マンション管理士イダケンが管理をグッと良くする

こんにちは「 マンション管理奮闘記 」のイダケンです。 

ホームページから判断する管理会社「管理会社を斬る」をスタートします。

管理会社は広範囲な管理業務を行っていますが、「管理会社を斬る」で着目したのは組合運営支援業務のうち、総会・理事会支援です。管理会社に対する不満がある場合、８割方フロントマンを中心とした管理組合運営対応の不出来が原因であると考えています。

はっきりいって大手であるほど、当事務所への相談が多いので、実態はよくわかっています。が・・あえて誰もが情報を共有できるインターネットホームページからチェックしました。

ホームページをみると、良いことばかりを並べていて参考にならないのでは？と思いがちですが、会社の姿勢、何を重点に置いているのか？感覚のズレを垣間見ることができます！

リプレイスを検討する管理組合はもちろん、サービスを提供する管理会社にも是非読んで頂きたいと思います。はっきりいって、管理会社は井の中の蛙で、管理組合が望むサービスは何かを勉強しなさすぎです。もっと外に目を見て、他社のサービスで優れているものはないか？管理組合が望むサービスは何のかをきちんと学んで頂きたいものです。

因みにこの日記では、悪しき「 削減屋 」のような、重箱の隅をつつき、管理会社の不出来を見つけ管理組合の不安・怒りを煽ることを目的としていません。（辛口派の方は物足りない内容かもしれませんが・・）

チェックポイントの項目詳細については、「 管理会社変更・見直しの極意 」を参考にしてください。

前置きが大変長くなりましたが・・

記念すべき最初のターゲットは、業界大手誰もが知るあのブランドマンションを管理するDA社です。

評価は◎とても評価が出来る、○評価ができる　●着眼点は良いがもう一息　△普通　×視点がずれているです

1.「理事会議事録の複写」○

是非これは全ての管理会社で実施してもらいたいと思います。理事会中に速記議事録をつくり、一番記憶が新しいうちに役員さんに内容をチェックしてもらい、それを議事録とするものです。あとから正本をつくるにしても、役員が事前に合意した速記議事録をもとに正確な内容の議事録がつくることができます。

2.「フロント担当者ごとに教育担当トレーナーを配置」◎

社内研修制度をアピールする管理会社は多いのですが、ありきたりの全体ミーティングスタイルの研修では、あくびをかいて馬耳東風のフロントマンが多いのでは（毒）。専属トレーナーを配置し、教育するのは、具体的なバックアップ体制として非常に評価できます。

3.「バラつきが出ない安定したサービス」○

フロントマン（物件担当者）の個人能力差が出やすいこの業界、ここをアピールポイントにしたのは○です。具体的な内容は３を除く１から６に書かれていることになります。

4.「フロント業務に特化したことでミスを防止」●

分業していますのアピールです。これはフロントマン依存体質の管理業界の欠点をよくわかっていることを示し評価できます。しかしながら、反面分業することで、フロントマンの知識・経験の範囲を狭め、窓口の一本化が図れない場合があること、対応がたらいまわしになることが懸念されます。

5.「本社で事例を集約しイントラネットを活用し全社に情報提供。全ての社員が共有」○

フロントマン（物件担当者）が見なければ意味がありませんが（毒）。ノウハウの共有を社内システムで行うのは大手ならではのスケールメリットだと思います。

6.「24時間体制のセキュリティシステム」△

大手管理会社では自社２４時間コールセンターは一般的です。昼と夜とでは担当する社員が全く違います。夜担当はフロントマン（物件担当者）ではなく、管理組合運営のケアができる人間ではないのです。情報をイントラネット（社内コンピュータ共有システム）で確認できるのは的確な指示を出せるメリットはありますが、運営に対するきめ細かい対応のレベルには至らないと思います。フロントマンが宿直・交替制で「現場を知る人間」が直接対応するのであれば○の評価をします。

「管理会社を斬る」の注意ですが、ホームページ上からの評価で、実態の管理と異なることがあることをご理解ください。実態と異なる可能性があることを日記に示す理由は、管理会社の良し悪しを見極めるポイントを管理組合の皆様に理解して頂きたいからです。リプレイスをする大多数のマンションは、管理会社が提案する「良いことづくめ」の提案書と饒舌な説明を過信し、「良い管理」をしてもらえるだろうと錯覚します。本質を見極め、良いパートナーと長くお付き合いできるよう当事務所は応援しています。