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お久しぶりの更新です。
皆さま、お久しぶりです。この間、色々ありましたが、昨年・今年で、物件の数だけは増えました。戸建 ２区分 １一棟もの ４が新たに加わりました。今年は、今までになく沢山購入しています。鉄骨一棟以外は、ロットは小さめですが、利回りが20％を超えるようにしてきました。空室の多い物件を買ってきましたので、今は、空室の募集を頑張りながら、今週決済予定の戸建のプランを練っています。その他、夜逃げ裁判の原告２回。別件訴訟の被告１回。（今も高裁で継続中）色々あります。。。（＾＾；今後については、経営の規模はこれ以上無理して拡大する必要もないので、目標は、 「物件の入れ替え」ということになるかと思います。当面２～３年では、ＣＦは維持しつつ、なるべく築年数が新しく、好立地で、再建築可能な物件にシフトしていく。最終的には、全ての物件が、 ◎築年数が新しめ ◎好立地 ◎再建築可能 ◎無借金 ◎ファミリータイプ（or テナント系）の状態で、今と同程度のＣＦが得られればいいかなと。。。まだまだこれからですね～では、今後ともよろしくお願いいたします！ＰＳ皆様、夜逃げに備えて、賃貸借契約書には、ぜひ「無催告解除」の条項を入れましょうね！（ボクは痛い目を見ました。。。）
2013.11.25
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最近の出来事
ご無沙汰しております。1月末の6号物件購入以降、お久しぶりの更新です。 その後の出来事を、思い出す限り、箇条書きで書いてみます。 （1） 6号物件について ・プロパンガス会社の変更が難航 → 何とか成功 ・空室のリフォーム完成。まだ空室・・・ （2） 関西大家の会セミナー 参加 懇親会のシメで、急遽藤山先生から壇上に 呼ばれて、一言ご挨拶をすることに。 驚きました（＾＾； （3） ボロ戸建て２棟 見学 一つは、史上最高の廃墟物件（＞＜） もう一つは、掘り込み車庫ごと傾いた物件（！） いずれもパス・・・。 （4） 賃貸住宅フェアｉｎ神戸 参加。 母ちゃんさんセミナー受講。 自分でも多少何かしないと、 と危機感を抱く（＾＾； （5） 母ちゃんさんリノベ物件 見学 賃貸用区分と1室と、転売用戸建て１棟。 賃貸用は、冷蔵庫内の在庫でやりくりする料理、 転売用は、わざわざ材料を買い物に出かける料理、 との印象を抱く。 （6） 奈良大家の会 参加 世話役がりょうさんだけあって、個性的な方が多いかも!? 不動産だけでなく、たっぷりお話をさせていただく。 （7） 春の退去がチラホラ まだ空室あり。 もっと動かないと！ という感じで、ぼちぼちやっています（＾＾）
2012.04.30
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6号物件、決済日決定！ 自分で登記するための準備。火災保険の契約。
6号物件。先日契約し、決済日は２６日になりました。 以下、時系列で書いてみます。 【１月９日（月・祝） 午後１時】 いつものＰさんからＰＣメールで情報をいただく。すぐに現地に行き、外観を確認。 【９日（月・祝） 夜】 Ｐさんに買付け証明を送信。 （ただ、内覧が未了なので、値段を空欄にし、翌日Ｐさんに内覧していただくことに。） 【１０日（火） ２０時】 残置物が色々あるものの、 中の状態はそこそこだったので、５％オフの買付け証明をＰさんから売主側の仲介さんに送信。 （しかし、営業終了後で、翌水曜日も休みのため、木曜日までヤキモキする。） 【１２日（木） 朝イチ】 プロの業者さんも買い付け予定だったが、何とか一番手を確保していたと判明。 売主さんがご高齢のため、返答に数日掛かるとの回答。（満額でも買うつもりでしたが・・・） 【１３日（金） 夜】 買付けが通ったとのメール！ 残置物の処理に時間がかかるので、契約と決済は別々をご希望。繁忙期なので、決済を急ぎたいと依頼。 以上のような流れで、急いでいただいた結果、２６日決済となりました。 ２ＤＫ×６戸の木造築古アパートで、うち３室が空室ですが、うち２室は、直前まで人が住んでいたような雰囲気で、タンスなどの残置物が結構あります。 残置物の処理は大変だと思いますが、急いでいただけて助かりました（＾＾） 今動いているのは、 ・登記の準備（自分でやります。） ・火災保険の加入 ・リフォーム準備 ・プロパンガス会社の変更 ・管理会社の選定 ・現入居者さんとの賃貸借契約 （３戸中、２戸は契約書ナシ！！） などです。 ５号物件の失敗をふまえて、今回は、繁忙期の間に、リフォームや賃貸付けなど、 全てをまとめてしまいたいです！！
2012.01.24
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大晦日、かっじーさん物件見学。新年、母ちゃんさん物件見学。久々の買付け、通った！！
ぼんやりしているうちに、もう1月中旬に入ってしまいました。大晦日は、前年の大晦日に続き、かっじーさんとお会いさせていただきました。新規物件のリフォームでお忙しい中、最寄り駅までお出迎えをさせてしまいました（＞＜）ボクが電気工事士ということで、分電盤の取り付けを期待されたのですが、ワタクシ立派なペーパー工事士のため、ビビッて付けられませんでした。（泣）大したお手伝いができるわけでもなく、結局コンセントプレート付けや、ドアなどの取っ手取り付けなどの軽作業をして、ドーナツをゴチになり、帰宅しました。（目指せ！ ペーパー工事士脱出！！）かっじーさん、貴重なお時間をさいていただき、ありがとうございました！！ボクもかっじーさんのようなチームを作りたいです。年明けの７日には、母ちゃんさんのお誘いで、物件見学４連発 ＋ 新年会に行ってまいりました。１棟目。アパート。そのままでも貸せそうな物件を、１室ずつプランニングしていくこだわり。それが結局入居者さんの質を高め、管理の適正化に寄与しているんだろうな～と感じました。また、地方物件での賃貸需要調査の重要性も改めて実感しました。ここにチャンスがありますね。出口も含め、真似してみたいです。２棟目。戸建て。激安、築古戸建てを、Ｋデザイナーを悩ませまくって、ガッツリ仕上げるご予定とのこと。その辺も含めて、真似してみたいです。（笑）３棟目。アパート。退去部屋のリフォーム中でした。普通は高くつく建具が、驚きのローコストで！お風呂やクローゼット、庭のバリューアップなど、勉強になります。真似してみたいです。４棟目。一棟マンション。前にも見学しましたが、何もなかったお部屋が、素晴らしい居室に変貌！！何もない空間に、人が住める部屋を作り上げていくという作業は、想像以上に大変そうで、頭の普段使っていない部分をフル回転させるんだろうな～と思いました。あと、道路に面した事務所スペースの天井梁に、なぜか人間の手が！！いやいや。これ、軍手でした（＾＾；母ちゃんさん、一体どんな恐ろしいことをしたのかと、一瞬ビビリました。（笑）夜の新年会も、おいしい料理を堪能しました！賃貸業界のディープなお話にも興味津々。母ちゃんさん、こういう企画も隙がないですね（＾＾）母ちゃんさん、ご参加のみなさま、ありがとうございました！！さて、その２日後。いつもの仲介Ｐさんから、新規物件の情報が。かなり良さそうだったので、その足で外観を見学に。その日のうちに買い付け証明を出しました。５％という、子鬼のような指値です。（笑）そして今日。指値が受け入れられました。小ぶりな物件ですが、またスクスクと大きく育ってほしいです
2012.01.13
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祝・満室！！ しかし・・・
しばしブログからご無沙汰でしたが、近況報告を。5号ガラ空き物件は、１０月にやっと満室になりました。初期費用キャンペーンはかなり反応が良かったみたい。これで、リフォーム代を入れた実質利回りでも、なかなか見かけない数字となりました（＾＾）しかし、１１月末で１戸退去です（＞＜）初期費用が安い分、ご入居の契約時に、短期退去の違約金を設定していましたので、１２月末まで家賃をいただいているようなもので、気楽ではあります（＾＾）今回も初期費用キャンペーンをして、和室で家賃５，０００円アップで募集してみました。（洋室リフォーム部屋と同じ家賃です（＾＾；）反応は上々だそうで、さっそく学生さんから来年４月ご入居の打診があったのですが、さすがにお断りしました。（汗）でも、この時期の入居希望者さんって、訳ありの方も多そうなので、審査を慎重にしないといけないですね～ちなみに、管理面の出来事としては、・プロパンガス庫の移動 →駐車スペースの確保（何とか軽１台分くらい？）・雹（読み方わかります？答えは最後に）災による 雨戸・テレビアンテナの破損 →火災保険の請求・受領・公共ゴミ収集の利用交渉（もう1年近く話合い中） →やっと自治会・役所からＯＫ！ でも、自前でゴミ置き場設置が必要かも！？・一部の部屋のテレビ写らず。 →建築当時の配線状況が不明で、原因不明。 応急処置をしてもらう。・新規入居者さんによる騒音クレーム →管理会社さんから注意喚起・賃貸契約書をレターパック３５０で郵送 →郵便局が紛失。補償なし。契約書作り直し。・新規入居者さんに、中古家電4品ヤフオク調達。 →3～４万円ほどの負担で、家賃約1万円アップ！ あまりのキレイさに「新品？」と喜んでいただく。・滞納（パート１） 購入前からの入居者さま。保証会社なし（＞＜）。 失職。何度か入退院あり。 →何度か滞納分を減らしてもらいましたが、 一進一退。多少働ける仕事を確保。今後に期待。・滞納（パート２） 本年５月ご入居。以後一度も入金なし。 管理会社さんのミスで、保証会社への通知が未了。 →保証会社には通知。補償が得られない部分は、 管理会社さんが立て替えることに。 入居者さんと連絡がつき、「滞納を解消して 住み続けたい。」とのこと。解消を待つ。などなどがありました。他にも細かいことは色々ありました。上のことで、もしリクエストがありましたら、詳しめに書きましょうかね～しかし、５号は少し距離がありますので、管理会社さんの存在が大きいですね～あ、そういえば、４号物件の屋上が、えらい事になっちゃたんですが、これも反応がありましたら書くかもです～あと、ネットビジネス系も、いくつか動いていましたが、大学生大家さんに、「変なこと考えずに、不動産で行くべきでは？」 とビシッとご指摘いただき、気持ちを新たに不動産を探したりしております。 ただ、ネット系のお話も、気が向いたら書くかもです～（＾＾； （クイズの答え）ひょう
2011.12.02
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5号物件、全室に申し込み！！ 世界陸上も見てます。
最近不動産以外の新たな分野にチャレンジしておりまして、あまりブログを更新できていませんでした（＾＾； 5号物件、キャンペーンの効果か、空室に相次いでお申し込みをいただき、 やっと全室商談中となりました！！ この約1ヶ月間で、８件のお申し込みです。（＾＾） （うち3件が、現時点で入居済み） また、このキャンペーン効果で、付き合いの浅かった業者さんからも、 何度か本気のお問合せをいただきました。 そうした今後への効果も見逃せませんね！！ あと、キッチンを入れ替えてガッツリとリフォーム した「松」部屋にも、ご入居いただけました。（＾＾） キッチンのリフォームをせずに洋室化した部屋より、 家賃がちょうど1万円高かったのですが、 何とか決まってくれて、一安心です！ 駐車場がギリギリ不足するかもなので、 軽自動車の方にお願いして、 少し停めにくい所に移動していただくかもです。 もちろん、駐車場代を割引して。 元々、相場が1台3000円位のところを、4000円で契約しているので、 半額の2000円にしてもいいですし・・・。 そんなこんなで、やっと満室の目処が立ちました。 築２０年の鉄骨造ではなかなかお目にかからない 利回りが達成できそうで、うれしいです～♪ ＭＰ：１７（+審査中５）／２２
2011.08.28
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5号物件。初期費用軽減キャンペーン実施中！！
空室２０からスタートした5号物件。 現状は，ＭＰ＝１５／２２。 この状態でも，かなりの利回りで 回っていますが，早く満室にしたいところです。 そこで，初期費用を大幅に軽減する キャンペーンを実施することにしました！ 具体的には，敷金・礼金をゼロにして，更に以下のものを家主が負担します。 ・仲介手数料（家賃1ヵ月分） ・家賃保証料（家賃０．５ヵ月分） ・鍵交換費 ・初月の共益費・駐車場代 ・火災保険料の半額（1万円） 結局，入居者さんは， ・1ヵ月分の家賃 ・火災保険料の半額（1万円） でご入居いただけます。 打合せでは，1か月分の家賃も ゼロにしようかという話も出ましたが， 入居者さんの属性の問題もあるので， ひとまずこれで様子を見ることにしました。 実は，同時に広告料を2ヶ月から1ヶ月に 減らしたので，実質的な大家の負担増は，それほど大きくはありません。 こうした変更が，功を奏するか？？？ひとまず市場の反応を見て，修正が必要かどうか考えていきます（＾＾）
2011.07.24
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新たな入居申込み！ ＆ お申込みキャンセル(><) 洗濯機調達！
満室に向けて頑張っている5号物件。 また新たにお申込みをいただきました♪7月20日ご入居希望で、保証会社の審査中です～また、先週、入居お申込みをいただいた2件のうち、1件はキャンセルとなりました（＞＜）が、 もう1件は、審査が終了し、１８日にご入居予定です（＾＾）ｖこの方からは、洗濯機を設置してもらいたいとのご要望がありまして、先日ヤフオクで落札しました。日立の5年落ち、４．２ｋｇ。計７，３６０円 落札価格 4,200円＋消費税 送料 2,950円やはり、送料の負担が大きいですね（＾＾；でも、ご入居日に間に合せる必要がありますので、多少の負担はオールオッケーです（＾＾）6月は賃貸の動きが止まっていましたが、最近内覧などが復活してきましたので、引き続きがんばります！！
2011.07.16
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関西大家の会。竹内かなとさんのセミナー。競売。戸建。
今日の夕方，日記がほとんど消えてしまったので，頑張って書き直します！昨日は，竹内かなとさんのセミナーに出席しました。競売で戸建を増やしていく戦略で，競売と言うと危険なイメージでしたが，竹内さんは危険がないかどうかを慎重に見極めて，とにかく安全第一で，安心して所有できる物件に入札を絞っておられました。それならボクにもできるかも！？機会があれば競売にチャレンジしてみたいな～と感じたセミナーでした。懇親会もいつもどおり長時間盛り上がりましたね～ということで，講師の竹内さん。関西大家の会のゴンさん，まるこさん。お話させていただいた会員の皆様がた。本当にありがとうございました！！
2011.07.10
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ご無沙汰です（＾＾； 入居申し込みあり！
更新サボっておりました（＾＾；不動産以外で色々と動いていたもんで・・・ 空室だらけで購入した５号物件。 ６月１日に、２室にご入居があった後、動きが止まっておりましたが、本日、急に２室のお申し込みがありました！！ありがたいです（＾＾） ま、どちらも値下げ交渉が入りましたが（＾＾； 空室も多いので、即決で応じました。 また、洗濯機の設置のご要望があったので、ヤフオクで落とす予定です。 あと、４号物件も、１室だけ空いていたのですが、 本日、お申し込みをいただきました♪こちらも、家賃値下げ交渉つき（Ｔ_Ｔ） ま、一旦はやんわりと押し返しましたが、 ご入居いただくことが先決ですので、柔軟に対応するつもりです！ さて、土曜日は、関西大家の会のセミナーです！！竹内かなとさん。初めてお会いしますが、とても楽しみです～（＾＾） 大学生大家さんも来られるそうなので、懇親会で色々質問してみたいと思います～
2011.07.07
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5号物件。ヤフオクにて洗濯機2台落札。本体は安くても、送料が高い！！
5号物件。冷蔵庫つきでご入居いただけそうとのことで、先ほど、ヤフオクにて2台落札しました。(1) 西芝（仮名） １３７Ｌ ２００６年製 落札価格 ４，８５０円 ＋送料 ４，７６０円 ＝ ９，６１０円(2) ヨンヨー（仮名） １１２Ｌ ２００６年製 落札価格 １，２００円 ＋送料 ６，６００円 ＝ ７，８００円さすがに送料が高いですね～１２００円のモノを、６６００円で運ぶって・・・。あと、オークションは、ついつい熱くなりがちですね（＾＾；冷静にならないといけません。。。
2011.05.18
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5号物件。お化粧用の部材購入。入居者様募集にお問い合わせ続々と。またも大口！？ 結構な地方ですが、賃貸の動きあり。
入居率の上がってきた5号物件。先日、室内のお化粧のために、色々と購入してきました。 ・シーリングライト （4,000円） ・浴室灯 （2,000円弱） ・便座カバー・蓋カバー・ペーパーホルダカバー （300円×７室分） ・換気扇・照明ペンダントの交換用ヒモ（4本で200円）特に便座に関しては、全体に黄ばんでいるのですが、カバー類を付けるだけで、一気に雰囲気が良くなります（＾＾）ヒモの交換も、費用対効果が高いですね♪ホームセンターに、専用の物が売っています。あと、リフォーム業者さんが、ある一室の玄関チャイムを外し、室内への配線も撤去してしまったもんで、対応を考えないといけません。電気屋さんに依頼してテレビドアホンを付けるほどの家賃帯でもないかな～と思うので、コードレスタイプのドアチャイムでも探しましょうか･･･そして、先週、管理会社さんと営業回りをした効果か、お問合せや内覧のお話を続々いただいております（＾＾）個別の案件が3件ほど。そして、またも大口のお問い合わせあり！最大5室での商談です！！（以前あった8室のお話は、なくなったわけではないようですが、進捗しませんでした。）そして、昨日の夜。そのうち３～４件は具体的な話に入りそうとのこと！！家電の設置などが条件になりそうですが、それ位全然オーケーですので、何とか契約まで結び付けたいです～そして、更に大口さんの戸数が上乗せされれば、満室が見えてきますね～（＾＾）
2011.05.15
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プチ物件見学会。管理会社さんと営業回り！ 内覧続々！
【5月6日 金曜日】5号物件のちょっとした修繕に向かう。それに合わせて、近隣のお仲間さんにお声を掛けさせていただき、プチ物件見学会を実施しました。主に洋室にリフォーム済みの空室を見ていただきましたが、数々のダメ出しをいただきました(^_^;)早速ホームセンターなどで部材を調達。時間の掛からない作業なら、自分でやっていきます！見学の後、mamamo@ビワコさん、みんなでお金持ちさん、とランチタイム！！その間に、賃貸業者さんから、お問い合わせの電話が二本！！皆さんからラッキーを分けていただいたのかも！？ありがたいです(^^)かっじーさん、みんなでお金持ちさん、くらっすらさん、mamamo@ビワコさん、ありがとうございました！【5月7日 土曜日】朝から５号物件に赴き、軽い修繕を実施した後、管理会社の担当者さんと、図面とカラー写真を持参して、地域の賃貸業者さまを営業回り！キャンペーンとして、５月中にご入居された方は敷金礼金ナシ！にすることにしました。何社かで、「ポータルサイトへの掲載は可能でせうか？」と聞かれました。管理会社さんによっては拒否する場合もあるらしいですが、ウチの管理会社さまは、もちろんOK！！ちなみに、ウチの担当者さん、昨年11月までは、近隣店舗の店長さんでしたが、今は本店の管理部門に所属。曰く、「以前の肩書では、営業回りはしにくかったが、今なら大丈夫！！」とのこと。お互いライバル同士でもあり、色々難しい面があるみたいですね。約10社ほど回りまして、その日のうちに、ポータルサイトに反映して下さった業者さまもありました。お問合せ＆内覧のお電話も１本あり、ありがたい限りです！【5月8日 日曜日】新たなお問合せ＆内覧のお電話あり。南米系の方とのこと。今は日本の方ばかりですが、南米系もOKとお返事しました。こうした活動が何とかご入居につながるとありがたいですね～(^^)MP 13/22?? ? ?＋0.5（家賃保証会社まち）?? ? ?（役所の補助まちの方はボツ）
2011.05.09
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５号物件。モデルルーム化！ ＩＫＥＡ小物導入！ 共用階段に造花！
５号物件。モデルルーム化！ ＩＫＥＡ小物導入！ 共用階段に造花！５号物件。安い和室は、ほぼ完売状態となりましたが、家賃が５，０００円高い洋室が、なかなか決まりません（＞＜）中村豊さんのプラン集で、ピカピカにリフォームしたのですが、内覧自体がほとんどありません・・・。そこで、管理会社の担当者さんにお願いし、後日、２人で各仲介会社さんを回り、営業行脚する予定です。その準備として、１室をモデルルームにして、写真などを撮って行きたいと思い、モデルルームを作ってきました。まずは、ＩＫＥＡでお買い物。テーブルやペーパーホルダ、噂のくねくねミラー（笑）など、20～30品、約１．２万円分をご購入。あとは、１００円ショップで、ウェルカムバスケットを作成！歯ブラシ、歯磨き粉、入浴剤、シャンプー、石鹸、タオル、カップ麺、紙コップ付きコーヒー、割り箸、箱ティッシュ などなど・・・早速設置してきました。そして、写真を撮り忘れました（＞＜）しかし、かなり雰囲気はよくなりました♪この状況を各社の担当者さんにお伝えして、何とか内覧に結び付けていきたいです！！あと、明日もちょっとした作業をしに行く予定ですが、お仲間のかっじーさん、みんなでお金持ちさん、くらっすらさん、に、おいでいただけそうです(^^)お恥ずかしい現状ですが、わざわざおいでいただけるのは、ありがたい限りです！よろしくお願いいたします！ＭＰ＝ １３ ＋０．５（役所の家賃補助審査まち）
2011.05.05
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叶税理士さん主催の中村一晴さんセミナーに参加！！
４月下旬の話になりますが、叶税理士さん主催のセミナーに参加しました！震災のチャリティになっていたそうです。前半は、税理士さん４人の座談会トーク。税理士さんの業界にも、色々あるんですね～税理士さんの平均年齢の高さや、資格の取得方法による業界内での見られ方など、知らない世界の話として面白かったです。後半は、中村一晴さんのセミナー。事前に新刊を購入して予習していましたが、当日、机の上にその新刊が！？全員にプレゼントだそうです（＾＾；内容の方は、かなりの枚数のパワーポイント資料で、気合が入っていました！印象的だったのは、・外壁塗装の重要性 （ボクの５号でも、先にやるべきでした（＞＜））・「利回り２０％」、「２ヶ月で満室」は、 偶然の結果ではなく、 そこを狙って、そうなるように進めた結果。・中村さんは、全国の高利回り情報が入るが、 「ある特定の市」でしか物件を買わない。・柔軟に「売却」を織り交ぜて、投資効率をアップ！・オシャレな服装（笑）などです。セミナー後は、中村さんと名刺交換させていただきました！５号物件の概要を見ていただいたり、今後の戦略を、融資などと絡めてご助言いただきました。今回も様々な学び・アイデアをいただきました。叶税理士さん座談会の税理士さん中村一晴さんありがとうございました！！
2011.05.03
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ご無沙汰しました・・・。4号、退去＋ご入居申込み。5号、ご入居お申込みポツポツ。
色々あってなかなかブログを書けませんでしたが、再開したいと思います。４号物件。３戸の退去連絡がありました。退去理由は、２戸は大学の寮への入寮。１戸は転職。みなさん、住環境は気に入っていただいていたそうです（＾＾）原状回復、クリーニング、募集を進め、２戸に入居申込みをいただきました。ありがたいです。そのうち１戸は、屋上にあるペントハウス風の一室で、眺望がメチャクチャ良好ですが、とあるイベント関係の法人さんが、会議等に使うために、自費でデザイナーさんによる改装をされるとのこと。どんな内装になるか、楽しみですネ（＾＾）もう１戸も、問い合わせや内覧はあるようで、入居希望者さんに気に入ってもらえると嬉しいです。５号物件。業者さんへの訪問、ファックス、メールなど、地道な営業活動の甲斐あって、ポツポツと入居申込みをいただいています。昨日も１件内覧+お申込みでした♪募集は、デザインリフォーム済みの洋室と原状回復しただけの和室を、家賃５，０００円の違いで用意しているのですが、安い方ばかり決まっています（＾＾；ボクとしては、コストパフォーマンスは洋室の方が高いと思うんですが・・・やはり景気の影響が大きいですね。あと、3月末から、関東地方の法人さんで、8室まとめて借り上げのお話が出ているのですが、どうやら繁忙期が6月かららしく、話がなかなか進みません（＾＾；ＭＰ＝ １２ ＋０．５（保証会社の審査まち） ＋０．５（役所の家賃補助審査まち）
2011.05.01
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4号物件。なんと３軒のご退去（泣）。募集活動。
年末に退去予定のアンケートを実施した4号物件。当時、退去予定の方はおられませんでした。しかし、かかし。２月末になって、3軒の方から退去通知がありました(>__
2011.03.12
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プアパパさん一棟物件見学。オイルステイン塗装。スポンジ。@takaさん。匠リフォーム。
先日の土曜日、プアパパさんの新規一棟物件を見学させていただきました(^^)ちょうどリフォーム中で、少しだけお手伝いしました。当日は、レオさん、若旦那さん、プアパパさんのお友達さんが来られていて、みんなでワイワイと作業してました。ボクは作業着がなかったもんで、足元の木部に、チマチマとオイルステインを塗らせていただきました。若旦那さんの発案で、スポンジを切ってハケ代りに塗りましたが、なかなか塗りやすかったです(^^)また、@takaさんによる匠リフォームも見学。床張りにかかった日数を聞いて、ビックリ！！サスガの早さです…プアパパさん物件、色んな意味で素敵でした(^^)これからが楽しみです～プアパパさんリフォーム部隊のみなさまありがとうございました！
2011.03.08
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4号物件。入居者さまに退去予定アンケート。退去のご予定は？！
年末の話ですが、4号物件の全入居者さんに、管理会社さん経由で、春の退去予定のアンケートを実施しました。これは、早めに退去の予定を把握しておくことで、繁忙期の賃貸募集を計画的に行うために実施しました。その結果・・・年末の時点で、春に退去予定の方はおられませんでした(^^)ありがたいです！これで5号物件に力を注ぐことができます(^_^;)MP ?6.5
2011.02.24
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四次元大家の会に参加！ 新たな出会い！！
20日（日）の夕方より，@takaさんの呼びかけで，四次元大家の会が開かれました。今回も，相当な人数の方が参加されていました。ボク個人的には， ・内装リフォーム工事 ・クロス補修 ・地デジ，ネット環境整備あたりが課題でしたので，色々な方に教えていただきました。特に， テリーさん まさやんさん ともきちさん色々教えていただき、ありがとうございました！！リフォーム業者さんもおいででしたが，皆さん相当安価にお願いされているそうで，本当に驚きました！！へっつさん，若旦那さんには，便利なiPhoneアプリを教えていただきました。早く入れないと・・・（＾＾；プアパパさん，続報が楽しみですね～最新情報も駆使されていて，スゴイです（＾＾）みんなでお金持ちさん，e-トークがあまりなかったですね（笑）他にも，ここに書ききれない多くの方々とお話させていただきました。ありがとうございました！！このような貴重な場を提供していただいた@takaさん。毎度毎度ありがとうございます！！あ，携帯基地局のことを聞き忘れました（＞＜）
2011.02.22
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5号物件、一部リフォーム完成。入居者さん次々と。プチプチ物件見学会。クロス補修をどうするか？
空室だらけの5号物件。募集方針は、ひとまず以下のように設定していました。〔梅コース〕 クリーニング＋α の，ほぼ現状で募集 （家賃＝竹コース－1万円！）〔竹コース〕 クロス張替え（含むアクセントクロス）， 畳→ＣＦ 塗装等〔松コース〕 竹コース キッチン・吊戸棚・キッチンパネル新設 （希望家賃＝「竹コース」+1万円）そして、これらのリフォームに非常に時間が掛かっていたのですが、やっと一部の部屋が完成しました！！そして、そして、完成した部屋に、入居者さまが！！中心は梅ですが、竹も完成した数日後に申込みが入りました！ありがたいです（＾＾）今回は、現地に行く日程を直前に決めたもので、近隣のmamamo＠ビワコさんと、プチプチ物件見学会を開催。自分で気が付かない様々なポイントについてご意見をいただき、非常に助かりました。ありがとうございました！！特に、居室の照明スイッチがなかったため、新設したのですが、施工が結構大変！！リモコンつきシーリングライトにしては？とのご意見をいただきました。さっそく管理会社さんに伝えてみたところ、「常に電気が通っている点が問題ないなら、施工費が安くなって良さそう♪」とのことでした（＾＾）電気関係に詳しい方にコメントいただけると嬉しいですあと、梅コースの部屋で、エアコン部分のクロスが傷んでおり、最低限で補修する方法を考えています。かつて、エアコンを交換する際に、こんなことになってしまったんですね～（＾＾；全然違う色のクロスでも貼るか・・・なかなか悩ましいです～みなさま、どう思われますでしょうか？？？ ＭＰ ６．５（4月入居希望の方をこちらから保留中）
2011.02.20
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新規土地に、掘り込み車庫。変わった残置物。
先日購入した4号の隣地。実は古い掘り込み車庫が残っています。シャッターを開けると、大量の残置物が！！なんと・・・昔のゲームセンターにあったアーケードゲームでした。それも、立ったまま遊ぶタイプの大き目のモノが10数台…(^_^;)捨てるだけでも10万円くらい掛かりそうです(>_
2011.02.16
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給水管の凍結、破損、補修。保険請求。融資期間。信金マンさんの見解。
4号物件で、洗濯機の給水管が凍結し、破損しました。屋外なので、1月の寒さでやられてしまいました(>_
2011.02.09
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関西大家の会セミナー参加。NSX松田さん。
関西大家の会セミナーに参加してきました。講師は、とってもナイスガイ！のNSX松田さん。なぜセルフリフォームでできてしまうのか興味があったのですが、 物件の選び方 自分のペースで無理せず楽しんでやる姿勢のあたりが秘訣なのかな～と感じました。また、二次会で、りゅうさんが、 投資効率を追うだけではない松田さんの進め方は、まさに『事業』だ。と言っておられたのが印象的でした。これまで、競売には全く興味がなかったのですが、このセミナー後は、視野に入れてみたいと思いました。NSX松田さん。関西大家の会 会長 ゴンさん e-トーク担当 まるこさん（笑）素晴らしいセミナーをありがとうございました！！
2011.02.07
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週末の予定。母ちゃんさん物件見学会。@ｔａｋａさんに土地相談。松田さんセミナー。5号物件リフォーム確認、営業。
今週末は、大忙しです。土曜日。母ちゃんさんの物件見学会。またもリノベーション物件で、センス溢れる母ちゃんさんだけに、とても楽しみです(^^)その後、先日購入した土地を、@ｔａｋａさんに見ていただき、活用法などを相談予定。夕方からは、関西大家の会のセミナー。講師は松田さん。最近出版された本は、充実の内容でしたね～(^^)楽しみです！日曜日。5号物件に行って、2室のリフォームの状況を確認です。思っていたより費用が掛かりそうで、残りの多く部屋をどうするか・・・(^_^;)できれば別の業者さんに再見積もりを依頼してみたいところですが、どうやって業者さんを探すか・・・家から距離があると、こういう時にツラいですね～繁忙期のタイムリミットもあり、厳しいスケジュールです(>_
2011.02.01
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ご無沙汰しておりました。土地の購入。再建築不可。再建築可。
みなさま、ご無沙汰しております。最近ブログが滞っておりました（＾＾；いまさらですが、今年もよろしくお願いいたします！！この間、色々動いていました（＾＾）４号物件は旗竿地で間口が極端に狭く、再建築不可だったのですが、急遽、隣地が売りに出たため、それを購入するかどうか検討していました。購入すれば、再建築が可能に♪しかし、収益を生まない土地を持つことは、ＣＦ的には効率の低下にもつながりますので、悩みどころでした。ただ、長期的に見た資産価値や担保価値の増加が大きいと考え、購入することにしました！この担保価値を活かせる新規物件が現れてくれれば嬉しいです～。
2011.01.17
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関西大家の会、忘年会に参加！！
昨日は、関西大家の会の忘年会に参加させていただました！今回も、多くの方とお話させていただました。また、ジャンケンに勝って、ＤＶＤをいただました！が、まだ物件がない方向けとのことで、りゅうさんのご助言により、必要とされる方に差し上げました。有効活用していただければ嬉しいです～(^^)お会いさせていただいたみなさま、ゴンさん、まるこさん、ハートブレインのみなさま、ありがとうございました！！
2010.11.30
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レイク様の豪邸見学会。 男5人・王将ランチ！！ プチ物件見学会。管理会社さんと打合せ。
昨日の話になりますが，滋賀の大社長，レイク様の豪邸の見学会に参加させていただきました。一度，平22.9に草津での図面舞踏会で，少しだけお話させていただいたというご縁を頼りに，大家系Ｈ.imagineさんのご厚意も受けて，参加させていただきました。前日に時刻表も調べて，準備万端！のはずが，当日ダイヤが大幅に乱れ，約1時間遅れの到着となりました（＞＜）にもかかわらず，皆様に温かく迎えていただき，非常にありがたかったです（＾＾）さて，レイク様の豪邸ですが，まず，その規模に圧倒されました！！部屋数は，途中で数えるのを止めました・・・。庭もキレイで，内装の状態も良かったです。不要な残地物はかなり廃棄されたそうですが，買うと高そうな家具や美術品などもたくさん！なんとも立派な豪邸で，言葉もありませんでした（＾＾；その後，男5人で昼食場所を選定。満場一致で，餃子の王将に決定。みなさま，セットメニューに単品の餃子を追加という素晴らしい技が炸裂し，目の前を大量の餃子が飛び交っておりました（＾＾）食事の後，そのままの流れで，ボクの5号物件のプチ見学会となりました。現地に管理会社の担当者さんに鍵をお持ちいただき，皆様にはセルフでご見学いただいてしまいました（＞＜）管理会社さんとは，なるべくリーシングにまつわるお話（リフォームや募集条件など）に時間を割きたいところではありますが，どうしてもインフラ関係の細かい話も多くなります。肝心のリーシングについては，一応予算により３パターンの部屋に分ける予定となりました。１ クリーニング＋α で，ほぼ現状で募集 （最近のトレンドである超低家賃に対応）２ クロス張替え，畳→ＣＦ，塗装等で募集 （家賃＝「１」+5,000円程度か）３ 更にリフォームし，家賃大幅アップに挑戦 （家賃＝「１」+8,000円程度か）何とか今月中に何室かリフォームを完了させて，お客様にどれを選んでいただけるのか，見きわめて行きたいです！！昨日ご一緒させていただいた レイク様 ＫＬＣ様 Ｈ.imagine様 mamamoビワコ様 ありがとうございました！そして，物件をキチンとご案内できず，スミマセンでした！！
2010.11.21
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関西大家の会・恵比寿のＩさんセミナーに参加！ 懇親会で乾杯！ 恵比寿のＩさんと二次会！ f･トーク満載！
今日は，関西大家の会のセミナーでした！東京より，恵比寿のＩさんこと石原さんをお迎えして，地方不動産に関するお考え等をうかがいました。ご自身のご経験を元に，その発想の原点や各種の注意点などが語られました。また，融資のことやリフォームのお話も満載で，理論とノウハウがミックスしたセミナーでした（＾＾）その後の懇親会では，まず開始に当たって，僭越ながら，乾杯の発声を仰せつかりました！大変光栄なことです（＾＾）（業務連絡：ゴン会長さま，報酬の入金先はまたメールさせていただきますね♪（笑） ）懇親会では，またも声が枯れるほどヒートアップ・・・。新規物件のビデオも，皆様にご覧いただきました。新たな出会いも沢山ありました。 ・海外金融投資のエキスパートの方。 ・海外不動産投資のプロフェッショナルの方。 ・個性的なＤＩＹリフォームの達人。 ・離れた県からお越しの勉強熱心な大家様。皆さま，個性的な方ばかりですね～エネルギーをいただきました！！その後，Ｋさんの締めもバッチリ決まり，二次会に突入！石原さんから，Ｑ＆Ａにご回答いただきながら，f･トーク（不動産トーク）！！中でも驚いたお話は， 「○○をせずに物件を○○に○○して， ○○税を○○！」というお話です！（何だかセールスレターみたいでスミマセン（笑））世の中は知らないことだらけだし，専門家のアドバイスは重要だな～と改めて思いました。というわけで，今回のセミナーからも，またまた重要な気付きをいただきました！講師の石原さんゴン会長（笑）まるこさん貴重な機会を与えていただき，ありがとうございました！！
2010.11.13
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５号一棟もの、募集開始！！ 管理会社さんと管理方針などの細かい打合せ。 管理会社の店長さんが異動！？（泣） ＭＰ：２
５号物件。現地で再度、管理会社さんと打合せをしました。空室のリフォームはもちろんですが、入居中の方もおられますので、生活インフラ面の管理も重要になります。主なものとしては、・上水道の名義変更 ラッキーなことに、個別検針でした♪・家庭ゴミの回収 これまでは、分別なしで、回収業者さんに 月5～6万円で回収してもらっていたそうです。 普通に行政のゴミ回収を利用できるよう、 役所と自治会に交渉中です。・プロパンガス会社の変更 色々サービスを期待していたのですが、 今後給湯器が故障したら新品にしてもらう、 という程度になりそうです・・・。残念！・浄化槽の定期清掃 下水への接続も要検討！・鍵の交換・管理 セキュリティーと管理の利便性が・・・などなど・・・結構、細かい話が多いです（＾＾；ところで、この管理会社の店長さん、なんと、11月2日付けで転勤してしまいました（＞＜）急にメールで知らせがあり、ホントにガッカリしたのですが、よくよく聞いてみると、本社の管理部に異動し、5号物件の周辺で、管理物件を増やすための活動を展開していくとのことで、今後も当物件の管理やリーシングに協力していただけるとのことでした。ひとまず、ほっと一安心（＾＾；リーシングに関しては、とりあえずリフォームなしの部屋の募集を開始しました！本番は内装リフォーム後ですが、ひとまず周辺の業者さまへの周知も兼ねて、募集を開始してみました。少しでも目立つように、相場より高い広告料、年内フリーレント、入居者さんプレゼントなどを用意してみました。さて、どんな反応があるでしょうか～
2010.11.07
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５号一棟もの，決済完了！ 管理会社さんと空室内部を再確認。募集方針・リフォームプランの打合せ。 ＭＰ：２
先日，５号物件の決済が完了しました。某地銀さんの支店に， ・売主法人の社長さん ・ボク ・仲介業者さん（某仕事が早い不動産屋さん） ・司法書士さん ・抵当権者の銀行担当者さんが集まりました。ちなみに，契約時には，売主さんと仲介業者さんにカステラを持参し，今回は，司法書士さんも加えたお三方に手土産を持参しました。そうした気遣いのお陰か，はたまた，減価償却アップ作戦を実施する際，売主さんの手取額も数十万円分アップしたからか，固定資産税の日割り清算をしなくてよいと，売主さんから自主的に言ってくださいました。ありがたい（＾＾）また，仲介業者さんとの雑談の中で，今月だけで，買取の案件が５０件とか１００件とかあるとのこと・・・。ビックリです。さて，その足で管理会社さんに直行。昼食を食べながら作戦会議。現地に移動し，空室内部を見て回りました。見るからに汚い部屋は，方針が立てやすいです。クロス，畳→ＣＦ，木部塗装といったところで・・・。迷うのは，クロスの一部だけが汚れてるとか，ＣＦが一部痛んでるとか，洗いで落ちるかどうか微妙な汚れがあるとか，動くけど大きくて古いエアコンがついてるとか・・・。まあ，各仲介業者さんに「キレイな物件」として覚えていただこうとするなら，使えそうなクロスやＣＦやエアコンも，替えてしまった方がイイのかもしれないです。ただ，最終的には，空室はたっぷりあるので，ひとまず内装がマシそうな4室を，リフォームなしの代わりに安めに募集してみて，反応を見ながらリフォームも検討していく，ということにしました。4号物件からのＣＦもあるので，安易に家賃を下げずに，リフォームしながら粘ってみたいかな～と思っています。というわけで，現在リフォームの見積中です！！
2010.10.29
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新規物件，間もなく決済！ 色々作業大変（＞＜） 管理会社決定。火災保険検討。支払方法難航。役所手続細々。
5号，新規物件。間もなく決済となりました。契約後の約1ヶ月間，決済に向けて色々とやるべきことがありましたが，やっと目処が立ちました。中でも，役所関係の手続きが７～８個くらいあったのですが，何だかとっても疲れました（＾＾；（詳細はお会いした時にでも・・・）物件の関係では，火災保険のプランニング，管理会社の決定，リフォームプランの検討，などがありました。火災保険。今回も4号と同じく，オールリスクタイプで，施設賠償責任と家賃担保の特約を付けました。また，管理会社さんは，物件から車で5分ほどのところにある，某大手の仲介業者さんに頼むことにしました。この業者さん，店長さんが（おそらく）同年代で話が合うし，最近双方がiPhoneを購入したのも奇遇です（＾＾）入居付けにも次々とアイデアが浮かびますし，建物の保守管理面でも色んな提案をしてくださいます。ところで，今回管理会社さんを決定するに当たり，確認しておきたいことをリストにして持参していました。 ・リフォームをオーナーの自由にできるか。 ・他社さんに仲介情報を流すか。オーナーが営業してよいか。 ・入居者さんからの家賃振込先や，オーナーへの送金時期 ・鍵の保管方法（現地保管は可能？） ・入居審査や滞納督促の方法 ・清掃料は？ などなど・・・そして，リストの中でも，最も気になっていたのが， ・他社さんが入居者さんを見つけた場合の，広告料の分配方法でした。地域柄や空室の多さを考えると，管理会社さんだけでなく，他社さんにも仲介（客付け）していただくことが必要です。そして，他社さんに仲介してもらうには，広告料のうち，なるべく多くを他社さんに受け取っていただきたい・・・。そういうわけで，お尋ねしてみたところ，当初は，「普通は1ヵ月分いただきますが・・・」とおっしゃっていましたが，ご相談の余地があるとのこと。そこで，お願いしてみたところ，広告料は客付けさんが全て受け取り，管理会社さんには事務手数料だけをお支払する，ということで承諾が得られました（＾＾）これで，自分で他社さんの営業に回る際にも，お願いしやすくなると思います♪さあ，決済が迫ってきました。この物件では，前の物件と違い，なるべく家賃を下げないという方向性も試してみたいです。また，賃貸の動きがそれほど活発な地域ではない，ということも考慮して，キレイ目にリフォームしながら，やや長めのスパンで入居付けしようかと思っています。さて，どうなることやら？？？みなさまの励まし・応援をお待ちしております（＾＾）
2010.10.25
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大家系男子さんの物件見学！ 新規物件の管理会社を決めました！！
今日は，かっじーさんと一緒に，大家系男子さんが，丹精込めてリフォーム中の物件を見学させていただきました！外観。築年数に相応か，それ以上に見えましたが，以前紹介されていたラティスにより，よりすっきりして見栄えがします。内装。築年数は相当ですが，一度増築されています。おそらく，その際にトイレや和壁をやりかえたと思われます。和壁の状態がなかなか良いと思いました。トイレも洋式。1階の間取りを変形してリビングを目立たせれば，内覧時にも，入ってすぐのお部屋なので，インパクトを与えることができそうです。【業務連絡】大家系男子さま。あの３畳の部分もフローリングにして，リビングに入れてしまうのはいかがでしょうか？ちなみに，中途半端に古くて，「和式トイレ＋バランス釜」などの物件よりも，もっと古くても，「水回りのリフォーム済み」の方が，よっぽどお金が掛からないと思います。たまにそんな物件を見かけますが，お買い得ですよね～ところで，大家系男子さま，和壁の塗装が絶品！！きっと養生・マスキングが丁寧なのでしょうね。また，建具やサッシの取替えもセルフで，バッチリ収まっていました！2階サッシの「事件」もうかがう事ができ，やっとスッキリしました（＾＾）（詳しくはご本人のブログにてどうぞ・・・）その後，移動中の車内で，かっじーさん物件の外構について作戦会議。ストレス解消に利用してみては？とアホな回答をしてしまいました（＾＾；ここで時間切れにより，無念のリタイアとなりました(><)（かっじーさん，お呼びだてしておいてすみませんでした！！）大家系男子さま，かっじーさま，今日は急なお話にも関わらず，本当にありがとうございました！！あと，今日は新規物件の管理会社さんを決定してきましたが，長くなってきましたので，また後日。
2010.10.23
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Ｓ乗りアキさん、k-buy-taroさん、こんにちは！ とどさんと共に、ＫＬＣさんランドリー見学！
ブログを見ていると、Ｓ乗りアキさん、k-buy-taroさんがＫＬＣさんの所においでになるとの記載があり，ＫＬＣさんに電話を発信。無理やり参加させていただきました（＾＾；男のボクが言うのもなんですが，お二人ともバリッとした男前＆おしゃれさん・・・。ボクもちょっとは近づきたいですね～（＾＾；とどさんも合流し，ＫＬＣさんの運営するランドリー巡り！！店やオーナーの状況によって，造りや機器は様々に違っていて，なるほどな～とうなずくことしきり。また，見学中にもお客さんが次々訪れ，実際の稼動状況を実感できました。また，道中には，ＫＬＣさんのランドリー講座，Ｓ乗りアキさんの新規事業，k-buy-taroさんの「パパン」のお話，とどさんの過去話・・・などなど，興味深いお話がたくさんありました。また，謎の「キー失踪事件」も発生し，冷や汗ものでした（＾＾；（最終的には問題なしでした♪）残念ながら，その後のサンデー＆アロハさんを交えての夕食会には出席できませんでしたが，楽しい時間を過ごすことができました。みなさま，どうもありがとうございました！！
2010.10.18
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関西大家の会・懇親会。浦田健さんと名刺交換！ Ｓさんと再会！ 新たな出会いに感謝！！
今日は，賃貸フェアin大阪には参加できなかったのですが，夜の関西大家の会・懇親会に参加してきました！会場は，終始ものすごい熱気で，約3時間にわたり，声がかれるまでしゃべり続けました（＾＾；そして，今回も多くの出会いがありました！浦田健さんとも名刺交換をさせていただきました。４～５年前に，浦田さんの「黄色い本」（注）を読ませていただいたお話をしたところ，喜んでいただけたようで，逆に握手を求められました（＾＾）（注）「金持ち大家さんになる アパート・マンション経営塾」現在，母ちゃんさんの物件を手がけられておられるＳさんとも再会！！賃貸フェアでの講演は残念ながら拝聴できませんでしたが，母ちゃんさん物件の完成が楽しみですね～（＾＾）ところで，セミナー終了後，たけさん達は，キャッシュフロー１０１・加藤さんに会いに行かれるとのこと！！ボクもゼヒゼヒ参戦したかったのですが，タイムリミットにより強制終了となりました（＞＜）ちなみに，たけさんは，ボクの新規物件のある地域に土地勘がおありとのことでしたが，残念ながら直接の評価はうかがえませんでした（＞＜）今度こっそり教えて下さいね～（＾＾）本日お会いさせていただいた皆様がた，事務局のゴンさん，まるこさん，貴重な時間を過ごさせていただき，どうもありがとうございました！！
2010.10.14
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とどさん物件（自宅）見学(2)！！ ステキな仕上がり♪ 巨大なオーブン！？
先日のとどさん物件の見学の続きです。売買契約を済ませ、電車でとどさん宅の最寄り駅まで。駅までＫＬＣ神戸さんに迎えに来ていただき，（ありがとうございます！！）（本当に）閑静な住宅街の中の物件に到着。共用部分、持分や構造の加減で色々あり、なかなか大変そうです（＾＾；（その分、全て買い取れるとオイシイですよね♪）さて、部屋の中は・・・ステキなお部屋に変貌していました！！お邪魔するのは初めてですが、上の階がリフォーム前のため、その場でビフォーアフターが確認できます！！特に、お風呂回りが格段に使いやすくなっているようでした。キッチンには、巨大なオーブン（？）が設置されていました！収納は、女性ならではの使い勝手と工夫が凝らされ、それでいて激安でした・・・（＾＾；建具が数百円って・・・あと、ある一部屋の天井が空けたままになっていて、ちょうど上の階の部屋のキッチン配管を見ることができました。普段見ることができない部分だけに、興味津々で激写しました。短時間ではありましたが、興味深い見学会でした！ＫＯＢＥ☆とどさん参加者のみなさま、当日はありがとうございました！！
2010.09.28
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2号築古戸建。裏手で宅地造成開発。同意書への押印！？
今回は、入居付け完了後、完全に意識からなくなっていた2号戸建についてです。 先日、自宅の郵便受けに、建設会社の大きな封筒が入っていました。切手等がないので、訪問して来られたようです。実は、ボクの2号物件の裏手は、運送会社の所有で、約600坪ほどの砂地の駐車場に、大型トラックが１０台ほど停まっていて、毎日、朝と夕に出入りしていました。周囲は普通の住宅地ですが、それなりに粉塵や騒音があります。購入時に気にはなっていたのですが、入居付けがあっさり決まったため、その後意識することはありませんでした。今回、その敷地を、戸建用地１２区画に造成するそうです。その開発行為の申請をする際に、隣接地の同意書がいるそうで、同意書に押印して返送して欲しいとのことでした。こういう経験は初めてなのですが、あっさり返送したら良いのでしょうか？？？工事中には、それこそ粉塵や騒音など、入居者さんに悪影響があるかもしれませんよね・・・。もしご経験がおありの方がおられましたら、アドバイスをいただけるとうれしいです～！！
2010.09.26
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5号物件，契約終了！ 減価償却アップ！！ とどさん物件（自宅）見学！！
5号物件（予定）の契約が終了しました。決済は来月中です。今回は少し遠くまで出掛けての契約で，凡ミスがありました。 （凡ミス１） 前日に購入しておいた洋菓子（売主さん用，仲介業者さん用）を自宅に置き忘れた。 対応 →現地の洋菓子店でカステラを購入。 （凡ミス２） 収入印紙を忘れていった。休日なのでどうしよう！ 対応 → 現地のチケットショップでは，200円の物しかなく，貼り切れない！ なんと，仲介業者さんの徒歩1分に郵便局の本局があり，何とかセーフ！！契約書と重説は，事前にメールでいただいて内容を確認していましたが，建物部分の価格が物件全体の価格の約３５％しかなく，減価償却を大きく取るために，建物部分を増額してもらいたい旨をお願いしておりました。ちなみに，売主様は，法人の消費税課税業者さんのため，建物部分は安い方が支払う消費税が安くなります。そして，当日仲介業者さんから，「直接売主様と交渉して見てほしい。」と言われました。どうやら，仲介業者さんは，減価償却が収支に与える影響がよく分からなかったようでした。（＾＾；そこで，売主様に，その場で具体的に金額をメモして示していき，売主様にも数十万円のメリットがある旨を説明し，了承を得ました。ちなみに，手法としては，物件全体の価格に数十万円上乗せし，その代わり建物部分の価格を数百万円アップしていただきました。これで，物件全体の価格の約６０％となりました！上乗せした数十万円を，減価償却という形で，ジワジワと受け取っていくイメージでしょうか？この辺りの建物価格の話は，たしか先日の和合さんのセミナーで触れられていたお話で，契約の少し前にゴンさんからもアドバイスを受けていました！和合さん，ゴンさん，ありがとうございます！！そんなこんなで，無事に契約が終了し，その足で，とどさんのお宅にお邪魔しました。長くなりましたので，続きはまた次回！
2010.09.24
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新規物件登場！！ またも買い上がり！？
以前物件情報をメールで送っていただいた業者さんから，先週，新着情報をいただきました。資料を眺めてみると，またもやクセあり物件・・・。最近積極的に物件を探してはいなかったので，１日置いてありましたが，よくよく見てみると，なかなか面白そうな気がして来ました。そこで，仲介業者さんに電話を発信。既に競合があるようで，物件価格が少しアップするとのことでした。その後，現地調査や賃貸状況調査を実施し，物件価格アップで買付を入れました。当初に仲介業者さんからいただいた価格よりもアップした価格での購入，いわゆる「買い上がり」は，これで３回目になります！いずれも，当初の価格がかなり割安であり，買い付けが競合した結果，買い上がりとなりました。ちなみに，買い付けが通るかどうかは，価格アップはもちろんのこと，その仲介業者さんとの信頼関係が大きく影響すると思います。仲介業者さんは，話をまとめて初めて手数料を受け取れます。そのため，トラブルなく決済まで完了することが至上命題となります。その際，購入希望者との「信頼関係」が大きく影響します。一度でも取引経験のある信頼関係は，やはり強いですよね～買い上がり３回のうち，２回は同じ業者さんからの物件で，買い付けはかなり優遇されたのではないかと想像しています。さて，この物件，買えたとしたら，なんと引渡し時の空室率が約９０％！！相当頑張らないとですね（＾＾；でも，まあ何とかなると思っています♪ 名古屋の重鎮「大シマさま」のアドバイスを肝に銘じ，頑張りたいと思います！
2010.09.21
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草津図面舞踏会に参加！（２）
昨日の草津図面舞踏会、大盛況でした！！かなりの方が「初めまして」でした。新たな出会いに感謝！です。みなさまの所有物件の詳細、滋賀県の景気動向、ボクの検討物件へのご意見などなど・・・。やっぱり地元情報は違いますね！県内でも状況は様々。とっても勉強になりました。（＾＾）以前から仲良くさせていただいているかっじーさん、若旦那さんは、いずれも新規物件を取得されており、進行状況をうかがうことができました。また、ボクの築古ＲＣに対して、非常に重要な情報をいただきました。Ｙさんは、大規模修繕に関わったご経験がおありだそうで、そのご経験からの助言をいただき、勇気をいただきました。また、建築当時の建築手法や業者さんの状況を想像し、物件の状態を推定していく指摘には鋭いものがありました。そして、名古屋の重鎮大シマさまからは、空室が多い場合の募集方法（徐々にリフォームなどを入れるなどして条件をアップしていく）、新築手抜き工事の見抜き方（一見無駄に思える細部の手を抜いていないか）、配管の修繕や経費化のための発注のコツなどをうかがいました。これにより、築古ＲＣ、かなり不安や心配が解消されました（＾＾）やはり、実践からの経験値には何ものにも代えがたい価値があり、それを教えていただけるというのは、とてつもないレバレッジ効果です！！ありがとうございました！！本来ならこの場でお一人ずつお礼を申し上げないといけないのですが、くじけてしまいました。（泣）申し訳ありません。名幹事のＳ乗りアキさん、レイクさん貴重な機会を与えていただき、本当にありがとうございました！！
2010.09.20
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草津図面舞踏会に参加！ たくさんの出会いが・・・
今日は、草津にて図面舞踏会に参加してきました！Ｓ乗りアキさん、レイクさんのご尽力により、各地から、相当な人数（約２０人？）の方々が集まられました。書くべきことがありすぎるのですが、今日は力尽きてしまいましたので、詳細はまた明日にでも・・・。
2010.09.19
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関西大家の会セミナーに参加。和合実さん。懇親会でもたっぷり。
この前の土曜日、関西大家の会のセミナーに参加してきました。講師は和合実さん。実は、数年前にも和合さんのセミナーに参加したことがあり、今回はその時との比較も楽しみなポイントでした。出口を重視され、安易な不動産購入を諌める態度や、最終形として○○物件を指向しておられるなど、姿勢が一貫しておられます。さらに、売却については、ご自身の売却体験から、より具体的かつ詳細な内容をうかがうことができました。さすがパワーアップされてます！！出口戦略とバリューアップを絡めたお話も面白かったです。懇親会では、みんなでお金持ちさんと一緒に和合さんに張り付いて、オフレコ的な情報も含め、いろんなお話をうかがいました（＾＾）大満足のセミナーでした。懇親会は、たっぷり時間がとってあるので、安心して長話できますね～ゴンさん、まるこさん和合先生参加者のみなさま貴重な時間をありがとうございました！！ ＰＳ いただいた「しょぼくれんステッカー」。 さっそく名刺ファイルに貼りました。 早速しょぼくれてます。 キーホルダーは，物件の鍵でもつけようかな～
2010.09.13
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若旦那さんご推薦本の感想。原口秀昭著 ゼロからはじめる「木造建築」入門
少し前に若旦那さんが紹介しておられたこちらの本を購入してみました。 ゼロからはじめる「木造建築」入門ざっと目を通してみましたが，とても読みやすい本です！１ページごとに，一問一答式のＱ＆Ａとその解説が，コンパクトにまとめられています。そして，ページの下半分は図解になっていて，パラパラめくるだけでも目に飛び込んできます。内容は， ・フーチングとは？ ・内樋とは？ ・根太とは？ ・１階６畳間の床組は？ （→下に床伏図の実例がある。） ・回り縁を付けるのは何のため？など，実践的なものです。辞書的に置いておくのも良いかと思いました！ ちなみに，購入の際，この本のシリーズ本も購入してみました。こちらも同様の読みやすい形式で，内容的にも勉強になりました。建物の水・空気・電気の基本を知っておきたい方ＲＣ物件に興味のある方などにはオススメです！（ちなみに，先日書いたパラペット防水のことも，この本からの受け売りです（＾＾；） ゼロからはじめる「RC造建築」入門ゼロからはじめる建築の「設備」教室
2010.08.19
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築古ＲＣ。防水業者さんの見積もり。ゴンさんのご紹介により再見積もり！！
築古ＲＣの雨漏り被害。雨の翌日に室内に水が入ってくるようで、台風の季節までには何とかしたいところです。 そこで、平成１７年１月に、前オーナーが防水工事をした際に、その下請けとして施工された業者さんに見積もりをしていただきました。 ・パラペット部分（周囲約60m）の防水・シーリング・手すり（約60m）の塗装・屋上にある住戸のクラック補修・塗装の施工で、 約４５万円の見積もりでした。恥ずかしながら、お値段の相場はよく分からなかったのですが（＾＾；今後の長期的なお付き合いを考えて、ゴンさんの出入りの防水業者さんを紹介していただきました♪ そして、この時期はお忙しいらしいのですが、さっそく現地に見積もりに来ていただきました（＾＾） 見積書はこれからで、元々の見積もりよりお安くなりそうだとは聞いているのですが、たとえいくらの見積もりでも、お願いしようと思っています！施工が終わるまで、なるべく雨が降らないでほしいです～
2010.08.15
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築古ＲＣ。最上階の部屋に加圧ポンプ設置。防水業者さんの雨漏り保証は！？
今日も暑い日でしたね～，今日は，この暑さの中，ＫＬＣ神戸さんに，築古ＲＣ物件の最上階にある部屋の，加圧ポンプの設置をお願いしてしまいました（＾＾；このお部屋，最上階というか，陸屋根の屋上にポツンと１室だけ建っているため，高架水槽からの水圧が弱く，シャワーも使いにくかったそうです。今回の施工で，入居者さんにも喜んでもらえたようです♪なんせ，前オーナーさんには，要望すら伝えていなかったようですので・・・（＾＾；ＫＬＣ神戸さま，猛暑の中ありがとうございました！！ さて，先日連絡のあった雨漏りの件。ボクの管理会社さんが，平成17年の前オーナー時に施工した防水業者さんに保証等について尋ねようとしてくれたのですが，電話をしても，「わからないので，また電話してください。」といった反応。前オーナー時の管理会社さん（ボクが購入した際の仲介業者さんでもあります。）にも，あまり積極的には協力してもらえませんでした。しかし，管理会社さんの努力によって何とか連絡が付き，本日，当時の防水業者さんに，現地を見てもらえました！その見立てによれば，やはり防水層に問題はなく，陸屋根の立ち上がり部分（パラペット）にある手すり根元の塗膜防水劣化が原因であろうとのこと。また，パラペット全体の再塗装が必要ではないかとのご意見で，見積もりしていただくことになりました。（泣）また，保証については，平成17年1月施工で，5年保証だったため，保証対象外となりました。（泣×2）購入時，防水の状態は良かったため，予想していなかった出費です～ ちなみに，この本によれば，パラペットには，内側にせり出す部分（アゴ）があった方がよいそうです。また，手すりは，パラペット頂部（笠木）に設置してあると雨水が浸入しやすいため，アゴに設置してあるほうがベターだそうです。（ちなみに，ベストなのは，アゴつきパラペットとは独立に基礎を作って手すりを設置する方法だそうです。）
2010.08.02
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築古ＲＣの眺望部屋に入居申込み！ 再び満室に！！
5月末に退去のあった空室。一度、ボクの物件（の現地看板）を食堂から見てくれた留学生さんとの間で、かなり具体的な条件の詰めまで行ったのですが、その後連絡が取れなくなったそうで（＾＾；そのまま募集を継続していました。そして先日、ようやく申込みをいただきました！その方もやはり留学生さん（＾＾；ですが、仲介業者さん経由です。夏休み中は帰国しているとのことで、8月下旬からのお申込みです・・・。8月まで空室が確定するので、なかなかツライところですが、こちらの条件どおりのお申込みでしたので、お受けすることにしました。 これで、ようやく再度の満室です！！ このお部屋は、眺望が良いお部屋です。入居まで少し間がありますので、もし室内見学のご希望がありましたら、いかがでしょうか、ゴンさん。（笑）あ、それとも、8月下旬まで自習室としてお借り上げいただけますでしょうか？（爆）
2010.07.20
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築古ＲＣの雨漏り連絡あり。 雨の日に漏らず、晴れの日に雨漏り！？
先日、最上階の入居者さんから、雨漏りの連絡があり、すぐに管理会社さんが出入りの業者さんと一緒に現地に行ってくださいました。し かし、かかし、お菓子。その日は、雨が降っていたにも関わらず、雨漏りはしていなかったとのこと。？？？屋 上防水は、平成17年に施工済み。そして、現在も防水層の状態は良好・・・。・・・色々見てもらった結果、どうやら、陸屋根の立ち上がり部分（パラペット）にある手すり根元の腐食などから水が回っていって、時間差で室内に出てくるのではないか、とのこと でした。補修費の見積もりは、４～５万円。 防水関係は、ゴンさんが良い業者さんをご存知とのこ とで、できればお願いしたいと思っていたのですが、緊急対応が必要なら、管理会社さんの方がよさそうでしょうか・・・。あと、平成17 年の防水工事の際の保証が使えないかも問い合わせ中です
2010.07.19
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関西大家の会セミナー。 あかちゃんさん来たる。 懇親会。
今日は，関西大家の会のセミナーでした！超人気ブロガーである「あかちゃん」さんによる新築に関する内容でしたが，それ以外にも長期的な目標設定や所得分散のお話など，貴重なお話をうかがうことができました。あかちゃんさんの建築への造詣の深さや，数字面の強さを強く感じました。（懇親会の際のシュミレーションを何度も何度も繰り返されたお話は，さすが！という感じでした。）あと，僕も早く法人化を進めないとな～と改めて思いました（＾＾；その後は懇親会。6時半から9時半まで時間があるので，多くの方と沢山お話することができますね（＾＾）帰りは，なんとnew☆osakaさんとＵさんとで母ちゃんさんのお車に乗せていただき，我が家のすぐ傍で降ろしていただいてしまいました（＞＜）わざわざ高速を途中で降りていただくことになってしまい，何とも申し訳ない限りでしたが，母ちゃんさんのビックリ融資のお話やウチの近くの美味しいラーメン屋さん情報（!?）などをうかがうことができ，楽しく帰宅することができました（＾＾）講師のあかちゃんさん，事務局のゴンさん，まるこさん，今日お会いさせていただきました皆様がた，楽しい時間をありがとうございました！！
2010.07.10
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母ちゃんさん物件見学！！
昨日は、母ちゃんさんのリノベ物件を見学させていただきました！駅から近い好立地♪内装も、さすがの仕上がり！！まずはキッチンを決めてから、物件全体のイメージを作っていくという進め方だそうですが、・激安部材の調達、・その部材に全体のイメージを合わせていくセンス、・それを細部までイメージどおりに仕上げてくれる施工業者さん。これらの要素があるからこそ成立する手法だと感じました。なかなか真似できないですね～（＾＾；それから昼食の後、母ちゃんさんの検討中物件の見学に同行させていただき、そこから更にドリンクバー会議でした。どうやら、ゴンさんが女装にチャレンジされるようですね～（笑）ぜひブログで写真を公開してくださいね～！！母ちゃんさん、貴重な機会を作っていただき、ありがとうございました！！
2010.06.16
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お仲間さんの物件見学！！ 5月末退去の空室は･･･
色々ありまして、ブログの更新がすっかり遅れてしまいました（＾＾；この間に、5人のお仲間さんの物件を見学させていただきましたので、一言コメントを･･･。１ ろび～なさん物件 【一言コメント】 内装が特徴的！ 築浅で、数字のバランスが良い！２ てらちゃんさん物件 【一言コメント】 リフォームアイデア満載！ 築古だけど高利回りと高資産性を両立！３ みんなでお金持ちさん物件 【一言コメント】 重厚感のあるキレイな建物！ 高利回りなのに、まだ「伸びしろ」ありそう！４ りゅうさん物件 【一言コメント】 激安テラスを上手な外注・大規模リフォームで、高利回り！５ ＫＯＢＥ☆とどさん物件 【一言コメント】 全室が南側幅広道路向き！ 空室を埋めれば驚異の超高利回り！とても簡単でスミマセン（＾＾；でも、やはり写真で見るのと、実際に現物を目にするのは、かなり印象が変わりますね～非常に勉強になりました！ありがとうございました！！さて、我が築古ＲＣ。5月末に退去があり、募集をしておりますが、先日、いつもの賃貸屋さんからお電話あり。今話題（？）のアフリカからの留学生の方にご紹介予定だそうで、内覧の前に結構な額の値段交渉でした・・・。この賃貸屋さん、ウチの物件は激安が当たり前とインプットされてしまったらしく、お客さんに紹介する前から値段交渉されてしまいました。少し考えた末、今後のこともありますので、こちらの最低ラインをお伝えして、それで無理ならお断りくださいとお伝えしました。結局、内覧して物件は気に入っていただいたものの、値段が合わずに契約には至りませんでした。残念でしたが、少しずつ印象を変えて行きたいので、仕方ないですね～（＾＾； その直後、現地看板から内覧があり、今週中にお返事がもらえることになりました。こちらの希望額でも地域最安値ラインではないかと思われますので、何とか決まってもらいたいです（＾＾）
2010.06.14
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