2004.11.15
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NOI（Net Operating Income：正味の実行収入、ネット収入）の式に、なぜローン金利を含まないのか、疑問が解けました。
NOIを求める際、家賃収入から様々な経費を引きます。しかし、ローン金利は引きません。すなわち、NOIは金利差し引き前、償却前利益です。NOIは営業利益であって、経常利益ではないのです。なぜでしょうか？
それは、NOIとそれを元に計算するFCRが、不動産の収益性を見る指標だからです。金利は費用には違いないけど、ある不動産を買って、どれくらいの借金をするかは、人それぞれです。経営の仕方によって、借金の度合いによって、金利は変わってきます。これでは、不動産自体がどれくらい儲かるものかは分かりません。その不動産固有の指標、その不動産がどれくらい儲かるのかの指標、その不動産に投資するとどれくらいのリターンがあるかの指標がNOIなのです。
金利を引いた償却前利益、経常利益で見るのは、経営を見ることになります。その人（会社）の経営が安全なのかとかを見ることになります。不動産自体の収益性からは、少し離れることになります。ですから、金利を引かないのです。
NOI÷総投資額で算出されたFCR（Free and Clear Return：余計な経費を取り除いた（Free and Clear）ネット利回り）も、各不動産の収益性の指標になります。それぞれの不動産のFCRを比較することにより、儲かる不動産か、儲からない不動産かがすぐに分かります。ローン金利を引いた利益で比較したら、不動産の比較ではなく、不動産経営の比較になってしまいます。
[まとめ]
NOI、FCRは不動産自体の収益性の指標。だから、経営の仕方で異なるような、ローン金利を収益から引くことはしない。FCRを比較することは、どの不動産が儲かるかを比較することになる。手取り収入による利回りを比較しても、不動産を比較できない。
[不動産の資産価値を上げる方法 92]
入居者にアンケートを実施する。
お客様に退去理由を聞くことを、一歩進めて、入居されている方にアンケートを取ることも有効です。アンケート用紙に、気に入った点、気に入らない点を、簡単に書けるように工夫します。アンケート結果を分析して、すぐにリフォームなりサービス改善を行います。
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[まとめ]
NOI、FCRは不動産自体の収益性の指標。だから、経営の仕方で異なるような、ローン金利を収益から引くことはしない。FCRを比較することは、どの不動産が儲かるかを比較することになる。手取り収入による利回りを比較しても、不動産を比較できない。
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ミカオ建築館
原田ミカオ＝原口秀昭 原田ミカオはネット上のハンドルネーム。建築館の館は、不動産も意味します。1959年東京生まれ、1982年東京大学建築学科卒、1986年同大修士課程修了。鈴木博之研にてラッチェンス、ミース、カーンを研究。20~30代は設計事務所を主宰。現在、東京家政学院大学生活デザイン学科教授。著書に「20世紀の住宅」（1994 鹿島出版会）、「ルイス・カーンの空間構成」（1998 彰国社）、「ゼロからはじめるシリーズ」16冊（彰国社）他多数あり。
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