2004.12.07
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ROAとROEの関係を、式で考えてみます。
まず、定義から。
ROE＝（純利益）／（自己資本）・・・・純利益は金利支払い額を引いたものとする
ROA＝（利益）／（資産）・・・・・・・利益は金利支払額を引かないものとする
資産＝総資本＝自己資本＋負債
金利支払い額＝（金利）×（負債）
純利益は、利益から金利支払額が引かれたものだから、以下のような式になります。
自己資本に帰属する純利益＝（利益）－（金利支払額）
＝ROA×（資産）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本＋負債）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本）＋ROA×（負債）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本）＋（ROA－金利）×（負債）
両辺を自己資本で割ると、左辺はROEとなり、（負債）÷（自己資本）はレバレッジ（負債の倍率＝てこの倍率）ですから、以下のような比率だけの式になります。
ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ）
ROEをCCR（ｷｬｯｼｭ・ｵﾝ・ｷｬｯｼｭ・ﾘﾀｰﾝ）に、ROAをFCR（ﾌﾘｰ・ｱﾝﾄﾞ・ｸﾘｱｰ・ﾘﾀｰﾝ）に置き換えると、以下のようになります。CCRは話を単純にするために、元本支払い額を純利益に含めることにします。
CCR＝FCR＋（FCR－金利）×（レバレッジ）
より分かりやすいように記号を文章化すると、以下のようになります。
ｷｬｯｼｭの利回り＝実質利回り＋（実質利回り－金利）×レバレッジ
この式から、次のことが分かります。
実質利回り≧金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを大きくする
実質利回り≦金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを小さくする
当たり前のことですが、投資物件の利回りは借金の金利より大きい方がいいということです。借金の金利より利回りが小さいと、手取りのｷｬｯｼｭ利回りが小さくなってしまいます。レバレッジをかけても、金利よりも利回りが低い物件は、レバレッジの効果がマイナスになってしまいます。
レバレッジ＝3倍
実質利回り－金利＝-1%
だとすると、
ｷｬｯｼｭ利回り＝実質利回り－1%×3＝実質利回り－3%
この場合は、1%の逆ザヤが、レバレッジ3倍のために、マイナス3%となってます。実質利回りが3%以下ならば、ｷｬｯｼｭ利回りはマイナスに転じてしまいます。
[不動産の資産価値を上げる方法 107]
洗濯機の足元用の防振ゴムを用意しておく。
洗濯機の振動を抑えるため、防振ゴムを4つ事前に用意しておきます。ホームセンターで10センチ角くらいのゴム板を買ってきて、洗濯パンの上に置いておくだけです。後は入居者に、ゴムの上に洗濯機の足を置いてくれるように頼んでおきます。
木造、軽量鉄骨では特に音の問題が多く、洗濯機の音や振動もよく伝わります。その振動を、若干でも防ぐことができます。
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金利支払い額＝（金利）×（負債）
純利益は、利益から金利支払額が引かれたものだから、以下のような式になります。
自己資本に帰属する純利益＝（利益）－（金利支払額）
＝ROA×（資産）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本＋負債）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本）＋ROA×（負債）－（金利）×（負債）
＝ROA×（自己資本）＋（ROA－金利）×（負債）
両辺を自己資本で割ると、左辺はROEとなり、（負債）÷（自己資本）はレバレッジ（負債の倍率＝てこの倍率）ですから、以下のような比率だけの式になります。
ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ）
ROEをCCR（ｷｬｯｼｭ・ｵﾝ・ｷｬｯｼｭ・ﾘﾀｰﾝ）に、ROAをFCR（ﾌﾘｰ・ｱﾝﾄﾞ・ｸﾘｱｰ・ﾘﾀｰﾝ）に置き換えると、以下のようになります。CCRは話を単純にするために、元本支払い額を純利益に含めることにします。
CCR＝FCR＋（FCR－金利）×（レバレッジ）
より分かりやすいように記号を文章化すると、以下のようになります。
ｷｬｯｼｭの利回り＝実質利回り＋（実質利回り－金利）×レバレッジ
この式から、次のことが分かります。
実質利回り≧金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを大きくする
実質利回り≦金利 ＞＞＞ レバレッジはｷｬｯｼｭ利回りを小さくする
当たり前のことですが、投資物件の利回りは借金の金利より大きい方がいいということです。借金の金利より利回りが小さいと、手取りのｷｬｯｼｭ利回りが小さくなってしまいます。レバレッジをかけても、金利よりも利回りが低い物件は、レバレッジの効果がマイナスになってしまいます。
レバレッジ＝3倍
実質利回り－金利＝-1%
だとすると、
ｷｬｯｼｭ利回り＝実質利回り－1%×3＝実質利回り－3%
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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