2004.11.13
カテゴリ： カテゴリ未分類
土日はブログ休業中。
3件の物件見学を夜の10時に、車でやってきました。最近はドライブといえば物件見学です。1件はなかなか好印象。マイナー線のマイナー駅というのがネックです。
「ろくでなし日記」http://cmbcmb.fc2web.com/index.html
は最高に面白いです！バフェットのお話、経理のお話、高校時代からの金貸し業のお話、怖い方達と渡り合ったお話、などなど。夢中で一気に過去ログすべてを読んでしまいました。世の中にはすごい人もいるものだと感心しました。みなさんもぜひ訪ねてみて下さい。
KDDIから請求書が来ました。香港への15分の電話で、なんと2500円！HSBC香港からの送金に手こずって、というか、HSBCが詐欺防止のために送金ストップをしていて、その解除にあれこれ頼んだためです。IP電話にすれば安いそうですが、たまにしかしない国際電話のために契約するのも面倒だし。メールを一杯送って、向こうから電話が掛かってくるのを待つのが最善かも。
H株が元気になってきました。金利も原油高もイラクも織り込み済みですから、年末までは期待できそうです。華能国際は買い待ちしていたけど買えず。上海リアルエステートは売り待ちしていたけど売れず。
本業の利益、副業の利益
会社の経理では、本業の利益を営業利益、副業の利益、利息などを加味した利益を経常利益と呼びます。副業と言っても、たまたま上がる利益ではなく、常に、定期的に、経常的に上がる副業の利益です。経常利益には他に支払い（受け取り）金利なども含まれます。
営業利益・・・本業の利益
経常利益・・・本業の利益 ＋ 副業の利益 ± 金利（配当）
不動産収入では副業はないとしても、金利を考えると、金利を引かれない営業利益がNOIとなります。
NOI（Net Operating Income：正味の実行利益） ＝ 営業利益
するとFCRは、営業利益を総投資額で割った利回りということになります。金利を引いた経常利益を総投資額で割った利回りは、実質利回りです。
FCR＝（営業利益）÷（総投資額）
実質利回り＝（経常利益）÷（総投資額）
[まとめ]
営業利益 ＝ 金利支払い前、償却前利益 ＝ 収入－費用 ＝ NOI・・・・・FCR計算
経常利益 ＝ 償却前利益 ＝ 収入―費用―金利・・・・・・・・・・・・実質利回り計算
[不動産の資産価値を上げる方法 91]
退去者から、退去理由を聞く。
転勤、出産、マンションの購入など、退去理由はいろいろあります。でも、住みにくいとか、使いにくいなどの理由は、耳に痛いけど聞いておくべきでしょう。「ご退去されるんですか？ご転勤でしょうか？」と同時に、「何か部屋で使いにくいところがありましたでしょうか？」とマイナス要素を聞き出しおきます。そして空室になったら、そのマイナス要素の対策を、なるべく打っておきます。
クレームに対する対処が、ノウハウの蓄積に効果抜群です。嫌なことを嫌なことと思わずに、進んでできるようにするのも、マンスリーホテルのマネージャーになる一歩です。
3件の物件見学を夜の10時に、車でやってきました。最近はドライブといえば物件見学です。1件はなかなか好印象。マイナー線のマイナー駅というのがネックです。
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は最高に面白いです！バフェットのお話、経理のお話、高校時代からの金貸し業のお話、怖い方達と渡り合ったお話、などなど。夢中で一気に過去ログすべてを読んでしまいました。世の中にはすごい人もいるものだと感心しました。みなさんもぜひ訪ねてみて下さい。
KDDIから請求書が来ました。香港への15分の電話で、なんと2500円！HSBC香港からの送金に手こずって、というか、HSBCが詐欺防止のために送金ストップをしていて、その解除にあれこれ頼んだためです。IP電話にすれば安いそうですが、たまにしかしない国際電話のために契約するのも面倒だし。メールを一杯送って、向こうから電話が掛かってくるのを待つのが最善かも。
H株が元気になってきました。金利も原油高もイラクも織り込み済みですから、年末までは期待できそうです。華能国際は買い待ちしていたけど買えず。上海リアルエステートは売り待ちしていたけど売れず。
本業の利益、副業の利益
会社の経理では、本業の利益を営業利益、副業の利益、利息などを加味した利益を経常利益と呼びます。副業と言っても、たまたま上がる利益ではなく、常に、定期的に、経常的に上がる副業の利益です。経常利益には他に支払い（受け取り）金利なども含まれます。
営業利益・・・本業の利益
経常利益・・・本業の利益 ＋ 副業の利益 ± 金利（配当）
不動産収入では副業はないとしても、金利を考えると、金利を引かれない営業利益がNOIとなります。
NOI（Net Operating Income：正味の実行利益） ＝ 営業利益
するとFCRは、営業利益を総投資額で割った利回りということになります。金利を引いた経常利益を総投資額で割った利回りは、実質利回りです。
FCR＝（営業利益）÷（総投資額）
実質利回り＝（経常利益）÷（総投資額）
[まとめ]
営業利益 ＝ 金利支払い前、償却前利益 ＝ 収入－費用 ＝ NOI・・・・・FCR計算
経常利益 ＝ 償却前利益 ＝ 収入―費用―金利・・・・・・・・・・・・実質利回り計算
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退去者から、退去理由を聞く。
転勤、出産、マンションの購入など、退去理由はいろいろあります。でも、住みにくいとか、使いにくいなどの理由は、耳に痛いけど聞いておくべきでしょう。「ご退去されるんですか？ご転勤でしょうか？」と同時に、「何か部屋で使いにくいところがありましたでしょうか？」とマイナス要素を聞き出しおきます。そして空室になったら、そのマイナス要素の対策を、なるべく打っておきます。
クレームに対する対処が、ノウハウの蓄積に効果抜群です。嫌なことを嫌なことと思わずに、進んでできるようにするのも、マンスリーホテルのマネージャーになる一歩です。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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