2005.02.19
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不動産業者さんとお話していると、案外、建物の知識がありません。ALCを知らなかったり、重量鉄骨と軽量鉄骨の違いが分かってなかったり、レンガタイルとレンガを同じものと思っていたり。物件案内の図面もひどいものです。寸法はでたら目、階段の書き方もいい加減。現地に行って、初めて階段はこちら側から上がるのかと分かったりすることもあります。でもお店で隣のお話を聞いていると、お客さんに「プロとしてお奨めできる建物です！」とか言ってます。
以前、仕事でかかわったことのある大手メーカーの営業マンに聞いた話ですが、エンジンの無い車でも売れるという営業マンが、家をバンバン売ったりしているそうです。営業の基本は同じで、商品知識よりも別のものが重要だそうです。
断られ続けても営業をするタフな気持ちがないと、家を売るのは難しそうです。車を多く売れる営業マンは、家も多く売れると言ってました。売るのはどっちでもいいと。
施工業者さんはさすがに大丈夫ですが、間に立つ仲介や営業の方、お客様に直接接する方に知らない人が多いと思ってます。営業成績の上の方でも、案外知らないんです。
なぜこんなことになるかと考えると、不動産のプロと建築のプロは一般には違うということではないでしょうか？不動産業者さんで、建築学科を出てない人も多くいます。設計や現場を知らない人も多いです。販売や仲介の仕事は、売ったり、貸したりの契約がメインですから。宅建の試験でも、民法、業法のような法律がメインで、建物ハードの知識はあまり要求されません。
でもお客さんに売らなきゃならないから、不動産のプロと建築のプロをごっちゃにして、プロとしてこの建物をお奨めしますという言葉が出てきてしまうのだと思います。
不動産投資をするのに、現場経験があって、建物を見る目があってよかったと思うんですが、建物偏重になりすぎだと、よくミカコに叱られます（笑）。つい建物で見てしまいます。築古のボロ木造の方が利回りが高いので、考えさせられます。
利回り、立地、建物のバランスで選ぶべきでしょうが、やはり利回りが第一に来るはずです。立地が良くて、稼働率が高くても、利回りが低ければ投資効率は低くなります。立地と利回りで、微妙なニッチがあり、立地の割りに利回りが高い物件もあるはずです。そんな物件を手に入れたいと思う今日この頃です。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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