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先月から行政書士に依頼せずに自分ひとりで更新手続きをやっていて、やっと大阪府から宅地建物取引業の免許証が届きました。「自分ひとりで」というのがポイントで、これが実践的な学びになり、弊社の5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、不動産仲介業、テレワーク室、卓球場、月極駐車場)が業者を挟まずにエンドユーザーと直接ビジネスするというポリシーにも繋がっているのです。他に登記簿謄本の変更なんかも司法書士に頼まずに自分でやっています。今回で3回目の更新で、早いもので本業のトランクルーム賃貸業の傍ら15年も不動産仲介業(貝塚不動産.com)をやっている事になります。免許証には橋下徹、松井一郎、吉村洋文と歴代の大阪府知事の名前があり、時代の変遷を物語っていますし、この業者としての免許証を取るために私の汗と涙の思い出も詰まっているのです。全くの素人の50歳から文字通りゼロから宅建士の受験勉強を始め、実務経験が全くないまま未知の不動産業界という世界に飛び込み、イロンナ勉強を1からさせて頂きました。無謀と言えば無謀だったかもしれませんが・・・(汗)。まぁ15年間不動産の仕事を一生懸命やってきたからこそ、ワカルものがあります。それを他の地域密着型のトランクルームや音楽スタジオやテレワーク室や卓球場の仕事に応用しています。地域密着型・・・というのがポイントです。大阪でトランクルームをやっていて土日だけ高額物件の多い東京で不動産屋をやるのも若ければ可能かもしれませんが、もう年ですから地域密着型ビジネスに特化して自分は余り動かずに稼ぎたいモノですから。本当に行動力のあるのは40代半ばまでで、それ以降は体力の低下に応じて仕事のスタンスや職種を変えるのが理に適っているのです。だから私は49歳の時に年355日24時間エンドレス工場稼働の過酷な肉体労働が中心だった家業の織物業から、頭脳労働が中心で格段に楽なトランクルームに転業したのです。まぁ不動産なら不動産の仕事だけではなく、地域密着型の商売なら回りまわって他の仕事にシナジー効果を得れるのです。堺市の人口は85万人くらいで、宅建協会泉州支部管轄の泉州の他のエリア(高石市~岬町)では同じくらいの人口があり、同業の不動産屋が400社ほど加盟していますので、このエリアで5つのビジネスを営んでいると、何かしら関連してくるのです。オモシロいですねェ・・・特に泉州は血縁や地縁が他の大阪のエリアより濃いですし、趣味(空手、ウインドサーフィン、ドラム、だんじり)や小中学校より広い高校や大学のネットワークも見逃せません。今回の更新で(3)から(4)に数字が1つ増えた訳ですが、これって数字が多いほど「長く不動産屋をやっているなぁ~」と目に見えない信用力に繋がるのです。お寺のお坊さんも年を取るほど値打ちが出てきますが、我々不動産屋も更新回数が多いほど値打ちが出てくるのです。お経は何百年も変わりませんが、我々不動産屋は10年で50%以上が入れ替わる非常に厳しい業界なので、生き残るために不動産ビジネスに関わる宅建業法や民法や税制などがコロコロ変わるので、日々の勉強が欠かせませんが・・・(汗)。という事で、不動産仲介業は貝塚市の事業用物件の仲介に特化していますので、なかなか儲ける事は難しいですが、他の4つのビジネスへのシナジー効果と大きく捉えていますので、今後もこのままボチボチ営んでいきます。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「 貝塚不動産.com」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2023.12.25
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振り返れば何でも早いモノですが、来月で宅地建物取引業(宅建業=不動産屋)を2008年から始めて丸15年経ちます。15年・・・ホンと早いモノです(汗)。なので、当初から宅建協会泉州支部のメンバーも470社くらいありますが、過去15年で半分以上入れ替わっているかも知れません。特にここ数年は業務研修もWEBのみとなり、パソコンが出来ない高齢者の廃業が加速しているようですが、時代について行けなければ退場するしかないのです。時代の流れはホンと残酷です。廃業する会社が多い一方、3,40代の若手経営者による新規開業も同数くらいありますので、不動産業界はダイナミズムのあるフレキシブルな業界と言えるでしょう。弊社は過去に泉州の地場産業である織物業を営んでいましたが、貝塚市から岬町まで680社あったのが50年間で98%が廃業倒産(2%しか残っていない)という非常に厳しい現実と比較すれば、不動産業界は廃業倒産や起業という浮沈はあるにせよ総数はあまり変わっていませんので、やりようによってはまだまだチャンスがあるビジネスだと思います。まぁしかし、個人の資格である「宅地建物取引士」を所持して、今回のように自分がオーナーである会社が「宅地建物取引業」の大阪府知事免許を受けていれば、自分一人で不動産契約を締結できるのです。単に個人資格である「宅地建物取引士(宅建士)」を持っているだけでは、どこかの会社に所属しないと資格を活かせないのです。同じ宅建士資格を取っても、オーナー経営者と資格手当が毎月2万円しかないサラリーマンとの可能性の差が大きく広がるのです。ここがポイントですが、この辺の違いを認識している一般人は少ないです。日本で最難関の資格と言えば「司法試験(裁判官、検察官、弁護士)」ですが、秀才が青春を犠牲にして1日10時間以上必死に勉強しても、合格するのに平均5,6年掛かるのを考えると、宅地建物取引士は普通の人が数カ月勉強するだけで合格できる割と簡単な試験ですから、自分が会社を持っていれば如何に宅建士のコストパフォーマンスが高いかと思います。まぁしかし丸15年という事で、昨日は大阪府庁咲洲庁舎に宅地建物取引業の免許の3回目の更新に行ってきました。新規を含め今回で大阪府庁に出向くのは4回目なので、もう慣れたモノです。何でも慣れ・・・が大事です。新規申請の時は複雑すぎて資料を集めている途中で行政書士に頼もうかと迷いましたが、手数料10万円は勿体ないし「何事も勉強や・・・」と自分に言い聞かせました・・・(汗)。しかし1回自分でやってしまえば、大したことはないと感じ自信もつきました。ココです・・・ポイントは。咲洲庁舎に行く前に大阪城近くの法務局にも書類を取りに行ってきましたが、新築されて奇麗になりビックリしました。大阪城周辺には欧米からの観光客も目立ち、「さすが世界の大阪や!」という感じがしました。という事で、これまでもそうでしたが今回の更新手続きを行政書士に頼まず、自分で全てやりましたので10万円節約でき、難しい手続きを自分でやる事によって自信もつきました。この他人に頼まず、自分でする事によって得られる「小さな自信」の積み重ねが何より大事なんですねェ・・・法務局で自社の謄本の定款の変更手続きも司法書士に頼まずに自分でやっていますが、何事も極力自分でヤル、ヤロウとする・・・これがポイントです。私のような人間が増えると行政書士も司法書士も仕事が減って大変ですが、ビジネスで生き残っていくには、それくらいの事をしなければならないのです。まぁ何でもかんでも他人に任せると、自分で何もできなくなる(ヤル気力が失せる)のです・・・(汗)。正直67歳になっても仕事に対するモチベーションを維持するのに大変ですが、その日々の工夫の1つが「何でも自分でやろう!」精神だったのです。「100歳まで元気に生きよう!」と思っている私にとって老後はまだまだ長いですし、もう後継者の娘にいつでもバトンタッチできる状況ですが、単なる評論家や定年退職者ではなく、まだまだ現役プレイヤーに拘りたいのです。まぁ引退するのは90歳からですねェ・・・サラリーマンはだいたい60歳で定年になり継続雇用で65歳で完全に会社から縁を切られますが、オーナー経営者は「その気」になれば、年齢によって「仕事スタイル」を変えれば、いつまでも仕事を続けられる(儲けられる)のです。私のように肉体労働が中心だった織物業から、49歳でアイデアとオフィスワーク中心の本業のトランクルーム経営や副業の音楽スタジオのような趣味か仕事かわからないようにチェンジできれば、年金を当てにせずに70代でも80代でも楽しみながら稼げるのです。もうココまで来たら、遊んでいるのか仕事をしているのか自分でもワカラナイ・・・まるで悟りを開いた仙人のようです(笑)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「 貝塚不動産.com」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2023.11.10
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岸和田市東ヶ丘町で22台の月極駐車場を自社運営していますが、月極に加え盆の帰省ラッシュの予約と工事車両の「時間貸し」で殆んど駐車場スペースが満車状態です。月極駐車場という名の通り月極がメインですが、それで100%埋まらないので何年か前から「時間貸し」も並行して営んでいるのです。「遊ばすのは勿体ない」という至極当たり前の発想からです。「時間貸し」のやり方は非常にシンプルで、ハード面から言うと現地に銀行の振込先を書いた看板を設置しているだけです。実際の予約のソフト面では、直接利用者とLINEやショートメールのやり取りをするだけです。これで、この小さなビジネスは完結です。駐車場ビジネスなんて、片手間の更にもっと片手間でやっているだけなので殆んど時間が掛かりません。駅前によくあるコインパーキングは地主が業者に丸投げして機械を設置してますが、弊社は業者に支払う手数料や機械代が全く不要です。しかも時間貸しの料金は「12時間500円、24時間1000円」と少々割高ですが、駅から遠い全800戸の東ヶ丘町では「時間貸し」に関しては弊社が独占状態だったのです。東ヶ丘町では元々月極駐車場も殆どなく、「時間貸し」なんて他ではやっていなかったのです。ビジネスは需給バランスで成り立っていますので、競合が全くないので値段は「言い値」で通るのです。盆や正月の帰省に加え、この4,50年前に野村不動産が開発した高級分譲地はちょうど建て替えやリフォームの時期に差し掛かっており、工事車両の需要も多いのです。用途地域が第一種低層住居専用地域という最も厳しい規制で路上駐車が絶対NGなので、それが工事車両というマーケットを生み出したのです。名越のような割と緩い第一種住居地域なら、その辺に止めておけ・・・てな具合で、そんなマーケットも生まれなかったでしょう。この用途地域の差が、「新しいマーケット」が生まれるかどうかに関わってくるのです。この辺を見抜けるか?どうかが・・・商売のオモシロいところです。月極駐車場ビジネスというのも、普通に経営している分には中々収益が上がらないモノですが、弊社のように機械を設置せずに「時間貸し」で盆や正月の帰省客を狙ったり、近辺の新築やリフォームの工事車両を狙ったり・・・近辺に状況に合わせた工夫で新規顧客開拓をし、そこから収益を上げなければなりません。その為に自社の不動産のWEBサイトに東ケ丘駐車場の物件を乗せたり、単独のブログ(WEBサイトまで作らない)でも集客を図るのです。新興住宅地と違って60代以上のシニア層の住人が多いので、口コミによる駐車場の存在が年々知れ渡ってきた・・・という感があります。WEBサイトなどのデジタル戦略より、現地に立てた看板や口コミといったアナログ戦略の方が有効だったのです。まぁ素人さんにとって駐車場経営は1人で運営するには中々難しいようですが、わざわざ不動産屋が仲介に入るほどオイシイ商売ではないのですが(手数料が少なすぎ)、弊社のように不動産屋が自社運営で片手間にチョッとする分にはちょうどイイのです。土地や建物をただ所有しているだけでは固定資産税を払うだけ損がドンドン膨らみますので、どんな小さな不動産でもそこから1円でも収益を上げる事が不動産屋の腕の見せどころだったのです・・・(汗)。という事で、収入を得るのにリスク分散という意味で、できるだけ沢山のルートを持つというのが鉄則ですから、1つの事に固執せずに出来るだけ頭を柔軟にしてイロイロ考えるのが大事です。1つの事につまづいて、それにずっと関わってしまう(足が止まってしまう)という事だけは避けたいと思います。先に進んで、あとで処理したら(考えたら)イイ訳ですから。まァしかし誰でも考えられそうですが、月極駐車場と時間貸しの両方を業者を介在させずに地主だけでビジネスを完結させているのは、泉州でも非常に珍しい存在でしょう。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2023.08.05
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今年に入り、弊社「 貝塚不動産.com」が運営管理している岸和田市東ヶ丘町の月極駐車場にオファーが殺到しています。オファーが殺到と言っても、月極ではなく「時間貸し」の方で工事車両の駐車スペースです。岸和田市東ヶ丘町と言えば、4,50年前に野村不動産が開発した平均敷地面積が70~100坪くらいで全800戸くらいの当時の大型高級住宅地です。それが今、ちょうど建て替えの時期に来ているのです。そう、今東ヶ丘町は新築ラッシュだったのです。しかも高級住宅地であった東ヶ丘町の用途地域は1番規制が厳しい「第一種低層住居専用地域」で住民意識も他地域と比べると高く、路上駐車は絶対NGという雰囲気が工事車両というマーケットを生み出したのです。高級住宅地なので年収も高い事から自宅の建て替えやリフォームに熱心というのも、工事車両の需要を後押ししています。そういった影響で、東ヶ丘町内には弊社の他に駐車場は殆どないので、弊社に白羽の矢が立ったのです。しかし22台しかありませんし、半分くらいは既に月極で埋まっていますので、他の空いているスペースを工事車両で奪い合い・・・といった模様です。弊社としては全台月極で埋まれば楽ですが、そうならないところに駐車場ビジネスの難しさがあるのです。たかが駐車場、されど駐車場です・・・(汗)。月極で100%埋まらないので「何とかしなければ!」と思っていた矢先、地元の人からの要請で「お茶会や法事で友達や親戚がくるので止めさせて欲しい」というオファーがあり、それにピンと来て月極に加えて「時間貸し」も始めたのです。この月極から時間貸しへの連動は頭を切り替える柔軟性もさることながら、近所の人とのリアルなコミュニケーションも大事だったのです。まぁ時間貸しを始めたと言っても、コインパーキングによくある機械を設置せず、現地に看板を立て近くの銀行のATMの口座番号を書いているだけで、業者を介在させずに費用は一切掛かっていないところがポイントです。駐車場ビジネスは単価も安いのでわざわざ業者を入れるほど儲かるビジネスではありませんので、トランクルームやスタジオと同じように自社完結型のエンドユーザー直ビジネスです。当初はいちいち電話で予約を受けていましたが、お年寄りが多いエリアですが、理由を説明して理解して頂き、今はショートメールやLINEで予約を受けるようにしています。12時間500円、24時間1000円の利用料金のために、いちいちリアルタイムで電話対応しているといくら時間があっても足りませんので、そういったデジタル返信で1分以内に済ませています。そんな月極で埋まらないスペースに、工事現場における「駐車場手配代行サービス」という専門業者からのオファーが一連の時間貸しニーズだったのです。駐車場手配代行サービス・・・そんな専門業者があったとは、数年前まで全く知りませんでした。確かに施主や工務店は家を建てるのに必死で、工事車両をどこに置くなんて考える余裕はないでしょう。そんなニッチマーケットに目を付けた専門業者の数社から、工事車両の件で連絡が来るようになったのです。もちろん業者に任せると手数料を取られて高いので、東ケ丘町在住の施主さんから直接連絡が来ることも多いですが。まぁそんなこんなで、長らく駐車場をやっていると私のスマホの東ケ丘の時間貸しのお客さんの登録件数だけで100件を超え、時間貸しと言えば「貝塚不動産!」と定着するようになりました。という事で、アパマン経営に限らず駐車場ビジネスでも素人の地主が自分一人で「宣伝集客+審査+契約+集金+解約+管理+クレーム処理」を全てこなすには能力的に難しいのか、そこに不動産仲介業者や管理会社が入る余地があるのです。しかし仲介手数料や管理料が安すぎて、どこの業者もやりたがらないのが実態で、弊社のように経験豊富な専門の不動産業者が自社物件の駐車場を片手間にやる程度で、ナントか採算ギリギリというのが駐車場ビジネスか・・・と(汗)。弊社は駐車場に限らず他社の不動産物件の全てに関して管理はすべて断り、仲介のみに徹して時間の節約を図っています。不動産仲介業は貸し手(売り手)と借り手(買い手)の間に入り、所詮他人の不動産なので自分が主になってコントロールできない非常にストレスの溜まる仕事なので、この仕事でストレスなしで儲けるのは至難の業だと仲介業10年目くらいでやっと悟り、今は1歩引いたスタンスでボチボチやっています。不動産屋は昔から「千三つ屋」と揶揄されるほど成約率が低く、実際はソコまでいきませんが、過去10年以上の不動産営業活動の90%の時間は無駄に動いてきた反省で、自社物件の深掘りの方が効率的だと判断して本業のトランクルームや音楽スタジオに力を入れだしたのです。まぁ自分のパワーバランスと軸足をどこに置くか?・・・が弊社のような従業員やスタッフを雇っていない時間に制約のある「ファミリー経営」では最重要戦略ですから。まぁしかし名越の3倍も戸数がある東ケ丘町ですが、第一種低層住宅専用地域であるがゆえに、コンビニが出店できなという宅建業法上の規制があり(更に町の条例で自動販売機も設置不可)、4,50年前の分譲住宅地なので住民の高齢化が進み買い物難民という問題があるので、そういった問題を解決する為にも規制緩和が必要でしょう。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2023.05.29
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今回も大阪宅建協会の必須の業務WEB研修を受けましたが、不動産業界の急速に進むIT化に驚きました。「IT重説」と「電子契約」が主なテーマのWEB研修でした。これまで対面での契約が必須だったのが、少し前からWEB契約(売買、賃貸)が可能となったのです。これまで遅れていたと指摘されていた不動産業界も、この大きなウネリに乗らねば業界自体が取り残されるという事か・・・?2019年のハワイロングステイで、ワイキキのコンドミニアムを買うために現地の不動産業者とコンタクトを取ってイロイロと動きましたが、アメリカの不動産物件の情報開示のオープンさに驚きました。日本ではレインズという不動産業者しか見れないサイトがありますが、アメリカではMLS(Multiple Listing Service)という不動産情報システムがあり一般の誰もが見れるのです。不動産の独占業務の国家資格である「宅建士」の取得率も日本では従業員5人に1人でOKという甘い業界体質ですが、アメリカでは100%不動産資格の取得が義務づけられ経験と深い知識が必要で社会的地位は医者や弁護士と同等の存在と認識されているそうで、この点が日米の不動産業界の社会的地位の差に繋がっているのかも知れません。アメリカでは宅建資格(同等資格)がないと、不動産会社の事務員もできないという厳しさだったのです。まぁ結局コンドミニアムは買いませんでしたが、こういった不動産業界の「日米の差」を経験しただけでイイ勉強になりました。不動産仲介業をこれまで10数年営んできましたが、今回のIT(WEB)化の波でついていけなくなった業者の淘汰が進み、新たにIT化の波に乗ったIT能力と経験値の両方を兼ね備えた40代の若手がこれからの日本の不動産業界の中心になっていく事でしょう。これが時代の波・・・と言うのでしょう。時代は結構早く進んでいます。まだイケルか・・・(汗)。という事で、人間というのは往々にして視野が狭くなりがちですが、自ら動いて(新しい経験を積み重ね)視野を広げる努力をしないと、知らぬ間にそういう人間に成り下がっては経営者として致命傷です。今回の不動産業界の急速なIT化を参考に、本業であるトランクルームの契約に関してもなかなか見学に来れない東京や地方や海外在住のお客さんにも商圏を広げる為に契約のWEB化を急ぎたいと思います。PDFで契約書を添付してメールで送り、入居審査も事前の書類のやりとりで判断できますし、契約はZOOMやSkypeで互いの顔を見て行い、トランクルーム動画をスマホのLINEで案内して見てもらえれば簡単です。10%くらいでもWEBで遠方の顧客を獲得できれば大成功と言えるでしょう。とにかく今は、WEBツールを使って商圏を広げるチャンスです。トランクルームしか営んでいなければ、今回のような「IT(WEB)化の大きなウネリ」に何も気づかずにいたかも知れません・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2023.03.04
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弊社「貝塚不動産.com」(貝塚市名越661 072-446-0798)では、岸和田市東ヶ丘町で22台の青空駐車場を運営管理しています。基本的に月極ですが、埋まっていない場所は「時間貸し」も行ってます。ふつう駐車場経営と言えば、月極かコインパーキングのような時間貸しの「どちらか」と相場が決まっていますが、弊社はこの駐車場の常識を破って月極と時間貸しの両方の「ダブル」で儲けています。普通に考えれば、月極で埋まらない駐車スペースをそのまま放置すれば勿体ないと思うはずです。ならば、どうするか・・・?と考えれば、「時間貸し」というアイデアが浮かんできました。別に奇抜なアイデアでも何でもありません。問題はどうやって運営管理するかですが、時間貸しといっても一般的な駅前のコインパーキングのような機械設備は一切なく、現地看板に弊社の銀行の口座番号を書いているだけで、駐車場専用のWEBサイトも無料ブログを使っていますので、イニシャルコストもランニングコストも掛かっていません。東ヶ丘町は4,50年前に野村不動産が開発した1区画が敷地面積50~100坪くらいの全800戸の高級住宅街で、他に駐車場は殆どなく、あっても月極だけで「時間貸し」のようなコインパーキングはありません。特に用途地域は高級住宅街に相応しく第一種低層住居専用地域で規制が1番厳しく、路上駐車があると住民が警察に通報するほど治安がイイのです。高い年収に比例して住民意識も高く、自然のセキュリティになっているのです。正に弊社の独断場・・・と言えるかも知れません。先日駐車場内に不法駐車があると複数の住民から弊社に通報が入り、早速現地に直行し岸和田警察署にも連絡してコーンを現場に置いてからは、そのような事件は無くなりました。更なる追い風として、4,50年前の分譲開始当時は日本での本格的なモーターリゼーションが始まる前で、広い敷地でも駐車場1台分しかなく、数年前から東ケ丘町内で建て替えやリフォームブームに沸いていて工事車両の時間貸しオファーが相次ぎ、更にまた工事期間中の弊社トランクルーム貝塚への保管需要という思わぬ副産物もあったのです。という事で、時間貸しの方はお茶会、法事、訪問営業、新築やリフォームの工事車両の駐車・・・これが地元周辺の方々に大変喜ばれているのです。月極は銀行の自動引き落としですが、時間貸しの予約は非同期通信のショートメールかLINEで利用前に銀行やスーパーのATMでの振り込みをしてもらい、本業の片手間で対応するだけですのでコストは殆ど掛かっていないのがミソだったのです。不動産仲介業は無駄な時間を費やさない効率重視で貝塚市内に限定して「片道15分まで」の物件に特化していますが、自社運営の駐車場も岸和田市と離れていますので、できるだけ自分は動かずに収益を上げるビジネスモデルを考え出さないと時間がいくらあっても足りません。とにかく駐車場ビジネスは土地さえあれば簡単なので、中間業者を入れずに自社単独でイニシャルコストやランニングコストがゼロのWEBサイトやSNSの2重3重のデジタル戦略をしておけば、手間が掛からない収益源になるのです。駐車場ビジネスって案外みんなバカにして放置しているケースが多いのが盲点で、キッチリやりさえすればライバルは存在しないのです。と言うか、土地オーナーの多くは現地看板だけあればイイやと、駐車場をビジネス(競争)と思っていないのです。確かに車が減って需給バランスが崩れ、駐車場ビジネスにアゲンストの風が吹いてますが、それをコストを掛けずにアイデアで乗り越えねば・・・(汗)。まぁしかし東ケ丘駐車場の裏に大きな池に面した同面積の竹林があるのですが、これこそ長年放置していますので、今流行りの「アウトドア」ブームに乗って、リバーサイドならぬ「ポンドサイド」のニュービジネスをもう長年考えているのですが・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.11.13
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先日大阪宅建協会のWEB研修で「LGBT」を学びました。LGBT(エルジービーティー)とは、レズビアン(Lesbian)、ゲイ(Gay)、バイセクシュアル(Bisexual)の3つの性的指向と、トランスジェンダー(Transgender)という性自認の各単語の頭文字を組み合わせた表現です。弊社はトランクルームだけでなく、不動産仲介業や音楽スタジオやテレワーク室や卓球場の運営で多種多様な人達と接する機会が多いので、LGBTの知識が必要不可欠です。実際今回の研修までに、こういったケースに仕事上で何回も遭遇しましたが、上手く対処できました。というのは、海外旅行でそういった場面に度々遭遇していたからです。日本ではなかなかそういう場面はありませんが、海外では割とポピュラーなのです。これまでイタリアでフィレンツェから避暑地フィエーゾレに行くまでのバスの中で仲睦まじいゲイカップルや、プーケットの常宿前の毎夜ゲイパフォーマンスが繰り返されるゲイストリートや、ハワイロングステイでのビーチでの仲睦まじいレスビアンやゲイカップル・・・といった所でLGBTの方達を沢山目にしてきましたが、ニューカレドニア・クルーズ船内のバーでの「LGBTデイ」というのがあったのには驚きました。海外では普通なんやなぁ・・というのが実感で、今回のWEB研修も冷静な目で見れました。時代はそういう風に変わってきたのです。いずれにしろ、不特定を相手にする飲食店と違って弊社のビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、不動産仲介業、テレワーク室、卓球場)は契約書を交わしたり会員制なので、免許証の提示を求めますので、こういったLGBTの知識や経験が必須だったのです。今回は不動産業界の研修でしたが、他の4つの業界にも応用できる(通用する)価値のある研修だった事だけは確かです。という事で、日頃の生活や仕事をしていると、先入観とか既成概念とか一般常識とかが・・・時として邪魔になる時があります。もちろん日本は法治国家なので、法律を遵守しながらモノゴトを進めていく上で、経営者として脳ミソの中を出来るだけニュートラルに保ち「公正」かつ「平等」な立場をキープする必要があります。そして「日本は遅れているなぁ」と感じるのはいつも海外製品や海外旅行で、30数年前に当時西ドイツ製のウインドサーフィン(ファナティック社)の樹脂製のジョイントにリサイクルマークがあったりとか、7年前のバリ島旅行で100%スマホでカフェでも道路でもどこでもWiFiが使える・・・というのに驚いた事です。「井の中の蛙」的な生活や考え方だけは経営者として絶対避けるべきだと肝に銘じました・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.11.10
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不動産仲介業では貝塚市内の物件に特化しています。という事は、車で「片道15分以内」という事になります。どんな美味しいそうなオファーでも、それ以上時間が掛かる近隣の岸和田市や泉佐野市の物件はアッサリ断ります。何故なら時間が勿体ないというのが第一で、よその地域の事はよく知らないので自信が持てないという単純な理由です。もう何年も前に地元の商工会議所や経済クラブを辞めましたが、本当に忙しいお医者さんが入会していないように、私もそういった時間的な理由です。お医者さんは医師会、私は泉州の不動産業界の団体である宅建協会泉州支部と、本当に必要な団体しか入っていないのです。まァしかし、50年前の貝塚市内の事なら大体察しがつきますし、市役所や法務局で分からない複雑な物件でも親戚や小中学校の友人やらに聞いて解明できる事もあります。その辺が、同じ大阪府でも大阪市内とか堺市の物件だと皆目見当がつきません。考えれば当たり前の話で、不動産屋の多くは地域密着型というのはそういう理由だからです。まぁ人間の心理というのは、電車や車や飛行機で遠くの会社や取引先に出勤したり出張したりすると、実際の商談時間が短くても「仕事をヤッタ気になる」ものです。実はこれがクセモノで、この「内なる自分の敵」に自問自答しなければ、いくら時間があっても足りません。要は仕事効率・・・歩留まりです。大卒後のサラリーマンから始まった40年間の社会人生活を振り返ってみると、この「移動時間でヤッタ気になる」が如何に無駄であったかを、今は深く深く反省しているのです・・・(汗)。人生って、そんな非効率な仕事ばかりヤッテいると家族サービスや遊ぶ時間といった本来大事なプライベートの時間が無くなり、普通に考えれば何のために生きているのか?訳が分からなくなってしまいます。まぁしかし、もう13年間も不動産業界でやってきて経験値を積み重ねてきましたが、実感として商談がまとまるのは残念ながら100件に1件くらいの割合です。実に99%が無駄足です。更に売上に波があるのも事実で、何も営業活動をしなければ売上げゼロという非常に厳しい業界です。起業して数年はトランクルームより優先して一生懸命頑張りましたが、もう今は不動産仲介業はトランクルームの副業としてのポジションが確定です。毎週土日に新聞に入っていた不動産チラシも10年ほど集めて自分なりに分析していたのですが、それも2年前に止めてスッキリしました。もうこれ以上時間と労力を掛けても無駄だと悟ったのです。何でもヤッテみなければ分からない・・・というのはこの事です。もちろん私に不動産の才覚があれば本業でドンドンやりますが、残念ながら自分の能力の限界を感じたのです。「人間、諦めが肝心」・・・と昔の人はよく言ったものです。ココです・・・ポイントは。それ以来積極的に攻めるのは止め、これまでに撒いた種に引っ掛かったオファーに対応するだけという消極的な戦略に転換しました。そうすると、商談がまとまるのが100件に1件から20件に1件にと、打率が5倍に跳ね上がりました・・・(笑)。本来の仲介業より大阪宅建協会泉州支部に所属している事によって、加盟400社の同業の不動産業者からの建て替えやリフォームのトランクルームオファー(荷物保管)の方に期待できます。アナログ的な営業で泉州支部で名前と顔を売ることによって、トランクルームビジネスに繋げるのです。このために不動産業界に残っているのかも知れませんし、大阪府から正式に認可の受けた不動産屋という看板を掲げているだけで色んなオファーがあるものです。経営者自ら宅建士を取って、会社として業者免許を大阪府から認可されるまでの努力がジワジワ効いているのかと思います。アメリカは100%全員不動産資格が必要ですが、日本は宅建士取得者は従業員5人に1人の割合でOKという非常に甘い業界なので(大手はほぼ100%取得率)、経営者が宅建士を持っていない中小不動産屋や、宅建士どころか業者免許も持たないブローカーがまだまだいますから・・・ココです・・・ポイントは。まぁ本来の目的とは違った方向になりましたが、努力した結果なので仕方ありません。という事で、5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、テレワーク室、卓球場、不動産仲介業)をファミリービジネスで展開していると言っても1つとして他人に誇れるスペシャリスト的な事をやっていないのが悩みと言えば悩みですが、「経営者」という1点に絞れば祖父の代から73年もビジネスの実態(内容、業態)は変わっても企業が存続していますので何とか合格と言いたいところです・・・(汗)。そして青春時代に、ウインドサーフィンの全日本選手権で当時優勝した選手とスタートラインで遭遇しましたが、私には全く見えないブローを拾ってスイスイとスタートしていく彼を見て「こりゃダメだぁ~」と落胆したり、大学空手部の一般道場への出稽古で全日本ベスト8に入った高段者との練習で、目にも止まらない顔面への上段突きを見て「こりゃダメだぁ~」と恐怖心で身体が凍り付き・・・方向転換したのが、不動産仲介業とダブります(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.07.22
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51歳で宅地建物取引士(国家資格)に合格し、翌年から宅建業者としての免許も取って、13年前から不動産仲介業の営業日報を書き続け・・・今9冊目です。全くのド素人から不動産業界に入りましたので、文字通り汗と涙の結晶で、人知れず一生懸命頑張った記録が刻まれています・・・(汗)。まぁ無謀と言えば無謀だったでしょうねェ・・・(笑)。50歳を超えてから不動産屋という全く異業種への新規参入でしたので、「とにかく情報武装をしなければ!」という想いから宅建士以外にファイナンシャルプランナー(AFP、2級技能士)、不動産コンサルティングマスター、定借アドバイザー、損害保険募集人資格、住宅ローンアドバイザー、倉庫管理主任者・・・といった9つの資格を取りまくりました・・・(汗)。文字通り、もう固くなった50歳オーバーの脳ミソにこれら知識を放り込むのに悪戦苦闘・・・パンク寸前まで勉強(記憶漬け)した事によって多少は活性化したかも知れません(笑)。今から思うと「よう頑張ったなぁ(ヤッタなぁ)・・・」と感心しますが、やっぱり若かったんですねェ・・・51歳が・・・(笑)。今65歳ですが、例え1000万円積まれても、今から宅建士の試験なんて1から勉強しようなんて思いません・・・(笑)。残念ながら、もうそんなエネルギーは残っていません。51歳と65歳は天と地ほどの差・・・があるからで、残念ながら年々知らず知らずのうちに気力と体力が萎えてくるモノです。だからアンチエイジング・ビジネスが大流行するのです・・・(笑)。オモシロいですねェ・・・需給バランスによって新しいビジネスが生まれるなんて。まぁしかし、20代のサラリーマン時代に毎日営業日報を書いていたので、その時の習慣が60代の今でも続いているのです。アナログ時代からデジタル時代に変わっても、私の脳ミソのビジネススタイルは40年間1ミリも変わっていません。もちろんパソコンやスマホも活用しますが、基本は日報や手帳に書くという事です。両方活用するのです。書いて記録するという事は、また見直して「反省」するという意味で、これが1番大事なポイントです。脳ミソはクリエイティブな「考える事」に集中させ、記憶や記録はデジタルとアナログに分散させ脳ミソの負担を軽減させます。とにかく覚えないで、常に新しい事を考える・・・という学校教育とは真逆のスタイルが功を奏します(笑)。こういったスタイルで仕事をしてきて、失敗だらけだともちろん改めますが、まだコレがナンとか通用していますので、これからもこのスタイルを継続し・・・娘や孫から「もうエエ加減引退して・・・」と言われたらスパッと仕事を辞め、ハワイでも移住してノンビリしたいです・・・(笑)。イヤイヤ、自宅をもっとリゾート化して、夏は北海道へ冬は沖縄へロングステイというのが現実的か。まァ無理してガンバって、赤字でも出したらダメですから・・・(汗)。オーナー企業は規模の大小に関わらず1番怖いのは、経営能力が時代に合わなくなっている(ピントがズレてきた)事に自分で気づかない・・・という1点に尽きます。私はそういう事のないように、新しいアイデアが浮かんだ時や新しい事にチャレンジする前には必ず「これはどうや?」と娘に聞くようにしています。そうやって、アクセルとブレーキを上手にコントロールしよう・・・と(汗)。病弱だった父親がそうだったように、「もう自分はジイサンなんや」と一歩引いて、息子の私に早くから何でもかんでも振ってきたように、娘にこれからドンドン振っていかねば・・・と。という事で、40年間社会人生活を送ってきた訳ですが、振り返って見るとイロイロ苦労もしましたけど、一言で「楽しかった!」・・・と言えるでしょう。しかし、この私のライフスタイルとも言えるのがいつまで続くのか・・・???そして本業のトランクルームの傍ら13年間不動産仲介業を営んできたからこそ、借金をせずにスタジオの準備資金を稼げたのであって、素人が文字通りゼロから起業して試行錯誤の連続だった不動産の仕事効率がいくら悪かったとしても、決して宅建士の受験勉強は無駄ではなかったのです・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.07.02
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最近あまりにも和太鼓、和太鼓と一生懸命になっているものですから、自分が不動産屋である事をスッカリ忘れていました・・・(笑)。昨日は岸和田五風荘で3年ぶりのリアルで会う、私の所属している大阪宅建協会泉州支部のコンサル会でした。コンサル会とは、「宅地建物取引士(宅建士/国家資格)」と「公認 不動産コンサルティングマスター」という2つの不動産資格のダブルホルダーの勉強会です。日本の不動産業界は5人に1人の割合で宅建士を置くという全員資格条件のアメリカに比べて非常に資格条件が甘い業界なので、中小不動産屋の社長でもコンサル資格どころか宅建士すら持っていないケースが案外いますので、そういう経営者はコンサル会に入会できません。昨年はコロナという事もあり、ZOOMでの参加でしたが、やはりリアルでの会合の方が実のある会になります。今回は詳しい内容は避けますが「行政との連携」というテーマにピンときました。現在進行形の日本の不動産の社会問題に、自治体と専門家集団である宅建協会泉州支部がタッグを組んでいますが、それを更にコンサル会の有志も絡んでいこうという試みです。そもそも不動産仲介業は、不動産の困りごとを両者の仲に入って解決しようという仕事です。日本の不動産仲介取引の大部分が大手企業に牛耳られている現状で、我々中小零細企業の集まりである宅建協会のそれぞれの会員が生き残るには「特化」しかない・・・という幹部の指摘の通りです。やはり大手企業は少し難関なコンサル資格は別にして宅建士の所有率は100%に近いものがあるのも寡占化の理由の一つだと思いますし、やはり実務経験と両輪で日頃の不動産の総合的な勉強が欠かせないという事でしょう。お客さんにしてみれば、ほぼ100%近い宅建士取得率の大手と5人に1人しかいない中小不動産屋と比べれば、どちらが安心して高額な自分の不動産を任せられるかは一目瞭然です。まぁしかし、不動産仲介業に関してはこれまで13,4年散々種をまいてきましたので、こちらからもう積極的に「どうでっか?」と攻めの営業をする事はなく、オファーが来たら対応という消極的な営業姿勢ですが、これでイイのです。高額な不動産を扱う商売は非常にシビアで、単に資格を取ったからと言って簡単に儲かる事はなく、売り手(貸し手)と買い手(借り手)の間に入って自分でコントロールできない部分が多く、ストレスの非常に溜まる仕事だからです。これまで1人で孤軍奮闘的な営業で頑張ってきましたが、視点を変えて宅建協会泉州支部の正会員でコンサルメンバーでもある身分を活かして地元の〇〇問題にジックリ取り組みたい・・・と。という事で、地元泉州でこんな素晴らしい不動産コンサルティングの勉強会があるなんてラッキーと思うのは、私は宅建士と不動産コンサル資格以外にファイナンシャルプランナー資格(AFP、2級技能士)も所持しているため、10年くらい前に日本FP(ファイナンシャルプランナーズ)協会の大阪支部の勉強会(不動産SG)で梅田までよく行っていたからです。当時はFPなんていう言葉も殆ど知られておらず、泉州どころかミナミの難波周辺でもFPのSGが無かった時代です。難波駅の終電を気にしながら、SG後の梅田界隈での飲み会で一生懸命FP同士で名刺交換していた頃が懐かしいです・・・FP協会と言っても、他に士業(弁護士、司法書士、社労士、税理士、行政書士)を兼ねている人が多く、如何に単独だけの資格では生き残りが難しいかと、皆さんアレコレ模索していた時代で非常に刺激になりました・・・(汗)。FPの不動産SGもコンサル会も勉強する内容はよく似ていますが、泉州支部の方が地元に密着していますし団体の力がありますので、遥かにコンサル会の方が有益だったのです。むかし苦労して取った3つの資格を、これから活かさない手はない・・・と(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.06.21
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ありそうでなかったシリーズ第42弾は「51歳で宅建合格!」です。私は14年前の51歳の時に宅建(宅建物取引士 / 国家資格)に合格しました。宅建は毎年20万人も受験する人気NO1の国家資格ですが、合格率は15%とチョッと難しい試験です。しかし、何でまた宅建・・・?当時前年にトランクルームを始めたばかりでしたが、集客が思うようにいかず、トランクルームだけでは食べていけず、同業他社の織物工場の現場で機織りをしていました。知り合いの社長に雇ってもらうために頭を下げ、ココは一世一代、プライドを捨てなくては・・・と(涙)。昨日まで社長が、翌日からただの工員です。この落差・・・味わった者しか分かりません。そして家族5人を養うために週6日(12時間/日)働き、かろうじて手取り30万円で生きていましたが「これじゃダメだ・・・」と一念発起して、受験9か月前から宅建の受験勉強を始めたのです。というのは、宅建さえ取って業者免許も取れば(会社の定款を変更して)、1人でトランクルームの傍ら不動産屋も兼業できると考えたのです。正に苦肉の策です・・・(汗)。ところが既に50歳でしたし、それまで20年間は織物業にドップリ浸かっていたものですから頭が切り替わりません・・・(汗)。と言うか、参考書を読んでもサッパリ理解できません。新しい事(言葉、専門用語)が頭にスッと入らないのです。参りましたねェ・・・50歳・・・と言えば、もう立派なオッサンです。この時ほど、自分の頭が知らぬ間に偏って固くなっていたのか・・・と(涙)。しかし、1か月ほど睡魔と戦いながら我慢して参考書を読んでいくと、不思議とボチボチ頭に浸透していくのです。そんな事をやっているうちに受験勉強が何とか軌道に乗り出したのが、受験本番の3,4か月前・・・(汗)。こりゃ、間に合うか?・・・と。軌道に乗るのに5,6か月も掛かったのです。そりゃ毎日12時間も現場で汗まみれになって働くだけで50歳の身体には堪えていました。その後、トランクルームの改造の残りの作業や契約手続きもあり、疲労がピークになったところに勉強をするのですから・・・一旦リセットする意味で、夜9時には寝て朝2時に起きて受験勉強をするというスタイルに思い切って切り替えたのが功を奏しました。本番3,4か月前に受験作戦を大転換し、過去問を解くのを止めました。「問題を解いている時間がない(勿体ない)」と物理的な問題を痛感したのです。ならば、どうしたか・・・?過去問を読む事にしたのです。過去に主題された問題を読んで、直ぐに4択の答えを読むのです。85%の受験生を落とす試験で、東大卒でも生半可な受験勉強では落ちる非常にクセのある問題が出題されますので、ただひたすらコレを繰り返し読み、脳ミソにこのパターンを定着させるのです・・・(汗)。参考書 → 過去問を解く・・・という一般セオリーからしたら邪道です。しかし、受験の目的は不動産屋の仕事をするのではなく合格です。一か八か・・・このやり方に運命を掛け、すべったら2度と受験しないと心に誓いました。それから24時間宅建、宅建・・・夢でも宅建です。仕事(機織り)をしながら暗記すべき事を書いた紙をポケットに忍ばせ、ブツブツ言いながら織物工場を歩き、トイレには四方に暗記事項を貼り、車で宅建CDを聞きながら運転し、風呂でも宅建CDを聞き・・・さぞ、家族も迷惑だったろうと思います。受験1週間前は有休をとり、1日18時間も机に噛り付きました。結果・・・何とか合格です(汗)。合格後の研修会で、同じグループの中で私が最年長で、独学も私一人でした。みんな私より若く、専門学校や通信教育で学んでいました。しかし問題は、当たり前ですが宅建を取った後で、如何にその資格を活かして稼ぐか・・・です。それがデキなければ、受験に要した時間と金が無駄になってしまいます。私の場合、50歳を超えて全くの新規事業で不動産仲介業をやってきましたので、正直な話、もっと若い30代くらいから始めていればもっと実績を残せただろう・・・というのが実感です。なんせ、大阪に昔から入れ替わり立ち代わり1万社も不動産屋があるのですから、その中で短期間で稼ごうと思えば・・・ムチャクチャ大変なのは言うまでもありません。トランクルームをやりながら不動産仲介も・・・「2頭追うものは1頭も得ず」を実感しました。これが宅建士を取って翌年業者免許も取り、数年張り切って不動産仲介業に勤しんだ結果の私の実感です。まぁ売り手(貸し手)と買い手(借り手)の間に入り、「どうでっか?」ではストレスが溜まるだけです。ならば「こちらから積極的に仲介をせずにボチボチに抑えて、それより自社の不動産を活かそう」と方向転換し、トランクルームの深耕策と音楽スタジオや卓球場やテレワーク室といったダボハゼ商法を展開していったのです。と言うか、頭をチョッと切り替えて「自社を中心に商売を組み立てる」方向にもっていったのです。という事で、現在の姿も宅建ありきで、宅建に合格していなかったら、また違った方向に活路を見出していたでしょう・・・全く違ったシーンかも知れませんが、それもまた見たかったですねェ・・・(笑)。人生どう転んでも、頑張っていれば何とかなるモンですから。努力は決して裏切りません。宅建受験を通じて、「自分オリジナルな方法をナントか見つける・・・」という崖っぷちからの発想を体感できたのが何よりの収獲で、これも音楽スタジオ起業に繋がったのかも知れません。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.02.24
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ありそうでなかったシリーズ第22弾は「トリプル資格(宅建士・FP・コンサル)」所持の不動産経営者です。トリプル資格というのは宅建士(宅地建物取引士)、FP(ファイナンシャルプランナー)、コンサル(公認 不動産コンサルティングマスター)の事です。弊社は「貝塚不動産.com」という屋号で、貝塚市に限定した不動産仲介業も本業のトランクルーム賃貸業(他にも音楽スタジオ、卓球場、テレワーク室)の傍ら営んでいます。後継者の娘が経営に参加する2年前まで、これら5つのビジネスを1人で営んでいました。1人で営むという事は不動産屋の場合、経営者が「宅建士(宅地建物取引士)」国家資格も持っていなくてはなりません。日本の宅建業法では宅建士が「従業員5人に1人でOK!」というアメリカ(全員必要)に比べてメチャメチャ甘くてユルイ業界というのは、一般の人にはあまり知られていない事実です。なので新規参入しやすく、大阪に1万社も不動産業者があるのです。バブルの頃は宅建士どころか不動産業者としての免許も持たないブローカーが暗躍していた時代だったというのを考えると、今は遥かに業界全体が健全化に向かっているのはイイ傾向ですが・・・大手不動産会社の場合は100%近い宅建士の取得率ですので、どうしても一般人が最初は大手に相談という傾向があるのは仕方のない事ですが、将来的にもグローバル的にもアメリカ並みに100%宅建士の取得にすれば業者数も半減以下になり、不動産業界の社会的地位はグンとアップするでしょう。とにかく高額商品である不動産ビジネスに群がる業者数が多すぎ、トラブルが多いというのが日本の不動産業界の現状でダークなイメージが拭いきれず、適正数業者に減らして質をアップしなければ社会的に受け入れられません。まぁ弊社の場合は従業員が自分一人いませんでしたので、自分が宅建士資格を取るしか仕方がなったのです・・・(汗)。逆に言うと、宅建士と業者免許さえあれば、自分一人で不動産契約を締結できるという素晴らしいシステムだったのです。私は未だ経験はありませんが、何億円もの物件で何千万円もの両手仲介手数料が一発で手に入る可能性があるのです。幸か不幸か、これまでの10年以上も試行錯誤でイロイロ不動産仲介業を経験した結果、ハイリスクを覚悟した売買や建売りは別にして仲介だけでそんなオイシイ商売なんてあり得ないと、スタジオ個人練習1時間500円といった小さな利益を日々積み重ねているのです・・・(汗)。所詮不動産仲介業はトランクルームの副業というポジションなんで、そこまでリスクを張ったり時間を費やすのは無駄だと・・・もう「片道15分以内の貝塚市限定の仲介オンリー」と割り切っています。まァ50歳で初めて不動産の勉強を1から始めて宅建士(宅地建物取引士)を取得し、その後ついでにFP(ファイナンシャルプランナー)とコンサル(公認 不動産コンサルティングマスター)資格も取得しました。不動産屋に関して後発でしたので、「とにかく短期間に頭に知識を詰め込まなくては・・・」という危機感から勉強に励んだのです。何年も掛けて実務経験でスキルをアップする余裕なんて無かったのです・・・(汗)。という事で、無理して3つの不動産関連の資格(宅建士、FP、コンサルティング)を取った訳ですが、今後は単なる仲介業ではなく「コンサルティング仲介」を目指していきたいと思います。1件の案件を成約に持ち込み、正規の不動産仲介手数料とは別に「コンサル料」を頂くのです。せっかく苦労して取った資格ですし、これからもっともっと机上の勉強と実務経験を積み重ねていきコレを活かさない手はないのです。不動産以外は娘に徐々にシフトしてますので、これから不動産に費やす時間はまだタップリあります。ここ数年は音楽スタジオやテレワーク室や卓球場といった新規事業に時間を取られ、あまり不動産仲介業に時間を割けなかったのですが、これから10年掛けて75歳までにジックリと挽回していきたいと思います・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2022.01.13
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弊社が運営している岸和田市東ヶ丘町の「月極駐車場」では、月極だけでなく「時間貸し」も営業しています。どういうことかと言うと、22台の青空駐車場のうち「すべて月極で埋まっていない」ので、その空いているスペースを「時間貸し」ています。弊社は「トランクルーム貝塚」(貝塚市名越661 072-446-0798)の空室対策で、全171室のなかで「スタジオ0724」3室、「貝塚卓球センター」3室、「テレワーク&スタディ貝塚」9室を展開していますが、それと同じ考え方です。要は、月極駐車場の空室対策としての「時間貸し」です。これも、ありそうでなかった駐車場の利用方法です。ハッキリ言って、当初イチイチ予約電話をリアルタイムで受けるのは邪魔くさかったですが、これも「非同期通信」のLINEやショートメールで解決しました。通常の仕事の合間に、1分(時間貸しに予約受付)時間を割くだけで「新しい収入」が得られるのです。12時間500円、24時間1000円と利益は少ないですが、少額をバカにしてはいけません。商いとはコレの積み重ねで、考えてみればこんなオイシイ?ニッチビジネスはなかったのです。織物時代は「1m織ってナンボ?」という伊藤忠100%の賃織り(委託生産)に親父の代から徹していたのが功を奏して、リスクも儲けは少なかったですが長く続けられた事に感謝していますし、トランクルーム転業後もこの方針はブレる事もありません。それとは反対に糸を買って布を売っていた手張りの同業者や不動産屋でも仲介ではなく売買の同業者は、儲ける時は大きいですがリスクも大きく、ビジネスの継続性という観点から見ると余程ビジネスセンス(能力)のある人で相場の上下動にも動じない精神力が必要でしょうねェ・・・まぁしかし東ケ丘町は70代以上の高齢者住民が多いですが、事情を説明してLINEかショートメールで依頼すれば、案外できるモノだと感心しました。必要に迫られば、高齢者でもITに慣れるものだという証明です。「石の上にも3年」と言いますが、月極で10年以上、時間貸しで数年以上続けていますので、町内で「常連さん」がジワジワと増えつつあるのが何とも心強いです。私の住んでいる名越町の3倍の戸数がある東ケ丘町では、町内で数少ない弊社駐車場が「時間貸し」と「工事車両」でもう有名になっています。町内で競合が殆どないのが功を奏し、「12時間500円、24時間1000円」という強気の料金設定ができたのです・・・(汗)。まァその「時間貸し」の年末年始の予約が、ボチボチ埋まりつつあります。まだ少しだけ空きがありますので、是非お声掛けて下さい(貝塚不動産.com 072-446-0798)。所謂、家族の帰省による需要です。東ケ丘町にご両親が住んでいて、子供さんが東京や地方から車で帰ってくるというシーンといった感じです。しかし、車で実家に帰ってきても止めるところがないのです。東ヶ丘町は4,50年前に野村不動産が開発した一戸の敷地面積が平均70~100坪くらいの800戸もある大型高級住宅街です。4,50年前というのはモーターリゼーションが始まる前で、まだまだ「車は一家に1台」の時代です。当時は駐車場は作っても設計上1台分しかないのです。車を2台所有するという概念がなかった時代です。それが分譲地ができてから徐々にモーターリゼーションが始まり、1台では収まりきらなくなったのです。用途地域が第一種低層住居専用地域で規制が厳しいので、路上駐車も元々高級住宅なので住民意識も高く許されません。ここがポイントで、他の規制が緩い用途地域よりも格段に住民意識が高く、駐車場に見知らぬ宅配便や営業車なんかが不法駐車していると近所の住民の方から私に通報してくれます。有難いですねェ・・・何も報酬を支払っていないのに、勝手に見張ってくれるのです。そこで、弊社駐車場の登場です。東ケ丘町は800軒もあるのに、何故か駐車場は3か所くらいしかありません。チョッと少なすぎるのが幸いして、今回の年末年始の特需以外にも、町内の新築やリフォームの工事車両の駐車場としてのマーケットもここ数年ボチボチ増えてきました。10年前のオープン当初は「なんや?」てな感じでしたが、ここ数年は逆に有難がられます・・・(笑)。世の中、ホンマ分からんもんです。という事で、不動産は持っているだけで収益事業を何もしなければ、ドンドン損(固定資産税の支払いで)が膨らんできます。なので、自宅は仕方がありませんが、それ以外の不動産(土地、建物)があれば極力収益化を考えなければなりません・・・(汗)。その為の土地建物の有効利用などの不動産コンサルティングもやっていますので(宅建士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルティングマスターのトリプル資格あり)、是非気軽にお声を掛けて下さい。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.12.30
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不動産事業のWEBサイトのトップページのキャッチコピーの一部を変更しました。「地元に400年根を張っている弊社」→「<宅建士+FP+不動産コンサル>資格所持の弊社」に。WEBサイト制作は親戚のWEBデザイナーに依頼しているのですが、内容は全て私が決めていますので、今回のキャッチコピーも私が考えました。何でもそうですが、業者に丸投げすると足元を見られ、膨大な金額を吹っ掛けられます。ココです・・・ポイントが。言葉は悪いですが、発注側が無知なのをイイ事に、イイようにされるのがビジネスの世界です。平たく言えば、イイようにされない為に、こっち側が防衛の意味で研究(勉強)しなければならないのです。零細企業経営者は基本的に自分で何でもしなければならないのですが、全く未知の分野でも「100%知らない」は通用しないのです。もちろん未知の分野なんて文字通り最初は何も知りませんが、「自分でナントかやってみよう!」がスタートです。大卒後4年間のサラリーマン生活を経て家業の織物業に入ってから今までの36年間は、正に「自分でナントかやってみよう!」の連続でした・・・(汗)。織物時代の大半は大手総合商社の100%委託生産で営業は楽でしたが、バブル崩壊後はそれが無くなり、繊維専門商社を新規開拓せざるを得なくなり、サラリーマン時代に培った営業力が役立ちナントか難局を切り抜ける事が出来ました・・・(汗)。シャットル織機の保全と習熟と改造、新工場建設と設備の全面更新、エアージェット織機の保全と習熟と改造、少品種大量生産から多品種小ロット生産への大転換、織物営業(事務)、経理、銀行(融資)交渉、人事労務、トランクルームへの転業(織機売却交渉、2棟の織物工場の改造コンバージョン、運営プラン)、宅建士(FP、損害保険、不動産コンサル、賃貸不動産経営管理士、定借アドバイザー、住宅ローンアドバイザー、倉庫管理主任者など)試験合格、岸和田市東ヶ丘町月極駐車場運営、宅建業(不動産屋)起業、音楽スタジオ起業、楽器レッスン(ドラム、ギター)、卓球場起業、テレワーク室起業・・・今後2年間に最も力を入れていきたいのがスタジオの「会員限定マッチング」で、1つでも多く新しいバンド結成に関わる事と第4スタジオ(Dスタジオ)の増設です。60歳定年で退職金を貰って全てリセットされるサラリーマンではありませんので、肉体的にも精神的にも下り坂になる70歳や80歳になっても自分の努力次第で今の5つのビジネスでまだまだ稼げますので、これらすべての努力が無駄になる事が無いのです。と言うか、「6つ目の新しいビジネス」を狙いながら、今の5つのビジネスを更に深掘りをするという戦略です。以上が仕事関連ですが、プライベートでも両親と8年間実家で同居していましたが別居して自宅を新築し、3人の子供を育て独立させ、築50年の実家を子供夫婦が住めるように車も3,4台入るように日本庭園の半分と塀を取り壊して大型ゲートを取り付ける大々的なリフォームをし、築20数年の自宅も1階の全面リフォーム・・・と。それら全て今では公私とも無借金ですので、後継者の娘に迷惑をかける事なく、ストレスが大幅に低減しました・・・(汗)。良いか悪いかは別にして、その36年間の結果が今の姿です。そして100歳までの「これからの35年計画」の青写真も大体できていて、どれだけの新しい事が年老いた自分に出来るか楽しみです・・・(笑)。という事で、「自分でナントかやってみよう!」が零細企業経営者の基本スタイルですが、それにプラスして物事を判断してモノをズバッと言う(断る)「勇気」も必要ですねェ・・・この勇気だけは場数を踏まないと養えません・・・(汗)。今の日本の対中や対米関係を見ると、この勇気がどうも不足しているような気がします。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.11.25
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4年前に書いた「絶対儲かる!独り不動産屋!」が、12000アクセスを超えブログ内で単独首位です。このブログを見て、これまで見ず知らずの3人の方がわざわざ私に会いに来られました・・・(驚)。それほど、影響力のある記事でした。過去にテレビ出演(NHK、読売テレビ、関西テレビ)や新聞取材(朝日新聞、読売新聞)を受けましたが、すべてブログ経由です。ブログで発信する事は地味ですが、見ている人は見ているんですねェ・・・やはり零細企業経営者は「発信」しないと。全国に13万社も不動産屋があり、大阪だけでも1万社もあります。貝塚市だけでも39社もあり、名越町内だけでも4社もあります。そんな中で不動産屋で40年も生き残るなんて至難の業です。生き残れるとしたら1.仲介1本に絞る(売買仲介や建売りはハイリスク)2.エリアを絞る(エリアを広げると土地勘が鈍る)3.従業員を雇わない(自ら宅建士資格を持って最大のコストである人件費をカット)4.関連の副業を持つ(自社経営の賃貸マンション、駐車場といった安定収入)5.自宅に事務所を構えてパソコン1台でビジネスをする(家賃不要)と言ったスタンスだと、40年不動産屋を続けるのは固いと思います。こういうスタイルの「独り不動産屋」はありそうで、実は殆どありません。最大の経費である「家賃と人件費」をカットできるのが最大のメリットですが、何故か?人間心理として駅前店舗を借りスタッフを雇いたいモノなんです。13年間トランクルームとの兼業で不動産仲介業をやってきて1番思う事は、「他人の高額な不動産(土地、建物)を取り扱うのは難しい」という事です。売りやすく貸しやすい物件は大手が牛耳っており、零細企業が取り扱う物件は大手が手を出しにくい(出したくない)物件に限られます。そんな物件を売り手(貸し手)と買い手(借り手)の間に入り仲介をするには、両者の言い分を聞いて落しどころを決めるという事なので相当ストレスが溜まりますし、時にはヤヤコシそうな人間との交渉や関わりもありますので気をつけなければなりません・・・(汗)。という事で、私も13年前の不動産屋開業当初は張り切ってアレコレ努力してみましたが、最近は副業と位置づけ本気で儲ける事を放棄していますが、将来的にはまだまだお金儲け(仲介手数料)のポテンシャルを持っています。5年以内に4つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、テレワーク室、卓球場)を後継者の娘に完全に任せた後は、残りの死ぬまでの20~30年くらいは「ボケ防止」を兼ねて不動産仲介業に専念しようと壮大な計画を立てています。12月~3月の4か月をハワイにモバイルwifiと小型パソコンを持ち込みリモートワークしながらバカンスを楽しみ、その経費を稼ぐためです・・・(笑)。現時点では就労ビザの問題もありますが、何らかの方法が見つかるでしょう。日本国内のリモートワークだけでは勿体ないしどうせヒマなので、以前からコンタクトを取っているハワイ現地の不動産屋との協業も考えながら(日本の物件をハワイに仲介、ハワイの物件を日本に仲介)英語の勉強もし、毎朝カピオラニ公園で空手の型でも現地の人にボランティアで教え、毎晩ミュージックライブバーで遊び、時にはドラムを飛び入りで叩き・・・と(笑)。不動産仲介業は脳ミソの勝負ですから、年齢制限はなく健康で身体が動く限りは死ぬまで仕事ができるのです。それまで健康に留意し、地道にボチボチと実務とコンサルの勉強を積み重ねよう・・・と。(オススメの関連記事)絶対儲かる!独り不動産屋!「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.11.03
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ここ3日ほど忙しい合間を縫って細切れの空き時間を利用して、弊社が所属している大阪宅建協会の業務研修をWEBで受講しました。ユーザー目線に立つ意味で、普段は事務所ですが自社設備内の完全個室&WiFi完備の「テレワーク&スタディ貝塚」で。やはり完全個室は誰にも邪魔されず集中して勉強できますねェ・・・以前の業務研修はわざわざ岸和田波切ホールまで足を運んでいましたが、10年くらい前からボチボチWEB研修も混じりだし、今では100%WEBです。WEBの良いところは決まった時間に集まる必要はなく(予定不要)、自分の都合の良い時間で研修を受講でき、時間を大幅に節約できて効率的に仕事を進められるところです。人間の心理的な弱点は電車や車や飛行機といった交通手段を使って通勤や出張で遠方にいくと、会議や雑談が多すぎる会社での仕事が正味3,4時間でも、出張先での商談がたった30分でも「仕事をやった」気になるところです。移動している時間帯に仕事できる環境にあれば良いですが、運転していたり寝てたりボーッとしているだけでは何も仕事(売上)に繋がりません。サラリーマン時代に2か月に1回山陰地方を1週間かけて車で出張に行っていましたが、時間を掛けている割に売上が少なく「ガソリン代使って、ドライブしに行ってるんか(何やってんや)!」と上司によく怒られていましたが、家業(織物業)を継いでから一人で沢山の仕事(現場、営業、経理など)を兼ねるようなってその意味がよく理解できましたし、トランクルーム経営をしながらの不動産仲介業も効率を考え地域密着型の「片道15分(貝塚市内)」の物件に限って取扱いしています。そういう意味で、現代の仕事術のツールとしてのWEB活用は時代にピッタリだと思います。もちろん今のコロナ下では、WEBで感染リスクを下げる事も出来ます。つい最近までFAXが主体でデジタル化が遅れていると言われていた不動産業界ですが、時代に合わせて研修面では着々とデジタル化が進んでいます。ただ仕事全体のデジタル化についていけない高齢の不動産経営者はこれを機に引退されていくケースが多々あり、時代の流れを感じます・・・まぁリアルな研修では昼過ぎからでしたので毎回睡魔との戦いでしたが、事務所でのWEB研修には7本くらいあるWEB研修毎に「確認テスト」がありますので寝ている訳にはいきません・・・(汗)。不正解なら、正解するまで何度でも受講しなければ前に進めないシステムになっていますから。今回のセミナーは住宅ローン関連の税金とハザードマップ関連です。久しぶりに不動産の勉強するって、新鮮ですねェ・・・(笑)。完全個室&WiFiの弊社「テレワーク&スタディ貝塚」(貝塚市名越661 072-446-0798 トランクルーム貝塚「本館」1階)の利用スタイルで、最近増えているのが今回の不動産WEB研修のような「オンラインセミナー」です。仕事での会社とのオンライン会議だけでなく、英会話や起業セミナーといった趣味から自己啓発といったバラエティに富んだテーマで、今後ますます伸びてくビジネスに成長すると感じます。今後ますます増加するであろうオンラインセミナーを、イロンナ事情があって「自宅では集中できない」需要を完全個室&WiFiの弊社テレワーク室で受講してもらえるようになれば・・・と思います。という事で、最近はトランクルームやテレワーク&自習室やスタジオが忙しく不動産仲介が手薄になっていましたので、これからはこの研修を機に5つの仕事全体のバランスを取るために不動産仲介にもっと力を入れていかねば・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.06.11
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昨日弊社運営管理の岸和田市東ヶ丘町の「月極駐車場」の草刈りをしました。というのは、駐車場の横が竹藪になっており、以前は悠長にタケノコ掘りとかやっていましたが、ここ数年は忙しくて放ったらかしにしていたお陰で、ドンドン雑草が生え駐車場まで伸びてきているのです。去年までは暇を見つけて一人で鎌で刈っていたのですが、なんせ年を取るとこういった年に1,2回しかしない肉体労働は身体に堪えます。何か良いアイデアはないかとずっと考えてて、フッと「草刈り機を使えば?」と思いつきました。人力を機械に置き換えるという発想は誰でも考える事ですが・・・(笑)。ここ2年は業者に任せていましたが、今回は草刈り機を購入し自力でする事にしました。草刈り機を使っても22台ある駐車場ですので広く、今回は娘と孫も応援してくれました。3人で午前中草刈りをしましたが、結構疲れました。これが夏だと疲労感は2倍になり、冬だとヤル気が半分になります。アウトドアの作業は素人には過酷です。まぁお陰様で、昨晩は一度も夜中に起きずグッスリ寝れました・・・(笑)。コロナでどうしてもこれまでより行動範囲が狭くなりがちですが、やはりソコは意識して何らかの運動を日常生活の中に取り込むべきでしょうねェ・・・私は朝の15分ストレッチ、車に極力乗らずクロスバイク通勤、極力座らず立ってデスクワーク(新聞)、毎日1時間ドラム練習(両手両足を適度に使う)・・・を実践しています。特に15分ストレッチはもう30年以上続けているのが、健康の自信の元となっています。コレをやらないと外に一歩も出る自信がない(不安になる)程、もう完全にクセになっています・・・(笑)。もちろん海外旅行に行った時も例外ではありません。それ程15分ストレッチの内容はボランティア空手でも稽古前に行いますが、生活に必要最低限の運動ノウハウ(空手、ヨガ、テコンドー、キックボクシング、ダンス等の経験から)が凝縮されているのです。という事で、人生初の草刈り機にチャレンジした訳ですが、これが組み立てるのに時間が掛かり焦りました。六角レンチやラチェットレンチがないと組み立てられませんでしたが、織物時代の工具一式が役に立ちました。チップソーをボルトで取り付けるのに5ミリ狂うとバーが振動しすぎ、上手くジャストに取り付けるのに苦労しました・・・(汗)。またバッテリーは同じマキタのスティック掃除機の18Vバッテリーが役立ちました。各スタジオにある掃除機のバッテリー3個を満タン充電してちょうどイイくらいでした。私はMr.BIGと同じマキタ派で、インパクトドライバーも電動丸ノコもマキタですから(ドラムはTAMA派ではなくPearl派ですが)・・・(笑)。まァいずれにしろ、いくつになっても「初チャレンジ」というのは敷居が高いモノですが、今回の草刈り機はトランクルームのロフト製作でインパクトドライバーや丸ノコを使い慣れていましたので、最初から「失敗するはずがない」と自信を持って臨めました。と言うか、左甚五郎一族の末裔なので子供の頃から子供だんじりや犬小屋を自分で作っていましたから・・・(笑)。まァしかし年取ってから「全くの初めて」では失敗の確率が高くなり、失敗すれば自信喪失に繋がり立ち上がるのが難しいですから・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.04.09
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昨日は弊社所属の大阪府宅地建物取引業協会の必修の業務研修でした。と言っても、事務所でのWEB研修です。これまでずっと岸和田波切ホールでのリアルな研修が多くほとんど眠ていましたが、昨年からはコロナで100%WEB研修で、最近はPCデスクを机の上に置いてのスタンディングスタイルですから眠気も起こりません・・・(笑)。やはり時代や社会状況に合わせて自分を変えて自己研鑽していかないと・・・ビジネスで生き残れません。今回の不動産研修のテーマは時代に合わせて「コロナ」と「IT」と「契約不適合責任」の3つです。これまでの不動産業界は経営者の高齢化という事もあり、IT化が遅れていたという問題もありましたが、コロナで不動産業界のIT化が加速しました。災い転じて福となす・・・とは正にこの事です。時代の流れには逆らえません。私も時代の流れについていくのに必死です・・・(笑)。まだまだお金を稼ぎたい・・・商売をしたいと思えば当たり前の「壁」です。ギブアップするか否か・・・それは自由。自分次第です。私に関してはもう今年で65歳になり3人娘もすでに嫁ぎ、後継者の娘も順調に仕事を覚え無借金経営なので、いつでも引退できる状況です。と言うか、もう完全に今の5つの仕事を早く娘に任せ、自分はまた1からまた新しい会社を立ち上げNEWビジネスを「まだ60代のうちに」始めるかも・・・(笑)。心の底に「まだまだ商売したい・・・」という欲求が残っているようです・・・(笑)。ヤル気が出るのは勝手ですが、そのヤル気が世間に合っているかどうか・・・?それが問題で、裸の王様的な唯我独尊では人(客)はだんだん離れていきます。トランクルーム、不動産仲介業、音楽スタジオ、卓球場、テレワーク&自習室と15年間で5つの実業ビジネスを立ち上げてきましたが、まだギブアップしていないところを見ると、どうやら世間にまだ受け入れられているようです。これが売上が急減して採算が合わなければ、退場のサインです。と言うか、もう既に手遅れです。そうならない為に、「早め早めに手を打って」いかなければならないのです。30代に突入する一歩手前の29歳でサラリーマンから家業(織物業)に戻り、50代に突入する一歩手前の49歳で織物業を廃業してトランクルームに転業し、60代に突入する一歩手前の59歳で音楽スタジオを起業してきました・・・(汗)。まだ20代か、もう30代か(まだ40代か、もう50代か)・・・もうこの「1歳差」という人間の心理面が非常に大きいと思い、ある意味「早く決断せよ!」と自己暗示にかけたのです。まァしかし、ビジネスはある意味残酷です。経営者が無能なら倒産し、有能なら好業績・・・非常に勝敗がハッキリしています。ビジネスは勝負、戦いだからです。20代で空手とウインドサーフィンをやっていた時の経験が、ココに来て役立っています。高校時代はオーケストラ部でトランペットを吹いていただけで勝負とは無縁でしたが、大学時代は空手は体育会空手部で、ウインドサーフィンは学連加盟のクラブを作りレース三昧だったのです。20代前半と言えばアソビ盛りですが、大学構内で武道系体育会の先輩を見たら50mも手前から「ウォース(押忍)!」と十字を切って挨拶をした経験や、関東勢と戦う中部選手権や全日本でのレースで紳士的なヨット的なスポーツであるはずのウインドのレースでまさかの「̪シモ(下)じゃ!」「マストアビームや!」といった声の掛け合い合戦に勝負の厳しさを味わいました。話は若干逸れますが、「腹の底(丹田)から大声を出す」という事を空手の毎日の稽古で学びました。というのは、コレは訓練なしでは出来ません。毎日2,3時間空手の基本稽古(突き、蹴り、受け)で、丹田から大声を出し続けるのです。声学を学んだ人は別ですが、普通はヤクザの恫喝以外に50m先の人にも聞こえるような大声を出すなんて経験はありません。大声を出すというのは「丹田から」声を出すという意味で、丹田を意識するのは空手以外にないと思います。60オーバーになっても、そんな事が出来るのも一つの特技かも・・・(笑)。まァしかし、今回の不動産業務研修で「ある小さなアイデア」がピンと閃きました。零細企業経営は金を掛けられず、アイデア勝負です。小さなアイデアの積み重ねで、カイゼンとも言いますが、ポイントは「毎日小さなアイデアを考え実践する」事です。という事で、ここ最近事務所ではPCデスクを、自宅ではカウンターで「立って」PC作業をした新聞を読んだりしているお陰で足腰が強化されているような気がします。やはり、座りっぱなしというのは身体に良くないんですねェ・・・「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.02.22
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本日の日経新聞1面に「シェアオフィス 三井不が倍増」という掲載されていました。副題に「115拠点に テレワーク普及」とあります。不動産最大手の三井不動産がシェアオフィス事業で、前年の2倍に増やす計画をしているようです。コロナによるテレワークの普及もあり、自宅で仕事をしにくい人をターゲットにシェアオフィスの需要が堅調のようです。シェアオフィスの中でも遠隔会議ができる「個室」の充実も図るようです。コロナにより都会のオフィスビル需要が減り、自宅から通える小さなシェアオフィスの需要が高まったという事でしょう。要は昼間人口が都会から郊外シフトしたという事です。オフィスシーンもゼロサムゲームで、単にビジネスマンの仕事の場所が都会から郊外に移っただけの話で、その「激変」に合わせて各不動産関連企業のビジネス戦略を急いで組み立て直している真最中なのです。そのコロナによる激変で、働き方だけでなく住む場所にも変化が現れています。同じく本日の日経新聞に「大阪市の転入超 全国最多」と掲載されていました。副題に「昨年1万6000にん、増加続く」とあります。本日の読売新聞1面には「東京6か月連続転出超過」という記事が掲載されていました。副題に「昨年7月以降 テレワーク影響」とあります。東京と大阪は対照的で、東京から人が逃げ出し大阪に人が戻ってくる・・・という事か。いずれにしても、東京一極集中は日本の将来を考えると良くありませんので、イイ傾向だと思います。という事で、コロナによってテレワーク化が進み、これまでに余り注目もされなかったシェアオフィス(個室)という「新しい需要」が生み出されました。4年前に受験生をターゲットにした完全個室の「レンタル自習室0724」(貝塚市名越661 072-446-0798 トランクルーム貝塚「本館」1階)という屋号でオープンしましたが完全個室というのがで自習室業界でマイナー過ぎてパッとしませんでしたが、昨年コロナによるテレワーク(ビジネス用途)の増加で完全個室が見直されましたのでWiFiを設置し屋号を時流に合わせて「テレワーク&スタディ貝塚」に変えて「再オープン」させましたが、コレでやっと日の目を見るかも知れません。実を言うと、オープン2年になってもなかなかお客さんも少ないので、もう止めようかと思っていたところに、昨年のコロナでチョットだけ息を吹き返したのです。オープン当初は4室でしたが、増加傾向にあるテレワークマーケットを先読みして、9室に増設予定です。増設と言ってもテレワーク需要が伸びなければ、机と椅子と照明を出してトランクルームにまた戻せばイイ訳で何のリスクもありませんし、更にテレワーク需要が伸びればまだまだ増設可能です。大阪船場の扇子商法が出来るようなビジネスを組み立てるのが肝です。しかしホント、マーケットなんて何が起こるか(どう変化するか)ワカランもんですねェ・・・まぁ、同じモノを切り口を変えただけで、新しいマーケットに受け入れられるか・・・?自分の脳ミソから湧いてきたアイデアが試されます・・・(笑)。まぁ大手は東京23区や大阪市内といった人口の集中する大都会でシェアオフィスを展開し、弊社は郊外でのシェアオフィス(個室)なので文字通りシェアを食い合うなんて事はないと思いますが・・・(笑)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.01.30
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昨日、大阪宅建協会泉州支部「コンサル会」の初めてのオンラインセミナー(ZOOMでの)でした。これまでのコンサル会は、もちろんリアルに会って話し合うものでした。私もコロナリスクの事を考え欠席のつもりでしたが、急遽ZOOMでの開講という事で参加する事にしたのです。リアルからZOOMへと180度転換しましたが、時間の節約にもなり概ね満足です。と言うか、これからのオンラインで研修や勉強や不動産契約の可能性をスゴク感じましたねェ・・・テレワークが今後ドンドン普及してくるはずだと身をもって感じました。毎年1月に名越町内の10数軒の有志の家で江戸末期から150年以上続く「行者講」(大峰山への修験道)に今回はコロナ感染予防のために敢えて欠席しましたが、実際に大峰山に登るのは別にして、コロナが収束するまでの今後2,3年くらいは町内でのZOOMの「オンライン行者講」でもイイかも知れません。そして今回のセミナーは、自社の「テレワーク&スタディ貝塚」(貝塚市名越661 072-446-0798 トランクルーム貝塚「本館」1階)で受講しましたが、非常に快適だと感じた次第で、自社ビジネスと初めてのZOOM会議を同時に体験した貴重な1日でした。織物時代は自社工場で月産20万mも織物を生産していたのに(シャツ地で13万着換算)、その織物を使った服を着るなんて事は一切ありませんでしたが、普通に考えればコレもオカシナ話です。その織物時代の反省として、今は台風時にトランクルームに1晩避難したり、スタジオでドラムを叩いたりギターを弾いたり、卓球場で孫とピンポンしたり、今回のテレワーク室でZOOMしたりして自社ビジネスを「五感」で体験をしているのです。経営者自らが自社ビジネスに「五感」を総動員して体験し、次の「NEXT」を感じ取る努力をするのです。このコンサル会ですが、大阪宅建協会泉州支部の中で「公認 不動産コンサルティングマスター資格」を所持しているメンバーが構成員です。ちなみに「公認 不動産コンサルティングマスター資格」の受験資格は、①宅地建物取引士 ②不動産鑑定士 ③一級建築士 のいずれかの資格所持者に限り一般人は受験できませんが、不動産業界ですのでもちろんコンサル会全員「宅建士」資格も持っています。私の場合「宅建士」資格を先ず取って、それからFP(ファイナンシャルプランナー)資格を取った後で、試験科目がある程度重なっているという事で、ついでにこの「不動産コンサル」資格も取った経緯がありました。50歳で長年営んできた繊維業界から全くの未知の不動産業界へ飛び込んだ訳ですから、先ずは机上の勉強で脳ミソに新しい知識を叩き込もうと、トリプル資格(宅建、FP、不動産コンサル)に挑戦しようと考えたのです・・・(汗)。仕事をしながらの2年ほどの受験勉強でトリプル資格だけでなく他に4つの資格(損害保険募集人資格、住宅ローンアドバイザー、倉庫管理主任者、定借アドバイザー)を取得した訳ですが、短期間でこれだけ知識を詰め込むと多少の自信に繋がりましたが、実際実務経験を積んでいくと「資格は余り役に立たず、経験値を積み重ねる事の方が大事」という悟りに変わってきたのです・・・(汗)。資格取得に費やした時間と金を損した・・・と(笑)。今回のテーマは「生産緑地2022年問題」です。講師は、文字通り農地を所有する農業兼業の宅建業者の方ですので、内容は非常に具体的です。この辺にコンサル会の妙味があります。6年前に、私が自社のメイン事業であるトランクルームに関しコンサル会の講師を勤めました。このようにコンサル会は外部から講師を呼ぶよりも、メンバー各自の得意の分野を深堀して勉強会をするケースが多いのでより身近に感じます。という事で、ビジネスを順調に進めていくには「日頃の向学心」が欠かせませんが、それは実務経験の積み重ねであったり、新聞や株で世界全体の流れを読んだり、コレは思う人と会ったり、机上の勉強であったりする訳ですが、将来的に今回のオンラインで解決する部分が増えてくると感じました。弊社のメイン事業であるトランクルーム賃貸業はリアルビジネスの最たるモノで、その他の音楽スタジオや不動産仲介業もそうですが、今後は如何に上手くオンラインをビジネスの中に取り込んでいくか?が課題となった貴重な経験でした・・・(汗)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2021.01.22
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弊社「貝塚不動産.com」は岸和田市東ヶ丘町で22台の月極駐車場(アスファルト)も自社運営していますが、月極ではすべて埋まらないので「時間貸し」も営業しています。東ケ丘町は駅から遠いですが、駅前のコインパークに比べて時間貸しは「12時間500円 24時間1000円」と結構高めの料金設定です何故か・・・?ライバルがいないからです。料金はすべて需給バランスで決まります。東ヶ丘町は40年以上前に野村不動産が開発した高級住宅地で、全戸で800軒ほどあり一区画が100坪以上のところが多いですが、町内で駐車場を営んでいる場所は殆ど無いのです。東ヶ丘町は用途地域が第一種低層住居専用地域と言って一番規制が厳しく、路上駐車などの不法駐車が許されません。更に40年以上前に開発されたというのがポイントで、コレがなければ駐車場ビジネスをしなかったでしょう。理由は40年以上前というのはモーターリゼーションの始まる前で、車は今と違って「一家に一台」だったのです。という事は、当初の東ケ丘の殆どの住宅は車1台しか入らない設計だったのです。コレです。なので、駐車場ビジネスに参入したら、直ぐにでも月極は埋まるだろうとニンマリしました。ところが、ビジネスの難しい所はココだったのです。1,2年経ってもなかなか全部埋まらない事で、文字通り焦っていたのです・・・(汗)。まぁしかし、そういった理由で親戚や友人が遊びに来たり法事など車で来ても止める所が弊社しか無いのです。そういった事情で、数年前から需要で時間貸しがチョロチョロ埋まっていたのです。本来は全台月極で埋まれば世話がないのですが、どうしても空いてしまうのです。その月極で埋まらないところに、スポットで時間貸ししているだけの事ですが。そんな時間貸しの中で、最近思わぬ需要が増えて来ました。それは工事車両です。東ケ丘町は40年以上前に一斉に開発されたところから、10年くらい前からリフォームや新築への建替えが増えてきたのです。路上駐車がご法度なので、弊社駐車場が町内で注目されているのです。何とも嬉しい特需です。しかし、単に喜んでいるばかりでは脳がありません。そこで、この「工事車両の駐車場」の件でネットで調べてみると、思わぬニッチマーケットを発見しました。それは、文字通り「工事現場の駐車場確保」ビジネス(仲介)というのが存在していたのです・・・(驚)。大阪でも専業2社しかありません。それでメシを食っている会社が2社もあるという驚きと、こんなところにニッチマーケットが存在しているという事実に「探せば、まだまだ誰も知らないマーケットがまだあるかも知れない?」という明るい兆しを感じました。弊社が所属している大阪宅地建物取引業協会泉州支部のコネクション(泉州エリアの約400社の不動産屋)に加え、この2社が持っている相当な数の新築やリフォームを手掛けるハウスメーカーや工務店ルートを使わない手はありません。早速2社に電話をして「岸和田市東ケ丘町でリフォームや新築があれば、是非お声を掛けてください。」と売り込みました。ついでに「貝塚市を中心に、泉州エリアで青空駐車場の仲介もしていますので、その時も是非声を掛けて下さい。」というのも忘れませんでした。これで、また新しいニッチマーケットを発見したかも・・・という嬉しさが込み上げてきました。何でも「これだ!」と感じたら、アレコレ迷わず即行動です。行動して結果が出たら、またソレに対し考え行動・・・このサイクルの繰り返しで段々自分オリジナルのビジネス感覚が練り上がっていき、これでやっと一歩前進するのです。今回の「工事現場の駐車場確保」ビジネスが吉と出るか・・・?という事で、月極駐車場を作りにあたり、全く「時間貸し」というのが当初念頭になかったのですが、東ケ丘の現場で駐車場の掃除をしていると近所のオバちゃんから「時間貸しもやってくれたらイイのに?」と声を掛けられてピンと来たのが始まりです。その後、集金に関して駅前でよくあるコインパーキングのような設備を導入する事も考えたのですが、イニシャルコストが掛かりすぎる事がネックで一旦「時間貸し」計画を諦めました。何ヶ月か経って、ある時フッと東ヶ丘近くの銀行のATMが思い浮かび、「これだ!」と閃きました。設置費用ゼロで時間貸しが出来るのです。月極の看板の横に時間貸しの小さな看板を設置して、そこに弊社の振込先銀行口座番号を書いただけです。そして現状の借りたいときは、現場の看板に書いてある弊社の電話かメールでオファーを頂き、駐車位置番号を伝え、ATMの領収証をフロントガラスの内側に貼ってもらう事でビジネスモデルが完結したのです。これが近くに銀行がない田舎だとこのビジネスモデルは成り立ちませんでしたが、最近では振込手数料の安いネットバンキングがあるのも追い風です。ただ「時間貸し」オファーの連絡は当初電話だけでしたが、これまで5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、テレワーク&自習室)を一人で切り盛りしてきましたので電話を取る時間もないので、東ヶ丘町は高齢者が多いのですが無理を言って最近では徐々にショートメールやラインにシフトしてもらっています。そして今、駐車場に隣接している竹林の管理と土地活用にずっと頭を悩ましています・・・先日草刈り機をやっと購入しただけで、気にはなっているですが、それ以外はまだ何も具体的なアイデアが浮かびません。横が大きな溜池なので、所有する町会が釣り堀でもすれば、それに付随する何かしらのビジネスも考えられるのですが・・・例えば溜池を夏は南系の風が期待できるのでウインドサーフィン場、冬は池の水を抜いてモトクロスバイク場にするというのは飛躍しすぎか・・・(笑)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.11.25
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今週は仕事の合間を見つけながら2,3時間、大阪宅建協会の業務研修をオンラインで受講しました。ぶっ続けパソコンに向かうのではなく、仕事の合間というのが非常に効率的です。3,4年前までは年3回ある業務研修は岸和田波切ホールまでわざわざ足を運んでいたのですが、それ以降WEB研修がボチボチ増えはじめ、今年からコロナの関係もあり100%WEB研修となっています。今後はコロナに関係なく、WEB研修オンリーとなるでしょう。波切ホールの大ホールを借りると相当な金額になり、受付の大勢のスタッフを動員しなければなりませんので、役員さんにとっても大きな負担だったと思います。。WEB研修のための動画作成に資金が掛かりますが、大阪だけでなく全国版の研修動画を作ればコストが大幅に削減されるのでは。今年もあと残り2か月ちょっと・・・1月末から地球全体がコロナに振り回され、まだワクチンも治療薬もないまま収束の気配はありません。世界の経済もひっくり返り、私も含め大企業も中小企業の経営者も疑心暗鬼で、正に手探りの状況下で「次の一手」を探ろうと眠れぬ夜が続いていると思います。という事で、コロナで不動産業界も打撃を受けていますが、これから始まる5Gの時代でITを活用したVR技術やAI搭載のドローンで物件調査などで大きな期待が出来ます。昨日から発売した5G対応のiphone12を予約スタート時間ジャストでネット予約しましたので、早速入荷しましたとショップから連絡が入りました。行動は迅速に・・・がモットーです。グズグズ考えている間はありません。2,3日前に今度買うiphone12用のカバーとフィルムをネットで探しましたが、もう既に沢山商品が出ていたのにビックリ。やはり、生き残る商売人は人知れず想像以上に速く動いているんですねェ・・・(驚)。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.10.25
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「FAXで物件情報を送ってください」と未だに当たり前のように業務を行っている不動産業界にも、今回のコロナで本格的にIT化の波が押し寄せてきました。必須の不動産業務研修が年3回あり、3,4年前まで波切ホールを貸し切ってリアルで行っていたのですが、それ以降波切ホールに行かずに事務所や自宅のPCでのWEB研修が増えて来ました。それが今回のコロナで、今年度は全てWEB研修に変わりました。日本全国の不動産業者数は13万社あり(大阪は約1万社)、87%が法人で13%が個人業者という構成で、個人業者の平均年齢は66歳で、従事者 5 人未満の数は 11万社(84%)というデータから、不動産業界のIT化の遅れの主な原因は高齢化にありそうですが、どうもそれだけではなさそうです。不動産取引において役所や法務局といった公的機関とのやり取り(行政手続き)が多いのも原因かと思われます。今回のコロナで世界に露呈してしまった公共機関のIT化の遅れが、不動産業界のみならず多くの業界に悪影響を及ぼしているのです(民間の足を引っ張っている)。世界各国や民間はITの加速で省力化を進め、1にも2にもコスト低減(人件費削減)を至上命令としていますが、この流れに逆行しているのは「自分達の仕事をわざわざ作っているのか?」と勘繰りたくなります。やはり、世の中が分かっていないという2世3世による日本の世襲(ボンボン)政治の悪弊なのか・・・?この時代錯誤感が日本の没落に拍車をかけていますが、世界史を振り返ると嘗て一世を風靡したスペインやポルトガルのように、日本も平成の30年間が経済が停滞していましたし、今後も日本は何百年かけてユックリと没落していくのでしょうか・・・(涙)。とは言いながら、ここ数年高齢の経営者の廃業に替わって、30代40代の若手経営者が増えてきたのは、未だに不動産業界はダイナミズムに満ちた業界と言えるでしょう。今年から本格的に始まる5G時代には3DやVRといったテクノロジーを利用した不動産ビジネスが増えてきて、新しいビジネスシーンが期待できるでしょう。しかし大阪で不動産屋が1万社もありますので、弊社が展開している5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、テレワーク&自習室、不動産仲介業)で最も競争が厳しく、まともに競争しても無駄です。弊社の不動産屋としての戦略は2つあり、1つ目は貝塚市限定の「狭く深く」という主に事業用不動産の仲介業(賃貸&売買)で、2つ目は泉州エリアの不動産屋のネットワークを利用して他の4つの自社のビジネスに繋げる事を主眼としています。特に建て替えやリフォームや引越のタイミングで、業務提携している引っ越し大手2社と協業して、トランクルームニーズを掘り起こすのに役立っているのです。という事で、先日朝から昼にかけて3時間ほど眠い目を擦りながら、ホールだとそのまま寝てしまって聞き逃すところですが、テレワークだと一時停止をして顔を洗って目を覚ましてWEB研修に再挑戦できるところがメリットです。WEB研修で毎年変わる法制改正を勉強する事がボケ防止に繋がります。60超えると放っておけばドンドンボケるばかりですので、私のように実践的な不動産業者の勉強で頭を使い、ドラムで両手両足の軽い運動をし、ギターで指を鍛え、ウインドサーフィンのプレーニングで全身の筋肉を適度の鍛えドーパミン(脳内麻薬)を放出し、空手で武士道精神を学ぶ・・・これで100歳まで生きれるか(笑)?「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.06.17
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不動産屋の80%が加盟する宅建協会の機関誌「REAL PARTNER」5月号の特集は「テレワークによって変わる住宅事情」です。今回のコロナ感染で、日本だけでなく世界中の住宅事情が企業のテレワーク促進で変わろうとしています。特に日本のIT化の遅れが世界に露呈しましたが、逆に言えばまだまだ伸びしろがあるという事です・・・(笑)。給付金の市役所と保健所とのやり取りがFAXと電話とは正に驚きで、ネットよりの郵送の方が早いなんて、カッコ悪くてこんな事を世界に発信して欲しくないです・・・(笑)。40年以上前から先進国ではビリという日本の生産性の低さの根本的な原因は、ココにあるのでは。民間のように「余計な仕事」を作らないためにIT化を促進するという発想を持ってもらわないと、日本という国が今以上に沈んでしまいます。ここ2,3日の日経新聞にも、テレワーク記事のオンパレードです。コロナを機に企業の雇用政策が大きく変わろうとしています。在宅勤務が定着すれば、それに連動して不動産業界も大きく変わらざるを得ません。総じて言えば、都会のオフィス需要が減り、郊外の住宅需要が増えるという昼間人口の変化によるゼロサム社会です。都会のオフィスビルの空室率が上がり(家賃相場が下がり)、郊外の住宅価格相場が上がるでしょう。コロナ時代の一番「賢い働き方」は給料の高い都会の会社に所属し、物価が安い郊外(田舎)にテレワークしながら住むというパターンです。これは世界的に見ても「先進国で働いて、後進国に住む」という従来からあったパターンと同じような考え方です。いわゆる肉体労働系の「出稼ぎ」ですが、国内でのそういった賢いテレワークの働き方は、ネット社会のホワイトカラー(事務職)系「出稼ぎ」版と言えるでしょう。逆に企業側から言えば、以前どこかで聞いた話ですが、アメリカのマクドナルドのドライブスルーで注文するとリアルタイムでIT技術によってインド在住のスタッフに繋がると・・・店内スタッフを雇うとアメリカ国内の雇用法に縛られ高コストになりますが、インドに外注すれば格段に安いという当たり前のことを世界では既に普及していたのです。数年前にDELLのパソコンを購入してサポートに電話した時に、電話口にぎこちない日本語のフィリピン人の女性が出ましたが、おそらくフィリピン在住でDELLの世界各国からのサポートの対応をしているのでしょう。インドとフィリピンは公用語が英語で賃金が安いので、マクドナルドやDELLといった世界的企業は早い時期から社内の世界的なテレワーク構築化が進んでいたのです。30年くらい前の親戚の法事で、超有名メーカー半導体事業部の課長だった親戚の人からの「日本はITで遅れているんや・・・」という話に耳を疑いましたが、本当だったんですねェ・・・(驚)。まぁしかし、もうこれからはわざわざ無理して会社近くの分譲価格(家賃)の高い家に住む必要が無いのです。平たく言えば、これからは最先端の年収の高い仕事を、田舎で伸び伸びとプライベートを充実させながらテレワーク出来る素晴らしい時代がやって来たと言えるでしょう。正にコロナで、「災い転じて福となす」です。実は私は3年前から1か月のハワイ・ロングステイでモバイルWiFiと小型PCとスマホを持ち込み、毎日1時間ほどビーチやコンドやショッピング中にテレワークしていましたが、イロイロ工夫しながら従来の日本での売上の90%くらいはキープ出来ていました。テレワークが日本で騒がれる前から、実はテレワークをやっていたのです・・・(笑)。自分自身テレワークをやっている意識は全くなく(そんな言葉も知らなかった)、ただ「ハワイにいる間も、何とか仕事ができないか?」と5年くらい前から必死に模索していた結果です。私が別に日本に居なくても、仕事が成り立つ仕組みを考えていたのです・・・まさか世界を代表するリゾート地「ハワイ」で、仕事(テレワーク)を出来るなんて夢にも思いませんでした・・・(涙)。とにかく自分のヤリタイ事を世間の常識や情報に囚われず考え続けていけば、きっと解決策が見つかるはずです。日本との19時間の時差だけ厄介ですが・・・(笑)。ハワイで知り合ったアメリカ人は、世界中アチコチを年じゅう夫婦で旅行しながら、パソコン1台でネット販売しているライフスタイルに驚きました。固定観念に囚われがちな税金や住居や国籍をグローバルな視点で考えながら、ビジネスとプライベートを上手く両立しながら自らの人生をエンジョイする姿に感化されました。こういう日本ではお目に掛かれないライフスタイルを見せつけられると、「人生とはいったい何なんだ・・・?」という人生の本質を再考させられます。イタリアやスペインやポルトガルを旅行した時にも思いましたが、「せっかく生まれて来たのだから、仕事も遊びも楽しまなくては・・・」と。仕事は本質的に苦しいモノですが、仕事が楽しいと感じ始めたのは苦しい織物時代を乗り越えてトランクルームに転業した後の50過ぎてからですが・・・(笑)。まぁ日本に目を転じても、関西なら南紀白浜や沖縄といったリゾート地で仕事ができる素晴らしい時代になったのです。「仕事は仕事、遊びは遊び」と従来の完全に分けていた考え方から、これからは仕事も遊びもごちゃ混ぜにする「新しいボーダレスなライフスタイル」がテレワーク定着によって増えてくると思います。今年から日本でも本格的にサービスが開始する5G(第5世代移動通信システム)の普及によって、ますます企業のテレワーク化が加速するでしょう。事業用不動産仲介でもオファーが結構あった学習塾業界にもオンライン授業化という大きな変化がし始め、これまでのようなビルのワンフロアや1室を借りるというオファーが減少するでしょう。単に住宅事情が激変するというのではなく、今回のコロナではビジネス面でも大きな変化が見られる事に我々は経営者は注視しなければなりません。アットホームで新築一戸建て(4LDK~5DK)の分譲価格相場を調べると東京都(港区) 3億2000万円東京都(世田谷区) 9000万円東京都(中野区) 7000万円東京都(葛飾区) 4000万円大阪市(都島区) 4300万円大阪市(阿倍野区) 4300万円大阪市(平野区) 3400万円大阪府(豊中市) 4200万円大阪府(泉佐野市) 2600万円 となり、東京都港区の100%テレワーク可能な給料の高い会社に雇ってもらい、関空がある大阪府泉佐野市で住めば、相当コストパフォーマンスの高い人生が送れますし、不必要で高額な長期住宅ローンに一生縛られなくなります。この差はとてつもなくデカいです。何かあれば飛行機で1時間で羽田まで飛べますし、泉佐野は貝塚に隣接していますので海もあり山もある瀬戸内式気候の温暖で過ごしやすいところだったのです。人生の選択肢が増えるという意味で、従来の東京23区のテレワーク不可の大企業で住宅環境を縛られた人生より、給料が安くてもテレワーク可能な会社に所属して、白浜温泉に住んだ方がヨッポド豊かな人生を送れるでしょう。現にIT企業が南紀白浜温泉近くに会社ごと移転し、ノンビリと仕事をしているのがまだコロナウイルスがない昨年にマスコミで話題になりました。日本全体で言えば東京一極集中が緩和され、地方に人口が散らばるという素晴らしい現象が起こりそうです。この住宅事情の激変が、今後あらゆるところに影響を及ぼすでしょう。逆に言えば、この変化を予測して、それを上手にビジネスに結び付けたり、引っ越しをした人が勝ち組になる事でしょう。そして今回のコロナのついでに、以前から日本の大きな問題の一つになっている「男女格差」を是正し、有能な女性の活躍の場を広げれば日本は素晴らしい国に激変すると思います。何も男女比を逆転せよと言っている訳でななく、フィフティフィフティ(50:50)対等なチャンスを与えれば十分だと思います。国会議員で言えば、今の政治を「家業」とする2世3世議員ばかりの「お坊ちゃん(世襲)議員」を全廃し、本当に国政をやる気のある政治家を男女比率50:50にして定年制を設け国会議員を選出すれば、日本は本当にイイ国に生まれ変わると思います(ついでに地方議員も)。民間企業でも社会経験の無い二世がいきなり世襲すれば、経営が傾く事はよくある事ですから。やっぱり、社会経験を積んで一般市民感覚を味わなければ、何もワカリマセン。とにかくボンボンと老人を排除し、有能な女性に活躍の場を与えるのです。しかし自らの首を絞めるそんな法律を彼らは絶対作るはずはありませんので、我々日本国民が出来る唯一の事は、彼ら2世3世議員や老人を選挙で選ばない事しかありません。政治家を支えるキャリア官僚も東大法学部卒だけでなく、これからの「答えが無い時代」には出身大学や学部の分散化や社会人の採用でユニークでバラエティに富む人材を集めるのが急務だと思いますねェ・・・「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」 「 貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.comにほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.06.09
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日本経済新聞の本日朝刊1面に「都心の人手 大幅減」、副題に「オフィス街2割少なく」「夜の銀座半分」という記事が載っていました。コロナウイルスの感染拡大で、社会の人の動きが大きく変わっている証明です。職種にもよりますが、基本的には会社から原則出社禁止を言い渡され、在宅勤務等の「テレワーク」が普及している事が原因のようです。資生堂で8000人が出社禁止に、電通は5000人が在宅勤務だそうです。20年前では考えられなかった事ですが、ITやテクノロジーに進化でこれが可能となったのです。出社しなければ、都会の繁華街に呑みに出かける事もないですから、大阪のミナミやキタの客が激減しても何も不思議ではありません。テレワークが普及すれば時間的な余裕が出来て、家族との対話が増える事によってプライベートが充実します。この恩恵が1番で、何よりだと思います。今回のコロナウイルスで、こういった会社の業務改革が一層進み、ビジネスモデルを含めた社会生活そのものの在り方が大転換しそうです。具体的には私の関わる不動産業界に大きな変化があるでしょう。会社に行かない人が増えれば(在宅勤務が増えれば)、都会のオフィスビル需要が減り、一般の一戸建てや分譲マンションといった住宅産業(新築、リフォーム)が活性化すると考えるのは自然だと思います。2008年のリーマンショック時も、ミナミやキタのお客さんが減りましたが、今回の激減は出社する人そのものが減りますので、もう元に戻ることは決してないでしょう。という事は、歓楽街のビル需要も減ることが予想されますが、テレワークが増える事によって地元住宅街のカフェや飲み屋街が復活するかもしれません。という事で、世の中マクロでもミクロでも必ず大きな波や小さな波があるものですから、その波を周辺の風の状況(方向と強弱)も見ながら「乗るか?乗らないか?」を瞬時瞬時に判断しなければプレーニング(滑走)続けられないと思います。何故か、ウインドサーフィンみたいになってしまいましたが・・・(笑)。そして在宅勤務の合間に、誰にも邪魔されずテレワークするなら弊社「テレワーク&スタディ貝塚」(貝塚市名越661 072-446-0798)を是非ご利用ください。「トランクルーム貝塚」「スタジオ0724」「貝塚卓球センター」「テレワーク&スタディ貝塚」「貝塚不動産.com」 大阪府貝塚市名越661 tel:072-446-0798 mail: info@sasatani.com(共通)にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.03.08
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約120年ぶりに債権法を抜本的に見直した改正民法が2020年4月1日から施行されますが、それに即した不動産契約(売買、賃貸)のWEB研修を自社事務所で受講しました。ITで少し遅れていた不動産業界も、何年か前から岸和田波切ホールで開催されるリアル研修から各社パソコンで自由時間に受講できるWEB研修にシフトしているのはイイ傾向です。未だにFAX・・・と言っていると、今年からサービス開始される5G(第5世代移動通信システム)時代に完全に取り残されます。時代に即したビジネススタイルに徐々に移行していかないと、業界そのものが沈没してしまいます。並列する同業者ばかり見ていると、「木を見て森を見ず」的に世の中全体の動きが分からなくなります。織物時代も下を向いてコツコツ仕事をやっている間に、グローバル化とアパレルのSPA(製造小売り)化が恐ろしく進んでいるのに気が付きませんでした・・・(驚)。マジメだけでは世の中に取り残される・・・と(経営者失格)。それはマジメと言うのではなく、単なる不勉強でした。時代錯誤というか、焦点が全く合っていなかったのです。企業経営者の「本当の勉強」と言うのは、既に正解が決まっている学校の勉強や大学(資格)受験を指すのではなく、「まったく分からない(想像もつかない)正解を探す・・・旅」とでも言うのでしょうか・・・(汗)。まぁ今回のWEB研修は、難解な民法の専門用語がポンポン飛び出し、理解するのに一苦労も二苦労もしました・・・(汗)。しかし、英語で不動産契約をやっている訳ではなく、母国語の日本語でやっているのだから必ず理解できるはず・・・と自分に活を入れている次第です(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2020.02.05
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日本の経済界ではメーカーとエンドユーザー間に「中間業者」が溢れかえっています。自ら工場を持たずメーカーと名乗るファブレス企業も多いですし、商社や問屋もメーカーと小売りの間に入る中間業者です。その他、代理店やフランチャイズも同じようなポジションです。最近はユニクロやニトリに代表されるSPAという製造小売りが勢いを増して、特に私が長らくいた繊維業界は従来型のそういった「中間業者」は激減しています。日本のトランクルーム業界も殆どのトランクルームは業者が介在して、企画~運営~管理の全てを地主から請け負っています。おそらく90%以上がそうでしょう。逆に言えば、弊社のように土地と建物の所有者である地主が直接トランクルーム(音楽スタジオ)経営をしているケースは殆ど無いのです。賃貸マンション業界と同じで、トランクルーム業者が地主にトランクルームを企画提案して、地主にコンテナを設置させて(相続や節税対策とかの名目で、銀行から金を借りて建物を建てさせ)運営管理の全てを業者が請け負うというカラクリです。設備投資(建物の建築)という最も大きなリスクを地主に負わせ、業者は金融的にノーリスクでトランクルーム(賃貸マンション)を運営管理するというスタイルです。地主は何もせず(考えず)業者に丸投げなので、普通に考えれば儲かるはずもありません。何も賃貸不動産ビジネスに限らず、世の中全てのビジネスに於いて、自ら何もせず(考えず)に儲かるなんてあり得ません。他社に先駆けて、儲かる仕組みを考えて実行したところだけが儲かり生き残れる(その他大多数が倒産or廃業)・・・という残酷かつ熾烈なレースです。というか、そんな甘言に乗ったら最後、損するだけです・・・最悪自己破産に追い込まれた例をこれまでに沢山見てきました。所有と経営が完全に分離されていると言えば聞こえはイイですが、「大家さん!大家さん!」と業者から持ち上げられ、イイところは全て吸い取られていると言った方が実態を表しています。この「大家さん」という言葉は不思議にも大阪では殆ど聞いたことはありませんし、自分も大家なんて一度も思ったことはありませんが、東京では凄くインパクトのあるキーワードとして業者は連発しているようです・・・(笑)。大阪では先祖代々の地主が結構多いですが、東京では少ない(地方からの流入者が多い)という実態の裏返しでしょう。この「トリック」に多くの人が引っかかるのでしょう・・・ビジネスはある意味、残念ながら「トリック」「時間差」「知識格差」「政治力」「洗脳」の意味合いを多分に含んだゲームですから・・・この収益構造は何も1社依存のアパマンやトランクルームだけに限らず、土地やビルを普通に貸す場合も同じ事で、店子が解約して不動産が突然空いた場合、これまで何も自分でして来なかったので自分ではどうすることも出来ず途方に暮れてしまいます。しかし極少数ですが、儲かっている不動産オーナーでもあるアパマン経営者は、自分で何もかもしていて(計画、設計、建築、管理)、集客だけ自分でやりながら不動産屋も上手に利用しています。不動産屋と同レベルの法律知識を持ち、それ以上の経験を積めば、いくら大手不動産会社の社員が売り込みに来ても逆にやり込められてしまいます・・・(笑)。そういう経験豊富な地主だけが、本当の意味で不動産ビジネスで儲け続けられる(生き残れる)のです。しかし、昨今メーカーがエンドユーザーに直接販売できる仕組みが、インターネット時代になって更に加速しました。好例がアメリカの電気自動車メーカー「テスラ」で、日本の自動車業界とは違ってディーラーを持たずエンドユーザーに直接販売をしています。前々からブログにも書いてますが、最終消費財のメーカーである自動車メーカーや家電メーカーも、エンドユーザーに「直販」するのが常識化する日もそう遠くないでしょう・・・しかしこの流れは、エンドユーザーにとって安く買えるという意味で、益々加速するでしょう。世界中でアマゾンだけが例外と言えるかも知れません。逆に言えば、アマゾンがやっているような商売(同じ扱い品目の場合)は、余程覚悟を決めてやらないと難しいと言えるでしょう。平たく言えば、アマゾンの「逆の商売」をすれば生き残れる・・・?という事で、今のところ弊社の物品販売ではない5つのレンタルビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、自習室)と不動産仲介はアマゾンもやってないので、暫くは安泰か・・・(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2019.12.16
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昨日は事務所で、2、3時間ほど不動産業務研修を済ませました。所謂インターネットによる「WEB研修」です。これまで日本の不動産業界はデジタル化で遅れていましたが、来年から始まる「5G」で更に進化して行くでしょう。しかしWEB研修は自分の空き時間に出来るというのが、素晴らしいところです。日時が決まって、それに自分の予定を合わせてゾロゾロ会場に足を運ぶ・・・なんて、忙しい現代の時代に合っていません。デジタル化のインターネット社会になって、人材の乏しい零細企業経営者にとって自分一人でも効率よく仕事が出来るようになって、涙が出るほど嬉しい限りです・・・効率よく仕事が出来るという事は、時間単位の収益が増え、その分余暇が増えて人生が充実することを指します・・・(涙)。1人で5つ仕事(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、自習室、不動産仲介)をそれなりに熟し、趣味(ウインドサーフィン、空手、ドラム、英語、海外旅行)をボチボチ楽しんでいますが、それほど必死になっている訳ではありません。もう60オーバーなので、身体を壊すほど仕事をして儲けてもシャレになりません。と言うか、音楽スタジオという一種の文化活動に力を入れ、週1回スタジオでボランティア空手をすることによって、これまでの仕事一筋という「偏った人生」のバランスを自分なりに取り戻そうとしています・・・(笑)。30代まで猛烈に働き、60以降の働き方を見据えて、40代くらいから10年20年掛けて「老後の仕事のシステム」を構築することが何より重要だと意識し、それまで自分で作り上げてきた仕事の上に乗っかっているだけです。サラリーマンと違って我々零細企業経営者には退職金も企業年金もありませんし、「60歳定年は単なる通過点」という認識ですから。一般サラリーマンは「60歳定年がゴール」というのと大きな違いです。これからは企業負担が大きすぎる終身雇用制も崩れつつあり、サラリーマンとて自分の人生を会社に全面的に依頼しない、公私含めた人生設計が必要になってきます。企業側のホンネを言えば、能力があってヤル気満々の若い社員を安く雇いたいですし、ごく一部の優秀な社員を除いて50歳超えたマンネリ化でヤル気を無くした多くの高給のベテラン社員は早く辞めて欲しいのです。大企業になるほどいくらでも「代わり」がいますので、どれほど優秀な人間が辞めても何の心配も要りません。と言うか、本当に優秀な人間はもっと収入が見込める他企業に転職か独立するものです。ところが我々オーナー経営者は、自分が辞めれば困る人が沢山でてきます。それほど期待されているんだなァ・・・と思うと、絶対辞める訳にはいかないのです。この辺が仕事のヤリガイとなり、仕事に対する思い入れ(姿勢)になるのです。しかし、確か2,3何年くらい前からWEB研修始まっていて、100%WEBではなく何回かはこれまで通り会場に足を運ぶリアル研修です。これも時代の流れで、デジタル化についてこれなくなった古い同業者はボチボチ廃業していますが、デジタルに強い若手経営者の新しい同数の業者が新規参入しているのを見ると、不動産業界のダイナミズムを感じます。やはり、若手が魅力を感じないビジネスには未来はありません。そういう意味で、まだまだ不動産仲介業というのは中身がドンドン変わりながらも、まだまだ将来性がありますねェ・・・という事で、今回の研修では「外国人(国際)対応実務」「所有者になりすまし対策」「改正民放」「契約不適合責任」「保証人」といった旬の話題で重要かつ中身の濃い内容でした。特に、最近外国人による日本の不動産売買や賃貸が増えていることに関する、契約における税金や管理業務委託に関する一連の注意事項が、私が将来ワイキキのコンドミニアムを買うという「反対のシチュエーション」をシュミレーション出来たことに役立ちました・・・(笑)。外国人がアメリカの不動産を買うという、日本における私の不動産業者としての立場と同じ「アメリカの立場」がある程度理解できましたから・・・(笑)。まァしかし、波切ホールでのリアル研修は毎回昼食後の眠い時間ですが、WEB研修は眠くなれば一旦ビデオを止めて昼寝ができるところがヨカッタのです・・・(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2019.10.09
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先日弊社が所属する大阪宅建協会(大阪府内の8,500社の不動産業者が加入している社団法人)泉州支部のコンサル会で「40年ぶりに法改正した相続」についての勉強会に出席しました。場所は岸和田の「レストラン日本」・・・実に50年ぶりくらいです。小学生の時に家族でオシャレして行った記憶があります。当時はそれほど敷居が高かったのです。それがまだ経営をされているとは、ちょっと感動です。泉州支部のコンサル会とは、会員資格は「宅地建物取引士(国家資格)」と「不動産コンサルティングマスター(国土交通大臣認定)」のダブルホルダーです。今回の勉強会で1.配偶者居住権の新設2.自宅を遺産分割の対象外に3.預貯金がすぐに下ろせる4.自筆の遺言書の形式と保管に変化5.自筆証書遺言の保管6.遺留分制度の見直し7.義理の両親への介護で「嫁」が報われると主に7つのテーマでした。大阪宅建協会に加盟している多くの不動産屋さんは仲介業が多いのですが、賃貸仲介にしろ売買仲介にしろ法廷手数料が決まっています。コンサル会の目的の一つに、「コンサルティング料」を不動産仲介料とは別に頂く方法を探ろうというのがあります。一般的なコンサルティング会社と同じで、不動産に特化したコンサル料を頂くに見合う「コンサル力」を付けなければならないのです。その意味での今回の相続の勉強会でした。ちょうど10年前にファイナンシャルプランナー(AFP&2級技能士)の資格を取得し、当初は一生懸命日本FP協会大阪支部のSGという勉強会に出席していました。しかし、すべて大阪市内(梅田)での勉強会で泉州エリアでは全く開催されず、独占業務資格でもないFP資格に少し疑問を感じ、大阪市内まで出かけるのも時間的にも勿体ないと判断して行くのを止めました。泉州エリアでFPを勉強するところが何処かないのか・・・と探していると。灯台下暗し・・・自社が所属している大阪宅建協会泉州支部に「コンサル会」があるではありませんか。というのを発見し、即入会し現在に至っているのです。やはり、タイムイズマネーです。近いし、そこそこ勉強になりますから。という事で、5つのビジネス(トランクルーム、音楽スタジオ、卓球場、レンタル自習室、不動産仲介業)の中で不動産関連は税法も含めた法改正が結構ありますので、これからも宅建協会泉州支部のコンサル会にこまめに出席して勉強に励みたいと思います。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2019.05.25
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先日は関空前のスターゲートホテルで、毎年恒例の大阪宅建協会泉州支部の新年互例会でした。泉州の不動産屋が一堂に会したのです。今回も各市長、国会議員、府議会議員さんが選挙もあってか勢揃いです。総合司会は「ラヂオきしわだ」で以前同席したAさんだったのにビックリ。早いもので今回で11回目です。ホント、月日の早いことに驚きます・・・今回は加盟400社のうち出席は200社くらいでしょうか。今回の互例会に関して、前々から気合い十分です。ここ数回はただテーブルに座って呑んで食べて、同席の人と知り合いの同業者にチョット挨拶して回るだけでした。しかし、今回はある意思を持って臨みました。と言うのは、昨年9月の台風21号で泉州エリアが過去最大の住宅被害に合い(私の自宅も)、保険が下り始めた11月くらいから新築とリフォームの間トランクルームに荷物を保管したいというオファーが急増しました。不動産屋の集まりと言っても単に仲介だけで無く、新築(中古)住宅を販売したりリフォームも手がけたりしている業者も多いのです。私もそうですが、大きな台風被害を受けてもなかなか業者(建築業者、解体屋、大工、瓦屋、板金屋、足場屋、塗装屋)が来ないので、「いっその事、建物を壊して新築(大規模リフォーム)しようか!」と決断した人が非常に多いのです。そういった情報がこの会に渦巻いているのです。これは絶好のチャンスだと判断した訳です。それで事前に100枚の名刺をポケットにパンパンに詰め、この新年会に臨んだのです。計画では1人所要時間1分で、会の時間ギリギリ100分を費やそうと・・・そうなると楽しみだったテーブルでの食事とアルコールは時間が無いので諦めなければなりませんので、「腹が減っては戦が出来ない」と1時間前にパンを食べヘパリーゼも飲んで自分自身に気合いを入れました・・・(笑)。そして、イザ出陣。結果は50人くらいしか新規の名刺交換が出来ませんでした・・・(涙)。旧知の同業者と会うとトランクルームの売り込みもしますし数分も喋ってしまい、全力で初めての方と喋るとカラオケと同じように相当エネルギーを使いますので汗をかいて結構疲れます・・・疲れたらテーブルに戻って食事・・・それの繰り返しです。気力だけではなかなか回れません。体力も要るのです。まァ、年を取った証拠ですかねェ・・・(笑)。そして、「ピーッ」時間切れです。54階での2次会は仲の良い30代と50代の同業者とだけ喋りましたので、新規名刺交換は無しです。あと鳳高校の後輩で泉州エリアで最もパワーのある首長で有名な私と同じく家業が元織物業で元ウインドサーファーの辻和泉市長とウインドサーフィンの話で盛り上がり、「堺ジャズフェスティバル」や「堺ブルースフェスティバル」の陰の仕掛け人であるゲストで来られていた音楽好きの大阪宅建協会の阪井会長とブルースの話で盛り上がりました。大阪の不動産業界(大阪府宅建協会加盟数約8000社)のトップに立つ人と音楽の話で盛り上がるなんて、こりゃ大阪の音楽業界にとって将来楽しみです・・・(笑)。という事で、今回は不動産屋ではなく「トランクルーム屋」として不動産業界に潜入したと言った方が正しく、そんな切り口に変えるとナカナカ面白いセールス活動になりました・・・(笑)。宅建業者がトランクルームを副業で始めたケースはありますが、逆のトランクルーム屋(メインにしている)が宅建業者免許を持って、こんなセールス活動をするなんて日本で初めてでしょう・・・(笑)。しかし、他人がやらない(できない、したくない)事をするの(実行)に意義があるのです。そして、宅建協会泉州支部のメンバーの中心がもう完全に若手の40代に移っていることを強く感じました・・・(驚)。10年前に初めて入会したときは60代がメインだったのに比べて、隔世の感があります。やはり、ネット社会が他業界に比べて遅れていた不動産業界にも押し寄せてきた証拠です。60代以降の相当数の同業者は、ネット社会について行けず残念ながら脱落していったのでしょう・・・ネットによってエンドユーザーが業者と同等の情報を持ち始めたら、それ以上の仕事をしなければ不動産屋の存在価値は無いのは子供でも分かります。ネットが日本以上に進んでいるアメリカの不動産業界を見ていると、日本の業者が取るべき生き残りの方向の参考になるかも知れません・・・にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2019.01.10
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ハワイ滞在中に大阪府知事から宅建業(不動産屋)の免許証が届いていました。丸10年なので、今回は2回目の更新です。ハワイ滞在が1ヶ月と長かったので、出国する前に更新手続きが大変でした。ちょうど会社の決算や台風21号で延期になった娘3ファミリーと行った石垣島旅行とも重なり、本当にバタバタでした・・・62歳にもなって、これほど超多忙な日々は身体に良くないです・・・(笑)。それに耐えうる丈夫な身体(これまで入院歴全くなし)に生んでくれた母親に感謝しなければ・・・と。という事で、今年の後半から仕事と2回の旅行にプラスして台風の事後処理で、例年に無く目まぐるしい日々の連続でしたが、何も病気をすることもなく何とかクリアしてきました。来年も年始早々、大きな案件が2つ待ち構えています。と言うか、ハワイから帰ってから昼間も自宅に戻らず事務所で昼食を取り、年末年始も休み無しで来年の準備を着々と進めています。それに加え、孫の1人が入院して上の孫の幼稚園への送迎といった仕事以外の用事も増えて大変でした。しかし娘が困っているので、仕事よりこちらの方が優先というのは当たり前の話です。来年も一息つけそうな時間が当分無さそうです・・・(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2018.12.29
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昨日「宅地建物取引業者免許」の2回目の更新の為に、大阪法務局と大阪府咲洲庁舎へ行ってきました。宅地建物取引業(略称:宅建業)とは、いわゆる不動産屋のことで、個人の資格である宅地建物取引士(略称:宅建)とは別モノです。士業(弁護士、司法書士、税理士、社労士)と違って、単に個人が「宅建」資格を取っただけでは不動産取引は出来ません。不動産取引をして仲介手数料を得るには、宅建業の会社に所属(入社)するか、私のように経営者自身が宅建資格を所持して宅建業を始める(起業)しかないのです。その辺のことを勘違いする人が結構多いのに驚きます。弊社の場合は、従来の会社(織物製造業)の定款に宅建業を加えて宅建業免許を取得しただけで、堂々と不動産取引が出来ます。その前提として私が「宅建」資格を取得する必要があったのです。宅建業は5年に1回更新があります。大阪で約1万社も不動産屋があり、5年に1回の更新で年間2000社が更新に府庁に訪れるとして、年間約200日営業日なので1日約10社が更新に訪れる計算ですが、実際そんな感じで結構混んでいました。免許証番号に(1)とあるのは宅建業を初めて5年以内、(2)は5年から10年、(3)は10年から15年という風に番号が増えていきます。弊社の場合は来月12月で不動産屋を始めて丸10年経ちましたので、12月から(3)です。不動産業者は(3)に成れずに起業10年までに80%が倒産廃業する厳しい世界と言われていますから、(3)に成れた残り少ない20%の勝ち組?の中に入れたと言えるかも知れません。不動産単体で見れば赤字ですが、従業員を誰も雇わず不動産屋を「兼業」として営んでいる事で10年もやってこれたのです。具体的な売り上げ目標の数字は公表しませんが、当面の目標は5年後に大手を振って(4)になることです。しかし、アッと言う間の10年でした・・・過ぎ去れば早いモノです。残念ながら、不動産屋一本でメシを食うなんて出来ません・・・(涙)。トランクルーム他の仕事と併せて、まァ何とかヤッテいけてるという感じです。5年前も同じようなことを言ってたと思いますが・・・(笑)。この5年間に(不動産番号が2の間に)音楽スタジオと卓球場と自習室を始めましたが、これって意味があるのです。トランクルームの売り上げ減をカバーしようと多角化にシフトした(空室対策)・・・というのが主因ですが、もう一つの理由が「不動産仲介だけでは、中々ビジネスは難しい(厳しい)」という一面があったのです。不動産屋をする前に、9か月毎朝2時に起きて3時間、日曜日は10時間仕事の合間を縫って受験勉強をし苦労の末「宅建」資格に合格、それから1年間ファイナンシャルプランナーや損害保険募集人資格などの受験勉強もして「宅建業」の免許を取得して開業・・・それから10年間頑張りましたが。しかし、これが不動産屋を10年ヤッテきて辿り着いた結論で現実だったのです。「人生それほど甘いもんやオマヘン・・・」というのを、ゼロからカウントするとトータル12年の不動産経験を通じて身をもってワカッタのです・・・(涙)。まァ10年間、不動産に関して自分なりに考えられる事をイロイロやって来ました。火災保険代理店兼業、ガレージ倉庫.comというHPを立ち上げ倉庫中心の仲介専門店、業者回り・・・トライ&エラーの繰り返しでブログに書けないツライ事も沢山経験してきました(涙)。しかし、努力の割に収益を上げるのは非常に難しいと・・・(涙)。俗に不動産屋は「千三つ屋(千の物件の内3件しか取引にならない職業)」とよく言われますが、それは大袈裟にしろ、全くその通りだと。サラリーマン時代は会社の看板がありますし既存の得意先を守れば何とか売り上げは確保できますし、家業だった織物製造業は多品種小ロット生産体制の苦労はありますが機械の稼働時間に比例して売り上げが上がりました。不動産仲介は全くのゼロの状態から稼ぐわけですから、これまでの経験とはチョット勝手が違います。普通同業の不動産屋で何年か修行して独立というパターンが多いですが、私の場合は資格だけ取って「即」独立起業ですから最初から無謀も無謀だったのです。私も最初それが心配で、何社か修行させて欲しいとお願いしたのですが、全て断られました。そりゃ、そうでしょう・・・ゆくゆくはノウハウだけ盗まれて独立される人間を雇うわけが無いのです。ライバルを育てるほど、世間は甘くはありません。「なら、自分でゼロから頑張るしか無い!」と決意したのです。そしてそれから10年間見よう見まねで、一歩一歩経験を積み重ねながら不動産の仕事を覚えていったのです・・・幸い、年下ですがキャリアの長い不動産の「先輩」に巡り会えて、彼のアドバイスに時々耳を傾けて仕事を積み重ねていったのがヨカッタと思います・・・(涙)。まァしかし、結局トランクルームを主軸に、貝塚市に特化して仲介専門でボチボチやっていこうという方針(物件まで片道15分以内のエリア限定の深耕策)に切り替えました。まァ、自分の商才の無さの裏返しですが・・・(笑)。しかし、異業種の大企業(ヤフー、ソニー、大和証券、ヤマダ電機、各都銀や地銀など)も不動産仲介業にぞくぞくと参入していますが、将来の不動産業界はどのような方向に向かっていくのでしょうか・・・?そんな中で、零細不動産屋が生き残れるか・・・???日本の人口減、中古物件増加によるインスペクションの重要性、政府が今後推し進める日本のコンパクトシティ化、コンサルティング強化、ITやAIへの対応・・・これから起こりうる身近な様々な社会現象だけでなく、世界的の動向も長期的広角的な見地から注視していく必要があると思います。まァ、どんな業種でもどんな職種どんな立場(経営者orサラリーマン)でもそうですが・・・過去の歴史もそうでしたが、誰も将来どうなるか分かりません。大手が参入しない(できない)ニッチマーケットにアイデアを絞れば、零細企業でも生き延びるチャンスは十分にあるはずです。だからこそ、ビジネスって面白いのでは・・・?まァ、トランクルームやスタジオは割と安定収入ですが、今の不動産仲介ビジネスだけは「先が読めない・・・」という実に不安定な仕事です。仕事が不安定というのは、実に身体(神経的)に悪いです。所詮、他人の高額な不動産を扱いますから気も遣います。ならば、自社の不動産ならどうしようと気も遣いませんし、キャリアを積めば積むほど安定収入に繋がる「音楽スタジオ」「自習室」「卓球場」にシフトしようと・・・水商売的な音楽スタジオより、不動産仲介の方が不安定だったのです。イヤ、弊社は不動産オーナーである私が自ら音楽スタジオを経営していますので、ある意味「不動産活用」の一環で、音楽業界と言うより不動産ビジネスのカテゴリーに入るでしょう。殆どの音楽スタジオは都会の商業ビルを借りて経営していますので、水商売的な側面が大きいのです。ある意味、私が経営している音楽スタジオは「特殊ケース」だったのです。これも異業種からの参入の成せる技で、業界の常識を破った「素人発想」の経営スタイルだったのです。音楽的キャリアでは絶対劣りますが(負けますが)、ファッション業界のユニクロのようなSPA(製造小売り)的発想で「ど素人ミュージシャン」の不動産オーナー自らが音楽スタジオを経営すれば、ソコに勝機があると・・・プロミュージシャンの経営だと、変なプロ意識から楽器や機材に凝ったりしてイニシャルコストが高くなり、メンテナンスやバンド演奏に詳しいコストが高くつくスタッフを雇ったり都会の一等地の商業ビルを借りれば莫大な保証金と高額な賃借料が掛かってきてランニングコストも高くなりがちです。弊社リハスタの場合、大体のお客さんがそれなりに満足出来る程度のブランドメーカーの楽器や機材を揃え、トランクルームや不動産の合間に自分が仕事をするだけでスタッフを誰も雇っていませんし土地も築70年の償却済みのタダみたいな固定資産税の建物も自社物件ですので、ラニングコストもイニシャルコストも最低限に抑えられました。更に、隠れたメリットとして、スタジオが閉店した場合元に戻す必要があるという「原状回復」問題です。貸しビルのワンフロアを原状回復するには、恐らく1000万円単位の解体費用が掛かるかもしれません。それほど、都会のリハスタ経営には高いリスクが潜んでいるのです。弊社の場合、もし廃業(閉店)となっても、ただ楽器や機材を出すだけで、そのままトランクルームとして何時でも貸せます。楽器や機材を転売すればプラスになりますので、正にノーリスクです。というか、最初からそのようにリハスタ経営の計算してますから・・・(笑)。故に、本当は値段で勝負はしたくないのですが、利用料金に関してはどこよりも安く出来るのです。というより、スーパーの売り出し商品ではありませんが、とにかく他社より安い料金(平米賃料)にシンプルに設定しているだけなんです・・・(笑)。そこには他社でやっている利用者にとってややこしい時間帯別料金や土日祝日特別料金も、消費税も関係ありません。22畳もある音楽スタジオをシンプルにオールタイム、1時間1500円(高校生1000円)、1人利用500円/h、2人利用1000円/hです。まァ、こんな事が出来るのもド素人の「冷めた目線」でリハスタ経営を見ているからです・・・(笑)。要は不動産ビジネスなんて、土地や建物をもっているだけではダメで、それを如何に活用するかです(収益を上げるか)。その活用方法を他人(他社、業者)に頼めば高くつき、自分でヤレばその分儲かるだけの話です。単純明快です。そこに貸主、借主、仲介業者の3社の思惑や人間関係やイロンナ法律が複雑に絡み合い、ド素人の地主が儲けられるほど決して甘くはありませんが、非常に人間味溢れる「オモシロい商売」と言えるかも知れません。という事で、今回も宅建業更新を行政書士に頼まずに自分1人でしました。10年前の新規申請を含めて、3回とも自分でしました。行政書士に頼めば7万円ほど掛かりますし、自分1人でする事によってイロイロ勉強になります。他業界である行政書士の実務をタダで経験できる・・・というポジティブな考え方です(笑)。全く新しい仕事をする・・・これって脳ミソにとって新鮮で、なかなかの刺激(活性化)になるのです。まァ、なかなか他業界の経験なんて積めませんから。それが本業にプラスとなれば、ヤルしかないのです。今回の更新に当たってちょっとイロイロ苦労もしましたが、これだけ苦労したのだから不動産屋をこれからも頑張っていこう・・・と少し気を取り直しました(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2018.11.06
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今改めて、近隣の3市1町(貝塚、岸和田、泉佐野、熊取)の同業者の不動産屋さん回りをボチボチし始めています・・・普通、不動産屋が同業者を回るというのは、物件情報の交換がメインです。しかし、私が回っているのは物件情報の交換がメインではなく、トランクルームの売り込みがメインです。持って回るフライヤーも自ら新たに作り直しました。不動産屋と一口に言っても色んな業態があり、建売業者ならば入居するまでのタイムラグがあればトランクルームに家財道具を保管して貰い、注文住宅やリフォームをやっていれば期間中に家財道具の保管に困るはずですし、賃貸アパマン専門なら普段使わない季節用品をトランクルームに保管して出来るだけコンパクトに住む(家賃を極力抑える)事を提案させて頂き、売買仲介専門の大手系も入居するまでのタイムラグのトランクルーム需要を狙っていきたいと思います。弊社と同じ事業用不動産仲介をメインにしている業者さんには、中小の倉庫物件ならトランクルームの方が場合によっては安い事を提案していきます。もちろん不動産屋さんが自ら契約者となって、お客さんの荷物保管するのも問題ありませんし、空いたら自社の契約書類や図面関連の保管をされているところもあります。そしてついでに、不動産情報の交換、音楽スタジオ、卓球場、自習室もやってまっせ・・・と追加で売り込んでいきます。フェイスツーフェイスのリアルな訪問セールスは、単にネット上でのやり取り以上の「成果」を期待できるかも知れません・・・それがアナログ戦略のメリットです。この業者回りですが、多くは知らない業者で「新規飛び込みセールス」となります。旧知の業者だとセールスになりません。そして極力、社長か支店長といったキーパーソンに会わないと意味がありません。件数を稼ぐ新規飛び込みセールスには時間の制約もあり、なかなかトップに会えないかも知れませんが、少なくとも部長や課長に会って話を聞いてもらいたいモノです。課長以上ならば不動産業界に入って10年以上のキャリアでしょうし、社会人としての経験も豊富ならば雑談にも花が咲き、その会話がどんなアイデアを生み出すかワカリマセンから・・・けっして雑談をバカにしてはいけないのです。まァ、トランクルーム業者が不動産屋にリアルに売り込みに回るなんて、史上初かもしれません・・・(笑)。この辺が先入観を持たない異業種からの新規参入のメリットで、他人から見たら怖いもの知らずのアホに映っているかも知れません・・・(笑)。それをトランクルーム起業の12年前からやっていたのです。当時はまだ不動産免許はありませんでしたが、不動産業者だけでなく、引越業者回りもしていました。トランクルームを立ち上げたばかりで、無我夢中で最初に思いついたのがマンション(集合住宅)へのチラシの配布で、その次が不動産屋と引越業者回りでした。その後、サカイ引越センターさんとアリさんマークの引越社さんの2社とは正式に業務提携をして、互いお客さんを紹介し合っています。それと同時進行でウエブ戦略として、このブログでした。しかしオープン3ヶ月経っても殆ど反響がなく、諦めていたところに朝日新聞の記者から突然電話がありました・・・(驚)。朝日新聞の記者に私のブログの記事が目に留まり、その後直ぐに大阪版で大きく取り上げてくれました。これをキッカケにボツボツとオファーが来始めましたが、これではダメだ(失敗したかも?)と、同業他社の織物工場で工員として1日12時間働き始めたのです(最終的に1年半勤務しました)・・・(涙)。それまで従業員10人の織物会社の社長が、同業他社の新人の工員として働くのも、ツライものがありました。10代の先輩従業員にアゴで指示されても、「ハイ、わかりました・・・」と言うしかありません。いくら腹が立っても、生活の為にキレル事は絶対許されないのです・・・(涙)。これは経験した者でないと決して分りませんねェ・・・こんな経験を通り過ぎれば、大概のことはガマンできるようになります・・・(笑)。という事で、織物業からトランクルームに転業して丸12年経った今、慢心していないか?どこか不具合はないか?という総点検の意味もあり業者回りを「再開」するのですが、不動産業者といっても加盟団体は2つに分かれていますが、弊社が所属しているシェア80%の「宅建協会」とシェア20%の「全日本不動産協会」に関係なく売り込んでいこうと思います。この一連のセールス活動は、ある意味12年前のトランクルーム起業時の「初心に戻る」「初心忘れず」という事です。そしてトランクルーム利用のお客さんを紹介して頂いて成約すれば「1ヶ月分(賃料)の紹介料」をお渡しします(成功報酬)。単に紹介するだけでイイので、何の負担もありません。契約はこちらで全てしますのでご安心下さい。もちろん不動産業者だけでなく一般の方でも、紹介して頂いて成約に至れば、紹介料として家賃1ヶ月分をお支払いします。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2018.07.05
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昨日は朝から「えべっさん」で地元貝塚の脇浜戎に行き、夕方からりんくうタウンにあるスターゲイトホテルで、大阪府宅地建物取引業協会泉州支部の新年互礼会でした。所謂、泉州の不動産屋が一堂に会したのです。泉大津市以南の国会議員や市長や府議会議員といった蒼々たる政治家もほとんど列席されました。零細の不動産経営者として、このような会に出席できるなんて光栄です・・・(涙)。そして、2009年に初めて参加させて頂いて、今回で10回目です。10年連続参加してきたわけですが、出席メンバーは相当入れ替わっていますねェ・・・不動産業界は10年で80%が倒産廃業する業界と言われていますから、至極当然の姿ですが・・・いずれにしても、10年続けただけでも、自分を褒めてやりたいと思います。足を引っ張られる事はあっても、誰も褒めてくれませんから・・・(笑)。その辺が零細企業経営者の孤独で辛いところです・・・しかし今回特に、40代の若手バリバリの経営者が目立ちました。若いって、イイですねェ・・・20歳年下の彼らと話をしていると、彼らの若い情熱がこちらに伝わり、こっちまで元気になります。これなんです・・・人生に大事なのは。違った年代、特に自分より一回り以上年下の人との会話というのは、違う世界を見るようで結構刺激的でおモロイです・・・100歳まで生きるのが目標ですので、ちょうど40歳の人と同じ時期に亡くなる計算(平均寿命80歳)になりますので、今現在彼ら40歳と同じ体力(パワーとスタミナ)&知力(+経験)&感覚(現代フィーリング)&経済力が必要になってくる訳ですが・・・老人になると医療費を含めた介護費用が掛かり親族に迷惑がられ、「長生きはリスク」と最近よく言われるようになりましたが、それを補う意味で現実的に60超えても経済力をキープしないといけません。実際世間を見渡すと、「金の切れ目が縁の切れ目」が現実ですから・・・(笑)。まァ今の自分のルックスは40歳の人と比べると完全に20歳差のジイサンですが、そのうち徐々に差が縮まり、40年後にはちょうど同じ末期老人ということになります・・・(笑)。見た目だけのアンチエイジングなんて関係ありません・・・中身(ハート、内蔵、歯、目、基礎体力、脳みそ)で勝負です(笑)。まァしかし、40代で若い?・・・と突っ込まれそうですが、6,70代の経営者が多い不動産業界では、40代はまだまだ若手なのです。10年前の不動産屋開業当初からイロイロ試行錯誤してきて、最終的に今の貝塚市に特化した仲介オンリーの「狭く深く」という地域密着型の戦略に落ち着いていますが、今後はファイナンシャルプランナーと不動産コンサルティングマスター資格を生かして、文字通り相続や土地活用といったコンサルティング的な事に力を入れていきたいと思うのです・・・それと、仲介手数料が少なすぎて何処も見向きもしない「月極駐車場」に、今後も力を入れていきたいと思います。従業員を抱えている大手系やフランチャイズ系では、とてもこんな少額ビジネスに手が出せないところがポイントで(ニッチマーケット)、事実貝塚市内の同業他社のホームページで駐車場を掲載しているところは無いのです。従業員を誰も雇わず1人でトランクルームやスタジオの合間に不動産仲介をしていますので、こんな芸当?が可能なのです。もちろん、こんな商売が目的であるはずが無く、最終的には日頃のこうこういった地主の小さな悩みを解決していって人間関係を作っていき、その先には相続や土地活用といった専任媒介の話が来るのを待っているという気の長い長期戦略だったのです・・・(笑)。まァ、今後はもっともっと机上の勉強と実務経験を積み重ねないと・・・と若手と喋って反省するのでした。いつものように2次会は54階の絶景のラウンジで、テーブル周りに疲れた1次会と違って、少人数でより深い話を楽しみました・・・という事で、若手から刺激を受ける一方、尊敬に値する一回り上の70代のベテランにも刺激を受け、少なくともあと20年は「現役バリバリ」で頑張っていきたいとフンドシを締めるイイ機会を与えてもらった新年会でした。その為に、空手+ウインドサーフィン+ドラムの趣味の3点セットと旅行を楽しむのを励みにしながら、仕事をガンバロウと意を強くしました。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2018.01.10
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最近泉州エリアの駅周辺にもコインパーキングが増えてきました。コインパーキング業者も増えてきました。値段を見ると、1日(24時間)300円~500円という表示が多いのが目につきます。中には一寸離れたところで、1日200円のいうのもあります。競争が激しいのでしょうねェ・・・しかし、この現象は駅から徒歩5分圏内だけのことで、それ以上駅から離れれば需要そのものがありません。弊社運営管理の岸和田市東ヶ丘駐車場は、泉北高速鉄道「和泉中央駅」から徒歩30分です。車が無ければ生活しにくい、年寄りにとって正に「陸の孤島」です。普通に考えれば、駅前コインパーキングのような「1日貸し」需要はありません。ところが、弊社はその駐車場を月極以外に「1日1000円(12時間500円)」という結構高い料金で貸しています。何故?それは需要と供給のバランスが崩れ、需要に対して供給がそのエリアには弊社以外に無いのです。だから、強気の値段設定なのです。正に、独占です・・・(笑)。東ヶ丘町は4,50年前に野村不動産が開発した約800戸の当時の高級住宅地です。モータリゼーション前の4,50年前というのがミソです。当時は車は「1家に1台」です。開発当初の家は、どこも車は1台しか入りません。今の車社会全に全く対応出来なくなってしまったのです。それに加え、東ヶ丘町の用途地域は規制が1番厳しい「第一種低層住居専用地域」です。住民のレベルも意識も高く、路上駐車は絶対許されないのです。ちょっと30分ほど路上駐車しようものなら、警察に通報されます。一般的な第一種住居地域や第二種住居地域では、とても考えられない周辺環境と雰囲気です・・・もし東ヶ丘町が規制が緩い準工業地域や第二種住居地域だったら、「月極」需要はあったかもしれませんが、「時間貸し」需要は無かったでしょう。それだけ厳しい用途地域で町内の規約が厳しい住宅地ですが、家以外に車をとめる場所が必要なのに、何故か?殆ど町内に無いのが現状だったのです。それで、町内で唯一堂々と駐車場ビジネスを展開している弊社にスポットライトが当たったのです・・・(笑)。何とも不思議ですが・・・駅前のコインパーキングは通勤需要が殆どですが、東ヶ丘駐車場の「半日貸し」とか「1日貸し」の場合はチョット違います・・・1.高級住宅地なので、住宅メーカーや保険会社や金融機関のセールスの車が案外多いです。 半日ここに車を止めて、金持ちのお年寄りの家を回るのでしょう・・・2.法事3.お茶会(単に友達が遊びに来るとか)4.新築やリフォームの工事車両(1週間~6ヶ月)5.横の池の魚釣り客6.別世帯の子ども家族の里帰り(GWや盆と正月に多い)以上のような理由で「時間貸し」が多いですが、「月極」でも町内の人が借りに来る以外に、通勤(東ヶ丘周辺の会社に勤める為)や自宅周辺より安いからと東ヶ丘町以外からわざわざ自転車に乗って借りに来る人がいるのに驚きます・・・「ヤッテみないと、分からない」とは正にこの事で、勉強になりました・・・(笑)。という事で、今日本の産業界ではスマホや電気自動車、東京オリンピック、インバウンド需要、民泊といった将来有望と見られる分野にイロンナ業界から新規参入に躍起になっていますが、我々零細企業はそんな激しい競争に巻き込まれないように、足下を見つめ小さいなりに地道にボチボチ商いをしていきたいと思います・・・今回の「時間貸し」駐車場は限定されたエリア内で用途地域的な要因に助けられ、他から新規参入しにくいニッチマーケットという事であまり儲かりませんが、トランクルームや音楽スタジオやレンタル自習室と同様、当分このエリアでの弊社駐車場の独占が続くように思われます・・・(笑)。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2017.11.02
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不動産を「買いたい」「売りたい」「借りたい」「貸したい」というお客さんを弊社に紹介いただいて、成約に至れば紹介料として「1万円分のスタジオ利用」をプレゼントさせて頂きます。 弊社(株式会社笹谷繊維工場)はトランクルーム(トランクルーム貝塚)を核に、リハーサル音楽スタジオ(スタジオ0724)と共に不動産屋(貝塚不動産.com)も営んでいますので。地域密着型 仲介専門の不動産屋ですので、そういう地元の不動産情報をドンドン持って来てくだされば幸いです。 持って来て頂いた情報の中で、成約まで至れば「紹介料」という形でスタジオ利用(1万円分)を利用してもらおうという事です。 1万円と言えば、個人練習なら20時間、高校生バンドなら10時間も練習できます。 ミュージシャンにとって、これはオイシイ話に違いありません。 反抗期真っ只中の高校生でも、家に帰ってこの話をするのは親子のコミュニケーションに一役買います・・・(笑)。 このキャンペーンは主にスタジオ会員さん向けですが、会員さんでなくても紹介して頂いて成約すれば、会員登録をすれば利用OKです。 スタジオ会員数ももう600人近くいますので、これだけで放って置けば勿体ない話です。 この弊社しかないリアルなコネクションを使わない手はありません。ホームページや業者間や地元コネクションといったこれまでの集客に加え、弊社独自のコネクションを加えようと事です。集客方法は多ければ多いほど、切り口もイロンナ角度から攻めるほどイイのです・・・この辺が経営センスや能力が問われます。長かった織物時代の委託生産(100%一社依存の賃織り)が、バブル崩壊後のグローバル化時代に合っていないかが身に染みました・・・文字通り、失敗から学んでいたのです・・・「経営スタイルは時代に合わせて、徐々に変えていかなくては・・・」というのを心底理解できました。普通に考えれば、昭和20年代から4,50年も同じ事をずっとヤッテいける筈もありません・・・逆に、4,50年もヤッテこれたのも、取引先が大手総合商社だったからです。取引先が中堅以下だったら、とっくの昔に取引を切られていたでしょう・・・まァ織物時代の経験は、そういう事で大いに意味があったのです。スタジオ客のおよそ70%が、まだまだ将来がある高校生や20代の若者です。これから大学受験や就職、国内外の転勤や海外留学や結婚といったライフイベントが続々と控えています・・・高校生にも私の名刺を渡すというのは、そういう事です。名刺を渡されるというのは、殆ど「人生初」でそこそこのインパクトを彼らに与えます。名刺を渡すことによって、後々「そう言えば、スタジオのオッちゃん、トランクルームと不動産屋もやっていたなァ・・・」と思い出してくれればそれでイイのです。1回だけだとそこまで思い出してくれませんが、スタジオ客はリピーターが多いです。一発勝負ではないリピーターが多いビジネスのメリットは、ソコなんです。ジワジワと効いてくるんですねェ・・・ 600人にトランクルームと不動産の話をスタジオに来られた時にリアルに話したり、ブログやSNS(フェイスブック、ツイッター、ライン、インスタグラム)で拡散すれば、年に何回かは引っかかってくるだろうという目算です。多少期待はしますが、それに頼るほどではない・・・というスタンスです。 まァしかし、この辺がデジタル社会の大きなメリットですねェ・・・ 元々織物業を廃業して直ぐにトランクルームを1番早く始め(11年前)、2番目に不動産屋を開業した訳ですが(9年前)、昨年3番目の事業としてリハスタを開業しました。 不動産屋を始めると、同業者の不動産屋や引越業者から「新築やリフォームの間、家財道具を保管したい」というトランクルーム客の紹介をされて、2つ仕事同時にする事のシナジー効果を得ました・・・ これが、全く関連性の無い仕事ならシナジー効果も期待できませんが、トランクルーム業界と不動産業界は「ある程度カブっていた」のが功を奏しました。 このトランクルームと不動産屋という2つに、全く関係なさそうなリハスタという3つ目の仕事がどないかしてリンク出来ないか? というのが、ずっと頭の中にありました。 しかしよくよく考えると、トランクルームのお客さんの荷物の中に楽器が沢山あるじゃないですか・・・そもそも、これがリハスタを始める要因の一つだったのをスッカリ忘れていました・・・(笑)。年をとったのか、頭の中の「点と点を繋ぐスピード」が遅くなりました・・・(笑)。 ならば、もっとアピールすべき・・・という事で、今回のキャンペーンに至ったのです。 今回もトランクルーム客に続き、無期限です。 こうして、トランクルームと不動産とスタジオの3つのトライアングルを上手に絡めて、シナジー効果を得ようと・・・ この3つのビジネスは全国を販売対象にするネット販売と違って、基本的にエリア限定のアナログビジネスです。 そう、ほぼ泉州エリアという意味で、この3つは同じです。 そして、その外側から数はまだ少ないですが、岸和田市東ヶ丘町駐車場(月極&時間貸し)と一番新しいビジネスである「レンタル自習室」のお客さんも攻めようかと・・・(笑)。 東ヶ丘町にしても年収が高めの800戸の曾ての高級分譲住宅地、レンタル自習室の会員さんも大学受験や資格試験や採用試験にチェレンジしている「意識高い系」地元泉州の方々で、これまでと違った「切り口」という意味で多少のシナジー効果ができそうです・・・東ヶ丘町駐車場にはトランクルームとスタジオもやってますよという看板を新たに設置していますし、自習室も沢山お客さんが来られる事を見越して近くの地主さんと組んで「時間貸し(1日500円)」駐車場を始めました。少子化と若者が車を買わないという傾向が駐車場経営を直撃し、どこの月極駐車場もガラガラです。そうした中で、如何に収益を上げるかが緊急の課題になっています(最悪、税金分を稼ぐ)。知恵を絞った結果、弊社東ヶ丘駐車場でも既にやっているように、自習室のお客さん向けに「時間貸し」というアイデアが浮かんだのです・・・ 当たり前ですが、とにかくモノゴトを前に進めようと思えば、自分の持っている全知全能をフル活用する・・・これに尽きます。「私は不動産屋です・・・」「私はトランクルーム業です・・・」という固定概念的な真面目な意識を一旦取っ払って、「一消費者」のニュートラル目線でモノゴトを捉えれば、アイデアがポツポツ浮かぶような気がします・・・・そう、頭の中を一旦カラッポにするのです・・・(笑)。この芸当は賢く気真面目な人ほど難しいかもしれません・・・(笑)。同じようなスタジオで、弊社を選んで貰おうとすれば、何かメリットがなければ選んで貰えません。女が男を選ぶ時と同じように・・・(笑)。その選択肢の中で、トランクルームや不動産に関連する情報を誰でも直接間接にしろ多少はあるはずです。その情報がひとつでもヒットすれば、スタジオを無料で利用できるのです。別にヒットしなくても、「トランクルームの中にスタジオがある」という認識を持って頂ければそれでイイのです・・・本当の狙いは、実はこの潜在意識を持ってもらうというロングスパンでジワジワ攻めるという心理作戦にあったのです。にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2017.08.16
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弊社が運営管理している岸和田市東ヶ丘町の月極駐車場に、思わぬ需要がこのところ増えています。それは東ヶ丘町内で、新築やリフォームといった工事期間中の車両の駐車場としての「時間貸し」需要です。4,50年前に開発されたという事もあり、ちょうど住宅が古くなり家の建て替え(新築)やリフォームの時期と重なった事が、この「新しい需要」に応える事が出来た理由です。22台の駐車スペースがありますが、全て月極で埋まっていません。これまで、月極で埋まっていないスペースを「時間貸し」で埋めていました。それもコインパーキングのような設備資金の要るような事は一切せず、電話一本で「時間貸し」を受けています。使用する前に、近くの池田泉州銀行のATMで弊社口座へ入金してもらい(カードがあれば手数料無料)、その領収書を見え易い車のフロントガラスの内側に貼ってもらえれば完了です。定期的に私が見回りに行く時の不法駐車チェックの為です。正に、金も掛らずアイデアひとつです。困った挙句の、苦肉の策か・・・(笑)。東ヶ丘町は4,50年前に野村不動産が開発した約800戸の当時の高級住宅街です。1区画平均7,80坪もありますが、開発当時はモーターリゼーション前で車が「一家に1台」程度でしたので、ガレージがどの家も1台分しか無かった事が駐車場経営を後押ししました。しかし、タイミングが20年遅かったので、月極ですべて埋まる事はありませんでした。20年前だとモーターリゼーション真只中で、成長期の子供もいて大家族が多かったのですが、今は子供も独立して家を離れ、住人の核家族化と高齢化が進み「一家に1台」で充分という家も増えてしまったのです・・・時代の流れとライフスタイルの変化で、月極駐車場ビジネスも曲がり角だったのです。そこで無い知恵を絞り、月極が決まっていない空いているスペースの「時間貸し」に辿り着いたのです・・・今でも「時間貸し」のメインは、娘や息子が遊びに帰ってきたとかいうファミリー需要です。特に、年末年始とお盆の帰省時期が多いですねェ・・・その他普段は、法事や友達同士が集まるお茶会、変わったところで近所の池に魚釣りに来る人の需要もあります。1時間くらいなら家の前の道路に停めてもよさそうですが、そこは高級住宅街。用途地域も一番規制が厳しい「第一種低層住居専用地域」で、路上駐車は絶対ご法度の地区だったのです。コンビニが出店できない、自動販売機もない閑静な住宅エリアです。住人同士の監視の目もあり、時に通報されるケースも出ているようです。幸い、東ヶ丘町というのはそういう所でしたので、「時間貸し」需要があったのです。副産物として、駐車場の近所に住まれている常連の方から違法駐車があれば、直ぐに私に通報してくれるのです・・・何も管理料払ってませんが(笑)。これが規制のもっと緩い「第二種住居地域」や「準工業地域」の住宅地だったら、そこまでウルサく言われないでしょうし、「時間貸し」需要もなかったでしょう・・・そういう意味で、数カ月に渡る新築工事や2,3カ月のリフォーム工事なんてのは工事車両も多く、弊社の「時間貸し」需要にとってドル箱だったのです。お金持ちが多いのか、大手住宅会社(工務店)への発注が多く、新築だと数カ月の間5,6台契約通りキッチリ借りてくれるのが利点です。おまけに、この工事期間中の施主さんの家財道具の荷物の保管というトランクルーム需要も見逃しません・・・現場の看板にトランクルームやスタジオの事も書いていますので、それを施主さんや工務店が見られて連絡が来るのです。ネット社会と言えども、まだまだ看板という昭和的なアナログ作戦も決してバカに出来ないです・・・ただ22台しかキャパがないので管理の事を考えれば、月極で全台埋まれば「時間貸し」は終了です。という事で、収益の上がらない不動産を持っていても意味がないという「土地活用」のセオリーを文字通り不動産屋として実践している訳ですが、建物を建ててもリスクがあり、建物を建てなくてもリスクがあるという矛盾した不動産活用を突破するには、ケースバイケースで立地条件を細かく分析してアイデアを絞り出すしか無いですねェ・・・弊社の場合、駐車場専用のホームページを作った事が効を奏したのかと思います。駐車場単体でホームページを作るなんて誰もしていませんので、ライバルがいない訳でネット上でのヒット率が格段に上がります。弊社「スタジオ0724」のホームページと同じで、ライバルがいない(少ない)という事はグーグルのモバイルフレンドリー・アルゴリズムを特に意識しなくてよいという事ですので、SEO対策でどれだけ楽なコトか・・・ライバルがいない(少ない)ほど、ネットでどれ程得をする事か、そして楽か・・・ブログで公表するのも勿体ない話ですが、これがニッチマーケットの知られざる利点のひとつです・・・(笑)。専用HPだけでなく、貝塚不動産.comのHP、楽天ブログ、トランクルーム貝塚のHPともリンクしていますし、5つのフェイスブックやツイッターやYOU TUBEにも直接間接に繋げて相乗効果を狙っています。ひとつのターゲットに対して、出来る限りタテからヨコから斜めから縦横無尽に攻撃する事によって、やっと1発当たればイイや・・・みたいな。たった22台しかない駐車場に、ここまでリンクを張り巡らせているケースは日本では私だけでしょう・・・これらネット関連のコストは自分がやれば殆んど掛からないところが、ネット社会の絶大なメリットです。正に、ネット社会さまさまだったのです・・・とにかく、最大のコストが人件費ですから、零細企業の生きる道は「人を雇わず自分自身が最大限努力する」ことです。特に、自らのIT能力を少しでも上げていく事が必須でしょうねェ・・・60のオッサンにとって難解でややこしいITを避けていては、ビジネスからの退場を早々に言い渡されるでしょう・・・そして今、その駐車場に隣接している150坪の竹林の土地活用に頭を悩ましています・・・竹林は池に面していてタケノコも取れますし、チョッとした「レイクサイド」風景です・・・ここにログハウスなんか建てれば、別荘気分です・・・まだ正式には借主を募集していませんが、将来的には誰かに「良いアイデア」で土地を借りて欲しいものです・・・にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2017.04.04
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今年の年末で、不動産屋を起業して丸9年になります。よくここまでモッタものだと、我ながら感心します・・・(笑)。起業しても、10年で80%が倒産廃業すると言われる不動産業界です。確かに、それに近い同業者が残念ながら倒産廃業しているように感じます・・・しかしこの業界は、それに近い同数の業者が起業しているダイナミズムに満ちた業界だと言えるかもしれません。それと同じように、不動産屋に勤める歩合給率が高い営業マンの出入り(入社と退社)も激しいですねェ・・・しかし、そんな動きの激しい業界の中にあって、儲かっていそうな会社があるのです。儲かっていそう・・・というのは少し語弊があるかもしれませんが説明を加えると、「長年ボチボチと営んでいる」とでも言うのでしょうか・・・ビジネスでいくら短期間の内に儲けても、倒産廃業すればナンセンスです。織物時代に身に沁みましたねェ・・・沢山従業員を雇い設備投資を何億もして、それを回収できなかったら経営者失格です。私は辛うじて倒産せずに廃業に持ち込みましたが、自分に言わせりゃ完全に経営者失格でした。そりゃいくらでも失敗原因を他人や世の中の景気にスリ変えれますが、会社が倒産すれば個人の自己破産は当たり前で、離婚で家族離散、普通に自殺まで追い込まれるのが、零細企業の倒産です。これまで、いくらでもそんな事例を見てきました・・・ビジネスは継続してナンボ・・・というセオリーで言うと、長期間ボチボチ儲ける事が「商売の王道」と言えるのではないでしょうか・・・9年間、不動産業界を見てきて思うのは、仲介専門の「独り不動産屋」が1番儲かっているように思います。宅建資格を自ら所持し、自社所有の事務所(或いは自宅)で1人、地域に長年根を張って不動産屋を営んでいる方です。これぞ、正しく私の理想とするリアルエステイヤーです。日本の不動産業界はアメリカと違って、宅建資格は「従業員5人に1人でOK」という甘い業界(アメリカは全員必要)だからこそ、1人でヤレル事に意義があるのです。付け加えるなら、一定期間外のメシを食い(同業他社で働いた経験あり)、業界コネクションを築き不動産スキルを身につけた後、独立開業された方です。決して全くの素人が1人で独立しても、食えるほど甘い業界ではありません・・・この私みたいに・・・(笑)。いずれにしろ、最大のポイントは自分しか人件費の掛からない「ひとり」です。工務店でも「ひとり親方」という全て下請けを使うスタイルも多いですし、士業(弁護士、司法書士、税理士など)の多くも独りで頑張っています・・・規模は小さくてもニッチマーケットでもイイので、大事な処を他人に頼らない、ひとりで仕事を完結するビジネスモデルを築くのです・・・これです・・・すべての仕事に通じるポイントは。そういう意味で、代理店とかフランチャイズとか下請け(委託生産)というのは、最初から儲けにくい(仕事を投げている&諦めている)構造です・・・イヤ、下手したら新興企業の本部チェーンなら損する(騙される)ケースが多いかも?結局世の中、本当のマーケット(実需)に対して、その何倍ものマーケット(仮需)を形成するような海千山千の業者で溢れかえっている証拠でしょう・・・言葉を代えれば、満ち足りた先進国である日本人の「もう何も要らん!」というのに対し、これでもかこれでもかと「どうでっか?要りまへんか?」と押し売りしているだけの事です・・・(笑)。そんな日本の成熟したマーケットに対して切り込むには、どこの企業やセールスマンも「普通」ではアカンのです・・・徹底したオリジナル色を出すとか先見性がないと、企業も社員も生き残れないのです・・・文部省の学校教育と真逆の発想が要るのです・・・しかし、このキャリアを積んでの独立は強いです。私も地元で長年住んでいて振り返ると、過去3,40年不動産屋を続けている人は殆どいませんが、中にはそんな方がおられるのです。これも普通に考えれば、不思議です・・・もっと、いそうな気もしますが。それでもやはり失敗したのか、サラリーマンが長すぎると独立心が揺らぐのか、勇気がないのか、従業員を雇って虚栄心を満たしたいのか、元々何も考えていないのか・・・?ハワイで知り合ったカナダ人夫婦の奥さんは、カナダで不動産のエージェント(不動産営業資格=日本の宅建)を1人でされているようで、カナダの不動産業界はアメリカと同じようなシステムのようで、ブローカー(不動産会社資格=日本の不動産業者免許)に所属しながらも、イキイキと働いて毎年2ヶ月もハワイにバカンスで滞在しているのです・・・もう一人、これもこのカナダ人の紹介で知り合ったアメリカ人ですが、シアトルで不動産エージェントをされている方で、ワイキキにコンドミニアムを所有して1年の半分はハワイに滞在しているようですが(半分営業?)、ビーチでもバーでも仕事の話で難しい英単語を並べてばかりでウンザリでした・・・(笑)。カナダ人もアメリカ人も自分のスペシャリストとしてのスキルを前面に押し出して「独りで、よく頑張っているなァ・・・」感に、非常に刺激を受けました・・・(驚)。まァ、若い頃に一時大儲けても、悲惨な老後を送る人も多いです・・・イヤ、そんな人ばっかりかも・・・みんな現実(客観的な自分の現在の能力)と理想(過去の成功体験や地に足のつかない夢想)の「落差」に、トテモ耐えられないんですねェ・・・人生トータルで考えると、若い頃に社会人としての基礎を築くのに長年苦労し(成功せずとも)、4,50代になってからやっと成果が実り、それが安泰な老後を保証・・・という人生を送りたいものです。まァ、宅建を持っていれば自分1人で不動産契約を締結できますし、事務処理を自らこなし、自社所有の事務所(或いは自宅)なら賃料が要りませんので、大幅にコストが減るのです。最大のコストは人件費です。自分一人ならどうにでもなりますが、従業員の分も稼ごうと思えば大変です・・・今は一旦従業員を雇えば、無能でもなかなか辞めさせる事が出来ない世の中です。そして、自宅なら家賃が要らないというのも大きな強みです。「自分一人だけで家賃不要」・・・これ以上の強いモノはありません。元手ゼロで儲けられるのです。言い方を変えれば、ノーリスクで大儲けできるのです。元手ゼロやノーリスクはチョッと言い過ぎですが、宅建さえ取って自宅で開業すれば殆ど金が掛らないようなものです・・・金をあまり掛けずに、自分の脳ミソだけで稼げるというのは「凄いシステム」だと思います。弁護士や司法書士は秀才でないと資格試験に合格できませんが、宅建は普通の人でも合格できるところがミソなのです。言ってみれば、コスパ最高なのです・・・更に、誰にも縛られる事なく、時間は自由です。仕事したければ仕事をし、休みたければ何時でも旅行に行けますし遊べます・・・もちろん、最低生活をしていけるだけの分は稼がなければなりませんが。私のように賃貸マンションや事業用不動産とか多岐に渡る仲介業だと、色んなオファーが飛び込んできて、仕事自体がオモシロいです・・・そして、経験(実績)を積めば積むほど、相乗効果で益々地元で盤石な基盤が形成されていくのです・・・お寺のお坊さんと同じで、年を取れば取るほど値打ちが出て来るのです。お坊さんとの違いは、お経は毎年同じですが、宅建業法や税制その他法律や法令が毎年変わりますし、IT対応にも勉強が不可欠ですが・・・不勉強なら、厳しい競争社会ですので、その時点で脱落です。まァ、ある意味これほど素晴らしい商売はないのです・・・チト、言い過ぎか・・・(笑)。(オススメの関連記事)絶対儲かる!独り不動産屋!(パート2)にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2017.02.24
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昨日は関空前のスターゲートホテルで、大阪宅建協会泉州支部の新年互礼会でした。所謂、泉州の不動産屋の社長が一堂に会した新年会です。「泉州の不動産屋」というとガラが悪そうですが、全然そんな事はありません・・・(笑)。18区と19区の国会議員、府議会議員、市長が勢揃いです。その中で、二階自民党幹事長の二階派所属の神谷衆議院議員、日本維新の会副代表の今井府議会議員、大阪府内人口増加率第1位の和泉市辻市長の3人が特に元気ヨカッタですねェ・・・神谷さんの公設第一秘書が高校の同級生だったり、今井さんは同じ貝塚の同級生で共通の友人も多く、辻さんは高校の3つ後輩で元ウインドサーファーだったのです・・・不思議と3人ともチョッと縁がありますねェ・・・しかし早いもので、新年互礼会は今回で9回目です。1回目から見ると、泉州支部の会員さんも相当代わっています・・・(驚)。私が繊維業界から全く異業種の不動産業界に来たという事で仲良くさせて頂いた不動産屋さん達も、既にこの9年の間に何十人もこの業界から去っています。10年で80%が倒産廃業する業界ですから・・・それでもおよそ同数の若い経営者が起業されているので、大阪南部の織物業界の過去50年で98%減に比べれれば、業界としてのダイナミズムはまだまだ失われていません。私も淘汰されないように一生懸命頑張らねば・・・今回同じテーブルの隣に居合わせた方は、ナント84歳の女性です。ちょうど、私の母親と同じ年です。私の母はケアハウスに入居し老後ライフを楽しんでいますが、この方は現役バリバリの不動産営業ウーマンだったのです・・・(驚)。普通84歳ともなれば、家の周りを歩くのさえ億劫になるものです。それが、家から遠い互礼会会場までわざわざ来られるパワーは驚異としか言いようがありません。どうやったら?そんなモチベーションを維持できるのか興味津々でした・・・そして、イロイロとお話を伺いました・・・若い頃は元銀行員で、何処にも修行に行かずに独立開業されたと。宅建主任者の資格を取ったのも、業者免許を取得したのもおそらく泉州で最も早かったようです。泉州支部で70代の方が未だ沢山活躍されていますが、年齢的にも内容的にも彼女が一番ガンバッテいると感じました・・・ショックでしたねェ・・・世間には、まだまだ私の知らないところで素晴らしい人が一杯いるのだと・・・フタ回りも若い自分が恥ずかしくなりました・・・(涙)。イロイロ話されていた中で、「ワンストップサービス」「オリジナル」「コンサルティング」・・・という3つのキーワードを長年追究されているのが印象に残りました。普通、不動産屋で独立開業するパターンは、同業者の不動産屋にスキルに自信が出来るまで勤務してからというのが多いですが、銀行員からいきなり独立されています。「切り口」が普通と違うのです。銀行時代に培った人脈と緻密な計算と真面目な気質の3つ経験が、独立後の実務経験に大いに役立ったのだろうと想像します。所謂、社会人としての基礎の基礎が20代のうちに確立されていたのです。どちらかと言うと、不動産業界は業者間取引も大事なファクターで一般的には人脈頼りに走りがちですが、彼女の場合は真逆のエンドユーザー直で両手狙いの法律や税会計や地理学といった基礎の部分を固めた手法で、着々と地元の顧客の信頼を勝ち取って行ったようです・・・何でも基礎がなければ、その上にいくら経験を積んでも砂上の楼閣です。盤石の基礎があったからこそ、その上に5,60年の実務経験を積むことによって、相当な実績が積みあがったのでしょう・・・そりゃ、人間関係があるだけでポッと簡単に商売(客付け=片手)が出来るという他力本願的な事が出来るのもこの業界の特徴のひとつかもしれませんが、普通に考えればそれもオカシナ話で、「自分で1から商売を作っていく(両手狙い)」という本来のビジネスの基本からチョッと外れているような気がします。かつて30年前までの繊維業界では、実需に直結したユニクロのようなSPA(製造小売り)がまだまだマイナーだった時代は、仮需と称して需要の何十倍もある商社や問屋間取引である「仲間取引」が幅を利かせていた時代でした。親父の時代までは、そんなオッパ商品(相場商品)を商社の言われるままに追いかけているだけで織物業が成り立っていたのです。ところが、その後グローバル化の波によってSPAが主流になる時代がやってくると、大阪本町の繊維業界だけでなく泉州の繊維業界も含めた日本の各地の繊維産地もその波に飲み込まれて業者の廃業倒産が相次ぎ崩壊してしまいました・・・繊維業界に上手く生き残ったのは早くからグローバル化を察知して「転身」を図ったSPAや総合商社でした。この正味20年の織物業を通じて、グローバル化で激変するビジネス環境の中にある「自分のポジション(織布業)」を、如何に客観的に分析するかだと悟ったのでした・・・世の中は常に動いているんやと・・・まァ正に、繊維業界で生き残った会社やこのオバチャンのように格言通りの「人の行く裏に道あり」を実践し、何も奇策や起死回生策など必要で無く、本質を見極めながらも真面目に基本を長年コツコツと積み重ねれば必ず実るという証明でしょう・・・付け加えて言うなら、これまで自分1人でビッグビジネスにも立ち向かい、近年はファミリーだけでFP手法的なコンサルティングや測量といった周辺ビジネスも取り組んでいるようです。まァ、とてもマネが出来ませんし、恐ろしいくらいのスペシャリストです。私と次元が全く違うのです。全く異業種からチョッと宅建の勉強をしたくらいで「不動産屋です」なんて言う私なんか、穴があったら逃げ込みたい心境でした・・・(涙)。トランクルームと不動産とスタジオの3つを適当にヤッテいる自分が恥ずかしくなりました・・・自分の「甘さ」加減に大反省・・・確かに織物時代に比べたら、今の仕事は感覚的に肉体的にも精神的にも「10分の1」くらいの仕事量です。それだけ今の仕事が「楽」で、気付かないうちにサボっているんでしょうねェ・・・まァ、こんなショックを受けたのは久々です。キャピタルゲイン主体とインカムゲイン主体と経営スタイルは違いますが、根本的な仕事に対する考え方を再考するキッカケになったという意味で、素晴らしい出会いだったように思います。もちろん彼女とは、年齢も経歴もあらゆる属性が違いますが、「生き方」という意味で大いに参考になります。生き方というより、生き様か・・・もし向上心というのがあれば、やはり人間というのは「外向き」に出て行って、イロンナ人と喋らないとダメですねェ・・・「内向き」で既存の友人や会社だけのネットワークだけでは、年を取れば友人はどんどん亡くなってくるし、定年になればそれまで長年勤めていた会社の人間関係がゼロになります。定年で既にネットワークを築いている奥さんにプライベートな友達が一人もいない御主人が張り付いて、奥さんがノイローゼになるパターンが社会問題になっています。同級生との付き合いだけでなく年上や年下、仕事や地域と全く関係の無い趣味の世界とのネットワークを、現役時代に時間をかけて築けば人生はもっと豊かになっていたでしょう・・・現実問題、3,40代の仕事が多忙を極める現役時代になかなか趣味に時間を取れるものではありませんが、それをマメにできる極々少数派だけが老後の充実した人生を勝ち取れるのです・・・まァ、自分と価値観や人生観の違った人と喋って・・・刺激を受けてナンボ・・・みたいな。人間というのはいくつになっても人に感化されるというのを信じて、これからの自分に期待したいですねェ・・・しかし84歳まで現役で働き続けるというのは、一般サラリーマンが60歳から年収が急減するのと比較すると、相当な生涯収入が得られるでしょう・・・ウン?百(千)万 × 24年(60歳~84歳まで)・・・人生、金が全てではありませんし金で何でも買える訳ではありませんが、サラリーマンでも「60歳を単なる通過点」として捉えて3,40代から準備して60歳以降の年収急落に備えれば、人生が相当変わったモノになるでしょう・・・私も49歳で家業の将来性に不安を感じて転業しましたが、サラリーマンなら自分の将来が見えてきて体力と気力の衰えを感じ始める50歳辺りが「準備スタート」としてジャストタイミングかもしれません・・・いつも感じるのですが、サラリーマンで60歳定年と言ってもまだまだ体力も気力もあるのに、現役の第一線を退くなんて勿体な過ぎます・・・それまで長年築き上げたネットワークやノウハウを活かさない手はありません。もちろん、それを活かすための一般社会の仕組みや会社の枠組みの不備や欠点というのもありますが、そんな改善を待ってられないのが現実ですが・・・いずれにしても49歳の転業の時点で、「これまでのような働き方(肉体労働中心)ではダメだ(長続きしない)・・・」「下請けではなく、自ら頭を使った従業員を雇わないビジネスモデルを考え出さねば・・・」というこの2点に焦点を絞って考え抜いて辿り着いた結果がトランクルームだったのです・・・そう言えば、私も子供の頃から親父から仕事の「基礎の基礎」を学んだ様な気がします。大学生の頃は朝の5時から3時間機織りをするのが日課でした。「家業は継がない!」と親父に宣言した建築金物建材メーカーのサラリーマン営業時代も、最初の2年間は5時から2時間機織りしてから出社していた自分に驚きます・・・(笑)。機織りは織物業の基本です。機織りをしながら、湿気具合を見てベルトの掃除で織機のスピードを調整したり、シャットル(杼)の飛走状況でオイルバッファーの交換時期を見たり、シャットルの衝撃音でピッカーやステッキの経たり具合を感じたり・・・夏休みともなると、機織りの後に毎日60台あった織機周辺の風綿の掃除をするのです。40℃90%を超える真夏の過酷な織物現場で、経糸が切れないようにしゃがんで2時間もホーキで風綿の掃除をすると、汗が噴き出ます・・・それでも当時は、熱中症にならなかったのが不思議です。それが済むと、油さしです。1台1台、糸と風綿をかき分け、注油するのです。この作業のお蔭で身体に油の臭いが付いて爪が黒くなり、デートの時はそれを隠すのに苦労しました・・・(笑)。朝の5時から機織り、掃除、注油・・・昼の12時になるともうクタクタです。それでも昼食で1時間休憩してから、荷作り、検反、棒運び・・・と5時まで肉体労働が続きました。夕方5時に解放されて、ウインドサーフィンを軽トラックに積んで近くの脇の浜の漁港(今のパークタウン辺り)まで行くのが唯一の楽しみでした。日曜日は樽井浜で泉南フリートというクラブで大勢の仲間とウインドサーフィンをしていたのですが、夏休みの間は平日に別のビーチで自主練していたのです・・・(笑)。当時は夕方になると、毎日オンショアのサーマルが吹き、疲れた身体でも心地よいプレーニングが癒してくれました・・・まァ、学校の勉強はダメで自分も諦めていましたが、メシの種である家業の織屋の仕事で、徹底的に親父に「基礎の機織り、掃除、注油」を仕込まれました。もちろん家業なので、文句ひとつ言える状況ではなく、黙々と仕事をこなしていました。若かったので「同級生らが大学生活を謳歌してるのに、何で?俺が綿ぼこりと油にまみれなアカンのや?」と心の中で葛藤していたのは言うまでもありません。しかし、これが逆にヨカッタのでしょう・・・これで相当、肉体的にも精神的にも忍耐力がついたように思います・・・(笑)。ありきたりですが、「若い時は買ってでも苦労せよ」なんていう言葉も、今の若い人にとってナンセンスなんでしょうか・・・その後工場設備更新をした際、20年間355日24時間稼働できたのも、この子供の頃から20代前半までの経験があったからこそだと思います。逃げ出そうと思えば逃げ出せる学校やサラリーマンではなく、「命が掛っている家業」だからこそデキたのです。物心ついた幼稚園児くらいから、織物工場で働く両親の姿をこの目で見てきましたし、毎日工場で遊んでいましたので、公私ともドップリ織物以外の世界は眼中になく、知らず知らずの内に「家業」として身体の中に浸透しDNAとして組み込まれていったのでしょう・・・上はトヨタも含め、オーナー企業というのはイイも悪い意味も含めて、そうやって長年の蓄積によって後継者を育てていくのでしょう・・・子供の頃に「絶対逃げだせないんだろうな・・・」という「覚悟」が形成されるのです。これはピンチヒッターであるサラリーマン社長にとって絶対理解できない事です。そういう覚悟があったからこそ、10代の早い時期から学校の勉強でも遊びでも「今やっている事が将来役に立つのか?」という覚めた視点(ロングスパン)でモノを考えることも出来たのだろうと思います・・・そして、「苦労するかもしれんけど、チョッとやったろか・・・」と考え、ウインドサーフィンも個人で楽しむだけでよかったのに、わざわざ大学に学連加盟のクラブを創ったり、サラリーマン時代もわざわざ繊維とは違う業界(建築金物)に飛び込んだのでしょう・・・という事で、昨夜の互礼会の2次会は54階のバーで、素晴らしい夜景見ながら楽しい仲間と飲みました・・・そして昨日お会いした「素晴らしい大先輩」を少しでも見習い、80歳までの「これからの現役20年」を実りのある充実した人生を歩みたいと思うのでした・・・それにしても「84歳で現役!」・・・素晴らしい、素晴らしすぎます・・・ 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2017.01.11
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先日、泉佐野スターゲートホテルで宅建協会泉州支部の新年互礼会でした。泉州の不動産屋が大集結といったところでしょうか・・・早いもので、今回でもう8回目の参加です。8年の間に、会員(経営者)の顔触れもだいぶ変わったように思います。高齢でインターネット時代について行けない会員さんが廃業し、代わって3,40代のヤル気満々の若手経営者が台頭してきたように思います・・・今年60歳の私にとって、時代についてイケないでは商売にならないので、更なるウエブサイトの充実と、貝塚市に絞った仲介という「狭く深く」というこれまでと同じ戦略をポリシーにガンバっていきたいと思います。そして、弊社がトランクルームもやっていて、建て替えやリフォームに使って欲しいというのも強力にアピールする事も忘れません・・・(笑)。1社でも1人でも多くこの事を知ってもらえれば・・・と。みなさん不動産の売買や賃貸や建売の販売に必死で、なかなかトランクルームの事を知っているようで知りません。もう8年も不動産屋を営んでいると知り合いの業者さんもだいぶ増えましたが、泉州支部には約400社も加盟していますので、毎回新年互礼会で「初対面」という業者も多いですから・・・前にお会いしたとしても、年1回しか会わなかったら「初対面」と勘違いし、恥をかいたことも・・・(笑)。宅建泉州支部の親睦旅行やゴルフコンペ等に参加すれば、もっと知り合いの業者が増えるかもしれませんが、時間的な制約もありコンサル会に参加するのが精一杯です・・・まァ、知り合いの業者が単に増えたからといって、それでメシが食えるほど甘くはありませんが・・・基本的に「自力本願」以外、商売繁盛はあり得ないと思うのです。その為に、オファーがあれば、1件1件地道に成約に向けて実務経験を積み上げていくだけです・・・ウエブサイトと地元の口コミで集客し、それが成約に繋がれば、口コミで伝わるというサイクルを期待しているのです。最後は信用という事です。いくらインターネット時代といっても、不動産は高額で命の次に大事なモノですから、やはり口コミの役割が非常に大きいのです。今回の新年互礼会も、泉州(堺市以外)の各市長や国会議員(秘書)、府議会議員が勢揃いです・・・その中で、一度頓挫した「泉州山手線」計画が復活するかもしれないという話が興味深かったです。泉北1号線が岸和田フタツ池交差点(府道40号線)で終点になっているのを、泉佐野の空港連絡道路まであと15キロ延伸しようという計画です。まァ、仮にそうだとしても、2,30年後の話なので、既に私はこの世にいないでしょう・・・(笑)。まァ、そんな夢みたいで他人任せの話は横に置いといて、足元を見つめ、今しなければならない事を冷静に考えてコツコツとヤッテいくだけです・・・という事で、8回目にして初めて、スターゲートホテル54階のバーの2次会に参加してきました。1次会は時間が限られるため、ソコソコの挨拶しか出来ませんでしたが、2次会では多少話ができたかもです・・・やはり、ビジネスに限らずプライベートでも、人と人との関係、人間関係というのは「どれだけ喋ったか?」に比例すると思うのです。ある意味、喋る、会話する内容の深さと時間の総量が、相手を理解する上でのバロメーターです。しかし現実問題、いろんな人と充分会話するのは時間的に不可能ですし、どうしても喋る相手を「選択」しなければならないのが残念です。その辺がナントも難しいですし、永遠のテーマかも・・・今回たまたま、ひょんな話で「音楽コラボ」の話が出ました。同業者の方がカフェバーを兼業していて、ライブハウスも併設したいとの事です。これから弊社が始める「リハーサル音楽スタジオ」とコラボすれば(共同企画したり、互いに紹介し合えば)、南大阪(泉州)の音楽文化の底上げの一助に繋がって、泉州全体が多少盛り上がってイイのではないかというイイ話です。不動産屋の集まりで、まさかこんな話が出るとは思いませんでした。今たまたま、別件でライブバーの物件のオファーがあって、この話がまとまれば、更にオモシロい話に繋がるだろうと思います・・・既に泉佐野のライブハウス「音楽倉庫」さんともコラボの計画がありますから、「新しいコトをヤッテいこう」という意味で、これからがトテモ楽しみです・・・やはり仕事だけに限らず、社会生活って、人間と人間との繋がりで成り立っていて、誰とでも話しないと分らないモノですねェ・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2016.01.10
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ここ毎週ほど、不動産の研修会が続いています。テーマとして「活かせる建築基準法の基礎知識」「30分で出来る価格査定の実務」最近の泉州の不動産屋も、勉強熱心になったものです・・・(笑)。しかし、一体何故勉強するのでしょうか?・・・なんて、中学生のような質問ですが。中学生の質問に対しては「将来の為・・・」とかいう曖昧な答えですが、いい年をした不動産屋の中年のオッサンには「明日のメシを食う為・・・」と具体的な答えが返ってきそうです・・・(笑)。不動産ビジネスは色んな分野が絡んでくるため、結構頻繁にされる税制の改正やその他法令の改正を見逃せません。毎日新聞やネットで経済政治などに目を通していますが、人間の頭脳は自分の都合の良いように(楽なように)事象を見る傾向がありますので、残念ながら見逃しで漏れる場合が結構ありものです・・・まァ、年を取れば取るほど、独善的で頑固になってしまうという事です・・・(笑)。それを強制的に研修会やセミナーに参加する事によって、ある意味、頭をリフレッシュさせるのです。ボーッと生きるなら(生きて行けるなら)別ですが、我々一般の人間はそういう訳にはいきません・・・特に、10年で8割が廃業すると言われる厳しい不動産業界においては、日々こういった机上の勉強と実務経験を繰り返し、個人のスキルアップが絶対不可欠です。歩合制が多い不動産屋の営業マンや、私の様に不動産屋に多い「独り経営者」も全く同じ立場です・・・ゴルフや飲み食いで得意先への接待や同業者同士のネットワークを築くのも大事かもしれませんが、根本的に個人のスキルなしでは長期的ビジネスが出来ないと思います。それを織物時代に強く感じました・・・戦後からバブルまでは、取引先の繊維商社や銀行とゴルフや接待で関係を維持すれば商売も順調に推移してきました。ところが、バブル崩壊と共に繊維業界が変わったというより、日本の産業構造が根本的に変わってしまって、貝塚市から岬町までの大阪南部の織物業者が全盛期の昭和40年代前半の約680社から約20社に、97%も激減してしまったのです。結局残った業者は、「高度な技術+アルファ」を持ったところだけです。接待だけの技術のないところは、クレームだらけでみんな廃業倒産してしまいました。トラック1杯分ゴルフの打ちっぱなしを練習したと自慢していた同業者がいましたが、そんな暇があれば、経営者自ら綿ホコリと騒音と高温多湿の織物現場に入って、オイルだらけのカムボックスの中に手を突っ込むくらいの事をやっておけば倒産せずに済んだのに・・・亡くなった親父は昔からゴルフが趣味で(というか生き甲斐)、私にゴルフを「ヤレヤレ・・・」とうるさく、仕方なしにバブル期の2,3年間は商社や銀行のゴルフコンペに参加していましたが、現場と営業と事務の3つを掛け持ちでキリキリ舞いしていましたし、この現状を「ちょっと、オカシイな?」と感じていました。本業本丸の織物技術を磨かないで、ゴルフに参加しただけで仕事が転がり込んでくるはずはないと・・・しかも当時は、1回行くだけで4,5万かかるのが普通でした。案の定、商社の営業担当が少し難しい織物を発注する時は、優先的にクレームの少ない弊社にオファーがくるのを確信し、それ以来私はゴルフから一切足を洗いました。元々ゴルフはあまり好きではありませんし、イヤイヤ接待ゴルフなんて身体に悪すぎます・・・今の不動産の仕事でも、頻繁にゴルフのお誘いがかかりますが、このポリシーを貫き「接待ウインドサーフィンやったらするでェ・・・」と・・・(笑)。人間は独りでは生きて行けません・・・地域社会と仕事は両輪として大事ですし、その上で「ストレスを溜めない」と言う意味で、自分の興味や趣味嗜好も大事にする事が生きていく上でのポイントだと思うのです・・・というか、年を取れば取るほど好きな事(モノ)に集中し、嫌いな事(モノ)は避けるべき・・・というワガママを言いたくなるものです・・・(笑)。子育てや住宅ローンに追われる40代まではそんな事も言えませんが、もう60になれば、それが健康寿命を伸ばし病気を遠ざける秘策だと思います。まァ、仕事に関しては「本業で稼ぐ」という本質の大事さをイヤと言うほど身に沁みました・・・他社や誰かを頼って仕事を貰うという長年の「委託生産(賃織り)」の悲哀や惨めさをイヤと言うほど味わい、「自力本願」「自社発信」でないと儲からないというのを悟ったのです。本当に弊社を必要とするユーザー(需要)を開拓するには、決して他人を当てにする事無く、自分独自で探り当てるしかないのです。そういう意味で、商工会議所や経済クラブといった異業種交流会的な集まりを辞めたり、不動産業者の付き合いは最小限に留めていますし、その織物時代の反省点である「自社発信でないとダメだ」「本業本丸で稼がないとダメだ」というポリシーの元、業者に頼らず独自でトランクルームを始め、不動産屋もFC加盟せずにアレヤコレヤと悪戦苦闘し独自の道を歩んでいるのです・・・サラリーマンも同じようなもので、会社から仕事を貰っている(雇ってもらっている)からと言って、安心してはダメです。いつでも辞めれる気概とスキルを磨いていれば、何をしても何処でも生きていけます・・・というか、そんな本当に有能な社員は会社は手放しませんし大事にされます。逆に、会社から言われた事しかしなくて、会社に隷属的でドップリな社員は危険です。都合のイイ社員として、ポンポンとアチコチに飛ばされ(転勤)、挙句の果てに簡単にリストラや左遷をされます。当り前の事ですが、会社の目的は「利益と存続」です。その目的にそぐわない社員は要らないだけの事です。約40年間の社会人人生は、言ってみれば、入社、昇進、降格、退職、独立、起業、リストラ、転勤、ヘッドハンティング、足の引っ張り合い・・・その「ボーダーライン上」でのせめぎ合いと言えるかもしれません・・・しかし、これから私も迎えますが、最も大事な60歳以降(定年退職後)の20年間を見据えたロングスパンの「人生計画」を考える事が、この会社人生40年の間にスッポリ抜け落ちているのではないかと、自分自身の経験を踏まえて自戒しているところです・・・しかし、織物時代は同業者同士の自己啓発的な机上の勉強会なんていうモノは一切ありませんでした。織物業界と一口に言っても、取引商社別の「縦割り」と機械設備(織機)の違いによる分野別によって大きく業界が分かれていました。それに、分野別(衣料、資材、寝装)、衣料ターゲット別(レディース、メンズ、子供、シャツ、パンツ、アウター、カジュアル、ワーキング、官公庁制服、スクール制服、中近東向け輸出の民族衣装、空手衣)、資材ターゲット別(ハンカチ、靴、裏地、アパレル芯地、ガムテープ基布、研磨布、旗)、寝装ターゲット別(羽毛布団、和布団、カバーリング、訪販)、素材別(綿、合繊、ウール、麻ほか2者混3者混)、ルート別(北米向け輸出、EU向け輸出、SPA向け、加工問屋直販、合繊紡績会社との共同開発)・・・と非常に細分化され、同業者が何を織っているか謎の部分も多かったのです・・・だから、織物によって織機の調整方法も違いますし、逆にそれが各社の秘密のノウハウだったのです。ノウハウを表に出せばマネをされ、食いっぱくれますので、そんなバカな事ができる訳ありません。そんな経験を20年以上続けてきましたので、不動産の研修でノウハウを勉強(披露)するなんて驚きでした・・・しかし、織物業のような製造業と違って、不動産ビジネスはそういった知識と経験値の積み重ねの上に立った「情報」が勝負なのです。しかも、より新しく極秘な情報が・・・既にレインズなどネット上に出ている情報は古く、本当にイイ物件はネット上に出る前に売れてしまいます。この辺がネット社会になっても、まだ不動産業界独自の世界なのか・・・?しかし、大手異業種から不動産仲介業に大挙して参入してきている現状と、今後より一層大手の寡占化が進むと見られる将来を考えると、こういったイイ物件も何らかの方法で大手に囲い込まれそうな気がします・・・となると、我々地方の弱小零細の不動産屋が生き残るべく道は、大手の隙間を突いた「地方限定物件」「細かい」「小さい」「ややこしい」「邪魔くさい」「安い」「複雑な」「コンサルティングが必要な」といった物件でしょうか・・・?例えば実際、ガレージ(青空、シャッター付)の仲介もやっていますが、青空だとたった5000円(月額賃料)の仲介料で、ちゃんとした契約書を作ってまで大手に出来るはずもありませんし、従業員を抱えている中小の同業者でもやりたくはないでしょう・・・そうすると、地方での地域密着型不動産仲介業としては、まだまだ開拓の余地があり、宝の山が沢山眠っているという事でしょうか・・・?
2015.11.11
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昨日は岸和田波切ホールで、不動産業務研修会がありました。内容は 1.中古住宅流通活性化における建物診断(インスペクション)の必要性 2.媒介報酬をめぐるトラブル事例 でした。不動産仲介における売上の最大化が日々の課題であるのは言うまでもなく、それに向かって努力しているのですが、織物時代と違ってやればやるほど売り上げが上がるものではないのです。不動産の仲介1本でヤッテいくには、不安定と言えば不安定・・・だから、不動産屋の多くは仲介だけでなく、安定収入を確保する為にマンションやビルの自社所有物件を増やしたり、自社で建売を販売したり、建物管理を請け負ったり、建築をしたり、測量士や不動産鑑定士や司法書士といった士業事務所を兼ねたり、はたまた全く違う分野を手掛けたりしているのです。やはり、10年で80%が消滅し異業種の大手がドンドン新規参入してくる不動産仲介ビジネスで、関連性のある近い職種でダブルインカムを狙ったビジネススタイルでないと、これからの厳しいビジネスシーンに応えられないと思うのです・・・考えてみれば織物業は土地と建物と機械設備で相当な資金を必要としますが、不動産屋は宅建を持っていれば1人でも簡単に開業できるという意味で、弊社のように「副業」として捉えるなら、やり様によっては80歳まで一人でコツコツ仕事も可能ですし、逆にこんな「美味しいビジネス」もない訳です。例えば何億という同じ物件を仲介しても、上場大企業の不動産会社も小さな不動産屋も仲介手数料は法的に同じ金額(上限)ですから・・・しかし、本業本丸の不動産の知識と実務経験が無ければ、そういった派生の仕事も上手くいきません。本業本丸を言い換えれば、「基本中の基本」とでも言うのでしょうか・・・やはり、基本が大事。今回のテーマの一つである「中古住宅流通」の国際比較をすると、日本で37%、フランスで66%、アメリカで78%、そしてイギリスでは89%というショッキングなデータが出てきました。日本の住宅販売の6割強が新築という、外国とは真逆の特異?なマーケットという結果が・・・日本の住宅の平均寿命は約26年程度というデータに対してアメリカの住宅平均寿命は44年、イギリスは75年であり、日本と比べてかなりの長寿命となっています。この違いは日本と欧米との歴史・風土の差、そしてそれらによって培われた住宅に対する民族的意識の差によるものだと思われます。「木造文化」を築き上げた日本では「住宅はいつか朽ち果てるものだから、適宜建て直すもの」という意識が根強いのに対して、「石造文化」の欧米では「住宅は永続的に残るものだから、使い続けて改良していくもの」と考える人が多いようで、この違いが日本では新築重視、欧米では中古重視の傾向につながっているのでしょう・・・しかし、日本の住宅が26年とは短すぎますし、住宅ローンを払い終える前に次の建て替えを考えなければならないという事か?確かに、戦後高度成長期に都会にドンドンと建てられていった建売住宅は、それくらいの耐久性が無いのかもしれません。いや、業者やマスコミが勝手に作り上げた「新築神話」に、我々国民が乗せられているだけか・・・?普通に考えれば、たかが?住宅ローンみたいなモノに自分の人生を振り回されるのもオカシナ話です・・・イタリアやスペイン、ポルトガルといったラテン系の国を旅して思いました・・・人生は楽しむモノだと・・・根本的に、何のために生まれてきたのかと?考えざるを得ません・・・来年還暦になり、子供3人とも結婚しましたので、親としての義務も果たしやっと肩の荷が下り、文字通り孫も出来て本当のジジイになって本当に寂しくなった今、余計にハイティーンの頃の様に「人生とは?」と、青い事を考えたくなるものです・・・(笑)。まァしかし、地方の住宅はチョッと事情が違うように思います。泉州の地元住民の住宅は、昔から「錣(しころ)」建ちという太くて長い木材をたくさん使う建築法が一般的でした。築50年というのも当たり前で、築100年超という家も珍しくありません。私の実家も築45年の錣(しころ)建ちですが(4年前に1階をリフォーム済み)、まだまだ新しく感じ、あと50年は充分もちそうです。泉州の「錣(しころ)」建築の家を所有している人は、誰もが100年住めると信じて建てますし、父親も実家を建て替える時に、中学生だった私に「お前は家を建てらんでええでェ・・・」と言ってたのを思い出しました。それほど家を建てる時に、施主も工務店も材木店も「腹を括って」真剣に家に魂を注ぎ込んでいたのでしょう・・・後で聞いた話ですが、材木店の社長が親父の要求(気に入った材料を集める)にノイローゼになりそうだったと・・・(笑)。家を建築中にチョッと現場を覗くと、親父が仕事を抜けて土壁の中の竹を編む職人さんを後ろでジッと見つめているではありませんか・・・「負けへんさかい、あんばいやっちょうェ(値切りませんから、手を抜かないでください)」と職人さんに・・・(笑)。これだ!と思いましたねェ。自分が出来ない事は100%人に任せるのではなく、監視(管理)しないとダメだと(性悪説?)・・・今正に社会問題になっている、旭化成のマンションの基礎工事の施工不良問題と根っこは同じです。まァ、都会は大手住宅会社や新興の建売業者によって軽量鉄骨や細い木でドンドン建てられたが、田舎は地元の工務店の熟練の大工さんによって太くて良い材料を選んで丁寧に建てられたという事でしょうか・・・しかし残念ながら、過去10年で「錣(しころ)」の新築が殆ど聞かなくなりました。難しい建築技術を持った大工さんが高齢化で殆どいなくなり、昔から1軒がだんじり1台分の値段(今なら土地別で1億円)と言われており、そんな高価な家を景気の良くない今は誰も建てられなくなりました・・・昔から和泉の国貝塚の山から裾野一帯には古代建築に必要とする材木が豊富で、聖徳太子が四天王寺を建立する時(1400年前)、その材木をこの葛城山に求め、伐(き)りだした材木を木積(こつみ)の地に集め、そこから近木川で流し、河口で再度材木を組みなおして海岸沿いに難波の地まで曳き、四天王寺の建築現場へと運びだしたそうです。それほど良い木が地元に揃っていたので、左甚五郎(岸上甚五郎左義信)の祖先は今から1300年前の飛鳥時代にさかのぼる壬申の乱(壬申という年に天皇の後継ぎ問題で身内同士で争った)の頃、宮廷(天皇の住い)の建築技術集団だったが、壬申の乱を避けるために乱が起こる前の年に、天智天皇の都があった近江の大津から、百数人の建築技術集団を引き連れて貝塚三ツ松に来て住み着いたようです。それから何百年もの時が流れ、左甚五郎一族による全国各地に膨大な数の寺社仏閣が建立されたのは歴史が証明しています・・・最も有名なのが、江戸幕府からの要請で関東に移り住んだ和泉一族(本家の岸上から分家して改姓)が建立した日光東照宮です。うちの2軒隣の本家の川岸仁左衛門(4,500年前?に岸上から分家して川岸に改姓して三ツ松から名越に移住)は、水間寺の三重塔や町内の安養寺の前の本堂の大工棟梁(藤原朝臣の官位を賜る)をし、橋本町の明教寺の本堂や和泉市の聖神社(国宝)の建立に宮大工として名を連ね、願泉寺(重文)の山門の彫刻をしたようです。岸和田城周辺に30軒ほど川岸さんがありますが、元を正せば江戸時代に岸和田城主から城の造営や修繕を請われ(宮大工として)名越から移住した(川岸仁左衛門から分家?)ようです・・・※左甚五郎の本家は「岸上」姓で、本家争いを防ぐために分家には「岸」を付けて、岸本、川岸、岸谷、岸田と改姓したようです(関東の和泉だけ例外)。貝塚市内だけでなく、岸和田や熊取や泉佐野周辺にこれらの姓(苗字)が沢山あるのはそういった理由(歴史)で、みんな元を正せば「左甚五郎一族」だったのです・・・貝塚にはそういった脈々とした宮建築と彫刻の歴史があり、その流れの一環として「錣(しころ)」建ちやだんじり(彫刻)があったのです。その証拠に、日光東照宮とだんじりがソックリです・・・これは単なる偶然ではありません・・・広い意味で同じ左甚五郎一族やその系統の集団が彫ったからこそ、必然的にそうなったまでです。という事で、話はだいぶ逸れましたが、現在の空き家問題とこれからの少子化を考えると、今後の住宅業界の抱える問題の大きさに頭が痛くなります・・・それは、けっして単なる住宅問題のみならず、今のトランクルームや不動産仲介業に少なからず影響があるからです。どちらも、大きな括りで不動産業になりますので。となると、我々零細企業の生きていく道は・・・???既に2,3年先までの青写真を描いていますが、それも変更&変更の可能性は十分にありますし、その先は全く分かりません。一体どうなることやら・・・???<トランクルーム別館の屋根から名越村を望む 向こうには葛城山脈が見える>
2015.10.23
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昨日は宅建協会泉州支部のコンサル会で、「築20年織物工場をトランクルームにコンバージョン 儲かる秘密は・・・???」というテーマで講師を務めさせて頂きました・・・※コンバージョンとは、用途変更を伴うリノベーション(大規模リフォーム)の事。大勢の人前で喋るなんて、全く慣れていませんし緊張しましたが、何とか無事に終える事が出来ました・・・講師を依頼された時は、「エッ?なんで私みたいなモノが・・・?」という感じでした・・・コンサル会のメンバーはみなさん私より遥かにベテラン揃いで、私みたいな新人が話をするなんておこがましいと・・・しかし、受けた限りは全力を尽くそうと・・・テーマに関し、私独自で得意なモノという事で、不動産活用の実践例としてトランクルームを題材にした訳です・・・一般論を喋っても聴衆の心を打ちませんし、ブログと同じように「本人の経験談」を喋る事が1番です・・・トランクルーム経営のノウハウを全て喋るのは、有料セミナーや実際のコンサルティングの仕事に譲るとして、自分のビジネスに差支えない程度にしソコソコ喋ったつもりです・・・まだまだ聞きなれない、不動産活用の実践例のひとつとしてトランクルームビジネスをチョッとでも知って頂ければ、私としては大満足です・・・トランクルームと言えば、まだまだ「野晒しのコンテナ」というイメージですが、他にもイロンナ種類やスタイルがあるのだという事を不動産の同業者の皆さんに知って頂く事が、弊社トランクルームの集客に繋がるのです・・・業者に丸投げをして、空き地にポンとコンテナを置いてネット集客で儲ける?・・・なんて、甘くはないのです・・・賃貸マンションやコンビニ経営と同じように、業者から「大家さん、大家さん」と持ち上げられて喜んでいる場合ではないのです・・・人間というのは誰でも、「この手」の言葉に弱いとつくづく思います・・・本業以外に、こういった会長とか役員とか〇〇メンバーといった類いの「名誉職」を受けてしまい、本業で足元をすくわれた例が周りに多い事、多い事・・・我家は「名を捨て、実を取る」という家訓の元、こういった行動や考えは親父から厳に慎むように、子供の頃から言外に教えられてきました・・・「本業本丸」を死守する為に、自分の能力以上の余計な事には手を出すな!・・・という事でしょうねェ・・・決算書を見れば一目瞭然、業者はキッチリ儲けていますし、彼らは「それ」でメシを食っているのですから・・・まァ、地主さんも業者に100%頼らず、「同じ目線で不動産業界で戦う覚悟」を持った方だけがシッカリ儲けているようです・・・業者や不動産屋や歩合給の営業マンも、彼らは(我々も)生き残るために必死なのです・・・そんなプロ集団の中にポーンと放り込まれるようなものですから、無知(素人)だと行く末は推して知るべしです・・・私がこんな事を言うのも何ですが、地主さんの事を考えると、決して業者や不動産屋にまかせっきり(おんぶに抱っこ)ではダメなのです・・・自分自身で少しでも不動産、税金、相続、建築、法律、近隣の不動産情報、マーケッティング、経営学、経理といった「勉強」をバランスよくしないと・・・そんな悩める地元の地主さんの為に、私の拙い能力を総動員して一緒に考え、無料で相談に乗っているのです・・・まァ、普通に考えれば、コントロールされる単なる「下請け」ではなく、業界を「コントロールする側」でないと儲からないというのは自明の理ですが・・・長い織物業経営で、このビジネスのカラクリと真実が身体の芯から理解できました・・・(笑)織物業を廃業して、全く訳も分からず知らなかったトランクルーム賃貸業に転業して丸9年・・・新しいビジネスで業者や他人に一切頼らず、右も左も分からず暗中模索、それこそ手探りでそれなりに苦労もしましたけれど、振り返ればそれも楽しかったと・・・その前に織物業で20年間土日関係なしに年355日24時間操業(月産20万m)で苦労しましたので、少々の苦労は何も感じなかったのだろうと・・・特に20年間の最初の2年間というものは、男子従業員ゼロでしたので、力仕事や技術系の仕事を朝5時から夜10時まで私一人でヤッテいましたので、疲労でご飯が食べれず今より10キロスマートでした・・・(笑)人生を振り返ると、この2年間は私の人生で最もガンバッタ時期で、この2年の苦しい経験がなければ、今の自分は無かったでしょう・・・当時は、「人生、ココで頑張らねば俺の人生はオワリだと・・・」心の底からヤル気とパワーが爆発したのでしょう・・・まァ、そんな瞬間って、一生に1回あるかないかでしょうねェ・・・多くの人が「本気」を出せずに人生を終える中で、家内と子供3人と両親と10人の従業員を養わなければならず、億単位の借金を抱え、まだ30代前半と若かったという条件が揃ったから頑張れたのでしょう・・・人間、ある程度のプレッシャーがなければ頑張れませんし、ラッキー?と言えば、ラッキーと言えるかもしれません・・・まァ、銀行から多額の借入金をする時に、会社代表の実印と連帯保証人としての個人の実印を押す時の、手が震える何とも言えない緊張感は経験した者でないと分かりませんし、それが「経験値」として自分の人生にプラスされるのです・・・こんな恐ろしく気持ちの悪い経験、中小企業のトップしか味わえませんし、息子の副社長や専務や大企業の役員でも決して味わえないのです・・・(笑)しかし不動産の土地活用というのは、言うは易し行うに難し・・・千差万別の不動産の現状を見て、計画を立て将来の収益を予測するのです・・・考えてみれば、こんな難しくリスクの大きい事はありませんし、逆の見方をすれば、こんな楽しい事はないのです・・・どういう風に化けるのかと・・・という事で、9年前に全く想像も出来なかった、泉州の不動産屋の重鎮らを前にして講義なんてしている自分に少々戸惑っています・・・長く織物業に携わってきて、これからトランクルームという新しいビジネスをやっていこうと不安で不安で夜も寝れませんでした・・・その時はまだ、宅建の「た」の字も知らなかったのですから・・・不動産屋をやろうと思ったのは、トランクルームの集客が当初思い通りに行かなくなって「大変だ!このままでは倒産だ!もう1本柱を作らなければ!」と心底思った廃業(転業)の翌年でしたから・・・全く訳も分からず無我夢中で勉強した宅建主任者の受験勉強の流れで、今回のコンサル会の入会資格である「公認 不動産コンサルティングマスター」資格と、ファイナンシャルプランナー資格(2級FP技能士&AFP)を取ったのです・・・ついでに取った資格がモノを言って、今回の講師役にまでなってしまったのです・・・ホント、人生ってワカランもんですねェ・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2015.03.17
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昨日は毎年恒例の地元脇浜の「えべっさん」へ今年の福を頂きに行ってきました・・・今年も御祈祷もガラガラで、参拝者が少ないような気がします・・・まだまだ不況感が強い中小零細企業が多いので、単に参拝を止めたのか、より福を求めて今宮戎とか別のえべっさんへ鞍替えしたのかは定かでありません・・・いつもの様に美味しい甘酒を頂き、ホッと一息・・・子供の頃は、親父に連れられ今宮戎に行っていた記憶があります・・・スゴイ人混みの中を手を引っ張られ、何もオモシロくなかっただけで、その後いつの間にか地元貝塚の神田神社に鞍替えしました・・・一時期、神田神社と脇浜戎の両方に行っていたのですが、親父が亡くなってから脇浜一本に絞りました・・・まァ、えべっさんに参るのも惰性と言えば惰性かもしれませんが、長年の地元での習慣ですし、正月気分から区切りをつけて「ビジネスに邁進」という意味合いもあるのです・・・夕方からは泉佐野のスターゲートホテルで、毎年恒例の大阪宅建協会泉州支部の新年互礼会でした・・・所謂、泉州の不動産屋が大集結といった感じの新年会です・・・早いもので、もう7回目です・・・全く素人から不動産屋を始めて丸6年、7年目のスタートです・・・過去6年を振り返ると、反省ばかりで誠に恥ずかしい限りです・・・毎年「今年こそは!」と張り切るのですが、いつもカラ振りが多いですねェ・・・(笑)そして、今回もビール瓶片手にアチコチ挨拶回りです・・・まだまだ新人ですから、テーブルに座っているだけでは何も始まりません・・・自ら動いて先ず知り合いに挨拶をして、同じテーブルから全く知らない人に自己紹介を始めるのです・・・とにかく、しゃべる事です・・・亡き親父は私に子供の頃からよく言いました・・・「目と口があるやろ!」と・・・世の中には、目の見えない人や耳が聞こえない人が沢山いる・・・「五体満足のお前が消極的でどうする?シッカリせんかい!」と天国から聞こえそうです・・・何も、オバマ大統領と英語で政治討論せよと言っているのではないのですから、見栄を捨て恥をかくのが当然と思えば、誰にでも自分より「3ランクくらい上」の人と日本語で会話できるはずです・・・それが、自分が脱皮(ブレークスルー)できるキッカケになるかもです・・・若い頃から、こういった訓練?のお蔭で、子供の頃からチョッと吃音の気があるにも拘わらず、まァ大概どんな人とも初対面でビビらず卑下せず普通に堂々と話す事がデキます・・・(笑)要は、場数を踏む事でしょうねェ・・・まァ、知り合いと言っても、まずリアルな関係の人から、そしてフェイスブックの友達へ挨拶・・・しかし、便利な時代になりました・・・実際に知り合うまでに、フェイスブックで友達になっていれば、話がスムーズにいきます・・・人間関係の構築を、デジタルとアナログの両方で上手に強化できるというのは、これまでになかった素晴らしい「切り口」です・・・今回もイイ出会いがありました・・・エ?ホンマかいな?と驚く・・・地元の仕事って、プライベートでどこかで不思議と繋がっているのだなァ・・・と実感します・・・そして、今回初めてお会いした方々にフェイスブックの友達申請をこちらからしました・・・みなさんフェイスブックをされていますねェ・・・古いと言われた不動産業界も、これなんかで「時代の変化」を実感します・・・未だ業歴10年や15年といったバブルを知らない若い3,40代の経営者が増えて、不動産業界に新しい息吹を感じます・・・やはりどんな業界でも新陳代謝が必要で、若者が頑張れるような仕組みや体制が絶対必要でしょうねェ・・・織物業界にいた時は不動産業界と正反対で、弊社の戦後の創業60年は若手で、多くは戦前や大正明治の創業で、創業70年や80年が普通でした・・・今考えると、大阪の織物業者は丸紅や伊藤忠といった繊維が祖業の総合商社が大阪に本社がありましたので、同じ綿織物産地の西脇や岡山や浜松といった地方と比べて、我々大阪産地の業者は発注元に近く、「長年商売が楽だった(恵まれていた)」という絶対的有利な環境が逆に裏目に出てしまったというのが原因で、最盛期から97%も激減してしまったのかと思うのです・・・大商社にぶら下がって、かつての日本の長い繊維の流通の中で、実需とあまり関係もない「仮需(仲間取引)」という少品種大量生産の巨大マーケットの中で長年迷走し、時代の流れで日本がグローバル化せざるを得なくなり、下界(実需嗜好の多品種小ロット)に放り出されたら死んでしまうようなものです・・・長年商社の賃織り(委託加工)だった織物製造業をやめて改めて思うのは、「エンドユーザーを意識したビジネススタイルを自らの脳ミソで考えよ!」「楽して商売したらアカン!」でした・・・私の戸籍上の年齢は誤魔化せませんが、少なくとも80歳まで仕事を100%現役で頑張れるように、肉体と精神の「マイナス20歳の若さ」を目指し、よく遊びよく学びを実践していきたいと思います・・・(笑)という事で、最後の抽選会ではナント信じられない事に「特等」が当たりました・・・200社くらいの中からの1番ですから、ホントに年始からツイテいますねェ・・・去年も確か、2等か3等が当たりました・・・宝くじを買った事はありませんが、くじ運が強いのでしょうか・・・イヤ、今回の前に「えべっさん」から福を貰ったからでしょう・・・(笑)今回の特等で「運」が尽きないように、人生はある意味「ノリ」や「リズム」で悪くもなり良くもなるものですから、今年もイイ年になるように、この「ノリ」をキープできるようにしっかりと努力していきたいと思うのです・・・そして、来年もまたクジが当たると思いますので、もうチョットマシなスピーチを事前に考えて新年互礼会に臨みたいと思います・・・(笑)ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2015.01.10
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最近珍しく、4冊も立て続けに本を読みました・・・今年は例年になく公私とも多忙でしたので、ゆっくり本を読む間もありませんでしたが、年末押し迫った今月に入って宅建協会のコンサル会で同業者の方からのお薦めもあり、またこれからの「新しい不動産屋」を模索していた時期でもありましたので、仕事の合間を縫って一気に4冊を読み終えました・・・今回は「金持ち社長に学ぶ禁断の蓄財術」「選ばれる不動産屋さん、選ばれない不動産屋さん」「東京R不動産」「全国のR不動産」の4冊です・・・ナカナカの良書でした・・・普段の口コミ以外の情報収集は新聞とネットが殆んどですが、たまにはこういったアナログ的に本を買って読書するというもイイものです・・・時間的な拘束もあり、普段は新聞とネットだけでイッパイイッパイですが、今後も極力本を買って読みたいものです・・・ネットですべて読むにはどうしても限界があり、いくらネット社会になっても紙媒体はゼロにはならないでしょう・・・しかし、浪人時代や大学生の頃は、よく本を読んだものです・・・勉強そっちのけで、1日1冊ほどはいきませんが、年間300冊くらいは買って読んだように思います・・・(笑)小遣いの範囲でしか買えませんでしたので、文庫本中心に買いましたが、金額と読んだ時間を考えれば、相当貴重な青春を犠牲にしています・・・難解な硬い本はあまりなく、オモシロそうで自分の興味のあるノンフィクション系の本ばかりでしたので、直接役に立ったかと言えば疑問です・・・長年の間、ジワジワと身体に浸透してくる「栄養素」と、思いたいですねェ・・・(笑)そうでないと、青春が無駄だったということですから・・・社会人以降から現在に至るまで、かなり読書量が減りました・・・それでも今回の様に、意識してたまに読んでいるのは、これが「ゼロなる危機感」を持っているからです・・・この危機感こそが、若い頃の読書習慣の賜物か・・・?しかし、私は本を買う時は転売する事を考えず、自分が大事だと思った所や著者の重要ポイントを赤ボールペンで線を引きながら読むのがクセです・・・あとで読み返す為です・・・1回読んで記憶に残るほど頭が良くありませんし、読んでオワリというのは余りに勿体なすぎます・・・それだけでなく、私的な手帳にも特に重要だと感じた事を書き留めているのです・・・赤線を引いて、更に厳選して手帳に書く移す・・・これで、脳の潜在意識に少しは残るはずです・・・織物製造時代は「選ばれる織屋(オリヤ・ハタヤ)」になる為に、織物機械(織機)がまだ殆んど旧式のシャットルタイプの頃に、他社に先行して最新式のエアージェットタイプを何億円も投資して導入しました・・・シャットルの頃はメカニックな欠点として、どう足掻いても100%A品を生産する事は不可能でした・・・それを電気制御中心のエアージェットに替える事によって、製品を限りなく100%A品に近づける事が可能だったのです・・・そういった取引商社の要望や弊社の今後の展望もありましたので、エアージェット導入に踏み切ったのです・・・しかし、これも20年経って考えると、この「新戦略」は弊社を含めて殆んど失敗(倒産or廃業)に終わったのでした・・・1000万円程度の失敗ならまだ立ち直れるかもしれませんが、近所の同業者で最大が300億円近い倒産となると話が違います・・・時代の変化について行けなかったと言われれば、それまでですが・・・いずれにしても、織物製造の時の様に「1メートル織ってナンボ!」というのではなく(生産効率の追求ではなく)、トランクルームと不動産ビジネスは「努力の方向性」が掴みにくいのだけは確かです・・・正に暗中模索ですが、誰かが考えたビジネスモデルに乗るフランチャイズや代理店ではありませんので、遣り甲斐もあり一歩一歩手応えを感じるのがイイですねェ・・・という事で、「来年こそ飛躍!」なんていう抽象的で大きな事は考えず、大阪だけで1万社あり大手の新規参入が相次ぐ不動産仲介業者の中から「選ばれる」為には、やはり「差別化しかない!」と思うのです・・・今回の「R不動産」を読んで、つくづく同じ物件を同じように売っていては(貸すようでは)ダメと感じました・・・そして、これまで通り一歩一歩確かめながら歩んで行き、数ある中からコンサルティング不動産仲介の「選ばれる不動産屋」を目指していきたいと思います・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.12.31
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先日から宅建協会泉州支部で、WEBとコンサルの勉強会を2本受けました・・・不動産屋というと昔からダーティなイメージがありますが、昨今の不動産屋さんは勉強家になったのです・・・(笑)これまでの口とコネだけでは、メシが食えなくなったのです・・・というか、どんな商売でも「ある時期」からあり得ますが、不動産業界も完全に「潮目」が変わったように思います・・・やはりインターネットの普及というのが、多くの業界に激震を及ぼしているのです・・・異業種から6年前に不動産業界に新規参入した私としては、他の業界に比べてインターネットの浸透率が遅れているというのが、大きなメリットと言えます・・・8年前に織物業からトランクルームに転業で、散々インターネットで苦労してきましたから、その2年間の努力が不動産でも役立っているのです・・・苦労が実るなんて、こんな嬉しいことはありません・・・織物業の後半はいくら努力しても報われませんでしたから、尚更そう思うのでしょう・・・やはり努力の「方向性」ほど大事なモノはないのです・・・空手の稽古でも「だいたい顔面」を狙うのではなく、ピンポイントで人間の急所である「人中(じんちゅう)=鼻の下」を狙いますし、ウインドサーフィンの微風レースでもフットポジションでヒール角度を調整し、後ろ足の親指1本で「のぼり角度」を1度単位で微調整しようとしたものです・・・ウインドのレースで風向きが突然変わってブロー(より強い風)が入る直前は、周辺の波が変化するものです・・・そういった周辺の波と風の状況変化に気を配ったり、古いウインドのセイルのトップ近くにはヨットでよく使うテルテールを張って(今のセイルは進化して不要)、セイルに入るブローに気を配ったりして、常に自分の「方向性」が正しいかどうかに万全を期していたものです・・・約30年前にサラリーマンから家業の織物業に転職して直ぐに、当時の織物機械(織機)の半分を新型に入れ替えました・・・当時は全台メカニック的な「シャットル織機」で、しかも最も古いタイプの「力織機」でした・・・その半分を、ちょっと新しい「自動織機(中古)」に入れ替えたのです・・・その為に、織機メーカーの本場の浜松へ1週間研修に行ったのです・・・そこで、マンツーマンで「ユニフル」という自動織機の一番大事な機械の分解と組立を、1日中朝から晩まで油だらけになって缶詰状態で繰り返したのです・・・しかし、そんな苦労して会得した技術も2年後に導入した「エアージェット織機」で、吹っ飛んでしまいました・・・100年に一度言われた革新的な技術で、シャットルで横糸を飛ばして織物を織る方式から、これまでになかった全く新しい空気で横糸を飛ばす方式に変わり、ユニフルの技術が全く役に立たなくなったのです・・・4,50年殆ど変わっていないメカニックな中古の繊維機械(織機)から、電気とコンピュータ制御のマシン(世界最新鋭)に生まれ変わったのです・・・全く、ナンテこったです・・・しかし、せっかくサラリーマンを辞めて家業に戻ってきたばかりで、当時2人の娘も小さかったので「逆戻り」は許されません・・・前に進むしかなかったのです・・・そして、新しい技術「エアージェット」に方向がロックオンされたのです・・・それから20年間土日関係なしに、24時間工場稼働でガムシャラに頑張ったのです・・・大きな借金と小さな子供を背負った人間は強いです・・・途中あったバブルにも目もくれず(横目で見ながら)、借金返済に全力を尽くしました・・・ウインドサーフィンもそうでしたが、エアージェット織機導入でも「最先端を走っている!」という自負と希望がありましたから、頑張れた一面も見逃せません・・・振り返ると、あっと言う間の20年でした・・・20年がこんなに早いのかと・・・気が付いたら、50歳の一歩手前の49歳・・・20年間で織物業界を取り巻く環境が一変して、最盛期(昭和40年代)の97%もの同業者が廃業倒産していたのです・・・このままズルズルと数年やっていれば、自分自身が50歳代半ばになり、全く身動き取れずに倒産すると判断したのです・・・「転身」するなら、今だと・・・40代のうちに・・・大学時代の空手の基本稽古に、「転身」というのがありました・・・前からの相手の攻撃に対して、一歩下がって受けて、そして反撃するという一種の約束組手ですが、真後ろに下がるのではなく、斜め45度後ろに円を描いて下がって相手の力を逃がし、そして反撃するのです・・・崖ギリギリで転身しても、相手の勢いに押されて崖から転落して即死するだけです・・・崖から1メートル手前で空手で学んだように斜めに転身すれば、まだ何とかなるものだと思ったのでした・・・まァしかし、49歳と50歳の間には(40代と50代)、気持ち的にもイメージ的にも「とてつもなく大きい差(壁)」が存在します・・・40代の今なら間に合うと・・・ある意味、40代の熟年離婚(妻からの)が激増というのも頷けます・・・という事で、8年前に20年ぶりに「方向転換」したのですが、まだ58歳ですし、まだまだ現役で頑張るこれからの10年間で、また方向転換するかもしれません・・・それは、全くわかりません・・・少なくとも、ボヤボヤしているとトランクルームビジネスが無くなるかもしれない?という「危機感」を持って臨まなければならないのだけは確かです・・・ただ、ヒントのキーワードとして、インターネットの益々の普及、デジタル社会だからこそアナログの重要性が増す、少子化&日本の人口減、グローバル化、年金破綻、観光立国、格差拡大、空家率の更なる増加(家余り現象)、日本の伝統カルチャーの再発見、スペシャリスト化(特技・得意分野スキルの必要性)・・・あたりが頭の中にチラつきます・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.12.17
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先日の大阪宅建協会(不動産業界団体)泉州支部コンサル会のテーマは、「変わる?不動産流通」という非常に衝撃的な内容でした・・・国土交通省が今年3月に発表した「不動産に係る情報ストックシステム基本構想(概要)」には、IT化による今後のネット取引で、従来のような対面取引の比率が減って、すべてネットで完了する時代がごく近い将来(来年か再来年?)になるかもしれないという事です(特に賃貸住宅は)・・・昨今不動産と関係なかった証券や小売業といった異業種から、大手が不動産仲介に参入しているのも、こういった事が背景にあるのでしょうか・・・日本の不動産仲介マーケットは90%が大手が占め、残り10%を全国に13万社ある中小零細の不動産会社で分け合っています・・・日本の不動産仲介マーケットは、完全に大手に牛耳られているのです・・・それが更なるネット化によって、大手の寡占化が更に侵攻するのです・・・そこにまだ、大手の異業種が参入しようとするのですから、どうなっているのでしょうねェ・・・ある意味、中小零細の不動産屋が排除されようとしているのです・・・しかしこういった現象も、日本が第1次2次産業が激減してしまったのも、大きな要因でしょう・・・普通に考えれば、資源が何も無い国がサービス業(第3次産業)だけで成り立つはずもないのに・・・日本もオカシナ?ところも沢山ありますが、産業構造ひとつとっても、何処か完全に歯車が狂っているように思います・・・まァ、そんな大きな仕組みやシステムの事をいくら考えても仕方がありませんし、目先1,2年を不動産屋としてどうやって生き抜いていくかが先決問題です・・・自分が考えるに、1.従業員を雇わず、1人で運営。2.地元貝塚市に絞って、「狭く深く」どんな仲介でもヤッテいく(賃貸住宅、事業用賃貸、月極ガレージ、土地売買、一戸建て売買、分譲マンション売買、田、山林・・・)。3.ホームページの充実(画像、動画、個人的コメント、スマートフォン対応)4.時間と経費の節約(片道30分以内の物件のみ、紙媒体に金をかけない、会合や勉強会を極力絞る)5.コンサルティング(相続、土地活用)に力を入れる6.大手には絶対デキない、地元密着の「ディープな情報(非公開、マル秘)」収集というアナログ営業にも力を注ぐ。以上と、結局これまで通りですが、具体的には「より時間をかける」という事です・・・やはり何でもそうですが、凡才がそれなりの実績を上げるには、「量が質を上げる」という事で、時間を掛けてナンボ、という気がするのです・・・という事で、今回のコンサル会の講師の方は同業者の方ですが、「ここまで研究、将来を考えているのか!」とスゴイ勉強家だと舌を巻きました・・・将来、不動産屋のプロして生き残っていくにはここまで考えなくてはと、感じた次第です・・・日本FP(ファイナンシャルプランナーズ)協会のSG(勉強会)もそうですが、目的意識を持った「真剣な会」は、自分を成長させるという意味で、今後も是非是非大事にしたいですねェ・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.08.31
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昨日は岸和田波切ホールで、大阪宅建協会の不動産業務研修会でした・・・参加は地元泉州支部の会員がメインですが、必須である事や日程の関係で他の支部会員を含めて5,600人くらいは来られていたでしょうか・・・いつも昼食後の3時間の研修ですので、睡魔との戦いです・・・(笑)昨日は「不動産と人権~障がい者に配慮した社会づくりと人権」と「区分所有建物売買取引のトラブル事例」という研修内容でした・・・あまり興味がなくても、仕事の研修会のテーマになるくらいですから重要であるのは間違いありません・・・こういった研修会に参加する事が、今後の仕事プラスになるのは言うまでもありませんので、これからも仕事に関する勉強会や研修会に積極的にドンドン出て行くべきでしょうねェ・・・また今回の業務研修は、泉州の同じ不動産業者が一堂に会しますので、日頃のご挨拶も兼ねるという意味で、情報交換の場としてイイかもしれません・・・しかし、不動産屋と一口に言っても様々です・・・大きく専業と兼業に分かれ、また売買か賃貸か建売か管理か仲介か、一般居住用か事業用か競売などの特殊分野か、それ専門か他分野もヤルのか、独自路線か大手の下請けか、営業エリアは広いか狭いか・・・他社が何をヤッテいるか?深く聞かないと分からないほど、ほんとイロイロです・・・しかし、共通する事は「継続して儲ける事」で一致しています・・・どんなビジネスもそうですが、一時的に儲かっても継続して儲からなければ意味がありませんし、いずれ廃業か倒産です・・・ビジネスは決してボランティアではありませんし、それこそ零細企業にとって、極端な話「死ぬか生きる」というのが実態なのです・・・日々の売上が生活に直結していますし、収入ゼロなら、それこそ明日にも飢え死にという意味で、サラリーマンの完全歩合制(フルコミッション)より厳しい状況なのです・・・不動産業者の多くは一匹狼的な業者も多く、業者間の会話はそれぞれの「生き様」を反映していますので、そう言う意味で一言一言重みがあり、互いに非常に参考になるのです・・・愚痴をこぼしたりネガティブな事を言っても暇もありませんし、物事を前向きにポジティブに考えるしかないのです・・・という事で、過去3,40年周りの不動産屋さんを見ると(大手は別にして)、残念ながら多くは倒産か廃業で無くなっています・・・無くなった分、また新しい業者が出来ているところが織屋さんと違いますが・・・悲しいかな、これが厳しい現実です・・・しかし、その中に僅かながら3,40年以上長く継続されているところがあり、そこには共通点があります・・・それは、従業員を雇わずに自分独りでリスクを負った売買をせずに、地域密着の仲介オンリー(コンサルと管理も)で細々と経営されているところです・・・これこそが、私の目指している理想の姿だったのです・・・ボロ儲けこそ出来ませんが、長くビジネスを継続する事が可能です・・・人それぞれ考え方も違いますが、私はビジネスでも趣味でも内容はともかく長く継続する事に「ひとつの意義」があると思うのです・・・残念ながら、祖父の代から60年も続けてきた織物製造業は私の代で断念してしまいましたが・・・しかし、私が新たに始めたトランクルームと不動産は、「継続は力なり」を信じて可能な限り出来るだけ長く継続していきたいと思うのです・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.06.04
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先日、弊社が所属する大阪府宅地建物取引業協会・泉州支部(岸和田市)の有志で創る「不動産コンサルティング友の会」の総会に出席してきました・・・私は初めての出席で、どういう方々が来られるのか興味津々でした・・・参加資格が「宅地建物取引主任者=通称:宅建(国家資格)」と「不動産コンサルティングマスター(国土交通大臣認定)」のダブルライセンスホルダーの経営者という事で、10人程度の少人数で、何人かは知り合いでホッとしました・・・しかし、私以外のメンバーの殆どがキャリア20年以上で、中には3、40年以上の超ベテラン経営者も少なくありませんでした・・・堺市以外の泉州の不動産屋(宅建協会所属)約450社の中の、選りすぐられた精鋭(エキスパート)が集結したと言っても過言でありません(私以外)・・・当然、キャリア5年の私は一番の新米で、大きな顔で座っていること自体恥ずかしいくらいでした・・・(笑)私はタダ資格試験に合格しただけで、実務経験がまだまだ乏しく中身は無いのと同じですが、尊敬する諸先輩方達と同じ土俵に登らせて頂いただけでも幸せだったのです・・・資格を取って、このような素晴らしい会に入会させて頂いただけでも、私にとって大きな無形の財産です・・・資格は単なる入口へのパスポートに過ぎませんが、これがないと何も始まりませんし、起こりようがないのです・・・そういう意味で、「これだ!」と思う資格は死に物狂いで取得する意義があると思うのです・・・ただ資格取得には、自分の頭の良し悪しと相談しなければなりませんし、多大な努力と時間と金がかかりますので、資格の種類の選択を間違うとエライ事になります・・・8年前まで不動産に関して全くの素人の私が(全く異業種である織物製造業のベテラン)、泉州の不動産屋の重鎮に囲まれているのが不思議でした・・・昨年、商工会議所も経済クラブも辞めたのも、これからは「選択と集中」という事で、より有益な会(集まり)に参加しようという意味でした・・・変な?プライドと見栄を張って余計な経済活動をすると、コストが3倍かかります・・・自分のビジネスとして他人の見栄やプライドを満足させるのはイイですが、自分が持ってはNGで、場合によっては命取りです・・・仕事以外の本当に好きな趣味を充実させるためにも、時間と金の節約が至上命令です・・・まァ、このコンサル会に新たに入会したという事は、今後の不動産ビジネスに必ずプラスになると信じての事だったのです・・・このコンサル会で、私と同じく宅建とコンサルマスター以外に、日本FP協会のファイナンシャルプランナー資格(CFP、AFP)を所持しておられる方が何人かおられました・・・私と同じ悩み、つまり日本FP協会大阪支部にも所属しているのですが、SG(勉強会)となると梅田でする場合が多く、「泉州から遠い」のです・・・せめて同じ泉州の堺とかにあれば、もっと気軽に参加できるのですが・・・しかし、このコンサル会(岸和田市)でFP協会のSGのような活動(土地活用や相続の勉強会)が出来れば、言う事ありません・・・近いし、会費もなく参加費用も弁当代だけです・・・これからの活動次第で、ビジネスに直結した非常に有益なモノになるかもしれません・・・これも「チャンス」と捉え、前向きに今以上に不動産ビジネスに取り組んで行きたいと思います・・・しかし、かつて不動産屋と言えば余り良いイメージはありませんでした・・・今でも、完全にそのイメージは払拭できていませんが、今確実に不動産業界が変ろうとしているのを肌で感じます・・・現状の不動産業界(仲介)は大手系が牛耳っており、大手小売りや証券会社の新規参入が相次いでおり、法律も年々厳しくなり、インターネットの普及で流通が短縮され、我々中小零細の不動産屋はある意味「変身」しなければ、生き残っていけないという状況に追い込まれているのです・・・その変身とは・・・?今回のコンサル会の趣旨のように、単なる不動産の仲介だけでなく、相続、土地活用、税金などその周辺を含めた総合的なコンサルティングも出来る不動産屋を目指す事にあると思うのです・・・しかし、ファイナンシャルプランナーやコンサルティングマスター試験に合格した6年前に既に私が考えていた事ですが、なかなか遅々として進まない自分自身の「現実」に、少々焦りを感じる今日この頃だったのです・・・(笑)ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.05.31
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弊社が運営管理している 岸和田市東ヶ丘町「月極駐車場」で、通常の月極のお客さん以外に、このところ思わぬ需要があります・・・それは、魚釣り客とリフォーム工事会社の「時間貸し」です・・・時間貸しと言っても機械設備をせずに、「12時間500円」の看板1枚で、近くのATMでの前払い制ですが・・・人件費をかけたり(人を雇ったり)、新たに機械を設置したら全く意味がありません・・・私1人で、トランクルームと不動産仲介の合間にする事に意義があるのです・・・その新たなユーザーさんというのは近くの池に魚釣りに来た客や、東ヶ丘町内にある家のリフォームに来た工事会社の車両です・・・こんなところに、全く想定外の需要があったのです・・・東ヶ丘町は40年ほど前に野村不動産が開発した約800戸の当時の閑静な高級住宅街で、第一種低層住居専用地域で規制が厳しいのです・・・それ故、路上駐車に対する住民の目は他の地域に比べて厳しいのです・・・そういった環境が、弊社の時間貸しを後押ししているのです・・・そして町内には他に時間貸しをやっているところはなく、マーケットは非常に小さいですが弊社の独断場?という訳です・・・だから、12時間500円(24時間1000円)というのは少し高いかもしれませんが(月極は5400円と地域最安値)、値段が通るのです・・・また40年前の分譲住宅という事で、敷地面積が広い割に(平均6,70坪くらい?)駐車スペースが1台しかないという事や、そろそろ新築やリフォームの時期に差し掛かったという住宅環境も弊社にとって追い風だったのです・・・そして当初、時々しか現地に見回りに行けないので、違法駐車が心配だったのですが、近所の住人の方や親戚が住んでいますので、彼らが散歩がてらに現地の情報を報告してくれますので安心しているのです・・・と言うよりも、東ヶ丘町の住人のレベルが高いので、違法駐車をするという事自体あり得ませんが・・・もともと何故、時間貸しを始めたのかというと、オープンして直ぐに月極ですべて埋まらなかったという事で、暫定的に始めたのです・・・この不景気で車も減っている中での1年3ヶ月前のオープンでしたので、楽観視はしていませんでしたが・・・しかし、このまま放っておいてはダメだと、例え500円でも収益を上げなければと、苦肉の策としてこの金をかけない「時間貸し」アイデアを無理やり絞り出したのです・・・この「如何に金をかけないか!」という考え方は、この駐車場だけでなく私のビジネスポリシーでもあるのです・・・極力他社(他人)に頼まず、投資も最小限に抑え、ノイローゼになるくらい半分腐りかけた初老の自分のオツムで考えるのです・・・正に私の好き言葉、”There is a will ,there is a way.” です・・・しかしこの時間貸しも、月極ですべて駐車場が埋まれば止める予定です・・・という事で、200%自信をもって新しいビジネスを始めても、なかなかスムーズに行く事は少ないと思います・・・というか、新規事業の2/3は5年以内に失敗し、10年後には8割が消えてしまっていると一般的には言われています・・・という事は、何をヤッテも基本的には失敗するとい厳しい現実を、肝に銘じなければイケないという事でしょう・・・だから10年後に生き残っても、更に生き残り続けるには、経営者は調子こかず、アイデアを出し続ける事が何より肝要で、アイデアが出なくなれば、一刻も早く店じまいをしなければと思うのです・・・今回の時間貸しは、集客はホームページやブログでもやっていますが、あくまでメインは現地の看板による口コミで電話やメールで受け付け、資金回収(支払い)は近くのATMやインターネットバンキングという具合に、アナログとデジタルをミックスしています・・・これからのビジネスは、このようにどちらかに偏らず、アナログとデジタルとの用途に応じた「ミックス戦略」が、どうも大事なような気がするのです・・・ここもポチッと押してください!ご協力お願いします!にほんブログ村 にほんブログ村にほんブログ村 大阪府 ブログランキングへ
2014.03.08
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