マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

マンション管理奮闘記 」のイダケンです。

「管理会社を斬る」第２段のターゲットは、独立系大手、管理業界の黒船とも言われたＮＨ社です。

誰もが見ることができるホームページから、管理組合運営バックアップ体制を分析します。

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる　●着眼点は良いがもう一息　△普通　×視点がずれているです

1.「月に３回上のフロントマン巡回」◎

この回数をノルマにしているのは現場第一主義と胸を張って言えることです。。ただ、どのような形で巡回しているかが重要になります。現場に出向き、ちらっと顔を覗かせただけでは３回巡回したとしても中身のないものになります。管理員の勤務時間内に巡回したのか？建物内を隈なく歩き回り、チェックしたのか？詳細を管理組合に報告していれば、非常に評価の高い業務であると思います。

2.「最先端のカリキュラムと最新鋭の研修センター」○

管理業務主任者の国家資格者であることは、フロントマンとしてごくあたりまえのことで、資格バックアップをアピールしても、管理組合にとってはあまり魅力に感じることではないでしょう。自社で研修センターをもっていることは大手ならではのメリットがあると思います。また、「認定職業訓練校」に認定されていることは、研修カリキュラムを工夫していることの表れでしょう。研修を「人によって管理レベルのバラつきが出ない」ためと位置付けていることは○です。

3.「支店・本社バックアップ部門の充実」●

分業していますのアピールです。これはフロントマン依存体質の管理業界の欠点をよくわかっていることを示し評価できます。しかしながら、反面分業することで、フロントマンの知識・経験の範囲を狭め、窓口の一本化が図れない場合があること、対応がたらいまわしになることが懸念されます。フロントマン個人依存にならぬためにどういう対応をしているのか？ここまで突っ込んだアピールが欲しいところです。

4.「コミュニティ形成の手伝い」○

平成１６年に改定された標準管理規約に盛り込まれた「コミュニティ形成」を支援することは、管理組合にとってメリットがあります。イベント企画、広報誌の発行、ホームページ制作などの手伝いを管理会社が行うそうです。また、具体的な方策を示されていないものの、管理会社が地域コミュニティー形成の手伝いをするという着眼点は良いと思います。

5.「防災・防犯コンサルティング」●

「コミュニティ形成の手伝い」と同様に、管理組合の要望がない限り、管理会社から積極的に行動を起こさない業務です。アピールはしているものの、具体的に何をするのが？いま一つ伝わらないのが残念な点です。

他の業務についても、非常にアピールが上手です。しかし、不思議なことにピンときません。なにか理想と現実のギャップがあるのではと感じてしまいます。なぜなら、この業務を本当にフロントマンがこなせるのか？と言う裏付けに欠けるからです。研修がどんなにしっかりしていても、バックアップをしっかりしても、ハードルが高いノルマを社員に課しても、社員の意識が低かったり、離職率が高かったりすると、レベルが高いサービスを提供することができません。

「管理会社を斬る」の注意ですが、ホームページ上からの評価で、実態の管理と異なることがあることをご理解ください。実態と異なる可能性があることを日記に示す理由は、管理会社の良し悪しを見極めるポイントを管理組合の皆様に理解して頂きたいからです。リプレイスをする大多数のマンションは、管理会社が提案する「良いことづくめ」の提案書と饒舌な説明を過信し、「良い管理」をしてもらえるだろうと錯覚します。本質を見極め、良いパートナーと長くお付き合いして下さい！