2004.12.16
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株の方で今考えているのが、上がった北京エンタの売りと下がった華能国際の買いです。もう少し様子見か。。。
「資産運用のカラクリ」
4ヶ月の不動産投資経験では偉そうなことは言えませんが、なんとなく他の投資と異なるメリットなるものを感じています。そんな折、安間伸著「資産運用のカラクリ」をパラパラと読み直していたら、その感じていたものがモロ書かれていました。あらゆる投資を比較して、
「日本で確実に金持ちになろうと思ったら不動産に限ります。」
と太字で書かれています。しかし、その後に供給過剰のリスク、「すべての人が同時に金持ち父さんになることはできない」とも。
不動産投資の大きなメリットとしては、
1 毎月の安定的なキャッシュフロー
2 有利で安定的なレバレッジ
3 税金計算上の減価償却
特に、2と3の2点が強力です。金持ちが不動産で資産を雪だるま式に増やしていくのに対し、サラリーマンが税金を払いながらも、原価償却の効かない自宅ローンを払っていたり、賃貸に住んで彼らに貢献したりしています。
不動産投資で、リスクの最大なものは空室です。金利上昇、火事、地震などは、空室に比べれば大したことありません。この空室を回避できれば、レバレッジと減価償却によって、大きなキャッシュフローを手にでき、何もしないでも、賃貸や自宅に住んでいる人に比べて、大きな差ができてきます。
利回りの高い物件は、空室リスクが高く、安い金額でしか売れないので、普通の収入÷安い売値という式から、利回りが高くなります。利回りの低い物件は、空室リスクが低く、高い金額で売れるから、普通の収入÷高い売値という式で、利回りが低くなります。利回りの低い、高いは、空室リスクの裏返しとも言えます。売買の需給から、空室リスクの高い人気の無い物件は利回りが高く、空室リスクの低い人気の有る物件は利回りが低くなります。ただし、不動産市場は効率的ではないので、穴があちこちにあります。
「利回りの低い、空室リスクの低い物件を購入し、レバレッジを掛けてキャッシュ利回りを高くする」
のが、不動産の王道のようです。
レバレッジは、思っていた以上に強力です。ボクのマンションでは、自分が住んでしまっているので、ROAは4.3%しかないのに、ROIは13.5%もあります。自宅を買ったのに、ローンを毎月払わずに、その上リターンは13.5%です。ただし、空室がないと仮定してのことで、1室でも空室が出れば、毎月のフローはマイナスです。なんせ2室しか貸してませんから（笑）。空室リスクを減らすには、部屋数を多くしないといけません。自宅を貸した場合のROAは6.4%に対して、ROIは20.1%です。
レバレッジとは借金によるテコの力ですから、不動産投資では借金の指標が多く登場します。DCR、LTVは借金の指標です。借金は格好よく言うと、負債(debt）とか他人資本ですが、ボクのような初心者は借金と置き換えた方がよさそうです（笑）。借金をすることによってレバレッジを掛け、実質的なキャッシュ利回りを上げることができます。
ROE＝ROA＋（ROA－金利）×（レバレッジ）
ここでレバレッジ＝（負債）÷（自己資本）
レバレッジは、実質利回りが金利よりも高い状態ならば、プラスに作用します。これはあくまでも一般論、総論ですから、注意して下さい（笑）。
[不動産の資産価値を上げる方法 115]
シールを打ち直す。
築が古い物件を見ると、壁の継ぎ目やサッシと壁の間などのシリコンシール、ポリサルファイドシールなどのシールが、はがれたり、めくれたり、硬くなったりしています。放っておくと、そこから水が入って構造体をも痛めてしまいます。シール部分をチェックして、痛んでそうなら、はがして打ち直しましょう。建物のもちがかなり違ってきます。
「資産運用のカラクリ」
4ヶ月の不動産投資経験では偉そうなことは言えませんが、なんとなく他の投資と異なるメリットなるものを感じています。そんな折、安間伸著「資産運用のカラクリ」をパラパラと読み直していたら、その感じていたものがモロ書かれていました。あらゆる投資を比較して、
「日本で確実に金持ちになろうと思ったら不動産に限ります。」
と太字で書かれています。しかし、その後に供給過剰のリスク、「すべての人が同時に金持ち父さんになることはできない」とも。
不動産投資の大きなメリットとしては、
1 毎月の安定的なキャッシュフロー
2 有利で安定的なレバレッジ
3 税金計算上の減価償却
特に、2と3の2点が強力です。金持ちが不動産で資産を雪だるま式に増やしていくのに対し、サラリーマンが税金を払いながらも、原価償却の効かない自宅ローンを払っていたり、賃貸に住んで彼らに貢献したりしています。
不動産投資で、リスクの最大なものは空室です。金利上昇、火事、地震などは、空室に比べれば大したことありません。この空室を回避できれば、レバレッジと減価償却によって、大きなキャッシュフローを手にでき、何もしないでも、賃貸や自宅に住んでいる人に比べて、大きな差ができてきます。
利回りの高い物件は、空室リスクが高く、安い金額でしか売れないので、普通の収入÷安い売値という式から、利回りが高くなります。利回りの低い物件は、空室リスクが低く、高い金額で売れるから、普通の収入÷高い売値という式で、利回りが低くなります。利回りの低い、高いは、空室リスクの裏返しとも言えます。売買の需給から、空室リスクの高い人気の無い物件は利回りが高く、空室リスクの低い人気の有る物件は利回りが低くなります。ただし、不動産市場は効率的ではないので、穴があちこちにあります。
「利回りの低い、空室リスクの低い物件を購入し、レバレッジを掛けてキャッシュ利回りを高くする」
のが、不動産の王道のようです。
レバレッジは、思っていた以上に強力です。ボクのマンションでは、自分が住んでしまっているので、ROAは4.3%しかないのに、ROIは13.5%もあります。自宅を買ったのに、ローンを毎月払わずに、その上リターンは13.5%です。ただし、空室がないと仮定してのことで、1室でも空室が出れば、毎月のフローはマイナスです。なんせ2室しか貸してませんから（笑）。空室リスクを減らすには、部屋数を多くしないといけません。自宅を貸した場合のROAは6.4%に対して、ROIは20.1%です。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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