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2023.06.15

一括借り上げ物件を購入　パート１

カテゴリ：物件購入

長野県の元公務員の専業大家パスカルです。

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1ヶ月ほど前に、アパートを購入していました。
２DK × 12戸 × 2棟＝24戸
築18年　鉄骨造
という、よくある物件です。
全24戸なので、長野県の南部ではやや大きめです。
利回りは、22.34％です。

今回購入した物件は、一括借り上げ物件です。
社員寮で、一括借り上げ物件です。

有者Ｚが人材派遣会社Xに一括で貸している当事です。
『所有者：Ｚ　借主：人材派遣会社 X』

が、売買を経て、
『所有者：Pascal第1法人　借主：人材派遣会社 X』

になりました。

”一括借り上げ”というと、一般的にはネガティブなイメージになりますね。
一般的なサブリースだったら購入しませんが、この物件は契約した家賃が、24戸分振り込まれます。
振り込まれる家賃から計算した表面利回りが 22.34％です。
管理会社も必要ないので、管理料5.5％は取られません。
変なサブリース料？も取られません。

でも、大きなリスクですが、入居状況が分かっていませんでした。
前所有者Ｚも、人材派遣会社Ｘも把握していないようです。
空室の内見も拒否されました。
一括借り上げですから全室を貸してます。
人が住んでいても、住んでいなくても一括借り上げです。
空室はがないと言われれば追求しにくいですね。
わたくしが、ガスメーターで調べると75％入居でした。
入居状況は、今も分かっていません。一括借り上げってそういう事ですね。
人材派遣会社 X は、わたくしに空室状況を伝える義務はありません。

購入を検討しているころは、入居状況を把握していない前所有者Ｚも、人材派遣会社Ｘは信用できないと思いました。

融資の決定は、すでにいただいてます。
でも、そんな、状況ですから、購入をやめようと思いました。
購入見送りを決断しかかっているところに、金融機関の支店長さんが、別件で来社してくださいました。

一通り用事が済むと
支店長さん「あの物件はどうなりました？」
と、あの一括借り上げ社員寮の事を聞いてきます。
Pascal「やめようと思っています。」
支店長さん「そうなんですか？当方としましては、前向きに考えています。以前も申し上げましたように、本部の審査も済んでいますので、すぐにご融資できます。」
本審査決定まで4日間というスピード審査でしたから、本当に断りにくいという気持ちはありました。
Pascal「空室を見せてもらえないから、売主Ｚも借り上げ会社Ｘも信用できないように思えるのでやめようと思っています。」
支店長さん「当方といたしましては、一括借り上げの契約書もしっかり読み込みま、相手の2社の事もよく調べた上で、ご融資を前向きに考えています。」
Pascal「わかりました。やってみます。」
という事で、購入に踏み切りました。
金融機関は貸さないと判断した時に絶対に貸さない。貸すと判断た時は何とかして貸す。
という事でしょう。

金融機関さんに、最後の一押しをされたと感じたことは初めての事です。
支店長さんには感謝しています。

よくわからないまま購入しました。
そして、すぐに、借り上げ条件変更に関するよくわからない電話がありました。

おしまい。

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最終更新日 2023.06.15 00:00:10
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プロフィール

Pascal Prost

不動産は楽しい。長野県の南のHighlander大家です。2011年から不動産投資を始めました。2019年3月末に公務員を早期退職して専業大家になりました。不動産投資家/不動産年収1億円以上/不動産投資で月収1,000万円達成/元公務員大家/10年に一度の取引は毎週やって来る。/アパートマンション37棟339戸/戸建25戸/合計364戸保有/ツィッター/stand.fm/パスカルのブログ/宅建士/第2種電気工事士

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