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メイン口座の変更するか？
今まで不動産の家賃は、基本的にはメインと考えていた銀行に集中。三井住友銀行で個人も法人も。しかし、１０年以上口座使っていても、サービスは低下の一途だし、ましてや融資でのお付き合いは、現状だとほぼ可能性ゼロ。メリットは事務所からATMが近いってだけ。本業で取引始めた信金や、不動産で取引始めた信組のほうが、今後の取引は見込める。管理法人の口座は融資の関係で、家賃は全部横浜幸銀信組に寄せてしまった。ということで、今後は一部現金を残して、信金信組の口座へメインを移行していく。ただ、これをやるには切替とか面倒な手続きが・・・仕方ないので、引き落とし関係はそのまま残してしばらくしのぐ。資金移動が毎月面倒なので、考えているのは小ぶりな物件を個人と管理法人で買い、その家賃分だけこれまでのメイン口座に入金すること。これからは一つの口座に集約するのではなく、複数の金融機関に入金する仕組みを作ろう。資金管理が面倒になるけど、規模拡大するにはそれも必要かもしれない。と、あさからどうでもいいことを考えている・・
2022年10月06日
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買い取り１件、おそうじロボ１台
本日は本来はお休みの日。しかし、店長の流行り病のため、急遽仕事になった。長野の疲れも残るけど、こればかりは仕方ない。午前中は明日のお客様のリスケ１件。少しの買取と思いきや、結構な量が対象だった。高級な家具も買取でき、まずまず。その後は久々のロボエアコンの清掃。１年以上やってなかったけど、腕は落ちていなかった。やはり技術は身につけておいて損はないし、生きていく術になると実感。これからは自分の物件のために必要な技術、それにフォーカスして広げていく。夕方は久々に事務仕事。明日も現場の一日。早めに帰って体を休めよう・・・
2022年10月04日
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再生進捗の報告、全空アパートの配管打ち合わせ、外壁塗装まだ全然・・・
本日は長野へ。まずは横浜幸銀信用組合を訪問。通帳の返還と契約書類の返却、それと支店長と情報交換。その後に再生中の５号の進捗を報告。今後支店内で取引ある同じくらいの世代の経営者で、情報交換できればいいですね、とのご提案とお誘いをいただく。長野で活動を考える身としては、非常にありがたいご提案だ。その後は再生中の５号アパートへ。外壁はまだ塗装中で、屋根が塗り終わり壁は一部のみ塗装したようだ。まだ壁の一部は白いまま。別の面はまだ未塗装。軒天は白で塗ったのかな？修繕があったので、作業は進んでないように見えるけど、当初の予定通りみたいなので、次回確認の時は完成しているはず。あとは未修繕の２部屋の工事内容の確認。当初見積もり内容から大きくは外れない内容で確定。各部屋の状況は微妙に違ったりで、作業内容も微妙に異なるため、工事代金も差がある。縦の２部屋なんだけど、１階の天井に水漏れの跡があるので、通水確認は慎重にお願いする。また配管がダメだと費用がかさむなぁ・・その後は全空の６号アパートの打ち合わせ。結局横配管は全部引き直しにした。２部屋分なので大した金額にはならないので。あとは部屋内部の立ち上がり以降の部分で問題があれば、そこは追加で直すしかないらしい。ひとまずは引き直しで水を通して、各部屋の漏れがないかを確認するみたい。ざっと２週間くらいの工期らしいので、その間は神に祈るだけか・・・そして最後は駐車場の整備の見積もり確認。整地しなおして砂利を追加で入れて、トラロープを張る。あとは樹木を２本伐根or切断処理。これで各部屋２台分のスペース確保できる。１０月は引き続き５号の修繕をしながら、客付けを再開する。次回は全部終わった状態の確認をしたいし、配管の不具合が出ないことを祈る。冬を越すと凍結からの破裂も起きやすいので、なんとか満室で冬を迎えたいな。
2022年10月03日
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５号申込か？従業員コロナ感染・・・
本日も５号の募集広告の確認。すると、１階の部屋の広告が落ちている。もしや申込か？と思ってたら、管理会社より連絡が入る。要件は戸建てに申し込みしていた人から、所属会社から許可が出たので、契約に進む旨の連絡が入ったことと、それに伴い入居前の簡易清掃の依頼だった。簡易清掃は管理会社にお願いすることにし、今月末からの入居に備えることに。ひとまずは戸建ては２戸埋まり、良かった。その後１階の募集中の部屋について、店長に確認のメールを入れる。するとやはり申し込みが入ったようだが、明日以降確認して連絡を再度もらうことに。まあおそらく話は堅いだろうから、これで５号の空室は１になった。週明け現地で残り２部屋のリフォームを発注するが、すでに残り１まで来た。目標にしていた年内の５号満室は、意外と早く達成されそうだ。こうなるともう一棟の全空アパートのほうも、早く仕上げて商品化しなくちゃならない。一棟自己使用も考えていたが、貸せるなら貸したい。テナント部分だけに自己使用にするか？嬉しい悩みになってきた。さて、本業のほうはというと、コロナ感染疑惑の店長より、陽性報告が本日早朝に届く・・・これで来週のハウスクリーニング部門が、いきなりピンチになった。基本線は私が代わりに現場に入るんだけど、どうしても水曜と木曜日が難しい。買取を３件ずつ入れてしまってるので、現場に入れない。最初はリスケも考えたけど、お客さんの状況を考えるとそれも難しい・・・ちょうど暇そうなオーナーの顔が何人か浮かんだので、明日以降で依頼できないか聞いてみる。多少のコストを負担しても、現場を回すことを優先する。ここでリスケやほかの店舗に譲ると、しばらく仕事が入ってこなくなるリスクが高い。予定通り現場を回すことで、今後の受注の減少の不安がなくなるなら、コスト負担もやむなしだ。明日も基本は休みだけど、買取で１件洗濯機の引き上げがあるし、来週の依頼先を探さないといけないので、機は休まらないなぁ・・・まあ、頑張って乗り切るしかないよね。
2022年10月02日
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買いクル開業１か月
本日で９月も終わり。早いもので、月初から意図しない開業で１か月経過。最初は右も左も分からずの査定で、高値買いも多かったけど、後半はだいぶ慣れてきたのと、自分の中の販売のデータが積み上がってきて、納得の買取ができるようになっている。今後はお客さんの訪問経路を効率化して、移動距離を少なくする工夫や、ネット販売を進めて少しでも利益を増やしたり、改善点はたくさんあるので、年内にちょっとずつやっていく。結局９月は２日の休みのみで乗り切った。疲れたし売り上げに結びついてないし、精神的にも肉体的にもきつかったけど、これも開業の際の通過儀礼なので、１０月からは少しだけ楽をするつもり。１０月は不動産活動も織り込みながら、また頑張ろう。
2022年09月30日
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運転資金着金してた、ごみのメドついた
本日も２件の買取。２件とも成立した。しかし、余計なものも引き取ってしまった・・・この中から売れるものがあるかもしれないし、文字通りごみになるかもしれない。そして、昨日の市場での売上を信金の口座に入れに行くと、残金が増えている。月末だと思っていた融資実行が、すでに昨日行われていた。現金が増えてうれしい反面、今月の買取の売上が目標に遠く及ばず、軽いプレッシャーを感じている・・懸案の引き取ったごみについても、本日業者さんと打ち合わせができ、想定の金額よりも安く処分できそうに。追加の粗大ごみも引き取ってくれるということで、今後もお世話になる決意をした。これでごみの処分もメドついたし、怖いものなくなったはず。残置物とか遺品整理にも、少し手を広げてみようかな。
2022年09月29日
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金消契約締結
本日は、買い取りの合間に、本業法人での運転資金の融資についての、金消契約を締結した。夕方から事務所に担当者が来て、１時間ほどで完了。月末に実行とのことで、これで少ないながらも、本業でも信金さんとの取引が始まる。これを機に、業績の回復と、複数行との融資取引を目指す。まあ、まずは業績の回復をして、黒字化しなければならない。今期第４期は難しいが、５期は頑張って黒字死守！あと１か月で４期は締まるけど、最後まで売上を増やせるよう、買い取り頑張らなくちゃ。
2022年09月27日
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本業法人の運転資金融資正式決定、明日金消契約
本日は、１件買取の後、トラックの幌の取り付け。その間数時間を無駄にしないために、古物市場に今日も出向き、いくつか商品を運び込んだ。売れるか分からない健康器具たちを、ひとまとめで販売する作戦・・・吉と出るか凶と出るか・・・で、夕方に幌の取り付けが完成し、車を引き取り事務所へ戻る。道すがら、横浜信金の担当者と電話。正式に保証協会からOKが出たので、今月中実行のため、金消契約を明日締結したいと・・・わずかな隙間時間で手続きを行うことに。金融機関は半期の締めなので、月内実行に拘ってるのが良く分かる。タイミングもベストなんだろうな。こんな経営状態の会社に、わずかでも融資をしてくれるなんて、また頑張ろうと気合いが入る。相談から半年以上が過ぎてるけど、感謝しかない。
2022年09月26日
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事務所がちょっとすっきり、競りの準備
本日は買取の予定はない。本来ならば体を休めたいところだが、事務所が在庫品でいっぱいのため、トラックに家具家電を積んで、古物市場の倉庫へ降ろしに行く。家電は大型の洗濯機や冷蔵庫、液晶テレビ等々・・・木曜日に入れた家具や家電と合わせて、点数はかなり稼げる。あとはいくらで売れていくかの勝負。倉庫に入れる前に全部きれいに掃除して、少しでも高く！の念を送る。オークションの会社の人とも交流して、少しでも顔を売っておく。今回は家具家電中心だったけど、次回以降は雑貨とか健康器具特集で、棚を作ろうと考えている。不用品で多いのは意外にも健康器具なんだよな・・まだまだ事務所は在庫の山。インターネットオークションで売れそうなものは、来週から順次出品する。買い取りのペースを落とすので、回転のペースを上げつつ、仕入れの量を減らしていくつもり。ペースが掴めたら、次は広告を出して集客する。ちょっと飛ばしすぎた９月を反省し、１０月は無理せずマイペースにしたい。
2022年09月25日
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戸建て申込、淡々と不用品買取業務
昨日はムスコの空手の公開稽古の日。車で会場まで送り、始めて空手をやってる姿を見た。もう、自分のこと以上に感動して、身体能力の高さに感心した。将来空手一本でもいいし、他のスポーツをやってもいい。とにかくやりがいを感じて取り組んでくれれば、そこそこの成果は出せるはず。あまり口出しせずに、遠くから見守りたい。そして、管理会社より連絡。再生中の５号アパートと、苦戦していた戸建てに、申し込みが入った。アパートのほうはまだ流動的だが、戸建ては今後法人の内部で稟議となり、決済が下り次第契約だそうだ。戸建ては数千円の家賃値上げに成功。アパートのほうは入居が先なので、まだ別の部屋になるかもしてないが、２階の部屋希望。１階の最初にリフォームしたお部屋、お勧めなんだけどどうだろうか？ということで、５号は空室が残り２になった。リフォームがまだ未実施なので、１０月終わりからの開始予定を、前倒し含めて再度打ち合わせだな。最終的な施工個所を決めて、１０月初旬には発注しないと。止まっていると思っていた賃貸市場、動きはあるようなので、年末までに残り２部屋も決め切りたいな。５号が満室になれば、全空の６号の再生も落ち着いて取り組める。そして、本日は台風の影響で蒸し暑く雨だ。こんな日に限って、４件の買取が入っている。こちらは心を無にして淡々と取り組む。来週の市場のこともあるし、もう少し倉庫に出品商品を運びたいし、明日も仕事しようかな・・・
2022年09月24日
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初めての古物市場、本業法人の融資ほぼ決まり
本日は、午前中２件の買取訪問をして、そのまま昼から某古物市場へ。目的は入会と競りの見学。昼休みに受付に行き、入会手続きと入場料の支払い。そのまま午後の競りを見学した。非常に勉強になる。どんなものがどれくらいで売れるか、あるいは売れないか。今まで売れないと思っていたものも、売り方の工夫で値が付くことも、非常に勉強になる。来週の競りには出品するので、明日以降荷物を運びこむ予定。家具や家電中心に、雑多なものを持ち込む。そして、見学中に信金から入電。本業法人で審査している運転資金の融資。本日保証協会のほうに、必要書類をすべて提出し、数日中に結論が出るとのこと。ここまで問題なく進めば、ほぼ審査はOKとのことだ。来週の頭には融資実行できるよう、信金では準備をしているということだ。これで今年は、不動産管理法人で、公庫 １１００万円横浜幸銀信用組合 １２５０万円本業法人で、横浜信金 １５０万円以上３本の融資を引いたことになる。春先までの苦悩が嘘のように、すっきりとした秋になった・・大規模修繕費用の信組の融資も、本日無事実行したとの報告もあり、管理法人の融資はこれで２本。しっかりと修繕を行い満室を目指す。そんな中で、本日も再生中の５号に申込ありの連絡が。それと併せて、募集中の１部屋と、これから改修の２部屋の募集家賃、若干の値上げを提案される。年内に５号は満室を狙い、やること全部やるつもり。
2022年09月21日
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台風の影響、明日は融資実行予定日
東京は昨夜から台風の影響が出始める。午前中過ぎまで雨がスコールのように降り、時折弱くなったりを繰り返す。買い取りの訪問は午後から３件だったが、１件目だけ雨の影響を受ける。荷台が濡れないよう気を遣う。夕方以降は曇り空になり、少し涼しくなったか？それにしても、トラックに幌が早く欲しい・・・明日は初めての古物市場へ行く。どうやら荷物の持ち込みは出来ないようだが、トラックには積んでいくつもり。そして、明日は横浜幸銀信用組合の制度融資の、実行予定日。しかし、本日追加の資料の要請が・・・保証協会が細かく要求してくる。明日は実行されるのだろうか？
2022年09月20日
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台風の影響をどう考えるか
本日は買取の査定が２件。しかしすでに、朝から雨が降っている。断続的な降り方で、時折土砂降りになる。風はまだ吹いてないから、午前中だけだし買取は予定通り訪問した。明日以降の台風の状況によっては、もしかしたら休み明けのお客さんは、リスケのほうがいいかもしれない。トラックに幌もついてないので、積んだ荷物が濡れるリスクもあるし。明日は買取ないので状況見ながら考えることにしよう。どうか何事もなく過ぎてくれますように・・・いや、無理だろうな・・・
2022年09月18日
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金消契約完了、大規模修繕始まる、水漏れひどい・・・
本日は長野へ。まずは昼から信組へ行き、借入の金消契約その他手続き。大量の書類に住所と会社名等々をひたすら記入。２時間ちょっとで終わり、出資金の増額の手続きが終わったのは、２時間半後・・・その後は再生中の５号物件の確認へ。現場につくと、何やら管理会社の担当者が怪しい動き・・水漏れが横の配管でも発生しており、軒とテナントの天井から、水がポタポタ落ちている。今日の除草作業中に気づいたらしく、対応中だ。この物件の水道の元栓は、専用の工具がないと締められないので、町に連絡して本日中の停止を依頼した。かなり広範囲に水が溜まってるようで、これを見て私のやる気はゼロになる・・とりあえず外壁の修繕が始まった５号の確認だけして、本日は帰路に就くことにした。水漏れを改修しない限り、作業は出来ないから・・・しかし、大規模修繕の足場を見ると、５号はデカいなと実感する。４号も２DK１０戸だけど、１部屋の面積は１０㎡ほど５号のほうが広いので、床面積も１００㎡ほどこちらがデカい。高い修繕費用になったけど、これを見ると妥当な金額だな、と自分を納得させる。５号は仕上がりが楽しみだ。空室もあと２部屋の改修を残すのみ。来年の春に向けて、こっちはノンビリやろう。
2022年09月15日
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不用品の売却を経験、明日は長野
本日は早朝から買い取り。事務所の倉庫がいっぱいなので、査定は厳しめ、空き時間に商品の売却を決意。本日は買取３件成立。結構高値で買ってしまったと、売却時に痛感した。販路も場所によっては価値がなかったり、逆に価値が認められたり・・・つまり一か所がダメでも別で売るという、チャレンジ精神が大事と改めて思った。楽だからと古物市場ばかりはダメだ。やはり地道に小売しないとね。そして明日は長野へ行く。信組との金消契約等々。岡谷市で昼から契約だ。その後は長野物件に行き、内装の工事の仕上がりチェックとか、水漏れ箇所の確認とか、内装工事の段取りを考える。明日は夜までコースかもしれない・・・疲れもあるし、移動は無理せず休みながら行く。さて、あと少し事務処理をして、帰宅するとしよう・・・
2022年09月14日
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買取は来週まで頑張る
不用品の買取を開業して、もうすぐ半月。来週までは件数がたくさん。依頼がある限りは頑張るが、そろそろ私のキャパは限界。買った商品を売らなくてはいけないし、資金管理もしなくちゃいけないし、今月の給料日も近づいてきてるし、やること事務作業は山積み・・買取は来週いっぱいは頑張る。それ以降は少しペースを落とし、他のことを捌かなくてはいけない。今は１日３件から４件の訪問だけど、月末の最終週は１件から２件に抑える！そろそろペースをつかんで、ノンビリ展開していきたい。
2022年09月12日
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キャパを超える仕事量、融資結果出た
今週から不用品の買取が本格化。一日３件から４件をこなす日が、来週まで続く・・・開業して数日で、この件数は想定していなかったし、そもそも私のキャパをすでに超えている・・・想定では開業後は１日１件程度の買取を、隙間時間でノンビリやろうと考えていたが、今は毎日５件程度の電話対応と日程調整しながら、トラックを運転して査定訪問し、重たい家具家電を一人でトラックに積み、店に戻りそれを降ろすを３回から４回・・９月の後半は少し件数を抑えて、１０月にスライドさせる。１０月も前半を買い取り期間にして、後半は別のことをやりたい。内装もやらなきゃいけないし、買取したものを売らないといけないし、手が回らない状態だ。なんとか立て直さなければ。そして、本日やっとのことで、大規模修繕費用の融資審査の回答が出た。予定通り承認ということで、これで一連の修繕費用関連の審査は満額回答だ。晴れて横浜幸銀信用組合と取引開始！長野での展開の第一歩になるし、神奈川だけでなく長野でも、ビジネス展開をする気持ちになる。まずは買取が落ち着くまでは専念し、秋には長野物件の再生を開始しよう。やること多いけど、できることからちょっとずつ進むぞ。
2022年09月08日
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中森サトル様を訪問、トラック納車
昨日は朝一で整形外科に行き、左膝のレントゲンとエコーで状態を確認。骨や半月板は異常なし。内側腹側靱帯が少し伸びてるか？みたいな感じで保存療法？で様子を見ることに。外科的措置は不要なので一安心。その後は車で茨城へ。中森サトル様との再会。所有物件を見学して、検討中の物件を一緒に内部突撃したり、融資玉砕の物件を見たり・・・久々に不動産にどっぷり浸かった一日でした。実は中森さんとはじっくり話したこともなく、お会いしたのも党大会の２回のみ・・・始めてじっくり話が出来て、同年代ということもあるのか、非常に楽しかった。そして本日は、税理士と第３四半期決算の打ち合わせ。買いクルを始めた報告と、初動から忙しい状態を報告。これで会社がいい方向に進むといいですね、みたいな終わり方だった・・その後は先日購入したトラックの督促！！すでに登録は出来ているのだけど、納車の連絡が全く来ない。明日から大型家具とか家電の買取が入ってるので、捕まらない担当者を捕まえて、夕方までに納車をお願いする。そして店長と二人軽バンで店舗に突撃。あとはETCのセットアップのみということで、すぐに実施してもらい、３０分で納車となった。まだ幌はついてないけど、買いクルのマグネットを貼り付け、明日から稼働だ。乗り出し９０万ちょっとだったので、この１００倍は稼ぎだすつもり。５年は乗るから、年間２０００万円位は稼ぎたいね。買いクルのほうは相変わらず問い合わせが来る。もうそろそろ私の処理能力を超えそうだ。リスティング広告も今月はいらなそうだ。明日から訪問が続くし、買取点数も増えてくる。まずは事務所を買取品でいっぱいにして、嬉しい悲鳴を上げたい。
2022年09月06日
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査定初日を終えて、変更登記完了
本日は買取事業の査定初日。いきなりの３件。結果は２件で買い取り成立。つまりは売買契約成立だ。残り１件は買い取れるものではなかったため、残念ながら。買取査定なのに金額出せないのは、辛いものがある。お客さんは何でも買い取るとの公告を見て、過大な期待をしている節がある。こちらは確実に換金できるものを、コストを考慮して金額提示している。商売なのでコストに見合わなければ、当然ゼロやマイナスの査定になる。やはり買取の経験を積んで、自分の査定に自信を持つことと、交渉の仕方を洗練させないとダメだな。最初は買取金額が高すぎて、失敗することも多いと聞く。それもやむなし、勉強だ。そして、管理法人の定款の事業目的の変更登記。本日無事完了したとの確認が取れた。公表されている日数通りだった。信組さんに報告し、登記簿謄本を保証協会に手配を頼む。これで予定通り来週には確定するはず。もう少しだ。激動の９月を迎え、明日からは週末。仕事はせずにゆっくり休もう。
2022年09月02日
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不動産は時間をかけてじっくりと？
不動産投資を始めて１２年目。規模感とか借入規模を見ると、とても１０年やってるようには見えない？これまで買ってきた物件たちも、全部成功というわけではなく、多少の恐怖も味わってきた。不動産は時間をかけてじっくりと取り組めるけど、やり方を間違えると、その時間経過も無駄になることがある。一番は失敗のリカバリー。一番だしこれが唯一の無駄だろう。2014年のスルガ三為物件2棟購入後、買い方の失敗に気づいた2015年。ここから正味６年間はリカバリーだった。物件は融資が付かず買えないので、仕方なく現金購入を選んだ。そして何より価格高騰等の要因で、物件数が極端に減少。基準にあう物件が姿を消した。チャンスすらなかった数年間。あの頃は若く体力もあった自分も、今は４０代中盤から５０代に近づいてる。その間子育てとか独立とか、いろいろ優先してやることもあったけど、2014年を間違わずに過ごしていたら、もうちょっと違う現在だったのかもしれない。一手でも間違えると、次の展開が大きく変わるのも不動産。道を進むときはそれが最善なのか？じっくり考えて行動をすることで、時間の経過は効果が何倍にもなる。楽なほうに流れた当時の自分から学んだけど、７年近い時間が無駄に流れたともいえる。今後は失った７年を取り戻せるように、しっかりと考えて戦略を練っていきたい。
2022年09月01日
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長野県内の金融機関で口座開設！長い道のりだった・・・
本日は長野へ。早朝からのドライブ、一日使えるので効率いいな。疲れるけど・・・修繕費用で融資予定の信組へ。融資前の口座開設の手続き。念願の長野県内の金融機関で、口座開設だ。思えばスルガで与信いっぱいに融資引いたあと、2015年にこのままでは買えないと気付き、金融機関回りを再開して、そのときから投資エリアの金融機関攻略を考えていた。しかし、東京の人間と会社には壁は厚く・・・物件が出てこない時期も長く、しばらくは諦めて北海道での展開を考えたりした。ここ２年ほど、ずっと１件の物件をめぐり、地場の金融機関とのやり取りが進んだ。特に信金信組はいろいろ回って情報を蓄積。物件の融資はまだ叶わないけど、ひとまずは修繕費用で融資取引を開始できるところまでこれた。諦めずに動き続けた結果だ。それにしても７年もかかってしまった。始めた当初はこんなにかかるとは夢にも思わなかった。今回支店長さまからは、次の物件の融資の話もいただいているので、条件にハマる物件を探すことになる。今までとは少し条件が異なるが、次の段階として融資で規模拡大を、１００室目指して進んでいこう。来週は予定通りいけば金消契約、その翌週には実行だ。まだ予断は許さないが、ひとまずはメドがついたので、次の仕事に集中しよう。
2022年08月31日
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資本主義経済のルール
Twitterでみたあるtweet。テナントに入ってる飲食店が、「補助金・協力金がなくなり存続不能」との理由で撤退表明。もともと飲食店含め、ビジネスは社会情勢の影響を受けやすい。社会や時代のニーズに合わない業態は、自然に淘汰されていくのが、資本主義の基本ルールだと思う。２年前は未知のウイルスということで、緊急避難的な社会の動きになったので、まあ税金投入して特定業種を守るのも、致し方ないと思った。しかしすでに社会も共存に舵を切る中で、いまだに雇用調整助成金だの、補助金の類が減ったとはいえ出されている。本来であれば社会の様式の変化に合わせ、淘汰されるべき時期だったのだろうが、補助金や協力金といった延命措置で、そういった新陳代謝が妨げられたところがあった。事業者たるもの、やはり自力で生きていける範囲で前を向き、前にある障害を乗り越える気持ちで生きていきたい。今の業態が淘汰されるのであれば、時代に即した形態に変化していく柔軟性が必要だし、それがないならさっさと市場から退場すべき。みんな大好き資本主義だが、そんな単純なルールも理解しないで参入することは勧めない。国家からみても優良な投資先になれるよう、我々事業者は努力を継続しないといけない。納税という結果を出し続ける努力を。
2022年08月30日
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大規模修繕費用の審査承認みたい・・・
先週末いろいろ動きあった、大規模修繕費用の審査。どうやら信組さんの内部審査は終わった。あとは保証協会のほうから手続き書類が届けば、実行になるらしい・・いつのまにか保証協会も審査通ってたのね・・・ということで、今週水曜日に信組さんに行き、口座開設の手続きをしてくる。金消契約とかやらないのか？とかまだ現実を呑み込めてないが、一応長野県の信組との取引が始まるようだ。条件で管理法人の定款変更があるが、本日司法書士事務所に行き、手続きの最終確認と申請を実施する。登記が上がればすべて完了。これで念願の、・長野県内の金融機関との融資取引・長野県保証協会との取引が始まる。今後の長野県内の展開を考えると、やっとこさスタートに立てた状態。保証協会との取引も、築古を買うためには必須だろうから、とにかく実績が作れて何より！いろいろあった長野物件だったけど、これで再生に集中できる。９月から仕事も増えるし、まずは内装の技術を身に付けて、どんどん直していこう。
2022年08月29日
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修繕費用の融資審査に動き
昨日は大規模修繕費用の融資審査で、信組さんから連絡があった。制度融資利用なので保証協会の事前相談していたが、方針が出たとのこと。結論は、保証協会６割、信組４割で進めるとのこと。こんなことあるんだ・・・とちょっと絶望。さらに、信組が４割負担するので、物件に根抵当権を設定するとの条件提示。期間は希望の１０年。あとは定款の目的の変更が必須とのこと。「賃貸業」の文言がなかったので、これを追加しろとのご指示。少し考え、進めるようにお願いをした。今後のことを考えて信組さんとはやり取りしている。少し条件が変わっても基本方針は不変。取引開始を優先する。審査に問題なければ、９月中旬にはすべて結果が出て、着金になるとのこと。そして今日は、保証協会への融資申込書の作成とか、管理会社の定款変更の依頼を、いつもの司法書士事務所にかけたり、事務処理に勤しむ。８月末という期限は過ぎてしまうが、まずは取引実績作りという側面を重視する。明日は納税証明書を税務署に取りに行き、準備を進めようと思う。少し先が見えてきたかな・・・もうちょっと頑張ろう、オレ。
2022年08月25日
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物件調査の結果
本日は早朝から家を出て、長野へ。物件の現地調査を実施。まずはお目当ての物件へ。大通りから物件の前までの道が、とにかく狭い・・・細い道を抜けると少し視界が開け、物件が見えた。広い敷地と、小ぎれいなアパートを発見。世帯数に対し、駐車場の数はほぼ２倍。そして間取りも事前に調べたところ、２DKだったし外観もそんな感じ。きちんと掃除されてきれいに維持されてる。次に近隣の仲介会社数社へ訪問し、賃貸需要と家賃の確認。本日は３社訪問し、いすれも入居付けはしやすいとの回答だった。立地はともかく、設備面で他の物件の追随を許さず。ただ、やはり価格が土地値の４倍から５倍なんだよな。現金で買うなら気にしない主義だけど、さすがに今回は金額規模がデカいので、少し慎重になる。しかも分譲地として売り出しても、ほぼ買い手はつかない場所だ。買ったとしたら建て替えで、収益物件で回し続けるしかない。そうすると、何かあったときに売却の出口を想定しずらい。まあ、最悪利回りで売りに出せば売れるだろうけど、それは不確かな予測。現地行く前は買う気満々だったけど、今は冷静に考えている。もう少し考えて答えを出すことにする。
2022年08月24日
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融資審査並行、融資打診
本日は、本業の取引先の信金と、運転資金の制度融資について打ち合わせ。正式に審査を申し込む。しかし、まだ書類は完成してない・・・市役所行って確認印をもらう必要が。メンドクサイ・・・そして、進んでいるはずの長野物件のリフォーム資金。こちらの制度融資の審査は続いている。今日信組さんに進捗の確認をしたかったけど、担当者とタイミング合わず・・・ついてない。いや、まだ進んでないんだろうな・・・８月中に結論出るんだろうか？そして、新規物件の融資について。長野物件でつながった別の信組担当者へ連絡。支店を異動していたが、異動先を教えてくれて話をする。やはり今回の物件はエリアが違うとのことで、最寄り支店の紹介をしてもらう。事前に話を通しておいてくれた。新しい支店なんだけど、実は支店登記地から一番近い支店。ちょうどいい。で、早速物件の資料を提出することに。明日は現地調査に行くので、そのついでに支店訪問し、ご挨拶がてら説明をしてくる。今回は審査まで進むだろうけど、上手くお付き合い開始できるといいな。ということで、審査並行と新規の融資打診をした一日だった。
2022年08月23日
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今日はうまく行かない一日
本日はやることいろいろ。まずは個人のスマホの機種変更。手続きは１時間もかからず終了。その後のデータ移行で時間をとられる。賞味６時間くらいかかったか？前回はこんなにかかったっけ？とにかく不動産用のスマホでもあるので、電話できなくて参った。事務所で固定電話からかけたり、効率悪い一日だった。午後は車庫証明の手続き。駐車場の管理会社に書類を取りに行き、手数料の5,500円をお支払い。そのまま警察署に出しに行くと・・・なんと管理会社の書類に不備！まさかの不受理となる。その後追記をしてもらい、４時過ぎに再度窓口へ行くと、なんと窓口は４時までｗはい、今日は出せずに終わり、明日もいかなくてはならない。ホントクソだな。しかし一方で、気になる物件は進捗あり。やはりクリアしなければならないハードルがいくつか。予想通りだな。でもとりあえず明日融資の打診を開始する。動きながら作戦を考える。すでに現金買付出てるようだし、いい物件であることは間違いない。なんとか水曜までに現地見て、指値を決めて買付を出す！明日も午前中勝負だ。効率的に終わらせるよう、シュミレーションして寝よう。
2022年08月22日
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一気に進めた！
昨日ほぼ進まなかった積み残しタスク。本日すべて消化！まずは朝一でdocomoショップへ。法人の新規契約がすぐできるか確認。すると、午後であればOKとのこと。すぐに18時に予約を入れる。そのまま今度は中古トラックの現物確認へ。現物は年式の割に非常に程度が良い。３分くらい見て即決。その後契約まで実施して、内金を支払い。週明け車庫証明の手続きを実施し、書類を返送してから納車準備に入る。併せて幌の作成も正式に依頼した。車が決まれば話は早い。近々荷台の採寸をしたいとのことなので、販売店と相談だ。事務所に戻り夕方からは、不用品買取再販のリスティング広告の打ち合わせ。９月からの開業で決める。車は間に合うか微妙だが、月初からの動き出し=広告出しで動くことに。そして最後の業務用スマホ。１８時過ぎにショップに入り、１時間ですべて完了し、スマホを引き渡しで終了。あっさりしたもんだ。ついでに個人のスマホの機種変更も、週明け月曜日で決まる。希望する機種が入荷したとの連絡が入り、早速手続き。週末に積み残しをすべて解消し、すっきりとした気持ちだ。隙間は金融機関や取引先との電話対応で、食事する暇もなかった。今週は良く働いた。来週は書類の調達と、週後半は長野出張だな。
2022年08月19日
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開業準備進まない
未だ開業できていない、不用品の買取再販事業。残っているタスクは、・トラック調達と幌の手配・業務用スマホ調達・ネット広告の打ち合わせ（いつから開始か）といったところ。先日中古トラックは買付入れたが、幌を取り付ける関係で、荷台の囲いが若干歪んでたので、幌屋さんに確認してから契約と考えていた。買付が15日の月曜日。でも幌屋がお盆休みで連絡付かず・・・本日やっと連絡とれて、やはり歪みが大きいと取り付けられないかも、とのことだったので、買付をキャンセルした。仕方ないので、別のタマの現物確認を明日してくる。別の販売店だけどね。あとはスマホの調達。これも今はショップに行くのではなく、ネットで手配をしてくれという流れなので、１５日に申し込みをしたんだけど、連絡が一向に来ない。しびれを切らし連絡すると、希望する機種の在庫がなく、時間かかると・・・ショップ行けるならそのほうが早い、とアドバイス？もらったので、近隣のショップを検索すると、連絡先の記載なし。そう、ここでもネットで来店予約だ・・・で、docomoショップの予約をし始めると、dアカウントだか何だかの作成をしないとダメみたい。もういちいちめんどくさい！極めつけはネット広告の打ち合わせ。日程調整の連絡が来て返信したまま、その後連絡がない。おそらくお盆休みだろう。その返信がついさっき来た。もちろん希望日程はとうに過ぎている。もうね、お盆休み期間はすべてが止まるのは分かってるんだけど、この風習やめにしませんか？？だって個人事業者は休みなく動いてるのに、結局この２週間近く、これらのタスクについては進捗がない。あとはインフラ関係の手続き。コロナを機に完全に対面でのやり取りが衰退し、便利になったと思いきや、ちょっとした問い合わせや、契約開始の手続きがたらい回しで、いろいろ面倒臭くなってるだけだ。電話もすぐにつながらず長い時間待たされるし、どんどん使い勝手が悪くなってる。結局８月の開業準備は遅々と進まず、イライラは頂点に達している・・・本当に９月開業はでｋるのか？
2022年08月18日
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公庫ダイレクトに登録
大規模修繕費用で融資してもらう公庫さまから、申込書類と別送で、「日本公庫ダイレクト」の登録ガイドが届いていた。担当の方より、わざわざ電話をいただき、登録をするように勧められたので、本日ネットで登録を完了した。最近は審査の申し込みから、資料の送付も含め、ネットでアップロードできるようになっており、その一環で取引の状況も確認できるようになったようだ。便利なので有効に使おうと思う。とはいえ、返済表の閲覧くらいしか使わないんだろうけど・・今後のお付き合いもあるし、これくらいは協力しないとという思いも。金融機関はデータのやり取りに制約が多いが、こうやって便利になると非常にありがたい。無駄なコピー印刷がなくなるだけでも、かなりのコスト削減につながるし。どんどん改善していってほしい・・・
2022年08月16日
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中古車を見に行く
本日はお盆明け初日。たまった仕事を片付けつつ、連休中にリストアップしておいた仕事に着手。スマホの機種変更手続き、法人用スマホの手続き、そして、新事業で必須のトラックの買付。ちょっと年式はかなり経ってるけど、今の中古車市況を考えると、年式は妥協して距離が短いので、これでいいやとなった。あとはお盆明けに幌屋さんに連絡だ。９月中に間に合わせたい。今日は久々にＷＲＸを地下駐車場から出して、ドライブがてら中古たラックを見に行った。厚木までの３０分ちょっと、いい気分転換になた。そういえばＷＲＸ、リコール来てたので、これも８月中に入庫しないといかん。やることいろいろあるけど、毎日ちょっとずつ消化して、９月を迎えたい。
2022年08月15日
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テナント部分の活用方法を考える
再生中の長野物件のテナント。こちらは普通にテナント募集しても、付きにくいという意見が多い。そうなると、活用法を考えなくてはならない。キッチンとトイレはついている。広さは９０㎡くらいのワンルーム。しばらくは自己使用して、少しづつ手直しをしつつ、人が集まれるスペースにでもする。あとは、再生作業も自分たちでする予定なので、その資材置き場と休憩スペース。将来的にはリサイクルショップとか、長野での事業の拠点にするか？とはいえ、本当にテナントを付けるのが難しいのか、一社しか聞いてないので、他の不動産会社にもヒアリングしてみる。一番はテナントとして貸すこと。そうすればフル稼働となるので、収益は最大化される。現在の管理会社がテナントはやらないので、テナント部分だけでも別の会社を探す必要もある。そうなるといろいろ面倒だけど、自己使用と両方で動いていく。
2022年08月14日
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１部屋リフォーム完了
昨日は長野へ。お盆の高速渋滞を懸念して、朝早く自宅出発。渋滞は八王子JCTでちょっとハマったけど、ほぼ予定通り３時間で到着。朝10時にまずは5号物件の管理会社へ。工事完了の確認と、戸建空室の掃除機かけのため、鍵を取りに行ったんだけど、結局外壁塗装工事の打ち合わせやら、賃貸契約の引継ぎの報告を受けた。その後現地に行き部屋の確認。１部屋だけだけど、見違える状態になった。この部屋は居室とダイニングの天井も、べニアを張って壁紙を張った。ジプトーンとか木目が壁紙で統一され、部屋も洋室感が出てる。他の部屋はコスト面で今回は見送ることにしたんだけど、見た目のインパクトは強烈だ。そして、テナント部分も２回目の確認。このスペースをどう料理するか？しばらくは自己使用になるだろうけど、ここをビジネスの拠点にできたら理想的だな。ということで、５号以下の物件は、これで戸建て１部屋とアパート１部屋の募集開始。この２部屋を早い時期に埋めて、次の２部屋につなげたい。引き続きリフォームは２部屋を９月中旬くらいまでを目途に、お盆明けから作業に入る。外壁も大きいほうのアパートから９月に作業入りで調整。年内に大きいアパートと戸建てが満室になればいいけど、作業が間に合うかが微妙。のんびり素早くやれることからやっていこう。焦る必要もないし。
2022年08月11日
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大工と農業
最近よく考えること。それは、何を仕事にしていけば困らないか。現在本業としている仕事は、・ハウスクリーニング・不用品買取・家事代行・訪問マッサージが主なもの。これらの業務内容は、景気のあおりを受ければ真っ先に経費削減で、カットされるものや、人が生きていく上では絶対必要なものとはいえない。人が生きていく上で必須のものとしては、衣・食・住があるが、この中でも衣は、ビジネスにするにはセンスが必要。一方で、食については、飲食業となるといろいろ大変だが、農業の分野であれば、やり方によっては低リスクだし、必要な食料を自給できれば、これほど大きなアドバンテージはない。あとは住についても、すでに賃貸業・大家業でかかわっているが、これを自分で全部対応できるようにしておけば、少なくとも資金の外部流出は防げる。そしてその技術は稼ぎの有効な手段にもなる。ということで、最近はシンプルに、・農業・大工を目指す方向に気持ちが固まっている。いつから？とか具体的な話はまだないが、内装業を始めるのは大工への道の第一歩。体の自由が利くうちに、どこまで行けるかやってみたいと思う。農業も家庭菜園レベルだけど、徐々に畑を借りたり、レベルを上げながら腕を磨きたい。そのためには、やはり本業の安定した稼ぎが必要だし、不動産でのリスクヘッジも必要。今の仕事のその先に、目指す自分があるんだと考えて、毎日ちょっとずつ前進していくぞ！
2022年08月05日
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融資審査の進捗
長野物件の大規模修繕費用の融資。審査の進捗が出たようだ。審査と言っても、未だ本店審査に回ってないようだけど・・・先日見積もりがそろった段階で、保証協会付かプロパーかで話したんだけど、その時は融資期間の関係でプロパーで！となったんだけど、行内？での方向性として、ひとまず保証協会付でとなったそうだ。なんかもう今更いろいろどうでもよくなってきて、早く審査の結果が欲しいとだけ伝え、あとはお任せすることにした。まずは保証協会からOKもらわないといけないので、保証協会が要求する追加資料を提出した。資金調達は８月中にしたいと、そこだけは強く伝えてるので、なんとかお盆明けくらいには返事欲しいな。公庫のほうも早く返事したいし、とにかく確定のお返事をください！！！！ちんたら審査せずに１か月が経過します・・・この先もお付き合いをするべきか、本当に悩むところですが、自分の立場はわがまま言えません。なので、おとなしく結果を待つことにします。
2022年08月04日
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コロナの影響
今更ながら、コロナ感染による影響が、身の回りに出始めてる。すでに自身は感染したけど、その後従業員家族が感染したり、先日は従業員にも感染が判明。そうすると、１名感染でもちょっとずつ業務に支障が出てくる。今はまだ余裕をもって仕事を組んでるので、一人でもなんとかなるんだけど、二人を見越している現場は、当然作業に遅れが生じる。そうすると、私が現場に入ることになる。さらに今は自宅保育をしているので、数日でも仕事を止める日が生じる。お盆休みとの兼ね合いもあり、なんとか今週中に目鼻を、と思うと時間がない。長野の再生中の現場も行きたいが、優先度からいうと低いので、これはお盆明けに延期か・・こうやって徐々に機能停止していくのか・・とうっすらと感じ始めている。動ける日にいつも以上に仕事をこなすしかない。いつまでこの生活が続くのか？全く先が見えない状況だけど、なんとか乗り切っていくしかない。
2022年08月03日
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保育園休園の余波、キャンプギア購入
先週末、ムスコの保育園のクラスが、１０日間の学級閉鎖になった。その余波？で金曜日は子守り。そして週末も毎日子守りはいつものこと。ということで、３日連続庭プール決定なんだけど、ムスメから８年使ってるビニールプールが、とうとう空気が抜けてきた。初日に気が付き、その日の夕方に新しいプールを買いに、イオンへ。２日目からは新品プールで、ムスコはハイテンション。今年の夏は例年以上に活躍してくれそうだ。そして、日曜日は妻が出勤だったので、ムスメ含めて３人で過ごす。ムスコはプール。で、夕方になると、キャンプギアを買いにグランベリーパークへ。感覚的に月曜日になってたけど、日曜日で人がすごかった・・・モンベルに行って、寝袋とかマットを購入。４人分を買ったけど、意外と高い・・ランクルの荷室にマットを敷いて、寝袋１枚を乗っけたら、ムスコ大喜び。これは、本番のキャンプも楽しみだ。ギアはまだそろえる必要がある。・テーブル・チェア・ランタン・クーラーボックス・給水ボトル等々・・・これは、あといくらかかるのか想像つかない。今シーズンはテーブルチェアくらいにして、あとは実家の道具を借りるでもいいか。最近やっと自分のやりたいことが出来るようになってきた。ちょっとずついろいろ進めていこう。
2022年08月01日
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ランクルの荷室の造作
昨日と今日で、ずっと温めていたランクルの造作を完成させた。荷台が大きいので、上下２段に棚を作りたかった。重い腰を上げて、イレクターパイプで土台を作成。パイプはカットせずに、そのまま連結。ねじ止めもなく、簡単にできた。土台の上に置く板は、３枚のメイプル材をホームセンターでカット。ハッチの左右の凹凸は、当てながら自分でカット。このカットが一番大変だった。板には水性ウレタンニスを３度塗りして、仕上げる。いい感じに仕上がった。これでキャンプやスキー、そしてDIYにもフル活用できる。
2022年07月28日
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時間が解決してくれるとは言いますが・・・
不動産投資の世界で格言として、「時間が解決してくれる」というのがある。これは、あるかないか分からない、理想の物件を探し続けて買えないよりも、多少妥協した物件を素早く買い、返済実績と経験を積むべきということ。時間の経過とともに残債は減るから、一番若い今すぐ始めるべきで、多少の失敗も時間経過で回復する、という考え方だ。この考え方は、一部は正しい。確かに間違った買い方をしていなければ、時間経過で与信回復を期待できる。しかし、間違った買い方をすると、時間経過しても問題は解消されないことがありうる。間違った買い方の典型は、・高値で買う（積算＜買値）・長期の返済期間で借入の２点を満たすもの。積算<買値の時点でBSは理論上棄損状態となる。しかし、この状態でも減価償却のスピードと、残債の減少スピードが、減価償却による源価<残債減少となれば、時間の経過でBSは回復していくことになる。これは分かりやすく表現すると、年間の減価償却額と年間の元金返済額を比べて、元金返済額が大きくなればいいということ。さらに、償却期間と返済期間の関係。理想は償却期間と返済期間が同じか、償却期間のほうが長くなること。でもそんな買い方はなかなかできない。多くの場合、償却期間を超える返済期間となっているので、減価償却による減価＜残債減少となっていない場合は、償却期間はBSの回復はできない。買うときの意識としては、高利回りで短期（１０年程度）の返済でも、十分なキャッシュフローが出る、という点を重視する。最初から土地値で買うか、短期間で土地値まで返済を進めるという条件が、時間経過で解決するには必要になる。時間経過でもどうにもならない状態を経験した身として、問題を解決した今だから気が付いたこと。高値で買って融資が引けなくなっても、最悪買値で売れれば挽回は可能なので、やはり買値同額ですぐ売れる物件を買えば、結局問題はないのかもしれない・・・知らんけどｗ
2022年07月26日
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勝つことが好きへの近道
プロスポーツ選手に対して、「なぜこのスポーツをしているのか？」という質問に対する答えが、「勝てるから」というtweetを目にした。これって実は、ビジネスの世界でも同じことがあって。良く好きなことを仕事に！ってフレーズ聞くけど、ビジネスを始めるに際して、好きなことだからビジネスにするっていう考え方は、実は非常に危険になる。私はビジネスを始める際には、必ず市場のニーズがあるかということと、後発で参入してもシェアを奪えるか？という視点で考えるようにしている。ビジネスで結果を出すということは、結局多数のライバルと競い合い、お客様からの受注を得ていくという、勝負の世界になっている。そこでは勝利が至上命題になっていて、勝利なくして利益を上げることはできない。勝てるビジネスを続けることで、そのビジネスが好きになるわけだ。それは儲けが出せるから、仮にブラックな環境での労働になっても、苦になりにくい。そして勝利という結果が続くと、いつの間にか楽しくなってるわけだ。反対に、好きなことからビジネスに入ってしまうと、ライバルとの競争に勝つ意識が希薄になりがち。綿密な市場調査といった事前準備も不十分なことも。この状態だと勝つのは至難だし、偶然が積み傘らない限り勝てない。起業をするならば、自分が勝てそうな領域を徹底的に研究し、起業したら利益が出るまで試行錯誤を繰り返す。好きで始めてうまく行くほど、ビジネスの世界は甘くないんだよ・・・
2022年07月25日
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ランクル入院中
昨日は、ランクルのエアコンの調子が悪く、買ったところに点検に持ち込む。暑い時間帯にエアコンがきかない・・今の季節は致命的だ。本格的に長野のリフォーム始める前に、懸念点を払しょくする。で、春に一度エアコン冷えずに、ガスの補充をしてたんだけど、どうやらまたガス漏れしてるようで、内装を外したりして大がかりに漏れの個所を探すことに。入院が決定した。台車が空いていたので、そのまま入院して台車で帰宅。最悪２週間程度という初期診断だったが、本日の報告では、一か所漏れの個所を特定したらしく、一日様子をみてそこだけと特定できれば、退院できることになった。明日の夕方再度ガスの量を測定して、減ってなければ万事解決。祈って連絡を待つ。
2022年07月22日
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自分の物件を中心に経済圏を作る構想
本業をやっていて、いろんな業者さんやお客さんと話す中で、ずっと考えていた構想がある。構想とは言っても、そんな目新しいことではない。自分のビジネスの中心は、やはり不動産投資になる。自己所有の物件からは、毎月家賃をいただいている。このビジネスの利点としては、そのほとんどの運営業務を、外注化できる点にある。自分も１０年以上やっていて、すべてを外注化でやっていて、恩恵を十分受けている。これまでは地域の管理会社を中心に、その協力会社等の地元の会社や職人さんに、少しでも貢献できればと考えて、家賃の一部で業務を委託していた。それは専業でないこととか、距離が離れていてすぐに対応できないとか、理由があるわけだけども。勤め人を卒業して自分で事業を始めてみると、人を雇用したりして業容拡大しても、いいときばかりでなく苦しい時期も経験する。そういうときに感じるのは不動産投資の安定感。その安定感は、家賃収入の面だけでない。様々な仕事が毎月安定してあるわけだ。そういった業務の一部を、本業の仕事として請けることも、売上の安定化にはありだ。例えば退去後の原状回復。内装工事が必要であれば、自社で対応することで、本業の法人の売上も仕事量も安定する。安定したストック収入である家賃収入で、本業法人に代金を支払えば、本業の法人も安定的なストック収入を作ることになる。退去は戸数に対して一定数必ず発生する。大家の立場では退去は憂鬱だけど、本業法人社長としては、仕事が入るのでうれしい。家賃の外部流出が少なくなる。そのために本業のビジネスは、今のところ自分の不動産投資に関連する業容だ。ハウスクリーニング不用品買取内装業残置物の対応から、原状回復そして仕上げのルームクリーニング。これらを安定的に受注していくには、やはり一定規模の戸数が必要だ。規模拡大は賃貸業の安定をもたらすのみでなく、本業の法人の売上安定化にもつながる。本業の安定化が果たされれば、さらに別分野の事業への挑戦もできる。また安定した仕事量と売り上げが確保できれば、外部から無理に安い単価の仕事を請けなくて済む。やっと自分の物件を中心とした経済圏の構築に入れる。まずは自分ですべての対応をして、徐々に人を増やして任せるように仕組化を進める。温めてきた構想の実現に向けて、やることは多いけど、本腰入れて頑張るときが来た。
2022年07月19日
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滞納者の対応
取得した長野物件。所有者交代で入居者といろいろ調整。やるのは自分じゃないんだけど、面倒な入居者については、相談しながら進めている。１部屋滞納者がいて、前の所有者は自主管理だったので、数年分の滞納は債権放棄。で、新契約を巻き直すため、・家賃の引き下げ・保証会社加入を提示した。返ってきた返事は、保証料は払いたくない、と。家賃は保証料くらい値下げしたんだし、次滞納したら出て行ってもらうつもりなので、せめて保証料くらいは負担してほしい。下手したら２か月後には追い出しをかけるかもしれないし・・ということで、保証料は入居者負担で、保証会社加入しないなら退去でOK、という方針で動いてもらうことに。本当にこれなら全空のほうが、気が楽だ。中途半端に運営されている物件ほど、面倒なものはない。そういえば前回８年前にかった４号も、こんな感じの物件だったな・・３年かけて軌道に乗せたけど、金も労力も使った。これで一通り入居者とのコンタクトは終わり。滞納者１件継続だけど、切替て再生に注力しよう。
2022年07月19日
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長野物件決済完了！
昨日は、長野物件の決済で、長野へ。午前中の移動途中で、三井住友銀行の諏訪支店により、振込の手続き。東京の支店と違い、窓口はガラガラで、すぐに手続き完了。その後集合場所に移動し、リホームの最終打ち合わせと、引き継ぐ賃貸契約の確認と、その他雑談の後、登記書類の説明と捺印をし、最後に売主さんにお礼。これにて、無事にアパート２棟と、戸建て２戸が仲間入り！これは一番デカい２DK１０部屋のアパート。一応重鉄。５部屋空室なので、まずはこちらの空室３部屋分のリフォームを、その場で発注。あとは、２DK２部屋とテナントのアパート、これも重鉄。戸建て２戸は間取りは共通で２ＤＫ。１年以上ずっともやもやしていた状態が、昨日の長野の天気のように、綺麗に晴れ渡った。ここから再生しつつ、客付けをして満室を目指す。
2022年07月14日
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明日は決済、しかしムスコの迎えもあるぞ
本日は新事業の電話機を調達。いまは半導体不足という理由で、家電ショップも在庫が少ない。いつもなら子機１台ついてる、一番安いものをセレクトするんだけど、１万円以下の機種は在庫が全部ない。仕方ないから、２万円の機種を選んだ。Ａｍａｚｏｎで探しても高くなってるし、ならばちょっといい機種でいいかと。とはいえ、昨日なんて通話と留守電があれば十分だから、宝の持ち腐れになるんだけど・・・さて、明日はいよいよ長野物件の決済だ。午前中移動の途中で、振込手続きをするんだけど、時間かからずできるか心配・・早めに自宅を出よう。決済は昼過ぎの１時間もかからないと思うんだけど、なんと明日はムスコの迎えの日だということを、不覚にも忘れていた・・１９時までに迎えにいくというミッションが追加された。ノンビリできないけど、不可能でもない。明日を無事に乗り切れば、次の展開に進める。もうちょっと頑張ろう。
2022年07月12日
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決済資金準備、火災保険の選定
今週１３日に迫った長野物件の決済。当日の振り込みに備え、口座に資金の準備をする。若干の不足分を振り込みで移動させる。・残代金・司法書士への登記費用と報酬・仲介手数料今回は上記３つの資金分を用意。当日は長野で決済なので、移動途中で振り込みの手続きをして、決済会場に向かうつもり。そして、火災保険の選定もする。５年契約の年払いと、１０年契約の一括払いの比較。地震保険込みでフル補償。結局、いつも通り５年の年払いを選択した。保険会社により、１年の月払いの選択ができないが、今回は取引の関係で月払いは選択できないので、仕方なく年払いを選択。これで決済の準備は終わり。あとは登記関係で法人の謄本の在庫確認くらいか。時を待つことにしよう・・
2022年07月11日
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大規模修繕費用の融資進捗
来週決済予定の長野物件。ここでの大規模修繕費用の融資について、いくつか進捗あった。政策金融公庫希望額１５００万円融資額１１００万円返済期間１０年金利2.2％無担保で正式に回答長野県地場某信金総合的に判断して融資不可以上２行から答えが出た。公庫は取引終了してから８年の時を経て、減額ながら無担保で承認。減額・無担保は予想外だったけど、先が見えた気がする・・そして、昨年の融資否決に続き、２回目の挑戦だった某信金は、今回も明確な理由の説明なく、ゼロ回答！ちょっと改善の余地が分からないけど、支店登記したし、あとは居住用件だけなんだけど、そうすると数年は難しいかもしれないな・・・あとは某信組で満額を狙う。そろそろ内装の見積もりが出てくるはずなので、それがそろい次第審査開始だ。引き続き気を抜かず頑張ろう。
2022年07月08日
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日本の未来はどうなるか？
昨日より、流行り病の隔離期間を終え、社会復帰。流行り病は１０日間の隔離療養だけど、実質は５日程度で完全回復している。今の行動制限は人によっては、やりすぎなのでは？と体験して思った。今までは他人事のような感じだったけど、実際に自分で罹ってみると、いろいろ見えてくるものも多い。はやり政治や官僚組織の作る仕組みやルールは、本当に有効なのかが良く分かった。個人としてできることは、マスコミの報道やネット情報で洗脳させずに、常に自分で分析したり考えて、見極めをしていくことだけ。そうこうしていると、今日の昼に元総理の銃撃事件発生。最悪の結果になってしまった。まあいろいろ論点があるだろうし、思うところもあるけれど、一つ言えることは、日本は確実に先進国ではなくなり、安心して生きていける国ではなくなった、ということだろう。昨今の公共交通機関でのトラブルや、あおり運転の問題の延長が、今回の事件のような気がする。やり場のない個人の怒りやストレスが、事件を引き起こしたんじゃないか。そこには崇高な理念とか思想とかはなく、単に不満をぶつけるための行動。そんな輩が街には増えてしまった、ということなのかもしれない。子どもの世代が安心して暮らせる社会、それすら危うい国になっていくのかもしれない。今日の事件はそんな暗い未来への転換点とならないよう、我々大人は考えていかないといけない。そう思わずにはいられない一日だった。
2022年07月08日
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いろいろありました月末・・
６月最終週から、いろいろありました・・買取再販ビジネスの、FC現場研修からスタートのはずが、ムスメがコロナ感染疑いということで、研修の朝に急遽キャンセルし、PCR検査を受ける。そこから怒涛の１週間・・・長野物件の決済とか、それどころではなくなる・・・まだ落ち着いていないため、詳細はそのうち・・・ひとまずは、元気に生きてます（笑）
2022年07月03日
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３号空室リフォームの確認へ
昨日は長野へ。メインは３号の空室のリフォーム後のチェック。ビフォーの記事は以下。長野で退去部屋確認とリフォーム打ち合わせ | サラリーマン卒業 ビジネスオーナー 不動産賃貸 アパート・マンションオーナー - 楽天ブログ (rakuten.co.jp)アフター①：キッチンアフター②：浴室こちらは鏡と棚がまだついていない・・アフター③：和室の洋室化これで今後２０年くらいは、稼働してくれるはず。ひとまずは7000円アップで決まってくれたので、ゆっくりと回収する。
2022年06月24日
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- ビジネス・起業に関すること。
- 牛耳る人を牛耳る
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- お買い物マラソンでほしい！買った！…
- 楽天市場お買い物マラソンでの価格変…
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- あなたのアバター自慢して！♪
- こじかの顔
- (2024-08-02 19:02:01)
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