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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"戸建の融資のお願いで、金融機関さんに行きました。融資は、前向きに検討していただけそうです。住宅ローンとの戦いで、買付証明書の期限が2週間後だという事をお話したところ、担当さんは大丈夫ですと言ってくださいました。ついでに、法人で購入する予定の車の相談をすると、担当さん「その車は、本当に法人で使うんですか?と本部から言われると思いますよ。」という事で、法人車の融資はチーン!で終わりました。非常に残念でした。金融機関を出てすぐに、税理士さんから電話がありました。税理士さん「第1法人の予定納税を忘れてました。書類は用意してあるので、いつでもいいので取りに来てください。今月中に納税してください。」パスカル「おいくらですか?」税理士さん「180万円くらいです。」パスカル「・・・・・頑張ります。納税は国民の義務ですから。」午後は、新築の融資をお願いしている金融機関の担当さんが事務所に来てくださる予定でしたが、次長さんもいっしょにおいでになりました。この春に、次長さんが代わったばかりなので、初めてお会いしました。次長さんと色々お話しさせていただきました。次長さんは、不動産に詳しい方でした。驚き!融資の可否は、今月中に結論が出るそうです。楽しみに待ってます。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.05.21
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"連休が明けて、管理会社さんが営業をしています。やっぱり色々連絡があります。日常が戻ってきた感じがします。本日も5本くらい電話がありました。ゴールデンウィーク前に、管理会社さん経由で家賃保証会社の書類が送られてきました。個人の物件の書類でしたが、間違って法人の社判社印をついてしまいました。間違いに気付いて、訂正印で訂正して、狭くなってしまったスペースに個人の署名押印をしましたが、訂正印だらけの訳の分からん書類になってしまいました。ゴールデンウィーク中でどうにもならないので、そのまま管理会社さんに郵送しました。本日、管理会社さんから、「書類は問題なく通りました。」というありがたい電話をいただきました。問題ない事はないと思いますが、どうにかなったようです。本当に感謝です。アトレーの廃車を依頼している車屋さんに行ってきました。アトレーに積んであったブルートゥーススピカー等の必要なものを取りに行きました。そこに、よくわからない車が置いてありました。トミーカイラ―ZZという車だそうです。ドライブシャフトの修理中だという事でした。限定200台の車だそうです。床に直接座席が付けていました。ガソリンタンクが助手席の背面にあって出っ張っていたので、助手席のスペースが狭くなっていました。ミッドシップのようです。すごい車だと思いました。このトミーカイラ―ZZは、車屋さんのお客さんの車だったものを、車屋さんの社長さんが購入して、その後、車屋さんの社員さんが購入したそうです。その後、ディーラーに行ってN-VANの中古車を試乗しました。N-VANを見た瞬間に、担当さんに試乗をお願いしました。一人で試乗してると、ディーラーの担当さんから電話がありました。担当さん「N-VANのナンバープレートの上にU-Carのプレートがついています。はずし忘れました。すみません。」ワタクシ「すぐに戻ります。」ナンバープレートの上にU-Carのプレートが付いていると思うと、急に弱気になります。パトカーくるな!と思いながら1㎞くらいの道のりを戻っていきました。その後、N-VANの商談をしました。軽のハコバンは欲しいけど、どうしましょうか?よーく考えよ~。お金は大事だよ~。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.05.10
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"返済比率について考えてみました。わたくしの勝手な仮説ですから、穏やかな気持ちで斜め読みしてください。こんな5人の大家さんがいたと仮定します。A大家さん:返済比率70%B大家さん:返済比率60%C大家さん:返済比率50%D大家さん:返済比率40%E大家さん:返済比率30%不動産賃貸経営の経費率を30%と仮定します。経費率30%は、税金、金利、火災保険、共用部電気代、通常の原状回復費、交通費等の、通常の賃貸経営に必要なお金ということにします。A大家さん:返済比率70% + 経費率30% = 100% 利益率 = 0%B大家さん:返済比率60% + 経費率30% = 90% 利益率 = 10%C大家さん:返済比率50% + 経費率30% = 80% 利益率 = 20%D大家さん:返済比率40% + 経費率30% = 70% 利益率 = 30%E大家さん:返済比率30% + 経費率30% = 60% 利益率 = 40%A大家さんは、返済と経費で100%使い切ってしまうので、空室も大規模修繕も許容できません。A大家さんは、別に事業をしていたり、資産背景があったりすると思います。私からすれば、とてもうらやましいA大家さんはここで卒業です。E大家さんは、返済比率30% + 経費率30% = 60%は、利益率が40%ですから、空室率がとんでもなく大きくならない限り安泰です。本当にうらやましいE大家さんもここで卒業です。※『利益率』という言葉は適切ではないかもしれませんが、話を分かりやすくするために『利益率』という言葉を使います。ご了承ください。残った3人の大家さんについて考えます。B大家さん:返済比率60% + 経費率30% = 90% 利益率 = 10%C大家さん:返済比率50% + 経費率30% = 80% 利益率 = 20%D大家さん:返済比率40% + 経費率30% = 70% 利益率 = 30%利益率は、B大家さん×3 = C大家さん×1.5 = D大家さんC大家さんの利益率は、B大家さんの1.5倍あります。D大家さんの利益率は、B大家さんの3倍あります。かなり大きな利益率の違いですよね。ストレスをかけて空室率5%と仮定すると、B大家さん:返済比率60% + 経費率30% + 空室率5% = 95% 利益率 = 5%C大家さん:返済比率50% + 経費率30% + 空室率5% = 85% 利益率 = 15%D大家さん:返済比率40% + 経費率30% + 空室率5% = 75% 利益率 = 25%C大家さんの利益率は、B大家さんの3倍あります。D大家さんの利益率は、B大家さんの5倍あります。空室率を加味すると、利益率の違いはさらに大きくなりました。さらにストレスをかけて空室率10%と仮定すると、B大家さん:利益率 = 0%C大家さん:利益率 = 10%D大家さん:利益率 = 20%B大家さんは、本当に厳しくなりますね。世の中の大家さんで、返済比率70%以上の大家さんはかなり少ないと思います。返済比率30%以下の大家さは、一定数存在すると思います。すでに全部または多くの物件の返済が終わった大家さんか、現金購入を繰り返している大家さんが多いと思います。ですから、世の中の多くの大家さんは、B大家さん、C大家さん、D大家さんだと思います。わたくしの仮説では、『利益率』の違いや『空室率』の許容範囲の違いは、B大家さん、C大家さん、D大家さんでは大きく違います。B大家さんより、C大家さん、D大家さんの方が、全てにおいて余裕がある事は間違いなさそうですね。利益率がここまで違ってしまうと、B大家さんとD大家さんでは、不動産投資の話をしても、わかり合えないことが多くありそうですね。色々書きましたが、仮説ですから笑って読んでください。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.05.07
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2024.04.23
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2024.04.22
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2024.04.21
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2024.04.07
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2024.04.03
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2024.03.26
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2024.03.24
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2024.03.09
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2024.03.02
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"家電付きで貸している部屋の退去がありました。法人契約の部屋です。本日は、その部屋の退去立ち合いの日だったので、管理会社Aの社員が現地に行くと、部屋の中に何もなかったそうです。備え付けの、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジは、法人さんがゴミとして処分したという事でした。この法人が借りる前は、この部屋にはわたくしの会社のアルバイトさんが住んでいた部屋でした。ですから、少し大きめの洗濯機と冷蔵庫を備え付けていました。法人さんが弁償するという事でしたが、わたくしが冷蔵庫、洗濯機、電子レンジの値段を調べて連絡することになりました。ホームセンターで金額を調べましたが、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジの値段は、以前と比べると高くなっていました。家電の金額と配送設置料を伝えたので、後日振り込まれるようです。滞納者の事で、管理会社Bさんに電話しました。保証会社がついていないという事なので、管理会社さんも大変だと思います。退去したけど、原状回復費を払っていない元入居者のことで、管理会社Cさんに電話しました。しっかりと回収して欲しい。50万円を超える金額なので、笑って済ませることはできない。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.02.23
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"朝から、内装屋クンといっしょに36戸全空物件の確認をしました。一部屋一部屋チェックしました。引き違い戸の建付けがよくない部屋がありました。左右を入れ替えると、ぴったりくるところもありましたが、建具屋さんにお願いするところもありました。3月下中には入居が始まります。あと少し、頑張ろう!また、退去連絡が来ました。築37年のナショナル住宅のアパートの入居者さんの退去です。若い大家さんは、パナホームの旧社名がナショナル住宅だなんて知らないよね。3年前に全空で購入して、満室になって初めての退去です。購入後すぐにフルリフォームしていますが、築古アパートの客付けは、多少の心細いものがあります。すぐに決まって欲しい。管理会社様さんから連絡がありました。36戸全空物件の駐車場の事です。駐車場の配置を知りたいという連絡でした。2月5日の大雪の影響で、まだ白線が引けません。配置図を作りました。大家になって、初めての経験でした。区画の広さは、実際の駐車場の区画の広さの割合とは違いますが、位置がわかればいいということにしました。11番~24番は幅3mの区画です。36戸全空物件の1階にあります。点線がアパートの位置を示してます。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.02.20
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくしの健美家コラムが公開されました。ぜひ読んでください。昨年買った36戸全空アパートがとうとう満室に!最終利回りと入居付けの話(36戸全空アパート編Part3)パスカルさん / 不動産投資の健美家 https://t.co/md9Rofvz8H #kenbiya @pascalprost1— 健美家(けんびや)コラム&ニュース (@kenbiya) February 16, 2024不動産投資家にとって、非常に不幸な通知が来ました。不動産取得税の納付書です。建物の部分は、消費是を払っているのに取得税も取られます。(関係ないか。)左右の不動産取得税の納付書の違いわかります?違いは、バーコードの有無ですね。長野県の場合ですが、納税額が30万円以下の時は、不動産取得税の納付書にバーコードがついているようですので、コンビニで納付できます。今回の納付書は、土地の納付金額が、59,700円建物の納付金額が、577,400円ですから、土地の納付書だけバーコードがついています。それにしても、土地安すぎですね。建物の納付金額の577,400円は、悲しみをこらえて金融機関で支払いました。土地の納付金額の59,700円は、コンビニで支払いました。それにしても、税金は辛いですね。コンビで働いている後輩は、いつもわたくしが持ってくる空室の電気代と納税通知書をみて心配してくれます。空室電気代で、毎月10万円以上払って、たまに不動産取得税払っているわたくしは、後輩から見ればただの”可哀そうな人”でしょう。自分でもそう思う時があります。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.02.17
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"オーナーチェンジ後、初めて退去があった部屋がありました。すでに、次の入居者さんが決まってます。初めて、この部屋に入ってみました。クリーニング中でした。やや広めの1LDKの部屋です。いい感じです。前のオーナーさんが、リフォームにお金をかけたと言っていましたが、しっかりリフォームしてありました。この部屋の家賃が5万円なんて・・・・・・・、家賃が安すぎた。そりゃ、退去前に次の入居者が決まるのも当然と言えば当然です。前の入居者さんが5万円で入居していたので、5万円にしました。部屋の状態を見てなかったので、5万円でも不安でした。すぐに次の入居者さんが決まって安心してました。でも、家賃が安すぎる事がわかりました。次から、家賃を上げて募集しよう。事務所の駐車場です。わたくしの駐車スペースが雪捨て場になっているんだな~。雪の降った日に、わたくしの駐車スペースに車がなかったから、雪を集めたんだと思う。雪積むから、雪が解けない。仕方がないと思います。おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.02.14
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"1年以上前に、わたくしから2万円借りて1万円しか返してない生活保護の入居者に、「そろそろ1万円返してくれ。」と言ってみましたが、「は~。」と言ってました。この1万円の借金が、追い出しをかける時には大きなレバレッジになると思う。いずれは、福祉事務所に1万円の借金の事を話すときが来るかもしれない。80万円貸している入居者さんがいるけど、どうなるんだろう?お金がないのはわかるけど、少しでも返して欲しい。いつも、元気に、明るく、何もなかったようにあいさつしてくれるのはありがたいけど、わたくしが求めているのはそこじゃないんだな~。どちらの滞納者も、大家(わたくしパスカル)と仲良くしているから、無理は言わないだろうと、勝手に思い込んでいると思う。困った人たちだ。夜、数ヵ月間家賃を滞納している入居者さんが滞納家賃を払いに来てくれました。怒りません。笑顔で「ありがとう。」と言いました。若い入居者さんが、時給で働いて得たお金だから。30分くらい事務所で無駄話をしました。あと1ヶ月分で滞納も終わるから、頑張って欲しい。感謝!おしまい。パスカルの健美家コラムぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2024.02.05
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2024.02.03
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2024.02.01
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2024.01.30
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2024.01.29
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2024.01.20
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2024.01.17
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2024.01.12
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2024.01.06
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2023.12.29
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"わたくしも参加しようと思います。#バーニング大家#アクティビティフォーラムhttps://t.co/h4MqmL5N51— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) December 22, 2023朝から金融機関さんに提出する資料作りをしました。毎回の事ですが、時間がかります。朝7時から開始して9時少し過ぎに終わりました。2時間の作業でした。資料は年明けに金融機関さんに提出します。現時点で作れる資料は出来上がりました。残りは、1月4日のローンの引き落とし日に作成します。先日、取引のある金融機関の支店長さんに、わたくしが提出している資料について、お褒めの言葉をいただきました。その金融機関さんは、アパートのローンを融資している方には、入居状況等を提出してもらっているという事です。わたくしは、その書式をもらったことも見たこともないので詳し事はわかりません。わたくしの、毎月提出している資料でよいという事でしょう?支店さん「Pascalさんに毎月提出していただく資料は、私どもがアパートのオーナーさんにお願いしている書類より詳細です。」Pascal「そうですか。ありがとうございます。元々は自分が入居状況や資金の状況等を確認するために始めた資料です。」支店さん「あの資料を作るのはとても大変だと思いますが?」Pascal「まだ100室くらいの時に書式を作って始めたので、その頃は大変でありませんでした。その後は、アパートが増える度に付け加えているので、そんなに大変じゃないですよ。」支店さん「毎月の資料は、いつ作るんですか?」Pascal「入退去の連絡があった時にはすぐに入力します。あとは、家賃の入金日とローンの引き落とされた日にも入力します。毎月1日の入力と印刷が時間がかりますね。」こんな会話をしました。わたくしが、毎月提出している資料は、自分が不安だったから作った資料です。簡単い言えば、『賃貸経営の見える化』『不動産投資の見える化』です。ある程度の規模の不動産投資家さんでああれば、だれでもやっているはずです。これから大家さんや、始めたばかりの大家さんは、身近にいる不動産投資家さんに聞いてみるといいと思います。不動産投資家さんは、表には見えない部分で、何らかのかたちで、『賃貸経営の見える化』『不動産投資の見える化』をして、地道にやっていることがわかりますよ。ボーっと不動産投資をやっているわけではありません。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.28
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"#バーニング大家#アクティビティフォーラムhttps://t.co/h4MqmL5N51— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) December 22, 2023本日、一時生活支援事業の話がありました。1年前にも一時生活支援事業の話があり、1泊6000円でアパートを貸しました。昨年のブログに詳しく書いてあります。こちらをご覧ください。昨年のブログを見るとすべてわかるので、それでいいのかもしれませんね。一泊6,000円もらえます。親にやさしい制度です。ただし、水道、電気、ガスの料金、クリーニング代は大家待が支払います。ヤッター。と思っていたら、ブログを書いている最中に、県で一時生活支援事業の許可おりなかったという連絡が届きました。非常に残念です。さらに解約通知が2件きました。時期が時期だから仕方ないけど、悔しいです。そのうちの1件は、3年前に購入した8戸のアパートです。前のオーナーさんが、全く手をかけない人だったので、退去の度に全面リフォームです。また、50万円コースのリフォーム費用がかかります。厳しい冬になります。前のオーナさんは、汚いままでも入居者を付けていたから、腕はいいのかもしれない。でも、見習いたくない。クール宅急便を届けてくれた知り合いの宅配業者さんと話をしました。12月31日も、正月も休みではないそうです。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.26
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"昨日のブログに書けなかったことです。書けなかった理由は、ブログが長くなるからです。それだけです。岐阜のグッチーさんのセミナーから帰った23日土曜日に、かなり大きなトラブルがりました。床一面、水浸しです。ワックスを厚塗りしてたのではありません。一番上の4階の天井裏で、水道管が爆裂したようです。2階まで水がまわっていました。管理会社さんから連絡を受けて、36戸全空物件に直行しました。漏水を確認して、各部屋の止水栓をすべて止めました。まだ入居してない部屋で助かりました。プロパンガス屋さんも来てくれました。感謝です。内装屋クンの未使用のクロスのロールや道具が置いてあったので、濡れてないか確認しに来るように電話しました。しばらくすると、内装屋クンとクリーニング屋クンが、新品の雑巾の束を持って来てくれました。床に水がたまった部屋は6部屋以上ありましたが、雑巾で水をベランダにかき出してくれました。本当に感謝です。本当に感謝です。本当に感謝です。そんな土曜日だったので、本日、日曜日は疲れて寝ていました。午後2時過ぎに、事務所に内装屋クンに来てもらい、昨日のお礼を改めて伝えました。その後、世間話をしました。管理会社さんに行きました。36戸全空物件の4Fの入り口のカギを返してきました。今年も、後1週間ですね。わたくしは、最後の1週間まで活動します。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.25
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。今年最後のふるさと納税をしました。今年の納税の目標は・36万円納税する。(税理士さんと相談済み)・すべて楽天ポイントで納税する。目標を達成しました。36.1万円納税全て楽天ポイントふるさと納税は自己負担分が2,000円があるので、実際は35.9万円の納税ですね。わたくしにとってふるさと納税は、楽天ポイントで納税できることが一番のメリットです。返礼品は副産物みたいに考えていますが、やはり選ぶ時は迷います。来年は、大きな工事がない予定ですから、楽天市場で今年のように多額の買い物をすることはありません。ふるさと納税額も、3分の1程度になるんじゃないかな?おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.23
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。久しぶりにアパートを売ってみました。戸建や土地は、ほぼ毎年売ってるつもりですが、アパートはまだ3棟しか売ってません。本日が、アパート売却の決済日でした。公庫から融資を受けているアパートです。金融機関に、わたくし以外全員集合して決済が終わったようです。わたくしは、招待されなかったの行きませんでした。わたくしの振込伝票、出金伝票は、あらかじめ記入して金融機関さんに預けていたので、問題はありませんでした。公庫への着金確認ができたところで、公庫から連絡があるという事だったので、仕事をしながら家にいました。公庫からの着金確認の電話で、わたくしと司法書士さんが公庫に行って、解除証書をもらいました。当初、政策公庫の担当が、「解除証書は、Pascal本人にしか渡せない。司法書士さんには渡せない。」と言ってましたが、途中から、「司法書士の名前を教えてもらえれば、司法書士に解除証書は渡せます。」当事になり、司法書士さんの名前を伝えました。司法書士さんが、政策公庫の担当に連絡をすると、「解除証書はPascalもいっしょに来ないと渡せない。」と言い始めました。この担当、わたくし以前から本当に嫌いでした。訳の分からん言動と行動が得意科目の担当です。今回も、何をしたかったのか?何を言いたかったのか?全くわかりません。このアパートを売却したことで、手元に現金が残りましたが、それ以上に共同担保の戸建から抵当権が外れたことが大きいです。戸建も売却します。今回の売却益の一部で、別の物件の融資の完済をしようと思っていました。別物件の融資をしてくださっている別の金融機関に繰り上げ完済の連絡をしました。でも、話がかみ合いません。わたくしの言ってることが、うまく伝わりません。しばらく話して分かったことは、わたくしは、アパートの売却で利益が出ている前提で話している。金融機関さんは、アパートの売却で利益が出るとは思っていない。ですから、根本的にわかり合えません。「何で他の金融機関で融資を受けている物件を売却した事と、うちの融資を完済することが関係あるの?」という感じでした。しばらく話して、わかり合えない点がわかったので、・アパートの売却で利益がでている。・その利益で、完済させていただく。という事を、わたくしなりに説明させていただきました。年内に、にこいち戸建完済になります。嬉し!喜ばしい!よき事!一般の方にしてみれば、アパートを売却して利益が出るなんて思ってもみないんですね。いい勉強になりました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.22
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。本日は、自力客付けのお客さんの案内をしました。社会福祉協議会さんからのご紹介ですが、生活保護者ではありません。事情は色々あると思いますが、年の瀬を迎えて部屋探しというのは寂しいものがあります。生活保護者ではない方で、家賃には少し余裕があるようでしたので3部屋ご案内しました。3部屋中2部屋が気に入っていただきました。今週中に連絡をいただけるようです。わたくしがお取引している金融機関さんで、長プラ連動の金融機関が1つだけあります。この長プラが、2023年はよく変動しました。10回くらい変動したんじゃないかな?特に6月、8月、9月、10月、11月と連続して長プラの金利が上がったので、長プラ連動融資の金利が2%を超えるんじゃない方と思って、日々怯えていました。12月になって長プラ連動融資の金利が0.1%下がりましたが、「来月はどうなるんだろう?」と、やはり日々怯えています。わたくしの借り入れのほとんどは、長プラ連動ではありません。多分、短プラ連動だと思いますが、借り入れの時によく聞いていなかったので正確にはわかりません。プロパー固定、プロパー変動、保証協会付き等、という事になっていますが、金利が上昇したことはありません。むしろ、金利交渉によって不動産投資を始めた頃の半額くらいの金利になっています。短プラが上昇し時の金利がどうなるか?短プラが上昇し時にどうなるのか、金融機関のわたくしとわたくしの法人に対する本当の評価でしょう。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.20
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やってくる!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。朝から管理会社の支店長さんがおいでになりました。用事は15分くらいで済みましたが、その後は1時間くらい無駄話をしました。近隣のアパートの入居状況、学生さんの取り込み方等、興味深い話が聞けました。支店長さんには、わたくしの36戸全空物件に大変興味を持っていて、いくつか質問を受けたの正直にお答えしました。元15戸全空物件の原状回復の工事をしている部屋に行ってみました。一昨日、空室になったばかりの部屋で、内装屋クンとプロパンガス屋さんが仕事をしていました。ありがたいことです。このアパートは、全空だった物件を再生した木造アパートです。以前、リフォーム直後の入居が始まったころ、謎の水漏れがありました。水漏れは、後にも先にもその1回だけでしたが、石膏ボードがフニャフニャになっていました。退去のタイミングで、石膏ボードの交換とクロスの張り直しをしました。金融機関に税金を払いに行きました。この金融機関の支店長さんには大変よくしていただいてます。わたくしがこの支店に行くと、支店長さんがほぼ毎回出て来て下さいます。こちらが恐縮してしまいます。本日も、わざわざ出て来て下さり、融資について軽く作戦会議をさせていただきました。内容は秘密です。次の物件は、この金融機関に持ち込もうと思っていますが、購入してもいいと思える物件は出てきません。残念!非常に残念!別の金融機関の担当さんから、電話がありました。「年末のご挨拶にお伺いしたい。」という事でした。数年前には考えられないありがたいことです。自社の事務所で金融機関の方とお話をすると、深い話が聞けますね。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.19
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ブログ更新しました12月22日(金)アクティビティフォーラムグッチー子だくさん大家さんhttps://t.co/Rkaov5zANF— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) November 26, 2023本日、唯一の不動産活動で、管理会社さんに行ってきました。支店長さんとエライ人と、重要な会議をしてきました。重要な会議の内容は、購入する予定の物件の管理のお願いでした。エライ人とは、わたくしが不動産投資を始めた時からのお付き合いで、大変お世話になった方です。このエライ方にお会いすると、当時の事を思い出して懐かしくなります。最初の物件は、1棟8戸のアパートでした。当時は、その1棟8戸のアパートに、わたくしなりに全力を傾けていました。明日、また、支店長さんと詳しい話をする事になりましたが、購入が100%確実じゃないところが問題ですね。100%じゃないのにお願いに行くわたくしが、一番問題があるんでしょう。その後、寝てました。寝てるだけでも疲れるような気がします。いい加減に体調不良から抜け出したい。12月の18日ですね。年内で、業者さんや職人さんが働く日も10日間くらいでしょうか?36戸全空物件も完成が見えてきました。楽しみです。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。ブログ更新しました12月22日(金)アクティビティフォーラムグッチー子だくさん大家さんhttps://t.co/Rkaov5zANF— 満州拉麺R 岐阜の大家 (@mansyuuramen) November 26, 202336戸全空物件にある電柱の控線のアンカー部分です。意外に小さいけど、このアンカーが電柱を支えているんだから、簡単には抜けないはずですよね。土木屋さんが抜いて重機で掘り出してれました。中部電力が回収するまで放置プレーです。でも、きっと放置プレーし放題になると思います。しばらくしたら、こちらから連絡します。これは、36戸全空物件の擁壁の型枠だそうです。雨天だったので、1階駐車場で作ったという事です。ある会社の社長さんとお話ししました。社長さん「Pascalさんは空室はどのくらいあるんですか?」Pascal「4%くらいです。」社長さん「私は物件を15室持ってますが満室ですよ。」(ニヤ!)Pascal「すごいですね。わたくしも見習いたいです。」こんな感じで、明らかにマウント取ったぞ!という感じです。4%も空室があるわたくしを、可哀そうな人間として見てくださいました。4%と答えたのは、経験上、うっかり「空室14部屋ですね。」なんて言うと、「いったい何部屋所有しているんですか?」という話になってしまうので、そうならないように空室率(%)で答えました。投資家さんじゃない方と、不動産投資の話や物件数の話をするのは難しいことです。うっかり350戸以上所有していることを話すと、かなり微妙な凍り付いた空気なります。マウントをとるつもりがなくても、マウントを取ったような感じになり、話が続かなくなります。これから取引が始まるかもしれない大切な社長さんです。空室率4%のおかげで、気持ちよく話を進みました。めでたし。めでたし。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.12.17
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2023.12.12
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2023.12.05
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2023.12.03
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2023.11.21
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2023.11.17
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2023.11.08
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2023.11.03
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。コンビニに、36戸全空物件の2F、3Fの電気代を払いに行きました。空室ですが凍結防止帯の電気代がかかります。2F、3Fで24室あるはずですが、20戸分の請求書と共用部3ヶ所の請求書が来ていました。23枚の請求書を持っていつものファミリーマートに行きました。Pascal「営業妨害みたいで申し訳ない。」と言いながら、レジを独占して支払いをしました。申し訳ないという思いを込めて、1リットルのコーヒー牛乳を1本買いました。電気代は、かなり厳しい金額です。寒くなると、電気代はさらに上がります。これが3月まで続きます。36戸全空物件は35戸決まりました。あと1戸です。みな様に感謝です。新規金融機関で、融資の前に通帳をつくりました。100万円持って行って、口座をつくりました。100万円の一部は、新規購入物件の諸費用の一部になります。さらに、必要書類も一部記入してきました。金消契約は10月30日です。決済は11月1日です。非常に楽しみです。その後、別の金融機関さんから融資について連絡があり、わたくしの2つの法人の、印鑑証明、納税証明書、個人の印鑑証明を取りに行くことになりました。いつもの事ですが、税務署の手続きが非常に時間がかかって疲れました。11月中に2法人に、それぞれに融資をしていただきます。不動産屋として初めての融資もしていただきます。本日、ある方からのDMで、信用毀損や積算割れの話がありました。信用毀損をすると物件を購入できませんよね。そのDMにお答えしながら思い出しました。信用毀損を防ぐには?それは、物件を購入する際に、金融機関に、「この物件を購入したら、信用毀損しませんか?」「この物件を購入したら、次の融資は止まりませんか?」と聞いてみることです。わたくしも以前は、よく聞きました。わたくしの担当さんは答えてくれました。始めてお言付き合いする金融機関さんには、「ある日突然、物件を購入したあとで、これで融資はおしまいですなんて言わないでください。融資が止まる物件を買う前に、この物件を買ったら融資が止まるって言ってください。」みたいなことを言ったこともあります。そんなことを聞くようになったのは、古い荒れたRCを購入して融資が止まったことがあったからです。この時はとても辛いものがありましたが、この古い荒れたRCを売却した途端に融資が再開されました。そんな経験があったので、「この物件を購入したら、次の融資は止まりませんか?」と、聞くようになりました。わたくしの経験上ですが、・積算と金融機関の評価は違う基準度だと思う。当然か。・評価割れしていても融資は受けられる。程度によると思うけど。・評価割れしていても信用貸しみたいな部分を考慮して融資してくれる。信用貸しみたいな部分は人によって違うと思う。だから、金融機関に聞いてみるといいと思います。さらに思う事は、・金融機関が貸そうとも考えた時は、貸してくれる。・金融機関が貸さないと決めた時は、よくわからん理由を使ってでも断ってくる。例えば、「お仕事が忙しくないですか?当行がご融資して物件を購入するとで、ご本業に支障が出ては、かえってご迷惑おかけすることになります。」みたいな。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.25
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。またまた、生活保護者の自力客付けの話です。先日ブログで書いた生活保護になるかもしれない方の話です。今回、生活保護の話をしているのは、生活保護者になる予定の年配の方のお子さん(推定40代)です。生活保護を受けるには、住所が必要です。住所不定とか車上生活とか徘徊中では受けられないようです。そこで、まず住むところを決めます。そのために、わたくしのアパートの賃貸借契約が必要になります。”アパートを決めれば生活保護を受けられる。”そこのところで福祉事務所とのすり合わせが必要で、今回はすり合わせは既に終わっているということでした。本日、無事契約という事になりました。生活保護者になる予定の年配の方と、活保護者になる予定の方のお子さん(推定40代)に事務所に来ていただき、契約をしました。生活保護者の方の契約書は、普通の契約書と大きく違うところはありません。あえて違いを書くと、連帯保証人の欄が空白だという事です。理由は、・連帯保証人になってくれる身内がいない。・福祉事務所が家賃を支払ってくれるので保証人はなくてもよい。・家賃保証会社をつけることもあります。そんな理由です。今回はお子さん(推定40代)に連帯保証人になっていただきました。お子さん(推定40代)は相続人でもあります。相続人であるお子さん(推定40代を)を連帯保証人にすることで、親をアパートに入れてあることに対する自覚を忘れないで欲しいという思いがあります。 本来、連帯保証人になってくれる身内がいれば、その身内に面倒を見てもらって、生活保護費を受給しないという事になるんだと思います。今回は、生活保護費を受給することになったようですが、どんな理由があるのか知りませんし、わたくしが聞くことでもありません。今回の生活保護受給予定の方は、年齢的に後期高齢者という事になります。高齢者の受け入れというと躊躇するのが普通だと思いますが、わたくしは受け入れることが多いと思います。福祉課や社会福祉協議会がついて、定期的に訪問してくれれば比較的安心だと思っています。今回は、アパートとお子さん(推定40代)の自宅が近いという事もあります。徒歩8分くらい、車で1分です。これで、元15戸全空物件は14戸入居になり、空室1戸だけ物件になりました。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.22
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。生活保護者の話はファイナルだったんですが、昨日、生活保護者の入居の話があったので、書いてみます。昨日、夕方3時くらいに、行政の担当さんから、生活保護になる予定の方の入居の話がありました。RC物件のリフォームの打ち合わせに向かっていましたが、急遽引き返して役場に行きました。生活保護になる方の、身内の方とお話をしました。身内の方「初めての事で何もわかりません・・・。」Pascal「生活保護の申請に慣れている方少ないと思うので、大丈夫ですよ。」と、言うととても安心していました。Pascal「わたくしのアパートへの受け入れは問題ないので、安心して手続きを進めてください。」と、お伝えしました。本日、朝、身内の方から電話がりました。福祉事務所から、入居に必要な費用の見積が欲しという事だそうです。「見積か~。今までつくった事ないぞ。」と思いながらも、見積もりをつくることにしました。入居者さんと身内の方の事を考えると、サッサと話をすすめたほうがよさそうです。午前中は大切な会議があったので、午後見積をつくって、身内の方に取りに来ていただきました。これで、きっと、生活保護の申請は通ると思います。元15戸全空物件も、これで14戸入居物件になります。よき事。うれしき事。めでたき事これで、生活保護者を受け入れられる部屋がなくなります。満室事件かな。行政の方も満室事件に気付いているようでした。次はどうしよう。(1)戸建をシェアハウスにして、生活保護の方に入居していただく?(2)2DKに、知り合いではない2人の生活保護者の方に入居していただく?(3)また低家賃でほぼ全空の物件を購入する?どうしよう?(3)は無理かな。そんな都合よく物件はありません。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.18
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。補修用アスファルトで駐車所の補修をやります。簡単な作業ですが、よろしかったらお手伝いに来てください。日 時:10月29日(日) 10時~12時くらい場 所:Pascal不動産事務所前駐車場(住所は参加者さんに連絡します。)持ち物:捨ててもよいゴム手袋、汚れてもよいクツ(長靴)終了後は、昼食 雑談 物件見学etc参加してくださる方は、X(旧Twitter)のDMからお願いします。参加者は5人くらいで締め切ります。大雨の時は中止しますが、遊び日来て下さっていいです。※補修用のアスファルトの袋の裏に使い方は書いてあるので、この会に来なくても簡単にDIYできます。わたくし個人所有の物件に、・売りませんか?・すでに購入したい方がいます。というDMが来ました。最近、売却のDMが来ます。長野県松本市の物件です。物件スペック・築46年・木造・洗濯機置場外・三点ユニット・再建築不可・愉快な住人満載・駐車場なしかなり重篤な物件です。この物件を大家1年生の年に購入しました。所有して、既に11年が立ちました。何でこんな物件持ってるの?・この物件単体は無借金だから・ず~っと満室だから・信州大学まで徒歩5分だから(学生さんは入居してないけど)・利回りが160%を超えているから・行く当てのない入居者さんばかりで、退去が少ないから。・最終的には激安で売却すればいいと思っているから・木造物件がどこまでもつか、寿命の目安になるから。この木造物件、今は売る必要性がないから売りません。でも、査定したらいくらいくらになるんだろう?仲介手数料は?査定金額100万円だったら、仲介手数料:5.5万円×2=11万円仲介会社は赤字だと思う。査定金額500万円だったら、仲介手数料:23.1万円×2=46.2万円仲介会社はやや黒字?かな。他に売りたい物件があるから、DMの会社に聞いてみようかな?金融機関で、築古木造の融資の相談で、木造の寿命の話しになった時は、このアパートの話をすることがあります。「築40年を超えていますが、全然問題ありません。木造は意外に丈夫です。普通に満室経営できます」みたいな話をします。この話が、融資可の材料になっているのは分かりませんが。鉄骨造は、築51年物件を所有しています。これも、鉄骨造物件の寿命の目安になると勝手に考えています。今のところ、鉄骨造物件はきわめて丈夫な気がします。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.17
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2023.10.14
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2023.10.11
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2023.10.09
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長野県の元公務員の専業大家パスカルです。10年に一度の取引は毎週やって来る!ブログ継続のモチベーションになります。1クリックお願いします。不動産投資ランキングフォローもお願いします。ツイッターやってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"ワンクリックお願いします。3年前に購入したアパートの現在進行形のトラブルです。全空6戸の小ぶりのアパートで、全戸住居用という事で購入しました。重要事項説明書でも、全戸住居でした。無事購入して、全空だったアパートを無事に満室にできました。その頃、恐怖の不動産取得税が届きました。そこで、「お~!」と思う事実がわかりました。それは、取得税が3%と4%の部分があるという事でした。取得税3%は住宅の税率です。取得税4%は事務所や店舗などの非住居の税率です。このアパートは、元々1階部分が事務所か店舗だったという事が、外観や内部の様子からわかります。前オーナーが、1階部分を住居用に改装した時に、登記の変更をしなかったことは明白です。これは、売買の際に重要事項説明書になかったので、明らかに仲介業者のミスです。でも、取得税の通知が来てしまっているし、税率が1%の差でたいした額ではなかったので、そのまま取得税を支払い、登記の事もそのままにしていました。しかし、最近、住居として使われているものが店舗として登記されていると、わたくしが売却する際にトラブルの元になると考えました。すぐには売る気はありませんが。そうだ登記を変更しよう!みなさんだったらどうしますか?・土地家屋調査士さんに、自費で登記を変更してもらう?・元オーナーに、元オーナーの費用で登記の変更をしてもらう?・売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらう?わたくしは、売買の仲介会社に、仲介会社の費用で登記の変更をしてもらうことにしました。売買の時の担当は話にならないので上席の方に連絡をして、・事実と登記が違う。・重要事項説明書に説明がなかった。・仲介会社の責任と費用で登記の変更をする。という事をお話ししました。本日、売買の仲介をしてた不動産会社の上席の方が、Pascal法人に来社されて、登記の変更の委任状に、わたくしの法人の押印をしました。おそらく仲介会社の費用で登記の変更をするんだと思います。早ければ1週間くらいで登記が終わるそうです。このアパートの売買仲介をした不動産屋の担当は、今回の登記の他にも、重要事項説明書にない大きな不手際がありました。その不手際を何度も指摘しましたが、その都度、「Pascalさんは不動産業者ですよね。」と、きぜんとした態度で、狂った対応してくださいます。業者同士の取引だから、重要事項説明書と違う事があってもいいという事は全くありません。説明不足、調査不足、業法違反という事は何ら変わりません。業者同士の取引で、一般の取引と大きく違うところは、重要事項説明書を説明しなくていいという事くらいです。そんなもんです。今は、この問題も上席の方が対応してくださって、11月には解決しそうです。2年以上解決しなかった問題が、担当が変わって3ヶ月くらいで解決しそうです。余談ですが、このアパートを購入した法人は、宅建業者の第4法人ではなく、資産管理法人の第2法人です。ですから、業者同士の取引ではなく、全く一般の取引です。この事も何度も説明していますが、この担当さんは、宅建士なのに全く理解出ないようです。理解できないほど難しい話ではないのですが・・・。おしまい。ぺんたさんとの対談【第1回】ぺんたさんとの対談【第2回】ぺんたさんとの対談【第3回】ぺんたさんとの対談【第4回】健美家 大家列伝 前編健美家 大家列伝 後編所有物件一覧はこちら みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。人気ブログランキング
2023.10.05
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