2012年06月19日
不動産投資その5
今回は不動産購入の流れについて書きたいと思います。
（そんなに大げさな物でも無いですが）
希望物件発見
↓
↓
↓
買い付けを入れる。
ここで自分の希望金額を伝えます。
売主の方との値段交渉ですね＾＾
ただ自分が買い付けを入れている間に別の人が買い付けを入れる事もあります。
その場合は基本的には先に入れた方が優先されますが、相手の方が
高い金額で入れてたり、ローンで無く現金購入だったりすると売られてしまう場合があります。
それを防ぐ為に最初の提示金額にて妥協しても良し。
無事お互いが納得出来る値段で決定します。
余談ですが買い付けは入れてもキャンセル可能です。
ペナルティも無いです。契約前ですから。
ただ、色々動いてくれた不動産屋さんには
お詫びする位はした方がいいとは思いますけど＾＾；
↓
↓（銀行へ事前審査の申込み）
↓
契約・手付金を払う
この場合の手付け金は100万〜物件の1割位で
この手付金は買う側が好きに決められます。
あんまり安いのは論外ですが。
この手付金は購入金額に充当されます。（前払い金という所ですね）
契約の際は重要事項説明がありますので面倒ですが
キチンと聞いておいて納得がいかない所はしっかり説明を求めましょう。
問題なければ契約締結。
↓
↓（この時点でキャンセルする場合は買主は手付け金を取られます）
↓（逆に売主からのキャンセルは手付けの倍返しになります）
金融機関にローンの打診
事前審査が通っていれば8割がた通ります。
事前審査が通っていない人も通っている人も契約の際には
たいてい ローン特約 をつけます。
これは一定期間(大体一ヶ月)の間にローンが下りなかった場合は無条件で
契約解除が出来る特約です。（手付けも返ってくる）
↓
↓ローンが通った場合（通らなかった場合はご破談、手付けが返ってきます）
↓
残額の清算、所有権移転
ローンの抵当権の設定をします。
簡単に書くとこの流れです。
また購入する際は物件の金額の他では以前にも書きましたが
仲介手数料が物件金額×3％+6万円×消費税 、
登記費用 、
固定資産税を日割り
がほぼ必ずかかり、一般的にこれらはローンでは無く
自分で準備しなくてはならないので注意ですね。
（含めて組める場合もありますけどね）
ちなみに売主と買主が実際に会うのは基本的に契約と残額清算の所有権移転の2回だけです。
あとは仲介の不動産屋さんを介して交渉をするので交渉下手の方や人と話すのがイヤな方も
問題無く交渉できます。
また当人同士では無いから交渉が感情的になる事もありません。
しかし簡単に書いた割りに意外と面倒ですね〜。
でも、そんなに頻繁に購入する訳では無いですし、
金額が高い買い物だから仕方無いのでしょうね。
（そんなに大げさな物でも無いですが）
希望物件発見
↓
↓
↓
買い付けを入れる。
ここで自分の希望金額を伝えます。
売主の方との値段交渉ですね＾＾
ただ自分が買い付けを入れている間に別の人が買い付けを入れる事もあります。
その場合は基本的には先に入れた方が優先されますが、相手の方が
高い金額で入れてたり、ローンで無く現金購入だったりすると売られてしまう場合があります。
それを防ぐ為に最初の提示金額にて妥協しても良し。
無事お互いが納得出来る値段で決定します。
余談ですが買い付けは入れてもキャンセル可能です。
ペナルティも無いです。契約前ですから。
ただ、色々動いてくれた不動産屋さんには
お詫びする位はした方がいいとは思いますけど＾＾；
↓
↓（銀行へ事前審査の申込み）
↓
契約・手付金を払う
この場合の手付け金は100万〜物件の1割位で
この手付金は買う側が好きに決められます。
あんまり安いのは論外ですが。
この手付金は購入金額に充当されます。（前払い金という所ですね）
契約の際は重要事項説明がありますので面倒ですが
キチンと聞いておいて納得がいかない所はしっかり説明を求めましょう。
問題なければ契約締結。
↓
↓（この時点でキャンセルする場合は買主は手付け金を取られます）
↓（逆に売主からのキャンセルは手付けの倍返しになります）
金融機関にローンの打診
事前審査が通っていれば8割がた通ります。
事前審査が通っていない人も通っている人も契約の際には
たいてい ローン特約 をつけます。
これは一定期間(大体一ヶ月)の間にローンが下りなかった場合は無条件で
契約解除が出来る特約です。（手付けも返ってくる）
↓
↓ローンが通った場合（通らなかった場合はご破談、手付けが返ってきます）
↓
残額の清算、所有権移転
ローンの抵当権の設定をします。
簡単に書くとこの流れです。
また購入する際は物件の金額の他では以前にも書きましたが
仲介手数料が物件金額×3％+6万円×消費税 、
登記費用 、
固定資産税を日割り
がほぼ必ずかかり、一般的にこれらはローンでは無く
自分で準備しなくてはならないので注意ですね。
（含めて組める場合もありますけどね）
ちなみに売主と買主が実際に会うのは基本的に契約と残額清算の所有権移転の2回だけです。
あとは仲介の不動産屋さんを介して交渉をするので交渉下手の方や人と話すのがイヤな方も
問題無く交渉できます。
また当人同士では無いから交渉が感情的になる事もありません。
しかし簡単に書いた割りに意外と面倒ですね〜。
でも、そんなに頻繁に購入する訳では無いですし、
金額が高い買い物だから仕方無いのでしょうね。
