キャンピングカー 0
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No.6店舗物件入居者が入る前にトタン屋根を全面ガルバに貼り換えしようとしましたが、その予算を床上げに使ってください、とのことで、屋根は部分パテ、コーキング補修になりました。 屋根に簡単には登れない構造なので、仕方なく、板金屋さんに補修コーキングしてもらいました。2.5万くらい。 しかし・・・先日の雨・・様子を見ましたが、まだ北側の一部が漏れます。箱型の建物で屋根に上るには、二連梯子が必要なのですが、現在、保有していませんし、運ぶ車もありません。以前は、屋根の吹き替えもDIYでしたことがあるのですが、今では梯子がないので・・手が出ません・・・ 昨日、大工さんが、梯子を持ってきてくれました。 登ってみました。以前、お願いしていた違う大工さんによると、屋根のトタン・・もっても1、2年・・・ということでしたが、結構、しっかりしています。むろん、サビは出ていますが。やはり、ボロ物件を見慣れているので、この程度ならたいしたことない・・という感想です。さて、実際に雨漏りしている部分を見てみましたが、それらしき穴、サビが見つかりません。しかし・・よく見ると・・一部にサビが・・指で押さえるとボロッと穴が・・これかな?一応、そこにコーキングを打ちました。これでダメなら、再度、挑戦してみます。その他・・・電気工事屋さんに依頼して、1、2階の電気回線の統合を行いました。これとて、それほど難易度が高い作業ではありませんが、知識がないので仕方ないです。こちらは1.5万ほどでした。実は、この1.5万も、他の見積もりではずーっと高かったんですよ。やはり、普通の工務店、大工さんに、普通に頼むと、バンバンお金がかかります。貧しい私を手助けしてくれる業者さんが少しずつ増えることを祈ります。
2016年06月11日
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No.6店舗物件引き渡しが昨年2015年の6月だったので、丸一年入居までにかかってしまいましたが、やっと17日から入居です。あと一週間で入居なので、細かいところを修理しています。昨年の秋にスケルトンにしてから、内見はちょこちょこあったようですが、床もない状態だったので、なかなかきまりませんでした。それ以前にも、数件話がでては流れ・・という繰り返しで、時間が経ってしまいました。まあ、こちらもこの期間は本業に集中していたので、のんびりしていたんですけど・・・店舗をされる方は、なるべく初期投資を抑えたいようです。こちらとしては、自由にご自分のお店にあわせたリフォームをしやすいように・・・という考えから、スケルトン状態を維持してきましたが、なかなかうまく合致する話がありませんでした。結局、床上げのみをやり、ほぼ現状のままの貸し出しとなります。期間限定・・おそらく2年前後の作業所的な使い方になります。このお話しがある前には、2~300万をこちらが負担してリフォームを行い、それで入居するというお話だったのですが、その話が流れて、良かったと思っています。No.1の北関東戸建物件昨年11月に空き。その後、管理会社を決定。簡単なリフォーム。客付で5月より入居されています。こちらも少し時間がかかりましたが、決まって良かったです。リフォームを自分でやることができないので、高く付きましたがしょうがないですね。いろいろと勉強になります。
2016年06月09日
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書いていなかったので、備忘録のために記録しておきます。この物件は、いつもの中古の戸建。ほとんどDIYリフォームで済ませました。 2015年7月17日7件目、中古戸建決済。 (DIYリフォーム)和室: 壁ペイント、キッチン: 壁クロス貼り換え 、天井ペイント玄関と続く廊下: 壁と天井ペイント トイレ: 壁ペイント1F洋室 : 天井ペイント風呂: ドア修理(依頼)二階: 既存のままブロック塀: 一部撤去(依頼)庭: 砂利敷ポスト:新設TVコンセント:新設洗面キャビネット、エアコン1新設(依頼)TVホン:新設玄関ライト(外):新設玄関回り、物干し、ペイント 期間:7月21日~9月10日 50日間完全に終了は9月25日 12月から入居していただいています。入居者は営業を依頼した不動産会社の社員さんです。
2016年03月25日
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昨年6月から取りかかっている店舗物件。昨年の秋から、募集を開始したのですが、なかなか入居がきまりません。一階のアパートの部屋だったところ、すべてスケルトンにしました。あとは入居者さんが自由に業態に合わせてリフォームしてください!と、言う感じだったのですが、やはり世の中そうは甘くない。この状態では、「うっ・・・どうしたらいいの・・・?費用かかりそうだし・・・」という反応がほとんどらしい・・・あまりリフォームの経験がないからしょうがないなあ・・・想像できないんだろうなあ・・ と、いうわけで、内装をやることにしました。一応、土台コンクリートと壁、天井をプラスターボードなどでカバーします。その他電気工事など、もろもろ100万以上の出費になると思いますが、いつまでも遊ばせておくわけにはいきません(^^; 大規模なので、プロに頼むことにしました。自分でやると本業ができないし、時間がかかるので。一方、同じ時期にDIYリフォームした貸家の方は、すんなりと決定しております。住居は楽だなあ・・・店舗はなかなか、難しいですがこれも経験です。
2016年03月24日
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決済が済んだ戸建貸家の入口の前に、レンガでできた花壇があります。この花壇を壊せば軽四、もう一台駐車できそう。レンガは自宅で利用したいので、職人さんに頼まずに、自分でハンマーとタガネを使って壊してみました。レンガはモルタルで接着されていて、簡単にボコッと外れますが、下の一段だけはセメントを使っているらしくなかなか外れませんでした。でも、80個くらいのレンガがとれました。自宅に持って帰って、エントランスに並べました。
2015年06月25日
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契約していた6件目の物件ですが、測量も無事終了、決済引き渡しが済みました。昨日は、初めて室内清掃をしに物件に行きました。当初、住居として利用することも考えましたが、店舗にチャレンジしてみようと思います。店舗は、なかなか入居が付かないし、難しいんですけど・・・この6号物件は、場所がいいんです。さて、どう料理しましょうか・・・ゆっくりやりましょう。明日は、解体屋さんとの打ち合わせです。
2015年06月11日
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昨年の秋から、低額の融資を少しずつ利用するようになりました。サラリーマンであれば、安定した属性を生かして1億近くの融資を組むというのも一つの手段です。そうした本も多いですね。しかし、金利が高くなったりしたら、短期間で破たんします。その可能性は年々高くなっています。一億の融資の場合、金利が1%上がれば、年間の返済額は100万増えます。また、RCなどの物件は修理費も数百万レベルで一度にかかってきます。特に、金利はこれから高くなる可能性があるので、大きな融資を組むためには、それなりのバックアップの手段が必要かと思います。同時に、年々入居付けが難しくなっています。しかし、個人事業者である私の場合、融資の利用といっても対象が戸建ですから大変低額です。あまり深く考えずに、とにかく一度利用してみよう・・という感じでスタートしました。融資を利用する・・という積極策の理論的な後押しは、元本返済額=利益ということにつきます。しばらくはこの方法で進もうと思います。
2015年05月19日
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4月の21日(大安)に新たな物件の契約をしました。今回は、またまた築古戸建。すごく街中で便利なところなので、住居件、店舗にしたいと思っています。決済までは、一か月ほどかかると思うので、それまでゆっくり考えるつもり。店舗はなかなか入居者が付かないので時間がかかるかもしれません。24日に、この物件の融資のお願いに某金融機関行ってきました。前回の融資から半年ほどしか経っていないので、ダメかな・・・と、思っていましたが、何とかなりそうです。前向きのお返事を頂きました。ただ、できればもう少し物件をまとめてほしい・・とのこと・・・金額が少ないから手続きが面倒なんでしょうね。僕も、できれば数件まとめたいのですが、戸建物件はそれでなくても物件がない。いい物件、まとめて出てこい!!^^
2015年04月26日
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昨日、今日と岡山大家さんの物件見学会でした。最近、連続して参加しているので、大変参考になります。やはり、物件に触れたり、仲間の方にお会いすると、モチベーションが上がります。こうした見学会って、あんまりないような・・・・岡山大家さんに感謝です。 このブログがスタートした5年くらい前からコメント欄に感想を頂いていた”しょーです”さんにも、初めてお会いできました。うれしいなあ・・!!想像通りのエネルギッシュな方でした。 さて、4軒目の引き渡しは今日からなんですが、続いて5軒目の物件がスタートします。契約自体は先日完了。あと10日ほどで決済です。 今回の物件は、初めてのマンションになりました。一棟ものではなく、区分です。岡山市内の便利な所にあるファミリータイプ。しかもオーナーチェンジ物件です。だから、DIYリフォームは当分なしです。 区分は、初めてですが、戸建と違い管理費、修繕費がかかるし、建物分がほとんどなので、どんどん価値が下がる・・・と、いうことで今までは見送っていました。 今回の物件は、以前からよく目にしていた・・ちょっといいなあ・・・と思っていた物件です。やはり築古戸建と違って、構造ががっちり!地震にもびくともしない感じです。区分についての知識も経験も浅いので、勉強してみようと思います。 表面利回りも9%と、特に良くないのですが、経済情勢をマクロ的に見ると、グレードの少し高い物件は、今後、価格にプラスの波がくるような気がします。あと、表面利回りがおもしろくないので、今回はレバレッジを少しかけて(融資を利用して)、CFだけの計算ではなく、CF+元金返済=利益から資産計算し、購入することにしました。マンションの売買、管理などは、単純化されているので、こうしたシュミレーションがやり安いですね。
2015年03月15日
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最近読んだ本で「大資産家になるためのアジア副業マニュアル」というのがあった。とても面白くて、ワクワク。 100万でタイ、マニラなどにマンションを購入できて、それを基地にして一年のうち数か月ほどづつ移動して生活する・・・という点が、おもしろい。 将来、3か月単位くらいで、海外に住みたい私にぴったりのビジネスモデル。 「ついでに不動産投資をすればいいじゃん!」その点も書かれていました。一年にすばらしく値上がりするコンドミニアム!おお!これこそ、これからの不動産投資だ!ワクワク感が一気に上昇! タイかあ・・・数年前に観光で行ったことあるくらいで、住んだことないからなあ・・・でも、2,3年前とは大違いだそうだ。 その気になったので、それから数日、数週間・・アジア投資関連の雑誌、動画セミナー(無料のやつだけ)で研究。研究、研究。 本:「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」(浦田健)<---浦田さんは、国内ではすばらしい投資家だと思うけど、海外不動産投資の本を出すのは、どうなんだろ・・?ちょっと古い情報。参考になりませんが、イギリスの不動産は上がったんだよな。「はじめてのタイ不動産投資」バンコク大家<--参考になった。いい本。この本を読んで、タイの不動産屋がプレゼンするコンドのパンフを見ると、外国人向けコンドはどうやら投機だな・・ヤバそう!と、感じる。現地の人が賃貸したり、購入したりする価格と、外国人向けの価格との乖離が大きすぎる。 「海外不動産投資 5年で5倍儲ける法」<--マレーシアのコンド投資・・この本を読むと、すごくマレーシアが良いように思った。ところが・・だ。 2013年、5月に、この本がでて、その数か月後にマレーシアの法律が変わり、外国人が購入できる不動産の最低価格が2倍に変更になってしまった!3500万円くらいださないと購入できなくなった。この本を読んで、セミナーやツアーに参加して、マレーシアにコンドを購入した人は、出口がなくなったのでは・・・怖いなあ。マレーシアの法律が突然変更されたのがきっかけとなって、やはり新興国の不動産投資はリスクが高いなあと思う。 そして、最近、とてもよい本に出会った、その本は、また次の機会にご紹介します。
2014年08月15日
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今までのことを振り返ってみます。このブログの昔の記事を読んでいたら、貸家一軒目の契約書が届いたのが、ちょうど4年前の2010年7月21日でした。初めて大家さんになった時です。この一年前から競売物件に入札したり、取得したり、DIYリフォームしたりして活動していたので、大家さんの準備期間も含めると、だいたい5年になります。ところで、当時のコメントを読んで、とても驚いたのですが、今、同じ岡山市内に住んでいるしょーですさんのコメントがあるではありませんが!しょーですさんって、一軒目からブログを読んでくれていたんですね・・・!ありがとうございます。感動です。いや、ホント、しょーですさんには、驚きました。そういえば、当時は楽天ブログの大家さんたちも、もっと活動が盛んだったような感じがするのは気のせい?さて、最近は、物件もほとんど探していませんでした。購入資金がないのが大きな理由です。(^^;ローンを組めばいいんだろうけど、年齢的に、これからローンは組みたくありません。唯一、ローンを組んだのは、今、住んでいる自宅の駐車場のリフォームローンだけ。130万くらいの10年ローン。毎月1万ちょっとが引落されます。たった、これだけなのに、何か、イヤ(^^;jああ、やっぱり器が小さいというか、ローンの使い方に慣れていないということですよね。ちなみに、この四年間で4軒の戸建を購入したので、振り返ってみると、毎年、1軒の戸建を購入したことになります。その間に、自宅用の戸建を一軒売却です。また、一軒目の大家になった後に、宅建とFPにも合格したので、だいぶ大家としてのリテラシーも付いてきたような気がします。しかし、本での知識って、あまり参考になりませんね。やっぱり、実際、先輩の大家さんたちに会って、お話を伺ったり、物件を見たりすることが一番大切だと思います。現状・・戸建貸家3軒・・満室中。ほとんど、手間がかからず助かっています。以前住んでいた栃木県に1軒、今住んでいる岡山市に新しく2軒。4軒目に購入した家を自宅にして、そこに住んでいます。さて、今後、どうしましょ・・・(^^;
2014年06月27日
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津島サンコーポ、21.87m2 1DK 築45年。100万!安いなあ・・・場所は岡山大学のそばなんで、学生が入るかもしれないけど、家賃2万くらい??利回り24%!管理費は3480円のみ。16000円/月の収入。いらん!(^^;修繕したら、すぐに飛んでしまうCFですよね。築年が古いので、人気はないでしょうね。実は、このマンション、ちょっと前に2階に250万で2LDKが一瞬でたことがありました。風呂の修繕費がかさむとのことで、めんどうなので、売りにだされたのです。その時、指値して買付いれたんですけど、結局売り主さん・・・売ることをやめてしまったんです。理由は、風呂の修繕は保険でできることが分かったから・・(^^;その時、内見しましたが、天井が低くて圧迫感がありました。ベランダも鳥の糞よけで網がはってあるので、結構、ひどかったです。古い区分マンションは、減価する・・・という代表でしょうか。----------------------- 岡山大家さんのお世話になり、今営業中の貸家の内覧会を11月19日火曜日11時から行わせていただくことになりました。昭和レトロの平屋・・・DIYリフォームを実際にご覧になれます。●DIY内容・・・床フローリング、クロス貼り替え、キッチンキャビネット制作、壁、木枠などのペイント、テレビアンテナと配線工事、廊下などのニス塗り、ウォシュレット設置、風呂場目地、トイレ床のCF..etc詳しくは岡山大家さんのブログをご覧ください。
2013年11月18日
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岡山大家さんのお世話になり、今営業中の貸家の内覧会を11月19日火曜日11時から行わせていただくことになりました。昭和レトロの平屋・・・DIYリフォームを実際にご覧になれます。●DIY内容・・・床フローリング、クロス貼り替え、キッチンキャビネット制作、壁、木枠などのペイント、テレビアンテナと配線工事、廊下などのニス塗り、ウォシュレット設置、風呂場目地、トイレ床のCF..etc●業者さんにお願い・・・外装ペイント、キッチンガスコンロ取替、洗面台設置、給湯器取替、畳表替え、クーラー配管の化粧カバー、2~3か月の工事でした。詳しくは岡山大家さんのブログをご覧ください。
2013年11月14日
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貸家の営業を始めてから1か月後、先月の末に実は申込みが入りました。ペットもいないし、新婚さんで申し分なかったんですが、3日目にキャンセル・・・引越し延期のため・・・大変残念でしたが、最近の人は簡単に申込みをして、キャンセルもするので、、想定範囲ではありました。その後、内見少しあったようですが、未だに申込みはありません。季節が11月の中旬、だいぶ閑散期になってしまいました。まあ、あせってもしょうがないし、あせる必要もないので、ゆっくり様子を見ようと思います。
2013年11月13日
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昨年から籍を置いた不動産屋ですが、退職することにしました。事務所の先輩にいろいろとお話をうかがったり、お客さんの動向、地元の情報など、一応、プロとして・・得るところが大変多かったです。不動産業界のことはだいぶわかった??また自由の身になります。あと、7月の頭に4号物件に転居しました。直すところはいろいろとある0円(建物)物件ですが、ロケーションがすばらしくて気に入っています。
2013年08月18日
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7月に引越し予定の4号物件。自宅用。引越し先の家は少し斜面にある。駐車場の横の擁壁がブロックでできていて、ヒビが縦に1m、幅6cmくらい入っていた駐車場は一台分しかなかったので、この際、ひび割れ擁壁を撤去して、車2台分の駐車場工事をお願いした。ちなみに120万くらい・・かかる。他の業者の見積もりの中には300万というのもあった。(^^;同時に、今住んでいる3号物件のリフォーム。これはDIY。住みながらのリフォームは、荷物の移動が大変。一部屋ずつ荷物を移動して、まずは部屋を空いた状態にするのに時間がかかる。4号物件への引越しの段ボールが、今日届いた。ガス管修理工事が終了。庭のガーデニング水栓の注文・・・単に、水道を庭につけるだけ・・・3、5万。クーラーの新設、2台。引越代金。いろいろと現金がかかる・・・暑い・・・
2013年06月18日
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4号物件のリフォームの件で建築士さん、二人に診てもらいました。●一人目・・ホームページで発掘二級建築士・・。「あれだめこれだめ・・」みたいな感じ。ご自身のブログを見ると、新築された・・普通の住宅に普通に住まわれています。普通の工務店の反応。●二人目・お知り合いの紹介一級建築士・・・「これいいね、あれいいね・・・」みたいな感じ。中古の古い家をリノベされて、楽しく住まわれています。同じ建築士さんでもずいぶん感じも、言うことも、知識も違います。もちろん二人目の方にこれらいろいろと相談していこうと思っています。
2013年05月13日
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先日、無事に戸建ての決済が完了しました。決済は、何事もなく完了。いつも使っている信用金庫の会議室を借りました。小さな支店ですが、奥には結構りっぱな会議室があって、雰囲気はりっぱなもんでした。司法書士は3回目のお願いで、だいぶ顔なじみになってきました。やはり、安心です。こちらは買い手なので、気楽なものですが、売り手の不動産屋さんは大変ですね。今回、買い手の不動産屋は通さず、この不動産屋の両手決済なので、本来、大喜びのところ、なんですが・・・実は、仲介手数料(買い手)はサービスしてもらうという条件でお願いしています。(*^▽^*)普段、この不動産屋さんは、賃貸専門で、売買の時は買い手の業者を通すことが多いので、もともと、買い手の仲介料は期待してないだろう・・・と思い、お願いしたら・・即、OKでした。もちろん、境界の隣地チェック(口頭)など協力はさせてもらいました。契約書、重説はもちろん作ってもらったので、負担はありませんでした。あと、売り手さんに10%の指値をお願いしました。もともと安い物件でしたが、仲介手数料0円と10%値引き・・これだけでも、かなり助かりました。自宅用なので、貸家用以上に、いろいろと気になる点はあります。もちろん、完璧な物件ではなくて、気にしだしたら山のように不備な点もあります。しかし、これも1ステップ。通過点・・そう思って、購入しました。引越しはリフォームなどゆっくりするので、数ヶ月先になると思います。現金・・という弾丸が少なくなってしまい、さびしい限りです。また、弾ためたいなあ・・^^
2013年05月12日
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決済まであと1週間ほどになりました。4月20日に内見、22日に申込みをしたので、決済まで20日ですか。結構、早いなあ・・・現金だと手っ取り早いです。売り主不動産としては、少しでも早く決済して、キャンセルのリスクを減らしたいところでしょうね。今回、指値もしましたが、キャンセルするなら買い手の方の可能性が高い・・私です。でも、どんなに計算してもお得なこの物件、自宅でも貸家でもOKだし、キャンセルは考えていません・・不動産屋さん、安心して下さい。^^この4号物件は、市街地まで15分(車)ほどなのですが、90坪ほど土地もあります。建物は40年ほど経っていますが、イギリス目線だと新しい物件です。(^^;
2013年05月04日
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今回買い付けをいれた物件・・一番気になるのは、土留めに使っているブロックに一箇所ですが、亀裂が入っていることでした。昨日、建築士に見てもらったのですが、どうも木の根のせいらしい。土圧は、それほどかかっていないので、そのせいではないらしく安心しました。自分で鉄板をボルトで貼って補修できそうです。この物件、内見の時にガス漏れがあり、ガスの匂いが漂っていました。築40年ですので、いろんなところに補修が必要そうですが、ぜんぜん気になりません。その分安い・・というか、無料になっています。売地での売買になります。なんせ、自宅利用ですので、ゆっくりDIYできるところはやってなるべく安く、でもかっこよくやろうと思っています。今、住んでいる家は貸家にする予定ですが、こちらは小さい平屋。こちらはもっと古くて昭和22年ころの築。逆に、レトロ感があって、その方向でおもしろい物件にしたいと思っています。
2013年04月29日
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みなさんこんにちは。丁度一年ぶりに買付が通りました。今回は、自分たちで利用するための家です。現在住んでいるのが、小さすぎるので、近くに広めの一戸建てを買い付けました。元々安かったのですが、更に10%ほど安く買付しました。相続物件です。昨年から売り出されていましたが、買い手がつきませんでした。持ち主は遠方で、不動産に慣れていない方のため、こまめな価格調整もなしだったようです。契約は現金決済、現況有姿なので、手っ取り早いと思います。測量も不要といったので、ゴールデンウィーク後の決済。先ほど、契約書案も読ませてもらいOKだしました。今日は、まだ引渡し前ですが、リフォーム業者に下見してもらいました。
2013年04月28日
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不動産屋さん、パートで4か月やってますが、お客さんの案内はめったにしません。ちょうど楽でいいんですけどね^^一応、賃貸の契約をとり、売買は商談中というところです。でも、いろんな不動産屋さんとお知り合いになれてお話し伺えて楽しいです。この業界って、なんか・・おもしろい。この頃は、年がら年中物件探していて、日本中で一番物件リストみている・・・??っていう感じです。(^^;ところで、以前は、格安物件(300万以内)を探していましたが、あまりにもない。しかも日頃触れる物件が1000万が最低なので、だんだん自分の金銭感覚が高価格物件基準になってこれでよいのだろうか・・・???久しぶりに竹内かなとさんのブログを拝見したら、さすがに200万以内の物件をゲットされている・・!!見習わなくては・・
2013年04月09日
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謹賀新年2013!^^今年も皆様の情報がたよりです・・・(^^;昨年の不動産賃貸活動をふりかえって見ます。春先・・・中古一戸建て購入その後、DIYリフォーム・・・のんびりとやりすぎ。11月申し込み。12月中旬 入居。12月より、建築、不動産会社にパートで勤め始めるが、大工仕事を毎日やらされ、素人の私は、しっかり腰と腕を痛める。やっと戸建貸家が二軒稼働したのは、とてもいいことでした。現金ばかりなので、不動産投資活動はとてものんびりしています。でもリスクがないので、精神的には楽です。実は、12月に中古マンションに買付を一つ入れました。しかし、売り主さんの気が変わり、売らないことに・・・さて、2013年今年も一戸、できれば中古貸家を稼働したいです。
2013年01月02日
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新米不動産屋・・・少しずつ不動産屋さんで、お客様のご要望にそった物件を探しているばずです・・が・・・実は、建築関連の仕事が、多くて不動産の方はほとんどやれていません。でも、建築の仕事はなかなかクリエイティブでおもしろいといえばおもしろいです。DIYが得意ですが、プロのレベルではなかったので、結構、ストレスが多いです。まあ、新しい環境なのでストレスはあたりまえですよね。不動産の方は、楽しみにしていたレインズなどの業者ネットワークは自由に見ることができるようになりました。まだまだ使いこなしていませんが(^^;
2012年12月23日
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建築系の不動産屋さんで働き始めました。新米ですけど、不動産関連のプロになった???客観的に見ると僕は、結構年なので、再就職は無理だとは思ったのですが、宅地建物取引主任者ということと、それに加えて、DIYで鍛えたせいか、施工がアマチュアですが少しはできる(プロには全然及ばないけど)・・・というのが理由ではないかと想像しています。長年、個人事業として別の分野で一人でやってきて、勤めるのは本当に久しぶりですが、学ぶことがたくさんあって、毎日が勉強になります。やはりプロの仕事場はすごいです。知らないことだらけです。しばらくは、なれない職場で大変ですが、がんばろうと思っています。
2012年12月04日
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今回の物件、網戸が数箇所ないのを不動産屋さんから指摘されました。僕、個人としては、・・まあ、いいか・・・みたいな感じで無視していた部分ですが、しっかり、指摘されてしまいましたので、取り付けることにしました。自分でホームセンターで買って、というのも今更めんどうなので、業者さんを探しました。単純にタウンページでピックアップ。2社に電話して、概算見積もりを取りました。90cmx90cmの大きさのサッシの網戸で、A社・・・4000円です。B社・・・1万くらいかなあ・・・という感じでした。もちろんA社に来てもらうことにしました。合い見積もり、大事ですね^^こんなに値段って、アバウトなんですねえ。4枚たのんで15000円くらいなら自分でやるよりいいか、ということで頼むことにしました。昨日、そのA社さん来てくれましたが、現地を見て、取り付け諸経費がかかるとのことでした。(外側に木の柵があるため、設置に手数がかかる。)結局、枚数を減らし、2枚で13000円くらいになりました。一枚6500円ですね。電話での値段とは違うねえ・・・しかし、しっかりした業者さんなので、今後のことも考えて、お願いすることにしました。納期は1週間ということです。ちょっとお金かかりますが、また一社、業者を知ることができました。よさそうな業者ですので、これからチームになってくれることを祈ります。
2012年11月14日
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こんばんは。貸家に申し込みが入りました。今回仲介してくれた不動産屋さんは、一週間前にお願いに行ったばかりのところです。リフォーム完了後、不動産への営業のお願いは、今回3波に分けました。3回目の最後がこの不動産屋さんでした。ちょうど先週の金曜日でしたので、その不動産屋さんにしてみれば、たったの1週間で申し込みが入ったというラッキーさです。申し込みが入るのは、たまたま・・・貸家に合った相手が現れた・・・ということもできますが、がんばって3回まわったので、努力のせいもあると思います。やはりじっとしているよりは、少しずつでも行動していくと結果につながるな、と思いました。まだ申込の段階ですので、これから保証会社のチェック、契約・・・と入居までうまくいくことを願っています。
2012年11月09日
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英語のリハビリを少しずつやっています。もしかしたら、海外不動産投資をやるかもしれないので・・・うーーん、しかし・・・予算がないので、貧乏海外ロングステーの可能性が高いなあ(^^;とにかく単語力がないので、10倍くらい単語を増やしたいです。時事英語に絞っての勉強です。実用に使いたいので。使用している参考書は「ニュース英語 パワーボキャビル 4000語」リスニングはBSでCBSニュースをやっているのを録画して時間があるときに見るようにし始めました。最近は、大統領選挙、ハリケーンのサンディなどのビッグニュースが立て続けにあって、日本のニュースよりも面白いです。そうそう、「高田純次のアジアぷらぷら」というテレビ番組を見ていますが、マレーシアの特集・・・少しですが参考になります。でも、3ヶ月くらい住んでみないことには・・わからんだろうなあ。ゴルフ三昧の毎日・・なんて、つまらないし・・日中、暑いのもいやだなあ・・・【送料無料】ニュース英語パワーボキャビル4000語 [ 小林敏彦 ]
2012年11月06日
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DIYリフォームも無事に済み、貸家は10月の1週目くらいから営業を開始しています。新しい土地での営業なので、一から不動産屋さんを回っています。以前は田舎でしたが、ここはたくさんありますねえ。楽しみです。現在4社回っていますが、今日も午後から3社回ります。ボツボツ内見もあるようですが・・・さて、どうなるのか・・
2012年11月02日
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釘打ち用エアーコンプレッサーが届きました。貸家候補の家のリフォーム用です。購入したのは、MAXの高圧コンプレッサー。この機械を選んだ理由は・・・つづきはここ。
2012年06月01日
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貸家候補の家の和室、とても古いのでじゅらく壁です。当初はクロス屋さんにシーラーとパテで下地を作り、上にクロス仕上げで見積もりをとってもらいましたが、柱は出てしまうし、中途半端。やはり、きちんとした洋室にしてもらいたい・・・・大工さんに見積もりをとりました・・・つづきはこちら。
2012年05月25日
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先日契約した2件目の不動産賃貸物件ではローンを利用しようと思っています。できれば公的なもの。ネットでいろいろと調べましたが、良く分かりません。実は、情報商材は変なものが多くて、あまり好きではないのですが、思い切って「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」を購入してみました・・・続きは・・>こちらで
2012年04月18日
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ひさしぶりに不動産賃貸の本を購入しました。「ソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ」前向きな生き方に共感しました。人生の目的がお金もうけではなく、やりたいこと(夢)が別にきちんとあり、その分野はお金にならない・・・だから不動産投資でその資金を使う・・etcわかるわかる・・・僕もそうです。元気になる本でした。がんばってほしいです。いつか、お会いしたいなあ。
2012年02月15日
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まとめて3つ物件を見てきました。戸建1軒・・・お墓が窓から美しく見えましたが、それはいいとして、道路付け、家、などすべてイマイチでした。 2DKアパート 2件、どれも古い物件です。予算の関係でどうしても安いものになりますが、それでも1000万は超えます。築35年くらいなのですが、数年前まで賃料は4万円ほど取れていたようです。しかし、今では3万前半・・・これは古くなったのが理由でもありますが、競争が激しくなったせいでもあります。 3万近くの賃料だと、リフォームにあまりお金をかけるととたんにペイしなくなります。そうすると、古いままに安くできるだけ貸した方がよくなりますよね。 賃料が安くなると、あまり面白みがありません。古い賃貸物件は、先細りなのです・・・ そうそう、楽天ブログ、機能がだいぶなくなっておもしろくなくなってきましたね。昨年いたお仲間も、いつのまにかブログの更新がなくなって、残念です。
2012年01月31日
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近くに大変安いアパート物件がでました。1000万以内です。 表面利回りは20%を超えていました。1K6戸。相続でめんどなので、手放す・・・という売り出し理由。絵に描いたような理想的な物件です。売り出し理由も絵に書いたような・・・ これは足が速いだろう・・・と思って、本日朝一番に問い合わせたら、一人内見があったものの、まだ申し込みはないとのこと。本日、午後に内見の予約ができました。予約した後で、ゆっくり計算てみましたら、大変いい利回りです。全ての経費などを除いたROEも17%以上あります。(とてもきびしく計算しています)表面利回りは20%を超えています。 その後、賃貸サイトで近くの賃貸料金の相場を見てみました。 ところが、実際の家賃はとても安くなっている。サイトで見たこの物件の家賃は、 計算上は高い家賃で利回り出して20%超えなのですが、実際の相場で計算しなおすと10%・・・平凡・・・・これだと、古いだけに逆にリスクが高い。すっかり、購入する気がなくなりました。 昼になって、担当から電話がかかってきて、申し込みが入ったとのこと。計算せずに、あわてて申し込みされたようです。私の前に一番で内見した人が申し込みをしたらしいです。 ネットに広告が出たのが一昨日だったのですが、安さに 一日で決まってしまいました。 普段、2千万、3千万の物件を見慣れていると1000万以内がとても安く感じてしまって、あわてて申し込みしたくなる気持ちも分かります。 でも、一応、内見しました。もし、とても良かったら、買いあがりしてもいいかも・・なんて思ったからです。でも、物件自体も良くなかった。いろいろ勉強になります。
2012年01月29日
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築30年の町中のマンションを内見しました。6戸で、1DKです。古いですが作りはしっかりしています。何故か全て開いています(^^;人がだんだん出て行って、最後は独居死まであって、「そして誰もいなくなった」アガサクリスティー悲しいマンションです。リフォームが好きなので見た直後は結構、買う気になっていました。安いので・・・DIYで美しくすれば35000円くらいでは絶対借りてはあるぞ!午後から、近くの賃貸マンションを借主のふりをして見せてもらいました。最初の一件目で、購入しようとしているマンションが、すごーーーく、駄目マンションであることが分かりました。同じくらいの35000円くらいで、結構素敵です。築10年くらいのマンションにはぜんぜんかないません。三点セットもありません。エレベーターもある。築10年のマンションでもそれくらいの値段で借りれるのなら、築30年のマンション・・かなり苦戦がしいられます。安いのですが・・・:(^^;三点セットは、トイレ、風呂別々にリフォームすると100万くらいはかかりそうですよね。やはり、だめか・・・・
2012年01月25日
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アパートの物件情報を集め始めました。ちょうど近くに物件があったので自転車で見てきました。・・・・う~ん、これでは入居者いないなあ・・・という感じのアパート。それでも3000万近くの売値。場所はいいのですが、それだけに回りはアパートやマンションだらけです。競争が半端じゃない。そのままぐるーーーーーと、一時間ほどゆっくり町を探索。右も左もアパートだらけの地域があります。人が多く、人気がありそうな地域はアパート、マンションも多いのが肌身に感じで分かりました。アパートは相当考えて購入しないとリスクありそうだなあ・・・と思いました。
2012年01月15日
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やっと新しい土地にもなれてきて、いろいろとやる気もでてきました。物件一つ目は中古競売物件だったので、次回はステップアップしたいです。戸建もいいけど、利益を出すのに時間がかかりすぎ。僕は、結構いい年齢なので、時間が足りません。(お金も足りませんが(^^;)不動産投資について今考えていることは融資を受け、レバレッジを聞かせたものをやりたいということ。そう考えいていると近くの信用金庫の人が急に訪ねてきました。北関東の自宅を売ったお金の一部を振り込んだので、目ざとくチェックしてお越しになられたのです。さすがだ何というグッドタイミング!初対面で「融資お願いします!」とまではさすがに言えませんが、それに近い感じになってしまいました。今住んでいるところは以前住んでいたところよりもいろいろと融資を引きやすい環境にあるようです。
2012年01月11日
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北関東の自宅を売却しました。難しいかと思いましたが、結局、内装リフォームが効果的だったようで、知人が購入してくれました。これで少し資金ができたので、新しい不動産展開ができそうです。
2012年01月01日
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数十年ぶりに同級生に会った。 いつの間にか不動産投資家としてその地元では大変な大物になっていた。 こちらは同じ時間、クリエイティブなことにせいをだしていて不動産などには全く時間をさかなかったので、資産の差がものすごい(^^;現代の格差社会の上と下だ。 今、不動産投資をやりはじめて、元同級生の先生に出会えることができて良かった。 一から弟子になって素直に教えに従おうと思う。 まずは、法人化と節税対策が先決。
2011年10月29日
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内見しました。岡山に来てから、数軒内見しましたが、今までは自宅使用のため。 今回からは、不動産投資用です。 不動産賃貸もいいのですが、リフォームしての売買まで視野にいれて活動しようかどうか考えています。 物件はよくありませんでした。土地柄、駐車場の狭さなど。今までは6万ちょっとで貸していたようですが。物件価格が高いので、良ければ指値も考えていましたが、がんばるほどの物件ではなかった。 ついでにもう少し高い物件も見ましたが、これまた駐車場が1台だけ。 こちらの物件は、売買としての視点で見ました。 売買だと不動産免許がいります。新しい土地で、免許を取り、不動産屋になるのも一つのアイディアだと思っていますが、悩みます。開業には200万程度かかりますしね。(^^; その前に、もっと地元の土地勘をつけたいと思います。
2011年10月22日
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少しずつ、不動産業務をリカバリーしています。最近、賃貸戸建物件の情報を数多く見ているのですが、戸建で新築が増えていますね。この地域だけかなあ・・・?? まだ完成していないので、完成スケッチをアップして営業しています。 ただ、家賃は高く、10万以上がほとんどです。その値段でバンバン決まっていくのかなあ・・・?? 借りる方は、4~5万くらいが希望する方がほとんどではないかと思います。 10万以上の家賃というのは、都会では別に高くはないと思いますが、地方でこの値段を払うなら、ローン購入した方が、よほどいい・・という考えにはならないのかな?災害が多いので、賃貸の方がいいという考える人も増えているのかもしれません。 一方、昔に貸家として建てられたものは、いくら一戸建てでも人気がなくて、ひどいのでは、中には2万円台で貸しに出している物件もあります。だいたいは、4万前後ですが。2万だと意味がないですよね。 しかし、貸家で作られた物件は、どれもこれも同じような感じで、借りたいと思われないだろうなあ・・・と、いう個人的な感想です。 僕も今回の引越しで当初は戸建賃貸に入ろうかなあ・・と思って5万円くらいの貸家を2,3件見させてもらいましたが、あまりにも狭く、同じ建物が何件も並んでいて、住みたい気になりませんでした。こらなら大東建託のアパートの方が数段ましだと思いました。いくら駐車場が付いていて、ペット可の戸建でも、気分が萎えるような物件ばかりでした。
2011年10月13日
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ひさしぶりに内見してきました。 150万円という値段に惹かれてしまいました。電話での話しでは4,5万で貸していたとのこと。どう考えても買いですが・・・・なぜ売れていない??? 物件は山のふもと、細い路地に接道しており、どうみても再建築不可。(この不動産屋、この基本的情報をあやふやにしていました・・・古典的な営業方法です・・・・^^;・・・法律違反だぞ!)見晴らしはいいのですが、土台が昔の石組みで、大きな地震で崩れそうです。 電話では、4,5万くらいで貸していたということでしたが、案内してくれた担当によると、それは10年も前のことらしい。まわりには、新しくたったアパートだらけでせいぜい1,5万くらいで借り手がつけばいい方か。 不動産屋のいい加減な電話でおびきだされてしまいました。 それでも、得るところもあり、こうして無駄足をかけるだけ良い物件に行き当たる確立もあがると信じて、がんばろうと思います。
2011年07月22日
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最近、不動産投資の勉強をほとんどしていませんでした。 久しぶりに調べてみたら今田信宏さんの不動産教材が気になりました。これも例のごとくアフリ教材なのですが、それはそれで興味がわきました。 今までは利回り優先のボロ物件が一番だと思っていましたが、それでいいのだろうか・・・??と、思っていたところだからです。 どなたか、今田さんの教材読まれたことある方いらっしゃいますか?
2011年07月19日
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有効と認められました。 大家としては、よかったです。^^ 一時は、今後将来にわたって更新料はなくなる方向だと思っていましたが、3つの訴訟のすべてで更新料が違法ではない、ということになったので、大家さんは一安心でしょうか。参考↓http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110716-00000118-san-soci
2011年07月16日
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本日は、小さな自宅になる家の正式契約の日でした。契約は全く問題なく無事に終了しました。重要事項説明書の説明もとてもわかりやすく丁寧でよかったです。売主さんはお年寄りなので、代理で娘さんが来ていました。良い方でよかったです。前もって、重説と契約書は目を通していたので質問もなく、スムーズに行きました。それでもトータルで二時間ほどかかりました。 競売を手に入れるときとずいぶん違って、スマートでした。(^^;きれいなファイルに契約書なども入れてくれるし、ゴージャスな気分でした。 物件は、増築部分の登記、境界確定などの作業があるので、引渡しはもう少し先になります。 しかし、暑い日でした。
2011年06月23日
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今回の物件(自己使用)は、格安なのですが、築年は60年以上です。(^^;途中、増築、リフォームなど繰り返されているので、築年で想像するほどはひどい状態ではないのですが、一応、正式契約の前に床下、天井裏は覗いておこうと思いました。 今日は、とても蒸し暑い日だったのでめんどうだったのですが、シロアリとかひどい状態だと、あとあと大変なのでがんばっていってきました。 売り出し前に大工さんを入れて調査済み、ということでしたが、やはり自分の目で見たい。 今日は、業者が床下にもぐったときに写真などの資料を不動産屋がもってきてくれました。なかなかきちんと調査している・・・と一安心です。 自分で、畳をはがし、床下をはがして覗いてみたらあまり問題ないという感じでした。束も防腐剤を近年塗った形跡があります。ただ、低地なので湿っぽい。シロアリ防除は前もってしておいた方がよいと思いました。 天井裏も覗いてみましたが、こちらも問題ありませんでした。これで安心して契約できます。
2011年06月22日
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買付証明を書いた翌日17日に、早速、不動産担当から買付が通ったとの連絡が入りました。あっさり^^ 鬼のような指値はせず、売主さんの希望価格よりも7%くらい安くお願いしただけです。動産も少しだけですが残っていて、それはこちらで処分してあげるという条件でしたので、問題なく通るのでは・・と思っていましたが、良かったです。今回は、自己使用なので確実性が一番です。
2011年06月19日
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久しぶりに、中古戸建の買付証明を書きました。今回は自主避難中の自分たちが住む物件です。自主避難が長引きそうなので貸家も探しましたが、たまたま安い物件があったので、格安物件を購入してしまうことにしました。昭和初期の平屋・・・レトロでいい感じです^^水洗トイレ、都市ガス・・・自宅よりも相当都会です。駐車場なし。(^^;場所は西日本の中堅都市の県庁所在地。もちろん、住みながらDIYリフォームをして、2年後くらいには貸家にするつもりです。
2011年06月17日
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今回から不動産所得の分が増えたので、なんだかずいぶんめんどくさくなってしまいました。事業所得、不動産所得の両方やり、損益通算して申告しました。税理士は使っていません。青色申告は複式簿記を使っていますので、65万円控除になりますが、その分、貸借対照表を提出しなければなりません。通帳残高も合わないといけません。いつもきちんと帳簿をつけれければ・・・と思いながら、ついつい領収書が山のようになってしまう(^^;今年から、きちんと毎日帳簿をつけることにするぞ!!そのため、今回の申告から深~く深~く調べて、丁寧に帳簿をまとめ、決算処理をしました。この理由の一つは、不動産所得がスタートしたので税務調査の恐れがあるからです。新しい事業をスタートするなど、変化があると税務署さんが来る確立があがるのです。二つ目は、将来不動産物件を売却するときに取得価格をきちんと把握して、帳簿にしておかなければならないからです。特に僕の場合は、DIYリフォームをしているので・・・三つ目。とにかく、自分の経理をきちんとして、事業計画を見つめなおしたい!ということです。三つ目が一番大きな理由かもしれません。
2011年03月05日
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