ソーリムウーハーのサラリーマン不動産投資

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​傾き戸建てのリフォームが、完成に近づいてる。
そろそろ、次の物件を仕入れないとね。

しばらく買ってなかったので、資金もそこそこ貯まってる。
今年は、 融資 を使いたいな・・・

そうだ、銀行に行こう！

てなわけで今回は、 『銀行に行くときに注意していること』 の巻。

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​・成功率が高いのは、仲介業者からの紹介​

不動産投資を始めた頃は、 銀行に片っ端から電話して飛び込み営業 したことがある。
でも、 ほぼ100%門前払い。

成功率は、メッチャ低かった。

やはり 仲介業者から、銀行の担当者を紹介してもらう のが確実。
物件を内見したら、融資特約で買い付けを入れて紹介してもらう。

今回訪問する銀行も、そのパターン。
買い付けを入れた物件はダメだったけど、銀行との関係は続いて、法人の口座も作ってもらった。

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​・1週間前にアポを取る​

2年ぶりに電話をしたら、担当者が変わってた。

資料の準備もあるので、 面談の予約は1週間以上先にする。
銀行は平日しかやっていないので、会社に有休申請も出さないと。

突発的なトラブルを避けるため、できるだけ午後にする。
（午前だと通勤・通学ラッシュに巻き込まれる）

勝負の日が決まったら、準備をはじめよう。

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​・書類を用意する​

銀行に行くときは、書類を用意していこう。
手ぶらで行っても、時間をムダにするだけだ。

ボクが持って行くのは

○保有金融資産リスト（1ページ）
○保有物件の詳細（2ページ）
○事業内容・自己紹介（20ページ）
○過去3年分の確定申告書
○過去3年分の源泉徴収票
○過去3年分の法人決算書
○融資希望の物件詳細（2案件）

資料は、パワーポイントで作って印刷。
新品のクリアファイルに入れて、相手に渡せる状態にして持って行く。
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クリヤーホルダーA4　100枚 ​

そこそこ分厚い資料になるので、普通のホチキスじゃ留められない。
MAXの40枚留めのタイプを、導入した。
​
HD-11SFLK/B MAX Vaimo11 POLYGO ​

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​・質問は事前に考えておく​

今回は、融資の事前相談だ。
あらかじめ、質問したいことは書き出しておく。

築年数 や、 エリア の条件は？
融資の 金額 と、 年数 の上限は？

あらかじめ 物件と融資条件をいくつか資料に して 、持って行くことにした。
そうすれば質問もしやすくなるし、銀行側も回答がしやすいはずだ。

物件のサンプルを用意する。（※画像サンプルはイメージです）

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​・服装はスーツ一択​

訪問時の 服装は、スーツ一択。
会社は私服で行ってるので、スーツを着るのは銀行と決済と結婚式くらいだ。

派手な時計やブランド物は、マイナスイメージ なので身につけない。
ネックレスやブレスレットも、付けて良いことはない ので避ける。

ワイシャツは白。
夏以外は、ネクタイも締める。

相手の服装を予想して、できるだけ同じにすれば間違いない。

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​・靴はピッカピカに磨く​

銀行員は、みんな深々とお辞儀する。
そのとき、彼らはどこを見ているのか？

そう、相手の 「足元」を見ている。

お金を貸すに、相応しい人なのか？
貸したら、ちゃんと利子を付けて返してくれるのか？

銀行では表面の言葉よりも、 「靴」で人間性を見られる。
だからボクは銀行に行く前日に、 2時間かけて靴を磨く。

靴磨きの手順は

①靴紐を外す。（洗って干しておく）
②クリームを濡らした布に付けて、靴に塗る。
③馬毛ブラシで、全体を磨く。
④布に水を付けて、全体を磨く。

これで、ピッカピカになるまで磨く。

踵がすり減っていたら、修理しておこう。
銀行の出口から去るときも、足元は見られてる。

左側が磨いた後。高い靴でなくても、磨けば光る。
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靴 クリーム kiw

銀行のオソロシさについては、​ コチラ ​

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​・面談前の4時間は、食事を控える​

銀行との面談は、やり直しがきかない。
不動産業者や売主は無限にいるけど、 銀行は数が限られる からだ。

前日は 十分な睡眠 が取れるよう、スケジュールを調整しよう。
面談の直前は、疲労感が出るので 食事をしない。

万が一にも、眠そうな顔をするのは許されない。
面談の時間が、集中力のピークになるように ベストを尽くす。

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​・遅刻は厳禁。時間に余裕を持つ。​

銀行や物件の決済に行くときは、1時間〜1時間半前には現地に着くようにしてる。
なんらかのトラブルがおきても、時間に余裕があれば対処できる。

近くの喫茶店やファミレスで、時間まで待機。
ピッタリ10分前に、訪問する。

こうすれば、相手を待たせることもない。
しっかりと心の準備をしてから、商談に臨むことができる。

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​・NGワードに注意する​

どんな商談でもそうだけど、 言ってはいけない言葉 がある。
銀行では特に注意しないと、たった一言で関係が台無しになる。

ついつい言ってしまいそうなNGワードは・・・

「投資」
「売却」
「引退」

「投資」に銀行は融資をしない。
「売却」は銀行の利益を減らす行為。
「引退」する人に融資したい銀行はない。

あとは、

銀行同士を競合させるのは（少なくともボクの属性では）厳禁。
銀行に対しては、 ウソをつくのもダメ。

あと、金融商品を勧められることがある。
断るにしても、即答せず一旦は持ち帰るくらいの配慮は必要だと思う。

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ここまで準備ができたら、あとは突撃だ。

銀行は、 これまで積み上げた実績と人間性が試される場所 でもある。
オソロシしく緊張するけど、これもまた不動産投資の醍醐味。

楽しんでいこう。

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