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やっさんブログ/大野靖弘

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・2019.12.07 買う前に知って欲しい札幌地下鉄駅ごとのリアルな現状#2
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【スクール】
・2020.06.17-2020.11.11 第一期やっさんスクール全１２回
・2021.01.20-2021.05.19 第二期終了【詳細はこちら】
https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/012niiefsdc11.html
・第三期準備中

【ミーティング】➡➡コロナにより無期限自粛中
毎週金曜日19:00
全国47都道府県のイオンフードコートにて
自由参加型のミーティング開催中！
初心者歓迎！毎回初めての方も来られます！

【経歴】

□1980年誕生

□1987年（7才）
母を亡くす

□2002年（23才）
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年（24才）
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年（30才）
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年（31才）
1棟目のアパートを購入

□2012年（32才）
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
￤
築古や新築のアパートで資産を増やす
￤
□2017年（37才）
会社を退職し専業大家へ。ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年（39才）
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年（41才）

これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古ＲＣマンションなど29棟122室購入。そのうちいくつか売却し、現在は計92室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・ミーティング開催・ブログ・ユーチューブ・ラジオなど精力的に活動中

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2019年05月31日

公庫さん信金さんとの会話

カテゴリ：融資・金融機関

昨日は戸建て2棟の

後付け融資の面談に行って来ました。

そう、いつもお馴染みのこちらです！！

政策金融公庫さん。

いつもは若い女性の方が

面談のことが多いんですが

今回は融資課の課長代理様でした。

必要書類を出す前に

当初予定していたリフォーム代金より

大幅な増額になった為

借入額を増額して頂けないかの相談。

具体的には470万円で申し込んでいた所

540万円に増額依頼。

今回は、戸建て2棟の本体価格と

諸経費とリフォーム代合わせて

総額572万円かかります。

その内540万円を借り入れで賄い

自己資金32万円を投入する計画です。

540万円を金利2.0％で10年返済

公庫さんなので元金均等とすると

初月の返済は約55,000円。

元金均等なのでこれは年々減って行きます。

これに対して2棟合わせた想定家賃は

95,000円～100,000円。

返済比率は57.9％～55.0％

ちょっと高いですが

全物件で均すと49％位になるかと思います。

全物件の合計で40％以下をまずは目標にしています。

ちなみに、築古戸建てや中古APを単体で考える場合、

一応50％以下になる様な借り方を基準としています。

今回の2物件の合計の利回りで言うと

19.9％～21.0％となります。

う～ん、地方なのでもう少し行きたかったところです！

ただ、全額現金で購入していたら

回収まで5年かかりますが、

今回投入する自己資金は32万円だけですので

たったの8カ月での回収となります。

自己資金利回りでいうと150％～168％となります。

これがレバレッジのメリットとなります。

物件自体の利回りは普通でしたが、

予定外のリフォームで初めての経験も沢山できたし

新しい管理会社さんと知り合えたし

YouTubeの撮影にも使えたし

全然OKです！！

ちなみに、利回りを追うあまり

何にも直さず貸す事もありますが

いつ設備・給水関係が飛ぶか分かりませんので

つねに30万とか50万の修繕リスクを背負っている事になります。

その点今回は

ひとつの物件は設備・給水関係を全て入替え。

もうひとつの物件は、建物設備の不具合は

全て借主様の負担で補修して頂けます。

つまり、貸した後は

突発の費用は少ない物件です。

先に払うか後に払うかでしょうか。

で、前置きが長くなりましたが

以下、公庫の課長代理様の会話の要約。

皆さまの何か参考になれば幸いです。

・増額の540万円で書類作成してみます
　また不明点出てきたら連絡しますね。
（→増額も問題なし、後付け融資も問題なし！でした笑）

・今回も無担保での希望ですね。
　無担保枠という訳ではないのですが、
　一応ありまして、人によって違う場合もありますが
　基本は2,000万円となっております。
　今回のが通れば、その枠がちょうど一杯になりますので
　次回は担保提供して頂くつもりでいて下さい。
　ただし、金利面は低くなりますのでメリットもありますよ。

・リフォーム費用が増えた要因は

・全物件の入居状況

・売却した物件の売却額

・以前、当公庫からお借入れ頂いた物件を売却していますが
　転売目的の投資に融資をしている訳では無く、あくまでも
　不動産賃貸業の事業に融資をしているのでその事はお忘れなく
　次も借入れ物件を売却されると、今後の相談は難しくなります

・大家業を何故始めたのですか

・どこまで増やすか目途はありますか

という感じで、毎回初めて会う方が担当されるので

いつも同じような質問ですが、ありのままをお答えしています。

今回はベテランの方だったので

話しは非常にスムーズでした。

こちらは結果を待ちたいと思います。

そして本日！！

来週月曜日に迫った、新築APの土地の決済に備え

今回お世話になる信金さんに、事前に当日送金して頂く

手続きをして来ました。

手続き自体はすぐに終了。

今回必要となる自己資金の確認の為

必要額の入った通帳の原本を全て提出。

問題なし！

ここでも担当者様の発言。

皆さまの何か参考になれば。

・今年度4月以降、また一段と不動産融資は厳しくなった

・そんな中、今回はやりやすかった
　いけいけドンドンでやっている方もいるが
　いくら利益が出ていても上層部はこのお客さんに
　どこまで出すか慎重にならざるを得ない。
　その点、良い物件が出たらやるというスタンスや
　公庫さんの無担保枠を使った買い方
　戸建てを現金で買って行く堅実さがみられ
　上層部もすんなり話が通った。

・今回の地方案件。他の支店でもいくつか話が出始めている

・相変わらず、お客様から原本を頂いた後のコピーの
　全ページに「原本確認済み」の判を押すのが・・・もう(笑)

・IR関連は先延ばしとなったが、苫小牧では
　海外法人の現地事務所の開設準備が進んでいる

と今日も貴重な情報交換が出来ました。

私の考えや手法を堅実という表現をして頂き何だか嬉しくなりました。

無理をして大きな物件を買わない事が
プラスの評価につながる事もあるようです。

皆さまも物件が買えないと焦る必要も無いのかもしれませんよ！？

そして、昨日5月30日は

第4回イオンミーティングでした。

今回も初めての方にもご参加頂きました。

今までこういう集まりは一度も出た事が無いが
興味を持って頂きご参加頂いたご夫婦様

いつも来て頂いてますが
今回はお子さんも連れてきて頂いた方

高速に乗ってきて頂いた方

仕事終わりにバスに乗ってきて頂いた方

そして

初心者の方へ資料まで用意して頂いたレジェンド石井さん

皆さま今回も貴重なお時間ありがとうございました！

・Y様
・うまさん様
・K様
・K様奥様
・レジェンド石井様
・S様
・A様
・O様
・A様
・DJキッチン様
・狼中年様
・狼中年様お嬢様
（お名前抜けていたりイニシャル間違いご容赦ください）

今回は平日の木曜日ですし

清田区の平岡でしたのでどうかな～と

思いましたが、沢山集まって頂き有難うございます。

関係無かったですね(笑)

私自身、初めて聞く話も色々ありましたし

ご参加された皆様も、知識面、感情面、人との繋がり等

何か得るものが有ったとすればこんなに嬉しい事はありません。

また今後ともよろしくお願い致します！

初めての方もいつかお会い出来ることを願って！

いつかは道外のイオンでもやってみたいですね^^

↓↓皆様の大家業の何かの参考になれば幸いです↓↓

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