[融資・金融機関] カテゴリの記事
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無担保で2,000万円！？
今日の札幌！久しぶりに雪が積もりましたね！本当なら今日から3日間、長女と次女のスキースクール！だったんですが来月に変更してもらいました。三女の体調が数日前から悪く、こんな世の中の時期ですので家族に体調不良の人がいる時は自粛しようと思い延期です。当の本人は元気なんですけどね^^;という事で今日は一日家族と色々してましてようやく一人の時間になれたという事でブログを書かなきゃ！！と思い書いてます。地元の友達も夫婦で見てくれてますし大学の友達も「やすがキッカケて不動産投資の勉強始める！」「YouTubeとブログで勉強してるよ！！」なんて言われると自分の活動も、どこかで誰かの行動のキッカケにちゃんとなってるんだなと思い本当嬉しい気持ちになりました。私が色々な媒体で発信する理由はただひとつ。「これから始める人の小さな行動のキッカケになれば」そんな思いで、ブログ、YouTube、ツイッター、セミナー、スクールやらせて頂いてます。自分は何度も言いますが、基本、人前に出たくない人なんです(笑)ただ、もし自分の経験が誰かの役に立つのであれば自分の事より誰かの為になりたい。そう思います。人生は学びをリアルに感じる為にあると思っています。今では７才で母を亡くした事も自分にとっては生きる上で最大の学びだったと思うに至りました。だから生きている間は全ての事から学び悔いなく最高の人生を送りたいと思います。今は不動産を通じて人生を学んでいます。人は常に先生であり生徒である。そう思っています。そして、誰か一人でも誰かの為になれたと思える人生はそれだけで価値があると思います。はい、久し振りで大分話がそれましたが(笑)自分の最近の活動はというと、最近は物件購入に向けて、より一層物件調査と金融機関持ち込みの日々を送ってます。面白い物件はあるんですが金融機関にはまる物件は少ないですね(笑)と、そんな中、そういえば昨年の夏に商工会議所の相談会に行った「マル経融資」その後、一年以上たち久し振りにまた相談へ行って来ました！（1年前の様子はコチラ）この制度を簡単に説明すると、商工会議所で半年間、経営指導を受けるとその事業者は「きちんと事業を出来る！」という事で、公庫から優遇条件で融資を受けられます。経営指導とはいっても半年の間に何度か融資の相談に行くだけです。その履歴が全て残され「経営指導をした」という実績になるそうです。簡単に言うと、小規模な法人や個人事業主に対して無担保・無保証人で2,000万円まで1.21％！で設備資金10年 or 運転資金7年 で借り入れが出来るという素晴らしい制度なんですね。これ、コロナ融資を利用した場合は金融機関の方の話しでは今後の融資の際はマイナスの影響があるとそう言っている所もありました。その点、こちらは関係ありませんね。有効に活用したいところです。昨日話を聞いた感じだと不動産賃貸業では「運転資金」は仕入れなどが発生しない為該当は難しいが「設備資金」はＯＫ！リフォームとかで是非借りて下さい！と非常に前向きでした。もちろん賃貸業以外の業種も対象なのでその事業に関連する設備が対象になってきます。大家業で言うと、アパート・マンション・戸建ての購入費用ももちろん含みますしリフォーム費用なんかも認められます。ただし、他で融資を受ける際に物件購入の諸経費部分の自己資金が足りないからマル経で、というのは対象外との事。とは言え、これは、これから始める方や今後拡大していきたい方にとっては非常に有効だと思っています。使い道としては・地方でなかなか融資の付き辛い物件の購入・2,000万円前後のアパート・戸建てを数棟・リフォーム費用・共同担保用の物件購入そして一番の大きなポイントは「無担保」という所です。無担保物件を持つことによって今後、アパートやマンションを購入する際評価が足りない・自己資金が足りないという時に、無担保物件を共同担保に入れる事によってその不足分を補ってくれることがあります。これは、持たざる者が登って行くためにはもの凄い重要な事なんです。分かりやすく言うと１００万円を自己資金に入れ物件を買って５００万円の無担保物件を手に入れる。その物件の銀行評価は４００万円とする。そして、次回融資を受ける時に自己資金４００万円足りなければこの無担保物件を共担に入れて融資を受けられる（可能性がある）そうすると、１００万円で４００万円作った事になります。だから無担保物件には価値があるんです。ただ、簡単には売れなくなりますのでご利用は計画的に(笑)ただ、これから始める方にとって何となく言っている意味分かりますかね？^^;自己資金数百万で始めようと思うといかにその自己資金に有効に働いてもらうか。そこによって、5年かかるのか3年で済むのかの大きな分かれ道です。ただし、共同担保も視野に入れて物件購入する際の注意点がひとつ。その買う物件は、金融機関がなるべく多くあるエリア。金融機関の営業エリア内。金融機関の支店のあるエリア。で買う事！！そうしないとせっかく無担保で買っても営業エリア外や地方だと共同担保に取ってくれません。そこは注意が必要。ただ、共担目的ではなく収益だけ考え、他の金融機関が融資し辛いエリアという目的でマル経を使うのであればそれはそれでありだと思います！という事で、これからの人は少しでも早く「相談」に言っておくと良いと思います。半年の経営指導が必要ですのでいざ欲しい物件が出た時に行っても遅いんです！今すぐ必要でなくても使うか分からなくても行っておきましょう(笑)ちなみに、事業を1年以上継続している方が対象ですのでまだ半年だけど、1年経ってからでいいか・・・ではなく、今の内から行くのをお勧めします。ちなみに、私は面談も何度かして、半年以上たっていますので「いつでも申込みに来てください！」という事で申込用紙まで貰って来たのでいつでも準備ＯＫです。あとはハマる物件やリフォームなど出てきたら是非活用してみたいと思います！！写真いくつか貼っておきますので皆さんもよろしければどうぞ。あとね、話しの流れとそれますがスクール卒業生さんから「やっと物件買えましたー！！！」「スクール入って良かったです！！」と嬉しい報告を頂きました。今、卒業生とはグループラインを作ってるんですがその中で、皆さんから祝福されてる様子を見てやっぱり大家業はみんなでやるのが良いな～と改めて思いました。もし一人でやってたらそんな喜びも一人ですしお祝いの言葉をかけてくれる人もいません。。なので、今はＳＮＳで気軽に繋がる事は出来ますが「本当の仲間」を持つことは大事なんだなと感じてます。そして、スクールの第二期も締め切り後も問い合わせを多数頂いたので追加の対応もしていたのですがそちらの方も締め切りとなりました。お申込みいただいた方ご検討頂いた方応援頂いた方誠にありがとうございます。年明け１月から第二期スタートします！！という訳で今日も最後までご覧頂きありがとうございます！それではまた次回！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさんスクールに参加頂けない方もそれとは別に面白い事出来ないかいろいろ考えてます！！！もうすぐ発表出来ると思うのでお楽しみに^^
2020年12月26日
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融資について
不動産投資の基本であり王道はやっぱり「融資を引いて物件購入」だと思う。現金と融資どちらが良い悪いはなくどちらも一長一短あるので自分自身の置かれた状況や不動産賃貸業の方向性によって決めれば良いと思う。自分は両方やってみました。両方やって思うのは現金の方が圧倒的に気が楽！！という事。返済を気にしなくていいし金融機関さんを意識した決算書作りも必要ない。そして、戸建てと言う少額な事もあってか何でか楽しい！ただ、会社勤めをしていた当時に戻って自分が最初からそれをしてたかと言うとどうだろう。不動産賃貸業を本業とする事を目標とした場合さらに５年でそれを達成したいと思っていた自分はやっぱり「融資」を選ぶと思う。１棟目は小さく始めるのがお薦めだから安い戸建てを現金でもありだと思う。そこで、自分の「大家」としての適性を見極める。楽しくない・苦痛・なんか違うと思えば、早々に撤収も可能。安く買っていれば損失も最小限だ。そこでもし、これは面白い自分にはこれしかない！もっと思う存分不動産経営をしてみたい！そう思えば次に進めばいい。ちなみに自分がもし当時に戻ったとしても一生懸命勉強して、色んな大家さんに話を聞き知識を最低限、もしくはそれ以上、その時の出来る限り付けた上で、やっぱり「融資」を使っての物件購入をまず第一に考える。自分の場合はもうこれだ、と決めていたから。自分に向いているか確かめる、という段階では無かったから。それであれば、あとは知識を付けてリスクを抑え融資に挑戦するそれしか方法は無い。前置きが長くなったけど、知識を付けると言ってもその当時の自分は・どんな物件が良いのか・どれ位の額だったら融資が通るのか・どれ位の返済比率だったら安全に運営できるのかとにかく、目の前の１棟を手に入れるために最大限頭を使い行動していた。そんな感じでたどり着いたのが築古高利回りその結果、耐用年数を過ぎた木造アパートや地方の積算も出辛い中古アパートなど４棟ほど買い進んでいた。その都度、融資は苦労したけど２千万円前後と比較的低価格だった事と利回りもそこそこ良かったので自己資金も入れつつ何とか融資も付いていた。ただ、融資についてはその時もそうだったけどその後は更に厳しさも感じていた。自分なりには「悪くない物件なのに」という思いもあった。ただ、今思うと全て自分目線だけの物件選びをしていた。つまり、金融機関さん目線を全く考えていなかったただ、築古高利回り地方アパートがダメという訳では無く、金融機関さん目線を考えられていなかった自分がダメという事。当たり前のことだけどお金を借りるのであれば相手の状況を考えないといけない。・どんな物件に融資したいか・どんな決算書であれば融資を出しやすいか・どんな経営者の資質であれば前向きに取り組めるかそのあたりの考えが全く欠如していたから自分の中では、当時もっと物件を買いたかったのにどんなに頑張っても年に１棟が限界だった。どんな決算書で自己資本比率や債務償還年数はどれ位であれば金融機関さんは取り組みやすいのか。また、各金融機関の評価方法例えば、土地の評価＝路線価×1.25×70％他の所では、土地の評価＝路線価×1.25だったりする。また、建物の評価方法もある所では、再調達価格をもとに築年数分減価する方法やまたある所では。固定資産税の建物評価に掛け目を入れて計算する事。それらも、大家業を始めて暫く経ってから分かったし、意識するようになった。なので、これから始める人には自分と同じミスはして欲しくないし「不動産投資の勉強」という表面的な事だけでなく融資を実践で使っていくために必要な事をもっと知って欲しいと思う。もちろん自分もまだまだ勉強中だしこれからも、そしてこの先も勉強だと思っています。なので、スクールとかセミナーでお話しさせて頂く事もありますがそれは、決して「教える」なんて大それたことは出来ません。そうではなく、等身大の一人の大家が経験した事感じた事、もっとこうすれば良かったと思う事それらをシェアさせて貰っているという感覚です。これからの時代は自分の経験・想いをどんどんシェアする時代。それをお金に変えたければそう出来るし必ずしもお金じゃなく与えた信用や信頼は、物件のように目には見えないけど必ず、少しずつ積み上がって行き色々な形でお互いが与え合えます。その自分資産は変えようと思えば何にだって変えられる。これからは、そんな時代になります。みんな、どんな人でもその人だけのオリジナルの経験と考えを持っています。一番じゃなきゃ価値が無い大きければ大きいほど価値があるそんな時代は終わりました。そうではなく、自分の情熱に従って思いっきりやる事に意義はありますし、そこへの努力は本当に素晴らしいと思います。ただ、努力していない人に価値が無いのか？と言われればそんな事は無く努力しようとしまいと同じ価値だという事。努力なんてしなくても今の自分が最高に幸せでありのままの自分だと胸を張って言えるのならそれで充分最高です。ただ、そう感じれていないのなら行動をするサインかもしれません。そして、どんな人にも価値があるという事は今年はっきり世界中の人が実感したと思います。全員に価値があるし自分の思った通りの自分になって良い。そんな時代になりました。話しはだいぶ逸れましたが不動産賃貸業は本気で取り組めば最高に楽しいし多くの人に喜びを与えられる素晴らしい事業だと思っています。なので、今悩んでいる人も思いっきり大家さんしませんか？楽しい事を思いっきり最大限やっていれば本来の自分を取り戻せると思います。目標の為に融資が必要であればそれについても一緒に学んでいきましょう！そして、スクールで先日「融資」について触れさせて頂き、受講者さんの皆さんには金融機関の情報を調査して頂いてます。その結果をツイッターで発信して頂いてますのでスクール生かどうかは関係なく大家業に興味がある方は是非みなさんでその融資情報をシェア出来ればと思います。ツイッターの検索画面でハッシュタグ＃やっさんスクールで検索して頂ければ受講生さんがこれから徐々にですが発信してくれる情報を見られると思います。という訳で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。また次回お会いしましょう！！今日は週末なんでビール飲もう♪Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログInstagram：やっさん
2020年08月21日
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コロナ融資ダメでした！
おはようございます。今朝の札幌、気持ちの良い青空です。夏至も過ぎましたしね～。そういえば、報告するのをすっかり忘れていましたが先週、日本公庫さんへコロナ融資の面談に行った話は以前のブログで書きました（先日のブログはこちら）簡単に言うと、コロナ融資の借り換え制度を使い既存の公庫融資５本を１本にまとめ金利メリットと、元金据え置きを２年間希望していたものでした。そして、面談した日の夜には公庫さんから留守電が入っていました。内容は言っていませんでしたがこれだけ早い回答という事で内容は察しがつきました。そして翌日の午前改めて担当者さんから連絡がありました。結果的には今回のコロナ融資の規定には当てはまらず大変申し訳ありませんとの事。毎年物件を購入している中でさらに、ここ半年ではRC２棟と新築もひとつ竣工していました。そんな中、前年対比、売上－５％というのはハードルが高かったです。色々な角度から、要件に当てはまらないか担当者さんも何度も何度も電卓をたたいて計算して頂きましたが一番近い解釈の仕方でも－３％位でした。ただ、コロナで新築近くの博物館のオープンも未定になるなど（７月１２日で決まりましたね♪）影響は出ているとの事で、別途上司と協議との事でしたがやはり、今回の要件適用は難しかったようです。面談でも電話でも、担当者さんには忙しい中、お時間さいて頂いたことに深くお礼を伝えました。逆に担当者さんからは、今までの取引き実績や決算書の内容など私の属性には何の問題もないので是非新規のご相談に来てくださいと。むしろコロナ融資ではなく通常の運転資金ならすぐに融資出来ますとの事でした。ただ、金利が2.16%の8年になるという事とまだ運転資金を借りる程の状況ではないですしその資金を物件購入に充てるわけにもいきません。という事で、今回は残念でしたが改めて、自身の、法人の評価を聞くことが出来ましたし良かったです。ハッキリ言って、今期の提出資料の数字などは自己申告です。その先は言いませんが。ただ、自分なりに全て資料をそろえ数字も１円単位で計算し売り上げの報告をしました。自分としては正々堂々すっきりしていますし何より、今の自分は、皆さんに報告するのが役目だとも思っています。上手くいった時も、そうじゃない時もキッチリ伝えて、皆さんの行動に繋がればという風に思っています。という訳で今日はこれから娘を送ってジム行ってお金移動してスクールのリハして資料作って！今日も今を精一杯生きようと思います！！本日も最後までご覧いただきありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！さようなら！！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ
2020年06月23日
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17年越しに！と公庫さん訪問
今日は公庫さんの面談日。その前にジムへ行って重いの上げてアドレナリン出して気持ちもすっきりしていざ面談に臨みたいと思いますジムが再開して約２週間。何だか最近すごく調子が良いんですよね。良いトレーニングが出来ています。きっと、コロナで自宅でしか出来なくなりそれが逆に身体や関節の負担を無くしさらにトレーニングのマンネリも解消しリフレッシュ出来たんだと思います。そして、栄養面も見直したのが大きかったかな？という事でここ何回か調子が良かったので今日はあるMAXを挑戦しようと思っていました。筋トレしている人はどの種目を最高何キロ上げられるかというものです。これって結構緊張するんですよね。まず、こう重量を扱う時に潰れたらどうしよう（重さに負けて上がらなくなる事）とか、人間の本能で恐怖心が出てきます。ただトレーニングしているように見えても本気の人は、実は毎回その恐怖心や出来ないかもしれないという弱い気持ちや恐怖に負けて、下まで下げきれずに切り返してしまったなど、毎回自分との闘いなんです。辛いことを我慢して何百回もやるというトレーニングもあるかもしれませんが重さに負けて潰れるかもという恐怖との闘いでもあります。だからこそアドレナリンが出ますし終わった後の解放感爽快感、達成感は格別です。そして、少しずつ自分の成長が「重さ」という数字で見えて不動産投資と同じく、そこが面白さでもあります。見た目も変わりますしね。何より心が変わります。はい、前置きが長くなりましたが今日私がMAXに挑戦しようと思ったのはベンチプレスという種目。ベンチ台に寝っ転がって重りをつけたバーを腕だけで持って胸の上で上げ下げする種目です。ジムで筋トレを本格的に始めた人にとってベンチを１００キロ上げるっていうのが一応、誰しもが目標にするメジャーな指標なんです。才能あふれる男性であれば半年から１年ほどで達成できる人も居るでしょうし真面目にやれば２～３年で達成できる人が多いと思います。私は今から１７年ほど前からジムに行き始めました。ジムと言っても、当時は市の体育館のトレーニング室です。それでも週に２回ほど通っていた結果始めて２年で９５キロは上がるようになりました。ただ、そこからは、下手なフォームや無理な態勢や、知識の無さが原因でその後は怪我が絶えなくなりました。上げることにだけにフォーカスした結果ですね。肩を痛めて上げられなくなりました。そこは不動産投資でも当てはまるかもしれません。買う事が目標に成ってしまい大きなけがをする。。トレーニングは今でこそ多少の知識が付いたので怪我の原因もなんとなくわかります。ちなみにベンチプレスの場合は胸を張る事が非常に重要です。そうする事で適切に胸の筋肉を使って重りを上げることが出来ます。逆に胸を張る事を忘れてしまうと、肩で押すような形になってしまい胸より小さい筋肉の肩に重量が乗ってしまい肩を痛める原因になります。痛めてからも、素人の私は怪我から学ぼうとせずフォームの改善などは考えずに、少し痛みが良くなってはまた痛めを繰り返していました。そんなことを繰り返しているうちに知らず知らずに怪我をかばうようなフォームに成り次は胸を痛めたりと悪循環に。そうしているうちについには軽い重量でしか出来なくなりマックス挑戦をする事もこう重量を扱う事も出来なく・しなくなっていました。それから何年もの月日が流れ途中、仕事の忙しさですっかり行く頻度が落ちたり自宅にベンチとダンベルを買い自宅だけでトレーニングをしてみたり。そして、３年前に会社を卒業してからはよやくジムに入会してまたトレーニングと理想の身体づくりと、向き合おうと思いました。それでも、無理な重量設定やフォームの悪さで、腰や股関節や肩や胸や、良く痛めました。そして、最近では筋トレユーチューバーさんが沢山いますので、その都度勉強し実際に試しを繰り返しました。そして今回のコロナ。ジムにも行けなくなり高校生以来の自宅での自重だけでのトレーニング。栄養面、特にたんぱく質の量を増やし今までと色々変えるきっかけになりました。そして、心も体もリフレッシュして２週間前からジムが再開すると何かウェイトが軽く感じたんですね。そしてベンチプレスも毎回少しずつ重くしてもまだいけるまだいけるという感じで前回９０キロも結構簡単に上がりました。そして今回はいよいよ１００キロ挑戦するぞと。入念なアップを６０キロ７０キロ８０キロ８５キロ９０キロ９５キロとやり、いよいよ１００キロ！恐怖に頭がよぎらない様集中してラックアップ。そして胸まで下して切り返し！！一瞬スピードが落ちましたがそのまま上まで上げることが出来ました！！「うぉーーーー！！！」「やったぞっ！！！」（心の声）本当、少し筋トレしてる人にはたかが１００キロでお恥ずかしい限りですが、自分にとっては１７年越しの悲願でもありました。まさかまた上げられるようになるとは思っていませんでしたし挑戦しようと思うとも思っていませんでした。４０才目前にして肉体でもまだまだ成長できるなんて最高ですね。不動産も筋トレも、僕は全く同じだと思っています。諦めずに、行動し、努力し、悩んだり、時には諦めたりもするけど、工夫して、行動し続けるときっと現実は変わります。それを身をもって経験出来たことは自分にとっては凄い大きな経験となりました。と、意気揚々と気分よく帰宅！「１００キロ上がったよ～！」ただ、三女の体調不良で病院に連れていく直前の我が家。若干ピリピリモードなのを察し、そうそうに２階に行き公庫さんに行く準備。「ごめんね、公庫行って面談だから病院頼むね 午後は俺見てるからね！じゃねっ」面談まであとわずか足早に車を飛ばし着きました。３階に上がり店舗に入ると以外にも店内はガラーンとしてました。そうそうに面談ルームに呼ばれ状況の聞き取り。今回の私は、コロナ融資の今ある既存の公庫さんの借り入れ５本を１本にまとめる借り換えの申し込みです。ただ、前年比ー５％どころか物件が増えているので収入が増えています。ただ、コロナの影響で博物館の職員向けのアパートも埋まらず入居率は下がっています。そこを、なにか拾えるところは無いかと担当者さんと、色々な数字の解釈の仕方で様々電卓をたたいて頂きましたがどう頑張っても難しそうでした。たしかにコロナの影響があるのは良くわかる。ただ、現行の国の制度融資なのでそこに当てはまらないと難しい。一応、上司に相談して頂けるそうですが難しそうでした。逆に決算書の内容は全く問題ないので運転資金の融資なら問題なくできますと。ただし、2.16%の８年になるのであまりメリットないですよね？とも。私としては、今の段階では運転資金を借りるまでの経営状況ではないので、そこはお断りさせて頂きました。という事で最終結論はもう少し先になりそうです。そして、コロナ以外の、アパートの新規融資についても聞いてきました。やはり、今はコロナ融資を優先せざる負えなくアパート融資はどうしても後回しになるとのこと。最終回答まで２～３か月は掛かるとの事。ただ今は５月のピークが過ぎて申し込みが減ってきているそうです。ですので、あと１～２か月すればまた状況は変わってきそうですね。迷って居いるひとは是非トライしてみてください！あと明日から「やっさんスクール第一期」の記念すべき第１回が始まります！！楽しみです！最終リハーサルや最後まで資料の修正など頑張ります！！本日も最後までご覧いただきありがとうございます。それではまた次回お会いしましょう！さようなら！！Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ
2020年06月16日
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どうなる？公庫の融資
約ひと月前に申請した公庫さんへのコロナ融資今回は運転資金の確保の為ではなく既存の公庫さんからある借入れ５本を１本にまとめる「借り換え」の依頼です。他行からの借り換えはNGですが「公庫」➡「公庫」はOKなんですね。今ある５本は全て無担保で借りています。今回の借り換えで、１０年返済を希望しそのうちの２年間を元金据え置きで希望しています。それでも金利は下がりますので元金据え置き後の、支払額は今と変わりません。ですので、自分としてはこの２年間の間に経営改善とさらなる安定化を図りたいと思っています。そして申請から１か月、ようやく担当者さんから連絡が来ました。周りでは、売り上げが前年対比－５％になっていれば面談もなく融資実行されるケースも聞いてました。ただ、今回私のケースでは大家業の辛いところですが、毎年物件を買っているので売り上げは減るどころか増えています。ただ、入居率に関してはコロナの影響で、新規オープンの国立博物館向けに建てた新築もオープン延期になり職員採用も鈍化しているなど入居付けにも大きく影響を受けています。売り上げは増えたけど入居率は下がったここをどう見るか。担当者さんの方でどう落としどころを持って行くか苦慮して頂いているようでした。その辺りの打ち合わせも含め面談を求められました。追加資料も指示されましたので融資実行のカギは無いか担当者さんと一緒に探りたいと思います。決まればまた報告しますね！そして、本日２０２０年６月１３日（土）オンラインセミナー「ニーノの部屋」でお話しさせて頂きます。今は本当に、これから不動産投資を始めたいという方が増えています。自身のオンラインスクールを通して感じましたが皆さん本当に切実で、「人生最後のチャンス」だとか「辛い現状を抜け出すために」だとか本当に皆さんそれぞれに強い思いがあります。今回のセミナーはそういった熱い思いの方から不動産投資に少し興味があるという方でも気軽に参加して頂けるようになっています。Zoomのウェビナー形式といって参加者同士は顔や名前が映らないので誰が参加しているかは分かりません。ただ質問などはチャットでして頂けます。所要時間の方はセミナー約２時間質疑応答１時間の合計３時間。ただ、質問の数によっては時間オーバーもあると思います。という訳で、参加する方は本当気軽に申込みいただけると思います。これから始めたい方も既に何年もやられている方へも何か伝えられるように中古アパート新築アパート区分マンション激安戸建て中古RCマンションの細かい収支や融資の内容はもちろんマインドの部分や融資か現金か会社卒業に向けてや卒業後のリアルなどそして１０年大家業をやってみて分かった「不動産投資が教えてくれた人生で一番大切な事」をお話ししたいと思います。不動産投資、大家業を通じて人生を学んでいます。そして、一度、私のセミナーを聞いたことがある方にとってもきっと新たな気付きがあると思います。お申し込みはまだ受け付けてますので、宜しければ、ぜひご参加ください！それでは、本日２０時にお会いしましょう！さようなら！！第７回ニーノの部屋オンラインZoomセミナーゲストやっさん（詳細はこちら）Twitter：やっさんYouTube：やっさんブログ
2020年06月13日
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コロナ融資
本日（２０２０年４月４日）現在、新型コロナウイルスの影響は未だ拡大を続けています。我々大家業においては、当初影響は少ないとの風潮でしたが、いよいよ周りでも実際に給料減による退去や廃業によるテナントの退去も出始めてきました。ただ、「退去」であればまだ次の入居に向けた対応が出来ます。一方、家賃が払えなくなり「滞納」となると、このような状況では、住まいの確保という観点からも簡単に出ていって頂く事も出来ません。そして、その滞納の数が１つ２つと増えていきさらに長期化すると、大家にとっても致命的となります。私自身、今はまだ自分の物件ではその様な退去や滞納はありません。ただ、もしその様な状況になった時、私も含め、皆さんはどこまで耐える事が出来るでしょうか？もう他人事ではありませんよね。それらを踏まえ、今日のテーマは以下の２つについてお話ししたいと思います。1.コロナの影響での元金据え置きは可能か2.コロナ対応の融資これらについて、金融機関さんへ相談に行って来ました。少し長くなりますが、ご興味のある方はぜひ最後までご覧ください。1.コロナの影響での元金据え置きは可能かこの相談をするに至ったのは昨年末に完成した新築アパートがキッカケです。元々は１年ほど前、北海道の千歳空港から南へ高速で１時間ほどの所にある白老町という小さな町。ここにアイヌ文化の国立博物館が出来るという情報をお世話になっている建築会社さんから聞きました。関東以北で国立博物館が出来るのは初めての事。何年も前から、町や北海道を上げて誘致をした結果ようやく決まった計画でした。当初は物件取得の候補には無かったエリアですが賃貸需要を調べ現地調査をする中で空き物件がほとんど無く物件が足りていない状況でした。そんな中、博物館の職員やその関連の方の住まいが相当数足りなく、役場の担当者からも住居確保に力を貸してほしいという声がありました。様々な事を考慮しましたが最終的にはこの街の力になりたい。北海道のアイヌ文化に関連し協力したい。そう思い新築アパートを建築する事にしました。その結果、結論から言うと完成から３カ月以上が経過し入居は未だ８戸中２戸の状況。自分なりにこうなった原因について考えたいと思います。1.需要数の誤算想定された新規での需要は国立博物館の職員で150戸、関連企業でプラスα博物館以外での町役場や一般の方の需要。それに対し新築の供給数は110戸程度。満室を疑う事はありませんでした。ただ、実際に計画が進んでいくと博物館の従業員が計画通りに集まっていないようで未だ４０～５０名ほど足りていない現状。さらに当初確認していた予定と異なり採用も非正規の割合が多く新築の家賃に住めない。結果、隣町の安いアパートに流れる。そんな中、さらにコロナの影響で人が集まりにくい状況。それらが重なり、思ったほどの人の動きが無い。2.家賃設定での傲慢さ計画当初、家賃相場を調べました。この町には賃貸仲介店舗が無く役場内に賃貸物件を紹介する部署があるようなそんな賃貸環境でした。そこには大家さんの名前と電話番号がありその内容もいつ更新されたものかバラバラでした。仲介のメインは隣町の店舗の様でそこでネットで募集している状況でした。ただ、その物件自体も数は少なく相場を把握するには不十分。そこで建築会社さんとも相談し「相場が無いなら自分達で作る」そう思うようになりました。そして、今回の一連の新築アパート全てが供給されてもそれでも部屋数は足りない事から相場よりも高い設定にする事にしました。管理会社さんにも相談しおおよその相場よりも五千円程度高い設定としました。そして、その後の動きを見ながら決まりが悪ければ減額する事で話はまとまり募集を開始しました。計画では、周りの安い物件が先に決まっていき最後にこちらの物件に流れてくる。国立博物館のオープンが４月なのでそれまでには満室になる。そう考えていました。いざ、募集が始まると実際に安い物件から決まっていきました。ただ、その後なかなか決まっていきません。管理会社さんとも都度都度相談し広告料のキャンペーンや入居に繋がる手を打って行きました。それでも決まりは悪く３か月経ったところで家賃を減額しました。それでも効果はありません。その原因は、先に話した通りで人の動きが止まっている事や非正規など想定と違った事が原因と思われます。ただ、最も反省すべきは相場を自分で作るという傲慢さにあったと思っています。もともと町の人達の為になればと始めた計画でしたが、途中で意識が「人」から「数字」に移っていたと思います。ここは非常に難しく経営である以上、数字は常に追い求めなければいけないと思います。ただそれは、独りよがりではなく需要に見合ったものでなければいけません。今までもさんざん知っていたはずの「家賃は自分が決めるんじゃない、相場が決める」その格言を忘れ、自分のいいように解釈していたからだと思います。適正な家賃かそれより安くしても充分回る計画でした。その為に自己資金も入れ返済比率も下げました。そうしていれば、入居状況は変わっていたかもしれません。改めて、身をもって学ぶ事が出来ました。大きな経験です。はい、とここまで前置きが長くなりましたが一番大切なのは「ここからどう解決していくか？」大家業は予定通りに行かない事が沢山あります。そんな時にどんな対応をしていくかが全て経験となり、大家力が身に付くのだと思います。元金の据置期間３カ月が終わり今月から返済額が増えます。毎月１０万円のマイナスのキャッシュフローです。もしこれが１棟目の大家さんだったら給料から持ち出しです。不動産は投資ではなく事業です。私のこの経験から皆さんの考えるキッカケになって頂けると嬉しいです。そのマイナスのキャッシュフローを埋めるにはあと２戸決めればいいのですが、その決める活動をしつつ、さらに悪い状況さらに長期化する状況を考え金融機関さんに元金据え置きの延長の相談に行って来ました。一連の経緯を事細かく伝え、昨今のコロナの影響を理解して頂きまずは支店内で方向性を決め本部へ上げて頂く事となりました。その話の中でのポイント。金融機関さん的には、あくまでもこの法人の経営は安定している元金返済が始まっても他の物件で返済は十分に可能。ただし国立博物館の延期が検討された事や他の物件でも今後出てくるであろうコロナ退去の対応を見越して、先手で手を打つ為。あくまでも法人としては大丈夫。そういう持って行き方をすれば法人の評価を傷つけずに進められる。その様にしたいと思う。そう言って頂けました。私の希望では来年の春までの１年の据置期間の延長。もしくは６カ月の延長をし、その時点で再度検討。その様な方向性を提案しました。さぁ、今後どうなって行くかこの経過についても皆さんに報告していきたいと思います。私も人の子ですからこの計画やらない方が良かったか・・・失敗だったか・・・なんて弱気な気持ちが頭をよぎる事もありましたが気持ちを切り替えました。腹を決めて、後ろは振り返らず絶対に満室にするだけ。その前に、このコロナの影響の中「生き残る」事も最優先にやっていきます。少なくとも、この町に安心安全な住居を提供でき住民になる方へは安心して来て頂ける。博物館が延期になっても、その分、採用にゆとりをもって行える。このコロナがあったからこそ、来年以降の新築物件は建ち辛くなる。いずれにしても採用が足りていないのでその方達が順次来れば、ひとつずつ埋まっていく。物件単体で見ればピンチですがここを乗り切れば、きっと安定した稼ぎ頭の物件になってくれると思っています。一番のポイントは自分自身。「逃げない事」ですね。ワクワクして来ましたよ！必ずや、入居者さんの、町の、笑顔に繋がると思っています！2.コロナ対応の融資その後、他の金融機関さんにも訪問しました。その中で先程話した状況も、他行さんですが全て説明し、今の自身の状況を包み隠さずお話ししました。そんな中、提案されたのがこちらコロナの影響で売り上げが落ちた中小企業等に対しての支援資金の融資制度です。これは札幌市が打ち出しているものですがそれぞれの各自治体においても同様の制度はあると思いますので各金融機関に相談されると良いと思います。この融資は札幌市内に支店のある２７の金融機関で同様の内容の取扱いがあります。融資対象：コロナが原因の売り上げ減少（添付の表参照）融資限度額：１億円（法人の規模内容によって変わる要確認）資金使途：運転資金および設備資金 ※融資の返済や管理費やその他固定費の支払いリフォーム等、要相談 ※ただし、このお金で物件を買うのはNG融資期間：10年以内融資利率：1.0％以内信用保証：北海道信用保証協会（保証料は２分の１以内を札幌市が負担）大家業も少なからず影響が出ています。今すぐに必要では無くても一度相談に行き、準備をしておいて損は無いでしょう。ちなみにこの融資。金融機関さん目線で言うと利率は低く、利幅は少ないが保証協会付きでリスクが低く融資残高も稼げるので・・・言葉に語弊がありますが、お客さんの取り合いだそうです。気になった方は一度ご相談に行かれてみては？私もこれから他行へもヒアリングをしていきたいと思います。という訳で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。引き続きこのコロナの時代をどう生き抜くか。自身の不動産事業はどう対処していくか。この世界的な逆境は、個人的には精神的にも人間的にも、そして不動産的にも大きく成長できるチャンスだと思っています！楽しんで、やれる事をやっていきましょう！あ、ちなみに昨日は母の認知症で始めてケアマネージャーさんが来て面談して頂きました。送り迎え付きのデイサービスの利用に母本人は喜んでいました。本人は新しい仕事だと思って喜んでいるようですが・・・^^;それではまた次回お会いしましょう！！今朝の朝焼け。
2020年04月04日
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金利について
先日、ある金融機関様から借り換えのお話がありました。直接的に「うちで借換して下さい！」とは、他の金融機関さんとの繋がり上言い辛いらしく、あくまでも遠回しにですがその様なお話しがありました。具体的な金利の提示もありました。数字の事だけ考えればメリットは充分にあります。ただ、既存の金融機関様のお陰で今がありますので出来るだけ長く良いお付き合いをしていきたいと思っています。とは言え、一度提案を受けた以上各金融機関さんへ報告と相談を兼ねて順次伺っています。大家業は、物件を買ったときがその物件の収入のピークです。それ以降は時間の経過とともに収入は下がっていきます。ですので、入居率を維持する努力をしながら継続的に経費を見直したり物件を適宜購入したり入れ替えたりしていく事になります。金利に関しても同様に金融機関様にも利益を出して頂きながらこちらも交渉出来る所はする。仮に金利が下がったとしても次にまた借入れをさせて頂いて利子を付けてキッチリお返ししていく。お互い持ちつ持たれつです。その為には、こちらも優良な貸出先となる様努力していく事になります。という訳で、直近の今後の予定は既存の借入先様との交渉を優先していきます。あと、実際に回っていて感じるのはお客さんを紹介して欲しいとどこの金融機関さんも言われます。融資の基準なども各金融機関で見直され貸したくても貸せる人が減ったせいもあるでしょう。どこも必死です。という訳で、いま金融機関さんをお探しの方が居ましたらぜひ、イオンミーティング（札幌）へお越しください。条件に合う金融機関さんがあればご紹介できるかもしれません。ちなみに、紹介をする手前どなたでも出来るという訳では無いですし初対面の方を紹介するのはし辛い部分もありますのでそこは是非ミーティングなどに足を運んで頂き接点を持って頂けると良いのかなと思います。ちなみに、紹介したからと言ってかならず融資が通るとか良い条件になるという訳じゃありませんよ！笑あくまでもご本人の属性やお人柄と物件の実力があってこそです！！本日も最後までご覧頂きありがとうございます！それではまた次回お会いしましょう！！【セミナーのお知らせ】2020年3月14日（土）野中周二&防人Rプレゼンツ 大類&大野「不動産投資最前線セミナー」in 博多➡詳細・お申込みはこちら2020年3月21日（土）「極東船長プレゼンツ やっさんセミナー」詳細はこちら2020年4月11日（土）広島図面舞踏会主催「やっさんの不動産投資セミナーin広島」➡詳細はこちら～イオンミーティングのお知らせ～第38回イオンミーティング日付：2020年2月14日（金）時間：19時～21時（この時間内で自由集合自由解散）場所：各店舗フードコート（下記参照） 全国でも開催したい方ご連絡下さい！ はじめは御自分ひとりしか集まらないかもしれません。 でもそこは、地元の皆さんで、開催する努力を 一緒にお願いしたいと思います。・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば「物件」の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！・フードコートは広いですお互い顔が分からないと思いますので ツイッターのハッシュタグ使ってください！！ #イオンミーティング #●●●←店名に変える これでツイートするか検索してください！ 分からなければ目印として キョロキョロしながら耳たぶを触って下さい。・下記店舗は変更可能です。 集まりやすい店舗情報がありましたら どんどんお寄せ下さい。・もし一人だけど行きたい方！ 是非コメント下さい！ わたしがブログやツイッターで 全力で集客します！！ 一緒に実現させましょう^^ 1北海道イオン札幌桑園店イオンモール苫小牧2青森県イオンモール下田3岩手県イオンモール盛岡南4宮城県イオンスタイル仙台卸町5秋田県イオンモール秋田6山形県イオンモール山形南 7福島県イオンモールいわき小名浜8茨城県イオンモール水戸内原9栃木県イオンモール佐野新都市 10群馬県イオンモール太田11埼玉県イオンモール浦和美園12千葉県イオンモール幕張新都心13東京都イオンモールむさし村山14神奈川県イオンモール座間 15新潟県イオンモール新潟南16富山県イオンモール高岡17石川県イオンモール新小松 18福井県アピタ敦賀19山梨県イオンモール甲府昭和20長野県イオンモール松本21岐阜県イオンモール各務原22静岡県イオンモール浜松志都呂23愛知県イオンタウン千種24三重県イオンモール津南 25滋賀県イオンモール草津26京都府イオンモール京都桂川27大阪府イオンモール鶴見緑地28兵庫県イオンモール神戸北29奈良県イオンモール橿原30和歌山県イオンモール和歌山31鳥取県イオンモール鳥取北32島根県イオンモール出雲33岡山県イオンモール岡山34広島県イオンモール広島府中35山口県イオンタウン 防府36徳島県イオンモール徳島37香川県イオンモール高松38愛媛県イオンスタイル松山39高知県イオンモール高知40福岡県イオンモール筑紫野41佐賀県イオンモール 佐賀大和42長崎県イオン 東長崎店43熊本県イオンモール熊本44大分県イオンモール三光45宮崎県イオンモール宮崎46鹿児島県イオンモール鹿児島 47沖縄県イオンモール沖縄ライカム皆さんでTwitter始めませんか？Twitterでは全く違った切り口で発信しています。宜しければ一度チェックしてみて下さい。気に入ったらフォロー頂けると嬉しいです。↓↓↓↓Twitter：やっさん
2020年02月11日
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金融機関の理事さんと今後について
昨日は理事さんとの面談の日。昨年お世話になった金融機関さんです。今後の事についてじっくりお話しをしたいと言って頂き、早速本店までお邪魔させて頂きました。訪問すると、エレベーターで個別の役員フロアまで上がりその後、役員応接室まで案内して頂きます。中で待つ事、数十秒。今回の理事さんともう一人紹介したいとの事でお二人で入って来られました。ちなみにこのお方審査部の責任者であり、理事でもおられます。実に融資案件の９割はこの方が承認するという非常に重要な方をご紹介頂きました。ありがとうございます。そして、審査部の理事さんで承認出来ないものは今回ご連絡頂いた役員理事さんの承認になるそうです。そしてそれでも承認出来ないものは・・・・もう理事長さんしかおられません。という事で、融資のほぼ全てをこのお二方がジャッジされています。そこへ、こうした直接の面識が出来るのはとても光栄な事ですしまた、事業にもより一層やる気が漲ります。ちなみに、理事さんから開口一番！！私のYouTubeを見た感想を話して頂き非常に恐縮しました(笑)気を使ってちゃんと見て頂いたんですね。そしてこの人は、どんな事を考え、話すのかそういった人物評価という目線もあると思います。このYouTubeも、当初はこれから始めたい方への何かのキッカケに成ればとの思いだけでしたが今となっては、こうした金融機関さんに対しても名刺代わりの様な意味合いも持つようになりました。SNSの普及した今、その人がどんなことを考え、発言しているのか様々な所からどんな人物か見られています。それはAIからも。。そして！話題は最近の融資状況に関して。世間では多くの金融機関の条件が厳しくなる中こちらの金融機関さんに関しては、ほとんど変わりはないとの事。というのも以前から、審査をキッチリ行い物件と人物についてもよく審査をした上での融資だったとの事。もともと不動産の割合は高くなかったと。そのお蔭で金融庁が入っても大きな指摘は無かったそうです。そして、融資の審査に関して言われた事。面談をすれば大体どんな人か分かる。これはお二人に共通した意見でした。その人の言葉で物件を説明し事業に対する想いを語り数字でも自分なりに説明が出来る。それプラス人間性。が重要という事だと思います。つまり、この人に貸しても大丈夫か？結局はそこが重要になって来るそうです。ちなみにこちらの金融機関ではその様な審査方針からか不動産部門では過去１０年間一度もデフォルトは無かったそうです。それくらい、物件の審査もさることながら「人」を重視しているのが伝わってきました。そして、手前味噌ですが私の今回の取引きも、物件評価が足りない中最終的には人物評価で融資を通して頂けたようでした。さらに、審査も１週間と最速で承認頂きましたがそこも、こちらで物件資料を一覧にまとめ必要書類を全て用意し追加資料が一切無かったのも審査を速めた要因のひとつで非常に助かったとの事。そして、そういった所もまた人物評価に繋がってくるんですね。全ては繋がっています。やはり改めて、出来る事は全てやる。後悔の無い様にベストを尽くす。というのが日頃から大切ですね。そして、私のセミナーの事や今後の事やまた向こうからのお願い事項など様々なお話しをさせて頂きました。１時間という短い時間でしたが審査部理事の物件資料を見せた時の鋭い眼差しとそれ以外の柔和な雰囲気も垣間見れましたし、役員理事さんの相変わらずご丁寧で親しみやすい雰囲気を作って頂きあっという間の時間となりました。そして、最後には役員理事との個人的な携帯番号の交換をさせて頂き、面談を後にしました。非常に貴重なお時間ありがとうございます。これで、案件が出た時には直電させて頂きます。最短最速で融資可否をお聞きできますね。※ちなみに借りられると決まった訳ではありません(笑)いや～やっぱり金融機関さんとの会話は楽しい！！本当にありがとうございます。そして、今日はお勧めの動画を紹介したいと思います。このチャンネル製作者さんの「ショウ」さんとは個人的には知らないのですが、今回初めて動画を拝見させて頂き91才の実のお爺ちゃんから投資について聞く対談動画となっています。不動産にも活かせる気付かされる話が満載でそして人生の生き方について非常に考えさせられた内容でした。その中から重要なフレーズ！投資は・〇〇に働いてもらう・〇〇なったら買い増す・〇しむ勝手にネタバレさせたら営業妨害ですからね！ご興味のある人は直接ご覧ください！！非常に貴重なお話しでした。ショウさん、お爺ちゃん、ありがとうございます！！本日も最後までご覧頂きありがとうございます！それではまた次回お会いしましょう！！【セミナーのお知らせ】2020年3月14日（土）野中周二&防人Rプレゼンツ 大類&大野「不動産投資最前線セミナー」in 博多➡詳細・お申込みはこちら2020年3月21日（土）「極東船長プレゼンツ やっさんセミナー」詳細はこちら2020年4月11日（土）広島図面舞踏会主催「やっさんの不動産投資セミナーin広島」➡詳細はこちら～イオンミーティングのお知らせ～第37回イオンミーティング日付：2020年1月31日（金）時間：19時～21時（この時間内で自由集合自由解散）場所：各店舗フードコート（下記参照）もし全国でご参加希望の方は私に参加表明して下さい！！こちらでも告知していきます！！【開催表明】1/31(金)19:00〜開催・北海道 イオン札幌桑園（2020年 1月28日 14：00更新） 全国でも開催したい方ご連絡下さい！ はじめは御自分ひとりしか集まらないかもしれません。 わたしの発信力不足です！ でもそこは、地元の皆さんで、開催する努力を 一緒にお願いしたいと思います。 あなたのその行動が、他の人の未来を確実に変えます。 「自分のために」「人のために」賛同してくれる方を いつでも、お待ちしています。・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば「物件」の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！・フードコートは広いですお互い顔が分からないと思いますので ツイッターのハッシュタグ使ってください！！ #イオンミーティング #●●●←店名に変える これでツイートするか検索してください！ 分からなければ目印として キョロキョロしながら耳たぶを触って下さい。・下記店舗は変更可能です。 集まりやすい店舗情報がありましたら どんどんお寄せ下さい。・もし一人だけど行きたい方！ 是非コメント下さい！ わたしがブログやツイッターで 全力で集客します！！ 一緒に実現させましょう^^ 1北海道イオン札幌桑園店イオンモール苫小牧2青森県イオンモール下田3岩手県イオンモール盛岡4宮城県イオンスタイル仙台卸町5秋田県イオンモール秋田6山形県イオンモール山形南 7福島県イオンモールいわき小名浜8茨城県イオンモール水戸内原9栃木県イオンモール佐野新都市 10群馬県イオンモール太田11埼玉県イオンモール浦和美園12千葉県イオンモール幕張新都心13東京都イオンモールむさし村山14神奈川県イオンモール座間 15新潟県イオンモール新潟南16富山県イオンモール高岡17石川県イオンモール新小松 18福井県アピタ敦賀19山梨県イオンモール甲府昭和20長野県イオンモール松本21岐阜県イオンモール各務原22静岡県イオンモール浜松志都呂23愛知県イオンタウン千種24三重県イオンモール津南 25滋賀県イオンモール草津26京都府イオンモール京都桂川27大阪府イオンモール鶴見緑地28兵庫県イオンモール神戸北29奈良県イオンモール橿原30和歌山県イオンモール和歌山31鳥取県イオンモール鳥取北32島根県イオンモール出雲33岡山県イオンモール岡山34広島県イオンモール広島府中35山口県イオンタウン 防府36徳島県イオンモール徳島37香川県イオンモール高松38愛媛県イオンスタイル松山39高知県イオンモール高知40福岡県イオンモール筑紫野41佐賀県イオンモール 佐賀大和42長崎県イオン 東長崎店43熊本県イオンモール熊本44大分県イオンモール三光45宮崎県イオンモール宮崎46鹿児島県イオンモール鹿児島 47沖縄県イオンモール沖縄ライカム皆さんでTwitter始めませんか？Twitterでは全く違った切り口で発信しています。宜しければ一度チェックしてみて下さい。気に入ったらフォロー頂けると嬉しいです。↓↓↓↓Twitter：やっさん
2020年01月28日
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融資を引いて成長し続けられる理由
今日のタイトル「融資を引いて成長し続けられる理由」について私が尊敬する、そして大好きな大家さんの防人レボリューションさんにお話し伺ってきました。皆さんもご存知かと思いますが防人さんは福岡で専業大家をされていて大規模な中古RCのガラ空き物件でも再生し高利回りで稼働させ規模を拡大。今ではさらに幅広く大型物件等取り組まれています。そんな防人Rさんでも初期の頃は小さい物件から始めコツコツと実績を積み徐々に規模を拡大されてきたそう。そこでカギになるのは回りを儲けさせる売却を絡めるその真意とは？続きは動画を是非ご覧ください^^本日も最後までご覧頂きありがとうございます！それではまた次回お会いしましょう！！【セミナーのお知らせ】2020年3月14日（土）野中周二&防人Rプレゼンツ 大類&大野「不動産投資最前線セミナー」in 博多➡詳細・お申込みはこちら2020年3月21日（土）「極東船長プレゼンツ やっさんセミナー」詳細はこちら2020年4月11日（土）広島図面舞踏会主催「やっさんの不動産投資セミナーin広島」➡詳細はこちら～イオンミーティングのお知らせ～第36回イオンミーティング日付：2020年1月24日（金）時間：19時～21時（この時間内で自由集合自由解散）場所：各店舗フードコート（下記参照）もし全国でご参加希望の方は私に参加表明して下さい！！こちらでも告知していきます！！【開催表明】1/24(金)19:00〜開催・北海道 イオン札幌桑園（2020年 1月22日 18：00更新） 全国でも開催したい方ご連絡下さい！ はじめは御自分ひとりしか集まらないかもしれません。 わたしの発信力不足です！ でもそこは、地元の皆さんで、開催する努力を 一緒にお願いしたいと思います。 あなたのその行動が、他の人の未来を確実に変えます。 「自分のために」「人のために」賛同してくれる方を いつでも、お待ちしています。・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば「物件」の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！・フードコートは広いですお互い顔が分からないと思いますので ツイッターのハッシュタグ使ってください！！ #イオンミーティング #●●●←店名に変える これでツイートするか検索してください！ 分からなければ目印として キョロキョロしながら耳たぶを触って下さい。・下記店舗は変更可能です。 集まりやすい店舗情報がありましたら どんどんお寄せ下さい。・もし一人だけど行きたい方！ 是非コメント下さい！ わたしがブログやツイッターで 全力で集客します！！ 一緒に実現させましょう^^ 1北海道イオン札幌桑園店イオンモール苫小牧2青森県イオンモール下田3岩手県イオンモール盛岡4宮城県イオンスタイル仙台卸町5秋田県イオンモール秋田6山形県イオンモール山形南 7福島県イオンモールいわき小名浜8茨城県イオンモール水戸内原9栃木県イオンモール佐野新都市 10群馬県イオンモール太田11埼玉県イオンモール浦和美園12千葉県イオンモール幕張新都心13東京都イオンモールむさし村山14神奈川県イオンモール座間 15新潟県イオンモール新潟南16富山県イオンモール高岡17石川県イオンモール新小松 18福井県アピタ敦賀19山梨県イオンモール甲府昭和20長野県イオンモール松本21岐阜県イオンモール各務原22静岡県イオンモール浜松志都呂23愛知県イオンタウン千種24三重県イオンモール津南 25滋賀県イオンモール草津26京都府イオンモール京都桂川27大阪府イオンモール鶴見緑地28兵庫県イオンモール神戸北29奈良県イオンモール橿原30和歌山県イオンモール和歌山31鳥取県イオンモール鳥取北32島根県イオンモール出雲33岡山県イオンモール岡山34広島県イオンモール広島府中35山口県イオンタウン 防府36徳島県イオンモール徳島37香川県イオンモール高松38愛媛県イオンスタイル松山39高知県イオンモール高知40福岡県イオンモール筑紫野41佐賀県イオンモール 佐賀大和42長崎県イオン 東長崎店43熊本県イオンモール熊本44大分県イオンモール三光45宮崎県イオンモール宮崎46鹿児島県イオンモール鹿児島 47沖縄県イオンモール沖縄ライカム皆さんでTwitter始めませんか？Twitterでは全く違った切り口で発信しています。宜しければ一度チェックしてみて下さい。気に入ったらフォロー頂けると嬉しいです。↓↓↓↓Twitter：やっさん
2020年01月22日
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金融機関さんの動向
昨日は、金融機関さんにて来週の決済に向けた金消契約でした。ひたすら連帯保証人の私の住所と名前を書き、社判と印鑑をひたすら押印。新規の取引きという事もあり結構書類がありますね。いつも思いますが個人の住所・名前もぜひゴム印認めて欲しい！！ちなみに、支店長いわく世の中のペーパーレス化の流れとは裏腹に書いてもらう書類は増えているそうです。泣そんな最中、6万円の印紙を持参する様言われていたのすっかり忘れてました！その場で口座から現金降ろし買いに行って頂くことに。すいません！ありがとうございます！そして手続きも無事終わりその後は支店長さんと今後の事や私の活動、全国の不動産事情についてお話し出来ました。こうしてゆっくり膝を交えお互いの考えを理解し合えて良かったです。ありがとうございました。また来週の決済宜しくお願いします。その足で、取引先の支払いをするためもうひとつ金融機関さんへ訪問。たまたま担当者さんが居たのでお茶飲みながら雑談。そこでの会話。「これから始めたい会社員の方への融資は厳しくなってきている。ただし、現金がある、土地があるとやりやすい。もしくは、大家業の実績があると取り組みやすい。」これはあくまでもこちらの金融機関のこちらの支店のこちらの担当者さんの意見です。当然、全ての金融機関が「こう」という訳ではありませんので特にこれから始める方はご理解ください。ただ、追い風ではない事も事実。それでも、強い意志があるのなら借りられる所が見つかるまで探すしかありません。結果にとらわれずベストを尽くすしかないのだと思います。あとは、やっぱり小さく始めて実績を作っていく。確定申告も1年・2年と積み上げていく。融資が閉まったからと行動を止めずに、出来る事をやっていくしかないですよね。想いが本気であるなら。あとは、信金信組さんは連帯感が強いそう。自分の所で融資が難しそうな案件は他で取り組めそうか気軽に電話で聞いたりするそうです。あと借入額について。法人では上限5億円個人では2億円他行も合わせた合計は10億円というひとつの基準があるそうです。そこは各金融機関さんによって違ってくると思いますが。という訳で各金融機関さんとの意見交換をしながら信頼関係も築いていければと思います。やっぱり、大家業は「数字」とばかりではなく「人」と仕事をしていければと思います。そんな思いで取り組んでいますが気が付くと本当に楽しく、また頼れるパートナーと呼べる関係者様が増えてきました。・保険代理店さん・不動産会社様・建築会社様・管理会社様・工事会社様・職人さん・税理士先生・司法書士先生・金融機関様全てのやり取りにストレス無く楽しくお取引させて頂いてます。そういった関係を選ぶ事が出来る。そこが大家業の素晴らしいところかなと思います。それと、今少しずつセミナーのお話しも頂いております。2020年2月、3月、4月公開されましたら、改めて告知させて頂きます！全国の皆様とまたお会い出来るのを楽しみにしています！YouTubeもTwitterも見学会やセミナーもどんどんやりたい事が増えていきますね。あと家族ともたくさん遊びたいですしね！本日も最後までご覧頂きありがとうございます！！それではまた次回お会いしましょう！！～新築アパート見学会～日時：2019年12月21日（土）11：00集合場所：ホーマックニコット白老店 駐車場住所：北海道白老郡白老町大町5丁目1-28※当日、一旦集合場所にお集まり頂き、そこから現地まで移動します お時間に余裕をもってお越しください※参加希望の方はこのブログのコメント欄か私宛てにメッセージ下さい※見学会終了後は希望者のみで近くのお蕎麦屋でランチしましょう～イオンミーティングのお知らせ～第31回イオンミーティング日付：2019年1２月20日（金）時間：19時～21時（この時間内で自由集合自由解散）場所：各店舗フードコート（下記参照）もし全国でご参加希望の方は私に参加表明して下さい！！こちらでも告知していきます！！【開催表明】12/20(金)開催・北海道 イオン札幌桑園・山梨県 イオンモール甲府昭和（2019年 12月16日 17：30更新）） 是非、全国でも開催したい方！はじめは多分、 御自分ひとりしか集まらないかもしれません。わたしの発信力不足です！ でもそこは、地元の皆さんで、開催する努力を 一緒にお願いしたいと思います。 あなたのその行動が、他の人の未来を確実に変えます。 「自分のために」「人のために」賛同してくれる方を いつでも、お待ちしています。・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば「物件」の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！・フードコートは広いです。札幌の場合10名以上集まるので 初めて参加の方も席が分かると思いますが それ以外の地域は、初めて同士の方が集まります。 お互い顔が分からないと思いますので ツイッターのハッシュタグ使ってください！！ #イオンミーティング #●●●←店名に変える これでツイートするか検索してください！ 分からなければ目印として キョロキョロしながら耳たぶを触って下さい。・このブログのコメント欄に参加表明や当日の 連絡に使って頂いても構いません・2名集まったからとそこで油断しないでください！ まだ見ぬ方のために、定期的にツイートチェックか 耳たぶ触ってキョロキョロして下さい。・下記店舗は土地勘のない私がネットで ピックアップしただけですので もし地元の方で、集まりやすい 店舗情報がありましたらどんどんお寄せ下さい。・もし一人だけど行きたい方！ 是非コメント下さい！ わたしがブログやツイッターで 全力で集客します！！ 一緒に実現させましょう^^ 1北海道イオン札幌桑園店イオンモール苫小牧2青森県イオンモール下田3岩手県イオンモール盛岡4宮城県イオンスタイル仙台卸町5秋田県イオンモール秋田6山形県イオンモール山形南 7福島県イオンモールいわき小名浜8茨城県イオンモール水戸内原9栃木県イオンモール佐野新都市 10群馬県イオンモール太田11埼玉県イオンモール浦和美園12千葉県イオンモール幕張新都心13東京都イオンモールむさし村山14神奈川県イオンモール座間 15新潟県イオンモール新潟南16富山県イオンモール高岡17石川県イオンモール新小松 18福井県アビタ敦賀19山梨県イオンモール甲府昭和20長野県イオンモール松本21岐阜県イオンモール各務原22静岡県イオンモール浜松志都呂23愛知県イオンタウン千種24三重県イオンモール津南 25滋賀県イオンモール草津26京都府イオンモール京都桂川27大阪府イオンモール鶴見緑地28兵庫県イオンモール神戸北29奈良県イオンモール橿原30和歌山県イオンモール和歌山31鳥取県イオンモール鳥取北32島根県イオンモール出雲33岡山県イオンモール岡山34広島県イオンモール広島祇園35山口県イオンタウン 防府36徳島県イオンモール徳島37香川県イオンモール高松38愛媛県イオンスタイル松山39高知県イオンモール高知40福岡県イオンモール筑紫野41佐賀県イオンモール 佐賀大和42長崎県イオン 東長崎店43熊本県イオンモール熊本44大分県イオンモール三光45宮崎県イオンモール宮崎46鹿児島県イオンモール鹿児島 47沖縄県イオンモール沖縄ライカム皆さんでTwitter始めませんか？Twitterでは全く違った切り口で発信しています。宜しければ一度チェックしてみて下さい。気に入ったらフォロー頂けると嬉しいです。↓↓↓↓Twitter：やっさん
2019年12月14日
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金融機関ご紹介感謝！！
今日は自分の中で勝負の日でした。実は先週、ネットで気になる物件を発見しました。その後、急いで物件資料を取り寄せ融資の組み立てをシュミレーション。近隣店舗に聞き取り。現地確認。買いの判断。ただ、今回の案件は買付け順ではなく融資の事前承認が降りた順。そして、先に3名の方が手を上げている様でした。ここからの巻き返しなのでかなりのスピードが要します。その後、すぐに金融機関さんに聞き取り。案件がグリップ出来ていない為優先的には取り扱って貰えないとの事で時間がかかる事が想定されました。「それでもしょうがないか・・・。」「やるだけやってみよう！！」そう思っていた所、ちょうどその日の夜大家仲間のお世話になっている方にお話しした所、金融機関の担当者さんをご紹介して頂ける事に！しかも、その方はその金融機関の次期社長とも目される方。ありがとうございます！！そして、すぐにアポを取って頂きました。さらに、ご紹介して頂いた上に同席までして頂けるとの事！本当に感謝してもしきれません。ありがとうございます！！そして本日！！面談でした！その期待に応えるべく全ての書類を準備し、今までの金融機関さんとの交渉の度に更新してきた私独自の書類も全て！全て用意して面談に臨みました。とにかくベストを尽くす！！！！それだけです。ですので、前の日はワクワクが止まらずなかなか寝付けませんでした。いよいよ面談の当日。時間通りに待ち合わせ。裏のエレベーターから、今まで全く縁の無かった役員用の応接室に通されます。緊張感が高まりますが同席頂き本当に心強かったです。いよいよ面談。初めて金融機関の役員の方と物件について面談しました。物腰が柔らかく誠実な対応。この後会議であまり時間が無いとの事でその場で物件評価を計算。こちらの借入希望額とかなりの開き。そこで用意していた共同担保用の戸建てをいくつか提示。その後も様々な資料を出しながら説明。出来たてホヤホヤの決算書も！MAXで利益出したおかげでお褒めの言葉を頂きました！！この日のために税金を昔の年収分払いました！結果はまだですが、その言葉を頂けただけで報われた気がします(笑)そして、こちらの熱意も伝わったのか向こうも何とかプラス要因が無いか一緒に考えて頂きました。なんてったって、その方が「うん」と言えばその場で融資が決まります。色々な案を出しているところで残念ながらそろそろお時間。引継ぎに審査部の責任者さんを大至急呼んで頂き状況説明。その場では結論は出ませんでしたが大至急取り組んで頂ける事になりました！ありがとうございます！結果はどうなるか分かりませんが全員が全てやれることはやったと思います！これでダメなら全て自分の実力不足！！次に活かせばいいだけです！！こんな素敵なご縁を頂きプラスしかありませんね！！！！改めてI様、T様、N様ありがとうございます！！！！吉報を待ちたいと思います。そして、イオンミーティングについて！！最近、全国で動きが出始めました。皆さんの思いが少しずつ形となり始めています。そこで、イオンミーティングの当日連絡の手段として、事前連絡やその他情報共有したい事などでツイッターを使いたいと思います！！使い方は、当日お互い顔が分からない人同士が集まります。Twitterでハッシュタグを付けて投稿する事で簡単にお互いのメッセージを確認する事が出来ます。方法はとっても簡単です。①ツイッターを使った事が無い人は登録登録はこちら②メッセージを伝えたい場合ツイート画面で伝えたい内容を打ち込み最後に下記ハッシュタグを入力下記をコピーしてください。↓↓↓↓↓↓↓↓#イオンミーティング #●●●←店名に変える↑↑↑↑↑↑↑↑③他の人の投稿を見たい場合ツイッターで検索マークをタップし②同様のハッシュタグを入れて検索！該当のツイート全てが表示されます以上！どうでしょう？分かりますか？？初めての人は使い慣れないと思いますが見たい人だけが見にいけるのでSNSのグループに拘束される事が無く精神的負担も少ないと思っています！！これは、木こりたろうさんのアイデアです！ありがとうございます^^とってもナイスな案、嬉しいです！まずは実験的にどんどん使ってみましょう！！普段の投稿にもバシバシ、ハッシュタグ付けてツイートして下さいね！みんなで大家業の正しい知識をつけて楽しみながら真面目に取り組みたいですね！本日も最後までご覧頂き誠にありがとうございます！それではまた次回！！～イオンミーティングのお知らせ～第27回イオンミーティング日付：2019年11月22日（金）時間：19時～21時（この時間内で自由集合自由解散）場所：各店舗フードコート（下記参照） 是非、全国でも開催したい方！はじめは多分、 御自分ひとりしか集まりません。わたしの発信力不足です！ でもそこは、地元の皆さんで、開催する努力を 一緒にお願いしたいと思います。 あなたのその行動が、他の人の未来を確実に変えます。 「自分のために」「人のために」賛同してくれる方を いつでも、お待ちしています。・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば「物件」の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！・フードコートは広いです。札幌の場合10名以上集まるので 初めて参加の方も席が分かると思いますが それ以外の地域は、初めて同士の方が集まります。 お互い顔が分からないと思いますので ツイッターのハッシュタグ使ってください！！ #イオンミーティング #●●●←店名に変える これでツイートするか検索してください！ 分からなければ目印として キョロキョロしながら耳たぶを触って下さい。・このブログのコメント欄に参加表明や当日の 連絡に使って頂いても構いません・2名集まったからとそこで油断しないでください！ まだ見ぬ方のために、定期的にツイートチェックか 耳たぶ触ってキョロキョロして下さい。・下記店舗は土地勘のない私がネットで ピックアップしただけですので もし地元の方で、集まりやすい 店舗情報がありましたらどんどんお寄せ下さい。・もし一人だけど行きたい方！ 是非コメント下さい！ わたしがブログやツイッターで 全力で集客します！！ 一緒に実現させましょう^^ 1北海道イオン札幌桑園店イオンモール苫小牧2青森県イオンモール下田3岩手県イオンモール盛岡4宮城県イオンモール利府 5秋田県イオンモール秋田6山形県イオンモール山形南 7福島県イオンモールいわき小名浜8茨城県イオンモール水戸内原9栃木県イオンモール佐野新都市 10群馬県イオンモール太田11埼玉県イオンモール浦和美園12千葉県イオンモール幕張新都心13東京都イオンモールむさし村山14神奈川県イオンモール座間 15新潟県イオンモール新潟南16富山県イオンモール高岡17石川県イオンモール新小松 18福井県アビタ敦賀19山梨県イオンモール甲府昭和20長野県イオンモール松本21岐阜県イオンモール各務原22静岡県イオンモール浜松志都呂23愛知県イオンタウン千種24三重県イオンモール津南 25滋賀県イオンモール草津26京都府イオンモール京都桂川27大阪府イオンモール鶴見緑地28兵庫県イオンモール神戸北29奈良県イオンモール橿原30和歌山県イオンモール和歌山31鳥取県イオンモール鳥取北32島根県イオンモール出雲33岡山県イオンモール岡山34広島県イオンモール広島祇園35山口県イオンタウン 防府36徳島県イオンモール徳島37香川県イオンモール高松38愛媛県イオンモール新居浜39高知県イオンモール高知40福岡県イオンモール筑紫野41佐賀県イオンモール 佐賀大和42長崎県イオン 東長崎店43熊本県イオンモール熊本44大分県イオンモール三光45宮崎県イオンモール宮崎46鹿児島県イオンモール鹿児島 47沖縄県イオンモール沖縄ライカム皆さんでTwitter始めませんか？Twitterでは全く違った切り口で発信しています。宜しければ一度チェックしてみて下さい。気に入ったらフォロー頂けると嬉しいです。↓↓↓↓Twitter：やっさん【セミナー情報】2019年11月30日（土）13：30～17：00場所：愛媛県美術館手取り17万円から始めて、サラリーマンを卒業した「大野靖弘」不動産投資セミナーいよいよ来週末！！楽しみにしています！◆◆お申し込みはこちら◆◆
2019年11月19日
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紹介なしで金融機関に行ってきた【完結編】
昨日はイオンミーティングの日今回も沢山の方にお集まり頂きました。ありがとうございます。札幌の中ではここ桑園店が一番集まりやすいですかね。しばらくこれで行こうかと思います。あと、今ひとつ考えているのがこのミーティングという形式はセミナーの様に講師がいないと成立しないのとは違って参加される皆さんが居れば成り立ちます。主催する側、発信する側の人間が必ずしもそこに居る必要はなく発信する側の人間が、皆さんの集まるキッカケを提供させて頂く。発信出来る人が声掛けをして皆さんが集まる。これは札幌だけではなく全国で同時開催が出来ると思います。そこで重要なのが発信する人の「発信力」だと思います。そのために自分も色々考えて出来る限りの事をしたいと思います。より多くの人に声を届けたい。届けられるようになりたい。「現状を抜け出したい方」「家族の目標のため」「大家さんになりたい」「自分の人生を変えたい」そんな方達が全国にたくさん居る。そんな方達のために出来る事があると思います。今考えている事があります。近日中にお伝えしたいと思います。話しは変わって、ひと月以上前から取り組んでいた「紹介なしで金融機関に行ってきた」中古RCを新規の金融機関に持ち込んだ件。ようやく結論が出ましたので「完結編」という事で動画にまとめました。融資付けで困っている方の少しでもお役に立てると幸いです。「結果」にフォーカスしてはいけない「結果から何を学ぶか」この世に「失敗」など存在しない行動の結果、経験が積み上がっていくだけそして、相手の事も考えた上での行動でありたい。■■動画はこちら■■本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回！！Twitter:やっさん@yassann_blog【セミナー情報】2019年11月30日（土）13：30～17：00場所：愛媛県美術館手取り17万円から始めて、サラリーマンを卒業した「大野靖弘」不動産投資セミナー◆◆お申し込みはこちら◆◆恒志堂さんから素敵なプレゼントを頂きました。ありがとうございます。大家業を始めてから、いつもターニングポイントとなる「言葉」「気付き」を頂いています。恒志堂様、佐藤様いつもありがとうございます。
2019年10月12日
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マル経融資は初期の大家さんの強い味方
先日参加した商工会議所さんと公庫さんの共同主催の相談会。そこで、お話し伺った「マル経融資」初期の大家さんで『銀行開拓が上手くいかない』という方も活用できるかもしれません。→→動画はこちら←←本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回！！～次回、札幌ミーティングのお知らせ～第15回イオンミーティング日付：2019年8月30日（金）時間：19：00～21：00場所：イオンモール札幌桑園店 1Fフードコート・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば物件の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！２０１９年９月１４日（土）波乗りニーノさん主催セミナー「今から始める不動産投資」in富山に登壇させて頂きます。ふん様、ポールさんと座談会もあります^^お申し込みはコチラ
2019年08月30日
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【紹介なしはNG？】金融機関の新規訪問
大家業において物件取得の方法は様々ありますがやっぱり王道は「融資を使った」物件取得だと思っています。その意味で金融機関さんとどれだけ有効な関係を作れるか。自分の事業をどれだけ応援して頂けるか。そこが重要だと思っています。私にとって物件購入の資金調達は初期の頃から今に至るまで簡単ではない大きなテーマです。もしこのブログをご覧頂いているあなたもそう感じているのであればぜひ、こちらの動画が少しでもお役に立てたら幸いです。今回、新規の金融機関さんに紹介なしで行って来ました。それでは、どうぞ。→→動画はこちら←←
2019年08月29日
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マル経融資
本日は商工会議所さんへ融資のご相談。今まで商工会議所さんでお金を借りられるなんて知りませんでした。今回の相談に行った経緯は公庫さんから商工会議所と共同主催の融資の相談会をやるというハガキが届きその中の「マル経融資」→→詳しくはこちらの説明に興味を持ったからでした。簡単に言うと、無担保・無保証人で商工会議所の推薦にもとづき融資される公庫さんの融資制度だそうです。融資限度額は2,000万円までで金利は1.21％返済期間は10年という事で、今日がその面談の日。早速行って来ました！場所は私の住むエリアでは地下鉄「宮の沢駅」近くの1階に道銀さんが入っているビルの3F。そこに商工会議所の西支所さんがありました。初めて商工会議所なるものに入らせて頂きましたが入るとともに皆さん全員起立してさわやかに挨拶して頂き、非常に気持ちの良いスタートとなりました。商談ブースで公庫の以前融資でもお世話になった女性の担当者さんと、商工会議所の担当者さん2名で相談会が始まりました。言われた訳では無いですが、初対面なので準備しておいた私の経歴書と所有物件一覧をもとに現状の説明。融資自体は前向きに検討頂けそうでした。ただし、決まりの中に商工会議所の経営指導員の元、経営指導を6カ月以上受けている事が条件にあるようです。指導員に半年間、経営指導を受け正しい経営知識を付けたうえで融資を行うというニュアンスの様です。それでも、半年とは言わず3～4カ月くらいで大丈夫な場合もあるとの事。（個人的にはさらに早く出来そうな気も。笑）結局は公庫さんを使った融資なので、公庫で無担保枠2,000万円を使い切っている以上、担保提供しての借り入れとなりそうです。あと、面白いのは、公庫で借入れしているものをマル経融資に借り換えしても良いと公庫さんの方から言って頂きました。ただし、残債が500万円以下のもの。私の場合5本借りていますが、大体はこの額に当てはまります。公庫さんは金利が大体2％ちょっと位なのでそこで金利1.21％のマル経融資に借り換えをしそこから新たに10年の融資を引くことも可能だそうです。個人的にはそれも魅力ですが2,000万円をフルに使った通常なかなか融資の付きづらい地方の利回り高めのアパートに使いたいなと思います。ですので皆さんも、もしご興味があれば早めに一度ご相談に行く事を強くお勧めします！！ちなみに札幌市西区エリアであれば今回の担当者さん紹介できますのでご連絡下さいね。（私と初対面の方を紹介するのは難しいので、私がある程度、人と成りを理解している方）最初に相談に行ってから最低3カ月はかかります。ちなみに、相談後に本格的に「設備資金」の申込みをする際は実際の物件資料で価格のわかるものが必要です。使い道未定だけどとりあえず借りときたい！はNGだそうです。という事で、本日も最後までご覧頂きありがとうございます。それではまた次回！！～次回、札幌ミーティングのお知らせ～第15回イオンミーティング日付：2019年8月30日（金）時間：19：00～21：00場所：イオンモール札幌桑園店 1Fフードコート・参加にあたって、一切申し込み不要です！・大家業に興味があれば物件の有無は関係ありません・初めての方は特に名刺をご持参ください！！２０１９年９月１４日（土）波乗りニーノさん主催セミナー「今から始める不動産投資」in富山に登壇させて頂きます。お申し込みはコチラ
2019年08月28日
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公庫さん信金さんとの会話
昨日は戸建て2棟の後付け融資の面談に行って来ました。そう、いつもお馴染みのこちらです！！政策金融公庫さん。いつもは若い女性の方が面談のことが多いんですが今回は融資課の課長代理様でした。必要書類を出す前に当初予定していたリフォーム代金より大幅な増額になった為借入額を増額して頂けないかの相談。具体的には470万円で申し込んでいた所540万円に増額依頼。今回は、戸建て2棟の本体価格と諸経費とリフォーム代合わせて総額572万円かかります。その内540万円を借り入れで賄い自己資金32万円を投入する計画です。540万円を金利2.0％で10年返済公庫さんなので元金均等とすると初月の返済は約55,000円。元金均等なのでこれは年々減って行きます。これに対して2棟合わせた想定家賃は95,000円～100,000円。返済比率は57.9％～55.0％ちょっと高いですが全物件で均すと49％位になるかと思います。全物件の合計で40％以下をまずは目標にしています。ちなみに、築古戸建てや中古APを単体で考える場合、一応50％以下になる様な借り方を基準としています。今回の2物件の合計の利回りで言うと19.9％～21.0％となります。う～ん、地方なのでもう少し行きたかったところです！ただ、全額現金で購入していたら回収まで5年かかりますが、今回投入する自己資金は32万円だけですのでたったの8カ月での回収となります。自己資金利回りでいうと150％～168％となります。これがレバレッジのメリットとなります。物件自体の利回りは普通でしたが、予定外のリフォームで初めての経験も沢山できたし新しい管理会社さんと知り合えたしYouTubeの撮影にも使えたし全然OKです！！ちなみに、利回りを追うあまり何にも直さず貸す事もありますがいつ設備・給水関係が飛ぶか分かりませんのでつねに30万とか50万の修繕リスクを背負っている事になります。その点今回はひとつの物件は設備・給水関係を全て入替え。もうひとつの物件は、建物設備の不具合は全て借主様の負担で補修して頂けます。つまり、貸した後は突発の費用は少ない物件です。先に払うか後に払うかでしょうか。で、前置きが長くなりましたが以下、公庫の課長代理様の会話の要約。皆さまの何か参考になれば幸いです。・増額の540万円で書類作成してみます また不明点出てきたら連絡しますね。（→増額も問題なし、後付け融資も問題なし！でした笑）・今回も無担保での希望ですね。 無担保枠という訳ではないのですが、 一応ありまして、人によって違う場合もありますが 基本は2,000万円となっております。 今回のが通れば、その枠がちょうど一杯になりますので 次回は担保提供して頂くつもりでいて下さい。 ただし、金利面は低くなりますのでメリットもありますよ。・リフォーム費用が増えた要因は・全物件の入居状況・売却した物件の売却額・以前、当公庫からお借入れ頂いた物件を売却していますが 転売目的の投資に融資をしている訳では無く、あくまでも 不動産賃貸業の事業に融資をしているのでその事はお忘れなく 次も借入れ物件を売却されると、今後の相談は難しくなります・大家業を何故始めたのですか・どこまで増やすか目途はありますかという感じで、毎回初めて会う方が担当されるのでいつも同じような質問ですが、ありのままをお答えしています。今回はベテランの方だったので話しは非常にスムーズでした。こちらは結果を待ちたいと思います。そして本日！！来週月曜日に迫った、新築APの土地の決済に備え今回お世話になる信金さんに、事前に当日送金して頂く手続きをして来ました。手続き自体はすぐに終了。今回必要となる自己資金の確認の為必要額の入った通帳の原本を全て提出。問題なし！ここでも担当者様の発言。皆さまの何か参考になれば。・今年度4月以降、また一段と不動産融資は厳しくなった・そんな中、今回はやりやすかった いけいけドンドンでやっている方もいるが いくら利益が出ていても上層部はこのお客さんに どこまで出すか慎重にならざるを得ない。 その点、良い物件が出たらやるというスタンスや 公庫さんの無担保枠を使った買い方 戸建てを現金で買って行く堅実さがみられ 上層部もすんなり話が通った。・今回の地方案件。他の支店でもいくつか話が出始めている・相変わらず、お客様から原本を頂いた後のコピーの 全ページに「原本確認済み」の判を押すのが・・・もう(笑)・IR関連は先延ばしとなったが、苫小牧では 海外法人の現地事務所の開設準備が進んでいると今日も貴重な情報交換が出来ました。私の考えや手法を堅実という表現をして頂き何だか嬉しくなりました。無理をして大きな物件を買わない事がプラスの評価につながる事もあるようです。皆さまも物件が買えないと焦る必要も無いのかもしれませんよ！？そして、昨日5月30日は第4回イオンミーティングでした。今回も初めての方にもご参加頂きました。今までこういう集まりは一度も出た事が無いが興味を持って頂きご参加頂いたご夫婦様いつも来て頂いてますが今回はお子さんも連れてきて頂いた方高速に乗ってきて頂いた方仕事終わりにバスに乗ってきて頂いた方そして初心者の方へ資料まで用意して頂いたレジェンド石井さん皆さま今回も貴重なお時間ありがとうございました！・Y様・うまさん様・K様・K様奥様・レジェンド石井様・S様・A様・O様・A様・DJキッチン様・狼中年様・狼中年様お嬢様（お名前抜けていたりイニシャル間違いご容赦ください）今回は平日の木曜日ですし清田区の平岡でしたのでどうかな～と思いましたが、沢山集まって頂き有難うございます。関係無かったですね(笑)私自身、初めて聞く話も色々ありましたしご参加された皆様も、知識面、感情面、人との繋がり等何か得るものが有ったとすればこんなに嬉しい事はありません。また今後ともよろしくお願い致します！初めての方もいつかお会い出来ることを願って！いつかは道外のイオンでもやってみたいですね^^↓↓皆様の大家業の何かの参考になれば幸いです↓↓健美家コラム【私の失敗告白】YouTubeチャンネル【やっさんブログ / Yassan blog】
2019年05月31日
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公庫さんへ後付け融資の申込み
今狙っている物件があるのですが自己資金が追加で必要になりそうとの情報を入手。昨日の夜から作戦を考え今朝実行。現金で買っておいた戸建ての後付け融資２棟！！今までやった事は無いんですが多分いけるんじゃないかという事でトライ。あまり昔に買ったのはダメかなと最近買ったやつにしました。無理だったらリフォーム費用に切り替えます。まぁ相談ですね！公庫さんと言えばホームページで申込み用紙を印刷してそれを郵送するのが定番でした。今どき超アナログなんだよな・・・と思いつつホームページを開くと「ん！！！！！？」インターネット受付けの画面が！！まぁまぁ利用している私なんですがこんなの今まであったかな～！？最近出来た？？何はともあれ、朝の7時からネットで簡単に申込み完了！そうしたら９時過ぎには東京の受付センターから着信。早いですね～。必要書類の説明をひと通り聞く。速攻用意して午前中にポストへ投函してきます。それにしても決算書のコピー２期分を毎回請求されるの何とかならないのかな～。。既に提出してるんですけどね。毎回担当者が変わるので、一応、都度確認なんですかね。そういう所が公庫さんを忙しくさせてる要因でしょうか。いずれにしても次は面談！頑張ります！！そして今日から二日間親戚のおじさんのお通夜と告別式で旭川の上まで家族で行って来ます。ちょうど一年前お義母さんが亡くなったのですがそのお兄さんにあたります。一年前の葬儀の時、変な咳が出るとおばさんは心配していました。葬儀の後すぐに病院受診。それから一年。心からご冥福をお祈りします。死について。病気について。私たち家族にとって常に考えさせられるテーマです。今日も精一杯生きよう。
2019年05月15日
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信金さん持ち込み
本日は朝から物件調査。現地の様子を確認。その後、近隣を回り雰囲気を確認。ついでに役所にも行って賃貸需要の聞き取り。GOと判断しましたのでその足でアポを取っておいた信金さんへ。前向きに取り組んで頂けそうです。早めに回答頂けるとの事で楽しみに待ちたいと思います！それと今日はミーティングの日。初めての方もお待ちしています！日付：５月１０日（金）時間：19：00～21：30場所：イオン札幌桑園店 1Fフードパーク
2019年05月10日
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融資持ち込み。信金さんの本音。
本日は久々に融資持ち込み。立地が良いので担当者さんは乗り気です。ただこの物件。既に他の方が他の金融機関に持ち込んでおりその回答が出る時期を聞いておりました。こちらは完全に出遅れていますが「それならうちはもっと早く出します！」そう断言して頂き、本当嬉しかったですね。自分が思うに物件自体がまず取り組みたい案件。あとは、今までの地道な関係作りすぐに決算書を持っていったり、まめに自分なりの資料を更新して渡しに行ったり。そんな事が大きかったのかなと思います。今回の案件はどうなるか分かりませんがそれを感じられただけでも意義のある物でした！担当者さん！ありがとうございます！あと言っていたのは今は何でもかんでも原本原本の指示が来るとの事。いざという時の金融庁対策だそうです。お蔭で現場では書類集めとコピー作業に追われて大変そうでした。あとこれは今に始まった事ではないそうですが新規の方は1億以上の案件の場合役員会議で全員の承認が必要。その会議も週一回しかなく時間がかかってしまう。また、１億以下でも１年以内に他の案件持ち込みでトータル１億超えると、同じく役員会議だそうです^^;既存の取引先は１億→５億になり、同様の流れとの事。内部事情は凄くためになりますね。ちなみに個人的にも大家業に興味があるとの事。今週末のセミナーも興味を持って頂けましたが予定があり残念がっておりました。今度、個人的にお話しでもしましょう！やっぱり自分は金融機関さんと話す作業が大家業の仕事の中でもなんか好きなんですよね～。それと、本日のユーチューブ。今回のゲストは上野良太さん！中学卒業後に社会に出た彼がたどり着いたのは夜の世界。そこから大家業を目指すに至った経緯には大いに共感させて頂きました。現状を抜け出したい方必見の内容です！上野さんご協力誠にありがとうございました！今後の動向、楽しみにしています！→→上野さんの動画はコチラ←←
2019年04月16日
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信金さんの動向
今日は確定申告の報告に信金さん2行へ今日は気温も高くて移動も楽でした。それぞれの担当者さんへ確定申告書の内容説明。内容は1棟売却で利益は出てるものの家賃収入は減り役員報酬も少ないので金融機関から見た評価はあまり良くないのでは？と心配していました。で、率直に聞いてみましたが結果、法人とトータルで見るのであまり関係ないとの事！今は保証人の絡みもあり個人より法人の方がやりやすいので法人の利益を削って個人に持って行く位なら法人の利益を上げた方が良いとの事。それを聞いて納得。ちょっとスッキリしました！！その他、所有物件一覧の最新版を渡し固定資産評価も添付原状の説明。今の、今後の、私の考え金融機関さんの意向お互い良い意見交換出来ました。それぞれの担当者さんの話しを差し支えない範囲でまとめると・新築、中古問わず自己資金は総額のキッチリ2割・自己資金割合に決まりはないが 行内の基準に当てはめると 大体1.5～2割になる・現金で買った物件でも、短期で年に数棟売却していると 新規の融資も短期売却を懸念され影響する・今は天秤にかけてくるお客様はお断りする 長い付き合い、良いお付き合いを求めている・借り換えは縁を切る覚悟で・今、本部ではある地域に注目し押している（そこの案件を持ち込めれば融資承認に優位）・融資年数も耐用年数を元に以前よりシビアにその他沢山貴重な話がありましたがこの内容は当然、全員に当てはまりませんし私の個人的な見解も入っていると思います。ただ、印象としては凄く当たり前のことを言っていて正常な状態に戻っているのかなという印象。改めて金融機関さんは経営のパートナーであると感じました。ですので引き続き貸したいと思われる「自分」貸したいと思われる「物件」持ち込めるように精進したいと思います。今日も良い一日でした^^
2019年02月19日
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信金さんへ決算書の報告
今日はお世話になっている信金さん2店舗に決算書の報告午前中は苫小牧の支店さんへ地銀さんがアパート融資を閉ざす中我々、信金・信組などが支えていかなければいけないとただ我々も新規のサラリーマン大家さんには難しくなってきているとも内部的には本部の融資責任者が変わり承認まで時間がかかったり追加資料を求められ今までのウリのスピーディーさに欠け危機感を持っている様でした今回の持参資料決算書はもちろん担当者さんからは最新の所有物件一覧が欲しいとの事で用意さらに新規で他行から借りた明細と固定資産税評価も全て持って行きましたやはり、この辺りの書類は感謝されますねどっちみち次、融資打診した時には提出を求められますので事前に出す様にしていますそして1時間ほどお話しして店舗を後にお昼は久し振りに吉牛へ牛すき鍋膳690円と吉牛では高いですがお値段以上の満足感お薦めです。。ホームページの写真じゃ伝わらないな～合成感が(笑)その後高速を飛ばし札幌へとんぼ返りQ5で初めて高速走りましたが低速時より高速時の方が走りに安定感があるそんな感じがしましたストレスフリーでしかも長い移動中も満足感がある嬉しい限りですそして午後からはもう1店舗こちらも今、社内ではお客様の所有物件の詳細を詳しく作成するよう上からの指示があるらしくこちらの用意した資料は喜んで頂けました担当者さんのここだけの話し資料作成する際も分からない部分は最後テキ〇ーに書く事もあると^^;それだけ業務が多く大変そうですこちらも新規のサラリーマン大家さんの融資は最近厳しくよほど自己資金があるかそのお金の出所がハッキリしていないと難しいとの事両方の担当者とも「スル〇銀行」の問題の影響はハッキリ言及してましたただ大家業の実績のある方や取引きのある方は今までとあまり変わらないそんな印象ですあと会話の節々に融資をしたい発言されていましたただ一番重要視するのは「立地」だといつもの事ですが地下鉄徒歩圏で新築の企画を持って来て欲しいそうです^^;そして最後は気になる物件見てきました珍しくアパートです（笑）手入れされていなく外壁も痛みがひどい手入れしていないと築年数以上に痛みは来ますね一応平成築なんですけどね不動産会社さんには電話でこちらの希望額をお伝えどうなりますかね～あまり期待せず？楽しみに待ちたいと思います^^参考になったらポチお願いします！
2018年12月17日
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信金さんへ決算書報告の準備
週明けの月曜日メインの信金さん２行に決算書の報告に伺います前期、売ったり買ったり色々ありましたので担当者さんからは最新の所有物件一覧表が欲しいとの事という訳で昨日は既存の資料をさらに見やすくするべく向こうが欲しいと思われる情報を追記したり必要ない部分を削ったり何度もプリントアウトしては文字の大きさ替えたり太字にしたり少しでも見やすくなれば良いなと思いやっていました自分そういう書類を作ってにらめっこするのが結構好きです今はサラリーマンの時と違って直接人から評価される訳ではないので今は決算書と自分で作った資料あとは金融機関さんと面談した時のフィードバックそれを楽しみにやってますですので色々な書類作ってます今、主に使っているのは・所有物件一覧表・返済比率/CF一覧表・融資残高一覧表・預金残高一覧表・入居率一覧表・戸建て 物件別リフォーム表・戸建て 物件別収支表 賃貸・売却想定・年別 課税/免税事業者チェック表こんな所かな～これだけ見ると多く感じますが自分が必要だなと思う資料を作っていたらいつの間にかこれ位になってましたでも少しずつ物件が増えてくると成長の跡が見れて楽しいんですよね今日は大家さんの方々と忘年会以前からお付き合いさせて頂いているご夫婦と先日のセミナーにご参加頂いたご夫婦です色々な方と知り合いになれて嬉しいですね！共感頂けたらポチ頂けると嬉しいです^^
2018年12月15日
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戸建て融資決定。気になる条件は？
昨日嬉しいニュースがありましたひと月前から公庫さんに借入れ申し込みしていた戸建て私の法人の決算書待ちで時間かかっていたのですがようやく提出そして昨日、公庫さんから無事融資承認の連絡頂きました～ありがとうございます！何度やっても承認の連絡頂いた時は嬉しいものですね^ ^気になる条件ですが・・・・・・・・・・と、その前にもうひとつ嬉しいニュース！・・・・人気ブログランキングでポールさんが1位獲得されたそうですね！おめでとうございます！！みなさんもお祝いに「ぽち」お願いします^ ^↓↓↓↓↓↓ポールさんのブログ！1クリックするだけで人に喜びを与えられるこんな手軽で嬉しい事ないですよね本題に戻って借入れ条件ですが・・・・・・その前に（しつこい笑）・・・・ニーノさんにもお世話になってますので皆さんでぽちして盛り上げましょう^^↓↓↓↓↓↓ニーノさんのブログ！何事も傍観してるより関わってみると意外と楽しい？ですはい、今度は本当の本題借入れ条件なんですが物件価格550万諸経費50万合計600万に対し今回450万の借り入れ元金均等10年固定元金3カ月据置き金利は2.06％でした！そして今回も無担保です無担保！！ありがとうございます。この後東京の本部から書類のやりとりをしてそれが終われば3営業日後に振り込まれますちなみに今まで公庫さんで5本借入れした事がありますそのうち1本はアパートでしたが売却して一括返済してます(売却ちょっと注意受けましたが汗)それ以外に今4本借入れあるんですが全て無担保ですそのおかげで札幌の中央区に区分マンションあるんですが他の新築やる時に共同担保に出せたので融資がスムーズに進みましたそれ以外はここ一年ちょっとで8棟買った戸建てのうち3棟は融資利用させて頂きました全て公庫さん全て無担保です参考に今、公庫さんから借りてる無担保の借入れの残債・5号区分MS 381万円・11号戸建て 165万円・14号戸建て 430万円・16号戸建て 450万円（今回）合計1,426 万円になります。無担保でもあともう少し？貸して頂けそう^^;ちなみに戸建ては1棟売って今回1棟買わせて頂くので戸建ては7棟になります現金購入か無担保の借入れなので全て共同担保に使えます売却益がおそらく出るものもいくつもありますし家賃で回収分も考えると大体どれもプラスで終われると思います細かく売却して現金化または物件の入れ替えも出来ます小回りの効く戸建てのメリットですね人気ブログランキング62位ありがとうございます！今日も札幌は雪長女のドッジボール大会のお迎え^^
2018年12月08日
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公庫で面談
今日は公庫さんで面談予定より早く現地に到着。こちらの公庫さん隣に札幌時計台があります。時計台は今年で140周年先日リニューアル工事も終わりました。ラジオで入場料無料と聞いたので時間もあるので見学に。恥ずかしながら実は中に入ったの初かな。元々演武場だけあって２階にこんな広いスペースがあるんですね。クロスじゃなくて板壁に塗装もありだななどと思いつつ早々に見学を終え公庫さんへ。前回の借り入れから２カ月しか経ってませんがその事は特に何も言われませんでした。今回も無担保で申込み。通帳の原本法人・個人見られましたが売却益で残高もありましたし、今回自己資金もちゃんと入れるので手応え的には大丈夫かなと思ってます。笑来週には分かると言っていましたが前回1～2日で連絡来たので楽しみに待ちたいと思います。
2018年11月05日
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公庫の面談日確定
今週の月曜日公庫さんへ融資申込書郵送。本日、金曜日担当者さんから連絡あり休み明け面談となりました。今回の必要書類は2ヵ月前融資して頂いてるので・返済明細表・預金通帳原本くらい。楽です！ちなみに公庫さんの融資担当者は20人以上いるそうで担当者は毎回違います。大体20代女性。準備OKなんで週明け頑張りますっ！2018年11月24日（土）開催【極東船長プレゼンツ】張田ミツルさんと30才大家コラボセミナーよろしければどうぞ↓↓↓↓↓↓詳細はこちら
2018年11月02日
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公庫へ申し込み
今日は公庫へ申し込み郵送で送りました。申し込みは凄く簡単です。まずホームページから申し込み用紙をダウンロードその用紙の記入も物凄く簡単です。あとは物件の書類も一緒に郵送するだけ。後日電話で担当者との面談日時を打ち合わせして１回面談すればあとは結果を待つだけです。公庫は銀行等と違って担当者という概念も無さそうですし申込みも持参されるのも面倒？なのか結構郵送を勧めてきます。相当な数をこなしているので効率よくこなしていく感じでしょうか。こちらも、書類に不足が無いように物件書類と法人書類なるべく分かりやすいように向こうの仕事が少なく済むように毎回色々考えてます。今回、また無担保で申し込みましたがどうなるか。頑張ります。
2018年10月29日
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信金さん訪問
先日から進めていた支店移管の手続き。本日訪問して無事終了。そこの支店さんでは融資全体の割合で不動産が一番高いそう。新築の方が多いかなぁと思いましたが意外にも中古の方が多いそうです。そして中古の場合はＲＣが出しやすい。新築の場合自己資金2割などの決まりはない。それでも収支計算をし社内の基準に収めるには大体2割くらい必要。改めて参考になりました。ありがとうございます。そして一番感じたのは新築・中古問わず案件持ってきて欲しい！！と言うのがひしひしと伝わってきました。これから冬になりますが案件持ち込めるように頑張りたいですね。2018年11月24日（土）開催【極東船長プレゼンツ】張田ミツルさんと30才大家コラボセミナーよろしければどうぞ↓↓↓↓↓↓今日の船長コラム。まだの方は是非！！
2018年10月22日
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信金さんから電話
昨日の午後ゆっくりしていたらお世話になっている信金の担当者さんから電話。ちなみにこちらで新築ふたつ借りてます。最近お話ししていないのでどうしてるかと思ってとお電話頂きました。ここは以前住んでいた苫小牧の支店さんです。去年、札幌に引っ越してからはたまに電話する位でなかなか足が遠のいていました。担当者さんもこちらの決算も終わりその後の動向を気にされているようでした。良い決算書になりそうなので決算書が出来たら伺おうと思います。本日は子供達の服を買いに。試着に2時間。。グズるバブ。これも修行と笑顔で乗り切る。昼は大将。あれ？実は初か。餃子屋さんかと思ってましたが中華屋さんですね。リピート。
2018年10月20日
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信金さんの本音
本日、信金さんへ支店移管の手続きしてきました。週明けには新しい通帳出来ます。手続きが終わって雑談の際、口座に売却益がそのまま入っているので今後の動向気にしてました。次の案件は是非うちにご相談ください。との事でした。そこで気になった点をいくつか。・アパート関連の融資は 全て部長が承認を行っている・その際最も重視するのは「立地」・地下鉄駅徒歩5分（10分前後だと若干やり辛い）・新築か築浅・最近、小樽・余市の話しが来るが エリア外・アパート融資が厳しくなっている・フルローンは厳しいので 自己資金があると通しやすいとの事でした。結構一般的な事も多いですし理想的な事もありますが貸す側の考えもわかります。でもおおよその方向性は確認する事が出来ました。要はキーマンの部長を納得させられる「立地」の物件を持ち込めば話しが早そうです。とはいえ先日は駅からはるか遠い築古ガラガラアパートでも希望通りで承認降りましたし、戸建てもこの限りではないとの事。あと新規ではなく今までの付き合いも結構大きいですかね。新規で他に断られてもここなら何とかしてくれるという認識でいます。その話を聞いて普段探さない・札幌市内・駅徒歩5分・築10年以下で検索してみました。普段探してるのとは全く違うので全く勝手が違いますね。この中から買う人凄いな～。不動産も物件の種別で全然違いますね。奥が深い。自分の勝てる土俵で戦う事と自分の引き出しをもっと広げていきたいですね。2018年11月24日（土）開催【極東船長プレゼンツ】張田ミツルさんと30才大家コラボセミナーよろしければどうぞ↓↓↓↓↓↓サラリーマン卒業したい人の参考になれば！
2018年10月10日
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支店移管
今日は信金さんに行って支店移管してきます。（支店移管する事になった経緯はコチラ）届いた鎌倉シャツ良い感じ。では行ってきます。2018年11月24日（土）開催【極東船長プレゼンツ】張田ミツルさんと30才大家コラボセミナーよろしければどうぞ↓↓↓↓↓↓「1棟目買ってこれからどう増やしたらいいか」という方も！！
2018年10月10日
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戸建て売買契約。借り入れ条件は？
本日、15号戸建て契約でした。契約は滞りなく終了。今回は公庫さんから借り入れ。リフォーム代諸経費込みの430万円10年法人代表保証で2.04%そして無担保が可能なら無担保でと希望しておりましたが、希望通り無担保で通りました。自分の認識では無担保枠700万円というのを以前聞いたのでそのつもりでいました。今回、その枠は超えていたのでどうかな〜と思っていましたが、案外あっさりOKでした。無担保枠ってあるようで無いのかな？この辺りは次回申し込む事があれば聞いて見たいと思います。そして今回も「すぐ売却したら次は無いですよ。」とやんわり念を押されました。そして本日の契約の続きですが契約が終わってから営業さんに呼び止められ重要な会議。話を聞くとお客さんから戸建ての査定依頼が来ていて午後から行くそう。その前に査定してもらえないかとの事。資料見てその場で買取額お伝え。その額を踏まえて午後からお客さんのところ行くそうです。話がまとまると良いですね。営業さんも「正直、こういった物件に時間は掛けられないので。」本当その通りですね。最近、こんな感じでこちらで価格を決められる事も増えてきました。面白くなって来ました。
2018年08月25日
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ネットで借り入れ申し込み
本日、ネットで借り入れの申し込みをしました。以前のブログにも書いた保証人なし・無担保のアルトア㈱ 会計ソフトの弥生の子会社です。少額の短期でしか借りられませんが（300万円12カ月まで）保証人なし、無担保ですぐに融資してくれます。（2回目以降は最短翌日）今回は特別使い道は無かったんですがどんなものか興味があったので100万円で申し込みしました。本当は300万円で申し込んだんですがAIによる3時間の審査の結果・・・減額されました笑返済は6カ月後に一括返済を選択。入金は来週の中頃みたいです。利息は65,000円なんで戸建てでも買うかな。
2018年07月28日
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保証人なし・無担保のアルトア㈱
皆さん会計ソフトはどちらを使われているでしょうか。私は弥生会計を使っていますが定期的に冊子が送られてくるのですがそこで知った今回のお題。保証人なし・無担保で借りられるアルトア㈱弥生会計を運営する弥生株式会社の子会社で2017年2月に設立されたそうです。何がすごいって店頭に行かずネットだけで申し込みから融資実行まで出来ちゃいます。そういうのをオンラインレンディングって言うんですね。海外では結構進んでいるようです。そしてさらに凄いのは面倒な書類の準備や決算書の提出など無く弥生会計のデータを送るだけでAIがいくらまで与信があるか審査してくれます。う～ん、凄いですね。いよいよ人間がAIに審査される時代なんですね。先日の都市伝説を見た後だけに余計に実感。。ただ、こちらの商品融資金額は300万円までです。そして融資期間も12カ月までの元金均等返済か3カ月・6カ月の一括返済の短期間となりますのでアパート購入用に長期で・・と言う場合には向いていません。さらに対象となるのが弥生会計を使っている”法人”で12カ月以上の仕訳入力がされている事が条件となりますので、これから新規で戸建てを買いたい！という方も残念ながらすぐには使えません。私の場合は今ちょうど安い戸建てを買っていてさらに短期での売却も場合によってはあり得ますので、無担保・無保証で300万円はまさに打って付け。でした。という事で早速審査してもらう事に。その為には過去3か月前までの仕訳入力を終わらせないといけません。そして1週間ほど集中的に入力しましていざ審査！！待つ事3時間・・・・・・・気になる結果は！！どん！！！100万円！！！！！残念！さすがAIさん。次はもっといい評価をして頂ける様決算書改善していきたいと思います。あ、ちなみに金利は3.8％～14.8％で私の場合は11.8％100万円を6カ月借りて金利は約65,000円です。融資実行は早いみたいなので一度審査をしてもらっておくといざという時に良いかもしれません。皆さまも気になる方はぜひ試されてみては？笑
2018年06月13日
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融資通る。気になる条件。
11号戸建ての融資が正式に通りました。ありがとうございます。気になる条件ですが総事業費２００万の内（ケタは間違ってません笑）１７０万円借入希望代表者保証人付き１０年 １．８１％ 元金均等６カ月据置 無担保金利はお任せしていましたがそれ以外の条件はこちらの希望通りでした。期間は7～8年でもよかったのですが１０年にしました。これで返済比率は30～35％位？の予定。６カ月据置にして頂けましたので早々に自己資金回収したいと思います。今回、築古戸建てで初めて借入れしてみましたがやっぱり現金の方が楽ですね。借入れをすると売却という大きな選択肢が取り辛くなります。設備資金で借りているのですぐには売却できません。売ってもいいでしょうが、本当に借りたいときマイナス要素になると感じました。当初、公庫さんは売却してもマイナスな事は無く逆に実績として評価してくれる。という認識でしたので今回良い勉強になりました。今後、戸建ての融資はケースバイケースで利用させて頂こうと思います。やっぱり貸しても売っても良しの方が妄想出来て楽しいんですよね～。
2018年02月08日
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金利1.81％と入居決定。
借入れ申し込みしていた戸建て。融資が通りそうです。今回は先に現金決済してその後に無担保で借ります。諸経費やリフォーム代を含めた総額の85％程借入れします。年数は調整中ですが金利は1.81％になりそうです。代表者の保証人を外すとプラス0.2％との事。それと、先月から入居募集していた10号平屋戸建て。本日嬉しいお知らせ頂きました！実は募集から約10日ほどで申込みを頂いておりました。ただ、新設法人という事でいつもの保証会社の審査が通らず別のところで何とか通りようやく契約出来そうです。それにしても申込みまで9号テラスは1か月。10号平屋戸建ては10日。繁忙期でもない時期に本当嬉しい限りです。これも大先輩レジェンド大家I様はじめ管理会社様それ以外にも工事会社様皆様のお蔭です。ありがとうございます。そして戸建ての集客力を改めて体感しました。明日から決済とリフォーム開始。来週は大家キャンプ！2月もあっという間に終わりそうです！
2018年02月05日
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公庫さんの融資姿勢。
公庫の担当者さんと面談して来ました。最近の融資に関して。最近ニュースで目にする不動産賃貸業に対する融資の引き締めは特に行っていないとの事でした。ただし、家賃保証でも保証されないケースが出てきているので、慎重に審査する様にしているとの事。あとは売却に関して。事業に対して貸し出ししているので売却をすると資産形成の為と捉えられ今後の融資は厳しくなる。とも言われました。それにしても最近の物件購入状況の把握の為と言われていましたが提出資料が多かったです。全部の通帳原本を要求されたのは初めてでした。これはあくまで私の属性・決算・財務内容の上で言われた部分もあると思います。実力のある大家さんは当てはまらないでしょう！ただ、公庫さんへのイメージが若干変わりました。。私の融資自体は2週間ほどで結果が出ますがその前に現金決済してリフォーム進めようと思います！そして明日も物件調査。戸建てでも少しずつ話を頂けるようになり何か良い感じです。面白くなってきましたよ！
2018年01月29日
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戸建て公庫申込み。
先週買付けを入れた物件。今回も戸建てです。土地の形状を確認していたのですが問題なさそうなので購入する事にしました。今回は自己資金を温存したいので本日、公庫さんに融資申し込みしてきました。必要書類のほかに自身の用意した資料も提出する様にしています。初期の頃から書式を都度アップデートしているんですが以前と比べると大分分かりやすく充実してきました。これで、融資担当さんからの確認電話も減るかな？金額は大した額ではないので無担保での申し込み。計算上、これ位の無担保枠はまだ残ってるだろうという額にしました。面談の連絡待ちですがさてどうなるか。今回は結構安く買えそうなのでまた面白くなりそうです。冬に物件は買わないつもりだったんですが。。また、雪かきか～(笑)
2018年01月23日
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住宅ローン金利交渉。
本日も金融機関さんへ卒業報告と決算書提出。今回は担当者さんと支店長さん。昨日に引き続き「相談事があれば是非来て下さい。」「次はどんな物件探してるんですか。」と結構前向きな印象でした。最近は、オーナーさんが所有している全物件をもっと把握する様にとお達しが来ているとのことで、そのオーナー毎の全物件のデータを資料にまとめているようです。次具体的な案件持ち込みの際はもう少し全物件詳しく聞かせて下さい。と。最後に他行から借りている住宅ローンの相談。3年の固定期間が終わり0.75%から変動1.375%へアップ。その事を相談したところ同じ様なガン保険や団信が付いたものだと10年固定0.95%との事。支店長さんから「それだとあんまりメリットがないからうちから話来てるって言ってもらって構わないのでそう伝えてみて下さい。そうすれば多分下げてくると思うのでそのまま借りるのが良いのでは?」とありがたいご提案。もちろんそのつもりだったんですが面と向かって言って頂けると自分も堂々と交渉に行けます。その足で早速、アポを取っていた住宅ローンを借りている金融機関さんへ。他行さんの話しを切り出すと苦い顔をしていましたがスムーズに話が進みました。当初、0.8%までしか下がらないとの事でしたが投資信託の口座開設を条件に3年固定の0.7％にして頂けました。保証内容も前回よりバージョンアップしており前回にプラスして先進医療1,000万円付いてきました。結果的に借換えをせずに済みましたし最初の金利より下がって、保証も厚くなりました。帰りにもう一行、卒業報告と決算書を提出して帰宅。決算書を作る際の重要なポイントを改めて教えて頂きましたので、今期決算書に活かしたいと思います。
2017年12月21日
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もひとつ融資
こっちは修繕用に少額ですが融資申し込みしています。物件を借り入れした金融機関ではないとの理由で今回は制度融資で進める事になりました。1.6位で借りれそうです。ま少額ですが笑来週中には承認おりそうです。
2016年11月12日
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借り換えその後
現在、借り換え２件進めていますが２棟目の担当者から連絡あり。４月に支店長が変わり以前は金利引き下げNGでしたが今の支店長-0.95%下げるのでこのままどうでしょうかとの事。もっと早く言ってくれればな〜とは思いましたが、借り換え先との関係もあるので、１日置いて丁重にお断り。次の物件も持ち込んでるので上手くいってくれるといいですが。なかなか面白そうな物件です。
2016年04月29日
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借り換え
今、他行から借り換えの提案を頂いています。対象は1棟目と2棟目。それぞれの金融機関へ対応可能か検討頂きましたが、希望の条件では難しいとの事。お世話になった銀行ですので借り換えは残念ですが、これで今の金利から1棟目は−1.275%2棟目は−0.55%となりますので借り換えの方向で進めようと思います。少しずつ実績も付き向こうからお話を頂けたことはありがたい限りです。直近では5回目の確定申告と3期目の法人決算も終わり更に今週末は新築の融資も実行されるので気分的には大分楽になりました。昨年は子育て最優先で過ごしましたがバブもそろそろ落ち着いてきたので今年はまた不動産のウェイトを少しずつ増やしていきたいと思います^ ^
2016年03月02日
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借り替え
本日は某信金さんで諸手続き。支店長さんも挨拶にいらしていました。この春からこちらに来られたとのこと。一通り用事が済んだところで支店長さんからの提案。今借りているうちの２本をウチで借り換えして欲しい。諸費用も考慮した上でメリットの出るようにするので是非プランを出させて欲しいとの事。そんな提案はもちろん有り難いのでまずはプランを出して頂く事になりました。依頼があったのは1棟目、2棟目で特に金利が高かったので有り難いです。まだ、どうするかは分かりませんが多少なりとも実績が付いて来たんだな〜と嬉しい限りです^ ^赤ちゃんの寝顔を見ながら一杯。
2015年06月12日
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金融機関に確定申告提出。
今日は仕事の合間を縫って金融機関さんに確定申告書を提出して来ました。Ｈ銀行さんへは郵送し、Ｈ信組さんへは支店長さんにアポを取って直接お渡し。ここの支店長さんとは気が合うので久し振りに近況報告。確定申告の提出も１番乗りだと感謝して頂きました。お互いに仕事の話になり、私は営業なので売り上げや数字の話最近は社内への報告書類が急激に増えどこに向かって仕事をしているのか・・・・というような話。うちも全く一緒だとの事。特に数字に関しては3月が決算なので数字が良くないと立場上非常に厳しい・・・と良い話があれば是非お願いしますと何度もおっしゃっていたので本当はもっと貸したいんだろうな～とも感じました。業種は違っても悩みは同じですね。自分も本当に借りて欲しいと言って貰えるようにならないといけないですね。それにしても、こういった方と話してる時間って本当に楽しいですよね。と改めて感じた一日でした。
2013年02月19日
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7年 or 10年 !?
プルルルル♪プルルルルルル♪ガチャ「D銀さんの方から10年ではなく7年ではいかがでしょうかと・・・・」「・・・・・」「いや、10年でも行けそうなんですけど、7年でも回りそうなので、一応聞いてみて下・・」「10年で！！！」「じゃあ一応10年で伝え・・」「じゅーねんっ！！！」「むしろじゅーーにねんっっ！！！！（心の叫び）」つづく^^ 不動産投資の健美家
2012年05月25日
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融資の結果や如何に。
今、融資を申し込んでいる金融機関2社からの回答があと1週間くらいで出そうです。どれ位融資がおりるのか・おりないのか。私の住んでいる北海道の地方の〇くしんの支店長さんからは、あまり不動産に詳しくないため、毎日内容確認の電話がかかってきます。休みの日にも仕事をしてくれており、融資を通そうと一生懸命やって頂いています。多少の金利の違いなら、支店長さんから借りたいな～なんて思わせる方です。その支店長さんへ説明している会話も楽しかったりするんですけどね^^ 不動産投資の健美家
2012年05月24日
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今日も資料持ち込み。
昨日に引き続き、本日も資料持ち込み。1棟目の追加資料。今週末、こちらのＨしんの支店長さんが今回の物件見に行ってくれるそうです。いつも親切な対応をして頂いているので、良い条件が出れば良いですが。。今回がダメでもいずれはお取引をしたいと思わせる方です。そして、不動産会社さんにも動いて頂き、Ｔ信さんの、私が住んでいる地方の支店の支店長さんに顔を繋いで頂けそうです。こちらの支店長さんは不動産に明るい方みたいで、早々に資料持ち込みに行きます。今日はあとＤ銀さんの申込書を書いて下の子のお世話をして寝ます^^朝１時間早く起きる様にして、不動産の時間にあてています。昔は１日９時間寝たい人でしたが、今は４～５時間でも平気です。それ以来、毎日が充実しています^^
2012年05月15日
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資料持ち込み。
先週の土曜日、とある物件に買い付けを入れたので、本日、金融機関に物件資料を持ち込みました。結構自己資金が必要になりそうです。想定内であれば買えるんですが・・・不動産会社さんにも動いて頂いているので、最善を尽くしたいと思います！
2012年05月14日
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訪問。
そろそろ2棟目も探し始め、資料づくりも終わったので、融資の相談に行ってきました。ここは初めて買付を入れて融資を申し込んだ所で、支店長さんは凄く話しやすく気が合います。連絡をくれて嬉しかったと歓迎して頂きました。融資に関しても積極的で、良い物件があったらすぐ持って来て下さいとの事。親身になって話を聞いてくれるし、一生懸命やって頂けるので、是非、案件持ち込みたいですね！！
2012年04月12日
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