[物件購入] カテゴリの記事
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「物件が高いな～。」と思うと買えません。
長野県の大家パスカルです。・・・ もちろん、利回りの低い物件は買ってはいけません。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら今年は、購入してもいいと思う物件が4棟ありました。購入してはいけない物件は10棟以上ありましたが。その中で話が進みつつあるのが、「倒壊荘」「8分の5空室物件」です。「倒壊荘」は昨年からダラダラしている話です。昨年後半から今年は、なぜか「物件が高いなー。」「もう少し様子を見よう。」と思っていました。物件なんていつでも高いんです。自分が過去に購入した物件で安いと思ったのは、1K 8戸：100万円 ノーリフォームで賃貸1K 12戸：300万円 リフォーム800万円2K 6戸：700万円 リフォーム200万円戸建1戸：50万円 リフォーム130万円です。以前だったら、とりあえず購入意志を伝えて、値引き交渉をしていました。「銀行が融資金額を減額してきた。」「修繕に思いのほかお金がかかる。」等、あらゆることを言って指値をしていました。2割くらいは当たり前に指値を通してきたのです。大きくす指値ができた例です。3600万円 → 2200万円2980万円 → 1980万円3500万円 → 2800万円今年はそんなパワーがありませんでした。「これではいかん。」と思い、「8分の5空室物件」はとりあえず購入意志を表明し、交渉しました。金融機関も前向きと言うより応援してくれている感じです。私としては穏やかに1割程度の指値をしました。購入に向けて話が進むとやる気が出てきますね。今後は、積極的に動きたいと思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.08
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『8分の5空室物件』3 金融機関に行ってきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 「今回はぜひ、融資させてください。」 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら『8分の5空室物件』の融資で、事業計画書をもってZ金融機関に行ってきました。支店長さんと担当者さんと話をしました。支店長さん「今回はぜひ融資させてください。立地がいいので、万が一の時も安全なんです。」とのことでした。パスカル「万が一にならないように頑張ります。」と答えました。融資の申込書も書いてきました。計画書を持っていった段階で、融資の申込書を書いたのは初めてです。今月中に融資の実行をしてもらう予定で話を進めてもらいました。その後、不動産屋さんいに連絡して、今後の日程を伝えて協力していただくようにしました。後は、売主さんが逃げないことだけです。5年前のように。今回も、物件＋諸費用＋リフォーム代のオーバーローンでお願いしました。多分通ると思います。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.05
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『8分の5空室物件』2 売渡承諾書が届きました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日の8分の5空室物件の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、『8分の5空室物件』の売渡承諾書が届きました。この売渡承諾書ですが、私は初めて見ました。内容は・契約条件・物件の表示・売主Kさんの署名押印というものです。買付証明書とほぼ同じ内容ですね。一昨日、Z金融機関さんから電話があり『8分の5空室物件』の話がありました。通常こういった話は金融機関からはないのですが。そして、昨日、売渡承諾書が届くという状況です。正直「早いなー。」というのが感想です。5年前には、売りに出しているにもかかわらず、2ヶ月待たされ、最後は売り止めでしたから。まずは、仲介の不動産屋さんに連絡し、今後の日程について打ち合わせをしました。「売主さんは急いでいないから。」と言われましたが、5年前に売り止めにされています。私は急ぎますよ。続いて、Z金融機関の担当者さんに連絡し、今後の進め方について相談しました。5年前のようにまた話がひっくり返るかもしれません。「時間がたつと、まわりがいろいろ言い始めます。できるだけ早く話を進めましょう。」と言ってくださいました。今回の話、Z金融機関さんが絡んでから話の進み方が速くなったので、その点を聞いてみました。売主KさんがB支店に相談に行った時に、具体的に買主としてA支店に付き合いのあるパスカルの名前が出てきたので、B支店の担当者さんが売却するように強く勧めたようです。売り主Kさんはリスケしていますから、B支店としては売らせたいのは当然ですね。ソフトな任売ですね。その後、B支店と私がお世話になっているA支店で連絡を取り、B支店にパスカルは本当に購入する客だとわかっていただき、Z金融機関内でも話が進んだようです。話の流れから「融資の承諾」は得られたようなものです。本日、売渡承諾書、事業計画書等をもってZ金融機関行ってきます。また一歩前進しました。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.04
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『8分の5空室物件』1 金融機関よりこっそり連絡
長野県の大家パスカルです。・・・ 購入を検討している『8分の5空室物件』について連絡がありました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら現在購入を検討している物件があります。『8分の5空室物件』です。この物件の融資のは、Z金融機関のA支店にお願いしてあります。既に資料も持っていき、「今後、話が進むようであれば融資をお願いしたいです。ただ、5年ほど前にもこの話はありましたが、売主都合で流れています。」と話してあります。この物件の売主さんは同じ、Z金融機関のB支店から融資を受けています。昨日、私がお世話になってるA支店の担当者さんから電話があり、売主さんがB支店と売却の話をしているとのことでした。売却金額も私の指値で進めているようです。金融機関の方と仲良くなると、こんなことも教えてくれます。ありがたいことです。今年は購入の話が全く進みません。今年1棟目の購入に向けて一歩前進です。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.03.03
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金融機関に打診してみました.
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日の残「念な点がある物件」の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら昨日、極楽荘の融資をしていただいた金融機関に用事があったので電話をしました。要件は簡単に済みましたが、ついでに先日の遠くにある物件についても、融資の可能性を聞いてみました。パスカル「極楽荘の融資をしてもらって1ヶ月くらいしか過ぎていませんが、次の物件の融資は難しいですよね？」担当者さん「大丈夫ですよ。中古物件はいつ出てくるかわからないじゃないですか？昨年は長い間物件がなくて買えなかったですよね。ちゃんと運営できると判断できれば融資させてもらいますよ。」 ということで、あっさりOKをいただきました。経験上、この金融機関さんは、今回の物件については融資をしてくれると思います。収益性を重視してくれる金融機関さんなので助かります。この金融機関さんがダメだったら、次の金融機関さんに行こうと思っていましたが、ラッキーでした。早速、不動産屋さんに電話をしました。パスカル「金融機関さんに前向きな返事をいただきました。売主さんい伝えてください。」私としては控えめな指値を入れさせていただきました。不動産屋さん「わかりました。1週間ほど時間をください。」とのことでした。どうなるでしょうか？おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.30
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遠くの物件の情報が来ました。
長野県の大家パスカルです。・・・ まだ詳しくは書けませんが、 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら この物件情報は、ネットには出ていない情報です。ぼんやりとしか書くことができません。以前に情報をいただきましたが、遠すぎる、高すぎるということでお断りしました。再度打診がありました。ちょっと古めのアパートですが、興味はあります。この物件の金額は安くはありません。リフォームにもお金がかかります。現状の利回りはそんなに高くありません。リフォーム費用も数百万単位でかかります。さらに利回りは下がります。リフォームをしてどこまで家賃を上げられるでしょうか？慎重に検討します。・入居者の入れ替えのタイミングで家賃の値上げができるか。・現在、家賃が安いので長期入居者がいます。入居者の入れかわりが遅くなります。・田舎のはずれです。現在、倒壊荘の購入の話を進めているので、この物件の価格が高く感じてしまいます。倒壊荘の話のめどがついたところで、落ち着いて考えるべきですね。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.26
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倒壊(とうかい)荘（仮名）：購入意志の確認
長野県の大家パスカルです。・・・ 築48年の鉄骨造のアパートの購入の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら本日不動産屋さんより電話がありました。倒壊(とうかい)荘（仮名）の話です。この倒壊荘（仮名）は、情報を教えていただいてから半年近くたちました。内見まで数か月かかりました。完全なオフ情報で、他の不動産屋さんからは話が来ていません。ネットにも出ていません。ネットに出たら、金額の安さから不動産屋さんは仕事にならないくらい反響があったと思います。しかも、普通はパスする物件です。不動産屋さんのリスクの可能性も多い物件ですから、私のところに話が来ました。倒壊荘の過去のブログ①倒壊荘の過去のブログ②話が進まなかった理由は多分、・とても安いアパートなのので、手数料が非常に安い。・築48年で建物が古すぎて、さらに周辺環境がよくないので、本当に買うのか疑心暗鬼そんな感じです。不動産屋さん「パスカルさん買い付けは通りましたが、本当に購入されるんですか？」パスカル「買いますよ。何かあるんですか？」不動産屋さん「特にないですけど・・・・。」そんな感じで言われると意思が揺らぎます。パスカル「買いますから、話を進めてください。」と、自分を鼓舞するように言いました。この倒壊荘、4戸のアパートです。3Kですから広さも十分です。現状50％の入居率です。50％入居でも利回りは50％を越えています。4戸満室で利回り100％を越えます。リフォーム代は2部屋で50万円以内にしたいですね。『最悪1部屋は放置プレー』という提案を不動産屋さんからいただきましたが、リフォームします。購入までの間に、入居者のおばあさんと仲良くなってしまい、軽自動車を売ってもらいました。新品スタッドレスももらいました。早く購入したいです。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.21
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初めてアパートを買ったときの手付金の話
長野県の大家パスカルです。・・・ 銀行で手付金の出所を聞かれた時の話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 正月でのんびりしていると、初めてアパートを買った時のことを思い出しました。 素人らしい正直な話でした。 融資も決まり、契約も済ませ、手付も100万円入れてありました。実行日を待つだけでした。 そんな中、融資関係のことで銀行に行った時です。担当者さん「手付金の100万円はどうされたんですか？」パスカル「共済組合から借りて払いました。」簡単に言うと、「他から借金して払いました。」と言ったわけです。堂々と胸を張って。 当時は100万円の手付金もありませんでした。 貯金は多少ありましたが、すべてが妻の管理下でしたのでどうにもなりません。 妻の目をごまかして100万円おろすことは、私人にとって、ゴーンさんがレバノンに不正に出国した以上に厳しいものでした。 今だったら、もう少し違うことを言ったと思います。「別の口座から支払った。」「妻の協力があった。」 等、適当に言うと思います。そもそも手付金もない状態では購入しません。担当者さん「融資が実行されたら、すぐに共済組合に100万円を返済してください。」と真顔で言ってました。今思うと当然のことですね。 共済組合に返済した後、通帳をもって銀行に行き、確かに返済したことを確認してもらいました。 その頃は、すでに2重契約とかそんなん話もネットの世界では話題になっていました。 それに比べたら、かわいいものでしたね。 時代もよかったのでしょう。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2020.01.03
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極楽荘(仮名)の減価償却が・・・。
長野県の大家パスカルです。・・・ 極楽荘(仮名)の減価償却100％越えの話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日購入した極楽荘(仮名)の減価償却費の話です。 購入前、売主のわけのわからないじいさんとのやり取りで、いくつかイレギュラーなことがありましたが、私にとっては有利に働きました。・収入印紙の代金を仲介業者が支払った。1万円・植栽の伐採費用を仲介業者が支払った。30万円位 一番大きかったのは、減価償却が異常に高くなったということです。いきさつは詳しくは書きませんが、違法ではありません。 わけのわからないことばかり言う売主のじいさんだったので、そのじいさんの言ったことを逆手に取りました。 その結果、建物と土地の按分が 建物：土地＝9割以上：1割未満という驚きにきの按分です。 購入時の諸費用も減価償却費とし考えます。仲介手数料だけでも物件価格の3.3％以上です。諸費用は一般的には7～8％と言われてますね。 諸経費をのせると、減価償却費が物件価格(土地＋建物)を超えます。当然、建物価格も超えます。諸経費分は実際に支払っているので減価償却費の計算をしても意味はないのですが。 こんな取引を作り出すこともできるんですね。 ドルフ・デ・ルース博士の著書の中の「自分が望むことは何でも交渉に盛り込むことができるという点で不動産は独特である。不動産では普通のことなのだ！」を実践したつもりです。 この按分は当事者間で決めた契約ですから、だれにも覆せません。違法でもありませんが、また税理士さんに、「税務署の目につきますよ。」と言われてしまいそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.26
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滞納者付きのアパート：極楽荘(仮名)購入
長野県の大家パスカルです。・・・ 私の戸建で滞納して退去した方とのご縁が復活した話です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日は、やや遠方の金融機関で金融機関で物件の決済がありました。 年末に、2棟19戸のアパートを購入することができました。極楽荘という仮名にします。 前にも書いたかもしれませんが、この極楽荘、1階は10室のうち8部屋入居、2階は9部屋のうち1部屋だけ入居中です。お年寄りや生活保護の方が多く、2階まで上がる体力がないようです。2階に住んでるのは若者1人です。入居者さんの平均年齢は60歳は超えていそうです。 この極楽荘には、私の戸建で滞納して退去していただいた方が住んでいます。もちろん1階に住んでいます。 以前ブログに書いた滞納者の方です。滞納家賃と原状回復費で80万円以上の未払いがあります。Z(仮名)さんとします。 この滞納者のZ(仮名)さんの退去が決まった時、心の中で「やっと退去してくれた。」と思いました。滞納金額より退去が優先でした。その時の会話です。パスカル「今度はどこに住むんですか？」滞納者さんZ(仮名)さん「極楽荘という近くのアパートに住みます。家賃が安いんですよ。」パスカル「よかったですね。」と言いいました。そういうのが精一杯でした。 実は「極楽荘」は、私が購入の話を進めていたアパートでした。完全非公開物件で私しか情報を知りません。 購入は99.999・・・％確定していました。 しかもこの滞納者Zさん「終わりのないキャンペーン」で格安入居です。 自分から滞納者Zさんのところに飛び込んでしまいました。 社協さんにも、「またお世話になります。」とあいさつに行きました。 社協の方は「話が分かっている方に大家さんになっていただいて助かります。今度は滞納させませんから、前の滞納分はもう少し待ってください。」と笑っていました。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.24
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「また物件あったら持ってきてください。」
長野県の大家パスカルです。・・・ オーバーローン物件の金消契約後の言葉です。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日、オーバーローン物件の金消契約に、やや遠方の金融機関に行ってきました。 いつも通り言われるがままに、・書類に法人の代表として社判と実印を押す。・連帯保証人になる。・前もって金利交渉もしてないので金利の確認も簡単に。（理由は後程）出金伝票、振込伝票も書き、本番を待つだけです。 一連の流れが終わった後、担当者さんと話をしました。担当者さん「この前のもう一つの物件どうなりました。」パスカル「内部を見て状態が悪くて、リフォームを考えるとちょっと高いと思うのでやめました。一応、買ってもいい金額は先方に伝えて放置プレイです。」担当者さん「そうですか。慎重に検討されていて安心しました。」さらに、帰り際に担当者さん「また物件あったら持ってきてください。」と言っていただきました。 今取り組んでいる物件の引き渡しが終わってないのに、次の物件のお誘いです。これが、金利交渉をしない理由です。 返済期間も耐用年数と関係ありません。返済比率を考えて期間を決めてくれます。 この金融機関さん、本当に投資物件につて前向きです。ここまで前向きだと、持ち込む物件も慎重になります。・利益の出ない物件を持ち込んで信用を無くすかもしれない。・利益の出ない物件で融資が通ってしまったら困るのは自分。そんなことを考えてしまいます。難点は・融資エリアがやや狭いことです。・店舗が遠いこと、通帳の繰り越しは中央自動車道を使い片道1000円位かけてきます。 今回のオーバーローン物件、引き渡しが終わったらサッサとリフォームして募集しよう。満室が金融機関から信用を得る一番いい方法だといます。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.22
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オーバーローンだと思います。
長野県の大家パスカルです。・・・ 昨日、融資の申し込みに行ってきました。 ・・・読み進める前にクリックをお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 内諾を得ている融資の申し込みに、やや遠方の金融機関に行ってきました。 物件価格+400万円（リフォーム代金の一部）のオーバーローンで話を進めていたつもりでしたが、担当者さん「今回は、1割ほどご自身の資金を入れて購入されるんですね。」 と言いました。パスカル「え、そうなの？話がいつ変わったの？」 と声に出さずに思いました。 1割自己資金を入れても構わないんですけど、唐突な話に動揺しました。 その後、金融機関側の作成した簡単な書類を見せてくれました。そこで自己資金1割の意味がわかりました ざっくり書くと、 今回の取得とリフォームにかかる金額 『物件価格+諸経費+リフォーム代金全額』・・・① 金融機関には、諸経費とリフォームの見積もりも提出してありました。 今回、私が申し込んだ金額 『物件価格+400万円（リフォーム代金の一部）』・・・② ①と②の差額を『自己資金1割』と考えてくださったようです。 これは普通にオーバーローンだと思います。 いずれにしても、物件価格以上の融資を出してくださった金融機関さん、支店長さん、担当者さんに感謝です。 多分、来週中に金融機関との契約になります。 物件は年内の引渡しです。 安く買っているので、返済比率が低くおさえられました。 現状、入居率は50％以下ですが、金融機関への返済、固定資産税、火災保険の支払いはできます。 安く買うことは大切だと思います。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.11
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物件購入前の条件提示について。
長野県の大家パスカルです。・・・ 条件提示について、自分の考えを書いてみました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私は、購入前の条件提示で考えていることがあります。条件を大きく3つに分けています。・絶対に譲れない条件と、・絶対に通らないだろうと思える条件（常識の範囲内で）・通ればラッキーという条件を出します。全体で5～6個くらい条件を出したとすると、その中で・２個くらいは絶対に譲れない条件、・１～2個くらいは絶対に通らいと思われる条件（あえて通らい条件も常識の範囲内で提示することは交渉上重要だと思います。相手もすべての条件を断ることはしにくいです。譲れない条件、通ればラッキーな条件に誘導すために使います。また、途中でその物件を買えなくなった時も、その条件が通らないので購入を止めますと言いやすいです。）・残りの１～2個くらいは通ればラッキーな条件です。 条件提示は、仲介業者さんに納得していただいたり、「可能ならお願いします。」と言いながらお願いベースでします。 最初は、仲介業者さんの顔色を見ながら嫌われない程度にします。 今は規模も大きくなり仲介さんとも仲良くなったので、以前よりは話は通してもらいやすくなりました。 通ればラッキーという条件は、その条件が通らなくても購入する条件です。 絶対に譲れない条件というのは「反社の人が出て行ったら購入する。」なんていう条件で、絶対に出て行ってもらわないと困るし、出ていくまでは購入してはいけません。また、 値引き交渉もある段階までは絶対に譲れない条件ですね。 売値：2000万円 絶対に譲れない買値：１500万円 通ればラッキーな買値：1200万円 こんな感じもあるのでは？ 今回の伐採も通ればラッキーという条件で出してみました。通らなくても購入するつもりでいました。結果的に30万円の節約になりました。 ドルフ・デ・ルースさんの、『お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ』 という本があります。英語の原書の書籍名はいいのですが、日本語の書籍名はいまいちです。でも、いい本だっと思い何回も読んでいます。特に2部、3部が好きです。 アフィリエイトはろうと思って、楽天見てもアマゾン見ても中古だけでした。絶版になったんですね。ショック。しかも安く売られています。こんな本です。 その中で第2部の初めに「自分が望むことは何でも交渉に盛り込むことができるという点で不動産は独特である。不動産では普通のことなのだ！」という部分があります。条件提示はやりすぎはいけませんが大切なことだと思いました。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.07
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終わりのないキャンペーン物件 植栽伐採 費用は？
長野県の大家パスカルです。・・・ 植栽伐採の費用は誰が出したか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 終わりのないキャンペーン物件に何本か木が植えてあります。 こちらの枝が隣地はみ出したり、隣地の方が越境（無断植樹？）してあったりします。 こちらの枝が越境していると、隣の越境や、無断植樹に対して強く言えません。 そこで売買の条件として、垣根などの伐採をお願いしました。売り主はお金に厳しい方なので、ほぼ無理だと思いましたが条件の１つに出してみました。 以外にも伐採してもらえることになりました。 電柱の右側のワイルドすぎる垣根を切ってもらうことを条件の1つにしました。全く垣根には見えません。20本くらいの木が植えてあります。 先日、見に行くと作業の途中でしたが、こんな感じでした。これは自分ではできんない作業量だと思いました。過去に枝打ちした枝も処分してもらいます。この隣地からの越境無断植樹も伐採してもらいます。許可は取りました。おばあちゃんが、「昔、自分が植えたので切らないでほしい。」という無断植樹の梅の木も、おばあちゃんの息子さんが「切ってください。お金は出しませんが。」というので伐採してもらいます。 費用は30万円弱のようです。 この伐採費用は仲介業者（売主側の業者、買主側の業者が折半）さんが払ってくれました。やはり売り主さんではありません。 売主側の仲介業者さんが見つけてきた伐採業者さんです。買主側の業者さん（パスカル側）の見つけてきた伐採業者の見積もりは50万円以上だそうです。 どうして仲介業者さんが費用を払ってくれるのか詳しい理由は聞きませんでした。というか、「パスカルさんも3分の1払ってください。」とか言われたら困りますから。黙っているのが一番だと思いました。「ありがとうございます。」で済ませました。 今回、通ればラッキーだと思った条件が、経過はどうあれ通ってしまいました。やはり、条件は提示してみるもんですね。 条件提示について、明日は書いてみます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.06
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物件購入の書類準備 ちょっとした充実感
長野県の大家パスカルです。・・・ 物件購入の書類準備 ちょっとした充実感 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日はは忙しい1日でした。 少し遠方の金融機関の融資の申し込みのための書類を準備しました。車で走り回りました。 ゴミの片付け草刈りリフォーム等で1日から数日忙しいことはありますが、昨日のように事務的なことで忙しいのは精神的に疲れます。 こういう仕事は、ストレスがたまるだけという点で勤め人の時と変わりませんが、１日だけですから集中してやるしかないですね。青字の部分が融資に直接関係する事です。午前１ 役場に行き第２法人の町税の完納証明書を取得２ 新設不動産屋さんと訪問を受ける。自分も新設不動産屋さんですが。３ 税務署に行き第２法人の国税の完納証明書を取得４ 合同庁舎に行き第２法人の県税の完納証明書を取得午後５ 税理士さんのところに行き、第１法人（９月末決算）の決算書を受け取りました。第２法人の融資の添付資料になります。６ 第１法人の決算書等をもって近くの金融機関に決算の報告めぐり。３ヶ所だけですが。７ 融資書類の最終確認。全部そろっていました。８ すべての書類がそろったことを、少し遠方の某金融機関に電話で報告し、融資の申込日の決定をしました。９ 不動産屋さんにも経過を報告し、引き渡しの段取りをしてもらいました。その間に10 バモスの警告灯が点灯したので購入したJA(農協)へ。 オイル交換の警告灯だそうです。前回のオイル交換終了時にリセットするのを忘れたとのことでした。無事解決。 こんな感じした。 物件購入に向けて行動した１日でした。おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.04
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終わりのないキャンペーン物件 売買契約終了
長野県の大家パスカルです。・・・ 終わりのないキャンペーン物件 売買契約終了 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 先日のブログに書いた「終わりのないキャンペーン」物件の売買契約が終わりました。契約の最長記録更新でした。 売主側に問題がありイレギュラーな契約でしたので、書いてみます。 1日目（売主はいません。遠方の方です。） 私の契約書、重説への署名押印 その場で、告知書と設備表に何も記載されていないことを発見し、契約書以外の署名押印を延期してもらいました。本来は、契約書にも署名押印してはいけないのですが・・・・・。売主が特殊すぎるので妥協しました。 2日目（私は立ち合いません。売主はこちらに来ていましたが、売り側の不動産屋さんに立会するなといわれました。これは問題ですね。） 売主の契約書、重説への署名押印 売主の告知書と設備表の記入と署名押印 3日目 その後、告知書と設備表を記載をチェックしていると、「現在雨漏り箇所あり」にチェックが入っていました。「そんなの聞いてないよ。」ということで、またまた署名押印拒否し、詳細を確認してもらいました。 4日目 売主側の不動産屋さんと物件に行き、雨漏れヶ所をチェックしました。台風の時にサッシの回りから水が室内に入ったようでした。壁1面コーキングと塗装がされていました。現在は雨漏りは止まっているようです。ちょっとすっきりしませんが署名押印しました。告知書には☑「過去に雨漏りがあった」☑「現在雨漏り箇所がある」のダブルチェックになっています。書類上は、現在雨漏りがあるうえ、雨漏り修繕の履歴もある、ボロボロ物件ということですね。確かに築30年物件ですが。 最初の契約が相手側の不備で５月くらいに流れ、それから再契約まで半年かかりました。 さらに通常であれば１時間程度で終わる契約が、4日間かかりました。 金融機関の内諾は受けています。 年内に引き渡しまで出来そうです。 楽しみです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.03
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終わりのないキャンペーン。何を考えているのか？
長野県の大家パスカルです。・・・ 終わりのないキャンペーン。何を考えているのか？ ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 私が、現在購入を検討している収益物件のことです。先日契約書の再確認をした物件です。 この物件、キャンペーを使って入居者を募集していました。私が売買の交渉のテーブルに着いたところで、キャンペーンを中止してもらいました。 キャンペンの内容は ①家賃は通常の半額～3分の2程度 ②キャンペーン期間の定めがない。 つまり、期間の定めがないので、ずっと半額～3分の2程度の家賃で入居できるというものです。 この話を聞いてパスカルは「？？？？？。」 自分がおかしいのか、自分に常識がないのかと思ってしまいました。 落ち着いて考えて、「これはキャンペーンとはいえない。」「これは誇大広告にあたるのではないか？」「これは間違っている。」と思いました。 オーナーが遠方で原状回復にお金をかけなかった方のようです。そのため入居者をつけられなかってんでしょう。管理会社も苦肉の策だったのかもしれません。 私が購入した場合、「キャンペーンは終わり、通常の家賃に戻る。」ことを通知してもらうことを前提に話を進めています。 この物件、入居率は50％未満です。購入できたらしっかりリフォームして満室を目指します。利回は高くなりそうです。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.12.01
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契約書の再確認をしました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 契約書の再確認をしました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 不動産屋Xさんの事務所に行って、契約書の再確認をしました。 この物件、実は今年のまだ平成だったころ、契約まで行きましたが、隣地に瑕疵があり金融機関の融資がおりませんでした。 半年かけて測量し、隣地の瑕疵を排除し、境界確認をして、やっと契約書の再確認です。長かったです。 パスカルについている買い側の不動産屋Xさんも、売り側の不動産屋Zさんも知り合いですが、売買が終わるまで売り側の業者Zさんとは、一切連絡はしません。気になる物件がZさんのサイトにあっても放置プレイーです。そうすることがマナーで、混乱を防ぐことになると思います。 ということで、今日は契約書と重説の再確認をしましたが、私の会社の名前が間違っていました。ミスを直して、土曜日ですが、契約書と重説を金融機関にFAXしました。月曜日に見てもらうことになります。 その他、買い側の不動産屋Xさんと売り側の不動産屋Zで、重要な点を調整してもらうことにしました。 年内に買えるといいのですが。 今回は不動産屋の会社ではなく、物件を所有しているだけの別会社で買うことになってます。不動産業者同士の売買ではないですね。ですから、重説もしっかり聞くことになりそうです。ちがうかな？ おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.11.24
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「あんたら信用できねぇ！」
長野県の大家パスカルです。・・・ 「あんたら信用できねぇ！」 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 本日は、長野県で一番大きな湖の回りにある市町村に物件見学をしてきました。 不動産屋さんと売主さんとは話ができていて、金額もほぼ決まってます。 物件は築50年以上の戸建て8戸です。 こんな感じの戸建てです。わからないですよね。 現地で物件を見ていると、隣に住んでいる売主さんのおじいさんが出てきました。あいさつをしようとすると、不動産屋さんに怒鳴りはじめました。「あんたら信用できねぇ！」 「あんたらには売らねぇ！」 「あんたら、うちの建物近寄らないでくれ！」「売る時は、違う不動産屋さんに頼むから。」「はやく帰ってくれ。」 怒鳴り散らされまし。 さっさと退散して来ました。 その後、不動産屋さんが一人で再度訪問しましたが、おじいさんは「オレだってこの辺の土地の相場は知っている。騙されん。」と言って、怒り続けていたそうです。 提示金額が安すぎたようです。妥当な金額だと思いますが。他の不動産屋さんに相談でもしたのでしょうか？ どうしても欲しい物件でもないので、これ以上かかわりません。 先日、見に行った『全空再生アパート』内見に行くことになりました。こんな感じ物件です。購入するには・物件価格が高い。・全空物件ということで、融資が難しそうです。でも、トライしてみたい気もします。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.21
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10万円ゴミ屋敷購入 仲介手数料5500円
長野県の大家パスカルです。・・・ 10万円ゴミ屋敷購入 仲介手数料5500円 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 10万円戸建の引き渡しが終わりました。売主様は来られないので、社会福祉協議会の方がお相手でした。 私が、社会福祉協議会の方に10万円渡しましたが、その10万円は不動産屋さんに渡されました。仲介手数料等が9万8千円、所有者さんには2000円のお釣りでした。登記費用はどこから出たのかわかりません。 その席で、社会福祉協議会の方に、「ちなみに、あの家を買われてどうするんですか？」と聞かれました。「何とかします。」と答えるしかありませんでした。 その後、物件内部に久しぶりに突入しました。明るい時間帯に突入するのは初めてです。一人で空き家に入るのが大嫌いな私は、知り合いの不動産屋さんと突入しました。寝室です。キッチンです。風呂です。バスタブが見えません。明るいところで見ると結構なゴミ屋敷です。「また買ってはいけない物を買ってしまった。」おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓ 10
2019.10.10
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本日引き渡しの10万円の古家、再建築不可でした。知らなかった。
長野県の大家パスカルです。・・・ 本日引き渡しの10万円の古家、再建築不可でした。知らなかった。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 昨日、本日引き渡し予定の10万円の古家の重説を読んでいました。・この物件契約と引き渡しが同時です。・重説も明日です。というより、一応私も業者として扱われるので、重説を渡されるだけです。重説は前もってPDFで送られてきていましたが、昨日まで読んでませんでした。重説に、 『道路接道0ｍ、原則として再建築不可』と書いてありました。まじ知らなかった。 血の気が引きました。業者さんからは聞いていないような気がします。もしかしたら、私が忘れてるだけかも？ 道幅6ｍ以上の前面道路と接続して見えるのですが、道路と物件の間に用水路があり、接続0ｍだそうです。 よく読むと、水路占用許可と第43条1項但書許可があれば再建築可ということです。正直何のことかよくわかりませんが、再建築の許可はおりるようです。 もちろん再建築は絶対にしません。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.08
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92歳のおばあちゃんの梅の木
長野県の大家パスカルです。・・・ 92歳のおばあちゃんの梅の木 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 購入予定のアパートです。鉄骨造の築古アパートです。このアパート境界がかなりあいまいで、建物の越境が1カ所、植栽の越境が5カ所くらいありました。 土地家屋調査士さんと不動産屋さんと一緒に、境界の確認をしました。現オーナーさんが県外の方で、境界がはっきりしていませんでしたので、境界確定してからの売買です。中央の赤いものが境界杭です。草をかき分け全て確認しました。 この写真の赤線から右側がアパートの土地です。赤丸の中に境界がわかりやすいようにピンクのリボンをつけた棒を立ててあります。 中央の木は梅の木です。隣地の92歳のおばあちゃんが植えたものだそうです。明らかに越境しています。枝まで含めると4ｍくらい越境しています。梅の木の奥の植栽も越境しています。 この梅の木、92歳のおばあちゃんは所有権と梅の収穫の権利を主張してるようです。92歳のおばあちゃんが梅を自分で収穫できるとは思えません。おばあちゃの息子さんは切ってもいいと言っているようです。 土地家屋調査士さんは、「92歳だから何年か待てば・・・。」と不謹慎な事を言いますが、駐車場を拡張したいのですぐにでも切りたいと思っています。 おしまい。 連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.10.01
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CB造の県営住宅が売りに出た
長野県の大家パスカルです。・・・ CB造の県営住宅が売りに出た ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら CB造の県営住宅が売りに出ました。県有地としてですが。自宅から徒歩10分くらいの場所です。写真を撮りに、歩いて行って来ました。 CBって知ってますか？ ホンダのバイクです。当然違います。 コンクリートブロックのことです。コンクリートブロック造の県営住宅です。この物件昭和49年築の物件です。私の住んでいる地域、特に県立高校の回りにこのタイプの物件がいくつかあります。昔は、県立高校の教職員の住宅だったものです。今は誰も住まなくなり、徐々に売りに出しています。毎度のことですが、こんな看板が立っています。こんな感じです。2棟一括の売り物件です。建物の裏側です。写真右の物置もCB造です。裏にはお墓があります。・駐車場が狭い。各戸、軽自動車1台くらい。・お墓がすぐ北側・通常であれば室内の大規模リフォームというものです。一般競争入札ですが、売れないと一般競争入札 ↓申し込み先着順 ↓放置プレーとなります。 CB造の県営住宅は売りに出してから3年以上売れ残っているものもあります。何年たっても値段はほとんど下がりません。下がらない理由は県の職員さんに聞きましたが忘れました。 昨年、CB造の県営住宅の入札に参加しようとしましたが、ある理由で私は辞退しました。 その際、県の職員の方が、「CB造の県営住宅は壊すのにかなりお金がかかるから安く売るんですよ。建物を壊して更地にして売っても採算が合わないんです。」とこっそり教えてくれました。 ガス屋さんも、「CB造の県営住宅にガスの配管を通すのはRCの次に大変です。」と言っていました。実際は、既存のRCに新たに穴をあけガス配管を通すことはほとんどしません。ものすごく費用がとかかるからです。そのくらい大変だということですね。 入札のスタートはいくらでしょうか？金額によっては参加します。 物置、支持置き場として利用できます。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.25
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築47年のアパートを買おうと思います。
長野県の大家パスカルです。・・・ 築47年のアパートを買おうと思います。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら 築47年のアパートを見てきました。金額さえ合えば購入します。 かなり年季が入っています。一部だけお見せします。 外壁に穴があいていますが、人が住んでいます。 玄関内部がガラス越しに見えます。ゴミ屋敷でしょうか？ ここも入居者はいます。 猫に餌付けしているようです。2匹ほど猫がいました。 長野県の田舎は、地蜂(ジバチ)という蜂と蜂の巣を、趣味で飼っている人がいますが、このアパートで地蜂を飼っている部屋がありました。ハチの巣は10個ほどありました。アパートで地蜂を飼ってる方は初めて見ました。 入居者のおばあさんに話しかけられて、色々話していると、「ちょっと前におじさんが死んじまった。おじいさんの車があるけど、わしは運転できないから、この車買ってくれんかい。」といわれました。 走行距離は7万km程度で、10万円でいいというので、買うことにしましたが、車検証などの書類が車内にありません。車検はまだ残っています。「車検証探してください。なければ、私が何とかします。」と言って帰ってきました。 アパートの内見をお願いしようと思います。 アパートも車も買えるといいな～。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.21
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価格未定の秘密厳守の物件情報
長野県の大家パスカルです。・・・ 価格未定の秘密厳守の物件情報 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら お付き合いのある不動産屋さんから、『秘密厳守の物件情報、しかも価格未定の物件』の情報が届きました。立地がいい小さな築古アパートです。 資料は、・室内の写真1枚、・アバウトな住所(〇丁目まで)、・秘密厳守、絶対しゃべるなの文章・価格が未定、・築年数、土地建物の面積など こんな資料でした。一般的には物件資料とはいえません。買う買わないの判断はできません。 しかし、秘密厳守の文字から私はにはピンとくるものがありました。物件が特定できてしまいました。 早速、路線価、ストリートビューの写真を見たうえで、電話で確認と問い合わせをしました。「売主さんは○○会社さんですよね。」「場所は、××会社の△△支店の向かいのアパートですよね。」「全空になってからの引き渡しですよね。」と矢継ぎ早に確認しました。不動産屋屋さんの社長さんは、びっくり「どこからその情報を聞いたんですが？うちがしか知らないはずですよ。ネットにも出してないですし、お渡しした資料の内容以外わからないはずですよ。」と言っていました。経緯を簡単に説明し納得してもらいました。 はっきりとは書けませんが、田舎で複数の、業者(不動産関係以外も含む)さんと付き合っていると、思わぬところで話がつながるものです。今回のことは、2，3の業者さんに以前から聞いていた情報が、私の中でつながり、わかったことです。 次の日、50kmほど離れた不動産屋さんに買い付けを出しに行きました。 価格が決まってない物件ですから、自分なりに、積算価格、事業計画などの資料を作り、自分の提示した価格の妥当性を示しました。その後、買い付けを提出しました。 今回の物件ある事情があり、一般的にはめんどくさい物件です。融資付けも苦労する物件ですが、私にはクリアーできるものです。不動産屋さんにもその点をアピールしてきました。 買えるといいなー。 おしまい。連絡先は alainpascalprostアットgmail.com です。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。↓
2019.09.14
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60坪100万円の土地を見てきました。
長野県の大家パスカルです。・・・ 60坪100万円の土地を見てきました。 ・・・ワンクリックお願いします。 ↓人気ブログランキング所有物件一覧はこちら ネットで売り物件を見ていると、60坪100万円という土地がありました。かなり安い土地です。雨の中、早速見に行きました。奥の白い家は違います。カーポートのある土地です。 この土地は、35年くらい前に30区画くらが分譲された土地の1区画です。 とりあえず100万円だったら買っとこうかなと思いました。転売すれば利益が出そうな気もしました。 普通の宅地ですが、坪単価1.7万円です。この町の坪単価は5万円～10万円くらいです。明らかに安いです。 その後、この区画の一帯を、車で一回りすると、つぶれたスーパーがありました。 スーパーはだいぶ前につぶれて様です。この地域は、物件を買うべきではないと判断し、撤退しました。 自分が住んでいて、不動産投資をしている町に、こんな地域があることはショックでした。将来の不安を感じました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.29
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指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』(3) 手数料MAX10万円の仕事
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』ですが、知り合いのR不動産屋さんが仲介してくれます。 この物件は18万円＋消費税までは、売主さんから手数料としてもらえますが、今回、指値10万で、物件価格10万円ですので、R不動産屋さんがもらええる手数料は最大で10万円のようです。 R不動産屋さは、手数料が格安なうえ裁判所からは次に2つの見積もりを提出するように言われています。・建物の解体費の見積もり・建物内部の大量のごみの片付けの見積もりです。 これでは普通の売買より手間と時間がかかります。 私が購入しても、多分、解体もごみの片付けもしません。R不動産屋の担当者さんもそれはわかっています。 R不動産屋の担当者さんは、「やりもしない作業の見積もりを取るのはつらいです。業者さんに迷惑がかかりります。」と嘆いていました。 この『臭くないゴミ屋敷』ですが、どうするかは決めてません。そもそも、深く考えていたらこんな物件購入できません。何も考えないから購入できるんです。 自己使用もしません。一番簡単なのは、そのまま転売ですね。転売するぞ！200万円で転売したいな。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.07
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指値10万円の『臭くないゴミ屋敷』(2) 家庭裁判所の許可＆飛び地も買って欲しい。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 昨日、不動産屋さんから『臭くないゴミ屋敷』について進捗のお知らせがありました。１ 10万円で家庭裁判所の許可をとる。２ この建物の前面の国道の中に飛び地があるので、購入してほしい。1については、売主さんが青年被後見人で施設に入っていて現在この物件に住んでいませんが、自宅ですので家庭裁判所の許可が絶対に必要になります。多分許可だけですから、金額が変らないと思います。2については、購入しないつもりです。購入しても金額は10万円のままです。なぜ購入しないかというと、登記費用がかかるからです。土地は一坪もない面積です。購入しても国道になっていますので、国に寄付するだけです。登記費用がばからしいので、今の所有者さんに寄付してもらうつもりです。 弁護士物件は今回で2度目です。時間がかかることはわかっていますので、気長にやっていきます。 初めて弁護士物件を購入した時も、飛び地がありましたが、購入しませんでした。理由は、やはり登記費用がかかるからです。1坪くらいの土地でしたが、近所の人たちにとって所有者不明の土地になっていました。私が、購入をせず国のものになったことを近所の方に話したことで、近所の人たちもスッキリしたようでした。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.08.03
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戸建3戸1セットの決済決済 洪水の時は水深5mになると予想される地域です。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日午後1時より、信用金庫にて戸建3戸1セットの決済でした。 決済に行こうと準備をしていると、戸建3戸1セットの管理会社より電話がありました。この管理会社とはすでにお付き合いがあります。バッドニュース、1戸退去だそうです。 その後、信用金庫で決済をしました。雑談の中で、売主様は私の自宅から200mくらい離れたところに住んでいるとのことでした。ご近所とはいえませんが、近くにお住まいです。 物件はこんな感じです。すぐ近くに1級河川があり、洪水の時は最高5ｍくらいの高さまで水につかると予想される地域です。完全に水没ですね。 私の住んでいる地域は、水につかるとか、急傾斜地で崩れるとか、色々あります。仕方ないですね。 売主様は、苦労して物件を維持されたようです。リーマンショックの時に、職を失い、体を壊して入院され、下水の導入がありお金がかかったとう、トリプルパンチの苦し時期があったようです。ようやローンが終わったので売りに出したようです。 この物件、木造、平成年7築、元金均等払、融資期間10年、利回り21.6％、返済比率60％弱の戸建て3戸です。 最近買う物件は、返済期間を10年程度にして短期返済を目指しています。大型物件の返済比率が低いので、全体の平均返済比率は38％程度です。 初めて物件を買う方は、返済比率が50％とか60％になる物件を絶対に買ってはいけません。本当にキャッシュがたまりません。ちょっとしたことで持ち出しですよ。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.31
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事故物件でも買うカチタスが買わなかった物件。その理由は。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。昨日見た400万円の物件です。中はきれいです、欲しくなりました。 カチタスが買わなかった物件です。理由はのちほど。 やや大き目な指値はできるようです。 写真です。ホーローの流し台です。高かったと思います。オール電化。ユニットバスもこのままいけます。いい感じです。雨の日も洗濯物を干せます。シグルシーターのメルセデスがあります。残念なことに汲み取りです。さらに残念なことは、このエリアは、下水道が引かれないエリアです。『合併浄化槽エリア』と呼ばれている地域です。未来永劫合併浄化槽です。致命的です。『合併浄化槽エリア』ということで、事故物件でも買うカチタスが購入を見送りました。 いくらで指値しよう。100万で買いたい。無理だろうな。放置プレーかな？ おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。00
2019.07.28
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臭くないゴミ屋敷 売値20万円にたいして10万円の指値
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 今朝9時30分より、20万円物件の内見に行きました。 外観はあまりお見せできませんが、中も暗くていい写真がありませんでしたが、少しお見せします。外観です。ゴミが結構あります。ゴミです。厨房です。カウンター内です。中が暗くて、十部にお見せできません。臭くないゴミ屋敷でした。ゴミ満載の部屋は、暗くて写真をうまくとれませんでした。金額の交渉ですが、当初は無理だと思っていましたが、R不動産さん「いくらなら買いますか？」パスカル「指値できますか？多分物件を売った金額が手数料になるんでしょう。」R不動産さん「そうですけど、早く打ってしまいたいんですよ。パスカルさん以外に買ってくれる人はいないんですから。」 話を聞くと、売主様からもらう手数料は、20万で売れれば、MAXの18万円+税＝194,400円もらう予定だそうです。でも売値が10万円になると、手数料は10万円になってしまいます。売買価格が手数料です。 それは申し訳ないと思いましたが、R不動産さんが、売主様からもらう手数料は10万円でいいというので、10万円の指値を入れて、10万円で買い付けを出しまししました。 私の手数料は、驚きの5,000円です。 後は、後見人さん次第です。売主さんは、生活保護を受給する予定ですので、間違いなく売るでしょう。 その後、400万円の物件も見せてもらいました。いい物件でしたが、200万円くらいなら欲しいですね。放置プレーです。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.27
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20万円の物件情報が来ました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、銀行に月に一度の試算表をお届けする日でした。金融機関4軒を回りました。その後、法人の印鑑証明を取りに法務局へ行き、午前中は終了。 午後ゴロゴロしていると、先日推薦人をお願いしたR不動産屋さんから着信ありました。もしかして、「推薦人やっぱりやめます。」なんて言われるのか？と思い電話に出ました。R不動産屋さん「あの、物置いりませんか？」パスカル「ほしいよ。」R不動産屋さん「20万円くらいなんですけど。」パスカル「20万円の物置って結構な値段ですね。」R不動産屋さん「実は戸建てなんです。」パスカル「戸建てが20万円ってことですか？」 googleマップを見ながら、R不動産屋さんと電話越しに確認をしました。 立地はいいです。一部土砂傾のレッド、残念。でも、20万円ですから。その後、話を聞くと、次のことがわかりました。・建物の中が爆裂・残置物満載・もうすぐ相続物件、後継人あり・水回りは生きているが、汲み取り・店舗兼住居・駐車場1台弱(0.8台分くらい。)会話の中でR不動産屋さん「普通の人には売れないので、パスカルさんに・・・。あ、すみません。」パスカル「それは正解です。」土曜日に内見行きます。見ても見なくても買おうと思いいます。見たからと言って指値できるわけでもありません。気持ちよく満額で買うぞ！買った後のことは考えないぞ！ボロ物件をやめたというブログを書いたばかりなのに。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.25
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過去の苦労をポジティブに思い起こすことができました。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 先日ある投資家さんと話をしていた時のことです。 この投資家さん、競売によく参加している方です。競売では、弁護士さんとやりあったりしたすごい方です。私にはとてもまねできない方です。投資家さん「パスカルさん、一人で7年間やってきたんですね。」パスカル「そうですね。相談できる人はいませんでした。」投資家さん「一人でやってきたから、今の規模になれたんですよ。」と言ってくださいました。 不動産の勉強を始めた時は、周りには不動産に詳しい人は誰もいませんでした。不動産屋さんに行っても収益物件はありませんし、変な奴が来たという扱いでした。 必然的に、書籍による勉強しかありませんでした。CDやDVDは、当時サラリーマンだった私には高くて買えませんでした。 その後、収益物件を変えた後は、CDやDVDも買えるようになり、セミナーにも参加できるようになりました。 不動産の本は、購入までに100～200冊は読んだと思います。印象に残ったのは、数年間（２～３年）で100戸以上購入し、借金も10憶円以上みたいな話が多かったように思います。 投資方法も、地方RC、木造アパート、借地に新築アパート、区分投資、築古築浅、競売…、いろいろありました。 色々な知識をインプットしても、自分の住んでいる地域でできる方法で進めなくてはなりません。地域的な要因では、・スルガ銀行が使えない。・都銀も使えない。・ノンバンクも使えない。個人の要因では、・政策公庫が使えない。 このような状況下では、書籍にあった短期間で規模を拡大する方法はほとんど使えません。 競売も資金がなく参加できません。 区分投資も、分譲マンションが存在しない地域でしたからできませんでした。 そんな中、「利回り20％」、「法定耐用年数以内」という目標を立て、地道に物件を探しました。 そして、7年と数か月前、初めて物件を買いました。銀行融資は特に問題はありませんでした。その後融資では苦労したこともありました。 当時、周りに相談できる人がいなっかったので、徹底的に自分で考えて行動することができました。 簡単にお金を貸してくれる金融機関がなかったので、徹底的に自分で考えて行動しました。 今は、自分の住んでいる地域で投資していけるスタイルを持っています。 最近は融資の厳しいといわれますが、昨年は45室購入できました。特に厳しさを実感していません。今年は、物件がないため買えていませんが・・・。 優秀な投資家さんのおかげで、自分の過去の苦労をポジティブに思い起こすことができました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.21
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ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(2)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。ぜひ一押し。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(2)の続きです。 『80万円で買ったビル』の話です。このビルが80万円でした。落書きだらけ、泥だらけの室内。なぜか廊下にトイレが。しかも、外階段への出口です。 この物件の立地はいいです。田舎でも坪単価20万円はすると思います。・相続物件です。売主様は物件に小さなときに住んでいてだけで、思い入れはありません。・当初200万円で売りに出ていました。築50年以上の鉄骨造の物件です。・なかなか売れないので、売主さんも弱気です。80万で指値をしました。・めでたくマネー成立。売主さんは喜んでしました。・リフォームの予算500万円で、見積もりを依頼しますが、いくらかかるかわからないとのことで、リフォーム断念。・300万円で売りに出すと、すぐに売れました。 このビルは、干し柿「市田ガキ」の業者さんが倉庫兼作業所として買ってくれました。この頃、市田柿の業者さんは景気が良かったんです。かぶちゃん農園という会社が市田柿を買い入れていいて、高値が続きました。 『80万円で買ったビル』を売却直後、ケフィア事業振興会が破たんし、かぶちゃん農園も破たんししました。カキの値段は当然さがりました。 いいタイミングで売れました。かぶちゃん農園破綻後では売れなかったと思います。『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』、どちらもボロ物件です。リフォーム代が多額で事実上再生不可能でした。もちろん1000万円以上かければ、再生可能です。それでは、投資になりません。 私が、この二つの物件を売り抜けられたのは、『安く買っていた事』につきます。命拾いしました。売り抜けられずにこの物件を所有していたら、火災保険、固定資産税で毎年数十万円の出費だったでしょう。 これ以降、再生費用が多額になりそうなボロ物件には手を出していません。再生しても採算があう物件は購入しています。300万円アパートのように。 もちろん、世の中にはボロ物件投資で成功されている方がいることは否定しません。私にはできないというだけです。 数年前、新築のアパート8戸が全く入居が決まらないと、私に話しかけてくれた富山の天才投資家さんでしたら可能ではないでょうか。 『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』、この2つの物件が売却できたうえに、300万円アパートのリフォーム代まで出たのですから、言う事はありません。ラッキーでした。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.15
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ボロ物件投資をやめるきっかけになった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』(1)
みなさんのクリックが、モチベーションになります。最近ランキングが爆下がりです。ご協力をお願いします。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日1本目のブログにあった『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』について書きます。 この物件を購入したころは、ちまたにボロ物件投資の書籍が出回り始めていて、「ボロ物件を買うと儲かるのでは」と思っていました。 そんな中で出てきたのは、『185万円で買った古家付の土地』と『80万円で買ったビル』でした。『185万円で買った古家付の土地』 若干過疎気味の町で、平らな土地が少ない町です。町営の旧総合病院の跡地を、町が宅地にして売っているような状態です。病院の跡地に家を建てるというのは、精神的にも資産的にも厳しいものがあると思います。 『185万円で買った古家付の土地』は、そのすぐ近くの土地で、直線距離で50m位でした。土地は180坪ほどです。この土地は整形地ですが、一部宅地、一部農地です。坪単価1万円で買ったことになります。 ・売主様が契約後亡くなってしまいました。・弁護士案件となり、弁護士さん主導で売買成立、引渡し。・３㎡くらいの飛び地を放棄。登記費用がかかりますが、利用価値ゼロ。・不動産屋の手違いで、宅地をパスカルの法人登記、農地を個人で登記。・その後リフォームの見積もりを依頼しましたが、500万円かけても無理とのことで、正式な見積もりはなし。・その後、土地として売りに出しました。建物解体費込700万円、現所引渡し550万円でした。・指値が入り530万円で、マネー成立。 坪単価3万円で売れました。安いですね。この若干過疎の町でも坪単価6万円位はします。 古家付土地の売買についいて、ある不動産屋さんが教えてくれました。「家は解体して売ってはいけない。地中の残置物の事でもめるから。」です。その言葉を受け、解体費を高めにして、売りに出しました。狙い通り現状のまま土地として売れました。 この頃知り合いの不動産屋さんが、売買した物件の地中に残置物があり、トラブルになり、困っていました。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.14
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第2法人4号物件(予定)進展なし。
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 長野県の大家パスカルです。 本日は、のんびりしようと思っています。 朝少しだけ草刈りをした後、家電量販店に行きました。事務所に置くPCの検討です。DELLのPCを検討していますが、どうでしょうか？何かアドバイスがありましたらお願いします。ノートPC、SSD:128GB、Corei7です。 店員さんに、PCの事を聞いていると、近くに不動産屋さんのTさんがいました。Tさんとは、第2法人4号物件(予定)の事でお世話になっています。この物件、融資はつきましたが、売主不動産屋さんの手続きに問題があり、話が止まっています。 第2法人4号物件(予定)は、下の写真のように、2棟一括の売買です。同じ敷地内に鉄骨のアパートが2棟建っています。形も色も全く違います。 Tさんと少し話をしましたが、アパートの話は進んでいないようです。今月いっぱいをめどにすすめてもらっています。今のところ完全非公開で私にしか情報は流れていません。楽しみに待ちます。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.11
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管理会社の担当者さんが辞めました。社会通念上？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 私が、物件の管理、客付けをお願いしている管理会社さんの営業さんが辞めました。あいさつの電話もなく辞めました。 私の地域では、管理会社が客付けもします。 急に辞めてしまったので引継ぎが十分にできなかったという事です。上席の方がアパートの配電盤の鍵の事を聞いてきました。 話の中で、ちょっと突っ込んで聞いてみると、女性関係でやめたという事です。 もう少し突っ込んでみると、入居者の女性といい関係になりやめたようです。辞めたというより、辞めざるを得なかったようです。 この辞めた方は独身です。相手の女性の方が独身かどうかは聞いていません。 社会通念上許されない何かあったんでしょうね。 本日は、戸建3戸セットの融資が通りました。担当者さんありがとうございます。小さな物件ですが、満室の戸建です。利回りは上がらず、返済比率は少しだけ(0.?パーセント)上がりそうです。明日は、融資の手続きに金融機関に行ってきます。これで戸建は23戸になります。 ↑こんな物件です。まだはっきりとした写真で見せられません。 今月中に決済を目指します。 おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.08
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第2法人 5号予定物件(２) 利回り21％、どうしよう？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。「第2法人 5号予定物件」に指値を入れていました。利回りが25％になるように指値をしましたが、 昨日、不動産屋さんから連絡がありました。残念ながら大きく跳ね返されて利回り2１％くらいで返事が来ました。 債権者がとても強気で、競売に出したほうが高く売れると考えているようです。少し前まで収益物件が高値で競落されていることを知っていて、強気に出ているようです。ここ1、２年くらいは融資が閉まってきているようですから、債権者が思ているほど実際に高額で競落されるのでしょうか？ 競売に流れてしまっては、私にはどうすることもできません。今回の話が、競売に流れる前に私のところに来たことに感謝しなければいけませんね。 「利回りは21％でもいいのかな～。」と思っています。もう少し考えて業者さんには連絡します。 この物件、30戸という事で、私にとっては大きな物件です。金額も私にとっては高額(億ではありません。)です。その点が気になっているのか、ちょっと引き気味です。 多分申し込みをすると思います。現在、進行中の案件は、この他に２つあります。・戸建3戸物件 これは、明後日、融資OKの連絡がある予定です。金利を提示され、定期預金も要求され、融資不可になることはないと思います。・アパート２棟一括物件 これは、金融機関ではすでに融資OKをいただいていますが、売り主側の不動産屋さんの不備で話が止まっています。 最近その売り主側の不動産屋さんから「どうなってるんですか？」と買主側の不動産屋(私についている)さんに電話があったようですが、どうなったか知りたいのはこちらです。「７月中に話を固めないと、融資が流れるよ。」と伝えてもらいました。おしまい。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.07.06
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弁護士さんに相談中の取引 宅建士を持った弁護士さん
皆様のおかげで現在67位です。さらにご協力をお願いします。みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、朝から、コミュファ光の工事があり自宅で待機していました。今まではau光でした。 長野県は、auショップが『au光』を扱っていましたが、今後『au光』の取り扱いはやめて、『コミュファ光』にするそうです。auショップ『コミュファ光』の契約をして、NTTが工事に来ました。でなんだかな～。 他府県で同じようなことがあるのでしょうか？元々愛知県は一部のマンションだけで『au光』が使えるだけで、一般家庭では使えなかったようです。 その後、現在購入がとん挫しているアパートの事で、不動産屋さんを訪問しました。 ・売り主側、買主側に取引業者がついています。片手ですね。 買主側の業者さんと話をしてきました。 ・隣地との立会いができていません。 ・契約書に告知事項もありませんでした。 ・物件の前面道路に瑕疵があります。 ・この瑕疵を売り主側の業者は知りませんでした。 調査不足です。業法違反と良いでしょう。 ・これに気づいたのは金融機関の担当者でした。 ・このままでは融資不可で、現在は話が止まっています。 私も、9月から宅建業を始めますが、こんな状態になったら大変です。免許取り消しまで覚悟します。そして、早急に解決しようとします。でも、この売主側の業者さん全く気にしていません。「隣地立会を土地家屋調査士に頼むとお金がかかる。売主さんがお金を出してくれないかも。」等々いろいろ言って動こうとしません。私だったらすぐ動きます。「お金で解決できるならそれでいい。」と思って必死で動きます。 このことについては、弁護士さんに相談中です。取引士を持っている弁護士さんに偶然知り合いました。当然、売り主側業者には責任追及ができるとのことです。どのくらいまでできるかは、現在調べてもらってます。 購入の話が流れたら、弁護士さんに動いてもらおうと考えています。経費倒れしないように。 午後には、クロスが届きました。明日は5050大家さんの所に行ってくるので、明後日以降クロス貼りです。頑張ろう。 ブログを始めて１ヶ月です。大家さんの知り合いがいなかったのですが、少しずつ知り合いができてきました。うれしいことです。 ７月になると、宅建試験の願書の提出がありますね。私は昨年合格しました。近いうちに、宅建試験合格への道を書いてみますね。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.19
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物件17号 「空家バンク」物件 (1) 駐車場は村の掟(おきて)
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 物件17号 「空家バンク」物件です。ですから法人で買うことはできません。できるかもしれませんが、かなり度胸が必要です。担当者は知り合い。私のセミリタイア前の職業をしています。 皆さんは「空家バンク」って知ってますか？地方自治体が、空家の売買を仲介する制度です。 若いころ私は、2年間この村に住んでいました。当時は、コンビニもなく本屋もなく、夜になると真っ暗な道でした。冬になるとスキー帰りの渋滞ができ、遠くまで車のテールランプが見えました。本当にみしくなりました。この物件は ・価格は80万円・人口3000人弱の村にある。・駐車場がない。横の道に駐車する。村の掟で黙認です。警察も行政も何もいません。そんな家庭がたくさんあります。・駅近、行はたぶん3分くらい。帰りは8分くらいの急坂物件です。直線距離は30ｍ位ですが、まっすぐ行くと、駅ではなく、天国にっていしまいます。・築29年築、前後7年の築です。・床が傾いた2階建て。平屋の傾きは怖くありませんが、2階建ては重量がありジャッキで上げることが難しいです。今回は傾きは直さず。床の根太の調整で水平風味にします。・登記簿上、1階の面積より土地面積が小さい。 登記簿上『1階の面積＞土地面積』、これを建蔽率オーバーというのでしょうか？・不動産屋さんが入らないので手数料がいらない。80万円で売買しても、手数料は43,200円ですが。・周りにアパートがない。もしかしたら賃貸需要がないのかも？・水洗です。ふろは、タカラスタンダードのホーローのユニットバス。これだけで多分、80万円以上だと思います。流し台もきれいです。 名義は、奥さんのものですが、旦那さんが交渉相手です。旦那さんは若いころ飛んだことがあって、すべて奥さん名義だそうです。 その他にも理由がり、私が探した司法書士さんは仕事を受けてくれず。売主様が探してきた司法書士さんが登記をしてくれることになりました。 つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.14
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (3) リフォーム等
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 5月15日無事引渡しが終わりましたが、また一戸退去です。これで何と1/6戸、恐ろしいことです。 この物件の融資のお願いの際、担当者さんに、「この物件は、ファミリータイプなので、家族で引越しをする３月、４月まで満室にはならないと思います。」と話して、納得してもらっていました。金融機関的にはOKですが、それにしても、1/6戸は恐ろしいことです。返済ができません。1部屋では持ち出しです。 とりあえず１部屋５０万円かけてリフォームをしました。 ・CFの張り替え。 ・240cmの流し台の導入。 ・玄関の改修 ・インターフォン（自分） ・全室LED照明（自分） ・電子ロック（ガス屋さん） ・追い炊き（ガス屋さん） その他いろいろ。 その後、９月中に満室にできました。金融機関方の評価が上がったのは間違えありません。一安心。 この物件の近くで、毎年花火が上がります。その時、この物件の3階から撮った写真です。ほぼ真上に見えます。ぼけていますね。 この物件、機械式の立体駐車場がついています。長野県では珍しいようです。年4回の点検の経費もかかります。故障は今のところありません。 この物件ですが、空室期間が短く、比較的短期間で決まります。勤め人時代、同業種の方が入居しました。今も入居しています。 次回は、29年に取得した木造物件です。今回まで個人所有の物件を紹介してきましたので、順番は違いますがお話します。おしまい。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.12
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (3) 驚き2連発
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 B不動産屋さん曰く「契約書の確認の日」です。なぜか売主さんも来ているといいます。売主様と「契約書の確認」をするというのを聞いたことがりません。 3600万円から2200万円という無茶な指値を通してしまったので、売主さんに会うのがとても気まずく思えました。売主様が激おこプンプン丸だったらどうしようと思いながら、B不動産屋さんのドアを開けました。そこには、笑顔のおばさんがいました。「助かった。」素直な気持ちでした。 契約書の確認とのことでしたが、重説、契約書を読み始めました。 ほぼ読み終わったところで、「重要事項と契約書を説明しました。もうこの話は降りられません。」とB不動産屋さんが言いました。・・・驚き１ パスカル「へ？ 降りられないの・・・・？ まあいいか？」 売主様、ニコニコ。 記名押印は後日でした。 さらに、売主様から、「聞いてると思いますが、ウチはプロパンガス屋だから、ガスは引き続きウチを使ってくださいね。」と言われました。・・・驚き２ 驚き２連発 パスカル「聞いてません。」 売主様、沈黙。 B不動産屋さん気まずそう。B不動産屋さんが明らかに言い忘れていることがわかります。場の空気が重くなりました。 特約に書かれていないのが救いです。そこで、悪知恵を働かせたパスカルはこう言いました。 パスカル「私が、この物件を一括管理(一括借り上げではない。)か、他者に売買した場合は、プロパンガスの契約を解除します。これでよろしいですか？」と言いました。 売主様は、良くわかっていなかったと思いますが、了承してくれました。 ２ヶ月後、一括管理契約ができたので、ガスの解約をしました。やはり売主さんは怒っていました。一括管理の事を話しても全く通じません。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.11
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(5) 預金担保ではどうですか？
みなさんのクリックが、モチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 先週、A信金から、「賃貸用戸建3戸セットの売り物に件保証協会を使おうと思います。」と言われて、「分かりました。」といった私ですが、やはり保証協会から断られました。今朝一番で電話がありました。 何で、いまさら保証協会。 何で、保証協会は、私と私の法人を危険だと思っているの？ 保証協会に無視されるようになってもう2年。でも149戸を所有する大家になれました。保証協会に無視されている期間にも約50戸購入しました。 そんな思いが、頭の中を駆け巡っているところに、A信金の担当者様は、優しく「預金担保の融資にしてください。ほぼ通ります。」 そりゃ通るは！ 現金買いと同じで、金融機関に金利払うんだから。 預金担保の融資とは、簡単に言うと（簡単にしか言えない。）物件相当額の定期預金を担保にして物件購入のローンを組むことです。定期預金の金額に、8割、9割の掛け目が入ることもあるようですが、今回は掛け目は入らないようです。 もう一回、そりゃ通るは！ 現金買いと同じで、金融機関に金利払うんだから。 私の感想・自分の定期預金に利息を払う。おかしい。でも、定期預金は減らない。・現金で買った方がいいじゃん。・なんで今更、預金担保なんだ？ しかし冷静に考えてみると、このA信金からは、9ケタの融資をしてもらっている。なぜ、7ケタの融資で、私がそこまで悩まなければいけないのか？ 早速電話です。「預金担保の融資はできません。通常の融資でお願いします。」A信金の担当者は、あっさりと「分かりました。通常の融資で稟議を上げます。」 悩んでいた半日は何だったのか？(歯医者行ったり、auショップ行ってたけど。) この担当者さん、私に融資するのは初めてです。 この融資、あまり進ちょくは見られませんが、何かあったらお知らせします。 次は、「融資落ちた。これで2件目に。」なるのでしょうか？ そうなる前に、明日、支店長訪問しよう。 グダグダ融資の話はまだ、つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.10
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (2) 3人の思惑
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。繰り返しになりますが、3人の思惑です。・パスカル ⇒ 安くなるなら買いたい。・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒ 管理契約が取れるのでパスカルに売りたい。J〇〇〇の一括借り上げでは利益が少ない。Tさんは、さらに私からのお礼・・・。・B不動産屋 ⇒ 売買の仲介をしたい。J〇〇〇の一括借り上げでは１円にもならない。というより部外者になってしまう。そこで、パスカルを中心に役割分担・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒J〇〇〇の一括借り上げについて、諦めるように話をする。 ・B不動産屋 ⇒金額次第では購入する人がいると売主様に伝え、売却するように説得する。・パスカル ⇒とりあえず金額を決める。その後、融資の打診に金融機関に行く。 3600万円から,1800万円になるのは理想ですが、利回り20%大好き人間の私でも、「1800万円だと、売主様を怒らせる？」と何となく感じました。とりあえず物件価格3600万円~2000万円のシミュレーションを100万円ごとにつくりました。もちろん2000万円でぎりぎり運営できるシミュレーションです。 金額交渉の日、不動産屋さんに「2000万円でお願いします。」と言いたかったのですが、売主さんを怒らせる前に、不動産屋さんを怒らせてしまうと思い、ビビりながら「2400万円でお願いします。」と言ってしまいました。 結局2400万円で即日OKが出ました。利回り18％です。ものすごく後悔しました。 その後、いろいろ言って2200万円（利回り19.6％）まで再交渉しました。入居が2/6戸、駐車場が足りない、いろいろ言って2200万円になりましたが、結局、不動産屋さんを怒らせてしまいました。仲介手数料が、72万円下がって、さらに84万円まで下がってしまったのだから怒る気持ちもわかります。 最初から1800万円、2000万円と言っていたらどうなっていたでしょうか？もしかしたら、売主様を怒らせて、話が流れてしまったかもしれません。 つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.10
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物件6号 M町 鉄骨マンション 3600万円 ⇒ 2200万円 (1) この利回りでは買えない。
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 平成27年1月に、木造5戸の戸建を買った直後に物件情報がありました。 築14年、重量鉄骨 2LDK6戸 3600万円という情報が流れてきました。情報発信者はどこなのか忘れてしまいました。 町のほぼ中心、JR徒歩10分以内(多分7分くらい。歩いたことない。)、コンビニ、西友、イオン等徒歩圏内。 今までこんな物件の情報をいただいたことはありません。しかし、当時の私は「利回りが12％しかない。」「半額だったら買ってもいいかな。」と本気で思っていました。 当時の私は20％ないと破綻すると本気で思っていたので、ほぼ瞬殺でスルー。 それから、「良い物件がないかな～。」と思いながら過ごす日々でした。 ある日、緑色のFC管理会社A店に電話をしまし、店員のTさんと話をしました。この方、当時はお客さん案内をほとんどしてません。リフォームと売買物件の物上げをしているとい珍しい方でした。パスカル「なんかいい物件ない？」Tさん「そういえば今日、売るか一括借り上げに出すか迷っているお客さんがいたよ。多分うまくやれば売るんじゃないかな。3600万円くらいっで売りたいようだけど。」パスカル「その話知ってる。利回り悪すぎ。」 その後話は続きましたが、分かったことは・売主様はB不動産屋さんに売却の相談をしている。・その不動産屋さんとパスカルは知り合い。・J〇〇〇の一括借り上げについて、緑色のFC管理会社A店に相談している。・緑色のFC管理会社A店の物上げ係Tさんとは当然知り合い。・金額はなんとかできそう。 B不動産屋さん ⇔ パスカル ⇔ Tさんという関係が成り立ちます。一気にモチベーションアップです。ここに登場する３者の思惑は、 ・パスカル ⇒ 安くなるなら買いたい。・緑色のFC管理会社A店のTさん ⇒ 管理契約が取れるのでパスカルに売りたい。J〇〇〇の一括借り上げでは利益が少ない。なにより、Tさんは、さらに私からのお礼・・・。・B不動産屋 ⇒ 売買の両手仲介をしたい。J〇〇〇の一括借り上げでは１円にもならない。３人とも、「売主様に物件を売らせたい。」という思惑があります。つづく ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.09
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(4) 保証協会を使おうと思います。
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日、ホームセンターの駐車場から出ようと車のエンジンをかけるとケイタイに電話がかかってきました。賃貸用戸建3戸セットを持ち込んだA信金さんからです。私の担当者さんはとても穏やかな方です。担当者さん「今回の融資は、パスカルさんのSE法人さんでご融資とのことですが、ST法人ではだめですか？」パスカル「ST法人は、現状では税率が36％超えてしまいます。今回の物件を購入しても利益は税金で消えてしまいます。ぜひ、SE法人でお願いします。」担当者さん「そうですか・・・。保証協会を使おうと思っているんですよ・・・。また検討してお電話します。」（歯切れが悪いです。）パスカル「E法人でぜひお願いします。T法人は、最悪の場合考えます。」と言ってケイタイを切りました なぜ保証協会をつかうのにSE法人は×で、ST法人は〇なのでしょうか？保証協会を使うのであれば、設立して1年未満のSE法人がいいのではないかと思います。 また、会話の中で、私が2年前に保証協会に保証を断られた話もしました。 いずれにしても、前向きに検討してくださっているようです。 週明けの連絡が楽しみです。 話題はそれますが、この日、ホームセンターにいたのは、スペアキーを20本作るためです。あるアパートのごみステーション(物置)を交換したのでスペアをつくりに来ました。 今までのごみステーション(物置)は鍵がかからず、近隣の不法投棄が多くゴミの回収業者が「回収できません。」というほどでした。 それで、仕方なく別のアパートから使っていないゴミステーション(物置)を持ってきました。入居者15本、ゴミ回収会社2本、管理会社2本、自分のスペア1本です。 350円×20本×1.08＝7560円ゴミステーション(物置)の移動に、64800円合計72360円かかりました。 不法投棄するやつ許さん。 入居者様に「不法投棄した車のナンバーを知らせてくれたら、お礼1万円」のビラを配ろうと思います。物件購入の話は進ちょくがあったらお知らせします。つづく。 ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.08
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(3) 銀行的には再建築不可！ 次、行ってみよう。
みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 昨日、銀行から連絡が来ました。返事がとても速いです。返事が3営業日できました。当然、融資はできませんとのことです。理由は、「前面の道路が狭すぎます。4mないと、銀行的には再建築不可です。」とのことです。 確かに前面道路は2mはありますが4mはありません。建築基準法的には再建築はできます。 みなさんでしたら、こんな時どうしますか？ 私は、笑顔で明るい声で（電話ですが。）、「わかりました。お手数をおかけしました。次はお願いします。ありがとうございました。」 という内容の返事をして、電話を切ります。融資を断らられた時は、いつもこんな感じです。今回も同じ対応です。 あっさり、承諾した理由は、 ・論破しようとしても、融資する気がない相手をひっくり返すのはむり。 ・ケンカ、言い争いをしても時間の無駄。 ・次は、融資してもらえる物件を探して持っていくという気持ちになる。 ・2番目、3番目の金融機関を準備している。今回融資をお願いした銀行、収益物件にはかなり厳しいです。過去に融資が通らなかったことが圧倒的に多いです。 この銀行で、「融資が通る物件を探してやる。」とモチベーションアップですね。落ち込んではいけません。 そんなわけで、昨日A信用金庫に物件資料を持ち込みました。返事は来週の月、火曜日にいただけます。楽しみに待ちます。 また、お知らせします。つづく？ ↑ みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。
2019.06.07
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(2) 銀行に持ち込んでみたら。
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の大家パスカルです。 本日は、昨日、買付申し込みをした「賃貸用戸建3戸セット」の売り物件の融資で、金融機関に連絡をしました。9時から歯医者さんの予約があったので、8時55分くらいに銀行の担当者さんの携帯に電話をしました。営業時間外でしたので電話には出てくれません。 その後20秒ほどで、支店長さんから電話がありました。この銀行、担当者さんはいるのですが、いつも支店長さんが対応してくれます。ありがたいことです。融資していただいている金額は2000万円もありません。残債は多分1400万円以下だと思います。決して特別なお客さんではない私を、気さくな支店長さんが相手をしてくださいます。 午後1時からアポを取りました。 その後、歯医者さんに行き、歯石を取ってもらいました。 午後1時、銀行に行きました。支店長さん担当者さんお二人とも店内にいましたが、応接室に来たのは店長さんがだけでした。物件の価格、場所、利回り等を5,6分説明した後、世間話と新商品の話でした。 肝心の融資の手ごたえは全くつかめないまま、家に帰りました。パスカル心の叫び、「融資どうなるんだろ～？」 この銀行さん通常、融資不可の場合1,2日で連絡をくれます。ですから、しばらく連絡がないことを願います。 進ちょくがあったら報告します。 つづく??? ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.03
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賃貸用戸建3戸セットの売り物件(1) 物件連絡から買付が通るまでの2時間20分の話
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ 公務員を早期退職した長野県の100万円アパートオーナーのパスカルです。 本日午前11時24分、お世話になっているM不動産屋の担当者さんから連絡ありました。 ・賃貸用戸建3戸セットの売り物件 ・現在満室 ・金額は秘密。1000万円未満です。 ・一棟シロアリ被害あり。 （シロアリは、程度にもよりますが、気にしません。見てから考えます。） 提示された金額から計算すると、利回り19％。パスカル「すぐにに見に行きます。一番を確保してください。」担当者さん「当然ですよ。パスカルさんがだめでしたら、次に持っていきます。」 うれしいですね。こんなふうに言われると、本当にうれしい。 早速物件を見に出発。家から10分ほどの距離にあります。また村です。 平成7年築、築年数相当の物件です。シロアリ棟も大丈夫そう？（後でシロアリ問題はしっかり聞きます。） 写真を撮りまくり、早急に物件から離脱しました。 その後、物件を紹介してくれたM不動産屋さんに連絡をしました。パスカル「物件を見ました。これからそちらの事務所にっていいですか？」担当者さん「わかりました。お待ちしています。」 車で10分ほどで、不動産屋さんに到着しました。軽く話をして本題です。パスカル「〇〇〇万円（利回り21％ちょっと）でお願いします。」担当者さん「それでは、買付を書いてください。」パスカル「わかりました。」 その後、銀行に出す資料を3セットもらい、家に戻りました。家につくと12時50分くらいでした。 その後、昼ご飯を食べてダラダラしていると、13時41分、担当者さんから着信がありました。担当者さん「買付通りました。」パスカル「ありがとうございました。明日、銀行に持っていきます。」 この担当者さん、とてもスピード感がある方です。助かります。今後もいいお付き合いをしたい方です。前々回は300万円のアパートを紹介してくれました。 明日は銀行に行きます。四つしかない金融機関を頼っていきます。 融資がだめなら現金で買います。やっぱりやめようかな。 物件連絡から買付が通るまで2時間20分ほどでした。最短でもないけど、はやいですね。 その後、念のため客付け会社に連絡しました。女性店長さんが対応してくれましたが、悪い物件ではないとのことのことでした。明日書けるかわからないけど、つづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.06.02
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物件三号 Y村唯一の１K専用マンションの購入 キーワード：仲介手数料 (2)
何位でしょうか？確認してみてください。 ↓ こんにちは。長野県の100万円アパート大家パスカルです。 Y村唯一の１K専用マンションの話です。マイナス スペック・田舎すぎるように思った。 当時の私は、Y村については田舎だということ以外知らない。 後で分かったことですが、K不動産も、あちこちの不動産屋さんに売 却の話をしたようですが、まったく売れなかったようです。 この物件を購入後3年ほどして、Y村から50kmほど離れたA不動産屋さんで、自分が大家だという話をしたとき、「3年くらい前に、Y村で単身者用のアパート買ったバカがいたようだぞ。今頃苦労してるぞ。」と言われました。「あっ、それオレです。買ってからほぼ満室ですよ。」と冷静な口調でさらりと言いました。・入居率が6/10、そのうち2部屋が売主の会社の外国人従業員、すぐに退去するかも？・そもそも、入居者いるの？・外壁が汚い。・空室の現状回復がいい加減すぎる。プラス スペック・実は長野県で一番家賃相場が高いM市に近いベッドタウン。でも入居者がいるか不安。・なぜか、映画館、百貨店が近くにある。M市の方ご用達のようです。 スーパー、ホームセンター、金融機関、コンビニもある。なぜ？ 農協は当然あります。肥料売ってます。牛豚の飼料も売ってます。 生活が完結している地域ですね。でも客付への不安が増すばかり。 そういえば、蕎麦屋さんも多いなー。長野県民にとってはどうでもいいことですが。 それでも全く不安。客付業者さんにも相談してみました。 緑の看板のFCの店舗に行き、当該物件について聞いてみました。初対面の二葉山店長さんが対応してくださいました。この店長さん発言が前向きでモチベーションを高めてくれる素晴らしい方でした。。（この店長さん、後に大手アパートメーカーにヘッドハンティングされたようです。）二葉山店長さんの「あの物件は、手を入れてくだされば決まりますよ。」との言葉で、「購入しよう。」と決めました。融資は、一号物件とおなじ地方銀行です。特に苦労することなく、融資は決まりました。このころの私は、融資で特質することがありません。あえて買うとすれば融資が簡単に決まったことです。私の印象では2012～2013年、まだリーマンショック事後処理で融資が厳しかった時期でもありました。売主様の人格につづく。 ↑ 何位でしょうか？確認してみてください。
2019.05.26
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