2004.12.25
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キャッシュフロー MOS＝NOI－ADS＝ネット収入―年間元利返済額
この式から、MOSを増やすには、ネット収入を増やすか、ローン支払いを減らすしかありません。収入の基本は家賃ですが、空室を出さない、空室率を減らす努力は常に必要です。駐車場代や自動販売機からの収入もあります。そのような補助的な収入も、小さくても積み重なると馬鹿になりません。
ボクのマンションのMOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）のうち、賃貸人以外に貸している駐車場代は、このMOSに8,000円×12ヶ月＝96,000円貢献しています。なんと15％（自宅を貸した場合は6％）です。今、自動販売機の設置も考えています。電気代だけでマイナスになるとよく言われるのですが、あたりを見渡すと、うちよりも立地の悪い所でも自販機を長く置いている所があります。やってみなければ分かりませんから、すぐに取り掛かろうと思っています。
ローンの支払いを少なくするには、長期で借りる、金利を低く借りるという2通りがあります。長期で借りるためには、耐用年数、減価償却年数の関係から、建物が木造ではなく、RCやSの方が有利です。金利を安く借りるためには、国民金融公庫を利用する作戦を立てる、金利変動の先を読んで、変動にしたり固定にしたりと、やりくりする必要もあります（これは素人には難しいかも）。
変動が必ずしも悪いわけではないことも、ここ半年で知りました。高い金利で固定で借りてしまった人は、結局、低い金利のローンに借り替えています。ただし、金利急騰場面では、やはり固定が安全です。
[不動産の資産価値を上げる方法 123]
道を広げる。
道を広げると言っても、普通の道を勝手に広げることはできません。4メートル未満の42条2項道路の場合です。もともと3メートルとかの不利な接道条件で安く買ったわけです。道路中心から2メートルはどうせ取られる運命ですから、いっそのこと、先回りして広げてしまうというのも手です。広げた分、環境も使い勝手も良くなるわけです。
この式から、MOSを増やすには、ネット収入を増やすか、ローン支払いを減らすしかありません。収入の基本は家賃ですが、空室を出さない、空室率を減らす努力は常に必要です。駐車場代や自動販売機からの収入もあります。そのような補助的な収入も、小さくても積み重なると馬鹿になりません。
ボクのマンションのMOS＝NOI－ADS＝621,660円（自宅を貸した場合は1,581,660円）のうち、賃貸人以外に貸している駐車場代は、このMOSに8,000円×12ヶ月＝96,000円貢献しています。なんと15％（自宅を貸した場合は6％）です。今、自動販売機の設置も考えています。電気代だけでマイナスになるとよく言われるのですが、あたりを見渡すと、うちよりも立地の悪い所でも自販機を長く置いている所があります。やってみなければ分かりませんから、すぐに取り掛かろうと思っています。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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