物件1号編 0
物件3号 0
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やぁ、僕だ。 外出自粛が要請されているが、普段から人と接する事が少ない。 釣りやらサーフィンは基本的に一人だ。 ほとんど日常と変わらない。 さてさて今日は、久しぶりに物件調査へ。 満室になったらなったで、次の物件がほしくなる。そんな年頃だ。 まだまだ自己資産を構築していきたい。 経済的余裕があるほど出来る事は広がってゆくと思うし、やりたい事の幅は出ると思う。 話を戻す。 本日見てきた物件は競売物件である。 自宅から30分程度の距離。 10気筒のアパートメント。 かなり安い入札価格に設定されている。 もちろん安いには訳がある。 ただボロいだけでは無い。 (ボロいのは大前提だ。) この物件、じつは駐車場が無い。 致命的だ。 近くに空き地を借りれば良いが今日の調査では適当な土地はない。 物件自体も共用廊下付近からの雨漏りがある。 外壁塗装も必要だし。 リフォームには150万程度は必要そうだ。 しかし、売却基準価格が安いのだが、客付け出来なければ絵に書いた餅である。 悩ましいところだ。 まあ、無理する必要はないのでじっくりと考察したい。 悪魔の税金がこれから来るだろうし。 進展があったらまたの機会にご報告します。 ではでは。
2020.04.14
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アパート駐車場のデッドスペース。なんとか利用したい。 やぁ、僕だ。 今日は競売物件を調査する上でのポイントをご紹介しよう。 ただし、個人的な見解故、入札は自己責任だ。 よろしく頼む。 まずは立地。 とは言え、うん十万から200万前後の安い競売物件はそのほとんどが田舎にあり、土地に大した価値はない。 現地へは実際に訪れる。 みるのは物件の環境。 ・学校の有無があるか ・ご近所はまともか(常識人が望ましい) ・駐車場が2台取れるか ・墓地とか嫌な施設が近くにないか などなど… これらは現地に行かなくてもGoogleマップで確認できる。 では、なぜ現地に行くか? それはその場所の雰囲気を感じたいからだ。 言葉にするのは難しいが、実際に赴き、自分だとしたら住めるか?を自問する。 自分で住んでも良いと思えれば入札するし、やな感じだと、転身もしくは、最低価格でいくとか。 次は建物だが、傾きや土台にクラックなどがないか確認する。 あと下水なのか、浄化槽なのか、 はたまた汲み取りなのか。 しかしだ、建物関係についてはお金である程度、解決できる。 僕はそこまで重要視しない。 だって直せるから。 まぁ、今後5年は建ってそうかなと思えれば良いかと。 やはり大事なのは外部環境。 周りの雰囲気や環境はこちらでコントロールできない。 まわりに何もなくても雰囲気が良ければ借りたい人は必ず現れる。 外部環境が悪くても借り手は現れるが後でトラブルになる。しかも解決は難しい可能性が高い。 故にどのような場所、雰囲気はとても大事なので現地確認は必須でありますな。 最後に競売関係で参考になった書籍を紹介しておこう。 【中古】 夢と宝は不動産競売から プロが語る競売実話と実践方法 / 田中 卓治 / 文芸社 [単行本(ソフトカバー)]【宅配便出荷】 僕の数々の失敗から得た知見がお役に立てば幸いだ。 でわでわ。
2020.03.14
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農園整備のお手伝い。天気が良い。 やぁ、僕だ。 本日は競売物件の調査。 なんか久しぶりだ。 最近は一般売買が多かった。 その他にも他事業の構築で頭がいっぱいであったのでウォッチしてなかったが近場で物件が出ていたので調査を実施してきた。 所在地は隣町で、車で 15分。 近い方が管理も楽だ。 海の近くで土地はイマイチ。 賃貸としての需要はあるだろうが資産価値としては低い。 最低落札価格は250万程度。 取得税等の諸費用含めると280万くらい。 実際に見てみると、母屋の作りはしっかりしているが内装は猫の多頭飼で玉砕。 競売物件あるある。 経済的に破綻する人は動物が好きな傾向だ。 しかもたくさん飼う。なぜだ。 離れの古い古家があるが、壊せば駐車場が4台確保できそうだ。 ザックリ計算して ■物件費用に280万+α ■内装で30万 ■古家取り壊しで60万 ■その他で 15万 トータル385万。 で、家賃は6万前後。 表面利回りは約18% 固定資産税やらなんやらで実質利回りはもっと下がる。 15%として7年弱で回収。 最低落札価格でこれではイマイチかな。 今年はキャッシュを貯めたいこともあり、転身だ。 まぁ、お宝物件があるかもしれんし、ボチボチとチェックはしていきたい。 でわでわ。
2020.03.13
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