2005.05.31
カテゴリ： カテゴリ未分類
不動産の成長バリュー
と何気に書いて、はて何だろうと考えてしまいました。
1 資産が成長する（B/S上の成長）
2 収益が成長する（P/L上の成長）
3 超ボロいアパートに手を加えて見違えるようにする（実体の成長）
資産価値が増えるのは、需要増、人口増、近くに大型店が出店、企業が来る、大学が来る、公園ができる、区画整理される、高速のインターができる、鉄道が通る、バスが通る、など。今はその逆が多いですが（汗）。さらに、インフレによる成長があります。インフレによる成長は、貨幣価値が下がることによる数字上の成長ですから、本当に資産が成長したことになるのかどうか。。。
成長を立地で買う場合は、その土地が今後成長しなければなりません。あれこれと調査はしますが、結局分からない。かなり先のことになるだろうし。今の一等地は、それ以上成長できません。あるなら成長よりも衰退ですから、成長では買えません。
2の収益が成長することはめったにないのが現状です。家賃は上がるよりも下がる方が多いです。更新時に家賃据え置きできれば上出来です。空いていた駐車場に近所の方に車を置いてもらう、自販機を置く、携帯・PHSのアンテナを置く、部屋を増築するなどで収益を増やすこともできますが、さほど期待できません。毎年3%、5%減という数字でシュミレーションしています。
3の超ボロアパートに手を加えて、見違えるようにするというのが、一番変化率が大きいように思えます（笑）。耐震補強した上に、あれこれ手を加えると、当初がボロいほど、変化は大きくサプライズ効果はあります。ボロアパートをデザイナーズアパートに変身させる。整形美人を作るわけです。それによって、収益も資産価値も改善されます。これはぜひやってみたい（笑）
と何気に書いて、はて何だろうと考えてしまいました。
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2 収益が成長する（P/L上の成長）
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成長を立地で買う場合は、その土地が今後成長しなければなりません。あれこれと調査はしますが、結局分からない。かなり先のことになるだろうし。今の一等地は、それ以上成長できません。あるなら成長よりも衰退ですから、成長では買えません。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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