2011年01月の記事
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売買契約書が無い！！
税理士さんから 昨年売却の売買契約書のコピーを送ってくださいと 連絡がありコンビニでコピーを取って 送ったのだが肝心の原本をドコにしまったのか 記憶に無い！！あ＝＝＝＝＝＝＝もうすでに 老化が始まっている申告までに探さないと。。。朝飯に何を食べたか 思い出さない？？
Jan 17, 2011
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現在の家賃収入の元手はタダ
昨年の物件売却により自己資金は２倍以上になって戻ってきた（ありがたいです）現在所有して残っている物件の頭金や購入費用はすべて昨年売却物件からのＣＦでまかなってきたのでだとするとすべてタダで手に入れたようなものだ。原価がタダから月１００ＭのＣＦ（ありがたい）やっぱり不動産は楽しいくて面白い。（苦労もありますが・・）
Jan 9, 2011
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帳面付け
一番苦手な物が 整理整頓 帳面付け紙の投資で上手く行かないのはこれが一番の原因だと自己分析済み（自虐）不動産も最初の１棟目は８戸で＋２室３年間は白で申告した４号を購入して ８戸＋２室＋１４戸で青色申告になった複式の意味がさっぱり解らずてこずったが 弥生会計のおかげで複式で６５万の控除が受けられるようになった仕分けも最初の頃は ネット環境も無いので本を見ながら汗をかきながらやった遠隔自主管理も７年やり その後良い管理会社が見つかりお任せした（今は別な管理会社）帳面付は１０年やったがこの５年は女房に手伝ってもらって決算仕訳だけをやっているおかげで物件獲得に割ける時間が増えたしなによりも、時間の選択の幅が増えた今年からは顧問税理士さんを初めて使うことになった税務のパートナーが出来た初仕事は 昨年の税務申告からだ面談の時に 「ビジネスとして対等にお付き合いしたい」「税理士事務所はパートナーでもあり アドバイザーサービス業だと思っている」「サムライ士業のプライドの高いところとはお付き合いしない」「女房より深く沢山話せるところが良い」好きなことを言わせていただいたがほぼ、ご理解いただけたようだったので顧問契約をスタートさせました。これが良いご縁になればますます オイラのビジネスは楽になります
Jan 5, 2011
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仕事は体に良い
４日間も飲んで 食って 飲んで 食って飲んで 食って飲んで 食ってを繰り返したら１Ｋ太って 体脂肪４％アップ体がナマクラになった今日から仕事始めだけどとっても体に良い感じだ怠け者のオイラの場合体調維持には 規則正しいリーマンは良いかもしれない
Jan 4, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その７
今の時代は５年も経つと過去の成功体験がに役に立たない時代ですオイラの数少ない成功体験などはタマタマの偶然か 単なるラッキーくらいの体験だと思いますが失敗体験は 今後も同じことをするとやはり失敗するものだと思います（笑）これは謙虚に学べる人は体験する必要もありません人の話を聞かないオイラはただの愚か者だったわけで人の失敗から学べば良いだけです今後も 常に変化に対応出来るよう勉強を続けていくしかないと思っていますし多少でも将来のニーズを先取りして先行者利益を得るなどしていかないとなりませんがそれすらもすぐに陳腐化してしまうでしょうそのためには 若い人の考えを方を良く聞いていく必要があると思いますＫ市の物件も今は良くてもあと３年後は売りかもしれませんしもうすでに 売りの次期なのかもしれません。また、売却で得た利益と回収した自己資金はなるべく減らさない方法で新規案件購入する予定です今回売却物件番号５番は 約６年間所有で売却後繰上げ返済して手残りが１４００万当初の 投入自己資金は７００所有期間中に得たＣＦは 約１７００火災保険と保証料戻り金が 約１００ざっくりと ２５００ほどの利益でしょうかこれから譲渡の税金を支払っても２３００は利益があったことになります５号物件での年間ＣＦが直近で２２０～２３０程度でしたが残った１４００万を頭金に入れたとしたらおそらくは最低でも年間収支が３００万程度残る案件を手に入れれるはずです立地か間取りか築年数かどれになるのかは分かりませんが少しでも売却したものよりもより良いもっと上の案件にトライできるかもしれません。または、繰上げ返済で３００万年間収支が改善するならそちらへ投入することもできますが現在は１２００入れても３００改善する借り入れポジションの所有物件はありませんので ＣＰ温存で良いと思います以上で昨年の売却のおさらいとしますが今年は又新しいことにチャレンジする予定です総合的に生き残るのは人の需要の多い立地とつぶしの効く間取りだと思いますそしてランニングコストの低い維持費が掛からないものがベストでしょう昨年は企画から考えた新築を建てることが出来ましたが今年も出来れば その様な案件をやってみたいです。新しいことにチャレンジすることはとてもワクワクすることなので今からとても楽しみにしています。
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その６
売却の基準として判断材料の物差しとして資金の回収期間の問題も大きい要因になります回収に５年以内であれば売却しませんが回収に７年以上かかるなら一度売却して資金回収するのも一つの手としてアリだと今のオイラは考えています。ただし、これは全体のポートフォリオが売却を許容する場合にのみ可能な手でありもし、それを売ってしまったことにより月々のＣＦが無くなってしまう場合は売却はありえないと思います資金回収の定義も簡単ですたとえば無借金で持っているＡＰの市場売却価格が１０００万で売れるとして家賃収入が手残り２００万ならホールド（５年間所有で回収できる）手残りが１５０万なら微妙（回収に６．６年かかる）手残りが１２０万なら即売却（回収に７年以上掛かる）こんな感じでシンプルに考えましたこれにはホールド期間中の修繕費も見なければなりませんし空室率を掛け固定資産税や管理費も控除してなおかつ、所得税と関係してきますすので長期譲渡なのか短期譲渡なのか個人所有物件なのか法人所有なのか色々とシュミレーションをしなければなりませんがオイラはあんまり難しく考えて売ってません単純に考えて今あるものを売ったら売った物より さらに良いものを見つけて 買う又は 良いものを造るをやれば良いと思ったからですただし、この考えに至った根底としは先にも書いたようにポートフォリオ上昨年８末完成の物件番号１１番が無事に機能したからでこれがある程度安定的にＣＦを生み出してくれるからこそ、次の考え方に進めた訳です。過去を振り返ると その時 その場でオイラの考え方は常に変ってきていますので来年はまったく別な考えをしてるかもしれません。
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その５
供給が少なくかつ需要がある物件とはどんな物件が該当するのだろうか？これも人それぞれの考え方がありますね正解はそれぞれ違うのでこれが正しいなどと言うつもりもありませんし なにが、正しいのかオイラもよく解りませんが今のオイラの考え方の一つとしてですが（来年には変っている可能性があります）たとえば札幌駅徒歩５分以内は札幌でも強力な立地です他に円山３分角地とかね売りにもめったに出てこないし出ても高いでしょうねでも、仮にそんな高い土地を買ってもレジデンスで事業収支が合うわけがないんでそれで、立地か間取りかどちらかに難点があるとか半端に大きすぎて売れない土地とか半端に小さすぎて建築コストが合わないとか借地だけど場所価値があるとか敷地延長で土地が安いとか（今回の物件番号５番が該当します）物件が古くて金融機関的残存価値は無いが使用上は問題なく賃貸価値があるとか表面にだして売れない理由があるとか運営が上手く行かず空室だらけとか色々な理由により安くなったもの、または安くせざる得ないものを一般市場価格との裁定取引を行ってアイデアとコントロールを駆使して収益を頂くという方法がわれわれ一般投資家が利益を得るための唯一に近い方法だと思うんですこの 「歪み」は 不動産に限らず あらゆるところにあるはずなんです漁業にも良くありました（書けば長くなるので割愛）先日コジコー君に大学入試のシステム上でもびっくりする事を聞きました或る方法を使えばセンターで受験するよりずっと簡単に国立大学へ入れる方法でしたがこれも或る意味 歪みを使う方法でした。裏大家の会 副会長のエリオットさんなんかもおそらくその歪みをとっていると思うんですがオイラには髪の歪みは見えても紙の歪み（今なら電子上の歪みですか）は見えないですけどもその歪みが不動産で多少見えるようになってきたので既存の所有物件に拘る必要がなくなってきたのもこの物件の 売却理由の一因でありました。
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その４
その５ この物件番号５番の意匠外装のモデルとなった物件が実はオイラの隣町のＫ市に建っていてその物件の外装を写真に撮って参考にしてこの５番は建てたんですがその後その物件が売却に出てきて物件番号9番と10番としてオイラの所有になりました物件番号5番はまさにこの10番をかなりモチーフにしていたので購入出来たときには不思議な気持ちでいっぱいでした中古で取得の９番 １０番ともに疲弊していく地方都市に建っているのですが所有してみると その安定感は札幌の一般的な１ＤＫの比ではありませんでしたまず、ＲＣ物件が少ない地域ゆえ価格競争に引きずられることが少なくまた、新規での供給がほとんどありません供給が少ない原因として建築費が札幌みたら３割増しのせいもあると思います一昨年のＲＣ単身物は新築は確か１棟くらいだった思います築年数は今年で７歳になりますしかし、現在でも敷１ 広告費１バックで充分に戦える 素敵なＲＣの１ＤＫ物件です家賃も購入時から３年経ちますがほとんど下げてませんいずれ、下落するでしょうが札幌の所有１ＤＫよりもずっと穏やかでしょう。隣町にあるため、行こうと思えば行ける距離ですしなによりも、コントロールし易いのです選択の幅は競争がない地域ゆえ 少ないのですが競合物件が少ないために優位性を当分維持できそうですこの物件を購入できたことで自分の中で対比して考えることが出来るようになり一般的投資家が参入しにくく供給が少なく、かつ需要はある物件へのシフトすることを２年前くらいから考え初めてました。
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その３
理由その２建築時は徒歩８分でも競争力があったがその後の２～３年で類似の１ＤＫが異常に増えたこれは、地下鉄近隣としては割りと地価が安い地域でなおかつ、供給として出てきた土地が多かった最近では徒歩１分で某Ｃ氏の巨艦連棟が出来てきていて募集条件を聞いて唖然とした。。。。オイラの一番悪い部屋の新築時の家賃設定よりも↓駅距離・広さ・グレード共に↑なのに・・その位供給がキャパ以上に増えていた５年先を見た場合のこの物件の競争力はかなり落ちるとの認識をもった理由その３ １ＤＫの家賃に対する広告費率の増大新築時は敷１ 広告費１バックで面白いように決まっていた２年後の更新時退去入れ替えの時でも敷１ 広告費１バックで決めてもらえたこれが急速に悪化しだしたのは３年前位からまさにファンドバブルが始まった時期だこうなると もう消耗戦に突入せざる得なくなる敷１ 広告費２バックに上げ敷無 広告費２バックの世界になってしまった何せ 現在は決まりが悪いと新築が３バックをする時代だ ドコにでもある ありふれた１ＤＫになってしまったらどこかで 仲介マンの目に留まるようにしなければならない理由その４新築時には４．７万＋２千円管理費平均で入居した売却時には４．３万＋２千円管理費平均に下がったさらに管理費込みで４万ジャスト家賃までは新築時にシュミレーションしていたしそれでも十分み返済は出来た物件だったしかし、新築時に４００万程度だった入居者の年収が売却時頃の入居者さまは年収が２００万～２５０万程度まで下がってきていたまた、２年前からの退去理由が仕事が無くなって実家に帰る為とお理由が多くなったこれも５年先が見えなくなった理由の一つです
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その２
物件番号５番は今でも木造には珍しいオートロック付きででした。当時はまだ皆さんあまり使わなかった１０００番クロスをアクセントとして使用床材はテラウッドとＵＴはテラストーン外壁はジョリパット仕上げとフェイクストーンのコントラストが素敵な（自分で言うなってか）新築時はチョーオサレな物件に仕上げましたおかげで新築時は８割女性が入ってくれたそのせいかどうかは知らないが築３年経った頃に物件の回りを管理会社の方と点検していたら裏の灯油タンクの脇の赤い消火器入れに使用済みの女性のＰやＢが 目いっぱい詰め込まれているのを発見してびっくりしたことがある思うに会社勤めでストレスを溜めたＩＴ系企業に勤める某エ〇親父さまや某〇家ネットさまのようなＥウィルスに感染された方がこの変態野郎は盗んだ物を隠す場所にオイラの物件を選んだんだろうと思う所有している大家の人格が引き寄せたと言う話もありますがただし、これが直接売却の理由ではないです（笑）この物件の売却の理由は一つではありません複合的に絡み合った要素がありました理由その１前面ロードヒーティング物件だった駐車場５台とエントランスがセットになっていて冬場は切ることが出来ない物件だった６年前に１Ｌ５０円程度が ２年前には１００円当初のシュミレーションでは１５万ほどが実際には一番多い時には３０万ほど掛かってきたこれは、もし売却にならなければ遠隔管理システムを導入するつもりで見積もりも取っていました ４７万の工事費で灯油使用量は半分になるとの事ですがロードヒーティング物件は駐車場の料金が高く取れるエリアで無ければ費用対効果としては駄目だと感じていました
Jan 3, 2011
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物件番号５番売却の思い出 その１
昨年１０月終わり頃 最後に売却したのがとても思い出のある物件番号５番でしたこの物件は平成１６年秋に新築した物件で春に土地から購入し、企画段階から係わり表面利回りで１３.８％も出た物件だった総費用込みでも１３％位回ってくれたので新築時投入した資金も２年ですぐに回収出来た２年目更新時に半分近く入れ替えがあったがそれでも、９０％以上の稼働率は常に保ってくれた何よりも、この物件の事業収支が大変良かったのでその後は銀行むけに融資申込みプレゼンする際には強力な武器となった物件だった新築時にＤ銀さんから融資を受けた際融資担当者からは「こんな収支の良い新築案件は取り扱ったことが無いです」とびっくりされた記憶がある入居率もソコソコだったし築６年で表面利回１２．５％ジャストで売りに出したら何度か、買い付け融資流れや指値も入ったが最終的にはとある方に満額で購入していただいた売却に出してから結構引き合いもあったし皆さんの目にも触れていると思うがたとえて言うならエスカレータの前に乗った時に目の前に乗っているお姉ちゃんのミニスカートからチョットすると〇〇〇が 見えるでは？位の利回りで売却に出してみたところ某〇ボ親父さんや 某〇〇ネットさんのようなＩＴ系スケベ親父達から引き合いが他に出ている物件よりも多少魅力的に見えたおかげだと思う。
Jan 3, 2011
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物件番号１番売却の思い出 その５
その後も 物件番号１番には滞納に対して内容証明郵便送付あり損害賠償裁判ありいろいろ経験させてもらった最初は恐る恐る やっていてもだんだんと慣れてくる人間とは経験から学ぶ動物だ初めて剥けた〇〇〇も使っていくと ヒリヒリしなくなるのと同じだ！！この物件番号１番物件は 最初の購入動機の予定では娘２人の 大学資金をまかなう予定だったが今、それは物件番号１１番が肩代わりをしてくれている壁を一つ越えると 又違う壁が見えてきてその壁を超えてみたくなる単純に好奇心のみが オイラのエネルギーなのかもしれない。まだまだ、 知らない世界が沢山あると思うとまだまだ、たくさん 経験してみたいと思う物件番号１番は １５年かかって 自己資金だけを回収できた投資としては ぱっとしない投資だったもし１５年前にこの自己資金を一時払い養老保険に預けていればだまって、現在２倍になっていただろうだけど、貴重な体験をしたこの経験は ２倍になったお金以上に価値のあるものだったと思う
Jan 2, 2011
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物件番号１番売却の思い出 その４
売買が終わって 司法書士から自分の名前が載った権利書と謄本が送られてきたそれを見てお～～オイラも不動産を所有したんださらに舞い上がった気持ちになった（爆笑）そして１ヶ月が経過して初めて銀行通帳を記載した時ジーコ ジーコ ジーコ ジーコ ジーコ記帳しているときの 印字の音が心地よかった（笑）しかし、その後 時間が経つと借金の重みがじわじわとプレッシャーになってきた離れた場所に物件を持つとオイラの建物は明日もちゃんと建っているんだろうか？家賃はちゃんと 継続して入金になるのだろうか？火事は起きないだろうか？不良な入居者はいないだろうか？そんな不安な心になったＡＰが地震で壊れた夢を見た事さえあり夜中にハット目が覚めたこともあった（笑）最初の頃は ＡＰを買ったみたものの不安な気持ちでいっぱいだったと思う。所有して半年位たった頃初めての退去連絡が来た初めての退去連絡があったときなんて嫌な知らせだと思った（笑）
Jan 2, 2011
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物件番号１番売却の思い出 その３
舞い上がった状態で融資が通りそうなことを仲介担当者へ告げた融資が通りそうな話をしたとたん担当のテンションは上がった上がったテンションを感じたオイラはささやかな指値を入れたせめて利回り10％は欲しいそのくらいの値引きはして欲しいこの物件は築５年で １ＤＫ８室 満室家賃は４８０万売買価格は５０００万それを４８００万の指値を入れた当時築５年で表に出ている物件の利回りは９％台あれば良いほうだったし新築は８％台くらいしかなかったそれから数日後担当者からは指値が通りました。何時決済しますか？そんな連絡が来たそして７月に決済を行った初めての決済はかなり緊張したと思う。
Jan 2, 2011
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物件番号１番売却の思い出 その２
今思い返せば もっとがっちりと指値を入れるべきだったが当時はまったくの素人で指値も甘いものだった冊子には 地下鉄徒歩５分 満室利回り9.6％ 現在満室そんなことが書いてあった電話で問い合わせた担当者は当初、オイラが買える人なのか買えない人なのかを計っていたように思えたが資料を送ってもらい銀行へ融資打診に行くことにしたオイラは漁業廃業時にある程度の自己資金を確保していたので資料を持って北海道拓殖銀行の持ち込んだその頃の拓銀は都市銀としてのプライドが高かった資料を持ち込んだ拓銀の担当者はカッタルそうに 小さな案件だと雰囲気の漂わせながらオイラの持ち込んだ資料を一読後自己資金はどの程度入れれるかを聞いてきた「３割入れれるなら融資を考える」その頃はバブル崩壊で 拓銀は懲りていたのだろうそして、とりあえず、融資は通った初めての融資を取り付けオイラは相当に舞い上がっていたと思う
Jan 2, 2011
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物件番号１番売却の思い出 その１
物件番号１番 これこそ オイラのAP経営の第一歩だったこの物件 昨年秋に売却したさっぱり儲からなかったが色んな経験をさせてくれた最高物件だったこの物件を購入に至った経緯を書きます平成７年の５月連休に家族旅行をしてたある町で家族の買い物に付き合っていたときにある店に常口アトムの冊子が置いてあったオイラはさりげなくその冊子を取り上げたパラパラとめくったページにその物件が載っていた平成３年頃から不動産を購入したいと考えていたがなかなか、購入にはいたら無かったその頃はネットで物件の調査は出来ない時代だった不動産の広告は新聞がほとんどだったたまたま、手に取ったその冊子に物件番号１番が白黒の写真で掲載されていたなぜだか、この物件の面構えにほれてしまった「この物件が欲しい！！」なぜか、その物件のことが頭から離れなくなっていたその冊子を持って家に帰ってから冊子に載っていた電話番号に連絡をしてみた（その時電話に出た担当者は物件番号４番も仲介してもらった）そして、初めてのAPを購入することになった・・・・・
Jan 2, 2011
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今年の目標
う～～む何も浮ばない
Jan 2, 2011
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物件番号４番売却の思い出 その１０
不動産にかかわらず あらゆる選択に常に精神的なものが関わってきますねニュートラルに考えることが大事だと頭では理解しているつもりでもそれを平易に行うのは至難の業です必ず、バイアスが働いてしまいます振り返ってみて売却は良い判断だったと思いますが渦中ではニュートラルの判断が出来ないのですねこの物件に関しては愛着がバイアスとして働いたんですね結果としてこの売却が年後半のさらに２棟の売却への舵きりとなり、資産組み換えのキッカケとなりました。この担当者には本当に感謝の気持ちでいっぱいです。船で言ったら 北東に針路を取っていたのを（オイラは北東に針路が大好きでした）反転し南東に向けたようなものでした２５年くらい昔の話で恐縮ですがオイラが漁労長として活躍していた頃時期的にこの魚場で待っていれば北上の魚を捕らえることが出来ると南東側の漁模様が良いとの情報を取っていたので過去の経験則から北東側で待っていたのですがいつまで経っても南東側での魚が北上してこないで痺れを切らして南東の魚場へ向かった事を思い出しました結果 南東の魚場に間に合って３日間の大漁をして その年はラッキーなことに北海道一の水揚げをすることが出来たことがありました逆に、漁模様を聞いてから南東魚場に到着したとたんに魚が切れてしまい、 元いた場所の方が良かった経験もありますこれは 北洋サケマス漁の話ですが。。。経験則が時には判断の上で邪魔をすることもありますが長い漁期を終えると 大体は腕の良い漁猟長がトップの水揚げを毎年していましたそれは、今もたまに昔の漁業者仲間に話を聞くと同じです。オイラはそんな腕の良い先輩漁猟長に必死で喰らい付き技術を盗もうとして学んでいましたので 毎年結構良い水揚げをしていました。一番愛着あるものを売ったことで自分の感情が吹っ切れたんですね その後の売却はニュートラルな状態で数字上の計算から売却値を決定した価格で計画した２棟も売り切ることが出来き自己資金回収と売却益により事業計画の大きな転機になったのでした。
Jan 2, 2011
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物件番号４番売却の思い出 その９
物件番号１１番の融資も確定してすでに土地も取得していた頃一昨年夏頃売却依頼をしていたがすでに専任期間が切れていた不動産会社より「買主が見つかりました、決済日は〇月〇日です」と一本の電話が入りましたオイラは、すでに売却の必要性が無くなっていたことを伝えましたが担当者は 鼻息あらく 売却をまくし立てましたせっかく買主が現れたのにと言う雰囲気丸出しでした実は、この不動産会社には管理部もありオイラはそちらをメインにお付き合いしてました売買部はあくまでサブ的なお付き合いと考えていました。その電話を受けてから管理部の責任者へ相談しました「物件番号４番は現状満室に近い運営をしてるし立地は自分の所有物件の中で一番良いと考えている今後も適切なリフォームを施していけば集客にそんなに苦労はしないと考えているので昨年から売却に出していたが現在売る理由が無くなった」「本件売却についてどう思うか聞かせてほしい」彼からのアドバイスは私の認識と一致するものでしたが同時に自己資金の回収と実現化も今後のために必要と考えもあり迷いがありました。特に苦労をした物件ほど愛着が出てくるものですそんな揺れる気持ちを後押した一言が会話の最後に出てきた何気ない言葉だったのですその一言により 売却の方へ気持ちの切り替えが出来ましたその彼が言った一言とは・・・・「売買部門は昨年から低調でもし、売却で協力願えるなら会社全体としては助かります」彼の一言でオイラは「なるほど、賃貸管理でお世話になっている分売買の方で協力できるならそれもアリだな～～」そんな気持ちになりました。そして売却を決意することが出来たのでした
Jan 1, 2011
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明けましておめでとうございます
閉めまして さようなら子供の頃はおだって（ふざけて）そんなことばかり言ってたが正月は子供心に本当に神聖な気持ちがしたものだった元旦は家族全員で神社と仏閣へお参りへ行き三が日は親戚への新年のご挨拶へ行った（お年玉狙いだった）元旦からコンビニとかイオンとか営業する頃から生活様式は変ってきたんだろうともあれ、今年も家族６人で無事新年を迎えることが出来た人生の後半に向けてますます、堅固なプランが必要な時代だと思う。２０年前と比べ国の借金４倍 企業の内部留保２倍銀行の国債保有比率５倍持ち家率70％が80％と向上単身世帯 １．４倍独居老人 ２．５倍貯蓄率 三分の一 15％→5％対外純資産 ５．６倍この数字に将来のヒントがあるんでしょうね。
Jan 1, 2011
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