Happy Rich - 我、今、ここに、生きる -

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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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米国不動産ライセンス

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2006.06.24

犬の脱走で、どなたかが連絡をくれるのを待つ間、０６年度、というよりは今時点の不動産投資の総括をしておきます。

＜日本側＞

（１）アパート＃１　２００４年２月購入　６室　現状満室

（２）アパート＃２　２００４年３月購入　６室　現状満室

（３）アパート＃３　２００５年２月購入　６室　現状満室

（４）アパート＃４　２００６年２月購入　８室　現状満室（ただし、７月中、一室退去予定）

　　日本側　合計　アパート４棟　２６室

＜アメリカ側＞

（１）アトランタ　２００１年３月購入　一戸建て（４ＢＲ）　現状レント中

（２）アトランタ　２００１年１０月購入　一戸建て（４ＢＲ）　今回７月よりレントが決定

（３）アトランタ　２００３年５月購入　　一戸建て（４ＢＲ）　自宅使用中（自宅も投資です）

（４）アトランタ　２００４年７月購入　一戸建て（４ＢＲ）　現状レント中

（５）アトランタ　２００５年３月購入　一戸建て（４ＢＲ）　現状レント中

（６）フロリダ　　２００６年１月購入（４ＢＲ）　一戸建て　現在　売却及びレントの両方でリスティング中

（７）オースティン　２００６年３月購入（３ＢＲ）　一戸建て　現状レント中

（８）オースティン　２００６年４月購入　Ｄｕｐｌｅｘ（２戸１０部屋）　現状一戸（５部屋）レント中

（９）アトランタ　２００６年５月購入　一戸建て（３ＢＲ）　現状レント中

（１０）オースティン　２００６年６月購入　４－Ｐｌｅｘ（４戸８部屋）　現状二戸（４部屋）レント中

　　アメリカ側　合計一戸建て８戸、アパート２棟１８室　

このうち日本の（４）のアパートとアメリカの（５）～（１０）の一戸建て・アパートは全額ローンでの購入。

一昨年退職する直前には、アメリカの（１）から（３）までの三戸だったものが、この２年半で日本４戸、アメリカ１０戸へと拡大してきたわけだ。

退職時、ここまでいけたらいいなあ、と描いていた規模に達してしまい、同時に財務面では、自己資本比率２５％に低下し、日米合計のＬＴＶも８０％にまで達したため、先日の「不動産投資終了宣言」になった。

今後はこのＬＴＶを７０％以下に、そして時価評価した自己資本比率で４０％を目指そうと思う。

そのためには、やはりもう一段のキャッシュフローの改善が必須だ。

２００８年３月から、日本でも会計新基準が適用される。

その基準では、不動産などの固定資産にかんしては従来の原価法ではなく、市場価格と取得原価の低い方を採用する「低価法」が採用される。

現在、自分のＢＳ管理では、すでにこの「低価法」に近いものを採用しており、例えば日本では市場価格が明確でないので、建物の減価償却に加えて土地の価格下落も含めてなお多少の余裕を持つだけの「評価価値」で算出している。

そしてアメリカでは、当然毎年のように「市場価値」があがっているものの、「低価法」であるから、「取得原価」でＢＳに載せている。

これでは、なかなか自己資本比率４０％になるのは難しいが、ローンの大半が固定金利の元利返済なので、ＬＴＶは確実に減少してゆく。

唯一、先に挙げたキャッシュフローの改善に確実に結びつく不動産投資であれば、上記の数値にとらわれずに柔軟に考えて生きたいと思っているが、そうでなければ、ここは徹底して財務体質の強化に専念することとしたい。

あ、今電話で、犬が見つかりました！！

よかった～～・・

犬の世話役でアメリカに残っているのに、これで脱走させたら（去年も実は脱走させました。笑）家族から袋叩きです。

これから迎えにいってきま～す。

ほらほら、お前も自分で皆さんに謝りなさい！！

＊＊＊　ごめんなさい！　＊＊＊