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posted by fanblog
2024年01月02日
不動産投資も悪くない？
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/541/0?1704177008
2回目からは担当者の上司の方も同席。
いろいろ話を進めて行く中で、、、、
実際に私も不動産投資を始めることに。(^^;)
マンションの1区画のみを全額住宅ローンで借りて購入し、
それを賃貸に貸し出して、家賃収入を得て、
5年後、10年後にその物件を売却して利益を得る、
というのが基本の流れ。
売却時点で支払い済の金額によりローン残金よりも売却での利益の方が大きいから、場合によっては物件の値段が￥100万程度安くなったとしてもトータル利益になるのが不動産投資とのことです。
ということなので、私は始めてみることにしました。
ちょっち わかりにくい話だと思うので具体的に書いてみます。
わかりやすい簡単な金額で書きます。
(私自身は1ヶ月前に初めて不動産投資というものを知ったレベルの初心者ですが。。(^^;))
都心部の物件購入価格が￥3,000万で、家賃が￥8万、管理費￥2万、25 m^2の床面積 1DK の中古物件があるとします。
この物件を30年ローンで毎月定額でボーナス追加無の 固定金利 1.6 % で住宅ローンを組むとすると、
1ヶ月のローン支払いが￥10.5万くらいで支払い総額が約￥3,900万。
（下のシミュレーションサイトにて計算して）
(参考、住宅ローンのシミュレーションができるサイトの例)
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/
ローン支払いが￥ー10.5万、収入の家賃が￥＋8万、管理費￥−2万 ということで、
毎月の収支は、 ￥-10.5万 + ￥8万 ー ￥2万 = ￥ー4.5万のマイナスが続きます。
さらに固定資産税が毎年1年で￥7〜8万 かかります。
(参考、固定資産税の計算サイト例)
https://think-prosupport.com/koteishisanzei-keisan-simulation/
ということで
1年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
2年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
3年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
4年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
5年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
で、5年の収支が￥−310万 となります。
上で書いた住宅ローンの支払いが5年で金利 1.6 %だと
支払った分が約￥400万で、ローン残高が￥2,600万です。
（上のサイトでのシミュレーション結果から）
5年後の物件の売却価格が￥3,000万のまま変わらなかったら、
￥3,000万 ー ￥2,600万 ー ￥310万 ＝ ￥100万
と ￥100万が 利益として残ります。
こういう形で利益を作っていく投資が不動産投資です。
まぁ、この例は数字を簡単にしたがために、条件悪い例になってしまったので、あまりメリット少ないように見えてしまいますが、実際の案件ではローンや経費が少なく、利益が大きく見込める物件だったり、場合によっては売却時の価格が下がっても売却時にトータルプラスになる物件もあるそうです。
、というか私が投資することになった物件もそういう物件。
試しで計算してみた通り、毎月の支払いがマイナスでも利益にできるということがわかれば、始めやすいと私は思いました。
多くの不動産投資の教科書的なものでは、毎月の収支＝キャッシュフローがプラスになるようなものを！と書いてはいるかとは思われますが、それだけでも無いということです。
ただ、月の収支がマイナスでも大丈夫と言えるのは、5年後などの売却時の売却価格が「トータルプラスが見込める金額をキープできる物件」ということが重要になってきます。
価格の下落が大きい物件ではこの理論が成立しなく、投資してもトータルマイナスで借金抱えてしまう可能性出てくるので、そこは注意が必要です。
不動産投資は、価格下落が少ない、できれば価格上昇する物件 を選ぶことが最重要なのです。
そういう意味で、FJネクスト様の物件に投資することは意義があります。
FJネクストは始めから投資目的でもマンションを作っているから。
マンションを建てる場所は都心などの人が多い ＝ 需要が多い地域のみ。
田舎には絶対にマンション建てません。
昔、CMで見ていた時は、単にブランドイメージのためだけでカッコいい都心だけに作っているのかと私は思っていたのですが、投資目的として将来的に長期的に売り続けられるエリアとして都心しか選んでいないとのこと。
（せいぜい横浜とかのオシャレな街とか。）
