[物件の検索・購入] カテゴリの記事
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久しぶりの物件情報
久しぶりに物件の情報を頂きました。区分マンションを３つまとめて買わないか？って話。築２０年くらいの鉄骨造。６畳の１Ｋで３点ユニットバス。駅からは徒歩１５分以上かかる。いい点は、工場団地のそばで、ホームセンターやスーパー、大型家電量販店、古本屋などが周囲にある。人は多そうなのですが、何せ供給過剰。募集のかかってるアパマンがものすごくある。賃料をグッと安くすれば入りそうなので、即金を条件にがっつり半値以下で打診してみた。答えは．．．「無理っす！」と、そのままの文面じゃないですが、そんな感じの内容でした。もしかしたら、年の瀬に「やっぱり売ります～！」って来るかもね。←やっぱこれかな？不動産投資の健美家
2009.11.26
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玉砕２連発
買付を入れていた築古戸建て。玉砕です．．．ま、半値以下で指し値を入れましたから（笑）ただ、これくらいの金額じゃないと利回りが全然出ません。やっぱり１５％はほしい。もう１軒、目を付けていたのがあったのですが、サクッと持って行かれました．．．テラスハウスだったので、融資が難しいから厳しい指し値もいけるかな？と思ってました。利回りから指し値を計算すると、やっぱり半値以下（笑）実際には、提示価格の２割安くらいで決まったようです。自宅として使うには、ちょうどいい価格と立地でしたからね。不動産の方も、とんとやることがなくなってきました。外壁塗装の現地調査立会とか、エアコンが壊れたから交換してとか、そんな仕事ばかりです。それでも、１件、防犯灯設置の仕事を依頼されました。そう、いつもの義父の仕事です。あ、義父アパートの外壁塗装もうちを通してくれないかな。そうすれば手間賃を上乗せできる！（笑）ちょっとプッシュしてみます。←あかちゃんも動き始めましたね 不動産投資の健美家
2009.07.23
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買付・一縷の望み
近所の戸建てを見せてもらうため出かけてきた。緑豊かな場所で、風致地区にも指定されている。前面道路は６ｍ。広くて快適だ。パイロンが置かれていたので、少しどけて駐車。ややしばらくして、道路向こうのお宅のおじさんが、怒って出てきた。向かいの物件を見に来た話をして、すかさず売りに出てるお宅の情報をゲット。怒ってたおじさん、１００万円なら向かいの家を買いたいそうだ。まあ、無理ですが。予定通り、仲介業者さんんがやって来た。早速、中を拝見。玄関ドアと車庫のシャッターが錆でダメになってる。ココは交換が必要。１階和室の床が玉砕してる。まあ、想定の範囲内かな。キッチンは古すぎなので要交換。フロもバランス釜なのでユニットバスへの交換が必要。外壁は、カラートタン。まあ、塗装すればいいでしょ。屋根はカラーベスト。こけが生えてるが、塗装で１０年くらいはもちそう。家の周囲はジャングル状態。隣地の樹木が家に覆い被さってる。越境してる木を切るには所有者の許可と、風致地区なのでそっちの許可も必要。ぶっちゃけ話で、業者さんに私の希望する価格を伝えた。実は最近、私の提示した価格より高い値段で建て売り業者が買付を入れたが、売主さんは断ったそうな。私も、希望する値段じゃなかったら買う気はないので、こっちも強気？です。業者さんと別れて、別の物件の見学。築３６年の軽量鉄骨テラスハウス。駅から近いし駐車場もある。ただ、４戸１棟で建築確認を取ってるので、銀行の評価は著しく低い。これが小さくても区分所有になっていれば、全然問題がないのに．．．あ、４戸全部買ってしまうのも手ですね。そうすれば、４戸の長屋アパートになるので、問題は解決。こっちは、上の戸建てがＮＧだったらアプローチします。←息子は夏休み突入！ 不動産投資の健美家
2009.07.19
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任意売却物件
我が家の近くで戸建てが売りに出ました。ちょっと気になったので調べてみると．．．平成１８年築の任意売却物件！価格は、ほぼ土地値。資料には、「任意売却物件につき瑕疵担保責任免責」、「指値相談可」とあります。土地も広め建物も１００平米近くあって、IHコンロにエコキュートまで付いてます。難点は、一部階段道路になってるので車両が入れません。それでも、半額くらいなら買ってもいいかな。ダメモトで指値を入れてみましょうか（笑）応援クリックお願いします！→ 不動産投資の健美家
2009.06.02
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物件調査の七つ道具・その６
物件調査の七つ道具・その５では、聴診器をご紹介しました。今回は、建物を調査する道具ではないのですが、その場で出来たら便利な道具です。６．金融電卓●送料無料●カシオ 金融電卓 BF-750-N同じカシオでBF-450やBF-480がありますが、こちらは元利均等返済のみで、元金均等返済の計算ができませんので、ご注意ください。さて、金融電卓の一番の機能は、ローンの計算ができることでしょう。ローンの計算は、普通の電卓ではできません。金融電卓があれば、その場で物件価格がこれくらいで．．．諸費用がこれくらい．．．頭金がこのくらい．．．借入がこれくらい．．．とわかれば、金利と返済期間をちょいちょいと入れるだけで、月の返済額がわかります。毎月の賃料がこれくらいだから．．．返済してもこれだけ残る！と、その場で計算できたら、ワクワクしませんか？実は、銀行に融資の相談に行ったら、応対してくれた方が使ってたので、まねして買ってみただけです。ヒューレット・パッカードの多機能金融電卓も検討したのですが、機能が複雑すぎて理解できませんでした．．．カシオの方が簡単です。物件調査の七つ道具の７つ目もご期待ください！（かなり苦しくなってますが．．．）ＧＷ目前！→ 不動産投資の健美家
2009.04.27
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物件調査の七つ道具・その５
物件調査の七つ道具・その４では、５円玉と糸の使い方をご紹介しました。今回は、れっきとした道具です。５．聴診器↑これは私じゃありません（笑）おもちゃの聴診器でも十分使えますが、医療用でも千円ちょっとで買えます。呼吸音（高音）および心音（低音）を聴くのに便利！聴診器（カラー高級ダブルスコープ）職業上、聴診器を使われている方は、買わなくてもいいですね。チェストピースは、ダイアフラムのみのシングルじゃなくて、オープンベルと両用のダブルスコープがいいです。ダイアフラムは、２００ヘルツ以下の低音がカットされますが、オープンベルは全領域を聞くことが出来ます。で、聴診器を何に使うのか？あやしいですよね。１棟物の物件や区分所有の調査するときに、室内の壁に聴診器を当てて、どれくらい隣からの音が聞こえるか調べます。人の声が聞こえたら．．．防音性に問題があるかもしれません。低音は、なかなか防ぎにくいですが、高音はグラスウール程度でもそこそこ吸音してくれるので、本来ならそんなに聞こえないはずです。まあ、これは程度の問題なので、聴診器で調べて数値化することはできないですけど．．．聴診器は、ちょっと仰々しいと思われる方は、こんなのがあります。チェコの軍病院？放出品実物 オープンベル型聴診器どうですか？怪しくないでしょ（笑）物件調査をしないときでも、色々使えて便利な聴診器。いかがですか？高速あかちゃん→ 不動産投資の健美家
2009.04.24
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物件調査の七つ道具・その４
物件調査の七つ道具・その３では、指示棒をご紹介しました。今回は、もっとシンプルな道具４．５円玉と糸めちゃめちゃ簡単な道具です。５円玉に糸を通して、ぶら下げる。これで建物などの傾きを調べます。人の眼って、横に２つついてるので、水平方向の傾きには敏感ですが、垂直方向の傾きを判断するのは苦手だそうです。ホントかな。なので、５円玉をぶら下げて比較すれば、傾きをわかりやすく判断することができます。お財布には、いつも糸付き５円玉。ご縁が結ばれるかもしれませんよ！やっちまったい！→ 不動産投資の健美家
2009.04.22
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物件調査の七つ道具・その３
物件調査の七つ道具・その２では、ファイバースコープをご紹介しました。今回は、すごくシンプルな道具３．指示棒発表会などでスクリーンを差しながら説明するときに使う棒です。伸縮タイプなので、がさばりません。なんで、こんなのが７つ道具なのか？実は、これで天井をつついたりして下地を確認します。木造の場合は、ふつう天井は吊ってありますので、特に指示棒の出番はありません。RCやS造の場合、天井がスラブ直の場合があります。二重天井なのか直天井なのかを見極めるのに、指示棒で突っついて音を確認する訳です。１００円ショップで売ってるやつでも、５０ｃｍくらいは延びるでしょうから、十分使えると思います。春の陽気に誘われて！→ 不動産投資の健美家
2009.04.21
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物件調査の七つ道具・その２
物件調査の七つ道具・その１では、携帯型の単眼鏡をご紹介しました。今回は、まだ持ってないのですが、是非ともほしいと思ってる一品です。２．ファイバースコープ木造の場合、シロアリや湿気などが心配ですが、普通は屈んでのぞき込む程度です。これをすすーっと基礎の通気口から入れてあげれば、中の様子を確認することができます。ホームインスペクターなどは、もっと長いファイバーで写真撮影までできる装置を持ってます。問題は価格。撮影はできなくてもいいのですが、フォーカスができてライト付きのを探したのですが、４万円以上する．．．こんなやつです。同じ物がアメリカでは、１３０ドルくらいで買える。$122.99、$132.25、$139.99amazon.comでの購入もチャレンジしたのですが、海外には送れないって断られました．．．何かいい方法はないかな。技！→ 不動産投資の健美家
2009.04.17
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物件調査の七つ道具・その１
物件調査にあると便利な道具。俗に言う、七つ道具です。私が使ったり、使ってみたいと思ってる道具をいくつかご紹介します。その１．ライト光機製作所 SEEK単眼鏡ビクセン、エスケーケー工業、ミザールなどのブランドが付いていますが、SEEK単眼鏡は、すべてライト光機製作所で作られています。このライト光機製作所は、実は世界でもトップクラスのライフルスコープのメーカーです。その技術が詰まった単眼鏡。見え方が素晴らしいです。はっきりくっきり！しかも、ピント合わせ不要。覗くだけで、遠くから近くまで自動的にピントが合う。不思議です。手のひらに収まるサイズで重さも約４５グラム。こんなに小さいのにレンズが５枚、プリズムが２個も入っている。倍率は４倍で最短焦点距離は４ｍ。これを何に使うか？遠くからではわからない、屋根や外壁の状態を確認します。屋根の割れや苔の具合、外壁のコーキングの痛み具合やひび割れなど、２階部分までもよくわかります。双眼鏡で見てもいいのですが、ちょっと怪しいですよね（笑）小さな単眼鏡なら目立ちません。私のSEEK単眼鏡は、随分とくたびれてきましたが、見え方は変化していません。さすがですね。動いてきましたね→ 不動産投資の健美家
2009.04.15
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日本政策金融公庫の無担保・無保証人融資
日本政策金融公庫の国民生活事業（旧国民生活金融公庫です）には「第三者保証人等を不要とする融資」ってのがある。日本政策金融公庫 国民生活事業では、第三者の方の保証や担保（不動産、有価証券等）などの提供を不要とする融資をご希望の方に対し、原則として、法人の方は無担保・代表者の方のみの保証、個人の方は無担保・無保証人での融資を取り扱うと書かれている。融資金額は４，８００万円以内、返済期間は設備資金なら１０年以内。固定金利で、基準利率＋0.65%融資期間を１０年とすると、平成21年3月11日現在は基準金利が2.4%なので+0.65%すると3.05%となる。４８００万円まで無担保、無保証人で貸してくれるなんて、すっごい太っ腹！！４８００万円を借りるには、色々厳しい条件が付くでしょうが、１０００万円くらいまでなら、条件も緩そう。普通貸付で担保評価が足りない場合でも、「第三者保証人等を不要とする融資」ならＯＫですよ！なんて担当者が行ってくれることもあるらしい。事業の為のお金を借りる訳なので、しっかりとした開業計画書を作成する必要がある。不動産貸付業も歴とした事業ですから、設備として固定資産を購入する目的でもＯＫ。日本政策金融公庫への申込書や開業計画書の書き方は、吉川英一氏のそして私は「金持ちサラリーマン」になったに、吉川氏が実際に使った例がそのまま載ってる。残念ながら、この本は版元が倒産したため、現在は絶版。だが、今は吉川氏が自ら電子出版した『PDF版そして私は「金持ちサラリーマン」になった』を購入することができる。是非、これらの情報を活かして、抵当権の付いていない物件を手に入れて頂きたい。お役に立てましたか？→ 不動産投資の健美家
2009.03.11
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使えるカードローン、使えないカードローン
無担保でお金を即貸してくれるカードローンって、使い方によっては便利ですよね。私は、どかっと借りて即日返済したり、一時的なつなぎとして借りたりしています。カードローンで一番重要なのは、与信枠です。長期で借りるつもりはないので、金利は高くてもかまいません。まあ、低い方がよりうれしいですが。今回は、使えるカードローン、使えないカードローンとして、与信枠順、金利順でご紹介します。与信枠が大きいベスト３１．楽天クレジット MYONE２．オリックス・クレジット VIP LOAN CARD３．クレディセゾン セゾン・カードローン・ゴールド与信枠が小さいベスト３１．UFJニコス MY BEST BIZ２．オリエントコーポレーション CREST２．スルガ銀行 リザーブドプラン金利が安いベスト３１．オリックス・クレジット VIP LOAN CARD２．楽天クレジット MYONE３．クレディセゾン セゾン・カードローン・ゴールド金利が高いベスト３１．UFJニコス MY BEST BIZ２．スルガ銀行 リザーブドプラン３．オリエントコーポレーション CREST与信枠の増額申請は、どこも受け付けてくれます。どの程度大きくなるのかは、状況次第ですが。金利も、増額と共に下がることもあれば、据え置きの場合もあります。最近は、「カードローンのカードなし」ってのもあります。借入が銀行口座のみで、ATMを使って借りることはできませんが、金利が優遇されています。おおむね、カードありの金利から０．４％下げているようです。春一番到来！→ 不動産投資の健美家
2009.02.14
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クリスマスイブに区分の決済
今日、都心の区分を現金決済してきました。今回は、初の法人名義で購入。やっと法人が役に立ちました。情報が来てから1週間。現空なので内見して状態を確認。権利関係や管理状況、決済条件など一気に調査しました。表面利回りは２２％ＯＶＥＲですが．．．オイルショック以前のマンション。中は結構荒れてます。ユニットバス、キッチン、洗面台、給湯器などは交換が必要。当然、床や壁も貼り替えです。しかも、専有部の給水管の交換が必要．．．修繕の予算は200万円。これでどこまで直せるか。まずは、おおよその金額を知るために、材工別の見積もりを大手のリフォーム屋さんに依頼します。そういえば、最初のアパートの決済も12月の終わり頃でした。おかげで正月休みを返上して、修繕に行ったものです。今回は、2回目の収益物件ですので、ある程度経験もあります。少し、落ち着いてできそうです。メリークリスマス！不動産投資の健美家
2008.12.24
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買付玉砕
ちょっと家から遠いのですが、いい物件があったので鬼の指し値を入れていました。やっぱり玉砕．．．９割引は無理でしたね（笑）不動産投資の健美家
2008.11.09
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都内戸建て融資玉砕
山手線内にある貸家の購入について、ローン会社に融資の相談をしました。結果は玉砕．．．入居中の貸家のオーナーチェンジですが、再建築不可なのである程度頭金を用意して、万全の体制で乗り込んだつもりだったのですが．．．お互い、終始にこやかなのですが、丁々発止の掛け合いがありました。相手から出された条件の意図を探りつつ、どこまで引き出すことができるのか．．．むこうは自宅の共同担保やアパートへの第二抵当権設定など、ビシビシ要求を突きつけてきます。こちらも共同担保を必死に回避しつつ、頭金の増額も極力抑えたい。まあ、玉砕してもローン会社の融資条件がわかったので、次回はこの条件内の物件を探して持ち込めばいけるかもしれない。皆様にもいいご縁がありますように。不動産投資の健美家
2008.10.01
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手がかり不足の物件の調査
息子の行事が終わった後、物件の調査に行ってきました。神奈川県某市のターミナル駅の隣。まだまだ畑が残る静かな場所。駅前には、信金とコンビニ、八百屋、肉屋。それくらいしかない．．．２，３分歩くと大型のスーパーや衣料品店がある。この街の一角に目的の物件があるはず。情報は、地番、土地の面積、建物の面積、用途、築年月、物件名のみ。拡大した市街地地図を片手に、それらしき物件を探す。と、いきなりそれっぽい物件を見つけた。ってか、元々建物も多くないので．．．しかし、建物に物件名が書かれていないので、確証はない。１階は事務所。営業はしているらしい。机の上のカレンダーが金曜日のだった。土日は休みらしい。ちょっと業種があやしい．．．外からそれとなく眺めていると、一人のおばちゃんが２階へ上がっていく。「○○さーん」。お友達か？これで、２階も人がいることがわかった。ただ、これが探していた物件かはわからない。ブルーマップがあればわかるのだが、近所の不動産屋に聞きにはいるわけにもいかず．．．この街の図書館にもブルーマップはない。ケチ！やはり、法務局まで行って調べてくるしかない。妻にブルーマップのコピーと公図の写しをお願いします。あとは、地番はわかってるのでインターネットで登記を確認します。法務局で謄本を上げるより安いので、妻にはお願いしません。不動産投資の健美家
2008.09.28
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久しぶりの物件見学
２，３ヵ月ぶりでしょうか、久しぶりに物件を見に行ってきました。物件は、すごくいいんですねどね、私の力が足りない．．．現金がないってことです。物件単体では、負債支払い安全率ＤＣＲが何とか１を割らないくらいです。今のアパートも足せば、かなり改善しますが、それでも高リスク。今の私が３，４倍大きくならないと、手が出せない物件でした。そんなわけで、今回は転進。しばらくは、アパートを満室にして、株やら何やらで少しずつ増やして行きます。キャッシュフロー・ストリームの幅は急には広くできませんが、ストリームの数を増やす努力もしてみるつもりです。不動産投資の健美家
2008.09.13
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POINT SQUARE図面集・番外編
POINT SQUAREは、首都圏でもいけます！で終わりと思っていましたら、吉川氏から貴重なコメントを頂いたので、番外編を書くことにしました。POINT SQUAREには、グレーチングバルコニーがあるのですが、これをサンルームに変更すると１００万円くらい安くなるとの事。最初に想定した１戸あたりの建築費は、連棟タイプで６８０万円、２戸１タイプで７６５万円ですから１００万円安くなったとすると、５８０万円、６６５万円になる。ぐっとハードルが下がりましたよ！サンルームにするなら、窓は上げ下げ窓を２連にした連窓にすると、かっこよくていいかもしれません。この辺りのデザインは、吉川氏の著書坪30万円からできるデザイナーズ・アパート経営の巻末付録の間取り＆パース集を参考にされるといいと思います。POINT SQUARE図面集については、吉川英一氏のオフィシャルページをご覧下さい。不動産投資の健美家↑クリックで投票所へ移動します←こちらにも１票お願いします！
2008.08.16
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POINT SQUARE図面集 その６
POINT SQUARE図面集 その５では、POINT SQUARE２戸１タイプの１棟分の土地は、戸建てと競合するので、安く買うのは難しいことがわかりました。今回は、小さいとだめなら、大きな土地はどうか？POINT SQUARE連棟タイプなら、１戸の敷地は8.5坪。建蔽率６０％なら14.1坪、建蔽率４０％なら21.25坪必要になります。建築費は、１戸あたり６８０万円と２戸１タイプよりは安くなるので、土地はもう少し高くてもＯＫです。豊島区の例で、連棟タイプなら１戸あたりの土地の仕入れ値は、６５０万円で利回り１１％を達成できます。坪単価にすると、建蔽率６０％で46万円、建蔽率４０％で30万円。またまた、いきなり結論ですが、都内はやっぱり難しい！借地なら見つかったのですが、そんなに安い土地は、そう簡単に見つかるものではありません。じゃあ神奈川県は？となると．．．ありました！秦野市に坪４万円の土地が！！7mの公道に67.5m接道した124坪の土地。建蔽率は６０％。最寄り駅から徒歩１８分。路線価で３３００万円もありますよ。これが５００万円．．．１Ｒ、１Ｋは、月２万円台と玉砕してますが、１ＬＤＫは、ごく僅かしかありません。賃料も想定した6.75万円が達成できそう。近くにＵＲの築３５年の１ＬＤＫ～２ＤＫが349戸あって、賃料が3.7万～4.2万円。駐車場は月５０００円ですが、空きが無く順番待ちの状態です。この土地は、athomeに掲載された形跡はあるのですが、現在は載ってません。たぶんないと思いますが、念のため問い合わせしてみます。やっぱり、安い土地ってあることはあるんですね。日頃から準備をしておいて、いい土地があれば、ズバッと買う。POINT SQUARE図面集も長くなりましたが、最終結論です。首都圏でもいけます！洗練された吉川英一氏プロデューズのデザイナーズ・アパート「POINT SQUARE」の図面集は、８月末までの特別価格です。詳しくは、吉川英一氏のオフィシャルページへどうぞ！不動産投資の健美家↑クリックで投票所へ移動します←こちらにも１票お願いします！
2008.08.14
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POINT SQUARE図面集 その５
POINT SQUARE図面集 その４で、POINT SQUARE２戸１タイプを１棟建てるのに必要な土地の大きさがわかりました。・建蔽率６０％で93.85平米(28.38坪)・建蔽率が４０％で140.77平米(42.58坪)で、土地仕入れ値の上限は、一番賃料の高い豊島区で１戸あたり565万円。１棟では1130万円です。建蔽率６０％の土地で坪39.81万円以下、建蔽率４０％の土地で坪26.53万円以下であれば、POINT SQUARE２戸１タイプを１棟建てて利回り１１％が得られる事になります。いきなり結果ですが、そんな安い土地は、みつかりませんでした。借地ならありますが、地代を入れると利回りが１０％に低下します。せっかく計算したので、POINT SQUARE２戸１タイプ１棟でのエリア別上限坪単価を掲示します。建蔽率６０％と建蔽率４０％の順になっています。土地仕入れ値が、マイナスになっていたエリアは除いてあります。２３区・江戸川区 15.1万円 10.1万円・荒川区 19.1万円 12.7万円・練馬区 19.1万円 12.7万円・大田区 20.6万円 13.7万円・杉並区 24.1万円 16.0万円・中野区 26.7万円 17.8万円・北区 26.7万円 17.8万円・板橋区 32.9万円 21.9万円・世田谷区 35.2万円 23.4万円・江東区 37.5万円 25.0万円・豊島区 39.8万円 26.5万円東京市部・八王子市 0.6万円 0.4万円・東大和市 2.9万円 1.9万円・昭島市 3.7万円 2.4万円・武蔵村山市 4.8万円 3.2万円・福生市 5.2万円 3.5万円・日野市 5.8万円 3.9万円・町田市 7.9万円 5.3万円・立川市 10.2万円 6.8万円・東村山市 11.2万円 7.5万円・小金井市 11.4万円 7.6万円・清瀬市 11.4万円 7.6万円・羽村市 12.1万円 8.1万円・東久留米市 12.5万円 8.3万円・国分寺市 12.5万円 8.3万円・府中市 13.7万円 9.16万円・三鷹市 16.0万円 10.6万円・狛江市 20.6万円 13.7万円・国立市 22.9万円 15.2万円・調布市 36.7万円 24.5万円横浜市・川崎市・瀬谷区 4.8万円 3.2万円・泉区 9.5万円 6.3万円・青葉区 10.2万円 6.8万円・戸塚区 10.2万円 6.8万円・宮前区 11.4万円 7.6万円・緑区 11.4万円 7.6万円・旭区 12.5万円 8.3万円・栄区 12.5万円 8.3万円・港南区 12.9万円 8.6万円・都筑区 13.7万円 9.1万円・南区 14.0万円 9.3万円・麻生区 14.0万円 9.3万円・保土ヶ谷区 15.6万円 10.4万円・神奈川区 19.8万円 13.2万円・港北区 20.6万円 13.7万円・中原区 20.6万円 13.7万円・多摩区 22.2万円 14.8万円・金沢区 24.4万円 16.3万円・幸区 28.3万円 18.8万円神奈川県（横浜・川崎市を除く）・座間市 0.6万円 0.4万円・厚木市 0.6万円 0.4万円・平塚市 1.4万円 0.9万円・伊勢原市 1.4万円 0.9万円・大和市 3.7万円 2.4万円・鎌倉市 4.5万円 3.0万円・横須賀市 4.8万円 3.2万円・海老名市 5.2万円 3.5万円・茅ヶ崎市 5.2万円 3.5万円・藤沢市 7.9万円 5.3万円市街化調整区域や無接道の再建築不可の土地でしか見ないような価格が並んでますね（笑）２８坪とか４８坪になると、戸建て用地と競合するので、安い土地を探すのは至難の業だと思います。POINT SQUARE２戸１タイプを更に半分にした、POINT SQUARE戸建て！？なら土地が小さくなるので、坪単価も下がるかもしれませんね。小さいとだめなら、大きな土地はどうか？建築費の割安な連棟タイプで、広い土地にどーんと建てる。うまく分筆できるなら、数人で購入することも考えられる。次回は、広い土地の坪単価を調べてみます。不動産投資の健美家↑クリックで投票所へ移動します←こちらにも１票お願いします！
2008.08.13
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POINT SQUARE図面集 その４
POINT SQUARE図面集 その３で土地をいくらで仕入れればいいのかを知ることができました。では、どのくらいの面積が必要になるのか。建物は、建築基準法以外にも自治体の建築基準条例によって色々と決められています。今回のPOINT SQUAREは、各戸の出入り口がすべて１階にありますので、建築基準法では長屋になります。２階にも出入り口があれば共同住宅となるのですが、長屋であることによってメリットが出てきます。横浜市の建築基準条例では、１００平米を超える共同住宅は４ｍ以上道路に接している必要があります。しかし、長屋であれば道路に面していない出入り口が２以下で、道路への２ｍ以上の通路があれば２ｍしか道路に接していなくても建てることができます。また、敷地延長も１５ｍまでであれば２ｍ幅の通路での接道でＯＫです。これらの横浜市の建築基準条例をベースに必要な敷地面積を考えてみます。まず、POINT SQUAREの２戸１タイプは、間口7.28m奥行き7.735mで１棟になります。面積は56.31平米（17.03坪）です。建蔽率６０％で93.85平米、建蔽率４０％で140.77平米必要となります。間口２ｍで１０ｍの敷地延長した土地ですと、隣地境界線から１ｍ後退させたとし、出入り口の前の通路は２ｍの幅で、そのまま道路につながっているとすると、119.62平米必要となります。建蔽率が４０％であれば、そちらの方が厳しいので140.77平米が最低敷地面積となります。ざっくりした最低必要面積が出ました。・道路付けのいい土地で建蔽率６０％なら93.85平米・道路付けのいい土地で建蔽率が４０％なら140.77平米・１０ｍ敷地延長で119.62平米・１０ｍ敷地延長で建蔽率が４０％なら140.77平米次回は、この面積くらいの土地がいくらするのか、エリア別で見てみます。不動産投資の健美家↑クリックで投票所へ移動します←こちらにも１票お願いします！
2008.08.12
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POINT SQUARE図面集 その３
さて、POINT SQUARE図面集 その２でエリア別の新築１ＬＤＫアパートの賃料が把握できましたので、今回は、エリア別の目標利回りから逆算した土地の仕入れ値を考えてみます。吉川氏は著書でPOINT SQUAREの賃料を大手アパートメーカーの新築に比べ、連棟タイプで７０００円～８０００円アップ、２戸１タイプで１万円アップと設定しています。POINT SQUAREは、１ＬＤＫでもメゾネット（テラスハウス）ですので、athomeやHOME'Sでは、戸建てに分類されます。この点から言っても、プラス７０００円～１万円の賃料は妥当だと思います。ここでは、前回調べたエリア別の賃料にプラス７０００円して目標利回りから土地仕入れ値を逆算します。目標利回りは、１１％としてみました。この辺は、ご自分の考えで変更してもかまいません。建築費は、連棟タイプを６８０万円、２戸１タイプを７６５万円としています。総投資額から建築費を引いたのが土地仕入れ値となります。下の表は、エリア 月額賃料 １戸あたり総投資額 １戸あたり連棟土地仕入れ値 １戸あたり２戸１土地仕入れ値 となっています。２３区・江戸川区 9.0万円 981万円 300万円 215万円・荒川区 9.5万円 1036万円 356万円 271万円・練馬区 9.5万円 1036万円 356万円 271万円・大田区 9.7万円 1058万円 378万円 293万円・杉並区 10.15万円 1107万円 427万円 342万円・中野区 10.5万円 1145万円 465万円 380万円 ・北区 10.5万円 1145万円 465万円 380万円・板橋区 11.3万円 1232万円 552万円 467万円・世田谷区 11.6万円 1265万円 585万円 500万円・江東区 11.9万円 1298万円 618万円 533万円・豊島区 12.2万円 1330万円 650万円 565万円東京市部・あきる野市 6.6万円 720万円 40万円 -45万円・青梅市 6.9万円 752万円 72万円 -13万円 ・八王子市 7.1万円 774万円 94万円 9万円 ・東大和市 7.4万円 807万円 127万円 42万円・昭島市 7.5万円 818万円 138万円 53万円・武蔵村山市 7.65万円 834万円 154万円 69万円・福生市 7.7万円 840万円 160万円 75万円・日野市 7.78万円 848万円 168万円 83万円・町田市 8.05万円 878万円 198万円 113万円 ・立川市 8.35万円 910万円 230万円 145万円・東村山市 8.48万円 925万円 245万円 160万円・小金井市 8.5万円 927万円 247万円 162万円・清瀬市 8.5万円 927万円 247万円 162万円・羽村市 8.6万円 938万円 258万円 173万円・東久留米市 8.65万円 943万円 263万円 178万円・国分寺市 8.65万円 943万円 263万円 178万円・府中市 8.8万円 960万円 280万円 195万円・三鷹市 9.1万円 992万円 312万円 227万円 ・狛江市 9.7万円 1058万円 378万円 293万円・国立市 10.0万円 1090万円 410万円 325万円・調布市 11.8万円 1287万円 607万円 522万円横浜市・川崎市・瀬谷区 7.65万円 834万円 154万円 69万円・泉区 8.25万円 900万円 220万円 135万円・青葉区 8.35万円 910万円 230万円 145万円 ・戸塚区 8.35万円 910万円 230万円 145万円・宮前区 8.5万円 927万円 247万円 162万円・緑区 8.5万円 927万円 247万円 162万円・旭区 8.65万円 943万円 263万円 178万円・栄区 8.65万円 943万円 263万円 178万円・港南区 8.7万円 949万円 269万円 184万円・都筑区 8.8万円 960万円 280万円 195万円・南区 8.85万円 965万円 285万円 200万円・麻生区 8.95万円 965万円 285万円 200万円・保土ヶ谷区 9.05万円 987万円 307万円 222万円・神奈川区 9.6万円 1047万円 367万円 282万円・港北区 9.7万円 1058万円 378万円 293万円・中原区 9.7万円 1058万円 378万円 293万円・多摩区 9.9万円 1080万円 400万円 315万円・金沢区 10.2万円 1112万円 432万円 347万円・幸区 10.7万円 1167万円 487万円 402万円神奈川県（横浜・川崎市を除く）・小田原市 6.4万円 698万円 18万円 -67万円・秦野市 6.75万円 736万円 56万円 -29万円・相模原市 6.8万円 741万円 61万円 -24万円・綾瀬市 6.85万円 747万円 67万円 -18万円・南足柄市 6.9万円 752万円 72万円 -13万円・座間市 7.1万円 774万円 94万円 9万円・厚木市 7.1万円 774万円 94万円 9万円・平塚市 7.2万円 785万円 105万円 20万円・伊勢原市 7.2万円 785万円 105万円 20万円・大和市 7.5万円 818万円 138万円 53万円・鎌倉市 7.6万円 829万円 149万円 64万円・横須賀市 7.65万円 834万円 154万円 69万円・海老名市 7.7万円 840万円 160万円 75万円・茅ヶ崎市 7.7万円 840万円 160万円 75万円・藤沢市 8.05万円 878万円 198万円 113万円１戸あたりの土地仕入れ値が把握できました。賃料の安いところは、すでにマイナスになってるところもありますね。それなりの賃料が見込めないと、経営は成り立たないと言うことですね。１戸の延べ床が１７坪ですので、１戸の敷地面積は８．５坪となります。当然、建蔽率や各種法令がありますので、土地すべてに建物を建てることはできません。土地値を標準化して考えるのは難しそうですね。容積率なら一種単価として考えることもできますが、建蔽率もいけるのかな．．．次回は、一番条件が厳しい２戸１タイプを１棟だけ建てるケースで、土地仕入れ値を考えてみます。不動産投資の健美家↑クリックで投票所へ移動します←こちらにも１票お願いします！
2008.08.11
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POINT SQUARE図面集 その２
相良利満(さらり・みつる)です。今日から健美家さんの不動産投資ブログにも登録されました。こちらもよろしくお願いします。不動産投資の健美家さて、POINT SQUARE図面集 その１でPOINT SQUAREの建築費を把握しましたので、今回は、エリア別の賃料を考えてみます。首都圏と言っても広いので、私の好みで２３区、東京市部、横浜市・川崎市、神奈川県（横浜・川崎市を除く）としてみました。条件は、新築の木造アパート１ＬＤＫ。床面積は３５平米から４８平米くらい。１０帖のＤＫ＋６帖が標準的な間取りです。区や市の最も安い物件をリストにしてみました。現時点でこれが一番悪い条件でしょうから、これを下回ることはないと考えています。２３区・江戸川区 8.3万円・荒川区 8.8万円・練馬区 8.8万円・大田区 9.0万円・杉並区 9.45万円・中野区 9.8万円・北区 9.8万円・板橋区 10.6万円・世田谷区 10.9万円・江東区 11.2万円・豊島区 11.5万円東京市部・あきる野市 5.9万円・青梅市 6.2万円・八王子市 6.4万円・東大和市 6.7万円・昭島市 6.8万円・武蔵村山市 6.95万円・福生市 7.0万円・日野市 7.08万円・町田市 7.35万円・立川市 7.65万円・東村山市 7.78万円・小金井市 7.8万円・清瀬市 7.8万円・羽村市 7.9万円・東久留米市 7.95万円・国分寺市 7.95万円・府中市 8.1万円・三鷹市 8.4万円・狛江市 9.0万円・国立市 9.3万円・調布市 11.1万円横浜市・川崎市・瀬谷区 6.95万円・泉区 7.55万円・青葉区 7.65万円・戸塚区 7.65万円・宮前区 7.8万円・緑区 7.8万円・旭区 7.95万円・栄区 7.95万円・港南区 8.0万円・都筑区 8.1万円・南区 8.15万円・麻生区 8.25万円・保土ヶ谷区 8.35万円・神奈川区 8.9万円・港北区 9.0万円・中原区 9.0万円・多摩区 9.2万円・金沢区 9.5万円・幸区 10.0万円神奈川県（横浜・川崎市を除く）・小田原市 5.7万円・秦野市 6.05万円・相模原市 6.1万円・綾瀬市 6.15万円・南足柄市 6.2万円・座間市 6.4万円・厚木市 6.4万円・平塚市 6.5万円・伊勢原市 6.5万円・大和市 6.8万円・鎌倉市 6.9万円・横須賀市 6.95万円・海老名市 7.0万円・茅ヶ崎市 7.0万円・藤沢市 7.35万円２３区、横浜、川崎の中心部は、１ＬＤＫの新築はありませんでした。１Ｒや１Ｋの需要が多いのと、土地が高いので戸数を多くして効率を上げているようです。さて、エリア別の賃料が見えてきましたので、これで目標利回りから逆算して建築費を引けば、土地をいくらで仕入れればいいかわかります。次回は、エリア別の目標利回り別土地仕入れ値を考えてみます。←こちらにも１票お願いします！
2008.08.10
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POINT SQUARE図面集 その１
相良利満(さらり・みつる)です。私が心の中で勝手に師匠としている富山の吉川英一氏。坪30万円からできるデザイナーズ・アパート経営の表紙を飾っているデザイナーズ・アパート「POINT SQUARE」の図面集を発売することにしたそうです。詳しくは、吉川英一氏のオフィシャルページへどうぞ。私も、富山でPOINT SQUAREやfrance・provenceを拝見させていただきましたが、他のアパートとは、別格ですね。france・provenceは、建築費を抑えているのに外観のデザインがいいので、とてもおしゃれに見えます。色違いの洋瓦と外壁の凹凸がいいのだと思います。ほかのデザイナーズ系のローコストアパートも見ましたが、やっぱり安っぽい。全くの箱で、外壁がのっぺらぼう。ラップサイディングではあるのですが、離れてみるとラップなんて見えない（泣）POINT SQUAREの迫力のある外観は、とてつもなく素晴らしい。格式や品が感じられるデザイン。大手の規格アパートと比べたら．．．いや、比べるのは酷ですね。わくわくRichさんの記事にもあるように、この図面集を理解して応用できる人にしか価値がないと思います。まあ、これは図面集に限らず、実践しないと意味がないのはノウハウ本やセミナーなども同じですけどね。それで、まず考えたのは、「土地の高い首都圏で実践できるか？」POINT SQUARE（連棟タイプ）の概要土地：坪６．７万円建物：坪３６万円（外構込み）1LDKメゾネット１７坪賃料：月６．４万円２戸１タイプの場合は、全て角部屋になり賃料も月６．７万円おおよそですが、東京で建てると連棟タイプで坪４０万円、２戸１タイプで坪４５万円くらいでしょうか。１戸あたり６８０万円から７６５万円。ただ、地場の工務店でも申請、水道、外構などのオール込みで木造なのに坪８５万円（RCかよ！）なんて数字を出してくるとこもありますので、安くやってくれるところを見つけるのが大変かもしれません。それでも、そんな工務店に巡り会えたら最強ですね！目標とする建築費が把握できましたので、次回はエリア別の目標賃料について考察してみます。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング
2008.08.09
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ストリートビューじゃない
相良利満(さらり・みつる)です。googleの新機能「ストリートビュー」が話題になってますが、実はもっと前から同じようなサービスをしているところがありました。LOCATION VIEWこちらも無料で車から撮影した画像を地図とともに見ることができます。googleが対応していない地域も入っています。LOCATION VIEWの特徴は、撮影年月がわかることと、画像が自動で先に進んでいくので、あたかも車を走らせているような感じになることです。物件の周辺をグルグル回ったり、駅までの道の確認などにも使えますね。夜に物件情報をもらって、ストリートビューやロケーシュンビューで確認すれば、ＯＫがＮＧかの大体の判断ができますし、現地調査に行く場合も事前に確認しておけば道に迷わなくて済みそうです。ありがたいですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング
2008.08.07
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物件調査の革命児
相良利満(さらり・みつる)です。遂にGoogleがやってくれました。ストリートビューが日本でも開始！！Internet watchの記事例えば、こんなところやこんなところの画像も！気になる物件があって住所もわかるが、googleの衛星写真では、ちょっとよくわからない。でも、ストリートビューなら人の目線で見ることが出来る！！家に居ながらにして物件の様子がわかってしまう。これって革命的じゃありませんか？●●や××もできてしまうかもしれない．．．今のところ、部分的ではありますが、どんどんエリアが拡大されますので楽しみですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング
2008.08.05
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横浜市利回り16%アパート
相良利満(さらり・みつる)です。８月になりましたね。子供がお盆休みに、どこか連れてけと騒いでいます（笑）さて、業者さんからのメール。高利回りアパートを紹介されました。横浜市南区 ちょっとローカルな駅から徒歩８分 木造２Ｆ １Ｋｘ８ 築１８年２５００万円で利回りが約１６％設定賃料も妥当だし、周囲の空室率もそれほど高くなさそう。たぶん、１棟目なら満額で買ったでしょうね。でも、今は現金がない！それ以上に、家から距離のある物件は、面倒だ！！そんなわけで、明日も遠いアパートの修繕に行ってきます．．．参考になりましたらお願いします！→ブログランキング
2008.08.01
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不動産投資連合隊
←こんな本もあるんですね。久しぶりに不動産投資連合隊を覗いてみました。結構おもしろそうな物件が載ってますね。・北海道滝川市 １棟アパート ３８０万円 利回り７６．７３％・仙台市太白区 １棟アパート １２８０万円 利回り２８．１２％・群馬県桐生市 １棟マンション ６８００万円 利回り２６．４７％・北九州市八幡東区 １棟アパート ２４００万円 利回り２１．５３％・仙台市宮城野区 １棟アパート ２３００万円 利回り２０．６２％・鎌倉市由比ヶ浜 １棟マンション ７２００万円 利回り２０．３８％・大阪市西淀川区 １棟マンション ６０００万円 利回り１９．７９％・北九州市小倉北区 １棟アパート ２２５０万円 利回り１８．１３％・横須賀市 １棟アパート ３５００万円 利回り１６．１１％いやー、多いですね。私の欲しいエリアではありませんが、一時期では考えられないくらいの高利回り物件がどんどん出てくる。チャンスを逃さず物にしたいですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング
2008.06.24
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高利回り物件がゾロゾロ
応援ありがとうございます！→梅雨入りですね。傘の専門店ＮＥＴ ｄｅ ＫＡＳＡＹＡノムコムPROでの検索ですが、高利回り物件がゾロゾロ出てきています。北海道旭川市 旭川四条駅徒歩１分 鉄骨造 ８階建て 築１８年 利回り１９．７１％福岡県北九州市 旦過駅 徒歩１７分 ＲＣ造 ８階建て 築２９年 利回り１７％福島県郡山市 郡山駅 ＲＣ造 ４階建て 築１９年 利回り１６．４％東京都八王子市 八王子駅 徒歩１５分 ＲＣ造 ５階建て 築２５年 利回り１３．６３％東京都板橋区 千川駅 徒歩７分 鉄骨造 ３階建て 築３３年 利回り１３．２２％健美家では、すっごいのもありました。北海道赤平市 茂尻駅 徒歩１２分 木造 ２階建て 築２５年 利回り５５．３８％福島県郡山市 郡山駅 ＲＣ造 ７階建て 築３１年 利回り２８．１７％群馬県桐生市 桐生駅 徒歩１２分 ＲＣ造 ５階建て 築３５年 利回り２６．４％神奈川県横須賀市 逸見駅 徒歩７分 木造 ２階建て 築１５年 利回り２６．１３％神奈川県厚木市 相武台下駅 徒歩２０分 木造 ２階建て 築１８年 利回り２１．４２％東京都荒川区 三河島駅 徒歩３分 鉄骨造 ４階建て 築１３年 利回り１２％なんだか、高利回りの波がドンドン都内へも押し寄せてきている気がします。今がチャンスかもしれませんが、先立つものが．．．ビッグウェーブまでに頭金が作れるだろうか。物件は縁がポイントですね→ブログランキング第１０回増山塾ＤＶＤ 増山大＆相良利満「木造アパートのウラの裏！？」数量限定先行予約特価
2008.06.04
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足立区戸建て築５年３５０万円
応援ありがとうございます！→▼新製品！ディンプルキー付きボタン錠キーレックス700 Mr-II電源不要の機械式。銀行や空港で見かけるタイプのボタン錠東京都足立区の中古戸建ての情報を入手。土地が約２８坪 建蔽率６０％ 容積率３００％建物は木造２階・３ＤＫ・約２１坪・築５年・駅から徒歩８分これで３５０万円！！！賃料は、月１０万円にはなる。安くても月８万円。利回りは２７％～３４％！！！！図面を入手する為に、すぐに電話．．．受付のお姉さんの反応が変だ．．．３０秒ほど待たされる。「３５００万円の間違いです」０が１つ落ちてるんじゃないかと思ったけど、やっぱりね～。ま、そんなもんです。あかちゃんが復活・しかも満室！→ブログランキング
2008.05.21
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藤沢市アパート図面
応援ありがとうございます！→▼新製品！ディンプルキー付きボタン錠キーレックス700 Mr-II電源不要の機械式。銀行や空港で見かけるタイプのボタン錠藤沢市の江の島に近いところに売アパートを発見。駅からは徒歩７分。３駅利用可能。用途地域が近隣商業、建蔽率８０％、容積率２００％、公道に２．３ｍ接道。賃料もそこそこ高いエリアだし、土地も約５０坪ある。しかも、すべて空室らしい。土地値として見れば、坪約７５万円。公示価格より安い。実勢価格は、坪１００万円。早速図面を取り寄せてみた。３ＤＫと２ＬＤＫの２戸。これじゃ利回りは７％くらいになる。すべて空室なので、土地として買って建て替えした場合はどうなるか？藤沢市の場合、神奈川県の建築基準条例によって色々と決められている。共同住宅、長屋だと３ｍ以上接道していないと大きな物は建てられない．．．現状だと２戸が限界。土地値で坪５０万になれば、２世帯住宅または、半分は自分の住居で半分を貸せば、いいかもしれない。このアパートは、当分売れ残るでしょう。第１位の方もＣＦネッツです→ブログランキング
2008.05.20
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横浜市南区アパート買付玉砕
応援ありがとうございます！→▼新製品！ディンプルキー付きボタン錠キーレックス700 Mr-II電源不要の機械式。銀行や空港で見かけるタイプのボタン錠横浜市南区アパート買付は玉砕しました。上値で買付入れた方がいるそうです。売り出し価格は、１２００万円。そこに６００万円で買付を入れました。５０％ＯＦＦですね。業者さんとの話で、「まあ、２、３ヶ月しても反響がなかったら連絡する」ってことになってました。１２００万円で買っても土地値くらいですが、それじゃ儲けがない。やっぱり６００万円～７００万円で買ってこそうまみがあるってもんです。周辺は安宿があったりして、決していい所じゃないんですが、繁華街が近いので需要はかなりありそうな場所でした。まあ、物件なんて縁物ですから。１０本買付入れて１本通ればいいでしょう。転進！ＣＦネッツの社長とＧＭのブログが急上昇中！→ブログランキング
2008.05.19
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横浜市南区アパート買付
相良利 満（さらり･みつる）です。 JOMOや全労済のクリック募金へ応援ありがとうございます！→昨日見てきた、横浜市南区のアパート。ランドマークタワーの見える場所にありました。山の中腹あたりなので景色はいいですが、急な坂を登らなければなりません。道幅も狭く、小型の車が限界です。建物は、かなり放置プレイが進んでます．．．まあ、１０年後もなんとか建ってるでしょうが、手入れには相当お金がかかりそうです。周辺にも、同じ様なアパートがごろごろ．．．洗練された、ナウでヤングな雰囲気の街ではありません。満室なのですが、ガス栓が１つ閉まってる。業者さんの話では、家賃は滞納していないが、ガス代を滞納しているそうです。ぼろいですが、それなりに持ちこたえそうなので、買付を入れさせてもらいました。大幅値引きですが、これくらいじゃないと「うまみ」がありません。すぐには動きそうもありませんが、指し値の具体的な額は、いずれの機会には公表します。当分は放置プレイってことで。グリコ たこ焼き なんでやねん？不思議なブログも参加中！→ブログランキング
2008.05.11
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横浜市南区 利回り１４％アパート
相良利 満（さらり･みつる）です。 JOMOや全労済のクリック募金へ応援ありがとうございます！→インターネットで物件を探していましたら、久しぶりに高利回り物件を見つけました。横浜市南区 ２駅利用可能 どちらも徒歩１５分以内 １＊００万円木造２階建て 築３＊年 １Ｋｘ４戸 ＢＴ別 ２３平米くらい土地は約２４坪 建蔽率６０％ 容積率２００％ 角地 第１種住居地域都市ガス 本下水 エアコンなし路線価は１２．５万円／平米 路線価での評価額は約１０００万円明日、業者さんと現地で待ち合わせして見学します。すでに図面は送ってもらったので、これから色々検討します。価格交渉は、現金即決・測量不要を条件に鬼の指し値を入れるつもりです。これだけでは、弱いので業者さんとも交渉してみます。新しい大家さん増えてます！→ブログランキング
2008.05.09
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Google Earthと明治時代の地図
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→江戸時代の地図でも書きました関東地方の「迅速測図」ネット公開ですが、いよいよ公開されました。この迅速測図って、私が購入した明治前期測量2万分1フランス式彩色地図だったんですね。これがGoogle Earthの上でも見られるようになっています。そのまま見る場合は、歴史的農業環境閲覧システムGoogle Earthと組み合わせて見る場合は、歴史的農業環境閲覧システムFAQを参照してください。古地図は、見てるだけでも楽しいですね。こちらもお願いします！→ブログランキング大豆気分：楽天市場店
2008.04.25
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江戸時代の地図
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→航空写真の活用法や明治前期測量2万分1フランス式彩色地図で古い航空写真を紹介しましたが、無料で高解像度の昭和２２年と昭和３８年の航空写真が見られるサイトがありました。goo地図、昭和22年の航空写真と江戸時代の地図を公開で詳しく紹介されています。今の地図と重ね合わせることができるので、場所を特定するのが簡単です。現在は、東京２３区とその周辺に対応しています。これ以外に、１２０年前の関東地方の簡易的な地図と現在の地図を重ねて見ることができるサイトもあります。120年前の農地や里山を確認可能、関東地方の「迅速測図」ネット公開で詳しく紹介されています。ここは、川だったのか？田んぼだったのか？畑だったのか？と地盤の善し悪しを判断するのに利用できそうです。ジュセリーノ・ノーブレガ・ダ・ルースのＨＰを見てから、地震や疫病などの天変地異がとても心配になってきました。ただのカルト系なら気にしないのですが、かなりの予言を的中させているので、本気で検討した方がいいのか迷うところです。１３歳独少年がＮＡＳＡの計算ミス正す＝小惑星の地球衝突確率にあるとおり、２０３６年に鉄とイリジウムでできた直径３２０メートル、重さ２０００億トンの小惑星「アポフィス」が大西洋に落下する確率は、４５０分の１だそうです。映画「アルマゲドン」のように、ブルース・ウィリスがぶっ壊してくれるとありがたいのですがね。こちらもお願いします！→ブログランキング
2008.04.17
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航空写真の活用法
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→不動産で心配な事と言えば、土地の地盤があります。ここは以前、畑だったのか？田んぼだったのか？山を切り崩したのか？谷を埋めたのか？近所のご隠居さんなどに話が聞ければいいですが、なかなかそうも行きません。ここで活用したいのが、昔の航空写真。グーグルなどでは現在の衛星写真を見ることができますが、昔のとなると入手が難しい。１９７０年代以降は、国土交通省のカラー空中写真があります。400dpiで表示できるので、細かいところもよくわかります。最近は、この空中写真をつなげて、簡単な地図と一緒に表示するオルソ化空中写真のサイトもできました。年代もすぐに切り替えられるので、今と昔を簡単に比較できます。さらに、昭和１０年以降の帝国陸軍が撮影した写真や戦後に米軍が撮影した空中写真も検索・閲覧できる航空写真画像情報所在検索・案内システムがあります。国土地理院のデータ以外は、200dpiでしか閲覧できませんが、847dpiから2,540dpiの画像データを地図センターで購入することもできます。カラーとモノクロ、解像度によって価格は変わりますが、３７００円から９７００円で購入できます。ここまで来ると趣味の世界ですが、関東平野全域の「明治前期測量2万分1フランス式彩色地図」もあります。明治10年代に測量・描画された測量・地図科学史上の至宝といわれ、わが国初の広域測量の成果であり、近代測量の基礎となった「第一軍管地方二万分一迅速測図原図」の一部復刻版です。CD-ROM版は、２０万円以上しますが、紙のばら売りや３０００円程度の地域のセット販売もあります。こうした、古い航空写真や地図を使うことで、土地の歴史も知ることができます。私は、あまりに楽しくて４時間ぐらいぶっ続けで古い航空写真を眺めていました。河川改修前はこんなルートで．．．この道は昭和３０年頃にできたんだ！．．．宅地造成が始まったのが．．．おもしろいですよ！こちらもお願いします！→ブログランキング
2008.03.31
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国金の女性、若者／シニア起業家資金
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→国民生活金融公庫は、平成２０年１０月に日本政策金融公庫へ移行します。国金には、女性、若者／シニア起業家資金として、女性または３０歳未満か５５歳以上の方に融資する新規開業ローンがありますが、この取扱期間が平成２０年３月３１日までとなっています。１０月には、日本政策金融公庫への移行もあるし、このローンが継続されるのか不明でした。実は、平成１９年１２月２４日に政府案として、国金の予算案が閣議決定されていました。平成２０年度も継続されるようです。予算案は、すでに衆議院を通過していますので、来年度も継続されるのは間違いないと思います。こちらもお願いします！→ブログランキング
2008.03.18
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横浜市中区 ５５０万円戸建て
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→横浜市中区山元町に５５０万円の戸建てが出ました。ＪＲ根岸線「石川町」まで徒歩１５分 築３８年 木造２階建て 都市ガス 本下水土地：約２３坪 建物：約１９坪 間取り：３ＤＫ再建築不可見に行った方に話しを伺ったのですが、陽当たりが悪いそうです。でも、関内や伊勢佐木町にも近いし、コンビニや郵便局も近い。便利はよさそう。横浜市中区でも、こんな激安戸建てが出るんですね。こちらもお願いします！→ブログランキングコロムビアファミリークラブ
2008.03.12
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ババ引いた
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→Blog RankingへGO!近所の売アパートの情報をもらいました。木造２階建 築１４年 １Ｋｘ１０ 駅から徒歩１７分で利回り８％ある業者の持ち物なのですが、登記を見ると去年買ったようです。レントロールも検査済もあって資料は、まとまっています。が、あまりにも高すぎ。駅から遠く坂があって、バスはありますが歩くのはしんどい。商店街も閑散としていて、既に衰退が始まっているエリア。再開発も期待できません。業者さんが最後に”ババ”を引いてしまったみたいですね。必死に在庫を処分しようとしているのが、ミエミエです。資金繰りが苦しくなれば、投げ売りしてくるかもしれませんね。利回り１６％の半値以下なら検討してみようと思います。こちらもお願いします！→ブログランキング春！梅開花♪梅干専門店 河本食品 特別セール開催中
2008.02.27
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バランス釜
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→Blog RankingへGO!気になる物件があったので、現地調査に行ってきました。それなりに古びていて、周辺は荒れ放題。設備も裸電球に瞬間湯沸かし器、３点ユニットバス、バランス釜。昭和６２年築なのですが、ちょうどこの頃を境に、バランス釜から壁付けの給湯器に変わったようですね。最近の学生は、バランス釜や瞬間湯沸かし器なんて、見たことないと思います。使い方もよくわからないし、「火が燃えてる！」って感じが恐ろしいようです。まあ、リンナイの事故もありましたし、仕方ないですね。ですので、内見しても決まらない。空室が多くなる。長空になる。儲からない。リフォームするとなると、バランス釜を撤去して、穴を塞いで、浴槽を交換して、配管を引き直して、給湯器付けて．．．５０万円コースになるかもしれません。ここが指し値の重要な材料ですね。早速、ＮＳＸ松田さんのセミナーが役に立ってます。国金の新規開業ローン「女性、若者／シニア起業家資金」ってのがあるので、妻の名義で買おうかと思ってます。ですが、このローンは平成２０年３月３１日までの取扱だそうです。この取扱って、３月３１日までに申し込めばいいのかな？それとも、融資決定が３月３１日まで？融資実行？どうなのでしょうか。こちらもお願いします！→ブログランキングメガネレンズの専門店『れんず屋 楽天市場店』
2008.02.25
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激安戸建を探せ
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→Blog RankingへGO!久しぶりに、首都圏の激安戸建てを集中的に検索してみました。１．うちの近所 調整区域にある戸建て。築３５年の２ＤＫ。軽自動車なら置ける。 ２５０万円くらいで買えれば３０％くらい回る計算。 ちょっと登記簿を覗いてみたら．．．すでに持ち主が変わってる！ この売買は、とっくの昔に終わってました。情報古すぎ．．．２．小田急線 座間駅 徒歩１３分 ４８０万円 再建不可物件。築３７年の３ＬＤＫ。駐車場なし。 ６万円くらいで貸せそうなので、２４０万円で買えれば利回り３０％。 早速電話したら、「もう終わってます」．．．足が速い！３．船橋市 東武野田線 馬込沢駅 徒歩６分 ４９０万円 無接道地。道路までの土地の所有者に幅２ｍの土地使用承諾をもらってます。 築２８年。３ＤＫ。駐車場無し。井戸、浄化槽、プロパン、東電。 ５万円くらいで貸せそう。利回り３０％狙うなら、２００万円です。 これ電話してません。私は土地勘がないのでやめました。ガッツのある方にお譲りします。４．市川市 武蔵野線 船橋法典 徒歩１０分 ４８０万円 築３１年。３ＤＫ。井戸、浄化槽、プロパン、東電。 ６万円くらいで貸せそう。利回り３０％なら２４０万円。 これも土地勘がないので、連絡してません。まだあると思います。戸建ては、コツコツ探すと首都圏でも安いのがありますね。あとは、”縁”でしょうか。「三日以内に現金決済、測量不要」で鬼指してみてくださいね！あ、ここに載ってる情報は、すべてオープンですので、興味のある方は検索してみてください。明日は、ＮＳＸ松田さんと”あかちゃん”赤井さんのセミナーに参加。お手伝いもしますので、早く出かけます。早く会社を上がって、家族と回転寿司で満腹になり帰宅したところへ、”大家学さん”から電話が入った。明日のセミナー前にアパートを拝見させてもらうことになった。朝７：３０待ち合わせ。熱い一日になりそうです。こちらもお願いします！→ブログランキング世界中の知育玩具が集合！エデュテ
2008.02.22
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坪５万円の土地
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→Blog RankingへGO!久々に激安物件を見つけました。売地で８０坪４００万円です。坪単価５万円。場所は、神奈川県の優等列車停車駅から徒歩５分程度。１Ｋの相場賃料は、５．５万円～６万円。道路に２０ｍ以上接していてるので、居室の採光も楽にクリアできそうです。デメリットは、道路が階段。５０ｍくらいの階段を登る必要があります。それでも、賃料は大幅に安くなったりはしません。建築費は嵩みますが。登記を調べたり、道路を調べましたら、大きな壁にぶつかりました。道路が公道ではなく、「私道」でした。図面を見ると私道の持ち分については、書かれていません。持ち分があったとしても、私道の場合、共同住宅の建築は、困難が予想されます。一般的に、私道の持ち分がないと、建築確認と融資の際に問題になります。私道の所有者の使用承諾がなければ建築確認がおりませんし、融資も難しくなります。私道の持ち分があれば建築確認はＯＫですが、道路の共有者が共同住宅の建築に異議を唱えてくるかもしれません。道路共有者の了承を得るだけで、大変な時間と労力が必要ですので、事実上アパートの建築は無理です。残る手段は、土地を業者に買ってもらって、建売新築アパートにしてもらうことです。これなら、面倒な調整は、すべてお任せできます。私道の使用承諾書があれば、融資も問題ありません。私道の持ち分を取得するか地役権を設定できれば最高です。このやり方なら、設計段階から要望を取り入れてもらえますし、完成後に売買契約書を結ぶ事にしておけば、当初から融資を受けて利払いする必要もなくなるかもしれません。自分で土地を買ってからアパートを建てるよりも、トータルの支払いは多くなるかもしれませんが、土地を買ったのに近隣と揉めてアパートが建てられなくなるリスクは回避できます。１戸あたり４００万円で建てるつもりですので、かなりロープライスのアパートです。万が一、私が買えなくなっても、業者は買い手を見つけるのには困らないでしょう。最後の問題は、面倒見の良い業者であること。業者が土地を買い取って、建て売りにして売ってしまえば楽に利益を上げられますからね。こちらもお願いします！→ブログランキング創己塾shop
2008.02.14
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業者売主物件
相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→Blog RankingへGO!１日１回は、物件の検索をしているのですが、どうも業者が売主の物件が増えているように感じます。安く買い取ったのか、値上がりを期待してほかの業者から買ったのか．．．どうってことない、築２０年以上の木造アパートがガンガン売りに出されてます。業者は、在庫を減らしている傾向にありますが、まだ値付けは強気です。若干弱気なのは、「手数料を別途出すよ」となっていることくらいでしょうか。業者が売主の場合、「当方手数料不払い」とか「手数料込み」になっていたりします。不払いってのは、文字通り売主側から仲介手数料は出しませんよってことです。「手数料込み」は、売買価格に含んでますってことで、手数料は何パーセントか？わからないこともあります。まあ、率直な感じ、業者の在庫調整が本格化してきてるけど、バーゲンは始まってないなと思う、今日この頃の不動産売買市況でした。こちらもお願いします！→ブログランキング手軽で美味しい♪△（サンカク）ティーバッグ専門店『Cuckoo（ククー）』 全種類、5コPack210円～ 1,050円以上送料無料!!
2008.02.05
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家賃相場の調べ方
相良利 満（さらり･みつる）です。本格始動！→Blog RankingへGO!久々に、ぐっと来る物件を見つけました。Ｓ造で築２０年、１Ｋｘ８、２階建て、４７００万円、利回り９．６％、バスで１５分くらい。家賃相場を調べようと「nifty不動産」で検索したら、大量にヒットして調べられませんでした。今までは、駅から１０分とか１５分の物件ばかり探してきたので、検索の際も駅から１０分以内、１５分以内にチェックすればＯＫでした。今回は、駅から遠いのでエリアを限定できなくて大量ヒットになったわけです。ですが、HOMESの「フリーワード検索β」に、例えば「神田神保町３」と入れると、神田神保町３丁目の賃貸物件が出てきます。「物件の条件を指定」の「フリーワード」に入れても同じ事ができます。あとは、条件の指定でアパート、マンション、間取りなどを指定すれば、近隣の家賃相場がわかります。athomeやエイブルですと、地図から調べることができるので、視覚的でわかりやすい。で、ぐっと来た物件ですが、図面の想定賃料が相場よりも２割くらい高い。売り出し価格の３割引が妥当なところでした。転進転進毎日新鮮！→ブログランキングメガネレンズ交換の専門店『れんず屋』現在お使いのメガネフレームのレンズ交換致します
2008.01.08
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物件現地調査とクリスマスプレゼント
相良利 満（さらり･みつる）です。メリークリスマス！→Blog RankingへGO!久々に物件を見に行ってきました。場所は相模原市津久井町。５歳の息子も緩衝役として参加。平成元年築のS造、１Kｘ２７と１階店舗、駐車場が１１台。用途地域は近隣商業。広告では利回り２０％！となっていました。１時間ほどで到着。ぱっと見た感じは、古ぼけてもいないですし、高圧洗浄程度で綺麗になるでしょう。階段鉄部などは塗装が必要ですが、朽ちてはいないので楽です。最近、フレッツ光の工事をしたようで、新しい配管がついていました。ガスはプロパンで、給湯器も比較的新しい。隣のおばちゃんが、猫の散歩をしていたので、話を聞きました。昔は、外人が多く住んでいて、朝はマイクロバスが迎えに来ていたそうです。今は、外人もいなくなり、入居者も半分程度。物件から徒歩１分ほどの地元の不動産屋さんにも話を聞きました。要約すると、「安くしても埋める自信がない」「大学生はここらに来ないし、派遣も望めない」「昔、ちょっとした事件があった」私の判断としては、このような地域では先が望めないので転進です。鬼指ししても、半分しか埋められないのなら、投資するうまみがありません。国金の女性、若者／シニア起業家資金が平成２０年３月３１日までなので、駆け込みで契約して妻へのクリスマスプレゼントだ！と思ってましたが残念です。そんなわけで、津久井湖畔の食堂で、メニューにない「つけラーメン」を食べて帰ってきました．．．さて、本物のクリスマスプレゼントですが、我が家では１日早くサンタさんが来ました。息子が牛乳とクッキーを用意して、夜中に私がこっそり食べる。翌朝、息子はプレゼントとなくなったクッキーを見て大喜び。いつまで、この作戦が通用するかな。息子へは「野球盤メガスタジアム」、妻と私には、圧力のあっちゃんでおなじみの象印の炊飯器。楽しいクリスマスをお迎え下さい。460,984人が参加中→ブログランキング
2007.12.24
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川崎市・坪３０万・徒歩１０分
相良利 満（さらり･みつる）です。上へ参ります！→Blog RankingへGO!ひさしぶりに土地を探してみると、ビシ！っと来たのがありました。川崎市の中部で駅から徒歩約１０分、約２０坪、６５０万円！とお手頃価格。うまくやれば、６．５坪の１Kを４戸作れそうです。ざっくりと最大利回り１５％ってところですね。早速、妻に連絡して図面をお願いしましたが、すでに１番手がいるそうです。まあ、この金額でこけることはないでしょうけど、念のため図面だけはもらっておきます。労働力投入後の疲れが取れません。どうやら風邪を引いたようです。気のせいかもしれませんが、早く帰って休むことにします。今週末も修繕が控えてますからね。453,654人が参加中→ブログランキング
2007.12.03
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サービサー絡み？
相良利満（さらり・みつる）です。ポチッと応援お願いします！→不動産blogランキング横浜市中区で京浜急行日ノ出町駅すぐそば、JR根岸線桜木町駅徒歩8分の築11年鉄骨マンションの図面をもらいました。図面をもらう前は、床面積から推測した賃料で利回り１１％くらいかと思ってたのですが、１Fが事務所・店舗で実際の利回りは８％代でした。インターネットで登記を確認すると、現在の所有者はサービサーをやっている大手の業者。約2年前に三浦半島にある不動産屋から買ったようです。謎なのは、売買と同時に銀行が根抵当権を放棄していること。売り主の不動産屋は今でも営業しています。ちょっと空室が多くて、買った瞬間にデフォルトになりそうなので、今回は転進します。築浅で立地がすばらしいのは高いですね。ありがとう！→不動産blogランキング
2007.11.03
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灯台もと暗し
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の至宝！→不動産blogランキングアパートを買った当時、隣に古家がありまして、程なくして更地になりました。相続で4人の共有になっているのですが、特に気にもしないでいました。土地から新築アパートを目指すようになってから、大都市の賃料が高いエリアばかり探していましたが、玉砕が相次ぎしょんぼりしていました。最初のアパートを買った時、このエリアの特徴は、「上値は重いが賃料が底堅いこと」「土地値が安いこと」だと思い購入を決めた事を思い出しました。そこで、隣の更地！管理会社に坪単価を聞くと、15万～20万くらい。近隣の取引事例では坪5万くらいってのもありました。私の計算では、坪10万くらいで買えれば、利回り１４％以上のアパートが建てられます。早速、地主に売る気があるかどうか、管理会社に聞いてもらうことにしました。所有者が一人であれば、直接交渉したかもしれませんが、4人の共有になっていて大変そうなので、今回は仲介してもらいます。気がかりなのは、近隣住民の反対。アパートなどを建てると、入居者が騒ぐんじゃないかと反対する人が出てきます。また、収益を上げるってことを快く思っていない人もいるでしょう。実際、管理会社の話では、近隣住民ともめてアパートの建築を断念した地主さんもいるそうです。ここは、管理会社と相談の上、根回しが必要になるでしょう。今年の町内会の班長がアパートの大家もしているので、これが幸いするかもしれません。ま、とりあえず地主さんに売る気があるか確認してからですね。セミナーの秋到来→不動産blogランキング
2007.10.23
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高騰する建築費→転進
相良利満（さらり・みつる）です。不動産投資の宝箱！→人気blogランキングローコストが売りの業者を訪問してきました。RCは延べ床１００坪とすると坪８０万円くらい。やはり、かなり高くなっています。２００坪くらいの大きさになれば、単価も下がりますが、これは個人投資家の手に負える大きさではありません。土地から新築は、業者では小さすぎて、戸建てとしては大きすぎる土地をねらうところに、うまみがあると思っています。ですが、建築費の上昇と建築確認に時間がかかっている状況からすると、今は新築RC・Sは控えた方がいいと思います。時間とお金がある方は別ですよ。私の計画している案件は、１．５億円くらいですが、３０００万円くらい自己資金を入れると、RCが坪８５万円で借入金利４％でも回ります。さて、私の新たな計画ですが、当面は木造２階建で行きます。これならば、構造計算も必要ないため、建築確認が簡単におります。戸建て用地との競り合いになりますが、そこは「鬼指」で頑張っていきます。１４日～１７日まで札幌、旭川、上富良野と行って参りますので、ブログの更新もお休みです。１００円のインターネット端末でも見つかれば、更新するかもしれません。期待しないでくださいね。泣いて笑って笑って泣いて！→人気blogランキング
2007.10.13
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