでは無いということを意識したほうが精神的には良い今、口座にあるお金は国から借りてる物そう思えるなら そこから使用料を多少は気持ちよく払えるだろう。。
May 30, 2015
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新築着工
今年の春先に着工前に新築のご挨拶に建築会社が訪問した際に隣地宅の高齢のご婦人と 別な隣地のお宅より「南側には絶対に建てさせない」「何千万積まれても承知しない」「今後はお隣さんと共同で弁護士を通じて話をする」と 強硬な態度の お隣様２軒でしたがそれから一月近く経ちましたが弁護士様から連絡が届きません？？確認申請も受理されましたので着工しましたが、全く静かなものです・・うわさによると 市役所建築課にて建築指し止めの相談に行ったらしいのですがそこで諭されたようです・・まだまだ、竣工まで 分かりませんがもし、訴訟されたら 堂々と 戦うまでですが完成まで5ヶ月間 どうなるでしょうか？
May 29, 2015
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お金の流れが・・ジャブジャブ
今年から取り引きを始めた金融機関の新しい支店長さんとご挨拶させて頂いた前支店長はご栄転で転勤されたそう相当な実績を上げて転勤されたようです。この金融機関では１棟の借り換えと２棟の新築案件の融資を進めてもらってますが挨拶そうそうに 新支店長から「もう少し大きな案件をやりましょう」って話になりました東京から転勤してきたので着任早々 やる気満々のようです。。現在手をかけている案件も建築費高騰の為１０階建を諦め収支が多少良くなる５階建で進めていますが新支店長からの命を受け担当を通じて「プラン変更してマックス容積の１０階建をやりましょう」との 逆オファー！！がありましたがさすがに丁重にお断りをさせていただきましたこの銀行の前の支店長も今回の支店長も「不動産投資」という 「投資」という言葉を使われますたった２年前は金融機関には「投資」という言葉はタブーなはずだったんですが・・そう言えば２年前にはこの銀行の前担当者からオイラの会社の定款に 不動産企画・販売が入っていたのを融資が通りにくいので削除してくれとお願いされて 定款変更したんですが・・今は全く問題ないようですし支店長自らが 不動産投資をやりたがっています。。こんな状況では不動産に お金がジャブジャブ流れ込むのが もう暫く続きそうですね。ますます、買える物が無くなる訳です。
May 14, 2015
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株と不動産ブロガーの１０年間を比べると
不動産ブログを書き始めて１０年（途中相当怠けていたが）始めた当時は株式投資もしていたので（トータルでは大損しました 涙 ）投資全般のブログをチェックしていたがいま生き残ってブログ更新して書いているのは不動産からインカムを得ている人が殆どだと思われる株のブログでも稀に優待株ブログや他の本業をやりながらとか不動産賃貸業とセットで行なっている人は残っているが株本で「３年で３億」とかセンセーショナルな本を出したような人のブログで残っているものは殆ど見受けられない２００８年頃に更新されなくなったブログが多いような気がする（上記はあくまで個人的感想です）オイラに限って言えば 周りで株のみでメシを喰っている人には今まで会った事がないが（セミナー講師で合ったことがあるが最近３年はブログ更新がない 笑）不動産収入のみでメシを食っている人は結構多い株で失敗して財産飛ばした話しは聞くが不動産ではこの１０年間でいえば実際に賃貸物件を持っている人で儲からないと言う人はいるが実際に飛ばした人には 合った事がない（水面下では銀行とリスケ調整している 競売予備軍はいるようだが）不動産は本当に穏やかな投資だ時間と手間を惜しまなければ最近のように利回りが低い時代でも少子高齢化で人口が減っていこうが やはり普通の才能しかないオイラには一番な投資だと思う。
May 8, 2015
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みだりに人の師となるべからず。みだりに人を師とすべからず
今年の大河ドラマのなかでは吉田松陰が妹に薦められ松下村塾を開く場面で語ったセリフですが投資の世界に当てはめるといかがでしょうか？意味の深い言葉になると思います。昨夜寝る前に何気に開いた元祖＆本家のサラリーマン大家山田里志さんの本のなかにも記載があり要約すると以下内容でした「ここ何年かの成功体験を元に本を出したりまたは、セミナー講師やコンサルティングなどをされている大家さんも見受けられます」「そのような方達は時代の荒波を超えてはいないの人も多い」「それが悪いとは言いませんがリスクヘッジをされてない人が多い」「その方達の成功体験の後に続いてリスクを甘く見ている」「利回り９％フルローンでリタイア出来ると思っている人がいる」などなど、、、 先日オイラが赤ちゃんとの対談で話した内容とほぼ同じ事を 書かれてます（老婆心と言えばそれまでですが・・）自分が成功すると 善意として（中にはお金儲けとしての人も居ますが）人にもアドバイスしたくなりますがはたして そのアドバイスがその人に対して有益な物なのか？また、不動産投資をするにあたって 選んだ師匠または先輩が本当に 師匠足りえるのかは互いに安易には考えないほうがよいでしょう。また、先生達の考えも時間と共に変りますので以前本やブログに書いてあったことが 今にそっくり当てはまるわけでもありません。「この先生が書いた本に書いてあったから」とか「講師がセミナーではこのように言っていた」からとかではなく先輩や師匠や講師の話とその他のデーターに基づき最終的に「自分で判断したから」で行動したいものです。
Apr 30, 2015
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新築はことごとく予算オーバー
現在進行中の新築プロジェクトは当初の想定予算をことごとくオーバーする始末今年から来春にかけて３棟の建築を進めていますが物件のアップグレードによる予算費や地方が違うために予定しなかった工事代金などそれぞれ５％～１０％建築費がアップしそうですそうなると事業費利回りは下がってしまいますが長い目で見た場合には 必要となる工事もありますのでしょうがないところです。昨年度物件を売却したことで資金的に余裕があるので出来る事ですがここまで中古物件の利回りが低下し建築費や土地が高くなると新規での参入はかなりハードルが高いです今の状況でゼロから新たに参入するとしたらやはり時間をかけてコツコツと資産を増やし築く耐え忍ぶ投資からスタートになるでしょうね
Apr 24, 2015
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隣地からのクレーム
今年取得した土地の隣地のお宅へアパート建築のご挨拶に建築業者さんがお伺いしたところ自宅の南側に建物を建てることは許容できないとのお言葉を頂いたそうです用途地域から言って高さ１０メーター以下の建物は隣地境界から１メーター離れを取ったら全く問題なく建てれるし 日照権も関係ありません北側に窓も無い設計になってますのでプライバシー侵害にも当たりません敷地も充分に余裕があり採光面でも全く問題ないと考えられるレベルですクレーム者ご自身も敷地の北側に寄せて自宅を建てているのですが（苦笑）建物の図面を書く前にどのように建てるかを相談に来るのが筋だと言われたそうです今まで 南面には何も無かったのに後から のこのこやって来て建物を建てるのが気に入らないという理屈なんでしょうね自分が住むなら今後の近所付き合いもあるので時間をかけ話し合いもしますが賃貸経営は時間もコストなので粛々と進めるしかありませんが相手方も不特定多数が住む事になることに対する警戒から言ってきてるのだと思います。法令などを調べても日照権で建設指し止めになる可能性はゼロですが建築中の音がうるさいと言ってクレームを言って来る可能性はありますがそれも含めて 発生した事象にはその都度 対応していくしかないでしょう建物が建たないことはありえませんがさらなる時間増はコスト増に繋がるので建築着工までは まだ時間があるので理解を得られる努力はしますししていかなければならないです。何人か遭遇済みですが時間をかけても説明しても駄目な人は駄目ですけどね（笑）新参者は何かと叩かれるものです。
Apr 20, 2015
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経営で一番重要なこと
「経営で一番大切で重要なのは 〇 〇 である」友人の師匠が残してくれた成功された経営者としての言葉ですまさに 「〇 〇」 次第で成長のスピードや成功するか失敗するかすべてが決まると言っていい「〇 〇」 を間違えると時には取り返しがつかなくなる「〇 〇」は 教えていただいた友人から使用許可を得てないので許可を得てからでないと書き込みできないが自分の備忘録のために書いておく
Apr 15, 2015
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一枚のCD
ロバートキヨサキはハワイでロバートアレンの２日で３８０ドルのセミナーに参加したのが不動産投資のきっかけと書いてあります当時のレートは分かりませんが１ドル１２０円だと５万弱ですねそれで 一緒に行った海兵隊の同僚は「まったく役に立たないセミナーだった」とセミナーへ誘ったロバキヨに文句を言っている（笑）一方 ロバキヨは あのセミナーのおかげでその後「何百万ドルも稼ぐ事が出来たと」言っている。同じセミナーを受けたのに・・その後の違いは大きい！！！オイラが不動産投資をここまで進めるのに今でも一番役に立ったと思えるのはキャッシュフロー１０１加藤さんに薦められて買った確か２万弱のボードゲームキャッシュフロー２０２付属のＣＤですそのＣＤの１枚 「不動産投資の極意」わずか５０分位にまとめられてたロバート・キヨサキとドルフ・デ･ルースの対談を日本語に吹き替えたもので声優の技量がすばらしいので臨場感があり思わず引き込まれるＣＤです通勤や移動の際には聞いていたので３００回くらいは聞いているかも・・そのＣＤの中にすべてのエッセンスが入っているそれを自分なりに咀嚼して飲み込み自分なりにアレンジしてたらここまでこれたという感覚です。CDは子供との家族旅行の際にも車の中でかけていたので子供達も何度も聞いているはずなんですが・・・不動産には全く興味を持ってくれません（涙）
Apr 9, 2015
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アマチュアがプロより有利な事
不動産業界に携わっているプロ達は常に仲介・売買や建築・販売をしなければならないのが仕事そうしなければ生業としてご飯を食べたり会社を存続させたり出来ないからいっぽう アマチュアは自分の土俵・スキーム・秤に乗るものだけチョイスして取り組めばいい待つ事ができるわけだやらなくても良い案件は見送りできる。プロは手のかかるものや阻害要因が多い案件は利益を確定するのに時間がかかるのでそれが、将来利益になると分かっていても時としては見送ることがある経営的に見て時間リスクとリターンの関係からだ（将来化けるものをやるスペシャリストは居るけど）そんな時にはプロにとっては最小の利益でもアマチュアに物件を流してくれる事もある5年後の１億円より目の前の２千万が確定できるなら優先するのがプロのビジネスだろう不動産業界とは関係ない一般の優良企業は１０年も２０年も持ってられるから一等地なのに何年も月極め駐車場にされてる土地をそういう企業が持っている場合が多い。そういう意味ではその企業達も不動産に関してはのアマチュアになる不測の事態に備えて何時でも換金できる一等地は事業継続のバッファーになるし資金繰りに使えたり（根抵当をつけて等）やはり、どんな時代でも不動産は必要な資産だと思うし銀行の担保にするには今でも不動産が一番有効だ。人口減少時代には商店街の路面店舗や新興住宅地で成熟した後の住宅は 不要なものが多く出てくるだろう生活パターンは変化していくのでその中の歪みを見つけてプロが面倒がるところやプロが参入しないエリア市場性が乏しくニッチ過ぎるものにアマチュアの我々の利益の源泉があると考えている
Apr 6, 2015
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