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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.04.12

昨日、不動産屋専門の店にまた行って来た。

今回は不動産エージェントが使うロックボックス用の特別なキーに保険を掛けるためである。

一年間＄２５で、盗難、紛失、損傷など、全てがカバーされる。

それは置いておいて、その時、また店内を見て回っていると、ふと、

"The Tax-Free Exchange Loophole" - How Real Estate Investor can Profit from the 1031 Exchange -

という本が目に付いた。

１０３１Ｅｘｃｈａｎｇｅというのは、前から聞いているし、不動産投資に関しては非常に有効な節税手段であることも知っている。

この本の表題を直訳すれば、

「非課税買い替えの抜け道」－（副題）不動産投資家がいかに１０３１買い替えにより利益を得られるか

となる。

１０３１というのは、簡単に言えば、ロバートキヨサキが彼の「金持ち父さん、貧乏父さん」の本の中（だったと思う）で書いていたように、「緑の屋根の小さな家を３軒買って、それを赤い屋根のホテルに買い換えるだけだ」という時に利用する税法上の特例のことで、比較的安価な家を購入して行き、あるところで、それより高額な物件に買い換えていく、その時に、この１０３１プログラムによって、この売却した家のキャピタルゲインに対する課税を繰り延べすることができる、という内容だ。

そして、これをどんどん繰り返してゆくと、その時々のキャピタルゲイン課税は、次々に繰り延べされる。

４０１Ｋにしてもそうだし、ＩＲＡにしてもそうだが、いろいろな投資をする場合、投資するときの金額が所得控除になるものと、所得控除にはならないが、その時々での値上がり益に対する課税が繰り延べされるものと、税法上の優遇を受ける方法にはいくつかある。

そして、一見、所得控除になる方が効果が大きいように見えるが、長い目で見ると、この課税繰り延べの方が「複利効果」の絶大な影響で、結果的には大きな節税効果、というより、資産運用に対する貢献度が大きい。

この１０３１プログラムは、その不動産版である。

と言ったような、ごく大雑把なことしか知らないので、この本を見たとき、まさにこれから米国不動産を売らなければならない、現にすでに一軒目を売りに出している自分としては、ここは押さえておかなければならないのではないか、と感じたわけだ。

通常の大きさの２８０ページぐらいの本である。

不動産投資に成功するには、この１０３１の有効利用が不可欠だ、というのはよく聞く話だ。

こういった本を買ってきて、いまだかつて最後まで読みきったことはないのだが、また性懲りも無く買ってきてしまった。

さて、少しは時間を見つけて、ぼちぼち読んでいこう。

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Last updated 2006.04.12 22:45:25
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■コメント

1031 exchange

marky さん

初めて書き込みします。markyと申します。
1031Exchangeは確かに大変有効ですよ。色々ルールの制約がありますが、Investment Propertyで出来たエクイティを一部も現金化せず、次の物件にそのまま再投資できるのであれば、やらない手は無いです。キャピタルゲイン税は完全に避けられますし、ほんとうは現金が必要でしたら後で再投資して買った物件をリファイナンスしてエクイティを現金化してもそれは「借金」ですから無税です。勿論キャッシュフローに多少響くかもしれませんが、、、。 (2006.04.12 16:18:24)

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Roth IRA もＧｏｏｄです。

marky さん

またまたmarkyです。
Roth IRAの事書き忘れたので追記します。
どこのSecurity会社でも扱っている訳ではないですが、ある所では Self Directed IRAで不動産やPromisory Note，Tax Certificate等を投資の対象に出来るところがあります。先ず401Ｋやstandard IRAからのroll over 時に一度税金を支払いRoth IRAを設定すると、税引き後の資金をRoth IRAの中で運用すればそこで得られる利益は以降完全無税です。
IRAの中で資産をどんどん回して大きくして、IRAが引き出せる歳になったら金を自由に使う事も出来ますし、そのまま、残して無税のまま更に運用し続けて利益を得ることも出来ます。
Roth IRAの唯一の難は所謂「老後」までその運転資金は換金化できない事のですが、恐らくそれにもいろんなLoop Holeがあるのだと思います。例えば、（私の勝手な想像のシナリオですが）、自分とこの婆さんを従業員に最低賃金で雇い会社の利益の一部をbenefitとしてRoth IRAに入金，運用後beneficiaryの一人として婆さんの代わりに金を引き出す、又は婆さんのIRAから自分の会社や自分への無利子，定期的返済無しのローンを組んで貰う、等。会社の所得税節税とキャピタルゲイン税回避の両方ができちゃうなんてズルイ事も考えられない訳ではない。
兎に角この国は一般市民にあまり知られていない　お金持ちが更にお金持ちになれるような合法的な仕組みがあちこちにあるようです。勝ち組になりたかったら、要は早く成り上がってそっちの世界に踏み込むか、そちらの世界の人から秘密を教えてもらうかして特権を享受できるとうになってファーストトラックに乗って更に加速する事が鍵のようです。 (2006.04.12 17:41:10)

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Re:1031 exchange(04/12)

リンロン88 さん

markyさん
＞初めて書き込みします。markyと申します。
＞1031Exchangeは確かに大変有効ですよ。色々ルールの制約がありますが、Investment Propertyで出来たエクイティを一部も現金化せず、次の物件にそのまま再投資できるのであれば、やらない手は無いです。キャピタルゲイン税は完全に避けられますし、ほんとうは現金が必要でしたら後で再投資して買った物件をリファイナンスしてエクイティを現金化してもそれは「借金」ですから無税です。勿論キャッシュフローに多少響くかもしれませんが、、、。
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書きこみありがとうございます。

大まかには分かっていることでも、その「色々ルール制約がありますが」のところをよく知らないので、勉強しよう、というわけです。

この辺は、よく知っている人が身近に居れば手っ取り早いのですがね。
(2006.04.12 21:04:42)

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Re:Roth IRA もＧｏｏｄです。(04/12)

リンロン88 さん

markyさん
＞またまたmarkyです。
＞Roth IRAの事書き忘れたので追記します。
＞兎に角この国は一般市民にあまり知られていない　お金持ちが更にお金持ちになれるような合法的な仕組みがあちこちにあるようです。勝ち組になりたかったら、要は早く成り上がってそっちの世界に踏み込むか、そちらの世界の人から秘密を教えてもらうかして特権を享受できるとうになってファーストトラックに乗って更に加速する事が鍵のようです。
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Roth IRAも検討したことがありますが、今現在のステータスでは加入不可です。

会社を設立するのは手ですが、今のところ、日本と同様に会社にするメリットよりもデメリットの方が大きくて見送っています。

米国版、「お金持ちになる黄金の羽の拾い方」を書いたら、すごくいい本ができそうですね。
(2006.04.12 21:07:32)

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はじめまして

うっちゃんさん

どこからか辿ってこんな遠い所までやってまいりました。
不動産投資を始めて、いろんな人にあうことで、生き方は一つではないということを改めて知りました。お陰で田舎のおばちゃんも少し視野が広がりつつあります。これからも宜しくお願いしまっせ～え。 (2006.04.12 21:45:50)

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Re:はじめまして(04/12)

リンロン88 さん

うっちゃんさん
＞どこからか辿ってこんな遠い所までやってまいりました。
＞不動産投資を始めて、いろんな人にあうことで、生き方は一つではないということを改めて知りました。お陰で田舎のおばちゃんも少し視野が広がりつつあります。これからも宜しくお願いしまっせ～え。
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これはこれは、こんな遠いところまでようこそ！（笑）

って、四国も東京から見れば遠いですけれどね。（＾＾；

多分、ミカオさんのところの書き込みからでしょう。光栄です。

「主婦でもできる・・・」に対抗して「退職してからでもできる・・」とかなんとか標語をつくってメルマガでもやろうかな？（笑）

でも、出会いが広がっていいですよね！
(2006.04.12 22:44:17)

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