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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.04.22

今日は朝からクロージング準備でばたばたしていました。

１２時のクロージング（最終決済）を控え、未だにクロージングアトーニー（最終決済を取り仕切る弁護士）から、最終の金額情報が来ない。

やっと来て、売主と売主のエージェントに連絡とって、さて銀行に行こうか、と思っている矢先に、訂正メールが来る。

金額が＄３０００も違っていたので、これはまずい、と、すぐに売主とエージェントに連絡してからその資料をＰＤＦファイルにしてメールで送る。

その後急いで銀行に行き、必要な金額を残高証明つきの小切手にしてもらう手続きに行ったら、銀行のネットワークがトラぶって３０分もかかり、実際のクロージングには１分遅れで駆け込む羽目に・・・・

まあ、最終のクロージングの場でも、金額面で総額＄１５００ぐらいの訂正が何箇所も入る、ということもありましたが、プラスマイナス相殺して、山勘で持って行った小切手で、２５セントお釣りが来た、という、ほとんど偶然にもドンピシャリの数字でした。（笑）

とにかく、自分で設定した初めてのクロージングが無事終了。いろいろ学びが多い一週間でした。

日本の不動産取引の最終決済と比べると、こういった弁護士が間に入って全てをまとめてくれるので、楽といえば楽です。指示に従って、いろいろと用意するだけで、あとは大船に乗った気になれます。

一番大きな違いは、こういった不動産購入に伴う費用でしょうか。

日本では、ローンを借りたりすると、購入価格の６％から８％ぐらいの諸費用を見込まなければなりませんが、今回のこのクロージングで、買い手の私として支払ったこの類の諸費用は、物件価格の２．５％ぐらいです。

もちろん、登録費用や、タイトルインシュランス、弁護士費用、取得に関わる税金、物件評価費用、レンダーの費用、など、もろもろ全て含めてです。

まあ、そういうことは置いておいて、まずは、この物件↓の購入及び賃貸契約を完了しました。

アトランタ　（５）

これで、米国８軒目、賃貸物件としては７軒目、今年に入ってから既に３軒目の不動産購入が終了です。

そして、今日からこの売主がテナントとして５月末までこの物件に住み、６月１日からは日本人のテナントが入る、という効率のよさ！

うまくやれば今後２００８年５月末まで一日も空き室がありません。

最終購入価格＋諸費用に対するこの賃貸の収益性は、表面グロスで１０．１％。

３０年固定ローンを組んで、ローンの元金返済分を除いてもキャッシュフローが出ます。

もちろん、自己資金０での投資ですので、これもまたＣＣＲは∞です。（プラスかマイナスかは別にして・・・・笑）

今回はミカオさん御心配のローンメンテナンスも全てテナントさんがやる契約なので、「労働力投入」も最小限で済むでしょう。（ホッ）

一方、今月初めに購入したテキサス、オースティンの物件も、修理が終わり、テナントを募集していましたが、これも６月の始めから入るテナントが見つかりました。

一ヶ月の空きがありますが、賃貸に入れば、こちらは表面グロスで１２％以上の利回りで回り、賃貸管理会社に管理費用を支払っても、こちらもローンの元金返済を除いてもキャッシュフローが出そうです。

一応、こちらが一段落したので、さて、次は自己所有物件の売却の方にも少し手を入れなければなりません。

すでに一ヶ月半経過して、未だに一件もオファーなし、ということは、少しマーケット状況を見誤っている可能性があります。

例の「韓流に挑む」の方の仕事と並行して、こちらもなんとかしたいものです。

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