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やっさんブログ/大野靖弘

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・2019.09.14 波乗りニーノさん主催富山セミナー
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・2020.02.06 【zoom】やっさんの不動産投資オンラインセミナー
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【セミナー主催】
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・2019.08.24 買う前に知って欲しい札幌地下鉄駅ごとのリアルな現状#1
・2019.12.07 買う前に知って欲しい札幌地下鉄駅ごとのリアルな現状#2
・2020.02.22 買う前に知って欲しい札幌地下鉄駅ごとのリアルな現状#3

【スクール】
・2020.06.17-2020.11.11 第一期やっさんスクール全１２回
・2021.01.20-2021.05.19 第二期終了【詳細はこちら】
https://passmarket.yahoo.co.jp/event/show/detail/012niiefsdc11.html
・第三期準備中

【ミーティング】➡➡コロナにより無期限自粛中
毎週金曜日19:00
全国47都道府県のイオンフードコートにて
自由参加型のミーティング開催中！
初心者歓迎！毎回初めての方も来られます！

【経歴】

□1980年誕生

□1987年（7才）
母を亡くす

□2002年（23才）
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年（24才）
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年（30才）
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年（31才）
1棟目のアパートを購入

□2012年（32才）
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
￤
築古や新築のアパートで資産を増やす
￤
□2017年（37才）
会社を退職し専業大家へ。ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年（39才）
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年（41才）

これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古ＲＣマンションなど29棟122室購入。そのうちいくつか売却し、現在は計92室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・ミーティング開催・ブログ・ユーチューブ・ラジオなど精力的に活動中

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2020年08月21日

融資について

カテゴリ：融資・金融機関

不動産投資の基本であり王道は

やっぱり「融資を引いて物件購入」だと思う。

現金と融資どちらが良い悪いはなく

どちらも一長一短あるので

自分自身の置かれた状況や

不動産賃貸業の方向性によって

決めれば良いと思う。

自分は両方やってみました。

両方やって思うのは

現金の方が圧倒的に気が楽！！

という事。

返済を気にしなくていいし

金融機関さんを意識した決算書作りも必要ない。

そして、戸建てと言う少額な事もあってか

何でか楽しい！

ただ、会社勤めをしていた当時に戻って

自分が最初からそれをしてたかと言うと

どうだろう。

不動産賃貸業を本業とする事を目標とした場合

さらに５年でそれを達成したいと思っていた自分は

やっぱり「融資」を選ぶと思う。

１棟目は小さく始めるのがお薦めだから

安い戸建てを現金でもありだと思う。

そこで、自分の「大家」としての適性を見極める。

楽しくない・苦痛・なんか違う

と思えば、早々に撤収も可能。

安く買っていれば損失も最小限だ。

そこでもし、これは面白い

自分にはこれしかない！

もっと思う存分不動産経営をしてみたい！

そう思えば次に進めばいい。

ちなみに自分がもし当時に戻ったとしても

一生懸命勉強して、色んな大家さんに話を聞き

知識を最低限、もしくはそれ以上、その時の出来る限り

付けた上で、やっぱり「融資」を使っての

物件購入をまず第一に考える。

自分の場合はもうこれだ、と決めていたから。

自分に向いているか確かめる、という段階では無かったから。

それであれば、あとは知識を付けてリスクを抑え

融資に挑戦する

それしか方法は無い。

前置きが長くなったけど、

知識を付けると言っても

その当時の自分は

・どんな物件が良いのか

・どれ位の額だったら融資が通るのか

・どれ位の返済比率だったら安全に運営できるのか

とにかく、目の前の１棟を手に入れるために

最大限頭を使い行動していた。

そんな感じでたどり着いたのが

築古高利回り

その結果、耐用年数を過ぎた木造アパートや

地方の積算も出辛い中古アパートなど

４棟ほど買い進んでいた。

その都度、融資は苦労したけど

２千万円前後と比較的低価格だった事と

利回りもそこそこ良かったので

自己資金も入れつつ何とか融資も付いていた。

ただ、融資については

その時もそうだったけど

その後は更に厳しさも感じていた。

自分なりには

「悪くない物件なのに」

という思いもあった。

ただ、今思うと全て

自分目線だけの物件選び

をしていた。

つまり、

金融機関さん目線を全く考えていなかった

ただ、築古高利回り地方アパートが

ダメという訳では無く、

金融機関さん目線を考えられていなかった自分がダメという事。

当たり前のことだけど

お金を借りるのであれば

相手の状況を考えないといけない。

・どんな物件に融資したいか

・どんな決算書であれば融資を出しやすいか

・どんな経営者の資質であれば前向きに取り組めるか

そのあたりの考えが全く欠如していたから

自分の中では、当時もっと物件を買いたかったのに

どんなに頑張っても年に１棟が限界だった。

どんな決算書で

自己資本比率や債務償還年数は

どれ位であれば金融機関さんは取り組みやすいのか。

また、各金融機関の評価方法

例えば、土地の評価＝路線価×1.25×70％

他の所では、土地の評価＝路線価×1.25

だったりする。

また、建物の評価方法も

ある所では、再調達価格をもとに築年数分減価する方法や

またある所では。固定資産税の建物評価に掛け目を入れて

計算する事。

それらも、大家業を始めて暫く経ってから

分かったし、意識するようになった。

なので、これから始める人には

自分と同じミスはして欲しくないし

「不動産投資の勉強」という表面的な事だけでなく

融資を実践で使っていくために必要な事を

もっと知って欲しいと思う。

もちろん自分もまだまだ勉強中だし

これからも、そしてこの先も勉強だと思っています。

なので、スクールとかセミナーで

お話しさせて頂く事もありますが

それは、決して「教える」なんて

大それたことは出来ません。

そうではなく、

等身大の一人の大家が経験した事

感じた事、もっとこうすれば良かったと思う事

それらをシェアさせて貰っているという感覚です。

これからの時代は

自分の経験・想いをどんどんシェアする時代。

それをお金に変えたければそう出来るし

必ずしもお金じゃなく

与えた信用や信頼は、物件のように目には見えないけど

必ず、少しずつ積み上がって行き

色々な形でお互いが与え合えます。

その自分資産は

変えようと思えば何にだって変えられる。

これからは、そんな時代になります。

みんな、どんな人でも

その人だけのオリジナルの経験と

考えを持っています。

一番じゃなきゃ価値が無い

大きければ大きいほど価値がある

そんな時代は終わりました。

そうではなく、

自分の情熱に従って思いっきりやる事に

意義はありますし、そこへの努力は

本当に素晴らしいと思います。

ただ、

努力していない人に価値が無いのか？

と言われればそんな事は無く

努力しようとしまいと

同じ価値だという事。

努力なんてしなくても

今の自分が最高に幸せで

ありのままの自分だと胸を張って言えるのなら

それで充分最高です。

ただ、そう感じれていないのなら

行動をするサインかもしれません。

そして、どんな人にも価値があるという事は

今年はっきり世界中の人が実感したと思います。

全員に価値があるし

自分の思った通りの自分になって良い。

そんな時代になりました。

話しはだいぶ逸れましたが

不動産賃貸業は本気で取り組めば

最高に楽しいし

多くの人に喜びを与えられる

素晴らしい事業だと思っています。

なので、今悩んでいる人も

思いっきり大家さんしませんか？

楽しい事を思いっきり

最大限やっていれば

本来の自分を取り戻せると思います。

目標の為に融資が必要であれば

それについても一緒に学んでいきましょう！

そして、スクールで先日「融資」について

触れさせて頂き、

受講者さんの皆さんには

金融機関の情報を調査して頂いてます。

その結果をツイッターで発信して頂いてますので

スクール生かどうかは関係なく

大家業に興味がある方は是非みなさんで

その融資情報をシェア出来ればと思います。

ツイッターの検索画面でハッシュタグ

＃やっさんスクール

で検索して頂ければ

受講生さんがこれから徐々にですが

発信してくれる情報を見られると思います。