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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2006.04.10

昨日、賃貸物件の一軒へ行く時に、そこかしこで倒木があり、道路閉鎖や信号が消えているところが何十箇所もあったり、またそのためか、交差点のあちらこちらで事故が起きていた。

普段あまりＴＶを見ないので、知らぬが仏で出かけたのだが、帰ってきてＴＶのニュースを見て驚いてしまった。

アトランタの西部から北部にかけてやはりトルネードが発生し、家屋に相当な被害を与えたようだ。

私の自宅は被害こそ無かったが、裏庭のテラスにある椅子は吹っ飛び、ガラスのテーブルは、中心にあるアンブレラとともに斜めになって家の窓を突き破りそうになっていた。

そして周りの家々では、かなりの庭木が枝の途中から折れたり、根こそぎ倒れたりしていて、その時の風のすごさを物語っている。

今日、それらの家々では、家族総出でそれらの倒木の後始末に追われている。

ＴＶで見ていた中に、やはり倒木で事務所をめちゃめちゃにされた人、新車ディーラーでは、並べてある新車が軒並み、ぺしゃんこになった人、湖では、係留してあるボートの上に、近くの屋根が飛んできて突き刺さったり、船そのものが転覆したりしている映像が流されていた。

その中の一人、事務所を壊された人曰く、「建物そのものは、保険で建て直しが効くのでなんともないが、仕事の資料がだめになったり、その建て直しまでの期間、仕事ができなくて、そちらの方が経済的被害が甚大だ。」とか言っていた。

考えてみたら、アパートの災害も同じかもしれない。

万一火災が起きたら、そのアパートの建物自体は再建築費用保証の保険なので、ほとんど保険でまかなえるし、もしかしたら数年経たアパートが真新しくなる、というメリットさえあるかもしれない。

しかし、その再建築に６ヶ月かかるとしたら、その間の家賃収入は途絶え、テナントも別のところにすでに居を移しているはずだから、テナントの再募集もしなくてはならず、下手をすると全室埋まるのにそれからまた半年とかかかってしまうかも知れない。

建物自体の保険はあるが、こういった事業損失に対する保険、てなものがあるのだろうか。

もし知っている人が居たら教えて欲しい。

現状では、このような保険に入っているわけでもないので、例えば、私の６室のアパートでもしこれが起きたら、収入はとたんに０になりながら、ローンの支払いは続けなければならない。

もし、これが一億や二億のＲＣマンションの場合は、同じことを考えると、再建築にかかる時間ももっと長くなる上、月々のローン支払いもばかにならないだろう。

その間、当該物件からの賃貸収入が途絶えていても、このローンの支払いを続けていくだけの体力がないと、とたんにローン返済不履行になってしまう。

月々２０万とか３０万とかだったらまだしも、これが１億も２億も一軒のマンションで借りていて、これが起こったときには、ローン支払いだけで月々５０万から１００万ぐらいを覚悟しなければならない。

とすると、その場合のキャッシュフローは完全にマイナスなので、その状態で何ヶ月体力がもつか、という話になる。

やはり、こういう点から考えても、４戸とか６戸、などの小口のアパートに投資を分散するのは、こと地域リスクの分散だけでなく、こういった「災害リスク」の時の衝撃を最小限にする上で重要な戦略かもしれない、などと、このトルネードのニュースを見ながら考えていた。

もちろん、最良の防衛策は・・・・

キャッシュフロー１０１さんがやられているような、全額キャッシュ、ローンなしでの購入。

これであることは間違いないのだが・・・

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