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初入居者が内定しました!!やったー!! 契約は次週です。まだ内定なのであまり喜びすぎるのは控えておこうと思います。 引渡しから約1ヶ月です。割と早く決まった方だと思います。内見1件目で決まったので、もしかするともう少し家賃を高く募集してもよかったのかもしれません。 表面利回りは13%です。実質利回りはこれから正式に計算します。 先日もかきましたように13%では、次の物件を購入するスピードが落ちてしまいます。 でも、たくさんのことを学ばせてくれるよい物件です。 次回はもっと加速できる物件を探そう。
November 21, 2009
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今日は始発で大阪出張です。今朝妻が、「熱があるみたい」と言いました。 会社を休もうかと思いましたが、大事な出張ということと、来週も2日間有休を取るということもあり、出張へ向かうことにしました。こういうとき、複数の収入源があり、自由な時間があれば、妻のそばにいれるのに。そう思いました。「やはり早く目標を達成たい」
November 18, 2009
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今朝は始発で大阪出張です。駅でスーモマガジンを見ました。明らかに戸建賃貸が増えています。これからは戸建賃貸競争時代に入るかもしれません。魅力ある戸建賃貸しか入居付けが難しくなるかもしれません。そんな中、東七王子駅(仮称)徒歩12分築32年建物:53.74平米土地:69.03平米売出価格:480万円という物件を見つけました。東七王子(仮称)駅の2LDKの相場を調べてみると、7万円はいただけそうです。こういう物件を400万で買い付けると、素直に表面で20%回るのでしょう。いや、280万円ぐらいで買付を入れて、表面で30%実質で21%ぐらい回したいところです。そのためには、「早く現金を貯めたい」
November 18, 2009
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現在第一号物件の入居者を募集中です。現在の想定している家賃では、表面利回り13%です。 実際中古戸建てを探していて、表面利回り13%回りそうな物件すら、なかなか見つからなかったのも事実です。 でも「13%では回らない」そう、強く感じます。購入時や、年毎、月毎にかかる土地登録免許税 建物登録免許税 土地不動産取得税 建物不動産取得税 司法書士手数料管理費等を考えると、投入資金を回収するのに16年程かかります。回収した後、土地が残るとはいえ、もっと早く回収したいところです。やはり少なくとも、「実質利回りで20%は欲しい」ところです。 次の物件探しでは、根性と情熱で、妥協せずに実質利回り20%以上回る物件を探します。
November 17, 2009
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「入居者付けをしてくださる賃貸会社さんのやる気を引き出すことが最も大切だ」 今回そう感じました。営業マンの田村氏(仮称)は、すべて自分に任せて欲しいタイプの男気のある人です。 リフォームについて他の業者さんから見積りを取っていることが、どうもあまりお気に召してなかったようです。 田村氏にもリフォームの見積りをお願いしたところ、平米単価を出してくれたのみでした。 やはり「他のとこに頼むかも」と思ったのか、やる気を失っていた感じがにじみ出ていました。 もともと、他のリフォーム業者さんとそれ程金額が変わらないのなら、田村氏に頼もうと考えていました。一生懸命入居者探しをしてくれる方がよっぽど大切だと思います。 平米単価を見ると、他のリフォーム業者さんと比べて遜色ないことも分かりました。 本日、「リフォームは田村氏に任せます。信頼していますので、ソッコーで入居者を見つけてください」とお願いしてきました。 さらに、管理については、戸建てということもあり、勉強も兼ねて自主管理しようと思っていました。 しかし、田村氏が「管理はどうされますか?自分でされますか?」管理も任せて欲しい感がにじみ出ています。 分かりました。では、「管理費を引いた後の家賃が6万円を切らない価格で入居者をつけてください」とお願いしてきました。 ”賃貸不動産会さんは自主管理物件をまず優先的に薦める”ということが、これまで勉強から頭に入っていました。しかも、管理料は家賃の5%なので、高い賃料入居者を付けた方が高い管理料が入ってきます。「5%の管理用を払うことによって、5%高い家賃で決めてくれる方がよい」そう判断しました。 年内には、いや11月中には入居者さんを付けたいところです。
November 15, 2009
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初めての携帯からの日記です。本日、初購入物件に、1.メジャーと間取り図2.新しいスリッパ3.芳香剤4.周辺施設のご案内5.入居のしおりを設置してきました。これで入居付けが加速すると信じてします。明日は日曜日。内見があり、入居につながると信じています。
November 14, 2009
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どなたかの本に「普段から素振りのように融資の申し込みをしておく」と書いてありました。 先日買付が通った700万円の物件を一度転進したものの、融資の練習と思い、以前訪問したことのある、YMBC三木ニュータウン店 サンボ氏(仮称)へ融資の打診をしてみました。1.今回購入予定の物件情報 ・販売図面 ・購入にいたった考え。なぜ入居 付けが容易にできそうか等。2.収支計画書 ・今回購入予定物件の収支計画書 <家賃> ~10年目:75,000/月 11年目~:65,000/月 初年3ヶ月、5年おきに半年間の 空き室リスクを考慮 <諸費用> 固定資産税、火災保険、司法書士 手数料等も考慮したもの3.私に関する資料 ・昨年度の源泉徴収票4.共同担保 ・現在抵当がついてない、共同担保 可能な物件の販売図面5.融資条件 ・借入金:700万円(100%ローン) ・返済期間:15年以上をサンボ氏へFAX送付しました。 資料を送った翌日、サンボ氏から電話がありました。「残念ですが、100%ローンは無理です。30%は自己資金を投入していただかないと」「この物件、路線価から計算してもほとんど土地代のみだと思うのですが、無理ですか?」「確かにかなり安くしましたねー」おー、やっぱりかなりお得な買付が通ってたんや。その後、サンボ氏は、「住宅ローンではいかがですか?こちらなら100%でも融資できますし、金利も1.00%台とかなりお得です。」と提案してきました。「でも住民票写さないと駄目ですよね。その物件を賃貸に出してることが銀行さんにバレれば、一括返済を迫られるのでは・・・」「転勤等で賃貸に出すのは認められていますし」「それって転勤のような、やむをえない事情の場合だけですよね?賃貸に出しながら近くに住んでいたらまずいのでは・・・」「確かにそうですが、その場合はローンの種類を変更する(名前は忘れました)こともできます」うーん、賃貸に出すと分かっていながら銀行マンがこういう提案をしてくることがあるんですでも色々と不都合があるので、住宅ローンでの購入はやめておこうと思います。
November 14, 2009
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先日700万円の指値が通った物件、期待する利率でのローンが通らず転進することにしました。 その取引未遂について振り返ってみました。1.内見時 売主様は転職により勤務先が変更となり引越しを考えていた。したがって、引渡し時期を売主様に合わせられるのであれば、値引き交渉が可能な状態にあった。2.連絡受け時 物件を紹介してくれた不動産会社のかぐや姫(仮称)から、「売主さんが引越先の家が見つかったそうです。今の家が売れないとその家の契約ができないらしく、750万円ぐらいなら行けそうという情報が元付け業者さんから入りました」との連絡アリ。3.指値 「700万円じゃないと買う気はない」と強気の指値を実施。当日OKの返事あり。4.契約希望日 土曜日指値が通り、よく土曜日契約で調整していたところ、売主様から「それでは間に合わないので4日後の水曜日に決済したい」との要望があった模様。 どうも引越先物件を売っている不動産会社さんが、「契約しないと、売り情報を止めません。止めないと他で決まっちゃいますよ」と迫っている様子。 これを受けて売主様は焦っている様子。5.融資 先日1戸目の物件を購入したばかりで、体力が弱っていた私はフルローンの融資を探索。といっても、かぐや姫が金融機関に当たってくれた。SYBC銀行(仮称):物件価格の7割までりすも銀行(仮称):物件価格の7割まで これでは現時点で現金が不足。スルメ銀行(仮称):フルローン可能 ただし金利4.00% ちょっと金利が高すぎ。これが分かったのが、契約日の前々日。6.転進を検討 融資の目処がつかないようであれば、融資特約付きで契約するとしても、契約後融資が付かず契約白紙撤回としても、仲介手数料がかかってしまうため、いったん水曜日の決済は転進することを考える。 それをかぐや姫に伝えたところ、「手付金、仲介手数料は、ローンが通らなかった場合、全額返金するように調整します」と返事アリ。 その後見事にその調整をやってみせる。 私がチラッと話した日本政策金融公庫にも当たってくれたらしく、「申請して認可されるまで3週間程度かかるようです。融資特約の解約期限は、契約書状は12/4までですが、それ以降も解約できるように売主様と調整します」とのお話アリ。「そこまで引っ張って、もし融資がNGの場合誰も幸せにならないのでは?」と打診。「日本政策金融公庫さんも、本人からでないとお答えできなこともあるようですから、一度電話してもらえませんか?」とかぐや姫から提案。私から日本政策金融公庫へ電話したところ、やはり3週間程度の期間を審査に要するらしく、「12/4までの判断は厳しい」とのこと。そのことをかぐや姫につたえると、「契約書上のローン特約による解約期限は12/4にするものの、覚書でそれ以降も白紙撤回できるようにします」と提案あり。「いや、やはりそこまで引っ張って、もし融資がNGの場合誰も幸せにならないのでは?」と再度説明。「売主様もその期限を過ぎた後に、契約が白紙撤回になっても仕方ないとおっしゃっています。なのでぜひ契約を」とかぐや姫から再プッシュ。「それならば、やはりきちんと融資の目処が立った上で、契約した方がいいのでは。売主様も引越先物件の不動産会社さんから、いいようにプレッシャーをかけられているのではないですか?やはり”ダメもとでいい”みたいな契約は誰にとってもよい結果にならないでは。きちんと融資の目処が立った時点で解約した方がよいので、明日の決済は転進します」と伝える。「分かりました。でも日本政策金融公庫には、融資の申請をしていたけますか?融資の申請が通ったときに、この物件がまだ残っていれば契約してくれますか?」とかぐや姫。「もちろんです」と私。7.日本政策金融公庫に申請 そうこうして、本日、日本政策金融公庫に融資の申請を実施。 たとえ今回の物件に使えなかったとしても、日本政策金融公庫から融資の目処をつけておくことは、今後も物件購入にも役に立つでしょう。 多くの不動産投資家の方が、日本政策金融公庫からの融資を薦められています。ほろ酔い気分で書いていたら、ずいぶん長文になってしまいました。しかも若干支離滅裂気味・・・
November 11, 2009
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「たとえ現金で物件を購入できるとしても、手元に余力ができるようでなくては現金買いしてはいけない」 そう考えさせてくれるよい機会でした。 現金買いで現金をすべて使い果たしてしまうと、次の物件を購入する速度が確実に落ちます。 次の物件の諸費用、手付金を残せる状態でなければ現金買いしてはいけないことを学びました。毎日が勉強です。
November 9, 2009
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先日指値が通った物件の融資について、仲介不動産会社様がいろいろ調べてくださいました。SYBC銀行(仮称):物件価格の7割までりすも銀行(仮称):物件価格の7割まで これでは現時点で現金が不足します。スルメ銀行(仮称):フルローン可能 ただし金利4.00% これでは金利が高すぎます。 以前、相談に行ったことがあるSYBC敷島支店(仮称)に明日相談してみて、フルローンでの融資が受けられないようなら、今回の物件は転進しようかと考えています。 売主様の買い替えの関係で、契約を明日に迫られています。 地方銀行や信用金庫を開拓してみたかったのですが、時間がありません。 焦ると冷静な判断もできなくなります。
November 9, 2009
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1,080万円に対し700万円で指値していた物件の買付が通りました。 しかし、先日1戸目の決済を済ませたばかり。 手元に現金がほとんどありません。 売主さんはこの契約が決まらないと引越先物件の契約ができないらしく、かなり焦っておられます。しかも、その引越先物件の不動産会社が、「契約しなければ売り情報を止めない」と押し迫ってるようです。 ロバート・キヨサキ氏も、加藤ひろゆき氏も、「なによりも大事なのは資金調達能力だ」と言っています。さて腕の見せ所です。
November 8, 2009
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昨晩、妻とのコミュニケーションがうまくいかず、今朝はサーフィンに行くことができませんでした。 そして朝らからふてくされてる私を見て、妻が「せっかくの休みの日にそんな顔をしないで」と一喝。 引き続きふてくされた午前中を過ごしていました。 そこへ不動産屋さんの美人店員さんかぐや姫(仮称)から入電。「先日内見したいただいた1,080万円の物件、『750万円なら交渉できそう』と元付不動産会社さんから連絡をいただきましたので、電話させていただきました」 ツイてる。一気に私と妻のテンションは最高潮。私、妻、娘の3人で抱きしめあいました。今年2件目の買付を入れました。埼玉県の物件です。2009年2月に売りに出て当初価格1,400万円とのこと。これは仲介不動産会社からの情報で裏は取れていません。そして途中1,180万円に値下げされ、最近1,080万円に値下げされていました。その物件に対し700万円という鬼のような指値を入れてみました。売主さんは引っ越し先の物件として目をつけているものがあるらしい。さて、どうなるでしょうか・・・
November 7, 2009
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路線価を調べていると、田舎の方だと「倍率地域」なるものがあります。 実は私、未だにそうゆうエリアの路線価の計算が分かっていません。 ところで、私が始めて購入した物件の登記簿謄本が届きました。その中に、土地評価証明書なるものが入っていました。 登記簿の中にこういうものが含まれていることを知りませんでした。 恥ずかしい・・・ いい勉強になりました。 さて、土地評価証明書に記載されている金額が、想像よりかなり低い・・・ ところでこの土地評価証明書の価格、一物四価と言われる地価のどれで表示されているのでしょうか? 公示価格?基準地価?路線価?固定資産評価額? おそらくは固定資産評価額だと思っています。 まだまだ勉強が足りない。 土地評価証明書を見た瞬間、そう感じました。
November 6, 2009
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本日、マイ物件への初労働力投入です。 ケルヒャー洗浄を実施しました。 これがスゴイ、すごい、凄い。壁の黒ずみが見る見る落ちていきます。跳ね返り水もかなり浴びました。さらに本日は寒い。 調子にのって玄関ドア週変にもケルヒャー実施。 カタカタカタ・・・ 何の音や?・・・ おーーーーっなんと玄関ドア横の新聞受けがカタカタ言っています。 もしや・・・玄関の中に入ってみると、幸いにも少し水が入っただけでした。それにしてもケルヒャー、 面白い。
November 3, 2009
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今日は新たな物件を内見しに行きました。 埼玉県にある下宮崎(仮称)駅徒歩20分の物件です。 居住中の物件です。居住中の物件は2度目です。やはり緊張します。売主さんと先に会ってしまうと指値しずらいというのもあります。 内見後、近くで畑仕事をしているゆり子さん(仮称)に声をかけ、住環境についてヒアリングを実施しました。 駅までの距離、スーパーまでの距離等をヒアリングした後、世間話も交えました。 ゆり子さんは広島出身だと言います。同じ西日本ということで、私の関西弁に親しみを感じてくれたのか、会話が弾みます。 そろそろ帰ろうかという頃。「野菜持ってく?ちょうど大根と水菜があるよ」 遠慮をしらない私。「えっ、ほんとですか!?いいんですか?」「いいよ。無農薬よ」ありがたい。
November 3, 2009
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初物件を仲介してくださった田村氏(仮称)は、どうも競合会社に依頼されるのが嫌な様子です。 「入居者探しを他の不動産会社さんも回らせてもらっていいですか?」と聞いたところ、 「他にも頼まれてしまうと、正直モチベーション下がってしまうんですよねー」と。 またリフォームについても、私が複数社から見積りを取っているのを知ると、 「私がリフォームの手配をしたかったんですが、少しモチベーションが下がってしまいました。他の会社様にもリフォームの見積り頼まれてるみたいですし」 どうも私が見積もりを依頼したリフォーム会社が、仲介した田村氏へ、敷地面積等を問合せしたそうです。それは確かに田村氏に申し訳ないです。本当にごめんなさい。 もちろん入居者の方もすぐに見つけてくれるなら、専任でお願いしようと思っています。 リフォームも値段だけではなく、内容、今後のお付き合いも考慮して決定するつもりです。 やる気になってくれてるのはうれしいことです。 しかし「早く入居者を見つけたい」という気持ちや、「リフォームの相場を掴みたい」という気持ちが起こるのは、当然のことだと思っています。 良好な関係を築きたいという気持ちは変わらないので、その変は許容して欲しいなー。
November 2, 2009
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先日購入し、シロアリ被害が発見された物件の続編です。 本日、売主様、売主側不動産会社様、買主側不動産会社様の3者にて、シロアリ被害の現地確認が実施されました。 買主側不動産会社である、田村さん(仮称)へ連絡したところ、・本日床下のシロアリ被害を点検。 軽量鉄骨であることから、被害を 受ける可能性があるのは、パネル、 玄関の木部、1Fの障子の敷居部分 であり、 今回被害が確認された のは、玄関の木部と1Fの障子敷居 部分である。・シロアリ被害があった、玄関の木 部、1Fの障子の敷居部分は、売主 様負担で取替え工事を行う・シロアリ駆除の薬品散布を売主 様負担で行う。・シロアリの進入経路となりそうな 玄関のタイル部分の隙間?に、 シロアリ駆除の薬品散布を実施 する。という内容の説明をしてくださいました。 ありがたいことです。
November 2, 2009
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一昨日のアパート経営フェスタの懇親会にて、jm48222さんからとても素晴らしいお話を聞かせていただきました。 「不動産情報サイトには、図面等のない物件情報が出ているときが多々ある。 図面情報がなくても、『もし○気筒だとして、○部屋空きだとすれば、満室になると利回り○%』と想像できる力が非常に重要である」と。 CASHLFLOW101さん、うっちゃん、小場さんも、「図面のない新聞の3行広告から、物件のスペックを読み取る力が必要」とおっしゃっています。 やはり多くの物件を見てきたことで、そのような力を身につけられたのだと思います。 私も3行の情報から物件のスペックを計れる力を身につけたいと思います。 またjm48222さんから、非常に自信がつく言葉をいただきました。私:「今まで読んだ不動産投資の本 を、実践の中で、場面に応じて辞書 代わりに使っています」jm48222さん:「いや~、それが一番い いですよ。実践しながらが一番身に つきますよ」jm48222さんありがとうございます。
November 2, 2009
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今日、車を運転しているときにふと思ったことがあります。 「時間もお金も投資が先だ」 ついつい、先に遊び等に時間を費やしてしまいそうになりますが、これをぐっとこらえて、勉強や投資用物件探しを優先させることで、将来もっと沢山の遊びに使える時間をつくることができます。 ついつい、お金を贅沢品や遊びに使ってしまいそうになりますが、これもまたぐっとこらえて、先に投資に回します。そうすることで、将来もっと沢山の贅沢品や遊びに使うお金を得ることができます。やっぱり、「時間もお金も投資が先だ」
November 1, 2009
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本日のアパート経営フェスタでは、たくさんの人に名刺交換させていただきました。 強く思ったことがあります。「名刺交換を求める側ではなく、求められる側になりたい。いや、ならなくてはダメだ」 誰がおっしゃってたか忘れましたが、「セミナー講師をした後に名刺交換を求められたときに受け取った名刺は、ほとんど捨てる」と。「人脈を作ろうとするのが先ではなくて、人脈を求められる人物になるのが先だ」ともおっしゃっていました。 よく分かる気がします。
October 31, 2009
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いってきました!!「アパート経営フェスタ」向かう途中の電車にて、ヒロシ夫妻のブログをチェックしてました。そうすると本日のスタッフのTシャツの画像が載ってました。そして受付でさっそくヒロシさんらしき人を見つけました。もちろん会ったことがないので、確信はありません。でも、「あの人では・・・」となんとなく思うところがあり、思い切って「ヒロシさんですか?」と聞いたところ見事に当たってました。さて、第一部 パネルディスカッションでは、下記4つのことが記憶に鮮明に残っています。1.皆さんの行動力の高さ西山さんの「決意することが大切。そして実践。明日にでも不動産会社へ電話し、定期借家契約について相談してください」うっちゃんの「とんかく自分で動く」松田さんの「何も考えずに自分で動く」この言葉だけと、みんなただ動いてるようにだけ聞こえるかもしれませんが、浮かんだ発想や、立てた戦略を”とにかく実行することだ”と私は受け止めました。2.定期借家契約 「一般借家契約は不良入居者を守るようなところがある。私のところではすべて定期借家契約に変えている」という藤澤さんの言葉が印象的でした。3.不動産会社への営業 浦田さんの 「ターミナル駅だけではだめで、都心の不動産会社へも物件紹介してもらうために営業をかける必要がある。社宅探しなんかだと、都心の会社が、郊外の物件を社宅用に探している場合があるので」というお言葉。これは非常に勉強になりました。4.ネットの重要性 一人の入居者が物件を決めるまでに内見する件数が激減しており、確か数年前 6件/人 → 2.2件/人になっているそうです。 それだけ事前にネットで希望物件を絞り込んでいるということです。 そうするとこの2.2件に入る必要があります。 ネットの検索で引っかかるようにどういう戦略をとるか ↓ 2.2件に入った後、いかに高い確率で成約に結びつけるかが重要だと感じました。「私も39歳までにあの舞台上でディスカッションしたい」そう強く感じました。 この後は懇親会です。 続きはまた改めて。
October 31, 2009
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2009年上半期の住宅着工数が、過去44年間で最低となったそうです。 この不景気で新築が売れないのと、すでに住宅が供給過剰になっているのが影響していると思われます。 初物件を仲介してもらった不動産会社の田村氏(仮称)からは、「最近1,000万円以下の物件がよく動く」と聞いています。 物件の問合せをしている不動産会社からも、「最近『5~6万円/月で貸せそうな中古戸建てを探している』という問合せをよく受ける」とも聞いています。 今中古戸建て市場が伸びているのかもしれません。 買うとすればここ2年、いや1年ぐらいが勝負かもしれません。
October 31, 2009
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明日のアパート経営フェスタhttp://www.nyu-mon.net/festa2009/に備えて、名刺を注文しました。 家のプリンタで自分の名刺を作ったことはあるものの、印刷屋さんへ発注するのは初めてです。 プリント代のみで用紙代無料のものもありましたが、奮発して 200円/100枚の用紙を選びました。 本ブログのイメージカラーでもあり、Snow&Surfがイメージできる水色の用紙です。 現在印刷待ちです。 完成が楽しみです。
October 30, 2009
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昨日の出来事のおかげでよい勉強になりました。物件購入の正しい順序は、1.物件検索 ↓2.現地調査 ↓3.購入意思をある程度固める ↓4.リフォーム会社との現地調査 ↓5.指値による買付証明書 ↓6.購入ですね。4がかなり重要です。もちろん中古でマイホームをお探しの方にも適用できます。
October 29, 2009
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先日購入した物件に美装とリフォームを実施するため、昨日数社に問合せを行いました。業者の抽出はHOME'Sリフォームのサイトを活用しました。調べてみるとメールでの問合せに対応していない業者が結構ありました。電話しようと思うもときすでに19:00。たいていは営業時間が17:00までとなっており、19:00までの一社に電話を実施しました。「プププ」とハードバンク(仮称)のケータイに発信した際の音が聞こえます。ケータイに転送されるも、応答がありません。 その業者から本日電話がアリました。重さん(仮称)とのやりとりは、私:「美装とリフォームの見積りが欲しい のですが・・・」重さん:「不動産業者の方ですか?」私:「いえ、個人です。近日決済予定の 物件があります。それを貸家にしま す。」重さん:「不動産業者の方ですか?」私:「いえ、個人で経営します」重さん:「どうして我が社の連絡先を ご存知なんですか?」私:「HOME'Sリフォームのサイトで」重さん:「なるほど・・・」 別の業者のウッチー(仮称)は、平米辺りの単金をメールで教えてくれました。相場観を調べるとき、この本が役立ちます。賃貸サバイバル時代に勝ち残る! 地域一番「オンリーワン物件」の作り方木内 淑規ソフトバンククリエイティブこのアイテムの詳細を見るリフォーム費用の目安が載っています。
October 26, 2009
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軽量鉄骨の減価償却年数を調べてみました。金属造(骨格材3ミリ以下) 19年金属造(骨格材3ミリ超4ミリ以下) 27年金属造(骨格材4ミリ超) 34年なるほど・・・奥が深いですね。今回の物件はどれに該当するんでしょうか?売主さんはご存知でしょうか。そもそも一つのサイトで見つけただけなので、検証も必要でしょうね。googってもなかなか見つかりません・・・
October 25, 2009
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本日、100均ショウソー(仮称)へ買い物に行きました。 300円のスリッパ×3 100円のメジャー×1 いずれも購入した物件の内見者の方のためのものです。 芳香剤は家にあるものを流用する予定です。 お義兄さんから、ケルヒャーも借りる予定です。 今週水曜日労働力投入予定です。 ショウソーで水平器も購入しました。物件の傾きがないか調べるためです。「それ普通購入前にすることやろ!」とツッコまないでください。
October 25, 2009
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先日契約した中古戸建物件、土地と建物を合わせた総額で契約しています。これだともしかすると、建物の減価償却費が計上できないのでは・・・・最近読んだ本に、「中古物件の場合、減価償却費を計上しようとすると、建物部分と土地部分の値段を分けて契約する必要がある」という一文があったような気がします。法廷耐用年数経過前の中古物件の公式法廷耐用年数-経過年数+経過年数×0.2を当てはめると、今回の物件は、34-27+27×0.2=12.4※鉄骨造の法廷耐用年数34年を適用⇒12年が耐用年数となったはずです。軽量鉄骨造は鉄骨造の法廷耐用年数が適用されるのかどうかは、勉強不足でまだ知りません。結構たくさんの本を読みましたが、法廷耐用年数の分類は 木造で22年 鉄骨で34年 RCで47年としか書かれていません。例えば今回の物件の場合、建物:200万円土地:400万円で契約してたとします。建物と設備を簡便法により7:3に分け、建物を定額法、設備を定率法で償却額を計算すると・・・建物:200万円×0.7=140万円設備:200万円×0.3=60万円○償却可能年数建物:34年-27年+27年×0.2=12年設備:15年×0.2=3年○建物部分の減価償却140万円÷12年≒11.7⇒毎年12万円を12年で償却○設備部分の減価償却1年目:60万円×0.536=32万円2年目:(60万円-32万円)×0.536=15万円3年目:60万円-32万円-15万円=13万円これだけの減価償却費が費用として計上できたはずです。勉強が甘かった・・・
October 21, 2009
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先週、初物件の契約を無事に終え、現在は決済日を待っています。 少しほっとしてました。 ほっとしてる場合では、ありません。入居者募集活動に入らなければ。 しかし、決済日前に不動産会社へ募集の営業に回ってもいいのでしょうか?おそらくは売主様の許可が必要でしょう。 売主様には賃貸に出すことを言ってないし・・・ でも募集広告は今から作成しておこうと思います。「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法浦田 健日本実業出版社このアイテムの詳細を見るに非常に参考になることが書いてあります。感情に働きかけ、即座に入居者を見つけたいと思います。
October 18, 2009
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購入した物件が所在する町の役場のホームページを3日前に見たとき、魅力的な記事が目に留まりました。「農家向けの空家を探しています」 就農希望者に農地や資金の紹介をしている一環で、空家の紹介も行っているとのことです。 物件の条件を眺めてみると、見事に今回購入した物件が当てはまります。「もしかしてすぐに入居者が見つかるかも」そんな考えが頭をよぎりました。 本日早速妻に問合せを実施してもらいました。 しかし・・・無職から就農する方も多く、非常に低家賃(2万~3万)で入居できる空家を探しているとのことでした。 今回は転進することにしました。 プラスに捕らえると、条件を満たしていて、低価格の物件を見つけることができれば、確実な入居に結びつけられるということかもしれません。 この条件と家賃、頭に入れておこうと思います。 たしか四国のうっちゃんが本の中で、市役所へ「外国人?向けの住宅を斡旋していないか?」と体当たりした経験を書かれていました。 このかすかな記憶が、すぐに町役場に問合せするという行動に駆り立ててくれました。
October 13, 2009
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私が購入しようとしてる物件が簡易水洗でした。そこで下水工事について調べていると埼玉swalowsさんのブログにhit。埼玉swalowsさんのことは、山田里志さんの本で存じ上げていました。ブログに質問を書き込みしてみると、な・な・な・なんと・・・ご本人が直接メールでアドバイスをくださいました。しかも、携帯の番号まで書いてくださり、「何か相談があればご連絡ください」感激しました。私もいつかこのような方に近づきたいです。
October 11, 2009
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ついに・・・物件購入。詳細は近々報告します。
October 11, 2009
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もともと買付証明書は自分で様式をつくっていました。 そして、手書きでこうかくはずでした。「この物件をお譲りいただければ、手入れして末永く大切に使います」しかし・・・ 見事に不動産会社で用意された買付証明書を使用してしまいました。 人は感情で動く・・・やはり一度本を読んだぐらいでは、なかなか自分の行動には落とし込めないものです。やはり、本から得た知識を活用し、自分の行動をシミュレーションしなければならないと思いました。そうすれば、感情に流されて動くことも減らせるのではないかと思います。行動の精度が高まっていくはずです。
October 9, 2009
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住宅情報サイトで見つけて気になっていた千葉県物件七街市の1995年築380万円の中古戸建て物件について、本日不動産会社の源氏さん(仮称)に電話してみました。内容によっては明日見に行こうかと思っていますが、何せ我が家から2時間程度かかる場所なので、少し慎重になります。 少し前に、すでにメールにて、物件周辺の貸家需要等について問合せを実施していました。 「周辺の貸家の相場は5~6万円、この物件は賃貸に出すなら内装のリフォームが必要」とのことでした。私:「リフォームが必要とのことですが、どの程度必要なのでしょうか?全部屋クロス、フロアの張替えが必要なぐらいでしょうか?源氏さん:「美装でもなんとかなるかもしれませんが・・・。」私:「結構相場より安い感じがするのですが、なぜでしょう?」源氏さん:「リフォームして売り出せば500万円ぐらいにはなりそうなのですが、売主さんがリフォームせずに売り出す考えなので。それと、お風呂と洗面台の間の床が抜けています」私:「床が抜けている・・・!?」原因は何でしょう?シロアリではないですよね?」源氏さん:「・・・」源氏さん:「原因はちょっと分かりません」うーん、この間がとても気になる。しかも築14年で床が抜けるとは、かなり心配な気がします。妻も「なんか少し嫌な気がする。初めて買う物件が、大がかりなリフォームが必要なのも少し嫌だな。湿気が多いとかじゃないのかな」と言います。女性ならではの感は大切な気がします。うーーん・・・、転進しようかな。
October 2, 2009
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本日も物件探しです。私達一家が不動産会社へ着いたとき、お母さんとお嬢さんのお客様がいてました。どうやら貸家を探していた様子でした。不動産会社の小椋さん(仮称)は、「貸家はあるときとないときがあって、タイミングによるんですよ」貸家の需要を目の前にした瞬間でした。そして本日はじめて居住中の物件を内見しました。今回の物件は転進することにしました。しかし、今後居住中の物件を見学すると、売主様に事前に会ってしまうので、おもいきった指値がやりにくいような気がしました。
September 12, 2009
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ここ最近は、Webサイトで物件を探す ↓問合せする ↓図面を取り寄せる ↓現地調査 を繰り返しています。現地調査は週末になります。週末には不動産会社訪問も繰り返しています。目標としている、物件価値残存期間の半分の期間で購入額を取り戻せる物件にはまだ出会えていません。しかし、この作業を続けるうちに、きっとめぐり合えるそう信じて続けようと思います
September 6, 2009
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気になってた築32年売出価格:500万円の物件を転進することにしました。需要を考慮して、55,000円程度で貸し出せそうとのことでしたが、築年数から考えると6年ぐらいで回収したいところです。そうなると400万円での購入が条件となりますが、それは希望が通りませんでした。先ほど、他の物件の問い合わせを不動産会社へ実施していたときの話です。「購入後すぐに賃貸に出したいんです」「最近そういう方が増えています。」不動産投資化の目が、飽和状態にあるアパートへの投資から、戸建賃貸への投資へ、移っているのかもしれません。
September 6, 2009
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本日、埼玉県北部にある物件を見に行きました。 売出価格:550万円 建物面積:57平米 土地面積:114.74平米 築32万年不動産会社へ内見のアポを入れ、現地へ向かいました。約束の時間より1時間半早く到着し、外観をチェック。マイソク情報どおり、リフォーム実施済みのようです。不動産会社へ電話すると、今からすぐに現地へ駆けつけにきてくれるとのこと。やさしそうな谷取締役(仮名)が対応してくれました。中を見てみると、これまた綺麗にリフォームされています。谷さんが言うには「55,000円では借り手がつきますよ」とのこと。「400万円はいかがでせうか?」と聞くと、「それではうちの利益がまったくないので。500万ならなんとかします」とのこと。谷さんの不動産会社が売主の物件です。500万円で購入し、55,000円で貸し出すことができたとして、表面利回り13.2%です。ただいま検討中です。期限は来週の日曜日。
August 30, 2009
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不動産情報サイト『アットホーム』にて、物件の問い合わせを実施しました。 問い合わせした物件は戸建て中古住宅です。購入後すぐに賃貸に出したい旨を備考欄に記述していました。 不動産会社からのメールによると、「一戸建て賃貸の需要は、とても多く、そのわりに物件数が少ないので、賃貸に出せば顧客はすぐに見つかると思います。賃料は、55,000円位が妥当だと思います。」とのことです。かなり期待できます。問い合わせした物件は550万円。250万円ぐらいの指値を入れて、やや押し戻されて、300万円ぐらいで購入。表面利回り22%ぐらい欲しいところです。
August 27, 2009
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本日は物件を2件見に行きました。1件目埼玉県亀が島市(仮称)の築24万年、830万円の物件です。事前調査によると、このあたりで戸建て賃貸の相場は6万~6万7,000円ぐらいです。物件に到着し、外観を見てみるとなかなかよさげです。岩で作った塀を壊せば、2P(1台は軽自動車)可能姉妹。中を見てみたくなり、現地から不動産会社へ連絡。誠実な感じを受ける梅野(仮称)さんが対応してくれました。私:「この物件400万円で購入したいのですが、いかがでせうか?」梅野さん:「売主さんから多少の値下げは可能と聞いていますが、その価格は厳しいです」梅野さん:「始めにお伝えしますが、中はかなりリフォームが必要な状態です。壁、フローリングともに張替えが必要です。中を見てもらえばわかります。そして、瑕疵担保責任免除、トイレは汲み取り式です」私:「それなら400万円よりも安く買いたいですね。もうしばらく売れ残ってて、売主さんが弱気になってきたらご連絡ください」ひとまず転進することにしました。2件目1件目よりも電車での都心へのアクセスはよいところで、埼玉県阿蘇見市(仮称)。物件価格1,310万円。物件へ到着すると、外壁もきれいでかなりいい状態。居住中のため中は見られません。ガレージを見ると、軽自動車しか停められなさそうです。壊すブロック塀ありません。このあたりでは賃料8万円取れればよい方だと思います。こちらも転進することにしました。今日得たこと・物件へ到着する速度が速くなった。・物件へ行くとき、PCとPHSカードを持って行くのがよい。FAXでは読み取れない文字も、PDFでもらった資料を拡大して見ることができるし、google mapで検索もできる。・庭が少し広い方が、リノベーションのイメージがふくらみワクワクする。物件検索 ↓不動産会社へ問い合わせ ↓現地見学この作業、しばらく繰り返そうと思います。
August 23, 2009
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日曜日、埼玉県内の中古戸建て2件の物件調査へ行ってきました。 これまでに本で学んだことにしたがい、周辺住民への聞き込み調査を実施しました。 1件目では、庭木の手入れをされていた、斉藤さん(仮称)に声をかけました。私: 「この辺りで家を探しているのですが、最寄駅は亀瀬駅(仮称)ですか?徒歩でどれぐらいですか?」斉藤さん:「亀瀬駅だよ。歩いて20分ぐらいだな。」私:「買い物するところは近いですか?」斉藤さん:「歩いて10分ぐらいにナナオコーがあるよ」 2件目では、お掃除をされていた清子さん(仮称)に声をかけました。私: 「この辺りで家を探しているのですが、最寄駅は亀瀬駅ですか?徒歩でどれぐらいですか?」清子さん:「亀瀬駅ですね。歩いて15分ぐらいですね。阿蘇見野駅(仮称)駅も15分ぐらいで歩けますよ。」私:「買い物するところは近いですか?」清子さん:「駅の方へ歩いてすぐのところにコミットがあるよ。他にもショウエーもあるし。住むにはとても便利なところですよ」 この日得たこと。1.少し怪しまれるものの、結構教えてくれる2.1物件につき1人からの聞き取り調査ではサンプルが少なすぎる。少なくとも3人以上は聞いた方がよいだろう。
August 20, 2009
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本日は休みを取っていました。 平日の人が少ないときに、波乗りへ行きたかったのですが、それをぐっとこらえて銀行へ融資の相談と住宅財形が使える条件を聞きに行くことにしました。 その後物件調査へ行こうと思っていたのですが、よく考えると今日は水曜日。多くの不動産屋さんが定休日です。 不動産情報サイトで物件を検索しても番地までしかのっておらず、号までは載っていません。○○市△△町25番といっ感じです。これではカーナビを使っても目当ての物件までたどりつくことができません。したがって不動産屋さんへ物件の所在地詳細を問い合わせしたかったのですが、やはり定休日のところが多いようでした。 したがって、まずは銀行へ融資の相談と住宅財形の利用できる条件を聞きに行きました。 住宅財形については、小麦色の肌をした康子さん(仮称)が対応してくださいました。「家を買うということであればおろすことができます。住民票をその家に移す必要がある等の条件はありません」とのことでした。 収益不動産として中古戸建てを購入し、その際に住宅財形をおろせそうな感じでした。 その後住宅ローンについて相談。次は担当の方が変わって、ふっくらして好青年、青田(仮称)さんが対応してくださいました。 固定金利と変動金利の金利等や、元利均等払いと元金均等払いの場合の保証料の違い等を教えてくれました。私:「住宅ローンで戸建て住宅を購入し、その戸建て住宅をいきなり賃貸に出すことってやっぱり駄目なんですか?」青田さん:「それは融資したお金の利用用途が本来の目的と異なってしまうので、駄目です」私:「では住んだ後、転勤などの事情により、賃貸に出すことはできますか?」青田さん:「やむを得ない事情により、その住宅から引っ越す場合は、賃貸に出したり、売りに出すことを止めることはできません」私:「事業用のローンの金利表いただけますか?」資料を取りに席を外された後、青田さん:「お渡しできる資料はないので口頭でお伝えします」 返却年数毎の金利をメモッた後、事業用ローンの方が低金利であることを初めて知った私。 は・は・恥ずかしい。 何かの本で「事業用ローンより住宅ローンの方が借りやすい」と読んだ気がするのですが、それは単に”審査が通りやすい”ってことだったんですね。 いろいろと勉強になった銀行訪問でした。 今になって、本日記のタイトルが「洋服と不動産」であることを思い出した私・・・ なぜこのタイトルにしたかというと、銀行の後、入間の三井アウトレットパークへ行きました。平日に行ったのは、初めてだったのですが、休日に比べてなんと買い物しやすいことか。人の数がめちゃくちゃ少ないんです。 しかし・・・ 昔の私なら、手当たり次第に服を買っていたました。でも今の私は、Tシャツを買うことさえ戸惑います。「資産を買うのが先」と。
August 19, 2009
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現在、投資用の中古戸建て物件を探しています。その際の購入価格の目安はもう、アパート投資はするな!利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法浦田 健ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見るを参考にしています。1.その建物があと何年収益不動産と して活躍できるか。 (例)20年2.その半分の期間で、投資金額を 回収できるようにします。 20年÷2=10年3.10年で回収しようとすると、その 利回りは、 1年÷10年=10%4.その物件が稼ぎ出せる月額賃貸料 金を設定します。 (例)8万円5.月額賃貸料の1年分(10倍)を計算 します。ここで、12倍としないのは、 諸費用を考慮してです。 8万円×10=80万円6.年間家賃収入を、3.の利回りで 割ります。 80万円÷10%=800万円7.6.で出した金額を1.1で割ります。 これは購入時の諸費用を引くためです。 800万円÷1.1=727万円となります。 この数字、かなり厳しめです。しかし、色々な本に書いてあります。1,000件の図面を見て、100件現地調査へ行き、1件の優良物件が見つかると。継続してがんばります。
August 16, 2009
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リフォームしたての建物を見ました。 実はこの建物、先日リフォーム中のときに、前を通りかかった建物です。そのときほぼ外壁の塗装が仕上がっていました。 本日仕上がりを見てみるとこのとおり。かなりオシャレに見えます。でもこれ、白のペンキをべた塗りしただけです。アクセントカラーに一部黒を塗ってあるのみです。自分の物件を入手した際はぜひとも白のペンキべた塗りアクセントカラーに黒ペンキを塗るをやってみたいです。
August 13, 2009
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先日訪問した不動産会社の、顔つやのいい社長に連れられて、一棟売りアパートを2棟見にいきました。 この2棟、どちらも各部屋は同じつくり、築22万年と築年数も同じで、場所が違います。施工主はどちらも同じようです。 どちらも売主は同じ不動産会社さんです。投資用物件を安く仕入れ、客付けをし、高く売ることを生業としているそうです。 1棟目は満室のため部屋を見ることはできませんでしたが、2棟目は一室空きがあり、中を見ることができました。 入ってみると、内見者用に、・スリッパ・メジャーとメモ用紙が用意されている。これまで本で得た知識を実際に目にすることができました。 そして、どちらもプロパンガスを使用しています。売主様に聞いてみると、やはり「プロパンガスの場合、給湯器をガス会社がつけてくれる。都市ガスの場合こうはいかない」と言います。 これまた、本で得た知識を実際に目にすることができました。 どちらの物件も満室時の表面利回りは約12%です。しかし、どちらの物件も・ロフト付・3点式ユニットバス・冷蔵後据付・洗濯機外置きです。 売主様は「洗濯機外置きは、男性入居者は気にされない」と言います。 しかし住居選びは女性の視点が重視されるもの。今はほぼ満室ですが、空きが出た場合に、次に入居者を埋める自信がありません。 今回の物件は転進させていただこうと思います。 顔つやのよい社長、そのご子息、今回は本当にいい勉強をさせてもらいました。ありがとうございます。 一棟買いも再考させていただきますが、まずは戸建を購入したい思いはまだ残っています。
August 10, 2009
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本日は2件不動産会社へ行ってきました。今日の目的も、もちろん収益不動産を見つけるためです。昨日と同じく手持ちの武器は、1.希望条件を書いた用紙と、2.「優良な収益不動産を探しています。良い 情報がありましたらぜひご紹介ください」 と書いた名刺です。 希望条件を書いた用紙には、<希望物件>建物:木造一戸建て 古家付土地でもOK価格:800万円以下間取り:3DK(LDK)~4DK(LDK)建物面積:70平米ぐらい築年数:できれば15年以内想定賃料:10万程度いただけるものエリア:自宅から40kmぐらいまで<資金状況> 頭金:現金約200万円 これに使用可能であれば住宅財形の約240万円が上乗せ可能姉妹(加藤ひろゆきさんが特許申請中)。と書いてあります。1件目の若だんなは、「私も最近抵当流れの物件を650万円で購入しました。競売一歩手前の物件など探せば可能な条件でしょう」と言ってくれました。2件目の顔つやがとてもよい社長は、「800万円以下で購入して、月10万円で貸せるような物件は、なかなかないね。利回り7~8%回ればいい方。10%回る物件すらほとんどないのに、希望条件だと15%近くでしょ」とのこと。そのとなりにいた方(おそらく偉いさん)は、「社長の話を聞いてもっと、いろいろ勉強した方がよい」との。「そうなんですよ。今まで本ではたくさん勉強してきたんですが、それだけではなかなか身につかないこともありまして。」」すると顔つやのいい社長は、「そうだな、本だけで勉強してると、こういう条件が出てくるわな」そのあと、戸建賃貸がどれぐらいの相場で出回っているかを教えてくれるために、数件の戸建賃貸物件の資料を見せてくれました。「800万円以下の物件なら、5~6万円で貸せればいい方かも。自分で10万で借りようと思えば、どんな物件を探すか考えてみるといい」その後、勤め先と年収を聞かれました。「それならば、アパート一棟買いの方がよいのでは。こちらで戸建物件も探してみるけど、アパート一棟買いも考えてみたら」とさっそく2件物件情報を見せてくれました。「明日時間ないの?よければこの物件案内するよ」「明日の朝、都合のよい時間を電話で連絡させていただきます」と返事をして、店を去りました。明日の朝まで待てずに、家に帰って即社長の携帯へ電話しました。「明日の午前10時に物件前で待ち合わせでいかでせうか?」「いいよ。では明日」ということで、明日12気筒の物件を見に行くことになりました。デジカメ持参で、見に行こうと思います。
August 8, 2009
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本日、家の近所の不動産会社を訪問しました。目的はもちろん収益不動産を見つけるためです。1.希望条件を書いた用紙と、2.「優良な収益不動産を探しています。良い 情報がありましたらぜひご紹介ください」 と書いた名刺を引っさげて訪問しました。1.は、年収360万円から資産1億3000万円を築く法吉川 英一ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見るから2.は、ワルが教える最強収益不動産投資風間 俊二ぱる出版このアイテムの詳細を見るから学びました。 浜村淳風味な社長がすばらしい応対をしてくださいました。 希望条件を書いた用紙には、<希望物件>建物:木造一戸建て 古家付土地でもOK価格:800万円以下間取り:3DK(LDK)~4DK(LDK)建物面積:70平米ぐらい築年数:できれば15年以内想定賃料:10万程度いただけるものエリア:自宅から40kmぐらいまで<資金状況> 頭金:現金約200万円 これに使用可能であれば住宅財形の約240万円が上乗せ可能姉妹(加藤ひろゆきさんが商標登録予定)。と書きました。。社長がおっしゃるには、「建物面積をもう少し小さく、そして駅から少し離れてもよいなら見つかるかもしれない」ということでした。 ここへ引っ越して間もない私に、この社長は周辺の不動産状況について丁寧に教えてくださいました。 よい物件が見つかることを祈ります。
August 7, 2009
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先日5/17(日)に『渡り鳥の会 第2回オフ会』が開催されました。 『渡り鳥の会』は大本先生のフォトリーディング集中講座や、マインドマップ講座を受講された方の集まりです。立ち上げ当初は、ある日程の受講者が集まったにすぎませんでした。今では様々な日程の受講者が集まっています。東京会場で参加された受講者もいるほどです。第1回のテーマは『変化』でした。第2回のテーマは『Continue⇒』です。 私は『ドリームプランプレゼンテーション』を企画しました。そう、福島正伸さんが企画・運営されている大会です。 この大会でいうのドリームプランとは、社会に価値と感動を提供するビジネスプランです。それは以下の6つの条件を満たすものとします。1.社会的貢献度が高い事業であること2.独自の価値・魅力があること3.事業として発展性があること4.実現のための準備ができていること5.発表者の人生観とリンクしていること6.人々をワクワクさせること 今回私が企画したドリームプランプレゼンテーションの条件は、1.自分がワクワクすること2.人々をワクワクさせることこの2つにしました。まずは、『自分の夢を他の人へ発表することから始めよう』という考えのもとからです。 企画した以上、もちろん私も発表者として立候補しました。 発表内容については次回アップしようと思います。
May 21, 2009
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白岩貢先生の書籍です。白岩貢先生は、加藤ひろゆきさんの『借金ナシではじめる激安アパート経営』に添付されているCDに登場されており、それを聞いてからこの本を探していました。本日ようやくゲットすることができました。アパート投資の王道白岩 貢ダイヤモンド社このアイテムの詳細を見る白岩貢先生は、バブル期に株式投資で失敗し、自己破産するもそこから見事なまでに不動産投資にて成功されている方です。この本からは非常に多くのことを学ぶことができます。○最悪の事態を想定する 想定していなかったよいことが起きることはラッキーなこと。常に最悪の事態を想定していると、その想定の範囲内に収めることができる。○立米(立方メートル)の考え方 白岩先生は4mの吹き抜けなど、高さにこだわった物件を企画されています。本来であれば3階建てぐらいの高さの物件を、無理やり4階建てにして、一時の利回りを追求することに警笛を鳴らされています。空間の贅沢さで差別化を図る戦略です。面積にも一部屋10坪(33平方メートル)を確保するようにされています。50年後もしっかり入居者を獲得できる長期展望に基づいたコンセプトです。○チームワークの大切さ 白岩貢先生は、「王道チーム」を形成されています。大家自らがどんなアパートがよいのかを企画し、どのコンセプトを実現するための、設計士、工事監督、入居者募集の仲介業者まで、ひとつのチームを作り上げています。勉強になります。
May 18, 2009
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本日、妻と娘と一緒に姫路城へ行ってきました。お城といえば、これまで大阪城、松山城等を見てきましたが、これまでとは見る目が完全に変わっていました。私:「この物件、築何年かな?めちゃく ちゃ強固な作りやなー。何LDKや ろ?。賃貸に出したらいくらで貸せ るかなー?妻:「ちょっとちょっと、国宝・世界文 化遺産に対してなんて失礼なこと言 うのー」こんな会話が繰り広げられます。 家に帰って調べてみました。 羽柴秀吉が3層の天守閣を築いた1580年から数えると築429年です。もちろん大規模修繕はなんどか行われているでしょう。 「そう考えると、まだまだ活用できるアパートはたあくさんあるんやろうな」ふとそんなことを考えていました。 今日は車を運転していても、建物の外壁に目がいきます。「あれがサイディング仕上げかー」とか考えています。 お昼ご飯を食べに行っても、「この内装の壁の色いいなー。下半分の木は黒、その上の壁のペンキが白と、コントラストがすばらしい。間接照明の使い方もいいいなー」 今まで気づきもしなかった所に目が行くようになってきました。。 一度建築物ツアーも計画しようと思います。
May 16, 2009
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