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フルローン12%超物件業者さんから、千葉郊外、8200万、築15年、表面12%超のRCワンルームを紹介していただきました。風呂トイレ別で、建物も全面タイル貼りで非常に綺麗。おまけにフルローンが可能とのこと。魅力的でしたが、稼働率8割、金利3%などで検討してみましたが、キャッシュフローがイマイチなので、パスすることにしました。やはり利回りに絶対に妥協しない!が本当に重要だなーと感じた次第です。いくらRCとはいえ、いくらフルローンとはいえ、空室が出るような立地で12%は低すぎるんだなー。。。
2007.01.31
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2棟見学3号の空室工事をチェックして各業者さんに支払い。タオル、石鹸、歯ブラシなどの洗面道具をカゴに入れて空室に飾る作業(ミカコ担当)。労働力投入の後、物件を2棟見学。下は2DK10室、表面15%。工業団地が近く、もうすぐ工場が増設予定。競売を業者が落として、リフォームしてから売りに出た物件。入居者にヒアリング。まあまあの印象。九十九里の海岸沿いだと、向こうが海なので行き止まり。半径を描いても半分は海。やはり内陸で、周囲に都市がある立地、ミクロでは行き止まりではない立地がいいと思った次第。ただ、この立地、建物だと18%強はほしいところ。
2007.01.26
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よしおかたろう親方邸訪問千葉の奥地、九十九里の4棟を見学してきました。行く前から立地、物件共にいまいちな印象でしたが、気分転換も兼ねて4時半起きして家族でお出掛け。下は現況満室、2DK4室、表面15%の物件です。大きな病院も近く、需要はまあまあの印象。でも20%は欲しい。。。九十九里に来て親方にご挨拶に行かないのは、大変失礼なことなので、親方のお宅にご挨拶にうかがうことに。親方、花子さん、チンタンちゃんの3人でお出迎えしていただきました。1時間ほど親方のお宅で遊ばせていただき、最後は海に出て帰路につきました。物件はパスですが、お天気にもめぐまれ、人との出会いにもめぐまれ、最高の一日でした。たろう親方、ありがとうございました!
2007.01.24
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土、日無しこの土日、サラリーマンの仕事でいっぱいいっぱいでした(汗)いい物件が週末の夜に出たんですが、戦闘機「サムライ」の出動は不可。数日遅れで出動と計画。しかし。。。その間に買い付けが入ってしまいました(泣)。うーむ。。。。サラリーマンの仕事の上に、出版の改訂が重なって。。。「忙しい」は言い訳としては最高ですが、投資家にとっては最低の逃げ口上です。さて、気を取り直して転戦します。
2007.01.22
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3号の2DKに入居者決定ガス釜、バスタブ等を交換して、タイル清掃、クロスの追加張りをした2DKの入居者が決まりました。とりあえずホッとしてます。かねてから借りたいと申し出ていた学生2人です。最初はなんらリフォーム無しで4万でと言われていたんですが、部屋を見たら汚すぎ(笑)。そこで今回のリフォームとなりました。リフォーム後、5万にしたらそれでOKだと。水道は共通メーターなので、水道代は一律3000円いただくことに。CFはぎりぎりプラスだったものが、この部屋の分だけプラスになりました。これで一番借り手を捜しにくい2DKが埋まりました。あとは1Rが4つです。3月に出る学生さんの部屋も入れると、1Rが5つ。これから3月までが勝負です。1Rは3.2万、水道代2500で募集します。JR駅側の有料広告看板も、4月までにはなんとかしないと。また、アパマンさんの大きな看板を駅側に出してもらうことに。約1畳が2枚。1枚には館名と入居者募集も入ります。アパマンさんにとっても広告効果は見込めます。看板作成8万はアパマンさんもち。広告料は、うちもメリット甚大なのでタダとしています。
2007.01.19
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タイルの汚れ携帯に塗装屋さんから電話。タイルの汚れが取れたよーと。うーむ、さすがプロ!あの手この手と苦労したのに取れなかった汚れなので、どうやって取ったか聞いたんですが、教えてくれない。。。薬品ではないことだけは確かですが。工具もスクレイパーではないようです。お金を少しくださいというので、いくら?と聞いたら1.5万という返事。お世話になっているので2万払うことに。今回の教訓。難しいこと、大変なことはプロに頼め!
2007.01.18
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物件視察&労働力投入日曜だというのに3時半起床。ひとつ物件を見に行き、次に3号に。着いたのが7時半。1階デイサービスのアルミ製の庇を掃除。8時に大工さんが来て打ち合わせ。リフォーム工事の確認。これでようやくほとんどの部屋が貸す用意ができました。消臭芳香剤とスリッパを置き、ブレーカーを上げたらすべての照明が点灯するように設定。2DKの浴室は当初バランス釜、キッチンは内部に置く小型の給湯器でした。これではまずいので、両方とも外置きのガス釜に。もちろんガス屋さんもち。キッチンの給湯器を外釜にしたため、その部分のクロスに穴が!ということでそこだけクロスを追加で張ってもらうことに。3000円。うーむ、段取りが悪い。。。ガス屋さんがサービスでバランス釜を取って浴槽を大きくしてくれたのはいいんだけど、浴槽が大きくなった分、高さが下がって、隠れていた汚れたタイルが表に出てきてしまいました。そのタイルの汚れを取ろうと、洗剤、カビ取り、シンナー、スチーム洗浄、カッター、マイナスドライバーとあの手この手とやっても取れない(汗)。そこでいつも相談に乗ってもらっている塗装屋さんに相談。現場にも来てくれました。タイルに塗る塗装もあるけど、お湯がかかりやすいのでやらない方がいいと。スクレイパーという工具があると教えてもらったので、さっそくホームセンターで購入。これで解決と思いきや、それでもなかなか落ちない。結局、ガス屋さんに相談して、解決は明日以降に。労働力投入の後は職場に戻ってサラリーマンの仕事。段取り八分! を身をもって実感した日曜日でした。
2007.01.14
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ボード増し張りクロス張替えの部屋は、12.5ミリのプラスターボードを戸境の壁に増し張りしてもらっています。音の問題を少しでも和らげるためです。また、耐火性能も向上します。3号は重量鉄骨で、床スラブはデッキプレートにコンクリートを打っているので、上下階の音の問題はさほどありません。ただ、左右の戸境壁は、6ミリのケイカル板+12.5ミリのプラスターボードとなっています。そこで、クロス張り替えのついでに、12.5ミリのボードをさらに張ってもらうことにしました。これでボード3枚体制です。音の透過は、壁が重くなると少なくなります。少しでも少ない方が快適です。木造や鉄骨のアパートの一番大きな問題は音だと思います。まずは上下階、次ぎは左右の部屋間です。左右の部屋間の音は、ボードの重ね張りで、かなり少なくなると思います。プラスターボードは3×6板1枚300円程度。張り手間もたいしたことはないので、2号もクロス張替えの際には、増し張りをしていこうと思ってます。
2007.01.13
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設備のチェックを優先すべし!鬼のような労働力投入冬休みが終わり、通常のサラリーマン生活に戻りました。今回の教訓。設備チェックを何よりも優先すべし!ガス給湯器、水栓、シャワーをまず最初にチェックすべし!ようやく内装も終わってユニットバスを掃除しようとシャワーを使ったら、シャワーハンドルの変な所から水が!!!あわてて空室全部チェックしたら、3点も同じ症状のシャワーがー。。。ホームセンターでハンドルだけ800円くらいで買ってきて、付け替えることに。ホースも買うと2000円強と高くなるので、セコくハンドルだけ買いました。水栓のチェックは始めにやったのですが、シャワーまでチェックしてなかった。。。内部の給湯器やそのまわりの掃除や工事をさんざんやった後に、給湯器を替えることに。最初から替える算段をすべきでした。ってことで、設備チェックは真っ先に!建築工事はその後でも間に合う!というのが今回の教訓として残りました。
2007.01.09
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クラックの処理今日は2階のベランダに半日以上費やしました(汗)。樹脂入りモルタルでクラックを埋め、コンクリート立ち上がり部分を三角状に埋めました。その後、シリコンの撥水剤「防水一番」をベランダ全面にジャブジャブと塗布。この作業で、土、ホコリ、ゴミを取り除くのに一番時間が掛かりました。ほうきとちりとりでは取りにくいので、最後は掃除機で一気に吸い出しました。その後、1階デイサービスの風呂の折板屋根のボルトが錆びていたので、全部シリコンシールで塞ぎました。これで錆びの心配は無くなりました。明日は雨のようなので、室内仕事に専念します。
2007.01.05
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再開 労働力投入!4日から労働力投入を再開。まずキッチンのステンレス部分をスチーム洗浄。スチームは暖かくて水蒸気もたっぷりなので、冬にはありがたいです。ベタベタ、真っ黒の油よごれをある程度綺麗にして、ステングロスを吹き付けて磨きます。風呂のタイルに張ってあったシール2枚をはがす。シールはがし用スプレーを吹き付けて、プラスティックのへらでゴシゴシ。サッシのビス穴を、アンバー色のシリコンシールでふさぐ。アルミ製手すりの穴も同様にふさぐ。サッシやガラスはシリコン、ALC塗装部分はアクリルのシールを使います。2階ベランダの掃除。室外機を最適なポジションに移動。大量にたまった砂をほうきで掃き、最後は軍手で手ですくう。水を流して終わり。となるはずが、雨水管の1本が詰まって、ドレインから水が流れにくくなっているのを発見。明日、業者に電話して策を練ることに。明日は、このベランダに撥水剤を塗布することに。3階のベランダには、シート防水を張りましたが、2階はそこまですることはないだろうと、コンクリートのまま。CFシートが玄関框のところで少しはがれているので、木工ボンドを塗って、コンクリートブロックで重しをする。これを毎回、1部屋づつやっています。帰りにホームセンターふたつに寄って、電灯3つ、撥水剤3缶を仕入れ。シングルレバー混合水栓が7000円で売っていたので、どうしようかなーと、眺めていました。結局まだ買わず。どうもボクのリフォームは、建物本体の耐久性を上げることに集中する傾向があるようです。職業柄か。。。部屋の差別化、募集力、家賃のアップに貢献するリフォームも今後は研究しなければ。。。
2007.01.04
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2007年元旦 謹賀新年 今年もよろしくお願いします!この3日間は、さすがに労働力投入はお休み。頭脳労働だけ少しすることに。3号の路地をどう使うかを考えています。物置を並べる、車用の大きな屋根をかけて自転車置き場にする、シャッター付きLPG倉庫など。最終的にはすべて設置する予定ですが、収益の具合を見ながら、税金の具合を見ながら、徐々にやっていきます。そのため、レイアウトは慎重に考えねば。宅建実務講習のテキストが最近はなおざりなので、この3日間で少しは進めることに。4日から、任売情報の確認、3号内装工事のチェックなどが始まります。
2007.01.01
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