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ツキこそ実力そのもの斉藤ひとりさんのお言葉ですが、toms2121親分も投資で実践されています。そんなことはない。綿密な分析が大事であり、ツキなんてものは存在しない。と言われる方も多いかとは思いますが。その綿密な分析をしまくっている親分が、ツキを呼び込むのが大事と言っています(笑)。オウンゴール昨日のサッカーです。ボクのうちにはTVはないのですが、外出先で見てました。見始めると釘付けです(笑)。皆さんご存知のオウンゴール。それには色々な要因が語られていますが、ボクはツキだと思いました。サッカーの試合は、1、2点を争うゲームで、ツキの要因が大きいように思います。ゴールするかバーに当たって跳ね返るか、そんなのは技術ではなくツキです。どんな勝負ごとでもそうでしょうが、最後は勢い、ツキが大きくものを言います。勢いに乗っている棋士に勝つのは、かなり難しいと、プロ棋士が話しているのを聞いたことがあります。日本海海戦いきなり戦争のお話。東郷氏を選んだ最大の要因は、ツキがあったからと。これは司馬遼太郎氏の本に書かれていたのを読んだだけなので何とも言えませんが。でも、海戦史上稀有な一方的な勝利は、東郷氏の艦隊指揮、秋山氏の作戦、下ノ関火薬、砲兵の練度などを考えても、ツキの要素が大きいのではないでしょうか。これで日本が救われた、欧米列強の東進を食い止めたとすると、我々は東郷氏のツキに感謝しなければ。。。ツキの研究をすべきかもしれません。投資も勝負ごとです。異論が山のようにありそうですが、勝つか負けるかは、勝負事に他なりません。そのための作戦が色々あるだけです。
2005.03.31
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外にいる関係で、手元に資料がなく、とりとめもない株の話ばかりになってます(笑)高速3兄弟せっこう高速、こうそ高速、しんせん高速(その他しせん高速も少量)を保有しています。以前、ひとつの大きなグラフ用紙に、この3銘柄の終値折れ線を書いていたことがあります。すると、各値動きの性格がよく分かりました。まず、せっこう高速がすぐに動きます。上げ足が速く、下げ足も速い。次にこうそ高速。こちらはなだらかな動き。最後はしんせん高速。このように、高速3兄弟には、時間差で動いて行きます。単純にうねりを取るならせっこう高速かなと思ってました。電力では大唐国際の方が、華能国際よりも取りやすく感じましたが、高速ではせっこう高速かなと。大唐国際ではやってみましたが、高速ではうねり取りはやらずじまい。せっこう高速の高値で売って、しんせん高速を買う。しんせん高速が高値になったら、下がっているせっこう高速を買うなんて作戦も考えました。2銘柄で取る方法は、プロはよくやるそうです。ボクはチャレンジしませんでしたが。今はバイ&ホールド。せっこう高速は一番人気なのでPERが高く(利回りが低く)、くの字の高速道路をショートカットをする大橋のリスクもあり、主力はこうそ高速にしています。
2005.03.30
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酒田罫線がいい?!バリュー投資本は、ブログを書かれている優秀な方々の本は、3冊買って読んでいます。もちろん、toms2121親分の本、アメリカ大投資家達の本も。最近は決算書のDVDも、車の中で何回も聞いて、また違う決算書のDVDを買おうとしています。親分がアルプス物流、立飛企業などで大儲けしている所をリアルタイムで見ていますから、決算書を読み込んでのバリュー投資の有効さは、十二分に分かっています。ボクもいつか儲けてやろうと(笑)でも、林輝太郎氏一派の本、10冊ほどから受けた影響も大きいです。1部上場のひとつの銘柄のうねりを、何十年も取り続ける相場のプロ達の存在も、すごい!と。銘柄選びではなく、タイミング選びです。そのタイミングの取り方も、職人技です。そういえば、親分もバリュー投機といいながら、結構、うねりを取っているようです(笑)。ボクも大唐国際でまねしてみました。下がっていく時は、4000株、6000株、1万株と買って、買い平均を下げ、上がっていく時に4000株、6000株、1万株と売って売り平均を上げる。簡単にできそうで、なかなかできない(笑)。トレードのお師匠、ケロッピさんから、中国株でも酒田罫線がピタリとはまると、衝撃的なことを聞きました。これは研究してみなくては、と思いながら、半年が過ぎてしまいました。不動産の勉強が忙しかったというのがその言い訳(笑)。酒田罫線は、以前、読んだことがありますが、マスターする以前に、よく分からなかった(笑)。もう一度、ケロッピさんお勧めのチャート本(バリュー投資家は嫌いでしょうが)と、酒田罫線をじっくりと読んでみようと思ってます。ボクは、相場で勝てるならば、その作戦はなんでもいいと思ってます。TであろうがFであろうが。そんなに区別すべきもののようにも思えません。儲かれば官軍です(笑)
2005.03.29
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中国株で儲かったわけ最近、中国株についてアドバイスを求められることも多いのですが、専門家と言えるほど研究もしてません。でも、中国株では今までだいぶ儲かってきたことも確かです。なんでこんなビギナーが儲けられたかを、最近よく考えます。なんといっても、買うのが早かったというのが大きな理由かもしれません。バフェットが買いに入って話題になる前から買い貯めていました。中国株を買うなんてアホバカ!と言われながら、こつこつと、電力、高速、石油などを買っていました。配当利回りだけでも7%はありました。次に、SARSで暴落している時に大きく買ったことです。日本株、米株、ユーロ、NZドルを全部売って(この売りでも利益が結構出ました)、一気につっこみました。この辺が、ビギナーの怖いもの知らずです(笑)。SARSの時に、バフェット他、外資もだいぶ買ったようです。でもその前に買っていたのがよかった。2003年の大きな資金移動が、儲けの源泉になっています。その年はインデックスだけで2.5倍ですから、儲からない方がおかしい時です。3つ目に、2004年初頭に大きく売ったことです。主力株をほとんど売って、その後の下げで、ほとんど買い戻しました。その時、高速から石油に比重を移しました。その前に小さなうねり取りを何度か練習していました。ケロッピさんから、林輝太郎さんの本を紹介され、それまでバフェット、リンチ等の本しか読んでいなかったんですが、トレードをする人の本も読んで、お勉強していました。その成果といえば成果です。その頃は、縦1メートルの大きなグラフ用紙に日足、月足、場帖を書いていました。そのグラフを見ながらのトレードで、うまくいったようです。今は面倒だから書いてません(笑)。ということは、うねり取りはできませんから、ただ持っているだけが基本戦略です。以上、3つのことが、ビギナーズラックの要因と思っています。これからは臆病に、バイ&ホールドを基本として、たまに急騰時に売ったり、急落時に配当と余剰金で買い足ししていくぐらいにしようと思ってます。
2005.03.28
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PER、PBR、ROEの関係PER=P/E=株価/利益ここで利益とは、1株当たりの税引き後当期純利益のこと。PBR=P/B=株価/純資産ここで純資産とは、1株当たりの資本=資産-負債。ROE=R/E=利益/株主資本=利益/純資産ここで利益とは、1株当たりの税引き後当期純利益。株主資本とは、1株当たりの純資産=1株当たりの資本=資産-負債。ROEのR(Return)は、PERのE(Earnings)と同じ。ROEのE(Equity)は、PBRのB(Book value)と同じ。ROE*PER=(利益/純資産)*(株価/利益)=株価/純資産=PBRだから PBR=ROE*PERReturnのRとEarningsのEが一緒、EquityのEとBook valueのBが一緒というのが、紛らわしい(汗)。純資産=資本であるから、どちらかに統一すればいいのにと思うのだが。純資産=B、利益=Eと統一すると、ROE=E/Bとなります。すると ROE*PER=(E/B)*(P/E)=P/B とすぐに分かるのに。PBR=1の場合、PERが5ならばROE=1/5=20%、PERが10ならばROE=1/10=10%と自動的に決まってしまう。だから検索する場合は、3つのうちの2つを指定すればよくなります。PERの逆数が益利回りで、価格に対する利益、いわゆる利回り。それに対してROEは資本に対する利益で、資本に対する利回り。益利回りが投資家の利回りに対して、ROEが経営者の利回りと言っていいかもしれません。
2005.03.26
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ただいま外出中しばらく外出中で、資産価値を上げる方法を書かなくてよく、安心しています(笑)。外出中でも必ずやるのが、シグマリオンでの文章書きです。シグマリオンとは超小型のキーボード(ドコモ&NEC)で、車の中に必ず積んでおきます。毎日の通勤では、途中で景色の良い所に止めて、コーヒーを飲みながら、10分程度は打つようにしています。行き帰り、必ず打ちます。これを毎日続けると、結構な文章量になります。以前はオアシスポケットを使っていましたが、ひなさんに教わって、シグマリオンに替えました。文章を打つ仕事をしている人にはお勧めです。ユーソニアン・ハウスリンロンさんのブログを読んでいると、つくづくアメリカの広大さに、いいなーと感じてしまいます。ボクの好きな住宅に、アメリカの建築家F.L.ライトの後期の作品群、ユーソニアン・ハウスがあります。大地と一体となるような住宅です。日本では、実現は無理かな。。。
2005.03.25
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地価底打ち?公示価格では、都内の地価が底打ち、上昇となっています。収益不動産の利回りも、去年の今ごろに比べて、かなり下がっているように思えます。ボクは大底でマンションを買ったんじゃ?不動産もビギナーズラックか?と楽観的に考えてもいいのですが、日本の人口構成は有無を言わせぬものがあります。地域的に人口微増であっても、いつまで続くか分かりません。地価は上がっても、また下がってくるのではと思ってます。収益不動産ブームも、しばらくすると落ち着くのではと。ということで、不動産はしばらく様子見。中国株も様子見ですから、やることが無くなりました(笑)。マンション管理を徹底させることと、自分の本業、副業に集中し、また家族サービスに大きく時間を割くことにしました。華能国際増益?石炭価格の上昇でマイナスになると思われていた華能国際が、増益と出ました。たった1%ですが(笑)。電力需要は伸びる一方ですが、石炭価格がネックです。PERは14倍(利回り7%)程度。大唐国際(PER=17倍、利回り5.9%)よりも若干割安といった程度です。今後の買い増しは、ペトロチャイナ(PER=8.6倍、利回り11.6%)にします。[不動産の資産価値を上げる方法 155]延焼防止のために大きな木を植える。隣近所が火事の場合、大きな木は延焼を防いでくれます。木材と違って生の木は、水分を多く含んでいるため燃えにくく、根も張っているため風にも倒れにくい。阪神大震災の時も、木が延焼防止に役立ったと聞いています。大型の木を植えることは、資産を守る有効な手段と言えそうです。
2005.03.24
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丹下健三氏が亡くなられました。フィリップ・ジョンソン氏が亡くなられて、最後の巨匠と言われていた建築家です。戦後日本の高度成長と共に、多くの公共建築物を残されています。日本近代建築界の大物でした。ボクは、学生の時によくバイトに行っていました。夕食が付くので、それが目当てです(笑)。プロの写真家と、建築模型の写真撮りを手伝っている時に、丹下さんが来られました。驚いたことに、バイトのボクにも深々と頭を下げて、よろしくと。本当に偉い人は、腰が低いんだと。今でもはっきりと覚えています。ご冥福をお祈りいたします。[不動産の資産価値を上げる方法 154]太陽光を反射するように木を立てる。南側に大きな常緑樹があって、日当たりが悪くなっている例が意外と多くあります。その場合は剪定するか、移植するか、引き抜くかする必要があります。逆に、太陽の光を反射するように樹木を植えるという手もあります。北向きにの窓の裏側に、距離を置いて木を植えられるなら、太陽光が反射して窓に光を入れられます。鏡のように反射することはないけど、明るくなったように感じます。余談ですが、北側の庭は日の当たる側を眺めるため、景色が良く感じます。和風庭園でも使われるテクニックですが、広い敷地に平屋建てという条件が付きます。京都の庭を見に行った時のことです。北側の庭に日が当たっていました。北側がせり上がって山状になっていて日を受けやすい形でした。室内から眺めると、暗い縁側に縁取られて、額縁の中に日本庭園が見えるようで、えらく感動したことがあります。建築というのは面白いものだと、改めて思い知らされました。北向きの部屋は嫌われますが、庭や夜景が綺麗に見えるなどのメリットがあれば、宣伝文句にはなります。
2005.03.23
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株価の支配から逃れるHSBC香港の株式PFのページで、平均買い価格をブランクにしたことは、以前書きました。おかげで、最近は見る回数が減りました。株価に支配される生活から、自由な生活へ。といっても、毎日1回は見てしまいます(笑)。何年も売り買いをしながら持っていると、その株価を覚えていて、今日は安い、高いと見てしまいます。トータルの数字も気になり、昨日より増えた、減ったと。見てもしょうがないと思いながら、つい見てしまいます。その点、不動産は楽チンです。なんせ、価格が分からない(笑)。不動産はひとつしかなく、毎日、いくら上がった、下がったが分かりようがありません。掃除だって毎日しませんし。路線価が発表されたら気になるかもしれませんが、株のように動きません。不動産は軌道に乗せると、後はやることがあまりなく、楽チンですが退屈でもあります(笑)[不動産の資産価値を上げる方法 153]腰壁部分だけ断熱補強する。壁面すべてをあとから断熱するのは大変ですが、床面から1メートルくらいを断熱補強するのは簡単です。ボクのマンションでは、実験的に自分の部屋でやっています。2センチ厚程度の発泡スチロールを幅木上から壁に貼り、その上にダンプレートを貼って、上部をプラスティック製のL型の棒で押さえています。貼り付けはすべて両面テープ。冬の寒さは大分和らいだように思えます。実際に貸し部屋を断熱補強する場合は、スタイロフォームを張り、羽目板で覆って、高さ1メートル程度の腰壁にするとかの工夫が必要です。真っ白な壁ばかりの賃貸住宅で、木製腰壁のある室内は、断熱ばかりでなく、デザイン上の差別化にもなります。
2005.03.22
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トラベルスカイ増益こうそ高速は0.86%減益と出てしまいました。PERも19倍と、これから投資をする人にはおいしくない数字です。ペトロチャイナを除いた他の主力株も15倍(利回り6.7%)前後と、買いも売りもできない状況。そんな中で、トラベルスカイが85%増益です。トラベルスカイはもともと人気株でPERが高く、ボクは数千株しか買っていません。旧PER=P/E=26倍(利回り3.84%)新PER=P/(1.85E)=0.54*P/E=14倍(利回り7.14%)85%増益でも、数字はもうひとつといった感じです。人気株のために、もともと高く買い支えられているためでしょうか。持ち株ではないけど、最近の中海コンテナの利回りには注目しています。[不動産の資産価値を上げる方法 152]通行人数カウントを、アルバイトを雇って実行する。店舗の計画では必ずと言ってよいほど、通行人数カウントはやります。大型マンションでも、これはやった方がよさそうです。どれくらいの世代が、どれくらい通るのかは、賃貸住宅でも重要です。若者が多ければ1K、1DK、1LDKを、子連れのファミリーが多ければ2DK、2LDKを。既存のマンションでも、若者が少なければ1K2室をつないで2LDKに、若者が多ければ2DKを分離して1Kふたつに、サラリーマンが多ければコーヒー自販機を、などの対策も考えられます。3日間のアルバイト料3万円は、十分に元が取れるように思われます。
2005.03.21
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会計のお勉強税理士さんとお話していて、自分の会計知識がかなり自己流であることを思い知りました。株の分析でも、かなり自己流です。自分なりに勝手に解釈しているので、これではいかんと、勉強を始めました。といっても、会計の本でのお勉強はいやなので(何度もくじけました)、車の中でDVDを見るようにしました。ENJUKUさんのDVDを買って、車に搭載しました。これでファイナンシャル・リテラシーを高めるぞーと張り切っています(笑)ペトロチャイナアメリカYAHOOでは、今回の増益を加味したPERに書き換えられていました。PER=8.97倍(利回り=11.48%)、配当利回り=4.97%これは、高騰した今買ってもかなり魅力的な数字です。買い始めた4年前は、確か1.5ドル程度でしたが、今は5ドルです。値段が3倍に上がったのに、まだ利回りが11%であるというのは、驚異的です。原油の高騰が、大きな要因のようです。今後、高値で安定するのかどうか。長期では、中国は原油を山のように飲み込んでいくでしょうから、下がったら買い増しの方針でいこうと思ってます。 [不動産の資産価値を上げる方法 151]朝、昼、晩、雨で快適になるように管理する。物件見学も朝、昼、晩、雨。城山三郎著「成算あり」に書かれていました。朝、昼、晩に見ると、長所、短所が浮かび上がってきます。晩に見に行ってかなりいいなと思っても、翌朝見たら、あれ?というのも多いです。雨の日に水が溜まってしまうのも、晴れの日だけ見ていたら分かりません。ということで、物件見学は朝、昼、晩、雨となります。同じことが、管理の面でも言えます。朝、昼、晩、雨で快適になるように、手を加えていきます。今のマンションは、自分で住んでいるから、よく分かります。雨の日に、外階段で一部水が溜まる所があります。RC部分なので簡単に変えられません。そこで、プラスティック製のフロアマットを置きました。雨の日でも、若干快適になりました。物件選定でも物件管理でも、朝、昼、晩、雨です。
2005.03.20
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昨晩は、jm4822さんと、T-MAさんと3人で、オフ会を開きました。初めてお会いしたjm4822さんは、すでにアパート2棟をお持ちです。ブログでのやり取りでは聞けないことをたくさん聞けて、大変有意義な接近戦でした。有難うございました。今後も、こういった情報交換会は積極的にやっていこうと思った次第です。
2005.03.19
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住宅ローン色んなブログで住宅ローンについて、話題になっていました。ボクの考えは、フリーページの「自宅をどうする?懊悩煩悩記」に書きましたので、詳しくはそちらをご覧下さい。アドバイスを求められた時、住宅ローンを組んで、新築分譲を買うのには反対で、やめるべきと言っています。お金がなければ、無理して買わなければいいだけです。特に新築分譲(戸建、マンション)は、間違いなく割高です。宣伝効果から高値で売られる新規公開株のようなもので、すぐに10%、20%は落ちます。といっても、自宅は個人的な問題ですから、それこそ本人の勝手です(笑)。お金の問題以外にも、精神的な問題もあります。貧乏アパートよりも、一戸建てで犬も飼いたいとか。生きている時間が人生そのものなんだから、自宅はゆったりと気持ちよい空間にして、子供達も遊べるスペースをとか。ボクの職場に、最近、新築マンション区分所有を買った人と、戸建を建て替えた人がいます。ちょうどその2人とボクとで自宅の話をする機会がありました。写真を見せて、値段を言ったら驚かれました。さらに、ローン返済は家賃と駐車場代で払っていて、毎月余りが5万あると話したら、もっと驚かれました。不動産投資家の方がボクの話を聞いたら、まずは利回りで大したことないなーと感じる所です。自宅を買う場合も、利回りで考えると、割安か割高かが分かります。自分が引越しをして貸し出す場合、毎月、毎年のキャッシュフローがプラスか否かで、リスクの判断もできます。でも一般の方がボクの話を聞くと、まず毎月のお金がかからない、さらにお金がプラスになっているという点に驚くようです。新築マンションを買った人は、毎月のローン返済の上に、管理費、駐車場代がさらにかかります。もちろん、固定資産税もかかります。大型マンションの場合は、エレベーターや受水槽があります。細長い高層マンションほど、エレベーターの機数は多く必要になります。中庭型の高層マンションの場合は、廊下が昼でも暗いので蛍光灯を点けています。ということで、維持管理費が多めにかかってしまいます。ローンが9万円でも、結局毎月12万円払わねばならないとか。毎月のマイナスフローがあんなにあったら投資どころではない、とボクならば思います。中国株なんてもってのほかだと(笑)。ローン返済額も、最初のうちは金利ばっかりですから、投資なんかしないでさっさと繰り上げすべきでしょう。というのは、余計なお世話かもしれません(笑)。[不動産の資産価値を上げる方法 150]ガス乾燥機を入れたランドリーを作る。ガス乾燥機は、乾燥する力が強力なので、ランドリーを作る時には導入すべきでしょう。ワンルームに作られているコインランドリーを見ると、電気の乾燥機が置かれていることも多いです。ガス乾燥機は、梅雨時に感謝される機械になります。
2005.03.18
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昨日、ペトロチャイナのPERの話をしたばかりですが、ペトロチャイナが47.9%の増益と発表されました。どうりで最近、急騰していたわけです。増益のニュースを事前に知った人達が買いに入っていたのでしょう。サーチナより引用「中国石油天然気集団(CNPC)傘下の中国石油天然気股フェン有限公司[香港上場、中国石油天然気(ペトロチャイナ)、0857]は16日の大引け後、2004年12月期本決算を発表した。売上高は3886億元で、前年比27.9%増。香港・財華網が伝えた。 純利益は1029.3億元で、同47.9%増。EPS(1株当たり利益)は0.59元で、期末配当は0.147511元を予定している」昨日の時点では、ペトロチャイナのPERは13倍。P/E=13のEが1.47倍になったわけですから、新PER=P/1.47E=0.68P/E=0.68*13=8.84倍となります。PER13倍が、8.8倍になりました。PERが8.8倍ということは、利回りは1/8.8=11.36%です。実質利回り11.36%の不動産を考えると、表面では13%です。これは買いたい水準です(笑)。地方の小型物件ではなく、銀座に建つような大型物件ですから。ただし、すぐに買い足すのは得策ではなく、急騰後、配当を取った後に大きく下げる局面があれば買い足そうと思ってます。平均買い価格をブランクにして、売るのを我慢していて良かった。ツイてます(笑)
2005.03.16
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PERと利回りPERはP/E、Price/Earningsのことで、株価/利益です。その逆数が、利益/株価で益利回りと言われています。益利回りとは、いわゆる利回りです。PER5倍(P/E=5)の企業を探すことは、利回り20%(E/P=1/5)の物件を探すこと。PER10倍(P/E=10)の企業を探すことは、利回り10%(E/P=1/10)の物件を探すこととほぼ同じです。ちなみにペトロチャイナの今のPERは13倍。あれだけ上昇したのに、まだ13倍かというのがボクの実感です。P/E=13の逆数を取ると、益利回りE/P=1/13=7.7%です。不動産で実質7.7%なら表面9.7%くらいか。9.7%の不動産なら、まあ買ってもいいかなくらい。ペトロチャイナの場合は、分子のEがどんどん成長していますから、表面9.7%の不動産を買うくらいなら、高くはなってますが今の時価のペトロチャイナの方が買いかな(笑)。PERは、値段が利益の何倍かという指標ですが、どうも利回りの方がピンときます。ただし、株式の益利回りE/Pは、不動産の利回りと若干異なります。分子の利益Eは企業の利益、企業に入るお金であって、個人の株主に入るお金ではないからです。分子のEがそのまま個人に入るのではなく、Eの中から配当として個人の株主に割り振るわけです。分子の利益Eの中から、設備投資などにも割り振られますから、株主へはその残りです。不動産で言えば、利益の中から屋根を修理する、植木を植えるなどにお金を使って耐久性、環境の向上に使い、不動産価値を高め、いざという時の余剰金としてプールし、残りをリターンとして楽しむといったところかもしれません。バフェットによると、配当よりも内部留保として利益を使われる方が、利益が成長に寄与できて、株主には良いと言っています。でもお金でもらう方が、ボクのような小株主にはずっといいかと(笑)。ボンクラ経営者、従業員が飲み食いで使ってしまうかもしれないし、社長が個人用ジェット機を買ってしまうかもしれません(あのバフェットでも買ったんだから)。部分的なオーナーと言っても、小株主には利益配分を決めることができません。自分にお金がリターンとして戻ってこない以上、益利回りE/Pは、預金金利、不動産の利回り、配当利回りなどとはかなり違います。やはり、株価が割安か否かの指標であって、投資家個人のリターンの指標ではないのでしょう(当たり前か。。。)[不動産の資産価値を上げる方法 149]大型液晶TVを、付属品として壁に取り付ける。リビングルームが大きい場合、サービス設備として大型液晶TVを壁に設置します。ビデオデッキ接続用に、壁付けのコネクタも付けておきます。ついでに天井付けのスピーカーも設置します。配線修理ができるように、その部分の壁、天井は取り外しできるようにしておきます。このサービスは、かなり賃料の見込める部屋でないと、採算が合わなそうです。故障した時に、修理するのもオーナー側になりますから。AV機器使用料、保証量預かり金などをいただくことができれば、可能かもしれません。
2005.03.15
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DVDプレーヤー搭載!通勤で車に毎日乗るので、セミナーCDをMDにコピーしてよく聞いています。何度も聞くから、内容は覚えてしまいます。また、ジム・ロジャースの生録音ものも、英語のお勉強で聞いています。でも、セミナーCD、オーディオブックは日本ではあまり充実していません。そこで、車にDVDプレーヤーを載せることにしました。と言っても、1.98万円の小型の安いヤツ(笑)。それを簡易缶ジュース置きを2つつなげて、適当に加工して、その上にゴムを敷いて、その上にマジックテープではがせるようにして、DVDプレーヤーを載せました。電源はシガーライターから。さしあたって、しんさんのバリュー株投資のDVD(クラブリッチ)を見始めました。見始めたといっても、すでに3回も見てしまいました(笑)。高速の渋滞に巻き込まれて、非常にツイてました。おかげで、バリュー投資家のお話を何度も聞けましたから。これで毎日のドライブも、より充実したものになるでしょう(たぶん)[不動産の資産価値を上げる方法 148]防犯のために、てぐす(釣り糸)を張る。これは以前、英国特殊部隊に関する本を図書館でパラパラと見ていて見つけたもの。てぐすを張ってビール瓶2本に縛っておく。誰か通ると瓶が倒れて音がするという仕組み。この簡単な仕組みが、実戦では役に立つそうです。赤外線センサーや防犯カメラが全盛の中で何をと言われそうですが、何と言ってもコストが安い(笑)。そして泥棒にも意外性がある。そんなことする人はほとんどいませんから。実家で屋根に上れそうな部分には張ってあります。すでに実戦配備済み(笑)。
2005.03.13
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HSBC香港のネット利用HSBC香港で香港株を買い始めた時は、バイ&ホールドと決めていました。短期でやるには、沖縄のユナイテッドの方が手数料が安くて有利です。ただし、数千万規模で持ち続けるには、信用からHSBC香港にかなう所がありません。格付けは東三よりも上だし、香港版ほふりの預入れ先で、発券銀行でもあります。その後、株式投資のお師匠の一人、ケロッピさんに出会って(ドイツからメールをいただきました)、売りの練習をすべきと思い直しました。月足、日足(折れ線)を縦1メートル近いグラフ用紙に書いてました。ネットで見るチャートは、縦の縮尺がまちまちで、非常に見にくいという発見もできました。そんな大型なチャートを毎日プロッタで出力するわけにもいかないので、手書きがやはり便利でした。この手書きチャートを使うと、月単位でのうねり取り(リズム取り?)ができました。北京大唐を、月初めで買い始め、月末のファンドが参入する時に売るというのもやってました。毎回、5%ちょいは取れていたように思えます。それも、どうも面倒になり、暴落時に買って暴騰時に売るというパターンに変えていました。最近、ついに売るのもやめてしまいました。というのも、何年もの値動きを見ていると、売らずに持っている方がいいのではないかと。なんと言っても楽だし(笑)。暴落時に配当金や余剰資金で、注目している銘柄を買うだけですから。どうやったらこれができるかと考え抜いた末に、平均買い価格をブランクにしました。これでプラマイ何%に惑わされなくて済みます。今のところ、気分は晴れ晴れです(笑)中国株は、色んな人が色々と言ってますが、ボクは10年持っている者勝ちだと思っています。どういう根拠かと聞かれると、当たり前のことしか言えませんので書きませんが。toms2121親分から教わった、澤上社長のお言葉です。「儲けるという字は、信じる者と書く!」
2005.03.11
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個人的なこと今日、2005年3月10日、非常にツイていることがありました。個人的なことなんですが。いやー、本当にツイてるなー(笑)キャッシュフローの心地よさtoms2121親分は株で儲けて、現金で不動産を買え!と推奨しています。ボクは3年も前から(たぶん)、このお話を聞き続けています。現金ではありませんが、去年、現金の比率をかなり高くして不動産を買いました。それ以後、毎月、毎月、安定的にキャッシュフローが流れてきます。株の方が絶対に儲かります。利回りを比べれば、議論の余地はなくなります。でも、株はかなり不安定、毎月のフローが無いというのが最大のネックかと思います。部分的なオーナーだとは言っても、ペーパー資産です。暴落とか取引停止とかが起きることがあります。ボクはそのふたつとも、十分に経験させていただきました(笑)。サラリーマンをやめた場合、毎月毎月のフロー無しに、気持ちを安定させて株式投資ができるか否か。配当の入金は、年2回。年によって異なります。無い場合もあります。精神安定剤の意味でも、ボクには不動産は必要です。林輝太郎さんの本を読んでいて、ある投資家が株式研究のために部屋を借りる話が出てきました。その部屋代を毎月払わねばならないというプレッシャーから、相場がうまくいかなくなり、結局自宅の一室に戻るというオチです。サラリーマンをやりながら、不動産でフローを取りながら、守りをある程度固めて、攻めの株式投資に向かう。というtoms2121親分のやり方が正しい(ボクにとって)と、実感しています。
2005.03.10
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広瀬さんの本を、出先でボチボチと読み始めています。価格が分かりにくいのが逆にメリットと書かれているところに目が止まりました。不動産は一物四価と言われるように、価格が曖昧で、株のようにはっきりとしていません。それだけに、上がった、下がったと一喜一憂しないで、長期投資ができると。そういえば収益還元法でも、利回りを設定しないと価格が逆算できません。5%か10%かで、価格に倍の開きが出てしまいます。キャップレートの算定は、プロでもかなり難しいそうで、最後はエイヤーの世界かもしれません。不動産はすべて異なるので、マクロで語ってもあまり意味がなく、ミクロな要因の積み重ねの方が大きいように思えます。全体としては、人口が減って高齢化すれば、地価が落ちていきます。そうは言っても不思議なことに、収益物件以外の住宅地でも、最近は地価が上昇していると、よく業者さんから聞きます。首都圏の田舎で聞いたお話ですが。うちの近くに大型スーパーが出店するので、若干地価にプラス要因。さらに先には、高速も来る。人口も微増で、まあまあ。ここ数年の路線価は数パーセント下がっているけど安く買っているので、地価についてはプラスマイナスゼロか、若干プラスになってるんではと予想するくらい。倉橋社長のセミナーでは、10年後に売ると仮定してシュミレーションしてました。毎年、地価が何パーセント下落するかと想定して。沢さんのやり方も、地価下落を入れても、10年後にプラスを維持できる方法でした。売るつもりはなくても、デフレが続くとして計算し、CFがそれを上回るならば買いと判断します。価格と価値は違うもので、価値をより正確に算定できれば、投資も簡単になります。今年の考えるテーマが「価値」ですから、ゆっくり考えようと思ってます。
2005.03.08
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リフォーム考外に出ているので、ビフォオーアフターをTVで見ました。自宅にはTVは無いから、外に出ている時は、TVを見るようにしています(笑)。不動産の資産価値を上げるには、徹底したリフォームが有効です。ただし問題は、収益物件ということです。予算と相談しながらやらなければ、なんのために経営しているのか分からなくなります。設備投資のやり過ぎは、採算悪化を招きます。会社経営がやばくなるのは、景気が良くなった時の人員増、設備投資です。コストと効果を天秤にかけて、かけるべき所にかけるべきでしょう。見た目の効果使い勝手の効果耐久性の効果といった効果が出るように、お金を大事に、しかもサプライズ効果があるように、設備投資すべきです。。。とTVを見ながら考えていました。
2005.03.06
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山田さんのDVD外出先から書いています。外に出る前に実家に寄り、山田さんのDVD(クラブリッチ)を年をとった両親に見せました。かなり本気で見てました(笑)。不動産投資をやっているボクのことを理解してくれてなかった両親も、少しは理解してくれました(と思ってます)。いつも、投資なんてしないでまじめに働け。不動産投資なんて失敗するに決まってる。人が入らなければ大損だ。地震で壊れたらどうする。株なんか絶対にやるな。暴落する。などなど。DVDを再度見直して、ボクも勉強になりました。リスクを減らすのは、やはり利回りだなーと。表面でも12%は欲しい。12%あれば、空室率が高くなってもマイナスフローになりにくいようです。立地についてですが、首都圏にこだわって競合の多い所を買うのと、地方の競合の少ない所を買うのと、どちらがリスクが大きいのだろうか?と考えさせられました。需要と供給できまるのは、賃貸住宅でも同じ。そういえば、あの藤山さんの投資先は木更津、それも皆が撤退していたタイミングでした。
2005.03.05
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広瀬さんの本が来ました!広瀬智也著「キャッシュフローを生む不動産投資」(かんき出版)今日から1週間外に出るので、じっくりと読んでみます。広瀬さんには何度もお会いしているのに、まだ一度もセミナーを受けたことがなく、またDVDも見たことがありませんでした。ここで、じっくりと学ばせていただきます。なんせ、21世紀・日本のドナルド・トランプですから。広瀬さんは大学の後輩でもあるのに、彼の方が圧倒的に先を行っています。不動産の師匠として尊敬しています。年を取ってくると、若い人の中にも先生がいっぱいできてきますね(笑)。HSBCのネットで断行しました!HSBC香港のネットで、いままでやろうとして出来なかったことを、やってしまいました(笑)。株式ポートフォリオの平均買い価格を空白にしました!これで、プラスマイナス何パーセントがまったく分からなくなりました。手元のノートで計算すれば分かりますが、面倒なのでたぶんやらないでしょう(頭の中でやってしまうかも)。期首、期末の総額で比較すれば十分かな。先日、ペトロチャイナが30%を超えて上がってきた時、売るのを我慢するので、鼻血が出そうになりました(笑)。普段なら成り行きで全部売っていたところです。中国株はバイ&ホールドが基本と決めているくせに、すぐにうねり取りをしたくなります。何度も高値に舞い上がった株をお見送りしてきました。これで、毎日、ポートフォリオのプラスマイナスに惑わされなくなります。しょっちゅうネットを見て時間を無駄使いしなくなります。そのはずです、たぶん。。。で、どうやって株価の動きを見るかというと、アメリカYAHOOのアドレスをお気に入りに並べ、ざっと毎日見ることにします。これなら何%という数字に気を取られずにすみます、たぶん。華能国際のチャートは、分割前の価格も分割後に調整してくれているので、サーチナのチャートよりも見やすいです。さて、これで10年間のバイ&ホールドができるかどうか。。。
2005.03.04
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昨年夏に買った物件の、不動産取得税納税通知がやって来ました。土地 333,300建物 306,600計 639,900買値が41,800,000ですから、買値に対して取得税は1.5%程度になります。1.5%は単純計算で、税率ではありません。計算式はもっと複雑です。不動産取得税は、買ってから半年後程度に決まり、県税になります。固定資産税は市税、所得税は国税。不動産は税金の固まりです(笑)。車と似ています。逃げられない所からしっかりと取る方針です。ただし減価償却できる、ローン金利が経費計上できるなど、株の利益よりも逃げ道があります。株の利益は、もろ掛かってしまいます。申告をやってみて、収益不動産は税金上有利であることが実感できました。自宅でも、一室を事務所として使って利益を上げていれば、その部屋の減価償却費、ローン金利の面積按分の分は、利益(印税収入)から引くことができます。自宅オンリーで不動産を持つと、持っているだけで税金コストがかなり掛かってしまいます。やはり自宅はぜいたく品です。自宅をローンで買うことは、ぜいたく品を借金で買うことになります。ただし、自宅の場合は有利な住宅ローンが使える、優遇税制があるなどのメリットもあることはあります。[不動産の資産価値を上げる方法 147]宅配ボックスを置く。小さなマンションでも、宅配ボックスを置いている所もあります。それが付いているだけで、グレードが上がりそうです。宅配業者を装った強盗を防ぐこともできます(結構多そうです)。宅配ボックスは空いていれば、どれにも荷物が入れられます。荷物を入れた後、業者さんが暗証番号を設定します。その暗証番号を不在票などに書き、受け取り側のポストに入れます。受領証を自動で出してくれる宅配ボックスもあります。着払いなどは、宅配ボックスが使えませんので、また後日ということになります。誰でも空けられて、誰でも鍵が閉められるので、子供が閉めてしまうとか、虫を入れるなどのいたずらも頻繁に起こるそうです。また、決まった大手や郵便といった限られた業者だけ空けられる宅配ボックス、ネットで管理された宅配ボックスもあります。コンビニで宅配ボックスを指定して、そちらに荷物を取りに行くというシステムもあります。車を持っている女性の方なら、この方法が安心です。宅配ボックスの使い方は、ひなちゃん、わかばけんすけさん、うみおやまおさん、shion0851さん、さんぞーさんと、多くの方から教えていただいたので、追加しておきました。ありがとうございました。ひなちゃんの所では、HTML講座をやっています。その道のプロですから、ブログ作成、HP作成で分からないことがあったら、聞いてみては。「ヒナの唯我独尊diary」
2005.03.03
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住宅と教育の費用人生での経費で、最も大きいのが住宅費、次が教育費だそうです。住宅と教育をなんとかすれば、お金は貯まりそうです。収益物件に住む居住のための費用を安く上げるには、収益物件の中に自分が住んでしまう方法があります。ボクがやっている方法で、今のところ問題なく、快適に暮らしています。ローンを返済しても、プラスが残ります。家を買ったのに、残高が増えていきます。管理が大変と思われているようですが、RCの場合は音の苦情はなく、設備の苦情もめったになく、実際にやっているのは掃除くらいです。いままで賃貸アパートに何の疑問もなく住んでいました。月々約9万円、年間約100万円が消えていってました。今はローンを払った後に5万ほど残ります。残ったお金は使わずに税金、修繕、空室対策にとっておきます。キャッシュフローは少なくとも100万は改善されています。住宅に使うお金がゼロになったわけですから、大分楽です。さらに、自宅の一部を事務所として経費計上しています。その事務所の減価償却費、ローン金利も費用として計上します。自宅部分がほんとに小さくなっています、申告上は。塾を経営する教育費をどうやって安く上げるかが問題です。自分で教えるという手もありますが、レバレッジが効いてない(笑)。収益物件に住むのと同じ方法でいくとすれば、塾の経営をやるという手があります。塾の経営をやれば、自分で教える必要がなく、優秀な先生に自分の子供の面倒をタダで見てもらえます。ついでにプラスのフローが残るようにすれば、儲けも出ます。塾の経営は、学生の頃にやっていました。初年度から儲かってましたから、さほど難しいものではありません。ただし、賃貸住宅の経営ほど楽チンでもないので、教育費を節約する目的で経営するのは、あまりいいアイデアではなさそうです。自販機を自分で置く自販機を設置したので、自分が買う缶コーヒーは安くあがるようになりました。せこいですが、毎日買うものですから、結構いいかなと。ホテル、介護サービスを経営する旅行に行った時のホテル代を節約するために、ホテルの経営をするという手もあります。別荘を持つよりもいいかも知れません。バリの気に入った所の中古ホテルを買うとか。また、自分達や親の面倒を見てもらうために、老人介護サービスを経営する。水商売を経営する女性のお好きな方は、好きでしょうがない方は、水商売を経営するというのも手です(笑)。以前そういった商売をしている経営者のお話を聞いたことがあります。利回りROIは、100%から200%だそうです。すごい!その上、女性に囲まれてます!等々、色んな妄想が浮かんでは消えていきます。必要に迫られるのが経営者になるひとつの道ですから、あながち非現実的ではないようですがどうでしょうか。[不動産の資産価値を上げる方法 146]機械式駐車を導入する。1台しか入らない所に、3台入れられます。収入は3倍になります。駅近の商業地域や準工業地域などで、狭小な土地に使えます。駐車場は自走式平置きが基本で、機械式はお客様に嫌がられます。使い勝手の悪さを上回るメリットがある場合のみに使える方法です。さらに注意すべきは、水の問題です。ちょっとの増水、浸水でも地下部分に大量の水が入り、車と機械がオシャカになってしまいます。ボクの知っているマンションで、ベンツをダメにしてしまって、ゼネコンともめている所があります。低地の場合は要注意です。
2005.03.02
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