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リンロン88

金持ちでも幸せでない人は多い。お金がなくとも私は幸せ、といえるだけの境地には達していない。だったら、簡単、幸せな金持ちで居ればいいんじゃないか！このブログでは、そんな"Happy Rich" の日々をつづっていきます。

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2011.01.05

　久しぶりの、「ビジネス・起業に関すること」のテーマでの書き込みです。

年が明けて、２０１０年度の日本の投資不動産の稼働状況を一年分まとめてみました。

概要から言うと、昨年は入居率としては今までで一番悪かった年となりました。

１月から１２月まで、２８室全てが満室のつきはとうとうなく、２部屋から４部屋まで、常に空き室がありました。

空き室ではなくとも、入居後一ヶ月のフリーレントなどをつけた関係で、実質入居率は９０％をわずかに切って、８９．５％。　フリーレントも入居とカウントして初めて９０％以上をキープしている状態でした。

それに比べて、今年はなかなか滑り出しがよく、今の予定で行くと３月からは２８分の２７室、空き室は１室のみになる見込みです。

この残り一室も、二駅に徒歩１０分程度のアパートで、部屋も２階の角部屋なんで埋まるのは時間の問題だと楽観していますが、どうなりますか。

ここがここ１、２ヶ月の最繁時でテナントさんが決まれば、まずここ一年は、悪くても入居率９５％ぐらいは維持できると見込んでいます。

また、２００６年以来の投資回収も、今年の確定申告が終われば結果が出ますが、これらのアパートを購入したときに行った投資回収分析の数字を大分上回っています。

まあ、投資検討をしたときは見込み入居率を８０％として計算したので、上回って当然ですが、賃貸料の引き下げを含めての数字だったので、この５年間で、賃料が下がってきたものの、この購入前投資検討を上回る数字で推移しているのはラッキーでした。

投資検討時、純投下資本回収率を年5.15％と見込んでいたのですが、実際は７％強になっています。

ローンの元金返済分を含めた、実質資本回収率で言うと、検討時が12.25％と見込んでいたものが、実際は１４％強で推移しています。

ということは、約７年で、投下資本を全て回収できる計算になります。

このまま行くと、来年２０１２年までで、ほぼ全初期投下自己資金を回収できるだろうと期待しています。

そこまで行けば、早期退職して、思い切って不動産投資に踏み込んだ意味があった、と言えるかもしれません。

アメリカの不動産投資は悲惨な結果に終わっているので、今となってはこの日本の投資が生きてきています。

これこそ、卵を別々のかごに入れた結果でしょうが、すぐに、「日本」というかごに全部入れておけば、なんて欲が出てしまうのが悪いところですね。

ここは、半分は残った、ということで幸運に感謝すべきでしょう。

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