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ワニ物件見学今日、ミカコ、ミカコノコ、ミカコのお父さん、お母さんと一緒に、表面20%の物件を見てきました。結論。ひどい物件でした ワニ物件とはこれのことかと思った次第です。まず立地が田舎のさらに田舎。周りは田んぼやビニールハウス。その上、無計画なアパートが林立。空き室も多い。レオパレスまで建っている。田舎でもいい田舎と悪い田舎がありますが、間違いなく後者。街になっていない。。。さらに、建物の中央が沈下。そう、不同沈下しています。横から見ると、明らかに中央が落ちている。外廊下だけの沈下ならかまいませんが、本体が沈下してます!あれでは、開かない戸や窓がありそうです。8戸中3戸入居。周りのアパートも空室多し。大学が近いとのことですが、結構遠い。それも地方3流大学。ってことで、完全にパス物件でした。
2007.04.30
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1号満室御礼!!!1室空きが続いていた1号がついに満室!!!(涙)入ると思ったら出て、満室にならずに1室空きが半年近く続きました。ここにきてついに満室です。いやー嬉しいなー。感無量。。。これで表面利回り20%。実質でも17%は行っていそうです。3号は引渡しも終わり、今日から労働力投入です。
2007.04.28
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アルコール抜きのオフ会人と会うときは、アルコール抜きを貫いております。飲んでもビール1杯。ということで、なかなか親方とは会えません今日もコテツさんと2人でオフ会を4時間近く。それもファミレスでランチを食べながら長時間。。。不動産、法人、税金、日本株、中国株。。。うーん、2000万持っていた中国株を未だに売らずに持っていたら。。。ってなお話で、我慢強さが足りないと痛感しました。
2007.04.22
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1号入って出る自宅併用の1号は、これから0号と称して、純粋に収益物件だけ1、2、3号と名づけることにしました。この方がすっきりするから。最も高利回りの木造1号は、あと1室で満室。埋まらない和室が埋まったという連絡が!これで満室かと思いきや、1室抜けると。。。「少し空きがある位がちょうどいい」という大資産家大シマ親分のお言葉を心に刻む毎日です。
2007.04.20
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3号の外観3号の外観を上↑にアップしました。朝情報を知って、昼に見に行った時には何人かの方が見に来ていました。さほど指値は効かないなと思い、200下で指し。戦闘機「サムライ」のボンネットの上で買い付け証明を書き、翌日にOKをいただきました。利回りがもひとつですが、資産バリューもあり、ローンも低利で引けたのでOKとします。ありがたいことです。これから駐車場の契約とかインターホン付け替えとか客付けとか、ハードルはいろいろとあります。
2007.04.18
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CCRの計算買値3700万、経費込みで総投資額4100万、借り入れ3000万、17年5ヶ月のローン、15年固定2.16%、表面利回り16.4%、実質利回りFCR12%でキャッシュ利回りCCRを計算してみます。自=自己資金、負=負債と略します。月元利返済=178,110、年元利返済=2,137,320(金融電卓より)償還率K%=年元利返済額ADR/負債=2,137,320/30,000,000=7.13%年CF=実質利回りFCR×総投資額-年元利返済額 =FCR×(自+負)-K%×負 =FCR×自+FCR×負-K%×負 =FCR×自+(FCR-K%)×負CCR=年CF/自=FCR+(FCR-K%)×(負/自) =12%+(12%-7.13%)×(3000/1100) =12%+4.87%×2.72 =25.24%FCRが10%だと CCR=10%+(10%-7.13%)×2.72 =10%+2.87%×2.72 =10%+7.8% =17.8%と20%を割ってしまいます。やはり実質12%超えが最低目標です。
2007.04.12
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金利決定!17年5ヶ月のローンで、15年固定で、2.61%となりそうです。前回の20年固定の金利4.1%(団信抜きでは3.8%)よりもだいぶ下がりました。1%の優遇が取れました。今回は現金をかなり入れるので、団信(+0.3%)は付けないことに。
2007.04.10
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宅建登録完了石原慎太郎氏からハガキが来ました。宅建主任者資格登録の通知です。そういえば一級建築士事務所登録の時は、青島さんからハガキが来ました。芸能人からハガキをもらうと、単純に嬉しい。次は法定講習と主任者証の発行。1日の講習と15500円。面倒で長い道のりです。また、勉強になると思って講習を受けてきます。講習の内容は主に法令の改正部分のようです。
2007.04.02
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4号契約終了昨日東京駅の近くまで出掛けて、4号の契約を終了しました。35条重要事項説明と記名押印、37条契約書の記名押印、10%の手付け金支払い(今回は100万ではなく10%)。1.5時間かかって終了。売主さんは、不動産のことをまったく知らないおばさんでした。実は微熱があって調子が悪かったんですが、行くしかない。平気な顔して契約してましたが、頭はクラクラ。3号のスチーム洗浄作業中に微熱が発生、床にへばり付いた印刷物の汚れをシンナーで洗い落としたあたりから37度を超えていたような。家に急いで帰って、微熱の中融資資料を作って送付。寝て治ったと思ったんですが、まだまだ抜けない。そして契約も微熱の中で。今朝の目覚めでようやくかぜが抜けたような気がします。体調不良でも、3号空室リフォーム工事の発注、融資資料の作成送付、契約をできたのは、何度もやっているためかも。ああ自分を誉めてあげたい(古い)
2007.04.01
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