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2008年01月の記事
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 第1条）
今回から区分所有法の各条文に私なりのコメントをつけていきます。書きたいことをしっかり書くつもりです。さて、第１条は、【建物の区分所有】です。建物の所有関係及び利用関係を一般的に規定している法律は、民法です。しかし、民法が作られた時に現在のいわゆる分譲マンションは想定されていませんでした。その結果、マンションを考えた時、どうもうまくいかないことが多いとわかってきました。そこで、区分所有法ができたわけです。言い換えれば、区分所有法が適用されるのは特殊な建築物のみ、ということになります。そして、「特殊」と使っているのは、通常、ひとつの物には、ひとつの権利というのが民法の考え方だからです。（一物一権主義と言います。）区分所有建物のそれぞれの部分を所有権の目的にできる条件は、構造上区分されていることと建物としての用途に供することができるもの、の２点です。ひらたく言えば、マンションの各部屋をイメージしてください。まさにそのことをそれらしく書くと、第1条の条文のようになるのです。そして、マンションの部屋を事務所で使っても同じですし、最初から、事務所の仕様にしてあっても同じです。さらに、事務所ではなく、店舗や倉庫でもかまわない、ということなのです。詳細がわかりづらいかもしれませんが、建物を複数で所有し、管理していくには、それに適した法律がないと、民法ではムリだったから、という理解でもよいと思います。※条文の確認は、こちら。（クリックできない時は、コピーしてからブラウザのアドレスバーに貼り付けて下さい）管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月31日
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ありがとう、だいすきっ！！（ねえ おはなししてよ）
休みの日には、子供たちと一緒に寝ることになっています。長男と長女を両脇に抱えるようにして寝ます。「ねえ なんか おはなし してよ」いつもリクエストされます。私の子供時代のイタズラが一番人気です。それから、子供たちの小さいころの話も喜びます。毎回のリクエストなので、新しい話がなくなってきます。「まえに きいた はなしでも いいよ」不思議なことに、同じ話の方が嬉しそうな顔をする時があります。そして、聞いているうちに安心した顔で眠ってしまいます。子育ては、やっぱり、楽しいですね。ありがとー！！
2008年01月31日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 全体像 その２）
（前回からの続き）私は、区分所有法を考える時、制定された目的を絶対に忘れてはいけないと思っています。区分所有法の目的のひとつは、「トラブルの発生を未然に防ぐ」ということにあります。つまり、その趣旨や考え方を理解し、それに沿った形で、課題やトラブルをマンション全体の様々な形の利益に向かって、改善するようにすればよいのです。多くの他人が一緒にいれば、問題は必ず発生します。これは人間が生きている限り、病気になるのと同じです。逆に言えば、問題が起こるのはマンションが生きている証拠だと考えることもできるかもしれません。自分の体なら、健康診断を受け、病気の予防と早期発見に努めるでしょう。マンションも同じだと思っています。そして、区分所有法は、健康診断にも早期発見にも治療にもある程度の役割を果たせる道具だと思っています。理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足している大規模修繕の準備をしたいが、進め方がわからないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月30日
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管理組合のためのマンション記事（区分所有法 全体像）
今回から、区分所有法にコメントを加えて連載します。過去の長い期間において、区分所有法は、マンションに関連する最も大切な法律でした。今は、マンション管理適正化法がありますので、事情が少し変わってきました。さて、区分所有法ができたのは、昭和３７年です。それまでは民法の規定しかなく、不便極まりない状況だったはずです。つまり、区分所有法の目的は、利害の衝突を防ぎ、トラブル防止にあります。そして、確かにその役目を果たしてはいますが、さらに要望は増してきています。実際、昭和５８年と平成１４年に改正されています。少し横道にそれますが、平成１４年の改正までは、大規模修繕工事は、特別決議になる、という解釈がありました。旧区分所有法の【共用部分の変更】の条文に、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」は普通決議でよい、と書かれていました。これでは、はっきりしません。大規模修繕工事では、少し大きなマンションになれば、すぐに億単位のお金が動きます。その時、どこから多額なのか？ がまったくわかりません。新区分所有法では、形状や効用を著しく変更しなければ、普通決議でよいことになりました。（もちろん、これで問題が完全に解決したわけではありません。）このようなことを考えると、法律は常に変化する時代や生活にいつも遅れています。そして、万能ではない、ということがわかります。要するに、法律で解決できない問題もある、ということです。（次回に続く）理事の皆さんに大きな負担がかかっている無関心層が多過ぎる理事の引き受け手がいないそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月29日
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ありがとう、だいすきっ！！（アップルパイをつくったよ）
長女がアップルパイを作ってくれました。彼女の説明によると、買ってきたパイ生地にリンゴを乗せてから焼いたそうです。早速、ひとつ食べてみると、おいしくできています。（どうやら、妻が肝心な部分を手伝ってくれたようです。）長女「わたしが つくったんだよっ！！」私「ああ、上手にできたね。とてもおいしいよ。」嬉しそうな長女の笑顔がとてもまぶしく感じました。こういう瞬間をもっともっと増やしたいと思っています。ありがとー！！
2008年01月28日
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かけ忘れのチェックができる！！
皆さんは、外出してから、自宅のドアを施錠したかどうか、不安になった経験はありませんか？このキーを使えば、外出後に確認することができます。施錠してあれば、持っているカギに赤いマークが出ます。この製品の良い所は、機会式のためにメンテナンスが不要なことです。急いでいて、「施錠の記憶がない」ような時にとても便利です。詳細はこちらからどうぞ。http://www.opnus.co.jp/tokusetsu/personal/eyezu/top.html 駐車場の使用細則を守らない住民がいるバルコニーでタバコを吸う住民がいる修繕積立金が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月24日
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メールマガジン 「解決！マンショントラブル駆け込み寺」 バックナンバー紹介 その１７３
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓＝＝＝解決！マンショントラブル駆け込み寺＝＝＝＝＝－－－－－－－－－－第173号（2007年12月22日号）－－－－－－－－－毎週土曜日配信（創刊2004年8月）無料相談受付中 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ご相談者様の声 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13001 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓●覚えていますか？（バックナンバーより）駐車場の使用権に既得権はあるのですか？詳細はこちら。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/diary/200612050000/ 〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓┏━━━━━━┓ ●ご相談┗━━━━━━┛新人理事です。輪番制で初めて理事を任されました。今の理事会メンバーでマンションに詳しいのは理事長だけです。そのため、理事長が数年に渡り、独断に近い形で管理を進めています。特に気になるのが、予算以外の工事がいくつも発注されていることです。そして、理事長は建築関連業者の経営者です。疑いたくありませんが、疑惑につながるのではないか、と心配しています。どうしたら良いでしょうか？＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ ●私がマンション管理士になった本当の理由 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/8000 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊┏━━━━━━━━━━━┓ ●回答とアドバイス┗━━━━━━━━━━━┛不慣れな業務は大変ですが、ひとつずつクリアしましょう。さて、数年に渡り、独裁的な状況が続いているようです。そして、心配される気持ちもよくわかります。重要なことは、管理の基本に沿っていない、ということです。管理組合の意思は、総会決議によって決まります。つまり、区分所有者全員の意思で決まるのです。理事会で勝手なことをしてはいけません。理事会にできるのは、原則として、提案と規約や総会決議に基づいた運営だけです。予算外の工事をいくつも発注するようでは、本来の形を逸脱していると解釈されても仕方ありません。また、理事長以外のメンバーが理解不足のまま、工事が実施されてしまうと最低限の透明性や理由も見えてきません。原則的には、説明会などで充分な理解を得てから、臨時総会で決議することが必要です。（緊急度にもよりますが）おそらく、長期修繕計画の吟味も不充分なのだと思います。したがって、予算外の工事が発生したら、説明会と臨時総会を実施すること長期修繕計画を見直し、より計画的に修繕工事を進めることなどを実行することで状況を改善できるはずです。理事長だけに頼らず、あるいは、根拠もないまま疑うのではなく、より多くの皆さんで協力し、より良い管理活動を進めましょう。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●マンション管理適正化法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2005 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【編集後記】より多くの方に協力してもらうのは、とても大変なことです。まずは、マンションの状況を充分に広報することです。多くのマンションでは、将来の修繕工事の資金に苦労します。今から準備しないと大変ですよ、と知らせるだけで違ってくるはずです。また、区分所有者本人だけでなく、家族が理事や委員の代理をできるようにすると、参加が増え、関心を高めることができるようになります。小さな工夫の積み重ねが、より良いマンションライフを作るのです。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●区分所有法へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/2008 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊【ひとり言】我が家の主な暖房は、ガスファンヒーターです。先日、フィルターの目詰まり表示が出ましたので掃除をしました。ところが、またすぐに目詰まり表示が出てしまいます。ガス会社の知り合いに聞きましたら、フィルターではなく、もっと奥にほこりがあるかもしれない、と教えてくれました。安全を確認しながらネジをはずし、上下左右に傾けてほこりを出しました。以後、目詰まり表示はなくなりました。年末に余分な出費を免れることができました。＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊●標準管理規約へのコメントhttp://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/5001 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ご意見・ご感想・ご要望 http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/mailboxform/ 無料相談はこちらからどうぞ。http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo/13000 ※このメールマガジンはあくまでも参考意見であります。法的根拠を保証するものではありません。何らかの損害を被られても一切の責任は負えません。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□タイトル－－－ 解決！マンショントラブル駆け込み寺発行者－－－－ マンション管理士 ベルモンドＪＦＫ発行周期－－－ 毎週土曜日＆時々増刊号バックナンバー http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637 発行者Webサイト http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndo ※おかげさまで200,000アクセス達成！！ まぐまぐＩＤ 0000137637読者の本棚への投稿はこちらからできます。よろしくお願い致します。専用投稿フォーム http://www.mag2.com/wmag/osusume/toukou.html 書き方のサンプル http://www.mag2.com/wmag/hondana/ 配信中止（まぐまぐ） http://www.mag2.com/m/0000137637.htm （ご購読、ありがとうございました。）本文章の内容は、無断で転写・複写・コピーを固くお断り致します。□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ペットに関する問題があるマナー違反に関する問題があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月23日
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ありがとう、だいすきっ！！（インラインスケートを買ったよ）
先日、長女（７歳）が、インラインスケートを買いました。お年玉を使いました。仲良しの友達が買ったので欲しくなったようです。大好きなピンク色（２０～２３センチ）にしました。帰宅すると、ヘルメットなどの防具をつけて、早速、遊びに行きました。１時間ほどで戻ってきました。ねえ、もう、できるようになったんだよっ！長男（１０歳）に支えてもらいながら、数回の練習で動けるようになったそうです。わずかに数メートルのようですが、本人はものすごく嬉しそうです。あしたは Ａちゃんと いっしょにやるんだっ！目をキラキラさせながら、私に言います。自転車、水泳、一輪車ときて、今度はインラインスケートをクリアしてくれそうです。ひとつずつ「できること」が増える様子を見るのは、我が子の成長を実感できるので、とても嬉しいものです。もうひとつ、嬉しいのは、長男が妹の練習を助けてくれることです。普段は、よくケンカをしますが、こういう場面で必ず手をさしのべます。きっと、大人になってからも協力し合ってくれることでしょう。ありがとー！！
2008年01月17日
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メールマガジン 「解決！マンショントラブル駆け込み寺」 バックナンバー紹介 その１７２
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2008年01月16日
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防耐火関連の認定に関する実態調査
国土交通省は、すでに取得されている大臣認定の構造方法及び建築材料のすべてについて、実態調査をしたところ、13965件中、77件で不正の疑いがあることが判明した、と発表しました。企業名を見ていくと、トヨタ自動車、コニシ、松下電工などの有名企業も含まれています。背景や詳細な事情を調べておりませんが、先日のニチアス、東洋ゴムの防耐火試験に関する不正が調査のきっかけになっているだけに、不安が広がる可能性は否定できないでしょう。大臣認定に一定の性能が保証されていないとすると、いったい、何を信用すれば良いのか？ という気持ちが強くなりますし、認定自体に付加価値を持たせていたことを想像すると、少しだまされたような気持ちにもなるかもしれません。国が関わり、一流と呼ばれる企業が販売する品物や工法などですから、どうか、きちんと管理、運営して欲しいと心から願っています。管理費が高いが、詳細の検討方法がわからない毎年実施の雑排水管清掃に協力してくれない住戸がある管理費の滞納があるそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月12日
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●メールマガジン配信予定（ベランダ喫煙について）
マンションでは、ベランダの喫煙が定番トラブルになっています。年末年始の時間を使って、約８００件の事例を調べた結果、ヒントが見つかりました。詳細は、明日、配信のメールマガジンでお知らせ致します。メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月11日
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管理組合のためのマンション記事（ニチアス、東洋ゴムの不正受験について）
ニチアス、東洋ゴム検査不正受験ニチアス、東洋ゴムなどで、防耐火検査不正受験が発覚しております。国土交通省の発表がありましたので、概略をご紹介致します。両社とも、防耐火検査を受ける際、実際に販売、施工に使用する建材とは異なる材料を用いて、試験を受けたといった類の不正でした。報告を読みますと、両社とも、企業内での認識の甘さやプレッシャーなどが原因のひとつであるとしています。業界で競争が激化すれば、自社の売上増加のために、背に腹は変えられない、というのが本音なのだと思います。しかし、人の命に関わる問題ですから、そのような言い訳は通用しません。耐震強度偽装やエレベータ事故でも、同様の感想を持ちましたが、建設、不動産関連業界に、モラルやプロフェッショナルな認識を求めるのは、不可能なのでしょうか？どんなに契約時に注意を払ったとしても、住宅の安全を個人で確保することはできません。確認の必要な要素が多く、それだけの知識を住宅購入者に求めるのは、おかしなことです。また、性能評価機関（今回はベターリビングと日本建築総合試験所）のチェックも甘過ぎます。発表された文面だけからの推測ですが、実際の製品と検査に出された製品を比較することをしていなかったようです。使用された住宅の一部を切り取り、抜き打ち検査を実施すべきだったと思うのです。（現実性があるかどうかは不明です）再発防止策を講じると言いますが、具体策は見えませんから、不安はぬぐい切れません。個人的なことですが、実家にいるころ、浴槽に「ベターリビング」と書かれたシールが貼られており、身体を洗いながら、いつも「これは何だろう？」と思っていました。マンションの新築時から使っている物でしたから、おそらく、何か意味や価値があったのでしょう。きっと見えない場所も含め、様々な品物に検査を受けたシールが貼られていることでしょう。性能評価機関の大きな役割のひとつは、使用者の安心だと思います。テレビのニュースでは目立ちませんが、この点に注目しておきたいと考えています。理事の引き受け手がいない理事会や総会の出席率が低い管理規約の改正をしたいが、検討する時間や人材が不足しているそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集ニチアスの報告より抜粋●原因についての報告概要担当部門における法令順守意識の欠如チェック機能不全 社内規程の不備 企業の社会的責任に関する意識の不十分さ ●再発防止策についての報告概要消費者の観点に立った安全、安心に対する意識の向上品質保証体制の強化（組織変更・下図参照）認定に関する仕組みの改善ＩＳＯ認証機関による品質保証体制の確認その他代表的な仕様の製品を17件抽出し、当該認定仕様で製作した試験体による性能確認試験を12月から実施している（2008年２月上旬までに終了予定）。 今後、その他の認定製品についても、原則として、性能確認試験を実施する。 東洋ゴム工業(株)の報告より抜粋●原因についての報告概要事業化検討の不足 経営判断の甘さと監査機能の不足 事業部での隠蔽体質 コンプライアンス意識の希薄さ 独断専行のリーダーシップ 組織の壁 ●再発防止策についての報告概要（１）緊急対策品質監査室の設置 部門長を対象としたコンプライアンス特別研修の実施（２）恒久対策内部統制システムの整備 社員教育の徹底 事業監査・品質監査の徹底した推進 内部通報制度の活用促進 企業ブランドに係る価値観の共有と伝道
2008年01月09日
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ありがとう、だいすきっ！！（さいより駅？？？）
先日、妻が初めての場所に出かけることになり、インターネットで路線図や周辺の地図を調べておりました。すると、聞き慣れない言葉が耳に引っかかりました。妻「あー、さいより駅から徒歩６分だから、割合、近いみたいよ。」私「えっ、さいより駅？？？」妻「うん、さいより駅から、歩いて６分だってさ。」私「さいより駅って、どこにあるの？」妻「だからさあ、一番近い駅ってことよ。」私「それは、もしかして、最寄り駅（もよりえき）のことかな？」妻「えっ、さいより駅って読むんじゃないの？」久しぶりにやってくれました。おかげさまで、相変わらず楽しい時間を過ごしております。ありがとー！！
2008年01月07日
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管理組合のためのマンション記事（子育てとマンション相談）
マンション相談と子育てギャップ「子育てギャップ」というのは、時代によって子育ての常識が異なることを指しています。例えば、昔「早い時期に断乳するべき」現在「子供に任せる」昔「汗止めにベビーパウダーを使う」現在「汗腺をふさぐので、多用しない方が良い」などです。これらの課題をどのように解決したら良いでしょうか？個別の課題を考える時、科学的な証拠を持ち出して、正しい結論を導きだすことは可能でしょうが、全体的、あるいは、将来的な正解かどうかは不明です。全体的、将来的な正解とは、どのようなものでしょうか？それは、母親自身が成長することでしか得られないのではないか、と思います。途中、たくさんの選択肢をよく検討した上で、自身の都合ではなく、子供の成長に役立つことや希望の広がる方向を見つけることが必要でしょう。失敗を繰り返し、自己嫌悪に陥ることもあるかもしれませんが、ひとりで抱え込まず、周囲に相談し、知識を増やし、知恵を学ぶことで、必ず前進できるはずです。マンションのご相談も似た側面があるのではないか、と感じています。ほとんどの場合、管理組合は素人集団によって形成されます。したがって、正解を出し続けることは不可能です。問題は、最善策を選択できなかった時の対応です。より多くの意見を取り入れながら、次善策を見つけ、再発防止に努めることが肝要です。これを実現するには、日ごろから、手順を踏んでおく必要があります。理事会で話し合ったのち、即、総会議案にしてしまうと、一般の区分所有者は戸惑いますし、時には、反発してしまいます。理事会が何を考えているのかどうしてそういうことを考えているのかなどを広く知らせ、必要であれば、みんなで話し合い、意見を集めるようにしておけば、総会で不満が爆発することを防げるはずです。そんなことを言われても、実行するのはむずかしいじゃないか、という声が聞こえそうですが、知っているだけでも、確実に違いはでてきます。もし、もめてしまったとしたら、それが最大のチャンスかもしれません。無関心、あるいは、平和に過ごしていると、真剣味に欠けることが多いのですが、もめている時は、それこそ真剣になっているからです。子育ては、彼らの人生を決定する重要なことです。マンションも子供たちに残せる資産ですから、子育てと同じように大切にして頂きたいと思っています。理事の引き受け手がいない理事会や総会の出席率が低いそんなお悩みはこちらへ。無料相談受付中 ご相談者の声 メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから●バックナンバーはこちらから●メルマガサンプルはこちらからマンション管理適正化法（前半）区分所有法（前半）回答集（バックナンバー）マンション用語集
2008年01月04日
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ありがとう、だいすきっ！！（お正月は楽しい）
元旦、私の実家に行きました。妹夫婦も来ました。気づけば、妹の長男は、今年、中学入学です。来年は、私の長男が中学入学です。早いものです。彼らの成長ぶりは、私たちを驚かせるばかりです。きっと、今年もたびたびビックリさせられることでしょう。妹の長女（１０歳）は、そろそろ父親に近づかなくなってきたのかもしれません。呼ばれても、くっつく様子がありません。ずいぶん、大人になったものです。人生ゲームやトランプをやるのは楽しいものです。２日は、妻の実家に行きました。こちらも楽しい時間をすごしました。私としては、お義母さんの煮物のおいしさが、何よりうれしかったです。今年も、すばらしい時間からスタートが切れました。ありがとー！！
2008年01月03日
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