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2018年08月25日
【不動産日記】2018年8月
私は現在、青ざめている（本当に↑の画像のような感じ）
もちろん理由は所持不動産に関する事だ。
いや、ついさっきまでは･･･
「やったー！8月も満室だぁっ！これで5ヶ月連続で満室が続いたぞ〜っ！」
なんて事を思って浮かれていたんだ。
･･･だけど
「いや、それにしても今まで3ヶ月連続満室が無かったのに、何で満室状態が続くんだろう？」
そこでだ･･･
「オーナーの特権、契約書を改めてチェックしてみようじゃないか！」
という事で、長期満室状態の謎を解くべく分析を開始した訳なんだが･･･
「あ、今の入居者さん達って学生さんが中心なんだ･･･」
細かい事を書く訳にはいかないけど、約8割の入居者さんが学生さんだった。
なるほど、学生さんが中心であれば春頃からの連続満室も説明がつく。
途中退学なんて例も過去にはあったけど、それは稀な事例のはずだから卒業シーズンまでは退去する理由は無いだろう。
逆に言えば･･･
「卒業シーズンの3月になると一斉退去があるかも知れないって事･･･！？」
卒業した後の就職先が近隣で引っ越す必要性が無い･･･なんてミラクルはそれこそ途中退学並に考え辛い。
去年の契約書もチェックしてみたけど、今も住んでもらっている入居者さんの名前も。
つまり今年度の卒業の可能性は十分に高い。
転勤シーズンである6月に気付くべきだった。
入居者さんの層は不動産所持時点では学生さんはむしろ少数派だったんだけど不景気なんだろうか。
さて分析終了。
願わくば今後の理想的な展開としては
・社会人の方は入居続行（むしろ永久入居でもエエんやで）
・学生の方は卒業シーズンに2〜3名の退去（こんなもんで勘弁して下さい）
・3月中旬、つまり2月いっぱいまでは満室が続いている事。
これであればまだ許せる状況だろう。
改めてこの不動産日記を今年度分から読み返してみると
・1月で空室1件→収入1ヶ月分無し。
・2月で空室1件、申込み1件、退去1件→収入2ヶ月分無し（申込み=1ヶ月分の家賃を広告宣伝費として支払う為）
・3月で申込み1件→収入1ヶ月分無し。
つまり今年だけで4ヶ月分の収入（1室にして）が無い事になっている。
逆にこれで抑える事ができれば、稼働率（マイルールの稼働率とは満額収入のある月がどれだけあるか）が96％の達成となる。
以前にも書いたが、想定している稼働率は85％（去年は少し割ったけど）なんだから合格ラインと言えるだろう。
「はぁ、満室が続いても危機感を持ち続ける･･･コレがサラリーマン大家の実態ですわ」
「それはともかくお仕事の方が多忙すぎて更新が滞っております、申し訳ございません」
2018年07月31日
【不動産日記】2018年7月
「え〜っと、本日7月31日。不動産会社からのメールは･･･？」
↓
「あ･･･無い･･･って事は」
「ヴぁんざ〜い！アパート満室期間が4ヶ月に達しましたよ〜！！」
2016年に投資用不動産を購入して約2年。というか丁度2年。
常に空室に悩んできたけど、遅い安定期に突入した様子。
銀行の振込金額も満額が続き、一安心。
いやぁ、順調順調。
「･･･あれ？空室とは違う別のお知らせが？」
「palus様。○○号室のエアコン本体を故障の為に交換しました。数量一式で￥100,000となります」
そうか･･･こういう事も起こるのが不動産オーナーの宿命なんだな。
え〜っと･･･ルーバー不良？
調べてみると吹き出し口の不良みたい。
「コレでエアコン一式交換しなくても良いと思うの」
この暑さだし早急に対応する為･･･ってんなら分かるけど、プラスチックの一部分の不良で全部交換は正直しんどいッス。
「満室でも出費の可能性があるのも不動産オーナーの宿命です。みなさんも気をつけてください」2018年06月30日
【不動産日記】2018年6月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
・
・
・
今まで何度も退去者が出た。
振り返ればアパートを購入した翌月には一人の退去者が出て、さらに翌月にも退去者が出て最悪で2室の空部屋が一か月続いた事もあった。
さらに、入居者のお知らせがあって喜んでいたらその部屋が3か月後に退去するという何の為に入居したか分からないケースもあった。
稼働率85%以上を予測してシミュレーションを組んでいたのに、契約報酬費用である家賃一か月分の負担を考慮すると大体80%で推移しつつあって絶望を隠せない時期もあった。
何より2か月しか満室状態が維持できていない事が問題なんだけどコレばっかりは入居者様次第だからこちらから出来る事はほとんど無い。
※一応、本には「入居者様に贈り物を贈る方法もある」なんて事も書いてある場合があるけどやる気はない。
だって自分が逆の立場だったら物によるだろうけど気持ち悪いって感じもするし。
そんな暗雲立ち込めていた我がアパートの経営状態だった。
･･･そう「だった」
「しっかし！この度、6月をもって目標であった3か月連続満室を達成出来ましたよ〜♪」
そりゃモチロン、こっちとしては特に満室継続の為のアクションを取っていたワケじゃないから何か達成感があるの？って話だけど、それでもやっぱり嬉しいもの。
こうなったら連続満室期間記録を作っていきたい。
だけど良い事ばかりでも無い。
個人的な話だけど、私は職場の自社株を買っている。
ローン返済計画ってこの自社株の価格が下がらない前提で･･･つまり別口座の貯金感覚で考えていた。
で、昨日に自社株の価格を確認してみると
「大体70万円位損している計算なの･･･」
マジかよ
一応、数年で手放すというワケじゃなくて10年所有するつもりだから、何とかプラスに転じてくれるコトもあるだろうと信じてローン返済するその日まで所有しておこうかとは思う。
ってか、他の投資株ならともかく自社株ってなるとちゃんと株価が上がってくれるかは本当に心配になってしまう。
ってか70万円って･･･。
「あ、でも貯金計画だけは何とかうまく行ってます」
2018年05月27日
【不動産日記】2018年5月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前月 は退居のお知らせや設備故障の連絡も無くアパートの方は異常は無かった。
「来月も異常が無ければ、目標である3ヶ月連続満室が達成出来る･･･！」
あ、そういや変わったコトがあった。
電力会社からお手紙が来て、駐車場内の電柱使用料金を振り込みますだって。
「数千円でしたけどね･･･」
もらえるだけマシですな。
･･･あんまり今月は書くコトが無いんだけど、不動産日記に限ればこういうので良いんだよなぁ。
「でも6月って特に異動が多いってコトは無いよね？これは3ヶ月連続満室いけるかなぁ･･･」
2018年04月26日
【不動産日記】2018年4月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前月 は本当に久しぶりの満室経営に返り咲き。
3月は異動はもちろん入学、入社直前という事もあって退室も一件はあってもおかしくなかったけど何とか入室だけだったんだよね。
で、4月は基本的に入社や入学も終わって･･･って事だからか退室のお知らせもなく平和だった。
･･･そう、アパートの方は平和だったんだよね。
固都税納税のお知らせ
「そうなんだよねぇ･･･4月はコレがあるんだよねぇ･･･」
不動産所持者なら避けては通れない税金「固定資産税」と「都市計画税」
この納税通知書が届いてしまった。
･･･その額、約20万円。
サラリーマンならほぼ月の給料と一緒の額と言って良い数字。
とは言え、2月の確定申告で返ってきた税金がほぼ同額だったのでコレで補填する事に。
さらに、よく見ると四半期に一度で自動で引き落としも出来るようだ。
そこで家賃が振り込まれる銀行口座を引き落とし口座に指定して「後は勝手にやっておいて下さい」状態に。
「･･･サラリーマン大家って節税も出来るって言うけど、固都税納税の事ってあんまり語られないよね」
本当にバカにならない出費なので大家を目指す方はお気をつけ下され。
「今月何事も無かったから、後2ヶ月何も無かったら目標の3ヶ月の満室経営継続になるね･･･さて、どうなることやら」
2018年03月21日
【不動産日記】2018年3月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前回（2月） はまさかの空室追加のお知らせともう一つの空室の成約が決まったって感じだったけど今月の進捗は･･･どうなったか？
大ショック、ふるさと納税意味無し･･･！
今月は年に一度の一大イベント、確定申告の月だった（正確には2/16からだけど）
初回はともかく二回目ともなると慣れてきたもので、 ココから入力 してプリントアウトしたものを近所の税務署に持って行くだけ。
一時は確定申告専用ソフトも使おうかと思ったけど、お国のHPからで十分かつ簡単に終わった。
･･･終わったんだけど、計算して気づいた事も。
「あれ？コレ、ふるさと納税の欄を入力してもしなくても返ってくる税金の額が変わらないぞ･･･？」
そう、所持不動産の節税効果が高いのは良いんだけど良すぎたのか、ふるさと納税はしなくても返ってくる税金額が一緒って事になってしまった。
「昨年は経費もいっぱいあったからなんだけど、ラストスパートとか言って昨年後半にふるさと納税しまくった身としては割と隠せないショックが」
今年のふるさと納税は、上記のサイトでシミュレーションして決めるけど多分2〜3万円分程度で抑える事になりそう。
やったね、久しぶりの満室経営
（ある日の事）
「うぅ、2月後半に空室になったあの部屋の成約が全然決まらないよぉ･･･」
･･･なんて事を思いながら、毎日すがるような気持ちでメールをチェックしていたんだけど
「〇〇号室の成約が決まりました。これで再び満室経営となりました。昨年後半から色々と動きがありpalus様には不安にさせてしまい申し訳ございません」
※微妙に違うけど、大体こんな文面。
「･･･」
「･･･やっと、決まってくれたんだぁ」
既に成約が決まって入居も済んでいるみたい。
･･･本音を言えば、もうちょっとタイムリーに連絡してくれても良かったんだけど。
「何はともあれ、これで数か月ぶりの満室経営となりました」
取り敢えず、今の目標は満室経営三か月の維持だから6月中旬まで空室が出なきゃ良いんだけど、6月頃までは人事とか大きいイベントは無さそうだから希望はあるか。
「2018年になって三か月経つけどようやくホッと一息つけた気分ですよ」
タグ： 不動産投資
2018年02月14日
【不動産日記】2018年2月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前回（1月） は所持不動産の入退去状況がま〜ったく何の連絡も無いって話だったんだけど･･･
「今月は進捗がありました」
まず、1月終了時点の入居状況は「空き室が一室」という状況。
「だから満室の時には来てほしく無い不動産会社からのメールが待ち遠しかったんだけど･･･」
※満室の時のお知らせ→高確率で解約通知。逆に空き室がある時のお知らせ→入居のお知らせの可能性が。
ところが
「○○号室で2月後半に解約のお知らせがありました」
「ガーン！まさかの空き室おかわり･･･」
追加で空き室が増える展開となり、目の前は真っ暗。
とは言え、今出来る事っていったら募集活動を続けて下さいと依頼する事のみ。
すると後日･･･
「お預かりしている物件で成約を成約を賜っております」
「やっと、やっと決まったかぁ！」
今回入居が決まったのは、 12月 に退居のお知らせがあったあの一室。
これで再び、空き室が残り一室の状態になったワケだけど2月後半まで住んでいてもらえるようだし繁忙期という事もあって既に問い合わせも入っているようだしコチラも何とかなりそうな雰囲気。
「それにしても、満室状態で何事も無い月ってホントに少ないよなぁ･･･」
今月は確定申告も進めるワケだけど、入退居状況をまとめたかった2018年の2月でした。
「一応、不動産投資をオススメしているスタンスだけど、この日記を見て始めようって思う人って居ないかもしんない」
2018年01月30日
【不動産日記】2018年1月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前回 はまさかの入居と退居のお知らせが同時に来ちゃった2017年最後の月だったよね。
「さて2018年になって最初の月も一ヶ月近く経った今、我がアパートの進捗は･･･」
なーんにもありませんでした。
「残念ながら入居の申込はありませんでした･･･」
とは言え、最後の退去者って1月20日前後に退居予定って事みたいだから今からが募集の本番って感じだろう。
いつものように待つしかあるまい。
さて、2018年を迎えるにあたって意識をしていかないといけないのが･･･
「確定申告だよね」
2017年の収支がそろそろ全てハッキリするワケで。
前回は約半年の不動産収支+仕事の給与で確定申告をしに行ったんだけど今回は初の不動産収支一年分で申告に行く事に。
ところで前回は初の確定申告でデータをまとめるのに丸3日は掛かったけど･･･
「毎月こまめにデータをエクセルにまとめていたからいつでも提出OK！」
コレって結構大事なコトだと思う。
数ヶ月前にも書いた気はするけど
価格: 1,566円
(2018/1/26 17:22時点)
感想(0件)
キングジム 7107T クリアーファイル サイドイン ヒクタス±用ポケット A4タテ 6穴 20ポケット（5枚）入
価格: 170円
(2018/1/26 17:22時点)
感想(8件)
こういった「20ポケット クリアファイル」で検索したら出てきそうな20ポケットのクリアファイルにレシートの類は欠かさずにファイリングしていたし、エクセルには毎月の不動産維持の為の経費を入力していた。
「でもおかげで準備万端、いつでも行けるよ！」
ちなみに20ポケットの理由は、これだけあれば各勘定項目は大体埋まるし使わない余分なページも少ないから。
一年で一冊だと資料（領収書含め）もきれいにまとまるので愛用している。
というワケで今月はエクセルの資料まとめの最終調整をやっていた月でした。
「確定申告も大事だけど、早いトコ次の入居者が決まって欲しいよ」
タグ： 不動産投資
2017年12月30日
【不動産日記】2017年12月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
「ま〜た仕事が激務ゾーンに突入して更新が疎かだけど、不動産日記は記録を付ける意味でも更新しなくちゃだね」
さて、 前回（前月） は一室の解約通知が来て、12月中の契約は難しいだろうと予測していたんだけど･･･
「ところがどっこい！入居のお知らせが届いたんだな、これが！」
良い意味で予想を裏切る展開。
そう、ここまでは良かった。
ところで、こういう入居のお知らせとかってメールでやり取りしているんだけど･･･
「おや？何やら続きが書いてある･･･？」
それと同時に◯◯号室で解約通知を受領しておりますので報告申し上げます。
「ギャーッ！！」
まさかの入居と退居の同時案内。
この展開は悪い意味で予想を裏切ってきた。
結局、入居者数が変わってないじゃん･･･と思うかもしれないけど、募集→契約成功報酬として一ヶ月の家賃をオイラが負担しているワケだから完全にマイナスの展開。
それにしても今回にしても前回にしても退居理由が･･･
◆学校を退学する為。
◆仕事を退職する為。
「もうちょっと続けてみませんかー！」
いや事情があるんだろうけど、何と言うか･･･こう･･･最近の若者は堪え性が無いわい･･･なんて年寄りじみた愚痴の一つも言いたくなるワケで。
うぅ、単身者向けの物件って一室平均して約2〜3年の滞在とかって本に書いてあったけど、物件によるんだろうけどアテになんないなぁ･･･。
「これで今年の退去数は6回･･･入居が一ヶ月以内で決まっているとは言え、これは･･･」
2017年11月29日
【不動産日記】2017年11月
私、palusが所有する不動産投資状況の進捗を何かの参考までにとまとめた《不動産日記》
前月 は満室状態のまま、何事も無く過ごす事が出来て万々歳だったワケなんだけど･･･
・
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・
「ふぃー･･･今日もお仕事お疲れ様でした〜･･･あれ？着信が入ってる」
↓
「ふ、不動産会社からだ･･･。満室の時に連絡って、退居か修理かどっちかだよなぁ･･･」とは言え、深夜だったので電話連絡せずにメールをチェックしてみると･･･
解約通知を受領しておりますので報告申し上げます。
「ギャー！」
やっぱり何事も無い月って続かないモンだね。
それにしてもこんな時に解約って･･･。
しかも解約日が12月中頃って･･･。
「年末に入居契約が決まる未来なんて見えないよ･･･」
入居が決まるのは、早くても1月の中頃以降になりそう。
「いや、毎度の事だけど退居のお知らせは胃が痛くなりますよ･･･」
「今年の退去者は5回･･･9室で一年で5回退居ってどうなの･･･」
